高級商務寫字樓的物業(yè)管理

2022年-2023年最新高級商務寫字樓的物業(yè)管理隨著國內市場經濟的快速開展，區(qū)域環(huán)境的日趨成熟，在目前一直以硬件設施著稱的商務辦公寫字樓成為一種標識時，對其進行物業(yè)管理這一“管家”的作用也日益凸現(xiàn)出來。在昆明本地物業(yè)管理企業(yè)中，大潮物業(yè)所管理的“三合商利”寫字樓一直以其獨特的管理模式吸引了眾多商家的云集，現(xiàn)已成為東風西路上一道風景線。大潮物業(yè)開辟了寫字樓先進管理模式的先河，根據大潮物業(yè)多年成功的管理經驗，針對寫字樓物業(yè)管理總結出以下幾個方面：第一：平安問題至關重要平安問題在物業(yè)中永遠占據著核心的地位。平安防范應當遵循人技兩防原那么，在保證設備到位的同時，物業(yè)管理人員的平安意識也尤為重要。有很強的責任心，居安思危的意識，安防人員強烈的責任心是平安防范的重中之重。第二：質量認證帶來服務保障在業(yè)主（客戶）接受物業(yè)服務的過程中，通過引入第三方專業(yè)的物業(yè)服務質量評估機制，定期進行物業(yè)管理服務質量的評估，業(yè)主（客戶）就能清楚及時地知曉目前所接受的物業(yè)服務質量的綜合水平，提高業(yè)主忠誠度的同時也提高了企業(yè)的信譽度。第三：認真做好“管家婆”顧名思義，物業(yè)公司在管理中應該做到面面俱到。硬件管理是基礎，軟件的管理才是根本。物業(yè)公司在滿足業(yè)主現(xiàn)有需求的同時應不斷改2022年-2023年最新進和預見業(yè)主（客戶）的潛在服務需求。通過調查和走訪主動做好“管家婆”的組織宣傳工作，如搭建信息平臺、企業(yè)人才沙龍、上門送餐、搬運服務、信息查詢、商務等服務，以細微周到、持續(xù)永恒的信念做好“管家婆第四：建設并賦予樓宇文化生命力在建設樓宇文化之前，我們應先明白建設的目的及過程中的難點是什么。首先，物業(yè)公司做好樓宇文化建設旨在創(chuàng)造一個寬松、舒適、整潔、和諧的辦公環(huán)境，使每一個企業(yè)之間增進了解，互助互愛，從而營造良好的辦公氣氛。其次在過程實施中應注意，每棟樓宇自身的業(yè)主（客戶）和服務需求是多樣性的，因此物業(yè)公司在做樓宇文化建設的同時應避重就輕，探索并找到業(yè)主（客戶）共性的事物和需求予以開展實施，并保證過程的控制，這樣的樓宇文化建設才會得以持續(xù)，才擁有生命力。如今大潮物業(yè)憑借其規(guī)范化的物業(yè)管理服務和先進科學管理理念已經躋升全國優(yōu)秀物業(yè)管理行列，所管理的純商務辦公樓宇“三合商利”曾榮獲“寫字樓成功管理模式，，等多項榮譽，現(xiàn)已成為昆明寫字樓管理的典范。淺析寫字樓的物業(yè)管理核心提示：寫字樓對物業(yè)管理服務質量要求高，服務工程要求多，對服務人員的綜合素質要求也高，它不同于住宅小區(qū)，雖然平安問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點，要針對寫字2022年-2023年最新樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。(一)寫字樓物業(yè)的特點和管理特點寫字樓是業(yè)主、非業(yè)主使用人進行日常辦公或開展經營活動的場所。寫字樓物業(yè)和管理主要有以下幾個特點：(1)物業(yè)的地理位置好，一般多位于城市中心和交通便利的繁華地段，物業(yè)管理的車輛指揮管理工作量大。(2)物業(yè)檔次高，整體形象好，業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理的要求也較高。(3)物業(yè)的機電設備設施多，技術含量高，除正常的供配電、給排水、電梯、消防系統(tǒng)外，還有中央空調、樓宇設備自動化控制系統(tǒng)、樓宇辦公自動化系統(tǒng)、樓宇智能化管理系統(tǒng)等。(4)物業(yè)使用人相對不固定，有的更換頻繁，物業(yè)的租賃管理是物業(yè)管理難點。(5)業(yè)主、非業(yè)主使用人經營范圍廣泛，社交活動頻繁，社會關系復雜,業(yè)主、非業(yè)主使用人內部管理隱患多，給物業(yè)管理增添了難度。(6)業(yè)主、非業(yè)主使用人來自社會各階層，素質參差不齊。尤其存在短期租賃戶，使物業(yè)管理的公眾管理制度執(zhí)行難，物業(yè)管理服務費等費用拖欠嚴重。⑺公共場所人流量大，進出人員難以控制，平安管理責任大。2022年-2023年最新⑻因為是辦公場所，單個物業(yè)空間大，甚至整層樓都是連通的，樓內業(yè)主、非業(yè)主使用人的設施、財產多，人員集中，是防火控制的重點區(qū)域，消防平安是物業(yè)管理的重點之一。（二）寫字樓的物業(yè)管理1寫字樓對物業(yè)管理服務質量要求高，服務工程要求多，對服務人員的綜合素質要求也高。所以物業(yè)管理企業(yè)在選派管理人員時，必須注重員工的綜合素質，無論是個人形象，還是內在氣質，都要到達一定標準。此外，物業(yè)管理企業(yè)要加強管理，努力提高物業(yè)管理服務質量，以滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理高標準的要求。2寫字樓物業(yè)不同于住宅小區(qū)，雖然平安問題很重要，但對服務的要求更加突出，具有外松內緊的特點。所以物業(yè)管理企業(yè)必須改變一般的物業(yè)管理觀念，不能一味求嚴、求穩(wěn)，一定要在員工服務意識和服務禮節(jié)禮貌的培養(yǎng)方面下一番工夫，使員工的服務水平上升到一個更高層次，從而滿足寫字樓業(yè)主、非業(yè)主使用人對物業(yè)管理服務的更高要求。3針對寫字樓物業(yè)及管理的特點制定物業(yè)管理的措施，抓住寫字樓物業(yè)管理的重點，提供特色服務。在制定寫字樓管理服務方案時，應充分認識到服務質量對寫字樓租金水平和市場價值的影響力。承租人非常重視物業(yè)管理的品質和所提供服務的有效性,尤其是物業(yè)維護的水平。一個窗明幾凈、井井有條的寫字樓環(huán)境，對承租人和潛在承租人都會產生極大的影響力。淺析寫字樓物業(yè)的服務寫字樓物業(yè)是相對住宅物業(yè)、工業(yè)物業(yè)等物業(yè)類型而言的，是商業(yè)物2022年-2023年最新業(yè)的主要類型。寫字樓物業(yè)的管理服務既要遵循物業(yè)管理的一般規(guī)律，又具有鮮明的獨特性，決定了寫字樓物業(yè)的管理服務與其它類型的物業(yè)服務有著明顯的區(qū)別。在集團開發(fā)的本地物業(yè)中，寫字樓物業(yè)有國貿大廈、商業(yè)大廈、商住大廈、皇城廣場、天安大廈等，在集團物業(yè)管理業(yè)務中占據十分重要的地位，做好寫字樓物業(yè)的管理服務意義深遠。一、寫字樓物業(yè)的服務對象物業(yè)管理服務對象是業(yè)主和物業(yè)使用人，但與住宅等物業(yè)相比，寫字樓物業(yè)的服務對象明顯不同。首先，寫字樓物業(yè)的業(yè)主、物業(yè)使用人以法人為主，且以營利性法人居多，以國貿商業(yè)大廈為例，共有140位用戶，全部為法人用戶或其分支機構，而小區(qū)那么以自然人為主；其次，業(yè)主與物業(yè)使用人在物業(yè)管理活動中所扮演的角色區(qū)別較大，一般來說，業(yè)主作為投資主體享有物業(yè)的收益權，而使用物業(yè)的往往是業(yè)主的租戶，即物業(yè)使用人，如商業(yè)大廈140位用戶中，業(yè)主使用物業(yè)的只有24位，比率僅為17%；另外，在對物業(yè)的使用上，法人將物業(yè)作為經營場所，與住宅用戶將物業(yè)作為居家場所不同。法人用戶是一種團體性組織，即物業(yè)管理公司的服務對象不是固定的個人，而是一個群體。一般情況下，與物業(yè)公司直接接觸較多的是用戶的前臺、后勤（總務）、財務人員，其他人員那么主要通過保安、保潔、公共設施設備等公共服務工程對物業(yè)公司形成大概印象，而用戶滿意度是用戶所有人員對物業(yè)公司印象的集合，因此，理論上講，只有用戶的所有人員都滿意，用戶對物業(yè)公司的服務才可能是滿意的。由于用戶的人員是流動的，加上用戶本身的流動，物業(yè)公司的服務只有保持連續(xù)穩(wěn)定性才能維持用戶的滿意度。二、寫字樓物業(yè)服務對象的需求法人用戶為各種各樣的商業(yè)組織（公司），不同的公司對物業(yè)服務的需求不盡相同。如有的用戶希望看到物業(yè)公司員工每天的工作，2022年-2023年最新而有些用戶希望需要的時候才見到物業(yè)公司的員工。用戶對物業(yè)服務的需求具有不同的層次，大至可分為：1、用戶的核心需求：營利性企業(yè)要維持其正常的運作，就必須要有最基本的利潤來源，追求利潤是企業(yè)的基本需求，為實現(xiàn)利潤最大的經營目標，企業(yè)必須利用一切可供使用的資源來為其經營目標服務。因此，物業(yè)服務中能夠為企業(yè)經營目標的工程就成為用戶第一層次的需要，如良好物業(yè)的形象（外觀）、知名度、廣告服務等，對業(yè)主來說,還有物業(yè)的租賃服務。寫字樓宇多處繁華路段，結構新穎、裝飾華麗,用戶入住本身就是實力的象征，假設物業(yè)服務做得到位，使樓宇內外保持干凈整潔、環(huán)境優(yōu)美，那么更能提升用戶在其客戶中的形象；假設物業(yè)公司能利用公眾傳媒提高樓宇知名度，對用戶和業(yè)主來說更是錦上添花；有些小型用戶，希望利用樓宇公共部位，以相對低廉的本錢發(fā)布廣告,進行自我宣傳，如外墻廣告；業(yè)主的核心需求那么是其物業(yè)容易出租，能以最好的價位出租，減少空置期。2、用戶的舒適性需求：用戶的舒適性需求集中表達在受尊重的程度上，主要有物業(yè)公司員工的服務態(tài)度、物業(yè)公司對用戶需求的重視程度、對用戶權利和利益的重視程度、用戶辦事的便利程度等等，如用戶的報修服務，物業(yè)公司能很快派人處理；如窗口式辦公，用戶辦事，只要與負責接待的人接觸，事情就能很快辦理；再如濟南審計廳辦公樓在早上列隊迎接用戶上班等。如果能讓用戶在與物業(yè)公司交往中處處感受到自己受到重視和尊重，感受到辦事的方便快捷，其自然感覺到服務的舒適，其需求也得到滿足。3、用戶的和諧性需求：人有從眾心理，不管是住宅小區(qū)的居民還是寫字樓里的工作人員，都希望左鄰右舍關系融洽、和睦相處，最起碼不至于緊張或整天提防或鬧矛盾，在商業(yè)樓宇內更帶上濃厚的商業(yè)色彩，因此，用戶就有溝通的需求，有社區(qū)文化的需求，有商業(yè)往來的需求，如有些用戶要求物業(yè)公司對租戶進行選擇或加以控制；如2022年-2023年最新國貿商業(yè)大廈用戶在非典時期有自愿上門提供免費消毒的需求，既是一種鄰里溝通，更是一種商業(yè)促銷；再如，在用戶意見調查中，社區(qū)文化的需求越來越突出。好的物業(yè)管理服務，能夠充分尊重用戶的需要，適時引導用戶營造良好的社區(qū)氣氛，在用戶間的交往中扮演重要的中間人角色。4、用戶的平安性需求：用戶對平安的需求是一種較為基礎的需求，對需求的滿足程度要求也較高。平安才能產生信賴，如果樓宇內經常發(fā)生刑事案件或盜竊案件，或者經常有不明身份的人上門推銷，或者經常發(fā)生火警、跑水事件，使用戶財產或人身受到侵犯，可以想象用戶對物業(yè)公司的態(tài)度會是怎樣。5、用戶的基本需求：寫字樓用戶對物管服務的基本需求是指保障日常工作正常開展所必不可少的需求，主要有水、電、空調的正常供應，電梯、通訊系統(tǒng)的正常運行，公共部位的清潔衛(wèi)生等。三、寫字樓物業(yè)的服務寫字樓物業(yè)服務應以提高用戶滿意度為出發(fā)點，能夠根據用戶的需求提供相應的服務，才能到達較好的效果，一般來說，以下三種服務是用戶所希望的：1、驚喜服務：驚喜服務是指出乎用戶意料之外、又在用戶急切需求之內，物業(yè)公司能夠提供的服務。在用戶的需求中，核心需求和舒適性需求的滿足可以大幅提高滿意度。由于每個用戶的核心需求都不盡相同，甚至千差萬別，不具有普遍性，物業(yè)公司較難以到達，有的物業(yè)公司便吸取國外經驗，成立專門小組，通過個性化服務來滿足主要用戶的需求。舒適性需求是物業(yè)公司應努力滿足的，可通過加強服務意識、服務理念的培訓，轉變觀念來推動服務水平的提高。2、滿意服務：滿意服務是指用戶認為物業(yè)公司應該提供、合同中難以明確約定或難以衡量的服務。用戶的舒適性需求、和諧性需求是大多數(shù)物業(yè)公司應努力實現(xiàn)的，在住宅物業(yè)中，有的物業(yè)公司以社區(qū)2022年-2023年最新文化見長，形成自己的特色。在寫字樓物業(yè)中受工作時間和場地的影響,開展社區(qū)文化活動具有一定的難度，但一個融洽、祥和的環(huán)境是眾人所向往的，物業(yè)公司所作的努力能夠換來用戶較高的滿意度。3、合格服務：合格服務是指物業(yè)公司合同明確約定，必須提供的服務。平安的需求和基本需求是用戶的普遍需求，是物業(yè)公司必須努力滿足的，也是物業(yè)公司日常工作的重點，因此，把主要