新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)課件

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2022/10/28新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2022/10/22新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)1概述當(dāng)前市委市政府正在大力推進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作。新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的落腳點最終是要落到房屋上。這種房屋與城鎮(zhèn)的房屋從性質(zhì)上有什么區(qū)別？屬不屬于國家明令禁止的“小產(chǎn)權(quán)房”？這種房屋能不能頒發(fā)房產(chǎn)證？針對新農(nóng)村社區(qū)房屋，我從以下五個方面向在坐的各位作一個簡要的匯報。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)概述當(dāng)前市委市政府正在大力推進新型農(nóng)村2一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別二、新農(nóng)村社區(qū)房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別三、新農(nóng)村社區(qū)房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)四、對房屋登記發(fā)證的意義五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)3一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別我們現(xiàn)在講的新型農(nóng)村社區(qū)房屋，它與普通的農(nóng)村房屋不一樣，農(nóng)村村民的住房是自建的，村集體把宅基地分給村民以后，建多大面積，建什么樣的結(jié)構(gòu)，完全由村民自己決定。新農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的規(guī)?；^(qū)。從表面上看它與城鎮(zhèn)小區(qū)的房屋沒有區(qū)別，唯一不同的是土地性質(zhì)不同，城鎮(zhèn)小區(qū)使用的是國有土地，新農(nóng)村社區(qū)使用的是集體土地。國有土地上的房屋交易不受限制，集體土地上的房屋交易只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間進行交易。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別我們現(xiàn)在講的新型4集體土地上房屋交易規(guī)定《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）規(guī)定：禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建設(shè)住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這個文件下發(fā)后，對以前已經(jīng)發(fā)生過的農(nóng)村房屋買賣行為產(chǎn)生了比較大的影響。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)集體土地上房屋交易規(guī)定《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決5北京畫家村房屋買賣合同糾份案

北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，因大量畫家聚集居住，被稱為“畫家村”。從1993年有畫家陸續(xù)入住宋莊，幾年內(nèi)宋莊已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近2000名藝術(shù)家。這些畫家大多購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的房屋居住。近年來因房價上漲原因，出現(xiàn)了賣方反悔引起房屋買賣糾紛，其中較典型的是馬海濤訴李玉蘭的房屋買賣合同無效案。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)北京畫家村房屋買賣合同糾份案北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，62002年7月，李玉蘭從通州宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民馬海濤處，花4.5萬元購得房屋及院落。2006年2月，馬海濤起訴要求確認房屋買賣合同無效。

通州法院一審以李玉蘭是城鎮(zhèn)居民，不得購賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，判決李玉蘭于判決生效之日起90日內(nèi)將所購房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭不服，上訴到北京第二中級人民法院。北京二中院維持了原判。

法院認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，馬海濤與李玉蘭所簽之《房屋買賣協(xié)議》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非辛店村村民，無權(quán)獲得辛店村宅基地使用權(quán)，因此認定合同無效。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2002年7月，李玉蘭從通州宋莊鎮(zhèn)辛店7法院判決是否正確？案子判決后，在全國引起熱議。有人認為法院不能判買賣合同無效。理由有兩個：一是合同于2002年已簽訂，國發(fā)[2004]28號文件2004年才下發(fā)，法不溯及既往；二是合同法司法解釋規(guī)定，認定合同無效的前提是，合同違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。僅違反地方法規(guī)或行政規(guī)章的，不能認定合同無效。國發(fā)[2004]28號文不是行政法規(guī)。

這個合同有沒有違反法律的禁止性規(guī)定呢？

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)法院判決是否正確？案子判決后，在全國引起熱議。8違反法律禁止性規(guī)定的合同無效

《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

房屋離不開土地，房屋的轉(zhuǎn)讓必然包括房屋所占用的地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地雖然分配給村民使用，但并沒有改變其集體所有的性質(zhì)，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，馬海濤與李玉蘭的《房屋買賣協(xié)議》違反了《土地管理法》第六十三條的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認定為無效。這個案例判決以后，向人們發(fā)出了一個信息：集體土地上的房屋不能向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)違反法律禁止性規(guī)定的合同無效《中華人民共和國土地管9二、新農(nóng)村房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)二、新農(nóng)村房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別《國務(wù)院辦10“小產(chǎn)權(quán)房”的概念“小產(chǎn)權(quán)房”是指沒有經(jīng)過有關(guān)建設(shè)規(guī)劃部門批準、非法占用集體土地開發(fā)建設(shè)并按商品房公開向社會銷售的住房，屬于國家禁止的違法建筑。這種房屋不能登記發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過有關(guān)部門審批的合法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有著本質(zhì)的區(qū)別。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念“小產(chǎn)權(quán)房”是指沒有經(jīng)過有關(guān)建設(shè)11三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)2007年10月1日，《物權(quán)法》頒布實施，為農(nóng)村房屋登記發(fā)證提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第10條規(guī)定：“國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?008年7月1日，國家建設(shè)部頒布實施了《房屋登記辦法》，對農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證，作出了原則性規(guī)定。新型農(nóng)村社區(qū)房屋，是經(jīng)過建設(shè)規(guī)劃部門批準的合法建筑，可以登記發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)2007年1012四、對房屋登記發(fā)證有何意義？農(nóng)村住房是農(nóng)民財富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的重要資產(chǎn)。但過去因為農(nóng)村房屋登記缺乏法律依據(jù)，沒有系統(tǒng)規(guī)范地進行登記發(fā)證，從而引發(fā)了不少的糾紛和社會問題。關(guān)于為什么要對房屋進行登記發(fā)證問題，重點從法律規(guī)定方面解釋房屋登記的重要性。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)四、對房屋登記發(fā)證有何意義？農(nóng)村住房是農(nóng)民財富131、房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受

到法律保護2007年10月1日，《物權(quán)法》實施。《物權(quán)法》是調(diào)整物的歸屬和利用的民事法律關(guān)系的一部法律。即調(diào)整的是財產(chǎn)關(guān)系?！段餀?quán)法》所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！段餀?quán)法》所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權(quán)利。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)1、房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受

到法律保護20014物權(quán)的四個原則

物權(quán)法定原則；物權(quán)公示原則；一物一權(quán)原則；遵守法律原則。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)的四個原則新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)15物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！蔽餀?quán)包括：所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中所有權(quán)包括：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)；用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)16物權(quán)公示原則《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！钡?條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外。”房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記發(fā)證才能發(fā)生效力。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)公示原則《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的17一物一權(quán)原則同一物上，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存。如甲就同一物享有完全的所有權(quán)，則乙不能再對該物享有所有權(quán)。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一物一權(quán)原則同一物上，不允許有性質(zhì)不相容的兩個18遵守法律原則《物權(quán)法》第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，遵守社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！毙滦娃r(nóng)村社區(qū)建設(shè)遵守法律原則《物權(quán)法》第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得19開發(fā)商一房兩賣案

某開發(fā)商將一房屋分別賣給甲乙兩人，并分別與之簽定了房屋買賣合同，甲占有房屋，但是沒有申請房屋登記；乙簽訂合同后立即到登記機關(guān)申請了房屋登記，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。我們不討論開發(fā)商一房兩賣的違法行為，只討論甲乙兩人誰能取得此房屋。由于乙沒有實際占有房屋，遂將開發(fā)商和甲一同起訴至法院，經(jīng)庭審以后，法院根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，支持乙的訴訟請求，判決房屋歸乙所有。甲不能取得此房屋所有權(quán)，只能與賣方就合同關(guān)系進行債權(quán)追訴，即要求開發(fā)商退還房款，賠償損失。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)開發(fā)商一房兩賣案某開發(fā)商將一房屋分別賣給甲乙兩人，并20從這個案例看，甲違反了“物權(quán)公示原則”，沒有申請房屋登記，不發(fā)生物權(quán)效力，因此不能取得房屋所有權(quán)。

開發(fā)商違反了“一物一權(quán)原則”和“遵守法律原則”，企圖在一個物上設(shè)定兩個互不相容的所有權(quán)，違法進行一房兩賣，嚴重損害了甲的權(quán)益。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)從這個案例看，甲違反了“物權(quán)公示原則”，沒有申21物權(quán)與債權(quán)效力對比

債權(quán)的概念：《民法通則》第84條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負有義務(wù)的人是債務(wù)人?！?/p>

物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)：物權(quán)是對世權(quán)，債權(quán)是對人權(quán)；物權(quán)是絕對權(quán)，債權(quán)是相對權(quán)；物權(quán)是支配權(quán)，債權(quán)是請求權(quán)；物權(quán)的義務(wù)人是全世界所有的人，債權(quán)的義務(wù)人只能是債務(wù)人。物權(quán)的行施不需要義務(wù)人來配合，債權(quán)行施必需有債務(wù)人配合。物權(quán)的行施無需征得別人的同意，債權(quán)行施需請求債務(wù)人給付。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)與債權(quán)效力對比新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)22在古代冷兵器時代，歐洲有一個國家遭到鄰國軍隊入侵，國王命令一位將軍帶兵前去抗擊。將軍授命以后，帶領(lǐng)軍隊到了事發(fā)地點。經(jīng)過三天三夜的浴血奮戰(zhàn)，終于打敗了侵略者。將軍帶兵返回的時候，天下起了大雨，戰(zhàn)士們已經(jīng)是饑寒交加、疲憊不堪，加上道路泥濘，行進非常困難。這時將軍一位部下報告說，前面不遠有一處農(nóng)舍，主人不在家，讓將進去休息一下。將軍說不能進去。部下不理解：我們把侵略者都趕出了國境，差一點丟了性命，進農(nóng)舍休息一下有何不可？將軍告訴部下說：我們把侵略者趕出國境，有國王授權(quán)，是在行施公權(quán)力。農(nóng)舍是私權(quán)利，未經(jīng)主人同意不能擅自進入。這個故事說明將軍軍紀嚴明，秋毫不犯。同時還包含一個道理：私有權(quán)利任何人都不能侵犯。這就是物權(quán)的對世權(quán)。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)在古代冷兵器時代，歐洲有一個國家遭到232、房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng)

濟效益

《房地產(chǎn)法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房屋進行交易的前提條件是領(lǐng)取房產(chǎn)證，只有辦理了房產(chǎn)證，才能進行買賣、贈與、抵押貸款等參與相應(yīng)的經(jīng)濟活動，其交易行為才能受到法律保護。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2、房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng)

濟效益新型農(nóng)村社24五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)可以使用集體土地，也可以使用國有土地。使用國有土地建設(shè)的新農(nóng)村社區(qū)房屋，登記發(fā)證程序與城市房屋一樣。在這里重點介紹一下集體土地上的新農(nóng)村社區(qū)房屋發(fā)證程序。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)可25初始登記（辦大證）→轉(zhuǎn)移登記（辦分戶證）→轉(zhuǎn)移登記（上市交易）按照《房屋登記辦法》規(guī)定，新型農(nóng)村社區(qū)房屋建成后應(yīng)當(dāng)先辦理初始登記（辦大證），然后辦理轉(zhuǎn)移登記（分戶證）。領(lǐng)取分戶證后，可以進行房屋交易。這里所稱房屋交易，是指新農(nóng)村社區(qū)房屋權(quán)利人通過合法方式將其房屋轉(zhuǎn)移給他人的行為。包括買賣、贈與、互換、入股、以房抵債等。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)初始登記（辦大證）→轉(zhuǎn)移登記（辦分戶證）→轉(zhuǎn)移登記（上市交261、房屋登記程序

（1）申請；（2）受理；（3）審核；（4）記載于登記簿；（5）發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)1、房屋登記程序（1）申請；新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)27關(guān)于登記申請《房屋登記辦法》明確了房屋登記應(yīng)當(dāng)由當(dāng)事人申請啟動。何時申請房屋登記完全取決于當(dāng)事人的意愿。《房屋登記辦法》還規(guī)定房屋登記機構(gòu)將申請登記事項記載于房屋登記簿之前，申請人可以撤回登記申請。充分體現(xiàn)了申請自愿的原則。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)關(guān)于登記申請《房屋登記辦法》明確了房屋登記應(yīng)當(dāng)28關(guān)于不動產(chǎn)登記簿《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不動產(chǎn)登記簿是物權(quán)歸屬和內(nèi)容的根據(jù)。不動產(chǎn)登記簿由登記機構(gòu)管理。”《物權(quán)法》第14條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀模杂涊d于不動產(chǎn)登記簿時發(fā)生效力?！薄段餀?quán)法》第17條規(guī)定：“不動產(chǎn)權(quán)屬證書是權(quán)利人享有該不動產(chǎn)物權(quán)的證明。不動產(chǎn)權(quán)屬證書記載的事項，應(yīng)當(dāng)與不動產(chǎn)登記簿一致；記載不一致的，除有證據(jù)證明不動產(chǎn)登記簿確有錯誤外，以不動產(chǎn)登記簿為準?！毙滦娃r(nóng)村社區(qū)建設(shè)關(guān)于不動產(chǎn)登記簿《物權(quán)法》第16條規(guī)定：“不292、初始登記提交材料

（1）登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（4）建筑規(guī)劃（或城鄉(xiāng)規(guī)劃）證明；（5）竣工驗收證明；（6）房屋測繪報告；（7）其他必要材料。

依法屬于全體業(yè)主共有的公共場所、公用設(shè)施和物業(yè)管理用房等房屋只登記不發(fā)證，由集體組織申請登記。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2、初始登記提交材料（1）登記申請書；新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)303、辦理分戶證提交材料

（1）轉(zhuǎn)移登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證（大證）；（4）房屋買賣合同；（5）受讓人屬于本集體組織成員的證明；（6）其他必要材料。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)3、辦理分戶證提交材料（1）轉(zhuǎn)移登記申請書；新型農(nóng)村社314、房屋交易提交材料

（1）轉(zhuǎn)移登記申請書；（2）申請人身份證明；（3）房屋所有權(quán)證；（4）集體所有建設(shè)用地使用權(quán)證明；（5）證明房屋所有權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的材料；（6）農(nóng)村集體組織同意轉(zhuǎn)移的證明材料；（7）受讓人屬于本集體組織成員的證明；（8）其他必要材料。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)4、房屋交易提交材料（1）轉(zhuǎn)移登記申請書；新型農(nóng)村社32演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew2022/10/28新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)演講完畢，謝謝聽講!再見，seeyouagain3rew33新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2022/10/28新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2022/10/22新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)34概述當(dāng)前市委市政府正在大力推進新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)工作。新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)的落腳點最終是要落到房屋上。這種房屋與城鎮(zhèn)的房屋從性質(zhì)上有什么區(qū)別？屬不屬于國家明令禁止的“小產(chǎn)權(quán)房”？這種房屋能不能頒發(fā)房產(chǎn)證？針對新農(nóng)村社區(qū)房屋，我從以下五個方面向在坐的各位作一個簡要的匯報。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)概述當(dāng)前市委市政府正在大力推進新型農(nóng)村35一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別二、新農(nóng)村社區(qū)房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別三、新農(nóng)村社區(qū)房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)四、對房屋登記發(fā)證的意義五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一、新農(nóng)村社區(qū)房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)36一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別我們現(xiàn)在講的新型農(nóng)村社區(qū)房屋，它與普通的農(nóng)村房屋不一樣，農(nóng)村村民的住房是自建的，村集體把宅基地分給村民以后，建多大面積，建什么樣的結(jié)構(gòu)，完全由村民自己決定。新農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過“統(tǒng)一規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)”的規(guī)?；^(qū)。從表面上看它與城鎮(zhèn)小區(qū)的房屋沒有區(qū)別，唯一不同的是土地性質(zhì)不同，城鎮(zhèn)小區(qū)使用的是國有土地，新農(nóng)村社區(qū)使用的是集體土地。國有土地上的房屋交易不受限制，集體土地上的房屋交易只能在本集體經(jīng)濟組織成員之間進行交易。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一、新農(nóng)村房屋與城鎮(zhèn)房屋的區(qū)別我們現(xiàn)在講的新型37集體土地上房屋交易規(guī)定《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）規(guī)定：禁止農(nóng)村房屋向城市居民流轉(zhuǎn)，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民占用農(nóng)民集體土地建設(shè)住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證。這個文件下發(fā)后，對以前已經(jīng)發(fā)生過的農(nóng)村房屋買賣行為產(chǎn)生了比較大的影響。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)集體土地上房屋交易規(guī)定《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決38北京畫家村房屋買賣合同糾份案

北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，因大量畫家聚集居住，被稱為“畫家村”。從1993年有畫家陸續(xù)入住宋莊，幾年內(nèi)宋莊已經(jīng)聚集了海內(nèi)外近2000名藝術(shù)家。這些畫家大多購買或租賃當(dāng)?shù)剞r(nóng)民的房屋居住。近年來因房價上漲原因，出現(xiàn)了賣方反悔引起房屋買賣糾紛，其中較典型的是馬海濤訴李玉蘭的房屋買賣合同無效案。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)北京畫家村房屋買賣合同糾份案北京通州區(qū)宋莊鎮(zhèn)，392002年7月，李玉蘭從通州宋莊鎮(zhèn)辛店村農(nóng)民馬海濤處，花4.5萬元購得房屋及院落。2006年2月，馬海濤起訴要求確認房屋買賣合同無效。

通州法院一審以李玉蘭是城鎮(zhèn)居民，不得購賣農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員的住房，判決李玉蘭于判決生效之日起90日內(nèi)將所購房屋及院落騰退給馬海濤。李玉蘭不服，上訴到北京第二中級人民法院。北京二中院維持了原判。

法院認為，宅基地使用權(quán)是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織成員享有的權(quán)利，馬海濤與李玉蘭所簽之《房屋買賣協(xié)議》的買賣標的物不僅是房屋，還包含相應(yīng)的宅基地使用權(quán)。李玉蘭并非辛店村村民，無權(quán)獲得辛店村宅基地使用權(quán)，因此認定合同無效。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2002年7月，李玉蘭從通州宋莊鎮(zhèn)辛店40法院判決是否正確？案子判決后，在全國引起熱議。有人認為法院不能判買賣合同無效。理由有兩個：一是合同于2002年已簽訂，國發(fā)[2004]28號文件2004年才下發(fā)，法不溯及既往；二是合同法司法解釋規(guī)定，認定合同無效的前提是，合同違反法律、行政法規(guī)的禁止性規(guī)定。僅違反地方法規(guī)或行政規(guī)章的，不能認定合同無效。國發(fā)[2004]28號文不是行政法規(guī)。

這個合同有沒有違反法律的禁止性規(guī)定呢？

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)法院判決是否正確？案子判決后，在全國引起熱議。41違反法律禁止性規(guī)定的合同無效

《中華人民共和國土地管理法》第八條規(guī)定：城市市區(qū)的土地屬于國家所有。農(nóng)村和城市郊區(qū)的土地，除由法律規(guī)定屬于國家所有的以外，屬于農(nóng)民集體所有；宅基地和自留地、自留山，屬于農(nóng)民集體所有。

房屋離不開土地，房屋的轉(zhuǎn)讓必然包括房屋所占用的地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓。農(nóng)村宅基地雖然分配給村民使用，但并沒有改變其集體所有的性質(zhì)，《土地管理法》第六十三條規(guī)定：農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。所以，馬海濤與李玉蘭的《房屋買賣協(xié)議》違反了《土地管理法》第六十三條的禁止性規(guī)定，應(yīng)當(dāng)被認定為無效。這個案例判決以后，向人們發(fā)出了一個信息：集體土地上的房屋不能向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)違反法律禁止性規(guī)定的合同無效《中華人民共和國土地管42二、新農(nóng)村房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別《國務(wù)院辦公廳關(guān)于嚴格執(zhí)行有關(guān)農(nóng)村集體建設(shè)用地法律和政策的通知》（國辦發(fā)[2007]71號）規(guī)定：“農(nóng)村住宅用地只能分配給本村村民，城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買宅基地、農(nóng)民住宅或‘小產(chǎn)權(quán)房’。單位和個人不得非法租用、占用農(nóng)民集體所有土地搞房地產(chǎn)開發(fā)。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標準。農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準。”新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)二、新農(nóng)村房屋與“小產(chǎn)權(quán)房”的區(qū)別《國務(wù)院辦43“小產(chǎn)權(quán)房”的概念“小產(chǎn)權(quán)房”是指沒有經(jīng)過有關(guān)建設(shè)規(guī)劃部門批準、非法占用集體土地開發(fā)建設(shè)并按商品房公開向社會銷售的住房，屬于國家禁止的違法建筑。這種房屋不能登記發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)房屋是經(jīng)過有關(guān)部門審批的合法建筑，與“小產(chǎn)權(quán)房”有著本質(zhì)的區(qū)別。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)“小產(chǎn)權(quán)房”的概念“小產(chǎn)權(quán)房”是指沒有經(jīng)過有關(guān)建設(shè)44三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)2007年10月1日，《物權(quán)法》頒布實施，為農(nóng)村房屋登記發(fā)證提供了法律依據(jù)?！段餀?quán)法》第10條規(guī)定：“國家建立不動產(chǎn)統(tǒng)一登記制度。統(tǒng)一登記的范圍、登記機構(gòu)和登記辦法，由法律、行政法規(guī)規(guī)定?！?008年7月1日，國家建設(shè)部頒布實施了《房屋登記辦法》，對農(nóng)村集體土地上的房屋登記發(fā)證，作出了原則性規(guī)定。新型農(nóng)村社區(qū)房屋，是經(jīng)過建設(shè)規(guī)劃部門批準的合法建筑，可以登記發(fā)證。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)三、新農(nóng)村房屋辦房產(chǎn)證的依據(jù)2007年1045四、對房屋登記發(fā)證有何意義？農(nóng)村住房是農(nóng)民財富積聚的主要載體和農(nóng)村集體經(jīng)濟組織的重要資產(chǎn)。但過去因為農(nóng)村房屋登記缺乏法律依據(jù)，沒有系統(tǒng)規(guī)范地進行登記發(fā)證，從而引發(fā)了不少的糾紛和社會問題。關(guān)于為什么要對房屋進行登記發(fā)證問題，重點從法律規(guī)定方面解釋房屋登記的重要性。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)四、對房屋登記發(fā)證有何意義？農(nóng)村住房是農(nóng)民財富461、房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受

到法律保護2007年10月1日，《物權(quán)法》實施?！段餀?quán)法》是調(diào)整物的歸屬和利用的民事法律關(guān)系的一部法律。即調(diào)整的是財產(chǎn)關(guān)系?！段餀?quán)法》所稱物，包括不動產(chǎn)和動產(chǎn)?！段餀?quán)法》所稱物權(quán)，是指權(quán)利人依法對特定的物享有的直接支配和排他的權(quán)利。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)1、房屋經(jīng)登記發(fā)證后其權(quán)益才能受

到法律保護20047物權(quán)的四個原則

物權(quán)法定原則；物權(quán)公示原則；一物一權(quán)原則；遵守法律原則。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)的四個原則新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)48物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)容，由法律規(guī)定?！蔽餀?quán)包括：所有權(quán)，用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)。其中所有權(quán)包括：國家所有權(quán)、集體所有權(quán)、私人所有權(quán)、業(yè)主的建筑物區(qū)分所有權(quán)；用益物權(quán)包括：土地承包經(jīng)營權(quán)、建設(shè)用地使用權(quán)、宅基地使用權(quán)、地役權(quán)；擔(dān)保物權(quán)包括：抵押權(quán)、質(zhì)權(quán)、留置權(quán)。房屋所有權(quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)法定原則《物權(quán)法》第5條規(guī)定：“物權(quán)的種類和內(nèi)49物權(quán)公示原則《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定登記。動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立和轉(zhuǎn)讓應(yīng)當(dāng)依照法律規(guī)定交付?！钡?條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅，經(jīng)依法登記發(fā)生效力，未經(jīng)登記不發(fā)生效力，但法律另有規(guī)定的除外?！狈课菟袡?quán)屬于不動產(chǎn)物權(quán)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)登記發(fā)證才能發(fā)生效力。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)公示原則《物權(quán)法》第6條規(guī)定：“不動產(chǎn)物權(quán)的50一物一權(quán)原則同一物上，不允許有性質(zhì)不相容的兩個物權(quán)同時并存。如甲就同一物享有完全的所有權(quán)，則乙不能再對該物享有所有權(quán)。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)一物一權(quán)原則同一物上，不允許有性質(zhì)不相容的兩個51遵守法律原則《物權(quán)法》第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得和行使，應(yīng)當(dāng)遵守法律，遵守社會公德，不得損害公共利益和他人合法權(quán)益?！毙滦娃r(nóng)村社區(qū)建設(shè)遵守法律原則《物權(quán)法》第7條規(guī)定：“物權(quán)的取得52開發(fā)商一房兩賣案

某開發(fā)商將一房屋分別賣給甲乙兩人，并分別與之簽定了房屋買賣合同，甲占有房屋，但是沒有申請房屋登記；乙簽訂合同后立即到登記機關(guān)申請了房屋登記，并領(lǐng)取了房產(chǎn)證。我們不討論開發(fā)商一房兩賣的違法行為，只討論甲乙兩人誰能取得此房屋。由于乙沒有實際占有房屋，遂將開發(fā)商和甲一同起訴至法院，經(jīng)庭審以后，法院根據(jù)《物權(quán)法》及《房屋登記辦法》的相關(guān)規(guī)定，支持乙的訴訟請求，判決房屋歸乙所有。甲不能取得此房屋所有權(quán)，只能與賣方就合同關(guān)系進行債權(quán)追訴，即要求開發(fā)商退還房款，賠償損失。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)開發(fā)商一房兩賣案某開發(fā)商將一房屋分別賣給甲乙兩人，并53從這個案例看，甲違反了“物權(quán)公示原則”，沒有申請房屋登記，不發(fā)生物權(quán)效力，因此不能取得房屋所有權(quán)。

開發(fā)商違反了“一物一權(quán)原則”和“遵守法律原則”，企圖在一個物上設(shè)定兩個互不相容的所有權(quán)，違法進行一房兩賣，嚴重損害了甲的權(quán)益。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)從這個案例看，甲違反了“物權(quán)公示原則”，沒有申54物權(quán)與債權(quán)效力對比

債權(quán)的概念：《民法通則》第84條規(guī)定：“債是按照合同的約定或者依照法律的規(guī)定，在當(dāng)事人之間產(chǎn)生的特定的權(quán)利和義務(wù)關(guān)系。享有權(quán)利的人是債權(quán)人，負有義務(wù)的人是債務(wù)人?！?/p>

物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)：物權(quán)是對世權(quán)，債權(quán)是對人權(quán)；物權(quán)是絕對權(quán)，債權(quán)是相對權(quán)；物權(quán)是支配權(quán)，債權(quán)是請求權(quán)；物權(quán)的義務(wù)人是全世界所有的人，債權(quán)的義務(wù)人只能是債務(wù)人。物權(quán)的行施不需要義務(wù)人來配合，債權(quán)行施必需有債務(wù)人配合。物權(quán)的行施無需征得別人的同意，債權(quán)行施需請求債務(wù)人給付。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)物權(quán)與債權(quán)效力對比新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)55在古代冷兵器時代，歐洲有一個國家遭到鄰國軍隊入侵，國王命令一位將軍帶兵前去抗擊。將軍授命以后，帶領(lǐng)軍隊到了事發(fā)地點。經(jīng)過三天三夜的浴血奮戰(zhàn)，終于打敗了侵略者。將軍帶兵返回的時候，天下起了大雨，戰(zhàn)士們已經(jīng)是饑寒交加、疲憊不堪，加上道路泥濘，行進非常困難。這時將軍一位部下報告說，前面不遠有一處農(nóng)舍，主人不在家，讓將進去休息一下。將軍說不能進去。部下不理解：我們把侵略者都趕出了國境，差一點丟了性命，進農(nóng)舍休息一下有何不可？將軍告訴部下說：我們把侵略者趕出國境，有國王授權(quán)，是在行施公權(quán)力。農(nóng)舍是私權(quán)利，未經(jīng)主人同意不能擅自進入。這個故事說明將軍軍紀嚴明，秋毫不犯。同時還包含一個道理：私有權(quán)利任何人都不能侵犯。這就是物權(quán)的對世權(quán)。

新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)在古代冷兵器時代，歐洲有一個國家遭到562、房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng)

濟效益

《房地產(chǎn)法》規(guī)定未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓。房屋進行交易的前提條件是領(lǐng)取房產(chǎn)證，只有辦理了房產(chǎn)證，才能進行買賣、贈與、抵押貸款等參與相應(yīng)的經(jīng)濟活動，其交易行為才能受到法律保護。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)2、房屋登記發(fā)證以后才能發(fā)揮其經(jīng)

濟效益新型農(nóng)村社57五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)可以使用集體土地，也可以使用國有土地。使用國有土地建設(shè)的新農(nóng)村社區(qū)房屋，登記發(fā)證程序與城市房屋一樣。在這里重點介紹一下集體土地上的新農(nóng)村社區(qū)房屋發(fā)證程序。新型農(nóng)村社區(qū)建設(shè)五、新農(nóng)村社區(qū)房屋登記發(fā)證程序新農(nóng)村社區(qū)建設(shè)可58初始登記（辦大證）→轉(zhuǎn)移登記（辦分戶證）→轉(zhuǎn)移登記（上市交易）按照《房屋登記辦法》規(guī)定，新型農(nóng)村社區(qū)房屋建成后應(yīng)當(dāng)