基于行為金融學(xué)視角對我國房地產(chǎn)泡沫分析

精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)專心---專注---專業(yè)精選優(yōu)質(zhì)文檔-----傾情為你奉上專心---專注---專業(yè)基于行為金融學(xué)視角對我國房地產(chǎn)泡沫分析姓名：趙夢楠學(xué)號：院系：商學(xué)院專業(yè)：經(jīng)濟(jì)專業(yè)摘要：基于行為金融學(xué)視角對我國房地產(chǎn)泡沫分析，首先先對我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析；接著，從行為金融學(xué)的角度看房地產(chǎn)市場，對目前房地產(chǎn)行業(yè)存在的一些問題進(jìn)行討論；最后，以行為金融學(xué)為理論基礎(chǔ)，闡述房地產(chǎn)市場投資者的心理及其行為，分析房地產(chǎn)泡沫形成的原因，并針對房地產(chǎn)投資者決策過程中的非理性行為提出了一些規(guī)范建議，以促進(jìn)我國房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)；行為金融學(xué)；房地產(chǎn)泡沫；房地產(chǎn)政策傳統(tǒng)金融理論是以法瑪?shù)挠行袌黾僬f為基礎(chǔ)，它認(rèn)為市場主體是理性的，市場是有效率的，市場上各種資產(chǎn)的價(jià)格已經(jīng)充分反映所獲得的信息，未來價(jià)格應(yīng)是隨機(jī)且不可預(yù)測的，投資者只能做出長期投資決策而不能獲得超額利潤。隨著大量違反傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)理論和有效市場假說的實(shí)證結(jié)果出現(xiàn)，行為金融學(xué)應(yīng)運(yùn)而生。行為金融學(xué)運(yùn)用心理學(xué)、社會學(xué)、行為學(xué)來研究金融活動中人們決策行為，它否認(rèn)了傳統(tǒng)經(jīng)濟(jì)學(xué)理性人假說，認(rèn)為人通常是非理性的。房地產(chǎn)市場主體由于存在各種認(rèn)知和情緒上的偏差，從而可能導(dǎo)致市場行為的扭曲，房地產(chǎn)市場體現(xiàn)為有限理性。一：我國房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)分析房地產(chǎn)市場的發(fā)展應(yīng)遵循經(jīng)濟(jì)規(guī)律，需求和供給規(guī)律是決定房地產(chǎn)價(jià)格的主要規(guī)律，其他一切因素對房地產(chǎn)價(jià)格的影響，要么是通過影響房地產(chǎn)的供給，要么是通過影響房地產(chǎn)的需求，要么是通過同時(shí)影響房地產(chǎn)的供給和需求來實(shí)現(xiàn)的。因此，認(rèn)識房地產(chǎn)的供給和需求及其與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系，對于掌握房地產(chǎn)價(jià)格來說是十分重要的。房地產(chǎn)需求根據(jù)需求的定義，房地產(chǎn)需求可以定義為是指消費(fèi)者在特定時(shí)間，按特定價(jià)格所愿意且有能力購買的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。影響我國房地產(chǎn)市場需求的因素主要有：1，城市化進(jìn)程加快推進(jìn)房地產(chǎn)市場的發(fā)展；2，居民收入水平提高；3，消費(fèi)者對價(jià)格走高的預(yù)期進(jìn)一步助長了投機(jī)；4，房地產(chǎn)自身發(fā)展規(guī)律也使我國居民的住房需求進(jìn)入快速增長階段；5，房地產(chǎn)金融的發(fā)展，尤其是住房消費(fèi)信貸擴(kuò)展，增加了居民購房的支付能力，直接拉動了住房需求。房地產(chǎn)供給根據(jù)供給的定義，房地產(chǎn)供給可以定義為是指房地產(chǎn)開發(fā)商和擁有者在特定時(shí)間，以特定價(jià)格所愿意且能夠出售的該種房地產(chǎn)的數(shù)量。根據(jù)經(jīng)濟(jì)學(xué)理論，需求膨脹會帶來價(jià)格的上漲，但供給會隨之增加，從而使價(jià)格回復(fù)到一個(gè)合理的水平。但房地產(chǎn)市場是一個(gè)特殊的市場，具有稀缺性和不可分性，接近于一個(gè)壟斷市場的特性。影響房地產(chǎn)供給的因素主要有:1，成本是推動房價(jià)上漲的內(nèi)在因素；2，結(jié)構(gòu)因素。我國房地產(chǎn)供給結(jié)構(gòu)不合理，這也是影響我國房地產(chǎn)價(jià)格上漲的重要因素，主要表現(xiàn)在：（1）住房二級市場和房屋租賃市場發(fā)展緩慢，房屋租賃市場、住房梯度消費(fèi)、住房資源配置還不完善；（2）在一級市場中，中低檔住房比重偏低，高檔商品房比重偏高，住房超前消費(fèi)現(xiàn)象十分突出；3，供給銷售的人為緊縮是房價(jià)持續(xù)上漲的罪魁禍?zhǔn)住？傊?，房地產(chǎn)的市場價(jià)格，主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)的市場需求量與市場供給量趨于平衡時(shí)的價(jià)格。在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)條件下，供給與需求同時(shí)出現(xiàn)人為放大，目前的這種雙方面的增長（放大了的增長）發(fā)展到一個(gè)相對高的階段，無疑其相互作用的結(jié)果最終體現(xiàn)在價(jià)格上，在這種供給、需求都相對高峰值情況下，其價(jià)格勢必已處于較高位置。二：我國房地產(chǎn)市場的泡沫目前，商品房空置率、實(shí)際價(jià)格與理論價(jià)格比、房價(jià)收入比等指標(biāo)成為國際上公認(rèn)的泡沫化判斷標(biāo)準(zhǔn)，常用的測量房地產(chǎn)泡沫程度方法主要有兩種：一是利用房產(chǎn)基礎(chǔ)價(jià)值與市場價(jià)格的偏離度來測度泡沫程度；二是利用統(tǒng)計(jì)指標(biāo)測度房地產(chǎn)的泡沫程度，常用指標(biāo)主要有房價(jià)收入比、房地產(chǎn)價(jià)格增長率與實(shí)際GDP增長率之比以及空置率等。對于我國房地產(chǎn)市場是否存在泡沫的問題，理論界一直有爭議。但不可否認(rèn)，近年來我國房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)快速增長，已經(jīng)大大超出了居民可支配收入增長速度，呈現(xiàn)明顯的泡沫化趨勢。行為金融學(xué)基于心理學(xué)原理，把投資過程看成一個(gè)心理過程，包括對市場的認(rèn)知過程、情緒過程和意志過程。認(rèn)知過程往往會產(chǎn)生系統(tǒng)性的認(rèn)知偏差；而情緒過程可能會導(dǎo)致系統(tǒng)性或非系統(tǒng)性的情緒偏差；意志過程則既可能受到認(rèn)知偏差的影響，又可能受到情緒偏差的影響。這些個(gè)體偏差加上金融市場上存在的群體偏差或羊群效應(yīng)，便會造成投資或投資組合的決策偏差。而投資決策偏差會使資產(chǎn)價(jià)格偏離其內(nèi)在價(jià)值，導(dǎo)致資產(chǎn)定價(jià)的偏差。而資產(chǎn)定價(jià)偏差往往會產(chǎn)生一種錨定效應(yīng)，它反過來又會影響投資者對資產(chǎn)價(jià)值的判斷，進(jìn)而產(chǎn)生認(rèn)知偏差和情緒偏差，從而形成了一種反饋機(jī)制。行為金融學(xué)突破了傳統(tǒng)金融學(xué)的理性經(jīng)濟(jì)人、完全套利和有效市場假說，從投資者的決策心理出發(fā)，重新審視主宰房地產(chǎn)市場的人的心理因素對市場的影響，探究房地產(chǎn)泡沫形成的微觀原因。啟發(fā)式認(rèn)知偏差。啟發(fā)式方法是指人們在判斷決策時(shí)往往依賴于過去的經(jīng)驗(yàn)、啟發(fā)去作判斷的方法。啟發(fā)法雖有一定的效果，但這種方法是從經(jīng)驗(yàn)中產(chǎn)生的，過分依賴它會產(chǎn)生經(jīng)驗(yàn)主義，即產(chǎn)生啟發(fā)式認(rèn)知偏差。啟發(fā)式認(rèn)知偏差分為三類，即代表性啟發(fā)偏差、可得性啟發(fā)偏差和錨定效應(yīng)。（1）代表性啟發(fā)偏差。這種偏差是一種慣性作用的結(jié)果。房地產(chǎn)市場的價(jià)格慣性就是這種偏差的一種反映。當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格上升時(shí)，投資者會預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)上漲從而采取買入的決策，于是就推動了更大程度的炒房熱；而當(dāng)房地產(chǎn)價(jià)格下滑時(shí)，投資者預(yù)計(jì)房價(jià)繼續(xù)下跌而采取拋售的策略，使得房產(chǎn)價(jià)格繼續(xù)下跌。長期這樣下去就會產(chǎn)生房產(chǎn)價(jià)格慣性，而這種價(jià)格慣性進(jìn)一步加快了泡沫產(chǎn)生的速度。（2）可得性啟發(fā)偏差。這是一種走思維捷徑所產(chǎn)生的偏差。房地產(chǎn)市場信息渠道有限，內(nèi)容復(fù)雜，普通投資者無法正確分析和判斷，而投資機(jī)構(gòu)或?qū)＜冶容^容易獲得分析的資料，因此普通投資者常常會聽從自己信任的機(jī)構(gòu)或?qū)＜?，投資行為帶有明顯的盲目性，表現(xiàn)出可得性啟發(fā)偏差。（3）錨定效應(yīng)?！板^定效應(yīng)”是指當(dāng)事人過于依賴舊信息，對新信息反應(yīng)不足，以至于確定一個(gè)特定的初始值進(jìn)行估計(jì)和調(diào)整，并將其作為決策的依據(jù)。錨定效應(yīng)通過刺激早期利潤的變現(xiàn)來抑制泡沫，因?yàn)橥顿Y者不相信市場價(jià)格可以上升太多，同時(shí)，錨定心理刺激投資者在價(jià)格下跌時(shí)靜觀其變，等待價(jià)格回升到“錨”的水平。因此在通常情況下，錨定效應(yīng)對市場可以起到一定程度的穩(wěn)定作用。然而，一旦泡沫開始膨脹，錨定效應(yīng)的作用機(jī)制就會發(fā)生改變。在泡沫中期到最后階段，哪怕股票或住房的價(jià)格高于歷史平均水平，人們也愿意購買，因?yàn)閮r(jià)格在一個(gè)高水平上已經(jīng)維持了足夠長的時(shí)間，所以人們覺得它很正常。錨定效應(yīng)使人們相信：收益將按照近期的趨勢持續(xù)下去，在泡沫形成之前，價(jià)格增值會維持相當(dāng)長一段時(shí)間。雖然房地產(chǎn)價(jià)格已經(jīng)開始大幅波動，但受錨定效應(yīng)的影響，價(jià)格會在短時(shí)間之內(nèi)呈現(xiàn)出比較穩(wěn)定上升或下降的局面。2.情緒偏差。（1）過度自信。過度自信是指人們往往過于相信自己的判斷能力，高估自己成功的機(jī)會，把成功歸功于自己的能力，而低估運(yùn)氣、機(jī)遇和外部力量在其中的作用。正是這種直覺判斷形成了房地產(chǎn)價(jià)格不跌的基礎(chǔ)。要理解房地產(chǎn)投機(jī)性泡沫，無論它是正向的還是負(fù)向的，我們都必須認(rèn)識到投資者的過度自信心理發(fā)揮了根本性的作用。（2）損失厭惡與后悔厭惡。“損失厭惡”是指人們面對同樣數(shù)量的收益和損失時(shí)，損失會使他們產(chǎn)生更大的情緒波動?！昂蠡趨拹骸笔侵府?dāng)人們做出錯(cuò)誤的決策時(shí)，對自己的行為感到痛苦。為了避免后悔，人們常常做出一些非理性行為。投資者在損失厭惡情緒的影響下，決策中就可能會因?yàn)楹ε轮氐父厕H而盲目從眾，甚至?xí)?jiān)守賠了錢的房地產(chǎn)，這是因?yàn)樗麄冇X得在持有這些下跌的房地產(chǎn)時(shí)，并沒有真正地實(shí)現(xiàn)損失，只是潛虧，后悔以前“割肉”拋出房產(chǎn)股票，期望未來市場出現(xiàn)轉(zhuǎn)機(jī)，能扭虧為盈。房地產(chǎn)投資者回避出現(xiàn)損失是為了避免資產(chǎn)損失帶來的后悔，因?yàn)橐坏┏霈F(xiàn)損失，就證明其以前的判斷是錯(cuò)誤的，這會給投資者帶來挫折感，從心理上感到愧疚。（3）心理賬戶與處置效應(yīng)?！靶睦碣~戶”是指投資者并不是整體、一致地對待自有資產(chǎn)，而是潛意識地把不同的投資放在風(fēng)險(xiǎn)偏好不同的賬戶中，自己心中有數(shù)。心理賬戶使得投資者面臨高風(fēng)險(xiǎn)投資時(shí)仍然義無反顧，從而催生出了市場的投機(jī)者。投資者將損失置于一個(gè)單獨(dú)的“心理賬戶”，他們的心理同樣呈現(xiàn)遞減的敏感性，即當(dāng)損失不斷增加時(shí)，他們的痛苦程度會不斷遞減。故房地產(chǎn)投資者在投資過程中表現(xiàn)出“贏利拋出，虧損持有”心態(tài)，于是便產(chǎn)生處置效應(yīng)。也就是說，投資者為了避免后悔，會傾向繼續(xù)持有存在損失的資產(chǎn)，而去變現(xiàn)具有資本利得的資產(chǎn)。房地產(chǎn)市場中，正是處置效應(yīng)的存在導(dǎo)致了如下現(xiàn)象：當(dāng)房價(jià)處于上升階段的時(shí)候，交易十分活躍，換手率十分高，價(jià)格也被反復(fù)推高，一步步催化房地產(chǎn)市場的繁榮；相反的時(shí)候，伴隨著房價(jià)的下降，交易量也會持續(xù)下降。這就解釋了出現(xiàn)房價(jià)下落時(shí)總是伴隨著交易量的下降、房價(jià)下跌的初期會持續(xù)很長一段時(shí)間這種現(xiàn)象的原因。3.羊群效應(yīng)。羊群行為也稱從眾行為。當(dāng)房地產(chǎn)市場產(chǎn)生羊群效應(yīng)時(shí)，購房者往往會跟隨其他購房人做出決策，導(dǎo)致房地產(chǎn)市場對信息反應(yīng)過度，利好信息導(dǎo)致房地產(chǎn)的超額需求曲線迅速增加，投機(jī)膨脹，甚至引發(fā)房地產(chǎn)泡沫；反之，利空信息會導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)加速泡沫破裂的速度。房地產(chǎn)市場出現(xiàn)羊群行為的原因是多方面的：一方面，信息的缺乏或是信息成本過高導(dǎo)致產(chǎn)生羊群效應(yīng)。由于房地產(chǎn)市場復(fù)雜多變，一些投資者來不及掌握市場信息或者因獲得信息的成本太高，便去參照其他投資者的運(yùn)作而作出同樣的決策。另一方面，媒體的炒作，使得市場彌漫著“噪音”，投資者往往被誤導(dǎo)而作出錯(cuò)誤的判斷，形成引發(fā)市場過“熱”或過“冷”的羊群效應(yīng)。4.反饋機(jī)制。受2008年美國次貸危機(jī)的影響，全球陷入金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場遭受重創(chuàng)，市場的反饋機(jī)制使人們普遍認(rèn)為房地產(chǎn)市場拐點(diǎn)就要到來，價(jià)格會大幅下降，受這種預(yù)期的影響，購房者觀望，投資者紛紛出售房屋，房地產(chǎn)商紛紛降價(jià)，打折銷售，一些一線城市房屋大量滯銷，甚至出現(xiàn)了有價(jià)無市現(xiàn)象。而房地產(chǎn)價(jià)格越是下降，人們的預(yù)期便越悲觀，需求量就越減少，以致房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了2008年量價(jià)齊跌的現(xiàn)象。隨后，在中央政府陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控房地產(chǎn)政策的刺激下，房地產(chǎn)市場越來越火爆。由此，房地產(chǎn)市場到2009年很快扭轉(zhuǎn)了頹勢，開始出現(xiàn)復(fù)蘇，人們預(yù)期信心膨脹，價(jià)格開始上漲，需求增加，需求大幅增加又反饋到更高的價(jià)格中，第二輪的價(jià)格上漲又反饋到第三輪，然后反饋到第四輪，以此類推，催化因素的最初作用被市場主體的熱情不斷放大，因?yàn)樗麄儞?dān)心房價(jià)進(jìn)一步上漲后買不到或在高價(jià)位購買而吃虧，使得人們對房地產(chǎn)的認(rèn)知不斷偏離，導(dǎo)致價(jià)格偏差，價(jià)格偏差又進(jìn)一步影響認(rèn)知偏離，形成典型的正反饋交易行為。三：如何應(yīng)對房地產(chǎn)泡沫（1）采用金融手段防止銀行違規(guī)操作,切斷惡性資金鏈；實(shí)行適度從緊的貨幣政策和加強(qiáng)對信貸規(guī)模的調(diào)控。央行在適當(dāng)?shù)臅r(shí)候提高再貼現(xiàn)率會對房地產(chǎn)泡沫有明顯的抑制作用，通過信貸規(guī)模、利率水平、貸款方式等金融措施,調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場,使那些商業(yè)空置量大,負(fù)債率高的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)退出市場,給資金充足,信用良好,不斷創(chuàng)品牌的優(yōu)秀企業(yè)提供更大的發(fā)展空間,市場才能走上良性循環(huán)的軌道。有效控制房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)模首先，加強(qiáng)對土地供應(yīng)規(guī)模的調(diào)控。在宏觀調(diào)控方面除住宅政策外,政府對土地供應(yīng)規(guī)模的調(diào)控和對信貸規(guī)模的調(diào)控是最重要的。其次，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。目前,一方面廣大人民急需大量的經(jīng)濟(jì)適用房,另一方面,很多房地產(chǎn)商紛紛看好高端產(chǎn)品,從而造成結(jié)構(gòu)失衡,為了使我國房地產(chǎn)業(yè)健康地發(fā)展,政府應(yīng)加快經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè),適當(dāng)加大經(jīng)濟(jì)適用房供給,真正解決經(jīng)濟(jì)收入不高的市民對住房的需求,另一方面也可起到調(diào)節(jié)房產(chǎn)價(jià)格的作用。增加經(jīng)濟(jì)適用房的開發(fā),嚴(yán)格控制高檔住宅高檔寫字樓的開發(fā),可以使有效需求得到得高。（3）完善房地產(chǎn)市場機(jī)制首先，健全市場機(jī)制,規(guī)范行為。其次，堅(jiān)決打壓投機(jī)行動,防止泡沫惡性膨脹。一方面,改變利率政策,采用限期轉(zhuǎn)讓和規(guī)定一定的轉(zhuǎn)讓年限,以防短線炒房。另一方面,盡快對房地產(chǎn)交易征收增值稅,增大投機(jī)活動的交易成本將會有效地阻止泡沫經(jīng)濟(jì)的形成和發(fā)展,同時(shí)需要有相應(yīng)的監(jiān)管機(jī)構(gòu),健全相應(yīng)的監(jiān)管制度,堅(jiān)決讓那些因投機(jī)失敗的資不抵債的企業(yè)破產(chǎn),不能讓國家來承擔(dān)任何投機(jī)活動的風(fēng)險(xiǎn)成本。建立房地產(chǎn)市場預(yù)警系統(tǒng)首先，密切關(guān)注房價(jià)收入比。曾有人提出經(jīng)驗(yàn)比例認(rèn)為房價(jià)應(yīng)該為居民家庭年收入的3~6倍。當(dāng)房價(jià)收入比過大時(shí),有關(guān)政府部門應(yīng)注意房價(jià),并適時(shí)采用相應(yīng)的措施。其次，注意住宅空置率，過大的商品房空置量，則會給國民經(jīng)濟(jì)帶來沖擊和沉重的負(fù)擔(dān)。最后，要適時(shí)調(diào)整警戎線。警戒線一開始可以設(shè)置得低一些,今后隨著國力的加強(qiáng),再逐步調(diào)高。通過國家調(diào)控來穩(wěn)定房價(jià)調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)；通過金融工具引導(dǎo)房地產(chǎn)投機(jī)；健全土地市場運(yùn)行機(jī)制，完善土地市場；完善房地產(chǎn)市場信息溝通制度；重新定位地方政府職能等等。四：結(jié)束語總而言之,目前我國的房地產(chǎn)市場有待進(jìn)一步規(guī)范和優(yōu)化。一方面我國房地產(chǎn)業(yè)需要繼續(xù)大力發(fā)展;另一方面,結(jié)構(gòu)性的調(diào)整亦是不容忽視的,虛擬交易、轉(zhuǎn)手交易的虛假繁榮華竟不能持久。從更廣的層面來講,只有在經(jīng)濟(jì)健康向上,以及各行各業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展的基礎(chǔ)上,國民購買力才能切實(shí)得到提高,才有使房地產(chǎn)業(yè)構(gòu)筑在更為夯實(shí)的基礎(chǔ)之上?？偟膩碚f，中國房地產(chǎn)市場的資產(chǎn)泡沫根源在于中國日益膨脹的物質(zhì)需求與工資水平低下的嚴(yán)重不匹配導(dǎo)致的投機(jī)需求過剩，以及中國房地產(chǎn)市場寡頭壟斷的市場結(jié)構(gòu)導(dǎo)致的壟斷定價(jià)行為。當(dāng)然，由于中國所處的發(fā)展階段，從