生物技術(shù)合成天然香料香精課件

生物技術(shù)合成天然香料香精生物技術(shù)合成天然香料香精1目錄起源香料香精生物技術(shù)合成天然香料香精的方法生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇前景與展望目錄起源2起源自古以來，人們已在無意識(shí)的情況下利用微生物使一些食品更具風(fēng)味，如各種酒類、醬、醋和面包等發(fā)酵類食品都具有一種自然的清香。到19世紀(jì)末20世紀(jì)初，人們才開始認(rèn)識(shí)發(fā)酵食品的典型香味與發(fā)酵微生物之間的關(guān)系，香味物質(zhì)乃是微生物生長(zhǎng)過程合成的一些代謝產(chǎn)物。發(fā)酵食品中特定的微生物群已決定了該食品所特有的香氣，比如奶酪、酸奶、醬油、啤酒、泡菜等中的味道各有特點(diǎn)。已知有多種微生物，包括細(xì)菌、霉菌和酵母，都可以利用基本的營(yíng)養(yǎng)成分通過全程合成某些香料化合物，包括揮發(fā)性醇類、酯類、羰基化合物、有機(jī)酸、硫化物、氨基酸類等。許多細(xì)菌和霉菌都具有合成芳香化合物的能力。如枯草芽孢桿菌能夠全程合成吡嗪類物質(zhì)，從而賦予醬油、豆豉、豆瓣醬和醬香型白酒特有的香味。擬孢長(zhǎng)喙殼菌能產(chǎn)生多種帶有果味花香的萜烯類化合物；念珠長(zhǎng)喙殼菌能產(chǎn)生包括乙酸異丁酯、乙酸異戊酯、香茅醇和香葉醇等多種香氣物質(zhì)；哈茨木霉菌株能有效地形成具有椰子味的內(nèi)酯6-戊基-α-吡喃酮。起源自古以來，人們已在無意識(shí)的情況下利用微生物使一些食品更具3生物技術(shù)合成天然香料香精課件4生物技術(shù)合成天然香料香精課件5生物技術(shù)合成天然香料香精課件6天然香料和合成香料香料的生產(chǎn)方法有兩種，即從天然動(dòng)植物原料中提取和化學(xué)合成，由此將香料分為兩大類，即天然香料和合成香料。人類進(jìn)入21世紀(jì)，隨著生活水平的提高和健康意識(shí)的增強(qiáng)，化學(xué)合成香料香精的安全性還是受到人們的懷疑，始終擔(dān)心它們對(duì)健康具有潛在的危害，所以越來越青睞無污染的天然產(chǎn)品。從動(dòng)植物原料中提取的天然香料符合人們這種安全性的需求，但天然動(dòng)植物香料受原料來源的限制，其開發(fā)和應(yīng)用受到極大地限制，無法滿足人們的這種需要。天然和合成的價(jià)格差異激發(fā)了眾多針對(duì)這些有價(jià)值的香料化合物而進(jìn)行生物轉(zhuǎn)化工藝開發(fā)的研究，就是要利用微生物細(xì)胞或酶轉(zhuǎn)化天然前體或全程合成（發(fā)酵）來生產(chǎn)各種天然香料。天然香料和合成香料香料的生產(chǎn)方法有兩種，即從天然動(dòng)植物原料中7生物技術(shù)合成天然香料香精的方法發(fā)酵工程

酶工程細(xì)胞工程基因工程生物技術(shù)合成天然香料香精的方法發(fā)酵工程8一.基因工程

基因工程（geneticengineering）又稱基因拼接技術(shù)和DNA重組技術(shù)。所謂基因工程是在分子水平上對(duì)基因進(jìn)行操作的復(fù)雜技術(shù)，是將外源基因通過體外重組后導(dǎo)入受體細(xì)胞內(nèi)，使這個(gè)基因能在受體細(xì)胞內(nèi)復(fù)制、轉(zhuǎn)錄、翻譯表達(dá)的操作。利用基因工程技術(shù)，改良香料植物的基因性狀，培養(yǎng)出高產(chǎn)香料物質(zhì)的植物細(xì)胞株。

一.基因工程基因工9應(yīng)用實(shí)例日本山形縣工業(yè)技術(shù)中心采取突變法，將產(chǎn)香能力強(qiáng)的遺傳因子導(dǎo)人酵母菌中，經(jīng)過兩年時(shí)間培育出了新酵母菌。用這種新酵母菌釀制葡萄灑及一些果酒,可提高酒中乙酸異戊酯等7種香氣的含量，使酒味香氣濃郁。通過基因工程將牛肉風(fēng)味肽的基因附在α-factor載體上在酵母細(xì)胞中表達(dá),所生產(chǎn)出來的酵母抽提物中含有較高濃度的風(fēng)味牛肉肽,即可利用酵母進(jìn)行發(fā)酵生產(chǎn)牛肉風(fēng)味肽。將脫苦蛋白酶和風(fēng)味醛氧化酶對(duì)應(yīng)基因在菌體中克隆并成功表達(dá),可利用建造的基因工程菌排去干酪香料中的不良風(fēng)味.應(yīng)用實(shí)例日本山形縣工業(yè)技術(shù)中心采取突變法，將產(chǎn)香能力強(qiáng)的遺傳10

二.細(xì)胞工程

利用植物細(xì)胞、組織和器官大規(guī)模培養(yǎng)技術(shù),可以大量培養(yǎng)香料植物,從而獲得高價(jià)值的香料。食用香料植物組織培養(yǎng)在天然香料工業(yè)中的研究集中在快速繁殖、種質(zhì)保存、品種改良、新品種培育和脫落病毒等方面，作為精油的生物反應(yīng)器和為轉(zhuǎn)基因技術(shù)提供植物受體的研究越來越受到人們的重視。二.細(xì)胞工程利用植11在利用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素時(shí),通過在培養(yǎng)基中添加一些植物激素,如2,4-二氯苯氧乙酸(2,4-dichlorophenoxyaceticacid,2,4-D)、芐基腺嘌呤(benzyladenine,BA)和萘乙酸(naphthaleneaceticacid,NAA)等,愈傷組織發(fā)生率大大提高,而且所形成的愈傷組織的繼代培養(yǎng)生長(zhǎng)較好。同時(shí),采用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素及其系列化合物時(shí),會(huì)受到多種因素影響。外植體、使用培養(yǎng)基的類型、培養(yǎng)基中添加的前體物質(zhì)的種類和數(shù)量、培養(yǎng)期的溫度和光照都會(huì)對(duì)代謝物的組成和產(chǎn)量有重要影響。在利用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素時(shí),通過在培養(yǎng)基中添加一些植12

三.酶工程

酶工程是利用酶的催化作用生產(chǎn)各種有價(jià)值物質(zhì)的技術(shù)。到目前為止,約3000種酶在文獻(xiàn)中被報(bào)道,但只有幾百種可商業(yè)化生產(chǎn),且其中僅20種適合于工業(yè)生產(chǎn)過程,脂肪酶、酯酶、蛋白酶、核酸酶和糖苷酯酶可用于香料化合物的提取過程,而且還可將大分子前體化合物水解為小分子香料物質(zhì),一個(gè)很好的例子是酯水解反應(yīng)的逆反應(yīng)即利用脂肪酶在非水相中的酯化反應(yīng),這些性水解和轉(zhuǎn)酯反應(yīng)。三.酶工程酶工13

利用酶工程,可以生成許多香料的前體物質(zhì)。應(yīng)用這一方法,一方面可拓寬香料的原料來源,另一方面通過尋找廉價(jià)的原料,大大減少生產(chǎn)成本。生物技術(shù)合成天然香料香精課件141983年,Tien和Kirk從黃孢原毛平革菌中分離出木質(zhì)素過氧化物酶,并對(duì)其進(jìn)行定性,發(fā)現(xiàn)它與木質(zhì)素的解聚有關(guān)。1998年,Williamson等以農(nóng)業(yè)廢料為原料,采用物理和酶工程相結(jié)合的方法,產(chǎn)生香蘭素生物合成的重要前體物質(zhì)—阿魏酸（ferulicacid）。

阿魏酸（ferulicacid）1983年,Tien和Kirk從黃孢原毛平革菌中分離出木質(zhì)15

四.發(fā)酵工程發(fā)酵工程是生物技術(shù)的重要組成部分,它將微生物學(xué)、生物化學(xué)、化學(xué)工程學(xué)的基本原理有機(jī)地結(jié)合起來,是一門利用微生物的生長(zhǎng)代謝活動(dòng)來生產(chǎn)各種有用物質(zhì)的工程技術(shù)。該技術(shù)是目前生產(chǎn)香料最廣泛的生物技術(shù)，以工農(nóng)業(yè)廢料為原料,利用微生物可以生產(chǎn)各種天然香料。細(xì)菌、霉菌和酵母菌都可用來生產(chǎn)香蘭素、內(nèi)酯等香料,采用細(xì)胞固定化等技術(shù)手段還可以大大提高香料物質(zhì)的產(chǎn)量。四.發(fā)酵工程發(fā)酵工程是生物技16在香蘭素（vanillin）合成中的應(yīng)用

許多細(xì)菌、霉菌和酵母菌都可用來生產(chǎn)香蘭素,一些微生物以阿魏酸、丁子香酚、異丁子香酚、香草醇、香草胺、松柏醇、藜蘆醇等化合物為前體,經(jīng)發(fā)醇可獲得香蘭素。

在香蘭素（vanillin）合成中的應(yīng)用17生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素香蘭素，即香草醛，化學(xué)名為3-甲氧基-4-羥基苯甲醛，是一種以奶油甜香味為特征的風(fēng)味物質(zhì)，廣泛用于冰淇淋、巧克力和乳制甜點(diǎn)等食品中，堪稱世界上使用最廣的增香劑。生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素香蘭素，即香草醛，化學(xué)名為3-甲氧基18生物轉(zhuǎn)化法合成香蘭素三條路線以阿魏酸為前體以丁香酚或異丁香酚為前體酶轉(zhuǎn)化法生物轉(zhuǎn)化法合成香蘭素三條路線以阿魏酸為前體19以阿魏酸為前體阿魏酸是木材、草、和谷殼細(xì)胞壁中含量極大的一種肉桂酸衍生物,它作為配糖的軛合物同各種碳水化合物共價(jià)相連,經(jīng)堿水解可從谷殼中釋放出來。阿魏酸對(duì)微生物的毒性小,在其降解生成香草醛的過程中產(chǎn)生的副產(chǎn)物也少,因此它是最常用的前體物質(zhì)之一。一些細(xì)菌和真菌就能夠?qū)⑽核徂D(zhuǎn)化為香蘭酸或直接轉(zhuǎn)化為香蘭素。如惡臭假單胞菌能將阿魏酸非常高效地轉(zhuǎn)化為香蘭酸，轉(zhuǎn)化濃度可達(dá)2.25g/L；擬無枝酸菌DSM9992菌株則能將阿魏酸直接轉(zhuǎn)化成香蘭素，轉(zhuǎn)化濃度高達(dá)11.5g/L。此外，也有研究開出兩步轉(zhuǎn)化工藝，首先由黑根霉將阿魏酸轉(zhuǎn)化為香蘭酸，再由朱紅密孔菌再將香蘭酸進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為香蘭素，轉(zhuǎn)化濃度可以達(dá)到1.45g/L。以阿魏酸為前體阿魏酸是木材、草、和谷殼細(xì)胞壁中含量極大的一種20以丁香酚或異丁香酚為前體丁香酚是丁香油的主要成分，是一種天然前體，市場(chǎng)上有大量供應(yīng)，價(jià)格也不貴。有些微生物菌株能將丁香酚轉(zhuǎn)化為阿魏酸、阿魏醛或松柏醛，繼而再轉(zhuǎn)化為香蘭素，如銅綠假單胞菌轉(zhuǎn)化丁香酚，轉(zhuǎn)化9h可產(chǎn)生香蘭素280mg/L，香草醇100mg/L以及阿魏酸48mg/L；利用枯草芽孢桿菌轉(zhuǎn)化異丁香酚，香蘭素濃度可達(dá)0.61g/L，摩爾轉(zhuǎn)化率為12.4%，其無細(xì)胞萃取液能產(chǎn)生0.9g/L香蘭素，摩爾轉(zhuǎn)化率為14%。以丁香酚或異丁香酚為前體丁香酚是丁香油的主要成分，是一種天然21香蘭素的生物轉(zhuǎn)化路線香蘭素的生物轉(zhuǎn)化路線22酶轉(zhuǎn)化法近年來對(duì)微生物轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛研究得較多,但一般情況下香草醛只是代謝中間產(chǎn)物,會(huì)繼續(xù)降解而不易積累。因此除了繼續(xù)設(shè)法尋找可在代謝途徑中積累香草醛的菌株外,用酶轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛是近年來又一個(gè)很有前景的研究方向。常用來進(jìn)行生物轉(zhuǎn)化的酶有從轉(zhuǎn)化效果較好的微生物中提取出來的相關(guān)酶,也有從植物中提取的酶。已經(jīng)報(bào)道的酶轉(zhuǎn)化法有的與微生物轉(zhuǎn)化法相結(jié)合分兩步進(jìn)行;也有用酶單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)化的。酶轉(zhuǎn)化法近年來對(duì)微生物轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛研究得較多,但一般情況231990年Yoshimoto等人從Pseudomonassp.TMY1009中分離出一種苯乙烯雙氧酶,并闡述了用苯乙烯雙氧酶從苯乙烯和異丁香酚轉(zhuǎn)化香草醛的方法。荷蘭的Robert等人建立了雙酶法合成香草醛的工藝,在該工藝中香草醇氧化酶(VAO)能將甲氧甲酚和香草胺以很高的產(chǎn)率轉(zhuǎn)化為香草醛。VAO催化的甲氧甲酚轉(zhuǎn)化分兩步進(jìn)行,即先形成香草醇再氧化為香草醛;VAO催化的香草胺轉(zhuǎn)化能在堿性條件下有效地進(jìn)行,香草胺先轉(zhuǎn)化為香草胺中間產(chǎn)物,后者再經(jīng)非酶水解轉(zhuǎn)化為香草醛。由于紅辣椒和辣椒素能經(jīng)酶法水解轉(zhuǎn)化為香草胺,因此由香草胺生產(chǎn)香草醛的方法很有潛力。YoshidaAya等人用黑曲霉中的氨氧化酶(AO)通過氨基氧化由香草胺生產(chǎn)香草醛。1990年Yoshimoto等人從Pseudomonassp24生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇

2-苯乙醇是一種具有柔和細(xì)膩玫瑰氣味的芳香醇，天然存在于玫瑰、茉莉、百合和丁香等多種植物的精油中，這些植物也因含%"苯乙醇而芳香怡人。2-苯乙醇的玫瑰香氣頗受人歡迎，是國(guó)際香精香料的主流風(fēng)格，大量應(yīng)用于玫瑰型及其他類型的香精配方中，在食品和日化用品等領(lǐng)域中均有廣泛應(yīng)用。生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇2-苯乙醇是一種具有柔和細(xì)膩玫252-苯乙醇生物合成的艾氏代謝途徑酵母細(xì)胞可以通過合成芳香族氨基酸的莽草酸途徑全程合成2-苯乙醇，也可以通過氨基酸分解途徑轉(zhuǎn)化L-苯丙氨酸為2-苯乙醇。L-苯丙氨酸首先在轉(zhuǎn)氨酶作用下生成苯丙酮酸，或在脫羧酶的作用下形成苯乙胺，再脫羧或胺氧化形成苯乙醛，進(jìn)而生成2-苯乙醇。代謝途徑：2-苯乙醇生物合成的艾氏代謝途徑酵母細(xì)胞可以通過合成芳香族氨26常規(guī)發(fā)酵培養(yǎng)液中，酵母全程合成2-苯乙醇最終濃度都非常低，所以，全程合成2-苯乙醇的發(fā)酵方法不是一種經(jīng)濟(jì)有效的生產(chǎn)方法，但在培養(yǎng)基中加入L-苯丙氨酸作為酵母生產(chǎn)的唯一氮源，2-苯乙醇的濃度便可以大大提高。如在L-苯丙氨酸濃度為10g/L，釀酒酵母BD菌株培養(yǎng)18h，轉(zhuǎn)化合成的2-苯乙醇濃度可達(dá)4.65g/L。利用馬克斯克魯維酵母CBS600菌株，進(jìn)行兩相體系轉(zhuǎn)化合成2-苯乙醇，2-苯乙醇濃度可達(dá)5.6g/L，轉(zhuǎn)化率高達(dá)83%?？梢钥闯?，利用L-苯丙氨酸為前體，生物轉(zhuǎn)化法合成2=苯乙醇是實(shí)際可行的生產(chǎn)工藝。目前，國(guó)際市場(chǎng)上的L-苯丙氨酸基本上都是采用微生物發(fā)酵法或酶法生產(chǎn)，屬于天然原料，大量用于阿斯巴甜的合成，且市場(chǎng)價(jià)格便宜，可滿足大規(guī)模生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇的需要。常規(guī)發(fā)酵培養(yǎng)液中，酵母全程合成2-苯乙醇最終濃度都非常低，所27前景與展望

利用生物技術(shù)生產(chǎn)香料物質(zhì)前景廣闊，與生產(chǎn)天然香料、合成香料相比較，生物技術(shù)生產(chǎn)香料有不可比擬的優(yōu)點(diǎn)。隨著生物技術(shù)的不斷發(fā)展，生物技術(shù)以香精，香料的工業(yè)生產(chǎn)定會(huì)產(chǎn)生十分重要的作用和深遠(yuǎn)的影響。前景與展望利用生物技術(shù)生產(chǎn)香料物質(zhì)前景廣闊，與生產(chǎn)28由此可見,用生物法制備天然香精香料給香精香料工業(yè)帶來了一次革命性的突破。生物法制備天然香精香料的進(jìn)一步發(fā)展必將促進(jìn)廣泛應(yīng)用高效的綠色生物催化過程改造傳統(tǒng)的化學(xué)過程,以解決人類所面臨的資源短缺、能源危機(jī)及環(huán)境污染等限制社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題,也為食品添加劑行業(yè)其他天然食品添加劑如生物防腐劑、色素等的健康發(fā)展提供了一條良好的借鑒思路。由此可見,用生物法制備天然香精香料給香精香料工業(yè)帶來了一次革29

謝謝！謝謝！30一、土地使用權(quán)出讓合同相關(guān)問題

1.土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)：民事合同

2.土地出讓計(jì)劃未經(jīng)批準(zhǔn)，出讓合同效力：有效，不能以內(nèi)部報(bào)批未批準(zhǔn)為由主張無效，出讓人未按期交付土地的，受讓人可追究出讓方的違約責(zé)任，如確屬無法通過批準(zhǔn)的情形，則受讓人可解除合同，出讓方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。一、土地使用權(quán)出讓合同相關(guān)問題31二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題城市房地產(chǎn)管理法

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題32二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

1.未取得土地使用權(quán)證書，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為效力待定的合同：起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同有效。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資33二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題2、尚未完成開發(fā)投資總額的25％以上，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？不能以”尚未完成開發(fā)投資總額的25%以上“的，主張轉(zhuǎn)讓合同無效，只要平等自愿，滿足其他條件，合同亦有效，因?yàn)椋?5%的標(biāo)準(zhǔn)是物權(quán)發(fā)生變更的條件，不是合同有效的條件。不能以標(biāo)的物尚未達(dá)到條件主張合同無效（如簽訂蘇30、糧食收購(gòu)合同），只要能在約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到即可。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題2、尚未完成開發(fā)投資總額的2534二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題劃撥土地（國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

劃撥地轉(zhuǎn)讓合同（效力待定）：1、起訴前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)土地使用權(quán)人辦理出讓手續(xù)的，為有效的轉(zhuǎn)讓合同；2、經(jīng)政府批準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)讓合同的受讓方辦理出讓手續(xù)的，訂立的轉(zhuǎn)讓合同實(shí)為補(bǔ)償性質(zhì)（因原使用人喪失了土地使用權(quán)）的合同；3、經(jīng)政府批準(zhǔn)，直接劃撥給受讓方使用，亦為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。

原轉(zhuǎn)讓價(jià)條款是否適用?二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題劃撥土地（國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)35三、合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)問題共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（不需共同經(jīng)營(yíng)）1、雙方無資質(zhì)的合作開發(fā)合同效力（在合作開發(fā)期間，一方取得資質(zhì)的，合同有效）2、劃撥地的合作開發(fā)：政府批準(zhǔn)為出讓地，有效；不批準(zhǔn)，無效。3、名實(shí)不符的情形：1）只供土地，只享利潤(rùn)、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2）只投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收固定利潤(rùn)：借款合同3）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只要求房屋：房屋買賣合同4）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只租賃或使用房屋：房屋租賃合同三、合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)問題共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（不需36四、建設(shè)工程施工合同結(jié)算1、黑白合同的處理主要源于開發(fā)商最小投入的考慮招投標(biāo)備案合同-白（招投標(biāo)文件已備案，未簽招投標(biāo)合同，也視為白合同）。招投標(biāo)合同以外-黑改變了白合同的實(shí)質(zhì)性條款（如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)），無效，為使招投標(biāo)合同更好履行，細(xì)化，有效。凡改變實(shí)質(zhì)性條款是否一律無效，否。如項(xiàng)目修改，規(guī)劃修改，工程量的擴(kuò)大縮小，進(jìn)行重新協(xié)商，有效。如無，原則上按白合同。四、建設(shè)工程施工合同結(jié)算1、黑白合同的處理37四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算2、建設(shè)工程施工合同無效的工程款結(jié)算1）無資質(zhì)或超越資質(zhì)2）實(shí)際施工人借用資質(zhì)3）承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包（杜的觀點(diǎn)）處理：工程合格，參照合同（實(shí)質(zhì)上就是按照）工程不合格，修復(fù)合格，參照合同；修復(fù)不合格，損失按過錯(cuò)承擔(dān)3、結(jié)算方式工程款約定不明，鑒定，據(jù)實(shí)結(jié)算約定按固定價(jià)結(jié)算，按約定約定據(jù)實(shí)結(jié)算的，按實(shí)際花費(fèi)四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算2、建設(shè)工程施工合同無效的工程款結(jié)38四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算4、發(fā)包人收到承包人結(jié)算報(bào)告，28天內(nèi)未做答復(fù)的，如何處理1）建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第16條第1款第（2）項(xiàng)規(guī)定、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》第十四條、第十六條2）最高法院不認(rèn)同建設(shè)部的規(guī)定，除非當(dāng)事人有約定。a、最高法院《關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》引用法律文件不包括部委規(guī)章。b、結(jié)算報(bào)告可能有水分。5、審計(jì)報(bào)告能否作為結(jié)算依據(jù)1）審計(jì)報(bào)告對(duì)國(guó)有資金工程款結(jié)算上要慎重，不認(rèn)同將審計(jì)報(bào)告做依據(jù)，除非當(dāng)事人約定2）未約定審計(jì)報(bào)告，也未約定其他方式，需委托鑒定。四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算4、發(fā)包人收到承包人結(jié)算報(bào)告，2839四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算逾期付款利息應(yīng)付款時(shí)間的確定約定付款期限的，按約定的付款日未約定和約定不明，工程實(shí)際交付的：工程交付日未約定和約定不明的，工程未交付：提供結(jié)算文件未約定和約定不明的，工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的：按起訴日四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算逾期付款利息應(yīng)付款時(shí)間的確定40 1、竣工驗(yàn)收合格以何為標(biāo)志案例：某住宅小區(qū)交付，買受人甲在現(xiàn)場(chǎng)要求開發(fā)商出示竣工驗(yàn)收備案證明。開發(fā)商解釋：本小區(qū)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，竣工文件已經(jīng)報(bào)政府建設(shè)部門備案，備案證明尚在辦理過程中。買受人甲認(rèn)為，沒有取得備案證明，就不能證明竣工驗(yàn)收合格，本小區(qū)就不具備交付的條件。開發(fā)商必須在取得竣工驗(yàn)收備案證明后，再通知我來收房，延誤的期間，由開發(fā)商承擔(dān)延遲交付的違約責(zé)任。 買受人甲的觀點(diǎn)是否正確？五、房屋交付中的相關(guān)問題 1、竣工驗(yàn)收合格以何為標(biāo)志五、房屋交付中的相關(guān)問題41

２、《竣工驗(yàn)收備案表》不是驗(yàn)收合格的標(biāo)志《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

政府以備案表作為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志，是變相設(shè)立行政許可。政府對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督體現(xiàn)在日常監(jiān)督、責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收，不予備案沒有法律依據(jù)。建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第十三條竣工驗(yàn)收備案文件齊全，備案機(jī)關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的，由有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分。

五、房屋交付中的相關(guān)問題２、《竣工驗(yàn)收備案表》不是驗(yàn)收合格的標(biāo)志五、房屋交付42五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條第二款建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督：433、傳統(tǒng)的質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收、政府發(fā)證，已被“四方驗(yàn)收”所取代?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998.7.20）第17條二款房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收。《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000.1.30）第16條

建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相關(guān)問題3、傳統(tǒng)的質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收、政府發(fā)證，已被“四方驗(yàn)收”所取代。五、44五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗(yàn)收備案表一式兩份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

第七條工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

第八條備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。

第九條建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。

第十條建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程，在重新組織竣工驗(yàn)收前，擅自使用的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，處工程合同價(jià)款2％以上4％以下罰款。

五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)部2000年4月7日《房屋建45

4、商品房買賣合同中應(yīng)避免約定以備案表為驗(yàn)收合格證明深圳市官版合同第十條[交付的文件]出賣人應(yīng)在本房地產(chǎn)交付時(shí)向買受人提供有關(guān)本房地產(chǎn)的下列文件：（一）深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)出具的預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告和竣工面積測(cè)繪報(bào)告；

（二）《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案（回執(zhí)）》；（三）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；（四）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；（五）《收樓意見書》；（六）《業(yè)主臨時(shí)公約》；（七）前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗(yàn)清單；（八）

。上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

開發(fā)企業(yè)可以通過補(bǔ)充協(xié)議將（二）修改為“竣工驗(yàn)收合格的證明文件”。五、房屋交付中的相關(guān)問題4、商品房買賣合同中應(yīng)避免約定以備案表為驗(yàn)收合格證明五、46

1、交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

案例：某甲起訴開發(fā)商稱，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求開發(fā)商交房并按合同承擔(dān)延遲交付360天的違約責(zé)任，即按延遲天數(shù)乘以每天總房款萬(wàn)分之五，共計(jì)18萬(wàn)余元。開發(fā)商抗辯稱該房屋為成批交付，早已統(tǒng)一發(fā)出交付通知，以郵政特快專遞方式，有郵局回執(zhí)為證。但法院認(rèn)為，從回執(zhí)上不能看出信件內(nèi)容，且簽收人并非本人，故不認(rèn)可開發(fā)商已經(jīng)書面通知某甲收房，判決支持原告訴請(qǐng)，要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付違約責(zé)任。

教訓(xùn)：未從合同層面預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；忽視個(gè)別客戶惡意違約的風(fēng)險(xiǎn)，處理不及時(shí)；證據(jù)不力。五、房屋交付中的相關(guān)問題1、交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防五、房屋交付中的相關(guān)問47１）交付通知是不是必須的？Ａ.當(dāng)前法規(guī)與合同都將交付通知列為交付的必備條件商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)深圳市官方合同范本第9條出賣人向買受人交付前，應(yīng)發(fā)出《交付通知書》，《交付通知書》中應(yīng)注明實(shí)際交付的本房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積、交付辦理期限、交付手續(xù)辦理地點(diǎn)等。B.法院普遍認(rèn)為，交付通知是出賣人的法定與約定的義務(wù)。C.這種規(guī)定與約定是不正確的。因?yàn)橘I賣合同上已經(jīng)約定了交付的時(shí)間，交付的地點(diǎn)是房屋所在地，這些都是明確的，不因未通知而影響權(quán)利行使。五、房屋交付中的相關(guān)問題１）交付通知是不是必須的？五、房屋交付中的相關(guān)問題48 1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？ 2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)如何處分車位？ 3、“首先滿足業(yè)主需要”有無時(shí)間限制？ 4、建設(shè)單位把車位處分給業(yè)主以外的人或者超比例賣給業(yè)主，承擔(dān)何種責(zé)任？ 5、人防車位的產(chǎn)權(quán) 6、車位不能登記的地方，車位如何處分？ ７、車位糾紛的根本原因，在于政府不恰當(dāng)?shù)恼摺?８、開發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險(xiǎn)的措施

六、車位糾紛 1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？六、車位糾紛49

1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？

規(guī)劃內(nèi)的車位，屬于建設(shè)單位；規(guī)劃外的車位，屬于全體業(yè)主。

《物權(quán)法》第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》

第二條建筑區(qū)劃內(nèi)符合下列條件的房屋，以及車位、攤位等特定空間，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第六章所稱的專有部分：（一）具有構(gòu)造上的獨(dú)立性，能夠明確區(qū)分；（二）具有利用上的獨(dú)立性，可以排他使用；（三）能夠登記成為特定業(yè)主所有權(quán)的客體。

第六條建筑區(qū)劃內(nèi)在規(guī)劃用于停放汽車的車位之外，占用業(yè)主共有道路或者其他場(chǎng)地增設(shè)的車位，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為物權(quán)法第七十四條第三款所稱的車位。六、車位糾紛1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？六、車位糾紛50

2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)如何處分車位？

按規(guī)劃配置比例，出售、附贈(zèng)、出租給業(yè)主?！秴^(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》第五條建設(shè)單位按照配置比例將車位、車庫(kù)，以出售、附贈(zèng)或者出租等方式處分給業(yè)主的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定其行為符合物權(quán)法第七十四條第一款有關(guān)“應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要”的規(guī)定。

前款所稱配置比例是指規(guī)劃確定的建筑區(qū)劃內(nèi)規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)與房屋套數(shù)的比例。

3、“首先滿足業(yè)主需要”有無時(shí)間限制？ 司法解釋征求意見稿原寫四年內(nèi)只能面向業(yè)主，后刪除時(shí)間期限，意味著任何時(shí)候，業(yè)主都有權(quán)要求建設(shè)單位按規(guī)劃配置比例提供車位。

六、車位糾紛2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)如何處分車位？六、車位糾紛51

4、建設(shè)單位把車位處分給業(yè)主以外的人或者超比例賣給業(yè)主，承擔(dān)何種責(zé)任？ 征求意見稿原規(guī)定合同無效，后刪除。但權(quán)威觀點(diǎn)仍認(rèn)為可認(rèn)定無效。

“我們認(rèn)為，《物權(quán)法》第74條關(guān)于車位、車庫(kù)‘應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要’的規(guī)定屬于《合同法》第52條規(guī)定的強(qiáng)制性規(guī)定。如果開發(fā)商違反了該規(guī)定出賣或者出租車位，有利害關(guān)系的業(yè)主請(qǐng)求宣告該買賣行為無效或者請(qǐng)求終止租賃關(guān)系的，人民法院應(yīng)予支持。”

——《最高人民法院<關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>、<關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋>的理解與適用》杜萬(wàn)華、辛正郁、楊永清，《法律適用》2009第7期六、車位糾紛4、建設(shè)單位把車位處分給業(yè)主以外的人或者超比例賣給業(yè)主，52

５、人防車位的產(chǎn)權(quán)

地下車庫(kù)附加人防功能，并不影響所有權(quán)屬于建設(shè)單位。沒有任何法律法規(guī)對(duì)人防車位的產(chǎn)權(quán)做出新的規(guī)定。認(rèn)為人防財(cái)產(chǎn)屬于國(guó)家的觀點(diǎn)，沒有法律依據(jù)。上海、廣州等地人防車位可以銷售、辦證。

六、車位糾紛５、人防車位的產(chǎn)權(quán)六、車位糾紛53

６、車位不能登記的地方，車位如何處分？ 目前多數(shù)城市的登記機(jī)構(gòu)不能辦理車位的產(chǎn)權(quán)登記，這是違反物權(quán)法的，反映出登記制度不適應(yīng)物權(quán)保護(hù)的需要。許多企業(yè)以轉(zhuǎn)讓使用權(quán)、長(zhǎng)期租賃等方式變相銷售，會(huì)留下糾紛的隱患。既有合法的物權(quán)，就應(yīng)當(dāng)簽訂買賣合同。暫不能登記過戶，合同仍是有效的，雙方權(quán)利義務(wù)是明確的，為將來登記做好準(zhǔn)備。 合同應(yīng)說明：“出賣人保證本車位屬于規(guī)劃內(nèi)的車位，開發(fā)建設(shè)手續(xù)合法齊全。由于登記機(jī)構(gòu)的原因，目前車位不能辦理產(chǎn)權(quán)登記。出賣人承諾，待登記機(jī)構(gòu)可以辦理車位產(chǎn)權(quán)登記時(shí)，為買受人辦理產(chǎn)權(quán)登記提供所需要的證明文件。辦理登記所發(fā)生的稅費(fèi)由買受人承擔(dān)。”六、車位糾紛６、車位不能登記的地方，車位如何處分？六、車位糾紛54 房地產(chǎn)糾紛的最大特點(diǎn)，是與市場(chǎng)波動(dòng)密切相關(guān)。每當(dāng)市場(chǎng)下挫，買賣合同糾紛必然大量增加。表面原因微不足道，借題發(fā)揮是普遍規(guī)律。 此輪宏觀調(diào)控持續(xù)至今，市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)向下跡象。政策不僅動(dòng)搖了投資人的信心，也為毀約提供了理想的借口。前期高價(jià)買房的人以各種理由拒收、索賠、要求解除合同，將成為今后一段時(shí)間房地產(chǎn)市場(chǎng)上的普遍景觀。 1、降價(jià)索賠風(fēng)潮； 2、因貸款落空而退定解約。

七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛 房地產(chǎn)糾紛的最大特點(diǎn)，是與市場(chǎng)波動(dòng)密切相關(guān)。每當(dāng)市場(chǎng)下挫55１、因降階而要求補(bǔ)償?shù)募m紛。

北京某樓盤客戶最近數(shù)次到開發(fā)商辦公地聚集“維權(quán)”，原由是說不久前買房時(shí)，銷售員明確保證不降價(jià)，但現(xiàn)在大幅度降了，他們蒙受了損失，故要求開發(fā)商補(bǔ)償差價(jià)或者退房。 開發(fā)企業(yè)降價(jià)，是否損害了前期購(gòu)房人？降價(jià)補(bǔ)償有無法律或道義依據(jù)？

１）根據(jù)市場(chǎng)調(diào)整價(jià)格，是企業(yè)的權(quán)利。口頭說明不構(gòu)成合同義務(wù)；2）合同有相對(duì)性，不能攀比他人的合同條件；3）房屋價(jià)值由市場(chǎng)決定，開發(fā)商調(diào)整價(jià)格不改變其市場(chǎng)價(jià)值；4）理直氣壯拒絕降價(jià)補(bǔ)償，是解決此類糾紛的首要措施。七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛１、因降階而要求補(bǔ)償?shù)募m紛。七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛56２、因貸款落空而要求退定、解約。 2010年4月12日，張某與房主宋某簽約，購(gòu)買宋的房屋，總價(jià)為555萬(wàn)元，張某計(jì)劃貸款200萬(wàn)元。簽約后他向宋支付了15萬(wàn)元定金。后因“新國(guó)十條”出臺(tái)，張某因已有兩套房，無法得到銀行貸款。遂起訴到法院要求解除與宋某的房屋買賣合同，退還定金。賣方宋某認(rèn)為，合同當(dāng)中已經(jīng)約定，如果買房人貸款未獲批準(zhǔn)或批準(zhǔn)貸款數(shù)額不足，應(yīng)補(bǔ)足購(gòu)房首付款，故應(yīng)按合同執(zhí)行。法院審理認(rèn)為，新政導(dǎo)致合同成立后客觀情況發(fā)生了不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，是張某在簽訂合同時(shí)無法預(yù)見的，如果要求張某繼續(xù)履行合同，對(duì)其明顯不公平。因此張某請(qǐng)求法院解除合同于法有據(jù)，宋某須返還張某已支付的定金15萬(wàn)元。據(jù)稱，這是北京市判決的首例第三套房買賣糾紛。七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛２、因貸款落空而要求退定、解約。七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的57貸款落空是否屬于情勢(shì)變更？ １）情勢(shì)變更不適用于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。 ２）貸款落空是預(yù)見到的風(fēng)險(xiǎn)。 ３）繼續(xù)履行不導(dǎo)致不公平的結(jié)果。 ４）即使不能實(shí)現(xiàn)合同目的，也能承擔(dān)違約責(zé)任。

《合同法解釋（二）》第二十六條

合同成立以后客觀情況發(fā)生了當(dāng)事人在訂立合同時(shí)無法預(yù)見的、非不可抗力造成的不屬于商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)的重大變化，繼續(xù)履行合同對(duì)于一方當(dāng)事人明顯不公平或者不能實(shí)現(xiàn)合同目的，當(dāng)事人請(qǐng)求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應(yīng)當(dāng)根據(jù)公平原則，并結(jié)合案件的實(shí)際情況確定是否變更或者解除。七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛貸款落空是否屬于情勢(shì)變更？七、宏觀調(diào)控形勢(shì)下容易出現(xiàn)的糾紛58八、其他問題

1.合同簽訂時(shí)間在合同約定的付款時(shí)間和交房時(shí)間之后的處理？2、查明一方先蓋章，后書寫內(nèi)容的合同糾紛的處理？3.工程質(zhì)量鑒定時(shí)不宜對(duì)責(zé)任承擔(dān)歸屬做出結(jié)論？4.建設(shè)工程驗(yàn)收合格后，雙方就工程款另行達(dá)成欠款協(xié)議，嗣后發(fā)生糾紛，是屬于工程糾紛還是欠款糾紛？5、合同的平衡性問題。八、其他問題59生物技術(shù)合成天然香料香精生物技術(shù)合成天然香料香精60目錄起源香料香精生物技術(shù)合成天然香料香精的方法生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇前景與展望目錄起源61起源自古以來，人們已在無意識(shí)的情況下利用微生物使一些食品更具風(fēng)味，如各種酒類、醬、醋和面包等發(fā)酵類食品都具有一種自然的清香。到19世紀(jì)末20世紀(jì)初，人們才開始認(rèn)識(shí)發(fā)酵食品的典型香味與發(fā)酵微生物之間的關(guān)系，香味物質(zhì)乃是微生物生長(zhǎng)過程合成的一些代謝產(chǎn)物。發(fā)酵食品中特定的微生物群已決定了該食品所特有的香氣，比如奶酪、酸奶、醬油、啤酒、泡菜等中的味道各有特點(diǎn)。已知有多種微生物，包括細(xì)菌、霉菌和酵母，都可以利用基本的營(yíng)養(yǎng)成分通過全程合成某些香料化合物，包括揮發(fā)性醇類、酯類、羰基化合物、有機(jī)酸、硫化物、氨基酸類等。許多細(xì)菌和霉菌都具有合成芳香化合物的能力。如枯草芽孢桿菌能夠全程合成吡嗪類物質(zhì)，從而賦予醬油、豆豉、豆瓣醬和醬香型白酒特有的香味。擬孢長(zhǎng)喙殼菌能產(chǎn)生多種帶有果味花香的萜烯類化合物；念珠長(zhǎng)喙殼菌能產(chǎn)生包括乙酸異丁酯、乙酸異戊酯、香茅醇和香葉醇等多種香氣物質(zhì)；哈茨木霉菌株能有效地形成具有椰子味的內(nèi)酯6-戊基-α-吡喃酮。起源自古以來，人們已在無意識(shí)的情況下利用微生物使一些食品更具62生物技術(shù)合成天然香料香精課件63生物技術(shù)合成天然香料香精課件64生物技術(shù)合成天然香料香精課件65天然香料和合成香料香料的生產(chǎn)方法有兩種，即從天然動(dòng)植物原料中提取和化學(xué)合成，由此將香料分為兩大類，即天然香料和合成香料。人類進(jìn)入21世紀(jì)，隨著生活水平的提高和健康意識(shí)的增強(qiáng)，化學(xué)合成香料香精的安全性還是受到人們的懷疑，始終擔(dān)心它們對(duì)健康具有潛在的危害，所以越來越青睞無污染的天然產(chǎn)品。從動(dòng)植物原料中提取的天然香料符合人們這種安全性的需求，但天然動(dòng)植物香料受原料來源的限制，其開發(fā)和應(yīng)用受到極大地限制，無法滿足人們的這種需要。天然和合成的價(jià)格差異激發(fā)了眾多針對(duì)這些有價(jià)值的香料化合物而進(jìn)行生物轉(zhuǎn)化工藝開發(fā)的研究，就是要利用微生物細(xì)胞或酶轉(zhuǎn)化天然前體或全程合成（發(fā)酵）來生產(chǎn)各種天然香料。天然香料和合成香料香料的生產(chǎn)方法有兩種，即從天然動(dòng)植物原料中66生物技術(shù)合成天然香料香精的方法發(fā)酵工程

酶工程細(xì)胞工程基因工程生物技術(shù)合成天然香料香精的方法發(fā)酵工程67一.基因工程

基因工程（geneticengineering）又稱基因拼接技術(shù)和DNA重組技術(shù)。所謂基因工程是在分子水平上對(duì)基因進(jìn)行操作的復(fù)雜技術(shù)，是將外源基因通過體外重組后導(dǎo)入受體細(xì)胞內(nèi)，使這個(gè)基因能在受體細(xì)胞內(nèi)復(fù)制、轉(zhuǎn)錄、翻譯表達(dá)的操作。利用基因工程技術(shù)，改良香料植物的基因性狀，培養(yǎng)出高產(chǎn)香料物質(zhì)的植物細(xì)胞株。

一.基因工程基因工68應(yīng)用實(shí)例日本山形縣工業(yè)技術(shù)中心采取突變法，將產(chǎn)香能力強(qiáng)的遺傳因子導(dǎo)人酵母菌中，經(jīng)過兩年時(shí)間培育出了新酵母菌。用這種新酵母菌釀制葡萄灑及一些果酒,可提高酒中乙酸異戊酯等7種香氣的含量，使酒味香氣濃郁。通過基因工程將牛肉風(fēng)味肽的基因附在α-factor載體上在酵母細(xì)胞中表達(dá),所生產(chǎn)出來的酵母抽提物中含有較高濃度的風(fēng)味牛肉肽,即可利用酵母進(jìn)行發(fā)酵生產(chǎn)牛肉風(fēng)味肽。將脫苦蛋白酶和風(fēng)味醛氧化酶對(duì)應(yīng)基因在菌體中克隆并成功表達(dá),可利用建造的基因工程菌排去干酪香料中的不良風(fēng)味.應(yīng)用實(shí)例日本山形縣工業(yè)技術(shù)中心采取突變法，將產(chǎn)香能力強(qiáng)的遺傳69

二.細(xì)胞工程

利用植物細(xì)胞、組織和器官大規(guī)模培養(yǎng)技術(shù),可以大量培養(yǎng)香料植物,從而獲得高價(jià)值的香料。食用香料植物組織培養(yǎng)在天然香料工業(yè)中的研究集中在快速繁殖、種質(zhì)保存、品種改良、新品種培育和脫落病毒等方面，作為精油的生物反應(yīng)器和為轉(zhuǎn)基因技術(shù)提供植物受體的研究越來越受到人們的重視。二.細(xì)胞工程利用植70在利用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素時(shí),通過在培養(yǎng)基中添加一些植物激素,如2,4-二氯苯氧乙酸(2,4-dichlorophenoxyaceticacid,2,4-D)、芐基腺嘌呤(benzyladenine,BA)和萘乙酸(naphthaleneaceticacid,NAA)等,愈傷組織發(fā)生率大大提高,而且所形成的愈傷組織的繼代培養(yǎng)生長(zhǎng)較好。同時(shí),采用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素及其系列化合物時(shí),會(huì)受到多種因素影響。外植體、使用培養(yǎng)基的類型、培養(yǎng)基中添加的前體物質(zhì)的種類和數(shù)量、培養(yǎng)期的溫度和光照都會(huì)對(duì)代謝物的組成和產(chǎn)量有重要影響。在利用植物細(xì)胞培養(yǎng)技術(shù)生產(chǎn)香蘭素時(shí),通過在培養(yǎng)基中添加一些植71

三.酶工程

酶工程是利用酶的催化作用生產(chǎn)各種有價(jià)值物質(zhì)的技術(shù)。到目前為止,約3000種酶在文獻(xiàn)中被報(bào)道,但只有幾百種可商業(yè)化生產(chǎn),且其中僅20種適合于工業(yè)生產(chǎn)過程,脂肪酶、酯酶、蛋白酶、核酸酶和糖苷酯酶可用于香料化合物的提取過程,而且還可將大分子前體化合物水解為小分子香料物質(zhì),一個(gè)很好的例子是酯水解反應(yīng)的逆反應(yīng)即利用脂肪酶在非水相中的酯化反應(yīng),這些性水解和轉(zhuǎn)酯反應(yīng)。三.酶工程酶工72

利用酶工程,可以生成許多香料的前體物質(zhì)。應(yīng)用這一方法,一方面可拓寬香料的原料來源,另一方面通過尋找廉價(jià)的原料,大大減少生產(chǎn)成本。生物技術(shù)合成天然香料香精課件731983年,Tien和Kirk從黃孢原毛平革菌中分離出木質(zhì)素過氧化物酶,并對(duì)其進(jìn)行定性,發(fā)現(xiàn)它與木質(zhì)素的解聚有關(guān)。1998年,Williamson等以農(nóng)業(yè)廢料為原料,采用物理和酶工程相結(jié)合的方法,產(chǎn)生香蘭素生物合成的重要前體物質(zhì)—阿魏酸（ferulicacid）。

阿魏酸（ferulicacid）1983年,Tien和Kirk從黃孢原毛平革菌中分離出木質(zhì)74

四.發(fā)酵工程發(fā)酵工程是生物技術(shù)的重要組成部分,它將微生物學(xué)、生物化學(xué)、化學(xué)工程學(xué)的基本原理有機(jī)地結(jié)合起來,是一門利用微生物的生長(zhǎng)代謝活動(dòng)來生產(chǎn)各種有用物質(zhì)的工程技術(shù)。該技術(shù)是目前生產(chǎn)香料最廣泛的生物技術(shù)，以工農(nóng)業(yè)廢料為原料,利用微生物可以生產(chǎn)各種天然香料。細(xì)菌、霉菌和酵母菌都可用來生產(chǎn)香蘭素、內(nèi)酯等香料,采用細(xì)胞固定化等技術(shù)手段還可以大大提高香料物質(zhì)的產(chǎn)量。四.發(fā)酵工程發(fā)酵工程是生物技75在香蘭素（vanillin）合成中的應(yīng)用

許多細(xì)菌、霉菌和酵母菌都可用來生產(chǎn)香蘭素,一些微生物以阿魏酸、丁子香酚、異丁子香酚、香草醇、香草胺、松柏醇、藜蘆醇等化合物為前體,經(jīng)發(fā)醇可獲得香蘭素。

在香蘭素（vanillin）合成中的應(yīng)用76生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素香蘭素，即香草醛，化學(xué)名為3-甲氧基-4-羥基苯甲醛，是一種以奶油甜香味為特征的風(fēng)味物質(zhì)，廣泛用于冰淇淋、巧克力和乳制甜點(diǎn)等食品中，堪稱世界上使用最廣的增香劑。生物轉(zhuǎn)化法合成天然香蘭素香蘭素，即香草醛，化學(xué)名為3-甲氧基77生物轉(zhuǎn)化法合成香蘭素三條路線以阿魏酸為前體以丁香酚或異丁香酚為前體酶轉(zhuǎn)化法生物轉(zhuǎn)化法合成香蘭素三條路線以阿魏酸為前體78以阿魏酸為前體阿魏酸是木材、草、和谷殼細(xì)胞壁中含量極大的一種肉桂酸衍生物,它作為配糖的軛合物同各種碳水化合物共價(jià)相連,經(jīng)堿水解可從谷殼中釋放出來。阿魏酸對(duì)微生物的毒性小,在其降解生成香草醛的過程中產(chǎn)生的副產(chǎn)物也少,因此它是最常用的前體物質(zhì)之一。一些細(xì)菌和真菌就能夠?qū)⑽核徂D(zhuǎn)化為香蘭酸或直接轉(zhuǎn)化為香蘭素。如惡臭假單胞菌能將阿魏酸非常高效地轉(zhuǎn)化為香蘭酸，轉(zhuǎn)化濃度可達(dá)2.25g/L；擬無枝酸菌DSM9992菌株則能將阿魏酸直接轉(zhuǎn)化成香蘭素，轉(zhuǎn)化濃度高達(dá)11.5g/L。此外，也有研究開出兩步轉(zhuǎn)化工藝，首先由黑根霉將阿魏酸轉(zhuǎn)化為香蘭酸，再由朱紅密孔菌再將香蘭酸進(jìn)一步轉(zhuǎn)化為香蘭素，轉(zhuǎn)化濃度可以達(dá)到1.45g/L。以阿魏酸為前體阿魏酸是木材、草、和谷殼細(xì)胞壁中含量極大的一種79以丁香酚或異丁香酚為前體丁香酚是丁香油的主要成分，是一種天然前體，市場(chǎng)上有大量供應(yīng)，價(jià)格也不貴。有些微生物菌株能將丁香酚轉(zhuǎn)化為阿魏酸、阿魏醛或松柏醛，繼而再轉(zhuǎn)化為香蘭素，如銅綠假單胞菌轉(zhuǎn)化丁香酚，轉(zhuǎn)化9h可產(chǎn)生香蘭素280mg/L，香草醇100mg/L以及阿魏酸48mg/L；利用枯草芽孢桿菌轉(zhuǎn)化異丁香酚，香蘭素濃度可達(dá)0.61g/L，摩爾轉(zhuǎn)化率為12.4%，其無細(xì)胞萃取液能產(chǎn)生0.9g/L香蘭素，摩爾轉(zhuǎn)化率為14%。以丁香酚或異丁香酚為前體丁香酚是丁香油的主要成分，是一種天然80香蘭素的生物轉(zhuǎn)化路線香蘭素的生物轉(zhuǎn)化路線81酶轉(zhuǎn)化法近年來對(duì)微生物轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛研究得較多,但一般情況下香草醛只是代謝中間產(chǎn)物,會(huì)繼續(xù)降解而不易積累。因此除了繼續(xù)設(shè)法尋找可在代謝途徑中積累香草醛的菌株外,用酶轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛是近年來又一個(gè)很有前景的研究方向。常用來進(jìn)行生物轉(zhuǎn)化的酶有從轉(zhuǎn)化效果較好的微生物中提取出來的相關(guān)酶,也有從植物中提取的酶。已經(jīng)報(bào)道的酶轉(zhuǎn)化法有的與微生物轉(zhuǎn)化法相結(jié)合分兩步進(jìn)行;也有用酶單獨(dú)進(jìn)行轉(zhuǎn)化的。酶轉(zhuǎn)化法近年來對(duì)微生物轉(zhuǎn)化法生產(chǎn)香草醛研究得較多,但一般情況821990年Yoshimoto等人從Pseudomonassp.TMY1009中分離出一種苯乙烯雙氧酶,并闡述了用苯乙烯雙氧酶從苯乙烯和異丁香酚轉(zhuǎn)化香草醛的方法。荷蘭的Robert等人建立了雙酶法合成香草醛的工藝,在該工藝中香草醇氧化酶(VAO)能將甲氧甲酚和香草胺以很高的產(chǎn)率轉(zhuǎn)化為香草醛。VAO催化的甲氧甲酚轉(zhuǎn)化分兩步進(jìn)行,即先形成香草醇再氧化為香草醛;VAO催化的香草胺轉(zhuǎn)化能在堿性條件下有效地進(jìn)行,香草胺先轉(zhuǎn)化為香草胺中間產(chǎn)物,后者再經(jīng)非酶水解轉(zhuǎn)化為香草醛。由于紅辣椒和辣椒素能經(jīng)酶法水解轉(zhuǎn)化為香草胺,因此由香草胺生產(chǎn)香草醛的方法很有潛力。YoshidaAya等人用黑曲霉中的氨氧化酶(AO)通過氨基氧化由香草胺生產(chǎn)香草醛。1990年Yoshimoto等人從Pseudomonassp83生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇

2-苯乙醇是一種具有柔和細(xì)膩玫瑰氣味的芳香醇，天然存在于玫瑰、茉莉、百合和丁香等多種植物的精油中，這些植物也因含%"苯乙醇而芳香怡人。2-苯乙醇的玫瑰香氣頗受人歡迎，是國(guó)際香精香料的主流風(fēng)格，大量應(yīng)用于玫瑰型及其他類型的香精配方中，在食品和日化用品等領(lǐng)域中均有廣泛應(yīng)用。生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇2-苯乙醇是一種具有柔和細(xì)膩玫842-苯乙醇生物合成的艾氏代謝途徑酵母細(xì)胞可以通過合成芳香族氨基酸的莽草酸途徑全程合成2-苯乙醇，也可以通過氨基酸分解途徑轉(zhuǎn)化L-苯丙氨酸為2-苯乙醇。L-苯丙氨酸首先在轉(zhuǎn)氨酶作用下生成苯丙酮酸，或在脫羧酶的作用下形成苯乙胺，再脫羧或胺氧化形成苯乙醛，進(jìn)而生成2-苯乙醇。代謝途徑：2-苯乙醇生物合成的艾氏代謝途徑酵母細(xì)胞可以通過合成芳香族氨85常規(guī)發(fā)酵培養(yǎng)液中，酵母全程合成2-苯乙醇最終濃度都非常低，所以，全程合成2-苯乙醇的發(fā)酵方法不是一種經(jīng)濟(jì)有效的生產(chǎn)方法，但在培養(yǎng)基中加入L-苯丙氨酸作為酵母生產(chǎn)的唯一氮源，2-苯乙醇的濃度便可以大大提高。如在L-苯丙氨酸濃度為10g/L，釀酒酵母BD菌株培養(yǎng)18h，轉(zhuǎn)化合成的2-苯乙醇濃度可達(dá)4.65g/L。利用馬克斯克魯維酵母CBS600菌株，進(jìn)行兩相體系轉(zhuǎn)化合成2-苯乙醇，2-苯乙醇濃度可達(dá)5.6g/L，轉(zhuǎn)化率高達(dá)83%?？梢钥闯觯肔-苯丙氨酸為前體，生物轉(zhuǎn)化法合成2=苯乙醇是實(shí)際可行的生產(chǎn)工藝。目前，國(guó)際市場(chǎng)上的L-苯丙氨酸基本上都是采用微生物發(fā)酵法或酶法生產(chǎn)，屬于天然原料，大量用于阿斯巴甜的合成，且市場(chǎng)價(jià)格便宜，可滿足大規(guī)模生物轉(zhuǎn)化法合成天然2-苯乙醇的需要。常規(guī)發(fā)酵培養(yǎng)液中，酵母全程合成2-苯乙醇最終濃度都非常低，所86前景與展望

利用生物技術(shù)生產(chǎn)香料物質(zhì)前景廣闊，與生產(chǎn)天然香料、合成香料相比較，生物技術(shù)生產(chǎn)香料有不可比擬的優(yōu)點(diǎn)。隨著生物技術(shù)的不斷發(fā)展，生物技術(shù)以香精，香料的工業(yè)生產(chǎn)定會(huì)產(chǎn)生十分重要的作用和深遠(yuǎn)的影響。前景與展望利用生物技術(shù)生產(chǎn)香料物質(zhì)前景廣闊，與生產(chǎn)87由此可見,用生物法制備天然香精香料給香精香料工業(yè)帶來了一次革命性的突破。生物法制備天然香精香料的進(jìn)一步發(fā)展必將促進(jìn)廣泛應(yīng)用高效的綠色生物催化過程改造傳統(tǒng)的化學(xué)過程,以解決人類所面臨的資源短缺、能源危機(jī)及環(huán)境污染等限制社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重大問題,也為食品添加劑行業(yè)其他天然食品添加劑如生物防腐劑、色素等的健康發(fā)展提供了一條良好的借鑒思路。由此可見,用生物法制備天然香精香料給香精香料工業(yè)帶來了一次革88

謝謝！謝謝！89一、土地使用權(quán)出讓合同相關(guān)問題

1.土地使用權(quán)出讓合同的性質(zhì)：民事合同

2.土地出讓計(jì)劃未經(jīng)批準(zhǔn)，出讓合同效力：有效，不能以內(nèi)部報(bào)批未批準(zhǔn)為由主張無效，出讓人未按期交付土地的，受讓人可追究出讓方的違約責(zé)任，如確屬無法通過批準(zhǔn)的情形，則受讓人可解除合同，出讓方承擔(dān)相應(yīng)違約責(zé)任。一、土地使用權(quán)出讓合同相關(guān)問題90二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題城市房地產(chǎn)管理法

第三十八條下列房地產(chǎn)，不得轉(zhuǎn)讓：

（一）以出讓方式取得土地使用權(quán)的，不符合本法第三十九條規(guī)定的條件的；

（二）司法機(jī)關(guān)和行政機(jī)關(guān)依法裁定、決定查封或者以其它形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；

（三）依法收回土地使用權(quán)的；

（四）共有房地產(chǎn)，未經(jīng)其它共有人書面同意的；

（五）權(quán)屬有爭(zhēng)議的；

（六）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的；

（七）法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其它情形。

第三十九條以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）按照出讓合同約定已經(jīng)支付全部土地使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書；

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題91二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資開發(fā)，屬于房屋建設(shè)工程的，完成開發(fā)投資總額的百分之二十五以上，屬于成片開發(fā)土地的，形成工業(yè)用地或者其它建設(shè)用地條件。

轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時(shí)房屋已經(jīng)建成的，還應(yīng)當(dāng)持有房屋所有權(quán)證書。

1.未取得土地使用權(quán)證書，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？為效力待定的合同：起訴前轉(zhuǎn)讓方已經(jīng)取得土地使用權(quán)證書或者經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的政府同意轉(zhuǎn)讓的，轉(zhuǎn)讓合同有效。

二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題（二）按照出讓合同約定進(jìn)行投資92二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題2、尚未完成開發(fā)投資總額的25％以上，簽訂的轉(zhuǎn)讓合同是否有效？不能以”尚未完成開發(fā)投資總額的25%以上“的，主張轉(zhuǎn)讓合同無效，只要平等自愿，滿足其他條件，合同亦有效，因?yàn)椋?5%的標(biāo)準(zhǔn)是物權(quán)發(fā)生變更的條件，不是合同有效的條件。不能以標(biāo)的物尚未達(dá)到條件主張合同無效（如簽訂蘇30、糧食收購(gòu)合同），只要能在約定的時(shí)間內(nèi)達(dá)到即可。二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題2、尚未完成開發(fā)投資總額的2593二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題劃撥土地（國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)有企業(yè)、事業(yè)單位）使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

劃撥地轉(zhuǎn)讓合同（效力待定）：1、起訴前，有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)土地使用權(quán)人辦理出讓手續(xù)的，為有效的轉(zhuǎn)讓合同；2、經(jīng)政府批準(zhǔn)，由轉(zhuǎn)讓合同的受讓方辦理出讓手續(xù)的，訂立的轉(zhuǎn)讓合同實(shí)為補(bǔ)償性質(zhì)（因原使用人喪失了土地使用權(quán)）的合同；3、經(jīng)政府批準(zhǔn)，直接劃撥給受讓方使用，亦為補(bǔ)償性質(zhì)的合同。

原轉(zhuǎn)讓價(jià)條款是否適用?二、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓合同相關(guān)問題劃撥土地（國(guó)家機(jī)關(guān)、國(guó)94三、合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)問題共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（不需共同經(jīng)營(yíng)）1、雙方無資質(zhì)的合作開發(fā)合同效力（在合作開發(fā)期間，一方取得資質(zhì)的，合同有效）2、劃撥地的合作開發(fā)：政府批準(zhǔn)為出讓地，有效；不批準(zhǔn)，無效。3、名實(shí)不符的情形：1）只供土地，只享利潤(rùn)、不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)：土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓2）只投資，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只收固定利潤(rùn)：借款合同3）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只要求房屋：房屋買賣合同4）只供資金，不擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)，只租賃或使用房屋：房屋租賃合同三、合作開發(fā)房地產(chǎn)相關(guān)問題共同投資、共享利潤(rùn)、共擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)（不需95四、建設(shè)工程施工合同結(jié)算1、黑白合同的處理主要源于開發(fā)商最小投入的考慮招投標(biāo)備案合同-白（招投標(biāo)文件已備案，未簽招投標(biāo)合同，也視為白合同）。招投標(biāo)合同以外-黑改變了白合同的實(shí)質(zhì)性條款（如質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)），無效，為使招投標(biāo)合同更好履行，細(xì)化，有效。凡改變實(shí)質(zhì)性條款是否一律無效，否。如項(xiàng)目修改，規(guī)劃修改，工程量的擴(kuò)大縮小，進(jìn)行重新協(xié)商，有效。如無，原則上按白合同。四、建設(shè)工程施工合同結(jié)算1、黑白合同的處理96四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算2、建設(shè)工程施工合同無效的工程款結(jié)算1）無資質(zhì)或超越資質(zhì)2）實(shí)際施工人借用資質(zhì)3）承包人非法轉(zhuǎn)包、違法分包（杜的觀點(diǎn)）處理：工程合格，參照合同（實(shí)質(zhì)上就是按照）工程不合格，修復(fù)合格，參照合同；修復(fù)不合格，損失按過錯(cuò)承擔(dān)3、結(jié)算方式工程款約定不明，鑒定，據(jù)實(shí)結(jié)算約定按固定價(jià)結(jié)算，按約定約定據(jù)實(shí)結(jié)算的，按實(shí)際花費(fèi)四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算2、建設(shè)工程施工合同無效的工程款結(jié)97四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算4、發(fā)包人收到承包人結(jié)算報(bào)告，28天內(nèi)未做答復(fù)的，如何處理1）建設(shè)部《建筑工程施工發(fā)包與承包計(jì)價(jià)管理辦法》第16條第1款第（2）項(xiàng)規(guī)定、《建設(shè)工程價(jià)款結(jié)算暫行辦法》第十四條、第十六條2）最高法院不認(rèn)同建設(shè)部的規(guī)定，除非當(dāng)事人有約定。a、最高法院《關(guān)于裁判文書引用法律、法規(guī)等規(guī)范性法律文件的規(guī)定》引用法律文件不包括部委規(guī)章。b、結(jié)算報(bào)告可能有水分。5、審計(jì)報(bào)告能否作為結(jié)算依據(jù)1）審計(jì)報(bào)告對(duì)國(guó)有資金工程款結(jié)算上要慎重，不認(rèn)同將審計(jì)報(bào)告做依據(jù)，除非當(dāng)事人約定2）未約定審計(jì)報(bào)告，也未約定其他方式，需委托鑒定。四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算4、發(fā)包人收到承包人結(jié)算報(bào)告，2898四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算逾期付款利息應(yīng)付款時(shí)間的確定約定付款期限的，按約定的付款日未約定和約定不明，工程實(shí)際交付的：工程交付日未約定和約定不明的，工程未交付：提供結(jié)算文件未約定和約定不明的，工程未交付，工程價(jià)款也未結(jié)算的：按起訴日四、建設(shè)工程施工合同的結(jié)算逾期付款利息應(yīng)付款時(shí)間的確定99 1、竣工驗(yàn)收合格以何為標(biāo)志案例：某住宅小區(qū)交付，買受人甲在現(xiàn)場(chǎng)要求開發(fā)商出示竣工驗(yàn)收備案證明。開發(fā)商解釋：本小區(qū)已經(jīng)通過竣工驗(yàn)收，竣工文件已經(jīng)報(bào)政府建設(shè)部門備案，備案證明尚在辦理過程中。買受人甲認(rèn)為，沒有取得備案證明，就不能證明竣工驗(yàn)收合格，本小區(qū)就不具備交付的條件。開發(fā)商必須在取得竣工驗(yàn)收備案證明后，再通知我來收房，延誤的期間，由開發(fā)商承擔(dān)延遲交付的違約責(zé)任。 買受人甲的觀點(diǎn)是否正確？五、房屋交付中的相關(guān)問題 1、竣工驗(yàn)收合格以何為標(biāo)志五、房屋交付中的相關(guān)問題100

２、《竣工驗(yàn)收備案表》不是驗(yàn)收合格的標(biāo)志《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自建設(shè)工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，將建設(shè)工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告和規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件報(bào)建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門備案。

政府以備案表作為竣工驗(yàn)收合格的標(biāo)志，是變相設(shè)立行政許可。政府對(duì)建設(shè)工程的質(zhì)量監(jiān)督體現(xiàn)在日常監(jiān)督、責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收，不予備案沒有法律依據(jù)。建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第十三條竣工驗(yàn)收備案文件齊全，備案機(jī)關(guān)及其工作人員不辦理備案手續(xù)的，由有關(guān)機(jī)關(guān)責(zé)令改正，對(duì)直接責(zé)任人員給予行政處分。

五、房屋交付中的相關(guān)問題２、《竣工驗(yàn)收備案表》不是驗(yàn)收合格的標(biāo)志五、房屋交付101五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督：

《建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》第49條第二款建設(shè)行政主管部門或者其他有關(guān)部門發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)行政主管部門對(duì)竣工驗(yàn)收的監(jiān)督：1023、傳統(tǒng)的質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收、政府發(fā)證，已被“四方驗(yàn)收”所取代?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)法開發(fā)經(jīng)營(yíng)管理?xiàng)l例》（1998.7.20）第17條二款房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項(xiàng)目所在地的縣級(jí)以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗(yàn)收申請(qǐng)。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗(yàn)收申請(qǐng)之日起30日內(nèi)，對(duì)涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗(yàn)收?！督ㄔO(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例》（2000.1.30）第16條

建設(shè)單位收到建設(shè)工程竣工報(bào)告后，應(yīng)當(dāng)組織設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等有關(guān)單位進(jìn)行竣工驗(yàn)收。

……建設(shè)工程經(jīng)驗(yàn)收合格的，方可交付使用。五、房屋交付中的相關(guān)問題3、傳統(tǒng)的質(zhì)監(jiān)站驗(yàn)收、政府發(fā)證，已被“四方驗(yàn)收”所取代。五、103五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)部2000年4月7日《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》第六條備案機(jī)關(guān)收到建設(shè)單位報(bào)送的竣工驗(yàn)收備案文件，驗(yàn)證文件齊全后，應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收備案表上簽署文件收訖。

工程竣工驗(yàn)收備案表一式兩份，一份由建設(shè)單位保存，一份留備案機(jī)關(guān)存檔。

第七條工程質(zhì)量監(jiān)督機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在工程竣工驗(yàn)收之日起5日內(nèi)，向備案機(jī)關(guān)提交工程質(zhì)量監(jiān)督報(bào)告。

第八條備案機(jī)關(guān)發(fā)現(xiàn)建設(shè)單位在竣工驗(yàn)收過程中有違反國(guó)家有關(guān)建設(shè)工程質(zhì)量管理規(guī)定行為的，應(yīng)當(dāng)在收訖竣工驗(yàn)收備案文件15日內(nèi)，責(zé)令停止使用，重新組織竣工驗(yàn)收。

第九條建設(shè)單位在工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)未辦理工程竣工驗(yàn)收備案的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令限期改正，處20萬(wàn)元以上30萬(wàn)元以下罰款。

第十條建設(shè)單位將備案機(jī)關(guān)決定重新組織竣工驗(yàn)收的工程，在重新組織竣工驗(yàn)收前，擅自使用的，備案機(jī)關(guān)責(zé)令停止使用，處工程合同價(jià)款2％以上4％以下罰款。

五、房屋交付中的相關(guān)問題

建設(shè)部2000年4月7日《房屋建104

4、商品房買賣合同中應(yīng)避免約定以備案表為驗(yàn)收合格證明深圳市官版合同第十條[交付的文件]出賣人應(yīng)在本房地產(chǎn)交付時(shí)向買受人提供有關(guān)本房地產(chǎn)的下列文件：（一）深圳市地籍測(cè)繪大隊(duì)出具的預(yù)售面積測(cè)繪報(bào)告和竣工面積測(cè)繪報(bào)告；

（二）《深圳市建設(shè)工程竣工驗(yàn)收備案（回執(zhí)）》；（三）《房地產(chǎn)（住宅）質(zhì)量保證書》；（四）《房地產(chǎn)（住宅）使用說明書》；（五）《收樓意見書》；（六）《業(yè)主臨時(shí)公約》；（七）前期物業(yè)管理企業(yè)出具的物業(yè)共有部位、共用設(shè)施設(shè)備接管查驗(yàn)清單；（八）

。上述文件不全的，視為不符合交付標(biāo)準(zhǔn)，買受人有權(quán)拒絕收樓，由此產(chǎn)生的逾期交付責(zé)任由出賣人承擔(dān)。

開發(fā)企業(yè)可以通過補(bǔ)充協(xié)議將（二）修改為“竣工驗(yàn)收合格的證明文件”。五、房屋交付中的相關(guān)問題4、商品房買賣合同中應(yīng)避免約定以備案表為驗(yàn)收合格證明五、105

1、交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防

案例：某甲起訴開發(fā)商稱，由于未收到交付房屋的通知，致使至今未能收房，要求開發(fā)商交房并按合同承擔(dān)延遲交付360天的違約責(zé)任，即按延遲天數(shù)乘以每天總房款萬(wàn)分之五，共計(jì)18萬(wàn)余元。開發(fā)商抗辯稱該房屋為成批交付，早已統(tǒng)一發(fā)出交付通知，以郵政特快專遞方式，有郵局回執(zhí)為證。但法院認(rèn)為，從回執(zhí)上不能看出信件內(nèi)容，且簽收人并非本人，故不認(rèn)可開發(fā)商已經(jīng)書面通知某甲收房，判決支持原告訴請(qǐng)，要求開發(fā)商承擔(dān)延遲交付違約責(zé)任。

教訓(xùn)：未從合同層面預(yù)防風(fēng)險(xiǎn)；忽視個(gè)別客戶惡意違約的風(fēng)險(xiǎn)，處理不及時(shí)；證據(jù)不力。五、房屋交付中的相關(guān)問題1、交付通知的法律意義及風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防五、房屋交付中的相關(guān)問106１）交付通知是不是必須的？Ａ.當(dāng)前法規(guī)與合同都將交付通知列為交付的必備條件商品房買賣合同糾紛司法解釋第11條買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當(dāng)理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔(dān)深圳市官方合同范本第9條出賣人向買受人交付前，應(yīng)發(fā)出《交付通知書》，《交付通知書》中應(yīng)注明實(shí)際交付的本房地產(chǎn)的套內(nèi)建筑面積、交付辦理期限、交付手續(xù)辦理地點(diǎn)等。B.法院普遍認(rèn)為，交付通知是出賣人的法定與約定的義務(wù)。C.這種規(guī)定與約定是不正確的。因?yàn)橘I賣合同上已經(jīng)約定了交付的時(shí)間，交付的地點(diǎn)是房屋所在地，這些都是明確的，不因未通知而影響權(quán)利行使。五、房屋交付中的相關(guān)問題１）交付通知是不是必須的？五、房屋交付中的相關(guān)問題107 1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？ 2、建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)如何處分車位？ 3、“首先滿足業(yè)主需要”有無時(shí)間限制？ 4、建設(shè)單位把車位處分給業(yè)主以外的人或者超比例賣給業(yè)主，承擔(dān)何種責(zé)任？ 5、人防車位的產(chǎn)權(quán) 6、車位不能登記的地方，車位如何處分？ ７、車位糾紛的根本原因，在于政府不恰當(dāng)?shù)恼摺?８、開發(fā)企業(yè)預(yù)防車位風(fēng)險(xiǎn)的措施

六、車位糾紛 1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？六、車位糾紛108

1、小區(qū)內(nèi)的車位是誰(shuí)的？

規(guī)劃內(nèi)的車位，屬于建設(shè)單位；規(guī)劃外的車位，屬于全體業(yè)主。

《物權(quán)法》第七十四條

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要。

建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位、車庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。

占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位，屬于業(yè)主共有。

《區(qū)分所有權(quán)糾紛司法解釋》