明達集團組織結構建議報告-終課件

明達集團

組織結構建議報告北大縱橫管理咨詢公司二零零二年六月秘密明達集團

組織結構建議報告北大縱橫管理咨詢公司秘密1項目進程3/6-6/67/68/6-11/612/6-15/6資料搜集、消化資料內(nèi)部研討訪談內(nèi)部研討報告框架報告匯報資料收集與訪談階段員工訪談：14人次；中層訪談：4人次；高層訪談：5人次，電話訪談：4人次；外部訪談：8人次撰寫報告

個別訪談：6人次；電話訪談：2人次匯報19/6個別訪談撰寫報告報告形成內(nèi)部匯報共同研討內(nèi)部研討16/6-18/6項目進程3/6-6/67/68/6-11/612/6-15/2導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析3鞍山明達集團的發(fā)展歷程1998年2000年2002年注冊明達置業(yè)有限公司。建設5萬平米工業(yè)園中1.5萬平米廠房。完成城市基礎建設及改造工程。完成明達世紀花園5號小區(qū)的建設。2001年成立新城物業(yè)管理公司并發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務滾動投入資金達4.5億人民幣。形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合型企業(yè)鞍山明達集團的發(fā)展歷程1998年2000年2002年注冊明4明達集團在總裁‘悟性開拓、理性經(jīng)營’的理念基礎上，已經(jīng)取得了令人矚目的成績企業(yè)群明達置業(yè)公司其他籌建企業(yè)加拿大明達置業(yè)公司加拿大工業(yè)園新城物業(yè)管理公司人員創(chuàng)造效益滾動投資4.5億人民幣，累計創(chuàng)造價值6億人民幣公司已培養(yǎng)公關、開拓、管理、銷售、財經(jīng)、等各類人才達100余人明達集團在總裁‘悟性開拓、理性經(jīng)營’的理念基礎上，已經(jīng)取得了5未來五年，明達集團的戰(zhàn)略方向是繼續(xù)堅持房地產(chǎn)的開發(fā)、擴大物業(yè)管理公司規(guī)模、工業(yè)園區(qū)形成完善的管理體系、良好經(jīng)營狀況2002年2005年2007年開發(fā)公司規(guī)劃內(nèi)的土地。形成具有規(guī)模的物業(yè)管理公司，工業(yè)園管理完善，經(jīng)營良好。繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務，完善物業(yè)公司的基礎管理。尋找工業(yè)園的發(fā)展途徑。未來五年，明達集團的戰(zhàn)略方向是繼續(xù)堅持房地產(chǎn)的開發(fā)、擴大物業(yè)6那么如何更好的經(jīng)營房地產(chǎn)成為公司的首要任務，要求公司對鞍山房地產(chǎn)市場有清晰的認識政治、經(jīng)濟產(chǎn)品規(guī)劃市場競爭營銷規(guī)劃四要素分析法對于地區(qū)的經(jīng)濟狀況、政府給予的政策支持做分析對要開發(fā)項目的區(qū)位、投資、工程進度、相關配套做分析對同等的競爭對手的差異、市場的容量、供需狀況分析營銷架構、價格定位、推廣計劃分析政府給予一定的支持，但鞍山總體經(jīng)濟狀況不佳，消費能力低、對于市場化的房地產(chǎn)理解不夠。

中央企業(yè)（鞍鋼）擁有大量的土地儲備，市場環(huán)境下的明達集團有絕對優(yōu)勢有逐步開發(fā)的先決條件鞍山地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司明達集團具有較大資源優(yōu)勢，但居民的購買能力有限，市場總容量有限，急需開發(fā)其他渠道。其它開發(fā)商都逐步加強營銷力度，主要措施是靈活的價格策略和提高銷售服務及其他服務為主。鞍山房地產(chǎn)狀況那么如何更好的經(jīng)營房地產(chǎn)成為公司的首要任務，要求公司對鞍山房7隨著房地產(chǎn)市場政策的放開，以及居民個人購房的上升趨勢，未來幾年房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展前景萬平米增幅30%產(chǎn)權交易政府加大了房地產(chǎn)市場的管理力度取締四家開發(fā)公司，取締黑市交易。政府調整住房制度，住房公積金自00年7月由5%提高到6%，市直機關的住房貨幣化分配工作已經(jīng)展開城市居民的人均居住面積由過去的8.8平米提高到9.2平米房地產(chǎn)市場仍有較大的市場空間和發(fā)展前景隨著房地產(chǎn)市場政策的放開，以及居民個人購房的上升趨勢，未來幾8未來鞍山的土地供應有限，公司大量的土地儲備是個很大優(yōu)勢玉佛山風景區(qū)鐵東區(qū)鐵西區(qū)立山區(qū)千山區(qū)明達集團鞍山市每年投入住房開發(fā)面積達120萬平米。其中鞍鋼占55%但屬非商品房明達花園：總面積220萬平米，01年已售出1400套綠色智慧城：11棟樓盤約1400套已開發(fā)完畢毓田花園：10棟樓450套已開發(fā)嘉倫世紀園：10棟樓420套已開發(fā)中匯嘉寶：6棟樓300套已開發(fā)博格園：6棟樓300套已開發(fā)鞍鋼未來鞍山的土地供應有限，公司大量的土地儲備是個很大優(yōu)勢玉佛山9此外從競爭狀況的分析可以看出明達處于鞍山市場的領先者行列土地規(guī)模優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢價格優(yōu)勢服務優(yōu)勢萬科綠色智慧城嘉倫世紀園毓田花園博格園明達絕對優(yōu)勢較高優(yōu)勢一般優(yōu)勢在對20名預購住房的客戶、20名已購住房客戶的調查顯示。在房地產(chǎn)的主要競爭條件上明達都具有較高優(yōu)勢并且總體優(yōu)勢要強于競爭對手。此外從競爭狀況的分析可以看出明達處于鞍山市場的領先者行列土地10但市場能否消化公司未來的開發(fā)面積，以及如何吸引更多的消費者，對于當前公司營銷提出考驗未開發(fā)面積近150萬平米，按已開發(fā)的13萬平25棟1164套計算，未來有12000-14000套房投入市場。萬平米套鐵東區(qū)其它樓盤約有1200套標準相近的樓盤待售。未銷售已銷售明達集團開發(fā)鞍山地區(qū)在99年開始貨幣分房，2000年-2001年的商品房銷售是一個高潮市場調查顯示2002年的市場銷售狀況比去年同期下降18%但市場能否消化公司未來的開發(fā)面積，以及如何吸引更多的消費者，11所以一方面置業(yè)將在組織結構中居重要位置，另外必須加強置業(yè)的策劃職能項目初步設想，初選地區(qū)、類型、規(guī)模研究擬建項目的現(xiàn)實性，市場調查研究需求量方案論證，選擇地點，確定建設項目類別、規(guī)模，確定占地面積、建筑面積、層數(shù)、容積率投資財務分析、建設進度計劃提出投資決策研究報告，做為上級決策參考對決策方案做規(guī)劃設計、提升質量、整體工作安排細分市場研究，目標市場選擇，產(chǎn)品定位營銷策略，品牌、價格、渠道、促銷策略方案策劃內(nèi)容立項研究營銷策劃策劃部……為置業(yè)服務促進銷售實現(xiàn)利潤初步設計階段施工設計階段施工階段60%—70%25%—35%5%—10%不同階段對工程造價的影響程度規(guī)劃設計房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力越來越向項目前期靠攏所以一方面置業(yè)將在組織結構中居重要位置，另外必須加強置業(yè)的策12租賃經(jīng)營另外鞍山物業(yè)管理公司97%虧損，都面臨維護費用高、收取管理費難的尷尬處境物業(yè)公司收支主要收入主要支出物業(yè)管理費有償服務員工薪酬維護費居民對于物業(yè)管理市場化的認識不足，認為我買了房物業(yè)就該負責一切服務居民往往‘錯一否十’發(fā)現(xiàn)與自己想象不合，或發(fā)現(xiàn)問題便拒交物業(yè)費。物業(yè)收費難的原因物業(yè)管理規(guī)模小，收費難、管理成本高、物業(yè)管理難度大、物業(yè)管理公司自身造血的功能不足物業(yè)管理虧損的原因2001年全行業(yè)虧損579萬元。物業(yè)管理企業(yè)平均收費率50%左右，最低20%左右。鞍山市實施物業(yè)管理的建筑面積457萬平米，管理率19%租賃經(jīng)營另外鞍山物業(yè)管理公司97%虧損，都面臨維護費用高、收13物業(yè)公司的核心目標應該是擴大規(guī)模、靠成熟的管理加強競爭優(yōu)勢，降低成本物業(yè)管理公司的核心競爭力規(guī)模優(yōu)勢成熟管理優(yōu)秀服務規(guī)模優(yōu)勢是物業(yè)管理公司有效提高競爭力、有效降低成本的必要手段。鞍山物業(yè)管理公司一般要在25萬平米以上規(guī)模，入住率70%，物業(yè)費的收取率75%左右是盈虧的平衡點。成熟的管理能夠有效提高勞動生產(chǎn)率，降低協(xié)調及管理成本。成熟的物業(yè)管理的特點：明確的戰(zhàn)略方向完善的管理體系及管理制度，明確的崗位分工及業(yè)務流程優(yōu)秀的服務是物業(yè)管理公司的生存基礎，是公司創(chuàng)建品牌、提高物業(yè)管理收費率的重要保障。

我物業(yè)公司現(xiàn)有明顯缺陷是：幾乎沒有成熟的管理制度，及業(yè)務流程，僅僅有作業(yè)的記錄，卻沒有人具體負責。物業(yè)公司的核心目標應該是擴大規(guī)模、靠成熟的管理加強競爭優(yōu)勢，14因此新城物業(yè)公司的組織建立應該在如何促進地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，及提高自身競爭優(yōu)勢的基礎上物業(yè)公司任務對外對內(nèi)對外對內(nèi)輔助配合公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、促進銷售，沉淀并消化地產(chǎn)開發(fā)及銷售形成的不良問題。強化內(nèi)部管理，建立有效的組織機構，并強化部門的專業(yè)性在專業(yè)化的基礎上建立健全各類制度及業(yè)務流程。借助明達的品牌優(yōu)勢，借助逐漸規(guī)?；闹脴I(yè)公司能力，對外宣傳推廣在逐步健全服務意識，服務質量逐步提高的基礎上對外推廣品牌因此新城物業(yè)公司的組織建立應該在如何促進地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，及提高15實現(xiàn)規(guī)?；姆康禺a(chǎn)集團獲取優(yōu)勢資源大步進軍房地產(chǎn)業(yè)

完成原始積累此外加拿大工業(yè)園的投資具有重要的戰(zhàn)略意義及資源優(yōu)勢，如何加強其有效運轉是當前機構設置的重點。投資置業(yè)公司投資加拿大工業(yè)園開發(fā)房地產(chǎn)政府相繼出臺《招商引資優(yōu)惠政策》《土地招商優(yōu)惠政策》等政策支持。優(yōu)越的地理位置，美觀的廠區(qū)全新的廠房，優(yōu)秀的設備缺少成熟的生產(chǎn)技術，及生產(chǎn)工人缺少完善的營銷體系。優(yōu)勢劣勢

建立簡潔的管理機構管理園區(qū)建立有效的引進渠道，吸引合作借助他人的渠道盤活企業(yè)。實現(xiàn)規(guī)?；墨@取優(yōu)勢資源完成原始積累此外加拿大工業(yè)園的投資16建立一個高效靈活的、符合公司實際情況的組織是解決公司現(xiàn)有問題的基本保障合理的組織結構企業(yè)發(fā)展的基本要求有效而清晰的戰(zhàn)略強化的職能我們組織所面臨的問題管理層次的劃分部門的劃分職權的劃分我們要解決的問題劃分清晰的管理層次將保證組織目標的分解與實現(xiàn)，并利于發(fā)展階段的統(tǒng)一調整與指揮。清晰職能、以提高組織效率。職權的劃分界定清晰具體職責，以避免推委與‘扯皮’既提高組織的靈活性又可控制既有效的開發(fā)，又逐漸消化既有明確的職能界定又保證可行性對外即可有效拓展對內(nèi)也可良好實施

建立一個高效靈活的、符合公司實際情況的組織是解決公司現(xiàn)有問題17導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析18建議一：建立‘扁平化’的組織機構適用于現(xiàn)有集團公司戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，適于公司高層的集權管理總裁副總裁副總裁前期拓展計劃監(jiān)督會計綜合業(yè)務扁平化的優(yōu)點利于最高層的快速靈活的對市場情況做出反應，并及時做出決策，并有利于高層調整實現(xiàn)戰(zhàn)略目標公司現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，情況也變化多端，公司高層必須準確及時地掌握情況，并及時反應。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點公司采取粗放式的經(jīng)營，基本是因人設崗、因事設人但公司面向規(guī)?；?，對公司戰(zhàn)略及管理提出要求?！绕坪罅ⅰ仨毚蚱圃瓉淼慕M織結構，打破形成的有型的和無形的規(guī)則，重新組合?！吰七吜ⅰ瞥耐瑫r，考慮沉淀優(yōu)秀的思想和文化，并考慮改革過程中一定程度的妥協(xié)。核心思想建議一：建立‘扁平化’的組織機構適用于現(xiàn)有集團公司戰(zhàn)略目標實19建議二：建立并強化計劃、策劃、監(jiān)督等部門，有利于形成正確決策，保證公司決策的有效執(zhí)行各部門會計部商務部前期拓展部行政人事部計劃監(jiān)督部計劃提出監(jiān)督各部門執(zhí)行對應實施獎懲考核執(zhí)行結果公司現(xiàn)狀各部門缺少詳細工作計劃，因此缺少進行考核的依據(jù)，也就不存在合理的獎懲。由于沒有一個計劃的歸口管理部門造成各部門各行其是，工作缺乏有效監(jiān)督，易形成‘小集體’公司對外的發(fā)展方向，僅靠總裁高超的直覺，沒有一個策劃的參謀提出有效建議建議思想出現(xiàn)一個橫穿各部門的歸口管理的部門，以加強公司總體工作的計劃性并根據(jù)計劃制定考核及獎懲。該部門作為公司的‘參謀部’對內(nèi)監(jiān)督對外研究策劃，可及時為公司最高層提供內(nèi)外部的分析信息，以便高層做出決策。建議二：建立并強化計劃、策劃、監(jiān)督等部門，有利于形成正確決策20建議三：將現(xiàn)有企業(yè)的計劃監(jiān)督與經(jīng)營實施，兩大塊職能區(qū)分開，以實現(xiàn)企業(yè)的‘開源’與‘節(jié)流’并行核心思想樹立未來的美好前景，吸引并建立員工信心列出達到目標的計劃，并鞭策員工有效執(zhí)行合理持續(xù)的分配原則，激發(fā)員工的積極進取計劃監(jiān)督公司經(jīng)營業(yè)務單元人力資源財務支持從各類工作的有計劃、有方向的執(zhí)行中實現(xiàn)企業(yè)的有效節(jié)流監(jiān)督考核以修正計劃的可行性外部市場集中掌握公司的大量的信息與資源對內(nèi)可分析優(yōu)、劣勢，對外可掌握機會與威脅，才有能力提出新的戰(zhàn)略發(fā)展方向，實現(xiàn)有效‘開源’業(yè)務中心參謀中心建議三：將現(xiàn)有企業(yè)的計劃監(jiān)督與經(jīng)營實施，兩大塊職能區(qū)分開，以21建議四：集團公司必須建立穩(wěn)定的組織結構，減少員工的頻繁調動，逐漸建立員工對于企業(yè)的歸屬感核心思想公司現(xiàn)狀集團公司在00年至今人員的調整頻繁其中，組織的調整3次，較大調整1次人員的調整30余人次，其中職位變動22次、中高層領導的調整18人次。公司提供的薪酬在鞍山的平均薪酬中較高，但公司員工缺乏企業(yè)的歸屬感，有把公司交代的事作完就行的惰性思想。中國之所以經(jīng)歷數(shù)千年的朝代變更而仍然具有強大的生命力，源于中國儒家建立的‘中庸’的、要求穩(wěn)定的文化思想，并且融在國家機器所建立起的全部規(guī)則里。集團公司應建立穩(wěn)定的組織結構，減少人員調整，在穩(wěn)定的框架內(nèi)，沉淀優(yōu)秀的文化，宣傳優(yōu)秀的行為，建立公司的理念，公司的精神。用企業(yè)文化來呼喚并塑造員工積極的思想企業(yè)的發(fā)展明確的戰(zhàn)略合理穩(wěn)定的組織利于提高效率利于沉淀優(yōu)秀管理經(jīng)驗利于形成員工的主人意識，產(chǎn)生歸屬感利于企業(yè)文化的形成清晰的產(chǎn)權建議四：集團公司必須建立穩(wěn)定的組織結構，減少員工的頻繁調動，22建議五：建立部門間的清晰界定，減少部門職能及員工職責不清的弊病，同時避免推諉‘扯皮’前期拓展計劃監(jiān)督商務策劃部置業(yè)銷售將容易出現(xiàn)重疊的部門職能界定清晰公司現(xiàn)狀由于公司各部門沒有明確的職能與職責的規(guī)定，屬于‘因事而用人’因此部門及員工沒有明確自己的職責，經(jīng)常有‘要么沒人管，要么都來管’的情況出現(xiàn)。因沒有明確的權限分級控制造成各類費用過多，和不必要的費用支出。建議思想明確界定部門間職能，出現(xiàn)問題知道是那里的責任并怎樣改正。明確界定崗位職責，以確定獎罰的依據(jù)。權限分級；既保證順利審批，避免大事小事找領導，又確保不亂簽批問題出現(xiàn)。建議五：建立部門間的清晰界定，減少部門職能及員工職責不清的弊23建議六：對公用職能采取共享平臺的方式以提高效率，并且可以確保總裁對財務狀況及經(jīng)營信息的及時掌握置業(yè)公司物業(yè)公司工業(yè)園行政事務部財務管理部行政事務部財務管理部行政事務部財務管理部各分公司都具有自己的財務及行政部門或職能，造成信息流通的局限性，重要信息難以共享，總裁無法得到直接信息，影響其做出正確判斷。因部門愿對自己公司負責，易形成‘局部小利益’總裁副總裁副總裁計劃監(jiān)督會計商務行政人事置業(yè)公司將行政人事、財務、計劃監(jiān)督、策劃、商務、統(tǒng)一采購等職能集中并共享提高工作效率并確保總裁及時掌握信息建議六：對公用職能采取共享平臺的方式以提高效率，并且可以確保24建議七：將物業(yè)公司的服務與經(jīng)營功能分開有利于在現(xiàn)有階段提高物業(yè)公司服務質量，確保集團公司大利益前期拓展計劃監(jiān)督物業(yè)公司服務中心經(jīng)營中心將涉及客戶服務的職能都劃歸服務部，其考核導向也以客戶滿意程度為標準。以確保集團公司的品牌的不受損害。

負責物業(yè)公司的經(jīng)營開發(fā)，有償服務、租賃、收取物業(yè)費等經(jīng)營性活動。其考核導向是根據(jù)經(jīng)濟完成的指標。維修中心以服務樹立品牌提高銷售公司銷售額長線經(jīng)營成為未來的經(jīng)濟增長點核心思想建議七：將物業(yè)公司的服務與經(jīng)營功能分開有利于在現(xiàn)有階段提高物25建議八：工業(yè)園建立簡單實用的組織機構，以提高工作及經(jīng)營效率。工業(yè)管理部對園區(qū)、廠房進行管理對外宣傳吸引承包、合作現(xiàn)狀占地13萬平米，設備優(yōu)良，硬件設施齊全由于戰(zhàn)略方向不明確設置的機構基本沒有發(fā)揮應有的作用

核心思想公司戰(zhàn)略發(fā)展中工業(yè)園已做出了很大貢獻，現(xiàn)階段在未明確市場前景的情況下不宜做過多投資采取吸引承包方式轉移風險，明確并掌握市場運行的規(guī)則后擴大經(jīng)營。仍然具有一定的戰(zhàn)略價值，可進一步尋找資本運營的途徑

建議八：工業(yè)園建立簡單實用的組織機構，以提高工作及經(jīng)營效率。26導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析27明達集團北美分部組織結構加拿大明達國際亞太貿(mào)易有限公司集團董事局加拿大中國東北投資貿(mào)易促進會加拿大明達置業(yè)有限公司加拿大明達國際投資移民有限公司集團管理委員會亞太分部北美分部教育發(fā)展部總裁辦公室海外發(fā)展部加拿大明達國際亞太投資有限公司明達集團北美分部組織結構加拿大明達國際集團董事局加拿大中國東28明達集團亞太分部組織結構管理委員會行政人事部規(guī)劃管理部銷售部物業(yè)公司工業(yè)公司副總裁置業(yè)公司計劃監(jiān)督部亞太分部總裁前期拓展部項目策劃部副總裁副總裁商務管理部財務管理部明達集團亞太分部組織結構管理委員會行政人事部規(guī)劃管理部銷29明達集團

組織結構建議報告北大縱橫管理咨詢公司二零零二年六月秘密明達集團

組織結構建議報告北大縱橫管理咨詢公司秘密30項目進程3/6-6/67/68/6-11/612/6-15/6資料搜集、消化資料內(nèi)部研討訪談內(nèi)部研討報告框架報告匯報資料收集與訪談階段員工訪談：14人次；中層訪談：4人次；高層訪談：5人次，電話訪談：4人次；外部訪談：8人次撰寫報告

個別訪談：6人次；電話訪談：2人次匯報19/6個別訪談撰寫報告報告形成內(nèi)部匯報共同研討內(nèi)部研討16/6-18/6項目進程3/6-6/67/68/6-11/612/6-15/31導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析32鞍山明達集團的發(fā)展歷程1998年2000年2002年注冊明達置業(yè)有限公司。建設5萬平米工業(yè)園中1.5萬平米廠房。完成城市基礎建設及改造工程。完成明達世紀花園5號小區(qū)的建設。2001年成立新城物業(yè)管理公司并發(fā)展物業(yè)管理業(yè)務滾動投入資金達4.5億人民幣。形成以房地產(chǎn)開發(fā)為主的綜合型企業(yè)鞍山明達集團的發(fā)展歷程1998年2000年2002年注冊明33明達集團在總裁‘悟性開拓、理性經(jīng)營’的理念基礎上，已經(jīng)取得了令人矚目的成績企業(yè)群明達置業(yè)公司其他籌建企業(yè)加拿大明達置業(yè)公司加拿大工業(yè)園新城物業(yè)管理公司人員創(chuàng)造效益滾動投資4.5億人民幣，累計創(chuàng)造價值6億人民幣公司已培養(yǎng)公關、開拓、管理、銷售、財經(jīng)、等各類人才達100余人明達集團在總裁‘悟性開拓、理性經(jīng)營’的理念基礎上，已經(jīng)取得了34未來五年，明達集團的戰(zhàn)略方向是繼續(xù)堅持房地產(chǎn)的開發(fā)、擴大物業(yè)管理公司規(guī)模、工業(yè)園區(qū)形成完善的管理體系、良好經(jīng)營狀況2002年2005年2007年開發(fā)公司規(guī)劃內(nèi)的土地。形成具有規(guī)模的物業(yè)管理公司，工業(yè)園管理完善，經(jīng)營良好。繼續(xù)開發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務，完善物業(yè)公司的基礎管理。尋找工業(yè)園的發(fā)展途徑。未來五年，明達集團的戰(zhàn)略方向是繼續(xù)堅持房地產(chǎn)的開發(fā)、擴大物業(yè)35那么如何更好的經(jīng)營房地產(chǎn)成為公司的首要任務，要求公司對鞍山房地產(chǎn)市場有清晰的認識政治、經(jīng)濟產(chǎn)品規(guī)劃市場競爭營銷規(guī)劃四要素分析法對于地區(qū)的經(jīng)濟狀況、政府給予的政策支持做分析對要開發(fā)項目的區(qū)位、投資、工程進度、相關配套做分析對同等的競爭對手的差異、市場的容量、供需狀況分析營銷架構、價格定位、推廣計劃分析政府給予一定的支持，但鞍山總體經(jīng)濟狀況不佳，消費能力低、對于市場化的房地產(chǎn)理解不夠。

中央企業(yè)（鞍鋼）擁有大量的土地儲備，市場環(huán)境下的明達集團有絕對優(yōu)勢有逐步開發(fā)的先決條件鞍山地區(qū)地產(chǎn)開發(fā)公司明達集團具有較大資源優(yōu)勢，但居民的購買能力有限，市場總容量有限，急需開發(fā)其他渠道。其它開發(fā)商都逐步加強營銷力度，主要措施是靈活的價格策略和提高銷售服務及其他服務為主。鞍山房地產(chǎn)狀況那么如何更好的經(jīng)營房地產(chǎn)成為公司的首要任務，要求公司對鞍山房36隨著房地產(chǎn)市場政策的放開，以及居民個人購房的上升趨勢，未來幾年房地產(chǎn)市場仍有較大的發(fā)展前景萬平米增幅30%產(chǎn)權交易政府加大了房地產(chǎn)市場的管理力度取締四家開發(fā)公司，取締黑市交易。政府調整住房制度，住房公積金自00年7月由5%提高到6%，市直機關的住房貨幣化分配工作已經(jīng)展開城市居民的人均居住面積由過去的8.8平米提高到9.2平米房地產(chǎn)市場仍有較大的市場空間和發(fā)展前景隨著房地產(chǎn)市場政策的放開，以及居民個人購房的上升趨勢，未來幾37未來鞍山的土地供應有限，公司大量的土地儲備是個很大優(yōu)勢玉佛山風景區(qū)鐵東區(qū)鐵西區(qū)立山區(qū)千山區(qū)明達集團鞍山市每年投入住房開發(fā)面積達120萬平米。其中鞍鋼占55%但屬非商品房明達花園：總面積220萬平米，01年已售出1400套綠色智慧城：11棟樓盤約1400套已開發(fā)完畢毓田花園：10棟樓450套已開發(fā)嘉倫世紀園：10棟樓420套已開發(fā)中匯嘉寶：6棟樓300套已開發(fā)博格園：6棟樓300套已開發(fā)鞍鋼未來鞍山的土地供應有限，公司大量的土地儲備是個很大優(yōu)勢玉佛山38此外從競爭狀況的分析可以看出明達處于鞍山市場的領先者行列土地規(guī)模優(yōu)勢區(qū)位優(yōu)勢價格優(yōu)勢服務優(yōu)勢萬科綠色智慧城嘉倫世紀園毓田花園博格園明達絕對優(yōu)勢較高優(yōu)勢一般優(yōu)勢在對20名預購住房的客戶、20名已購住房客戶的調查顯示。在房地產(chǎn)的主要競爭條件上明達都具有較高優(yōu)勢并且總體優(yōu)勢要強于競爭對手。此外從競爭狀況的分析可以看出明達處于鞍山市場的領先者行列土地39但市場能否消化公司未來的開發(fā)面積，以及如何吸引更多的消費者，對于當前公司營銷提出考驗未開發(fā)面積近150萬平米，按已開發(fā)的13萬平25棟1164套計算，未來有12000-14000套房投入市場。萬平米套鐵東區(qū)其它樓盤約有1200套標準相近的樓盤待售。未銷售已銷售明達集團開發(fā)鞍山地區(qū)在99年開始貨幣分房，2000年-2001年的商品房銷售是一個高潮市場調查顯示2002年的市場銷售狀況比去年同期下降18%但市場能否消化公司未來的開發(fā)面積，以及如何吸引更多的消費者，40所以一方面置業(yè)將在組織結構中居重要位置，另外必須加強置業(yè)的策劃職能項目初步設想，初選地區(qū)、類型、規(guī)模研究擬建項目的現(xiàn)實性，市場調查研究需求量方案論證，選擇地點，確定建設項目類別、規(guī)模，確定占地面積、建筑面積、層數(shù)、容積率投資財務分析、建設進度計劃提出投資決策研究報告，做為上級決策參考對決策方案做規(guī)劃設計、提升質量、整體工作安排細分市場研究，目標市場選擇，產(chǎn)品定位營銷策略，品牌、價格、渠道、促銷策略方案策劃內(nèi)容立項研究營銷策劃策劃部……為置業(yè)服務促進銷售實現(xiàn)利潤初步設計階段施工設計階段施工階段60%—70%25%—35%5%—10%不同階段對工程造價的影響程度規(guī)劃設計房地產(chǎn)企業(yè)的核心競爭力越來越向項目前期靠攏所以一方面置業(yè)將在組織結構中居重要位置，另外必須加強置業(yè)的策41租賃經(jīng)營另外鞍山物業(yè)管理公司97%虧損，都面臨維護費用高、收取管理費難的尷尬處境物業(yè)公司收支主要收入主要支出物業(yè)管理費有償服務員工薪酬維護費居民對于物業(yè)管理市場化的認識不足，認為我買了房物業(yè)就該負責一切服務居民往往‘錯一否十’發(fā)現(xiàn)與自己想象不合，或發(fā)現(xiàn)問題便拒交物業(yè)費。物業(yè)收費難的原因物業(yè)管理規(guī)模小，收費難、管理成本高、物業(yè)管理難度大、物業(yè)管理公司自身造血的功能不足物業(yè)管理虧損的原因2001年全行業(yè)虧損579萬元。物業(yè)管理企業(yè)平均收費率50%左右，最低20%左右。鞍山市實施物業(yè)管理的建筑面積457萬平米，管理率19%租賃經(jīng)營另外鞍山物業(yè)管理公司97%虧損，都面臨維護費用高、收42物業(yè)公司的核心目標應該是擴大規(guī)模、靠成熟的管理加強競爭優(yōu)勢，降低成本物業(yè)管理公司的核心競爭力規(guī)模優(yōu)勢成熟管理優(yōu)秀服務規(guī)模優(yōu)勢是物業(yè)管理公司有效提高競爭力、有效降低成本的必要手段。鞍山物業(yè)管理公司一般要在25萬平米以上規(guī)模，入住率70%，物業(yè)費的收取率75%左右是盈虧的平衡點。成熟的管理能夠有效提高勞動生產(chǎn)率，降低協(xié)調及管理成本。成熟的物業(yè)管理的特點：明確的戰(zhàn)略方向完善的管理體系及管理制度，明確的崗位分工及業(yè)務流程優(yōu)秀的服務是物業(yè)管理公司的生存基礎，是公司創(chuàng)建品牌、提高物業(yè)管理收費率的重要保障。

我物業(yè)公司現(xiàn)有明顯缺陷是：幾乎沒有成熟的管理制度，及業(yè)務流程，僅僅有作業(yè)的記錄，卻沒有人具體負責。物業(yè)公司的核心目標應該是擴大規(guī)模、靠成熟的管理加強競爭優(yōu)勢，43因此新城物業(yè)公司的組織建立應該在如何促進地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，及提高自身競爭優(yōu)勢的基礎上物業(yè)公司任務對外對內(nèi)對外對內(nèi)輔助配合公司地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務、促進銷售，沉淀并消化地產(chǎn)開發(fā)及銷售形成的不良問題。強化內(nèi)部管理，建立有效的組織機構，并強化部門的專業(yè)性在專業(yè)化的基礎上建立健全各類制度及業(yè)務流程。借助明達的品牌優(yōu)勢，借助逐漸規(guī)?；闹脴I(yè)公司能力，對外宣傳推廣在逐步健全服務意識，服務質量逐步提高的基礎上對外推廣品牌因此新城物業(yè)公司的組織建立應該在如何促進地產(chǎn)開發(fā)主業(yè)，及提高44實現(xiàn)規(guī)?；姆康禺a(chǎn)集團獲取優(yōu)勢資源大步進軍房地產(chǎn)業(yè)

完成原始積累此外加拿大工業(yè)園的投資具有重要的戰(zhàn)略意義及資源優(yōu)勢，如何加強其有效運轉是當前機構設置的重點。投資置業(yè)公司投資加拿大工業(yè)園開發(fā)房地產(chǎn)政府相繼出臺《招商引資優(yōu)惠政策》《土地招商優(yōu)惠政策》等政策支持。優(yōu)越的地理位置，美觀的廠區(qū)全新的廠房，優(yōu)秀的設備缺少成熟的生產(chǎn)技術，及生產(chǎn)工人缺少完善的營銷體系。優(yōu)勢劣勢

建立簡潔的管理機構管理園區(qū)建立有效的引進渠道，吸引合作借助他人的渠道盤活企業(yè)。實現(xiàn)規(guī)模化的獲取優(yōu)勢資源完成原始積累此外加拿大工業(yè)園的投資45建立一個高效靈活的、符合公司實際情況的組織是解決公司現(xiàn)有問題的基本保障合理的組織結構企業(yè)發(fā)展的基本要求有效而清晰的戰(zhàn)略強化的職能我們組織所面臨的問題管理層次的劃分部門的劃分職權的劃分我們要解決的問題劃分清晰的管理層次將保證組織目標的分解與實現(xiàn)，并利于發(fā)展階段的統(tǒng)一調整與指揮。清晰職能、以提高組織效率。職權的劃分界定清晰具體職責，以避免推委與‘扯皮’既提高組織的靈活性又可控制既有效的開發(fā)，又逐漸消化既有明確的職能界定又保證可行性對外即可有效拓展對內(nèi)也可良好實施

建立一個高效靈活的、符合公司實際情況的組織是解決公司現(xiàn)有問題46導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析導讀組織結構設計建議組織結構方案組織結構建議公司業(yè)務分析47建議一：建立‘扁平化’的組織機構適用于現(xiàn)有集團公司戰(zhàn)略目標實現(xiàn)，適于公司高層的集權管理總裁副總裁副總裁前期拓展計劃監(jiān)督會計綜合業(yè)務扁平化的優(yōu)點利于最高層的快速靈活的對市場情況做出反應，并及時做出決策，并有利于高層調整實現(xiàn)戰(zhàn)略目標公司現(xiàn)狀房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展迅速，情況也變化多端，公司高層必須準確及時地掌握情況，并及時反應。由于房地產(chǎn)行業(yè)的特點公司采取粗放式的經(jīng)營，基本是因人設崗、因事設人但公司面向規(guī)模化后，對公司戰(zhàn)略及管理提出要求。‘先破后立’必須打破原來的組織結構，打破形成的有型的和無形的規(guī)則，重新組合。‘邊破邊立’破除的同時，考慮沉淀優(yōu)秀的思想和文化，并考慮改革過程中一定程度的妥協(xié)。核心思想建議一：建立‘扁平化’的組織機構適用于現(xiàn)有集團公司戰(zhàn)略目標實48建議二：建立并強化計劃、策劃、監(jiān)督等部門，有利于形成正確決策，保證公司決策的有效執(zhí)行各部門會計部商務部前期拓展部行政人事部計劃監(jiān)督部計劃提出監(jiān)督各部門執(zhí)行對應實施獎懲考核執(zhí)行結果公司現(xiàn)狀各部門缺少詳細工作計劃，因此缺少進行考核的依據(jù)，也就不存在合理的獎懲。由于沒有一個計劃的歸口管理部門造成各部門各行其是，工作缺乏有效監(jiān)督，易形成‘小集體’公司對外的發(fā)展方向，僅靠總裁高超的直覺，沒有一個策劃的參謀提出有效建議建議思想出現(xiàn)一個橫穿各部門的歸口管理的部門，以加強公司總體工作的計劃性并根據(jù)計劃制定考核及獎懲。該部門作為公司的‘參謀部’對內(nèi)監(jiān)督對外研究策劃，可及時為公司最高層提供內(nèi)外部的分析信息，以便高層做出決策。建議二：建立并強化計劃、策劃、監(jiān)督等部門，有利于形成正確決策49建議三：將現(xiàn)有企業(yè)的計劃監(jiān)督與經(jīng)營實施，兩大塊職能區(qū)分開，以實現(xiàn)企業(yè)的‘開源’與‘節(jié)流’并行核心思想樹立未來的美好前景，吸引并建立員工信心列出達到目標的計劃，并鞭策員工有效執(zhí)行合理持續(xù)的分配原則，激發(fā)員工的積極進取計劃監(jiān)督公司經(jīng)營業(yè)務單元人力資源財務支持從各類工作的有計劃、有方向的執(zhí)行中實現(xiàn)企業(yè)的有效節(jié)流監(jiān)督考核以修正計劃的可行性外部市場集中掌握公司的大量的信息與資源對內(nèi)可分析優(yōu)、劣勢，對外可掌握機會與威脅，才有能力提出新的戰(zhàn)略發(fā)展方向，實現(xiàn)有效‘開源’業(yè)務中心參謀中心建議三：將現(xiàn)有企業(yè)的計劃監(jiān)督與經(jīng)營實施，兩大塊職能區(qū)分開，以50建議四：集團公司必須建立穩(wěn)定的組織結構，減少員工的頻繁調動，逐漸建立員工對于企業(yè)的歸屬感核心思想公司現(xiàn)狀集團公司在00年至今人員的調整頻繁其中，組織的調整3次，較大調整1次人員的調整30余人次，其中職位變動22次、中高層領導的調整18人次。公司提供的薪酬在鞍山的平均薪酬中較高，但公司員工缺乏企業(yè)的歸屬感，有把公司交代的事作完就行的惰性思想。中國之所以經(jīng)歷數(shù)千年的朝代變更而仍然具有強大的生命力，源于中國儒家建立的‘中庸’的、要求穩(wěn)定的文化思想，并且融在國家機器所建立起的全部規(guī)則里。集團公司應建立穩(wěn)定的組織結構，減少人員調整，在穩(wěn)定的框架內(nèi)，沉淀優(yōu)秀的文化，宣傳優(yōu)秀的行為，建立公司的理念，公司的精神。用企業(yè)文化來呼喚并塑造員工積極的思想企業(yè)的發(fā)展明確的戰(zhàn)略合理穩(wěn)定的組織利于提高效率利于沉淀優(yōu)秀管理經(jīng)驗利于形成員工的主人意識，產(chǎn)生歸屬感利于企業(yè)文化的形成清晰的產(chǎn)權建議四：集團公司必須建立穩(wěn)定的組織結構，減少員工的頻繁調動，51建議五：建立部門間的清晰界定，減少部門職能及員工職責不清的弊病，同時避免推諉‘扯皮’前期拓展計劃監(jiān)督商務策劃部置業(yè)銷售將容易出現(xiàn)重疊的部門職能界定清晰公司