中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究報告

目錄主報告一、二、研究方法體系三、主要研究成果（一）2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)（二）百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析業(yè)績規(guī)模聚焦熱點區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強營銷運營表現(xiàn)加快周轉(zhuǎn)提升運營效率，降本增效拓展盈利空間適應大勢調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展風險管理社會責任響應號召投身精準扶貧，助力全面建成小康社會四、結(jié)語副報告一、2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)TOP10研究二、聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新——新形勢下中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略探討三、2019中國房地產(chǎn)服務優(yōu)秀企業(yè)研究研究主持：中國房地產(chǎn)TOP10研究組聯(lián)席組長：馬駿：國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所所長劉洪玉：清華大學房地產(chǎn)研究所所長莫天全：中指研究院院長主要成員：黃瑜：中指研究院常務副院長、中國房地產(chǎn)TOP10研究組辦公室主任國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所：袁東明、馬淑萍清華大學房地產(chǎn)研究所：吳璟、張標、朱恩偉、賴智勇、肖金一袁彬彬、黃艷、王永斌、高院生、童曉玲、謝俊云、田文剛、李益峰、高陽、張夢圓、劉莉芬主報告一、研究背景與目的由國務院發(fā)展研究中心企業(yè)研究所、清華大學房地產(chǎn)研究所和中指研究院三家研究機構(gòu)共同組成的“中國房地產(chǎn)TOP10研究組”，自2004年以來開展中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究，已連續(xù)進行了十六年。研究組緊隨行業(yè)發(fā)展脈搏，深入研究房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營規(guī)律，為促進行業(yè)良性運行、企業(yè)快速成長發(fā)揮了重要作用，相關(guān)研究成果已成為評判房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營實力及行業(yè)地位的重要標準。2018年中央經(jīng)濟工作會議指出，“我國發(fā)展仍處于并將長持新發(fā)展理念，堅持推動高質(zhì)量發(fā)展，堅持以供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改不炒”、“不斷滿足人民日益增長的美好生活需要”等理念不斷強化的背景下，房地產(chǎn)業(yè)正在快速轉(zhuǎn)入高質(zhì)量發(fā)展階段，房地產(chǎn)企業(yè)應順應行業(yè)轉(zhuǎn)型升級大勢，追求更有質(zhì)量的增長，實現(xiàn)均TOP10中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究”，以“穩(wěn)健謀發(fā)展，提質(zhì)開新篇”為主題，發(fā)掘行業(yè)中綜合實力強、成長潛力大、經(jīng)營穩(wěn)健、社會責任感強的優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)群體，鼓勵企業(yè)積極改進業(yè)務模式、中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究目的經(jīng)營穩(wěn)健以及具備較強社會責任感的優(yōu)秀企業(yè)群體；房地產(chǎn)企業(yè)做強做好做大；二、研究方法體系（一）標準和門檻值

公正、準確、全面的研究原則。TOP10對中國房地產(chǎn)百強企業(yè)設立如下篩選標準和門檻值：依法設立并登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)作為本TOP1051010米為入選門檻值；1～3大偷漏稅等違規(guī)行為問題的企業(yè)，取消評審資格。（二）評價指標體系評價指標體系設立原則2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)研究以2016-2018年度為研究734合實力。評價指標體系的設計主要把握以下幾個基本原則：規(guī)模與效率是企業(yè)向前發(fā)展的雙驅(qū)動力，規(guī)模經(jīng)濟的獲取離不開高效率的經(jīng)營管理，基于資金密集型特性，房地產(chǎn)企業(yè)只有在不斷提高經(jīng)營管理的運轉(zhuǎn)效率，更好地實現(xiàn)資本的良性增值循環(huán)的基礎上，才能穩(wěn)健擴張規(guī)模；在市場波動明顯的情況下，較高周轉(zhuǎn)率對于企業(yè)TOP10房地產(chǎn)業(yè)務收入、總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標，綜合反映企業(yè)規(guī)模化發(fā)展與運營效率的情況。房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，也是一個容易受政策影響的行業(yè)。企業(yè)的高杠桿運營，在企業(yè)為補償資本所承受的風險，又容易誘發(fā)提高房價、盲目囤地，進一步推高了行業(yè)的不確定性風險，增加了企業(yè)的經(jīng)營難度。此次研究繼續(xù)強調(diào)企業(yè)成長潛力的培育必須建立在穩(wěn)健經(jīng)營的前提下，注重短期財務風險的控制，處理好穩(wěn)健經(jīng)營與快速成長之間的關(guān)系，以維護整個行業(yè)的平穩(wěn)健康發(fā)展。2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)評價指標體系規(guī)模性指標規(guī)模性指標盈利性指標成長性指標穩(wěn)健性指標融資能力指標運營效率指標社會責任指標總資產(chǎn)凈資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務收入房地產(chǎn)銷售額房屋銷售面積經(jīng)營性物業(yè)持有面積房屋竣工面積凈利潤總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率營業(yè)利潤率房屋銷售面積增長率房地產(chǎn)業(yè)務收入增長率凈利潤增長率新開工面積土可變現(xiàn)貨值總資產(chǎn)凈資產(chǎn)房地產(chǎn)業(yè)務收入房地產(chǎn)銷售額房屋銷售面積經(jīng)營性物業(yè)持有面積房屋竣工面積凈利潤總資產(chǎn)收益率凈資產(chǎn)收益率營業(yè)利潤率房屋銷售面積增長率房地產(chǎn)業(yè)務收入增長率凈利潤增長率新開工面積土可變現(xiàn)貨值地儲備規(guī)劃總建筑面積預收賬款經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額資產(chǎn)負債率速動比率凈負債率現(xiàn)金到期債務比房籌資活動現(xiàn)金流入新增銀行授信額度綜合資金成本率地產(chǎn)持有經(jīng)營收入占比總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存貨周轉(zhuǎn)率銷售回款率人均創(chuàng)利納稅額慈善捐贈政策性住房新開工面積企業(yè)必須穩(wěn)步盈利才融資能力對于房地產(chǎn)評價指標體系2019結(jié)合的原則，全面客觀地評價企業(yè)的綜合實力。（三）數(shù)據(jù)來源和復核數(shù)據(jù)來源房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)填報數(shù)據(jù)；中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)（CREIS）數(shù)據(jù)庫；（；（5）2016-2018（6）2016-2018（7）2016-2018

數(shù)據(jù)復核企業(yè)填報數(shù)據(jù)須如實客觀，研究組將對填報數(shù)據(jù)進行復核。通過稅單復核企業(yè)經(jīng)營收入及利潤；對收集的數(shù)據(jù)堅持交叉復核：通過各地房地產(chǎn)交易求進行現(xiàn)場復核。企業(yè)填報數(shù)據(jù)經(jīng)過復核存在疑義或未提供數(shù)據(jù)的企業(yè)未納入本次研究范疇。（四）計量評價方法（FactorAnalysis）方差結(jié)構(gòu)入手，在盡可能多地保留原始信息的基礎上，用少數(shù)新變量解釋原始變量方差的多元統(tǒng)計分析方法。它將原始變量分解為公共因子和特殊因子之和，并通過因子旋轉(zhuǎn)，得到符合現(xiàn)實意義的公共因子，然后用這些公共因子去解釋原始變量的方差。計算中國房地產(chǎn)百強綜合實力時，主要是計算各構(gòu)成要素的相關(guān)矩陣，通過相關(guān)矩陣得到特征值、累計特征值及因子載荷。根據(jù)最初幾個特征值在全部特征值的累計百分率大于或等于某百分比的原則，確定公共因子的具體個數(shù)。然后再根據(jù)根據(jù)不同企業(yè)各個因子的得分及載荷矩陣，通過加權(quán)累加構(gòu)成20192019名單恒大地產(chǎn)集團有限公司廣州市敏捷投資有限公司華鴻嘉信控股集團有限公司碧桂園控股有限公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司美好置業(yè)集團股份有限公司萬科企業(yè)股份有限公司紅星地產(chǎn)保集控股集團有限公司保利發(fā)展金輝集團股份有限公司德杰集團融創(chuàng)中國控股有限公司海倫堡中國控股有限公司中交地產(chǎn)中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）中冶置業(yè)集團有限公司廈門大唐房地產(chǎn)集團有限公司綠地控股集團股份有限公司大悅城控股集團股份有限公司奧山控股華潤置地有限公司珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司康橋集團綠城中國控股有限公司隆基泰和置業(yè)有限公司杭州市城建開發(fā)集團有限公司（大家房產(chǎn)）龍湖集團控股有限公司寶龍地產(chǎn)控股有限公司實地集團新城控股集團股份有限公司東原集團上海愛家集團華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司聯(lián)發(fā)集團有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司招商局蛇口工業(yè)區(qū)控股股份有限公司蘇寧置業(yè)集團有限公司領地集團股份有限公司陽光城集團股份有限公司俊發(fā)集團有限公司中惠熙元房地產(chǎn)集團有限公司世茂房地產(chǎn)控股有限公司重慶華宇集團有限公司百步亭集團有限公司榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司福晟集團有限公司中建信和地產(chǎn)有限公司金科地產(chǎn)集團股份有限公司花樣年集團（中國）有限公司時代大地控股集團有限公司中南置地武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司正榮集團有限公司卓越置業(yè)集團有限公司中迪禾邦集團有限公司雅居樂集團控股有限公司景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司云星集團四川藍光發(fā)展股份有限公司仁恒置地集團有限公司宋都基業(yè)投資股份有限公司中國金茂控股集團有限公司中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司云南實力控股集團有限公司龍光地產(chǎn)控股有限公司星河控股集團有限公司武漢聯(lián)投置業(yè)有限公司融信集團光明房地產(chǎn)集團股份有限公司長沙房產(chǎn)（集團）有限公司杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司福星惠譽控股有限公司金僑投資控股有限公司奧園集團有限公司德信中國控股有限公司上海上坤置業(yè)有限公司中梁控股集團當代置業(yè)（中國）有限公司正黃集團有限公司泰禾集團股份有限公司北大資源集團廣東方直集團有限公司佳兆業(yè)集團控股有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司四川圣樺集團有限公司祥生地產(chǎn)集團北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司財信國興地產(chǎn)新力地產(chǎn)集團有限公司上海建工房產(chǎn)有限公司奧克斯地產(chǎn)美的置業(yè)集團有限公司三盛集團重慶融匯地產(chǎn)（集團）有限公司合景泰富集團上海三盛宏業(yè)投資（集團）有限責任公司時代中國北京金隅集團股份有限公司三、主要研究成果（一）2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)2019TOP105500500（集團734究產(chǎn)生了2019中國房地產(chǎn)綜合實力百強企業(yè)。（二）百強企業(yè)整體發(fā)展特點分析業(yè)績規(guī)模業(yè)績規(guī)模20182019市場份額提升至近六成，銷售業(yè)績躍上新高度? 百強企業(yè)1201833.258.1圖1圖1百強企業(yè)2014-2018年銷售增長情況50%40%30%20%10%0%-10%-20%

20142014年2015年2016年2017年2018年百強企業(yè)銷售額增長率 百強企業(yè)銷售面積增長率全國商品房銷售額增長率 全國商品房銷售面積增長

2018149973171654平方米，同比分別增長12.2和1.3。2018（166244.533.232.021.0、30.7勢。從增速看，百強企業(yè)銷售額、銷售面積增速較上年分別增1.1、10.7199圖2百強企業(yè)及綜合實力TOP10企業(yè)圖2百強企業(yè)及綜合實力TOP10企業(yè)2014-2018年市場份額圖3百強企業(yè)不同層級2018年銷售額及其增長率均值情況6050403020100

58.158.147.539.634.735.123.926.415.316.218.12014年 2015年 2016年 2017年 2018年

9000

前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企

703961.157.940.823.13961.157.940.823.11307.518.5550.9209.250403020100百強企業(yè)銷售額市場份額 綜合實力TOP10企業(yè)銷售額市場份額 銷售額均值（億元） 銷售額增長率（208快速上升至58.1，較上年提高10.6TOP1026.42.545.4，強者恒強態(tài)勢依舊。? 規(guī)模效應加速資源集聚，中型企業(yè)增長表現(xiàn)亮眼2018跨越千億，千億陣營進一步擴大。2018（3全年百強各層級企業(yè)銷售額增長率均值位于18601023.1；57.9，24.731-5040.87.6中型企業(yè)銷售增速表現(xiàn)亮眼，其中，融信銷售額同比增速達142.6，奧園銷售額同比增長約100，新城、世茂、陽光城等企業(yè)銷售增速均超70。

伴隨著行業(yè)的快速發(fā)展，龍頭企業(yè)規(guī)模效應日趨明顯，資源加速向優(yōu)勢企業(yè)聚集，促進行業(yè)集中度進一步提升。百強企業(yè)憑借自身較強的綜合實力、出眾的產(chǎn)品打造能力及良好的口碑等，在項目布局、拿地及融資等方面不斷集聚優(yōu)質(zhì)資源，助力其業(yè)績規(guī)模的進一步擴大。擁有項目數(shù)量明顯高于其他企業(yè)。前10企業(yè)項目數(shù)量均值達606.4103.635211-0896324110（4。在拿地方面，2018504800010950050五成，11-30880050拿地總額的43.1。在資金方面，2018年，百強企業(yè)國內(nèi)信用債發(fā)行規(guī)模為2443.0億元，占行業(yè)發(fā)行總量的44.1；海外債發(fā)行規(guī)模為1949.272.01011-3030-5051-10015.020.05.8、3.34042375722（4。圖4百強企業(yè)地級以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比 表圖4百強企業(yè)地級以上城市覆蓋率及信用債、海外債融資占比表1百強代表企業(yè)未來發(fā)展目標4035302520151050

35.211.035.211.06.4

海外債海外債信用債40.415.020.02.25.75.83.323.7企業(yè)發(fā)展目標恒大20203企業(yè)發(fā)展目標恒大2020380001500到同行業(yè)中低水平碧桂園繼續(xù)聚焦深耕，著力提升房產(chǎn)業(yè)務全周期競爭力；進一步投身智能制造，打造現(xiàn)代機器人產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，布局農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈萬科2019質(zhì)量發(fā)展綠城未來三年將以“理想生活綜合服務商”為發(fā)展愿景，保持產(chǎn)品品質(zhì)第一品級、客戶滿意度第一身位、業(yè)績規(guī)模第一陣營華潤置地2019品質(zhì)、高效率、低風險”的高質(zhì)量增長金科20192000卓越企業(yè)集團目標? 發(fā)展目標兼顧規(guī)模與效益，著力提升企業(yè)經(jīng)營硬實力2019繼續(xù)做強做大；另一方面更加重視對產(chǎn)品的打造，著力提升運營硬實力，實現(xiàn)企業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。桿、優(yōu)品質(zhì)、提效率等作為其發(fā)展目標的關(guān)鍵詞，企業(yè)逐步邁2019售目標為6000億元并提出要朝著“世界百強企業(yè)”的目標奮斗，2020150020191。

聚焦熱點區(qū)域主流需求，調(diào)結(jié)構(gòu)優(yōu)產(chǎn)品強營銷?把握三四線城市放量機會，加大潛力城市深耕力度2018市場結(jié)構(gòu)性機遇，搶抓三四線城市放量機會，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的快速增長，三四線城市銷售額占比提升至452（見圖5501.411.9；二線城42.92.5化、棚改貨幣化安置等因素影響，銷售額占比較2017年提升3.9個百分點至45.2。5072.933.82.413.41.811.58.62.3個百分點。百強企業(yè)加大潛力城市銷售力度，重點城市市場份額進一（650507017.68.25.45.0個百分點。從不同層級企業(yè)來看，規(guī)模較大的百強企業(yè)重點城1011-3026.315.9。?搶抓改善型需求釋放機遇，以優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品贏得市場百強企業(yè)精準把握市場需求，改善類產(chǎn)品結(jié)構(gòu)比例加大。2018圖6前50企業(yè)內(nèi)部不同層級2017、2018年城市銷售集中度50目各面積段產(chǎn)品的銷售額占比來看（7：9-40改、140-200圖6前50企業(yè)內(nèi)部不同層級2017、2018年城市銷售集中度

圖5前圖5前50企業(yè)2017、2018年各等級城市銷售額分布403020100

45.445.445.242.941.313.311.9一線城市二線城市三四線城市2017年 2018年

2018年27.126.68.610.927.126.68.610.99.711.531.433.82017年6.514.95.6 13.4珠三角 長江中游成渝 其它5020172018析得出（見圖8：前5038.16.219.55090-1401.10.4

2017年杭州武漢2018年80 40 0 40 2017年杭州武漢2018年80 40 0 40 圖7前50企業(yè)2017、2018年重點項目各面積段銷售占比科技、健康等方面入手，提高產(chǎn)品附加值，提升產(chǎn)品品質(zhì)，以差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢搶占市場份額。線，打造傳統(tǒng)文化特色住宅。另一方面，百強企業(yè)充分利用現(xiàn)

90平米以下20.618.250.220.618.250.252.316.819.612.49.9010 20 30 40 50 200平米以上

2017年 2018年圖8前50企業(yè)圖8前50企業(yè)2017、2018年分城市等級各面積段銷售占比圖9前30企業(yè)2018年推盤數(shù)量及全國商品房月度銷售情況10080604020

600400200

單位：個房住不炒

棚改政策調(diào)整

30000240001800012000600026.419.59.026.419.59.015.88.2 9.520.8 18.77.120.015.018.038.154.031.955.155.956.323.727.421.215.915.916.62017年 2018年 2017年 2018年 2017年 2018一線城市 二線城市 三四線城市

1月2月3月4月5月6月7月8月9月10月11月12月90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以

2017年推盤總數(shù)（左軸） 2018年推盤總數(shù)（左軸全國商品房銷售額（右軸）代科技，將智能、健康等理念融入產(chǎn)品之中，提升產(chǎn)品溢價能力。如金茂、藍光等企業(yè)發(fā)力改善居住環(huán)境，打造綠色、智能等符合時代理念的產(chǎn)品，升級其原有產(chǎn)品線，為客戶營造更便捷、舒適、健康的生活環(huán)境。緊跟市場節(jié)奏大力推盤，多措并舉快速跑量回籠資金2018在市場調(diào)整前大力推盤，同時采取更加積極的營銷策略，有效推動了企業(yè)銷售規(guī)模的加速擴張。百強企業(yè)憑借敏銳的市場洞察力，準確把握市場節(jié)奏，推30（90830258082.83

二季度推盤量迅速增長，63027589.720007政治局會議提出“堅決遏制房價上漲”及10月棚改政策調(diào)整之后，前30企業(yè)繼續(xù)加大推盤量，年底出現(xiàn)全年推盤高峰，前30企業(yè)12月推盤量達517個，同比增長131.8，占其全年推盤量的兩成。與此同時，百強企業(yè)靈活調(diào)整銷售策略，采取優(yōu)惠促銷、多盤聯(lián)動、提高傭金比例等銷售方式加速推盤跑量，促進項目去化。6月，龍湖通過官方購房服務平臺聯(lián)動全國231076·1889至以最低74折進行銷售；2019年春節(jié)后第一周，泰禾發(fā)起1號搶收計劃，以高傭金吸引眾多經(jīng)紀人加入促銷大軍，助力其項目去化。運營表現(xiàn)運營表現(xiàn)同時，百強企業(yè)投資態(tài)度轉(zhuǎn)向理性，積極探索多渠道融資模式，為未來發(fā)展儲備不竭動力。加快周轉(zhuǎn)提升運營效率，降本增效拓展盈利空間緩補倉促去化加速周轉(zhuǎn)，多渠道提升運營效率2018資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率與存貨周轉(zhuǎn)率均出現(xiàn)小幅上升（10層級企業(yè)分化顯著。201820180.040.030.56整體呈上升趨勢；11-5051-100升。民營銷力度，提升銷售速度，如奧園啟動全民經(jīng)紀人“111

業(yè)發(fā)展提速。? “增收又增利”態(tài)勢延續(xù)，盈利能力分化加劇208（112079.122，27.3486.2增長28.2至64.42018（12E115720.2、0.9201810企業(yè)中均處于較高水平，且較上年分別提升0.2和0.5個百分圖10百強企業(yè)2016-2018年周轉(zhuǎn)率變化情況圖10百強企業(yè)2016-2018年周轉(zhuǎn)率變化情況圖11百強企業(yè)2014-2018年營業(yè)收入與凈利潤均值變化情況201820172016

0.560.560.360.530.320.490.30 0.1 0.2 0.3 0.4 0.5 0.6存貨周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率

6005004003002001000

單位：億元單位：億元32.129.4486.228.226.4382.027.315.626.9302.3197.9228.911.127.530.638.850.264.42014年 2015年 2016年 2017年 2018年百強企業(yè)營業(yè)收入均值 百強企業(yè)凈利潤均營業(yè)收入均值增長率 凈利潤均值增長率

35302520151050圖12各層級百強企業(yè)2017、圖12各層級百強企業(yè)2017、2018年凈利潤率及ROE情況圖13各層級百強企業(yè)2018年信用債、綜合融資成本率情況17.218.519.016.318.217.314.417.218.519.016.318.217.314.415.515.111.511.314.212.712.111.612.4百強均值前10企業(yè)11-30企業(yè) 31-50企業(yè)7.66.85.46.86.35.4166128 442凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE0凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE凈利潤率ROE2017年

2018年

0前10企業(yè)信用債利率

31-50企業(yè)信用債平均利率點。如恒大通過提升產(chǎn)品品質(zhì)、增加產(chǎn)品附加值和加強成本管11-3031-5031-5010（31-502018降成本提溢價多管齊下，創(chuàng)造更大盈利空間2018制成本，并多渠道提升產(chǎn)品附加值，改善了企業(yè)的盈利表現(xiàn)：年，房地產(chǎn)市場供需承壓，百強企業(yè)投資積極性減弱，拿201813.8至4182.3/率同比下降27.9個百分點至21.4。除了招拍掛以外，百強企業(yè)采用多種拿地方式獲取低成本土地，如融創(chuàng)主要通過收并購與合作方式低價拿地，上半年新增土儲平均成本僅為3620元/平方米，創(chuàng)近年獲取土地均價新低。

（13。在融資渠道收緊背景下，20182017規(guī)模較大的百強企業(yè)在融資成本方面仍具優(yōu)勢，不同規(guī)模層級企業(yè)間融資成本出現(xiàn)明顯分化。201810企業(yè)綜合5.411-306.3和31-50企業(yè)的6.852018低成本融資。如華夏幸福引入平安，以股權(quán)融資的方式獲得資金支持；新城與藍光則參股成立地產(chǎn)基金，以較小成本撬動大ABS了企業(yè)平均借貸成本。多渠道的融資方式和對融資窗口期的準確把握，助力百強企業(yè)融資成本保持在合理區(qū)間。98（14040.280.090.03頭百強企業(yè)憑借規(guī)模優(yōu)勢及高效的管理，對銷售和管理費用的把控能力較強，融資成本也相對較低，三項費用率處在較低水1020188.8，分別低于圖14各層級百強企業(yè)2018年三項費用率情況圖14各層級百強企業(yè)2018年三項費用率情況圖15百強代表企業(yè)2017、2018年新增地價占銷售均價的比重151050109

2018年三項費用率 三項費用率均值8.88.810.5 11.7前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè)

8055.447.833.853.355.447.833.853.343.30.5一線二線三四線一線二線三四線一線二線三四線前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè)3402009.49.89.19.49.89.19.38.92014年 2015年 2016年 2017年 2018年百強企業(yè)三項費用率均值

2017年新增土地均價占比 2018年新增土地均價占比2017年新增土地均價占比均值 2018年新增土地均價占比均值11-3031-501.72.920182.62018（15030.511-3031-502.1“高品質(zhì)產(chǎn)品+配套+附加值服務”的全生命周期服務配套，賦予層，凸顯現(xiàn)代建筑與東方文化的融合，贏得市場認可。適應大勢調(diào)整投資節(jié)奏，多渠道融資保穩(wěn)健發(fā)展2018

為企業(yè)未來發(fā)展儲備動力。拿地態(tài)度趨于理性，全年三四線拿地占比提升19886.4同比下降20.348339.37.6。2018380201827.2，同比19.71020.426.3；11-3032.8，雖有降低但仍是均值最高的層級；31-50企業(yè)的比值均值下降幅度24.9（16。20182000

100

1001500

80

80500

604020

6040200前10企業(yè)

單位：億元11-30企業(yè)單位：億元

31-50企業(yè)

0企業(yè) 02017年拿地金額均值 2018年拿地金額均值2017年拿地金額/銷售額 2018年拿地金額/銷售額

前10企業(yè)11-30企業(yè)前10企業(yè)11-30企業(yè)31-50企業(yè) 業(yè)（按金額78.5全年通過招拍掛獲取地塊3092幅，合作地塊數(shù)量占比達到28.2，提高3.7個百分點。45552.23716.353.9群，其中的杭州、南京、寧波等二線城市依然是布局熱點，合160大中型百強企業(yè)的合作熱情更高，資源整合能力更強（1701-0例分別為79.5、74.1，其中中南置地、陽光城等合作力度較6031-5051-10087.389.214.127.9。購、舊城改造、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)及文旅地產(chǎn)領域積極拓展土地資源。2018代表企業(yè)亦放緩收并購步伐，收并購金額同比下降四成至2276.1億元，占拿地金額總量的11.5長明顯。

萬科、中海、龍湖等百強企業(yè)則通過舊改獲取深圳、上海的優(yōu)質(zhì)項目，如中海與其合作方以94億元拿下上海普陀區(qū)項目；華夏幸福、綠地等企業(yè)以產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)模式擴充土儲，其中綠地正在推進的高鐵新城戰(zhàn)略助其在多個城市獲取簽約項目；融創(chuàng)于2018年成立文旅集團，加速文旅地產(chǎn)布局。528（8百強代表企業(yè)的新增土儲面積最為集中的區(qū)域是長三角、成渝、中原、21.3、10.89.89.4及8.251.4、14.2，增長明顯。百強企業(yè)在一線及二線城市的新增土儲面積為拿地總量的3.2、44.02.28.110.3個百分點至52.8。長三角城市群中的60130土儲面積增長明顯，如長三角城市群中的金華，海西城市群中的泉州，中原城市群中的許昌、亳州、阜陽等，新增土儲面積40。中原長三角成渝長江中游海西珠三角中原長三角成渝長江中游海西珠三角52.8%52.1%42.5%3.2%2018年5.4%2017年 44.0%）2018下半年，百強企業(yè)逐漸收縮投資的同時，在三四線城市的新增土儲也在減少，拿地布局向一二線回撤，三四線城市的拿地金32.0。百強企業(yè)的新增土儲均價及平均溢價率均出現(xiàn)同比下降（2021813.8至4182.3/27.921.4。10500（3052.960；

103900.8/14.44653.6元/平方米，溢價率均值降至21.5；31-50企業(yè)拿地均價同比下降最多，其新增土儲中三四線占比提升幅28.7至4661.2/24.7；51-10051.223.028.45385.7/圖19各層級代表企業(yè)2017、圖19各層級代表企業(yè)2017、2018年拿地城市結(jié)構(gòu)（按面積）2017年20182017年2018年100 80 60 40 20 0 20 40 60 80前10企業(yè)11-30企業(yè)31-50企業(yè)51-100企業(yè)39.343.255.831.250.052.950.743.4單位：元/平方米6000 60%4000 40%2000 20%一線城市 二線城市 三四線城市

0 0%前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企業(yè)2017年新增土儲均價均值 2018年新增土儲均價均值2017年平均溢價率 2018年平均溢價率表2部分百強企業(yè)表2部分百強企業(yè)2018年銀行授信及信托融資情況企業(yè)融資來源企業(yè)融資來源機構(gòu)融資額度時間華夏幸福銀行中信銀行315億元2018.05陽光城銀行上海銀行100億元2018.05當代置業(yè)銀行建設銀行120億元2018.05泰禾銀行上海銀行200億元2018.10信托光大信托200億元2018.11正榮信托興業(yè)信托100億元2018.11花樣年信托光大信托100億元2018.1116.6的資金來源受到一定限制，非標融資渠道受到嚴控，融資壓力不減。在融資環(huán)境緊縮的情況下，百強企業(yè)依托自身的規(guī)模優(yōu)勢，融資規(guī)模依然保持平穩(wěn)增長，在銀行貸款、信托、信用債等傳統(tǒng)融資渠道方面表現(xiàn)出了明顯的融資優(yōu)勢，同時積極探索ABS圖21百強企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結(jié)構(gòu)（2圖21百強企業(yè)2017、2018年信用債及海外債發(fā)行結(jié)構(gòu)單位：億元公中企業(yè)債2017年定向工具2018年司債海外債10.2單位：億元公中企業(yè)債2017年定向工具2018年司債海外債（21282443.0138.3130054.2360.9，較2017年回暖明顯；中期票據(jù)則增長10.3至664.5億元，占

2000 1500 1000 500 0 500 1000 1500 200027.2強企業(yè)繼續(xù)在海外市場尋求有效融資，海外債發(fā)行規(guī)模同比小幅增長至1949.2億元，增速有所回落。

前10企業(yè) 11-30企業(yè) 31-50企業(yè) 51-100企業(yè)圖22百強企業(yè)2017、圖22百強企業(yè)2017、2018年ABS發(fā)行結(jié)構(gòu)1029.777.8；中期票據(jù)方面，發(fā)行規(guī)模最大的前10企業(yè)及11-30發(fā)行了279.0億元、242.8億元，占百強企業(yè)中票發(fā)行規(guī)模的42.036.5301696.687.0。傳統(tǒng)融資渠道之外，百強企業(yè)積極對ABSABS（2228ABS1843104.4ABS56.5，其中

20182017

58.358.316.7 9.659.317.710.8 單位：億元10.30 400 800 1200 1600供應鏈 購房尾款 CMBS REITs 物業(yè)費 其他ABS924.1ABS58.3，由于對核心企業(yè)資質(zhì)要求較高，發(fā)行供應鏈ABS多為綜合實力較強的企業(yè)，如萬科及碧桂園在2018年共發(fā)行566.5億元供應鏈ABS，占百強企業(yè)供應鏈ABS發(fā)行總量的61.3ABN96.9億元，百強企業(yè)在新型融資工具的探索方面走在行業(yè)前列。2019

融資，融資環(huán)境在新的一年或有回暖跡象。通過登陸資本市場、引入投資者等方式獲取2018總602019IPO179.7強企業(yè)以配股方式共籌集資金超百億。風險管理風險管理強現(xiàn)金管控去杠桿，現(xiàn)金流與負債均得到顯著改善，同時百強企業(yè)借勢加速融資，緩解兌付壓力。高價地去化壓力漸釋放，精準布局降低經(jīng)營風險高價地開盤率超五成，去化壓力逐步釋放2018續(xù)入市，企業(yè)去化壓力有效緩解。百強企業(yè)20187.022.4為高總價低溢價地塊，總體高價地風險可控。（23究組整理了百強企業(yè)近三年所拿高價地及其開盤情況。結(jié)果顯61.376.61.6201650.7，開盤

率大于50的企業(yè)數(shù)量占比61.6，其中開盤率100的企業(yè)占15.4201735.1，其中開盤率大于50的企業(yè)占比28.3。圖23圖23百強企業(yè)2016年高價地各開盤率區(qū)間企業(yè)個數(shù)情況單位：個20單位：個181614121086420無開盤 (0，50） [50，100) 全部開盤仍然可觀，但去化率相對較低（24。16356/55016/平方米，另一地塊成交樓面價32339元/76000/化率較低，存在一定去化壓力。2018755567元/51250元/平方米；南京江寧區(qū)22353元/平方米樓面價成交的項目，25854/此外，百強企業(yè)已開盤的高價地項目去化水平與城市市場走勢直接相關(guān)，企業(yè)應審時度勢，把握推盤節(jié)奏，因城因地施策。

圖24圖24部分典型地塊成交樓面價與開盤價格對比0

地塊一地塊二地塊一地塊二地塊一地塊一地塊一地塊一樓面價 開盤均價 去化率地塊一地塊二地塊一地塊二地塊一地塊一地塊一地塊一

100單位：元/平方米北京杭州 南京單位：元/平方米北京杭州 南京寧波蘇州武漢長沙604020地塊一0地塊一圖25百強代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結(jié)構(gòu)圖25百強代表企業(yè)可售貨值按不同城市土地去化周期劃分結(jié)構(gòu)201820181565.2為分析百強企業(yè)未來幾年的貨值去化情況，研究組基于2015-201820181223（

碧桂園新華潤置地

00204060801001年以內(nèi) 1-2年 2-3年 3-5年 5-8年 8年以上圖26百強代表企業(yè)可變現(xiàn)貨值及占2018年銷售額比重情況25圖26百強代表企業(yè)可變現(xiàn)貨值及占2018年銷售額比重情況80。1售貨值占比約60；部分企業(yè)可售貨值去化周期2-340受調(diào)控和庫存量回升等因素影響，存在一定去化壓力。另一方面，與上一年相比，百強代表企業(yè)可售貨值去化周期結(jié)構(gòu)顯著

1000080006000400020000

單位：億元

200150100500優(yōu)化，如綠地、華潤置地等企業(yè)，可售貨值去化周期均在5年以下，去化周期結(jié)構(gòu)較上年有所優(yōu)化。企業(yè)充足的可售貨值為

萬 碧 保 科 桂 利 園

中 華 新 龍 海 潤 城 湖 置 控地 股2019年可變現(xiàn)貨值2018年銷售額2019年可變現(xiàn)貨值與2018年銷售額比值可售面積）11-2年、2-33-5年、5-88業(yè)績規(guī)模增長提供保障，通過優(yōu)化可售貨值結(jié)構(gòu)，平衡資金占用和盈利，減輕了企業(yè)的現(xiàn)金流壓力。部分百強代表企業(yè)2019長可期（26?？兊某砷L空間。研究組根據(jù)企業(yè)土地儲備及各城市的去化周期計算可變現(xiàn)貨值及占銷售額比重情況，估算部分百強代表企業(yè)2019201938.5和29.8，2018152和122結(jié)構(gòu)、調(diào)控政策等影響，各城市房地產(chǎn)走勢差別明顯，企業(yè)要警惕部分去化周期較長的三四線和人口凈流出城市的市場需求走弱問題，減少低能級城市貨值儲備，快速跑量去化、提高現(xiàn)金流韌性，促進企業(yè)穩(wěn)健經(jīng)營發(fā)展。強現(xiàn)金管控努力去杠桿，借勢融資防范財務風險放緩投資強調(diào)銷售回款，經(jīng)營現(xiàn)金流再度回正20182018157（27。

企業(yè)現(xiàn)金管控能力更優(yōu)，且土儲充盈、投資放緩，經(jīng)營活動現(xiàn)金流得到較大幅度改善；11-30企業(yè)把握機會擴規(guī)模，但投資額亦小幅放緩，經(jīng)營活動現(xiàn)金流也得到一定改善；31-50企業(yè)經(jīng)營活動現(xiàn)金流改善幅度較小。20182018投資支出占銷售額比重為27.2，較2017年下降19.7個百分點。此外，百強企業(yè)提出將加快銷售、加快現(xiàn)金周轉(zhuǎn)作為穩(wěn)健發(fā)展的重要支撐力，銷售回款率被越來越多的百強企業(yè)重視。2018630080以上；龍光提出2018年力爭保證90的回款率。?去杠桿取得成效，短期償債能力回升2018（280877.80.52808年強調(diào)的“去杠桿”取得圖27百強企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值圖27百強企業(yè)2014-2018年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額均值圖28百強企業(yè)2014-2018年資產(chǎn)負債率及有效負債率20151050-5

單位：億元15.78.23.92014年-6.2單位：億元15.78.23.92014年-6.22015年2016年2017年-2.32018年

9080706050403020100

73.273.275.076.178.377.850.050.450.650.949.32014年 2015年 2016年 2017年 2018年資產(chǎn)負債率 有效負債率圖29百強企業(yè)2014-2018年流動比率與速動比率均值圖29百強企業(yè)2014-2018年流動比率與速動比率均值圖302019-2023年房地產(chǎn)行業(yè)債券需償還規(guī)模2.52.01.51.00.5

12000100008000600040002000

單位：億元0.0

1.971.991.971.992.012.052.030.540.520.500.490.53

02019年

2020年

2021年

2022年

2023年流動比率 速動比率 公司債企業(yè)債中期票據(jù)短期融資券定向工具海外債券了良好的效果：百強企業(yè)主要通過加大銷售回款力度，從而增加貨幣資金降低企業(yè)杠桿，剔除預收賬款后，有效負債率為49.3，同比下降1.6個百分點，負債水平仍整體可控。負債水平出現(xiàn)分化，規(guī)模較大百強企業(yè)去杠桿成效更大。100.9中小型企業(yè)由于銷售狀況良好，依然保持較高的投資力度，負債水平微漲。11-30企業(yè)資產(chǎn)負債率同比增長0.9個百分點，31-501.1此外，百強企業(yè)短期償債能力得到改善（29。截至20182.030.02；速動比率為0530.04208年加大去化力度、放緩投資腳步，存貨增速下降，去化壓力減小，短期償債能力提升。?債務集中償付期到來，借新還舊緩解兌付壓力2018

注意的是，12月12產(chǎn)長效機制，推動“租購并舉”的住房體系逐步落實。存續(xù)債券步入集中還款期，近三年行業(yè)償債規(guī)模逐年遞增（30206201820195381.62021760.51111512.92019月4日央行宣布降準，百強企業(yè)把握此次融資窗口期，短期內(nèi)多次發(fā)債，所得款項多用來償還舊債。如恒大于2019123330社會責任社會責任不斷增加，保障房建設逐漸推進，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護多方位著手開展公益活動，回報和造福社會。響應號召投身精準扶貧，助力全面建成小康社會表3部分百強企業(yè)精準扶貧成效扶貧模式 扶貧成果產(chǎn)業(yè)扶貧122000計幫扶近5000人表3部分百強企業(yè)精準扶貧成效扶貧模式 扶貧成果產(chǎn)業(yè)扶貧122000計幫扶近5000人易地搬遷扶貧恒大投入35億元，建設9個移民搬遷社區(qū)、5014.218.2萬貧困老百姓的移民搬遷就業(yè)扶貧恒大在畢節(jié)培訓6.6萬人，推薦就業(yè)共5.4萬人，人均年收入達4.2萬元教育扶貧萬科在西部地區(qū)累計幫助超過6萬貧困兒童接受良好教育基礎設施扶貧華夏幸福修繕修建扶貧村道路6.8公里，改善5個行政村2000余名群眾出行條件4291495元的綠地扶貧產(chǎn)業(yè)投資基金和5扶貧范圍涉及陜西、云南昆明以及貴州遵義等地區(qū)；華夏幸福60扶貧一線。百強企業(yè)發(fā)揮自身優(yōu)勢開展產(chǎn)業(yè)、教育、就業(yè)等精準扶貧，因地制宜開展可持續(xù)性發(fā)展的“造血式”扶貧成為工作重點（見3藍光為代表的企業(yè)以教育作為切入點，秉承“扶貧先扶智”的思路，提高扶貧地區(qū)教育水平；以碧桂園、保利為代表的企業(yè)，通過選派優(yōu)秀干部到貧困地區(qū)任職，確保精準扶貧工作落到實處，有效保障扶貧效果；以萬科、華夏幸福為代表的企業(yè)通過援建博物館、安置房建設及危舊房改造等方式提高扶貧地區(qū)的基礎設施水平。百強企業(yè)扶貧工作取得實質(zhì)性成果，部分區(qū)域已實現(xiàn)脫貧摘帽。以恒大在畢節(jié)市的精準扶貧工作為例，政企聯(lián)手，在精準幫扶的基礎上不斷進行模式創(chuàng)新，通過產(chǎn)業(yè)扶貧、易地搬遷

引領性意義。其中大方縣各項精準扶貧措施已覆蓋大方縣全部181032018680產(chǎn)業(yè)扶貧項目達到330萬平方米。多方位行動回饋社會，積極踐行企業(yè)公民責任2018年，百強企業(yè)積極依法納稅，納稅額穩(wěn)步上升（見圖3166722838.328.417.1、31.5。圖31圖31百強企業(yè)2014-2018年納稅額與凈利潤增長情況單位：億元64.4單位：億元64.466.757.648.250.240.334.538.830.627.57060504030201002014 2015 2016 2017 2018凈利潤均值 納稅額均值業(yè)之一，以高度的社會責任感和使命感發(fā)揮央企在行業(yè)內(nèi)的積極示范作用；武漢地產(chǎn)作為實力國企，致力于城市品質(zhì)人居，并承擔大量城市公建與保障房建設，打造了一系列城市地標，為武漢發(fā)展做出了卓越貢獻。此外，百強企業(yè)不斷加大公益方面的投入力度，設立公益基金，從教育、環(huán)保、醫(yī)療、文化保護等多方面著手，奉獻愛心，用行動回饋社會。龍湖通過中國光彩事業(yè)基金會，與大股東共同發(fā)起“光彩-新城創(chuàng)辦“七色光計劃”，聯(lián)手“百萬森林計劃”推出“新綠行動”項目，號召人人參與公益，改善生態(tài)環(huán)境。金茂在多個省市設立四、結(jié)語2019年3月，國務院政府工作報告中指出，“政府將深入

以均衡、穩(wěn)健、高效、高質(zhì)為特征的行業(yè)新風正在形成。百強企業(yè)也在積極改進業(yè)務模式、高效整合資源，引領新時代下行業(yè)持續(xù)健康成長。2018流需求，不斷升級和創(chuàng)新產(chǎn)品，緊跟市場機遇精準營銷，實現(xiàn)了銷售業(yè)績的大幅增長，市場份額提升至近六成。面對當前市場大勢，百強企業(yè)一方面順勢調(diào)整投資節(jié)奏，拿地更趨理性，增效提升盈利水平，嚴格控制各項成本支出，加快周轉(zhuǎn)效率，化投資布局降低去化風險，部分歷史高價地項目去化或盈利難題逐步化解，同時在當前融資仍相對偏緊情況下，百強企業(yè)強化現(xiàn)金流管控，有效降低財務風險。此外，百強企業(yè)積極投身精準扶貧，并在依法納稅、保障房建設、環(huán)保、公益等方面不斷前行，多方位踐行企業(yè)社會責任。市化進程尚未結(jié)束，城鎮(zhèn)化率仍有較大提升空間，國家大力培同時，伴隨著調(diào)控政策持續(xù)及市場競爭白熱化，行業(yè)優(yōu)勝劣汰2019不確定性的房地產(chǎn)行業(yè)，百強企業(yè)應發(fā)揮自身優(yōu)勢，精準把握金融工具及產(chǎn)品理念將發(fā)生重大變化，推動行業(yè)走向新時代。副報告一2019TOP10研究TOP102019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“綜合實力TOP10TOP10TOP10TOP10TOP10TOP10”、TOP102019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)綜合實力TO0”

2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“規(guī)模性TOP10”排名公司名稱排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團有限公司2碧桂園控股有限公司3萬科企業(yè)股份有限公司4保利發(fā)展5融創(chuàng)中國控股有限公司6中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）7綠地控股集團股份有限公司8華潤置地有限公司9綠城中國控股有限公司10龍湖集團控股有限公司排名公司名稱1碧桂園控股有限公司2恒大地產(chǎn)集團有限公司3萬科企業(yè)股份有限公司4保利發(fā)展5中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）6華潤置地有限公司7新城控股集團股份有限公司8華夏幸福基業(yè)股份有限公司9綠城中國控股有限公司10龍湖集團控股有限公司2018TOP102018TOP10億元。2018TOP10企業(yè)銷售額均值達3961.1億元，23.126.4，強者恒強局1029.2和51.7，超出百強企業(yè)均值1.9和23.5個百分點，綜合能力在行業(yè)中表現(xiàn)優(yōu)異。

2018TOP109654.736.8，銷售額及營業(yè)收入3404.91962.5規(guī)模性TOP10展機遇，打造與創(chuàng)新適銷產(chǎn)品、踩準市場發(fā)展節(jié)奏，整體規(guī)模再創(chuàng)新高。TOP10260TOP10堅持以中小戶型的普通住宅開發(fā)為主的開發(fā)策略，促進項目去1442019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“盈利性TOP10”

2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“成長性TOP10”排名公司名稱排名公司名稱1中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）2華夏幸?；鶚I(yè)股份有限公司3保利發(fā)展4龍光地產(chǎn)控股有限公司5中國金茂控股集團有限公司6雅居樂集團控股有限公司7中冶置業(yè)集團有限公司8杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司9卓越置業(yè)集團有限公司10仁恒置地集團有限公司排名公司名稱1融創(chuàng)中國控股有限公司2正榮集團有限公司3祥生地產(chǎn)集團4四川藍光發(fā)展股份有限公司5融信集團6陽光城集團股份有限公司7新力地產(chǎn)集團有限公司8中國金茂控股集團有限公司9奧園集團有限公司10海倫堡中國控股有限公司2018TOP1034.2137.62.1TOP1016.75.2TOP102.0升級版，并提出綠色健康與智慧科技兩大升級方向，提升銷售溢價、深掘盈利潛力；濱江在自身的高品質(zhì)產(chǎn)品基礎上疊加更

2018年，成長性TOP10企業(yè)銷售額增長率均值為60.7，高于同期百強企業(yè)均值27.5個百分點，營業(yè)收入均值增長率達49.822.52018TOP104000潤增長點；正榮堅持深耕長三角及海西區(qū)域，并繼續(xù)進行全國10802018超額完成千億銷售目標；融信堅持對產(chǎn)品品質(zhì)的追求，高品質(zhì)1218.82019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)“穩(wěn)健性TOP10”

2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)融資能力TO0”排名公司名稱排名公司名稱1中海地產(chǎn)（中國海外發(fā)展）2保利發(fā)展3上海建工房產(chǎn)有限公司4中冶置業(yè)集團有限公司5北大資源集團6佳兆業(yè)集團控股有限公司7蘇寧置業(yè)集團有限公司8花樣年集團（中國）有限公司9上海愛家集團10廣州市敏捷投資有限公司排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團有限公司2保利發(fā)展3中國金茂控股集團有限公司4榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司5陽光城集團股份有限公司6花樣年集團（中國）有限公司7杭州濱江房產(chǎn)集團股份有限公司8當代置業(yè)（中國）有限公司9景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司10大悅城控股集團股份有限公司2018TOP1072.45.4TOP1020180.83于同期百強企業(yè)，短期償債能力在行業(yè)平均水平之上。2018TOP10節(jié)奏，減少財務支出，如中海在二季度主動放緩投資，并在中期業(yè)績會上提出對下半年土地市場保持謹慎態(tài)度，企業(yè)負債情2018降低企業(yè)資金壓力，改善企業(yè)杠桿水平。TOP10合理健康水平。

2018TOP10來源，同時拓寬資產(chǎn)證券化等新型融資渠道，為企業(yè)未來發(fā)展提供動力。2018TOP1068020185合作，取得100億元融資協(xié)議，雙方將建立長期戰(zhàn)略伙伴關(guān)系；當代置業(yè)獲建120TOP10ABS200ABSABS55.520ABN149億元。2019中國房地產(chǎn)百強企業(yè)運營效率TO0”

2018-2019中國房地產(chǎn)年度社會責任感企業(yè)排名公司名稱排名公司名稱1恒大地產(chǎn)集團有限公司2華夏幸福基業(yè)股份有限公司3新城控股集團股份有限公司4紅星地產(chǎn)5中南置地6奧園集團有限公司7聯(lián)發(fā)集團有限公司8榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司9祥生地產(chǎn)集團10景瑞地產(chǎn)（集團）有限公司公司名稱保利發(fā)展綠城中國控股有限公司寶龍地產(chǎn)控股有限公司武漢地產(chǎn)開發(fā)投資集團有限公司中交地產(chǎn)祥生地產(chǎn)集團上海建工房產(chǎn)有限公司大悅城控股集團股份有限公司長沙房產(chǎn)（集團）有限公司廣東方直集團有限公司2018TOP10業(yè)周轉(zhuǎn)效率提升。2018TOP10效率提升內(nèi)涵。TOP106“高周轉(zhuǎn)能力”能力，經(jīng)營效率不斷提升。

2018方位回報和造福社會。金會攜手成立“綠城大學生助學專項基金”，時至今日已是第20181218上捐贈5000祥生圓夢公益基金，在諸暨市開展各類慈善活動。此外，年度社會責任感企業(yè)積極推進共有產(chǎn)權(quán)住房、兩限房、公租房、經(jīng)濟適用房等建設，不斷提升保障房建設品質(zhì)，以高度的社會責任感和使命感發(fā)揮央企在行業(yè)內(nèi)的積極示范作用。2018-2019中國房地產(chǎn)年度扶貧標桿企業(yè)公司名稱恒大集團碧桂園控股有限公司萬科企業(yè)股份有限公司金科地產(chǎn)集團股份有限公司佳兆業(yè)集團控股有限公司奧園集團有限公司雅居樂集團控股有限公司隆基泰和置業(yè)有限公司上海中建東孚投資發(fā)展有限公司北大資源集團2019

20185.24.116.5下降到8.613協(xié)議，惠及32健康扶貧”的國家戰(zhàn)略；北大資源積極響應重慶市政府“開發(fā)巴文風貌的民宿，以民宿旅游助推脫貧攻堅，實現(xiàn)鄉(xiāng)村振興。2019力；或積極深化多元化業(yè)務發(fā)展模式，培育新的業(yè)績增長點。公司名稱公司名稱龍光地產(chǎn)控股有限公司北京北辰實業(yè)股份有限公司廣州市敏捷投資有限公司金僑投資控股有限公司金輝集團股份有限公司廈門大唐房地產(chǎn)集團有限公司中國葛洲壩集團房地產(chǎn)開發(fā)有限公司中建信和地產(chǎn)有限公司北京鴻坤偉業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司朗基地產(chǎn)集團有限公司三盛集團眾安房產(chǎn)有限公司保集控股集團有限公司上海大發(fā)房地產(chǎn)集團有限公司上海城建置業(yè)發(fā)展有限公司上海實業(yè)城市開發(fā)集團有限公司績規(guī)模的穩(wěn)步增長：

保持良好的發(fā)展態(tài)勢。北京TOP10天津TOP10重慶TOP10河北省TOP10海南省TOP10萬科融創(chuàng)中國融創(chuàng)中國華夏幸福碧桂園首開股份金地集團金科集團榮盛發(fā)展恒大地產(chǎn)遠洋地產(chǎn)龍湖集團隆基泰和融創(chuàng)中國天恒集團萬科恒大地產(chǎn)恒大地產(chǎn)雅居樂華潤置地富力地產(chǎn)萬科融創(chuàng)中國保利發(fā)展保利發(fā)展保利發(fā)展旭輝集團保利發(fā)展綠地控股中國金茂東原集團萬科富力地產(chǎn)首創(chuàng)置業(yè)世茂房地產(chǎn)保利發(fā)展?jié)櫧瘓F萬科遠洋地產(chǎn)中建天津華宇集團安聯(lián)集團魯能集團大悅城控股陽光城魯能集團滄州天成綠城中國打造的中國府“5GDGNB證，項目更多是從人的舒適度、健康度以及未來服務上加入綠色、健康、智慧和環(huán)保元素。深化多元化業(yè)務發(fā)展模式，培育新的業(yè)績增長點：星企業(yè)在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、養(yǎng)老、長租公寓等領域深化布局，實現(xiàn)與青的發(fā)展格局；保集控股在產(chǎn)業(yè)投資方面著力發(fā)展智能制造和大健康兩大產(chǎn)業(yè)，智能制造圍繞產(chǎn)業(yè)孵化、產(chǎn)業(yè)投資和產(chǎn)業(yè)服務，打造智能科技產(chǎn)業(yè)生態(tài)圈，大健康產(chǎn)業(yè)打造集聚高水平的健康養(yǎng)生、醫(yī)養(yǎng)結(jié)合的社區(qū)、園區(qū)和機構(gòu)。2018化加劇，部分房企把握中西部城市、海南等區(qū)域產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移及戰(zhàn)略規(guī)劃調(diào)整帶來的機遇，實現(xiàn)了銷售規(guī)模的快速增長。

快速增長；融創(chuàng)堅持高端精品發(fā)展戰(zhàn)略，通過積極布局美好生活，銷售業(yè)績實現(xiàn)較高增長，在重慶市場地位持續(xù)領先；保利聚焦剛性需求和改善需求，堅持以一、二線城市為核心，向重點城市群、城市帶縱深發(fā)展的區(qū)域布局策略；穩(wěn)健的產(chǎn)品及布局策略助力企業(yè)快速發(fā)展；龍湖集團堅持聚焦高潛力城市群，把握城市輪動節(jié)奏，提升運營效率，促進銷售業(yè)績穩(wěn)步增長。2018績穩(wěn)步增長。的把握，市場地位進一步提升。恒大堅持由高負債、高杠桿、高周轉(zhuǎn)、低成本向低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)的經(jīng)營模續(xù)增長。2018練內(nèi)功不斷鞏固所在區(qū)域的行業(yè)領先地位。副報告二聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新——新形勢下中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展策略探討2018房企開發(fā)收入占比均在95以上，融創(chuàng)等高增長房企堅持聚續(xù)發(fā)展。改造，仍能支撐較大的市場需求，預計到2030年存在年均

經(jīng)營質(zhì)量仍有提升空間。在中國經(jīng)濟以及房地產(chǎn)行業(yè)進入高質(zhì)量發(fā)展的背景下，房地產(chǎn)企業(yè)應不斷提升其穩(wěn)健經(jīng)營能力，通過提高經(jīng)營效率、優(yōu)化組織管理等方式推動企業(yè)提質(zhì)增效，以實現(xiàn)企業(yè)有質(zhì)量增長。圍繞主業(yè)探索多元業(yè)務，協(xié)同提升企業(yè)價值。關(guān)多元業(yè)務，可以打通產(chǎn)業(yè)閉環(huán)，加強多元產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同效應，實現(xiàn)企業(yè)資源效益的最大化。目前，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、長租公旅地產(chǎn)等領域迎合消費升級的需求，成為房地產(chǎn)企業(yè)布局的重2018面進行了積極探索，通過改善經(jīng)營模式、升級產(chǎn)品與服務等方式，不斷推動企業(yè)多元協(xié)同發(fā)展。行業(yè)的變革必然帶來企業(yè)的洗牌，選對方向則是走向成功的先決條件，房地產(chǎn)企業(yè)只有繼續(xù)聚焦主業(yè)，挖掘現(xiàn)有市場空間，尋求規(guī)模的持續(xù)增長，同時通過打造多元核心優(yōu)勢提升自身競爭力，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與主業(yè)的協(xié)同發(fā)展，才能在未來競爭愈加嚴峻的時刻立于不敗之地。聚焦主業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)：高位調(diào)整期聚焦主業(yè)實現(xiàn)穩(wěn)健發(fā)展房地產(chǎn)：高位調(diào)整期相關(guān)多元化提升競爭力聚焦主業(yè)，協(xié)同創(chuàng)新市場空間較大城市結(jié)構(gòu)性機遇仍存產(chǎn)品有改進空間經(jīng)營質(zhì)量可提升商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)長租公寓特色地產(chǎn)協(xié)同創(chuàng)新打造多元競爭優(yōu)勢高質(zhì)量發(fā)展根據(jù)《國家人口發(fā)展規(guī)劃（2016—2030》預測，203014.570.0。201813.9559.6，距離達到70.0城鎮(zhèn)化率仍有10.4人口自然增長仍將推動房地產(chǎn)市場進一步發(fā)展，疊加居民對居住需求的升級和城市存量住房更新，我國房地產(chǎn)市場中長期發(fā)203012億平方米左右住房需求。2019GDP增長率為6.4，城鎮(zhèn)化率提升至60.5，貨幣政策穩(wěn)健而房地產(chǎn)到位資金增速為1.5，樓市調(diào)控因城施策，堅定調(diào)控目201915.9-16.22019圖1中美日不同規(guī)模房企市場份額4的對比7060504030

場份額已經(jīng)提升至58.1。與美國相比，我國TOP1、TOP3、TOP10房企市場份額分別低3.93.30.8個百分點；與日本相比，我國TOP1、TOP3、TOP10、TOP20房企的市場份額分別低5.6、10.2、16.719.0個百分點，大型龍頭房企的市場占有2008迫收縮規(guī)模，TOP20市場占有率從約40上升至201050，56.1周期中優(yōu)勝劣汰的洗牌機會，在保持企業(yè)健康發(fā)展的同時，積極搶占市場份額，采用兼并重組手段實現(xiàn)規(guī)模躍升。TOP20TOP30TOP100房企的市場份額較美國高出2.6、6.4、9.7個百分點。房企仍需聚焦主業(yè)，在防范風險的同時保持規(guī)模的適度擴張，以求獲得較為安全的市場地位。考慮到我國市場空間、人口分TOP30201920100

TOP1

TOP3

TOP10

TOP20

TOP30

TOP100

房企應踩準市場節(jié)奏。與以往周期相比，本輪市場周期呈現(xiàn)出不同等級城市輪動發(fā)展的態(tài)勢。一線城市最先起步，也最先于美國中國日本我國房地產(chǎn)市場雖仍有巨大的發(fā)展空間，但屬于房企的普行業(yè)內(nèi)優(yōu)勝劣汰更為激烈，房企應抓住機會搶占市場份額。

2017二線城市和三四線城市隨后分別起步，二線城市銷售增速隨著20174美國、日本房企市場份額按照2017年新房銷售套數(shù)占比計算；國內(nèi)房企（不包括港澳臺企業(yè)）市場份額按照2018年銷售額占比計算。22013-2018706050403020102013:1-32013:1-62013:1-92013:1-32013:1-62013:1-92013:1-122014:1-52014:1-82014:1-112015:1-42015:1-72015:1-102016:1-32016:1-62016:1-92016:1-122017:1-52017:1-82017:1-112018:1-42018:1-72018:1-10-10-20-30

場具有廣闊的空間。具體來看，各城市群的中心和次中心城市自住需求旺盛，市場運行預計保持穩(wěn)定。隨著城市群和都市圈發(fā)展成熟，城市間產(chǎn)業(yè)專業(yè)化分工更加完善、基礎設施和公共服務趨于一體化，都市圈內(nèi)三四線城市中長期仍具有可觀的市場空間。一線城市 二線城市 三四線城市20182019大。

才、信息等要素，易于提升城市產(chǎn)業(yè)層次，在省內(nèi)具有強勢經(jīng)濟地位，對人口和人才吸附能力更強，房地產(chǎn)市場具有中長期2015-201727.920.218.516.8201815圖42011-2018年全國住宅銷售面積同比6和百城新房均價同比圖3五大城市群經(jīng)濟、人口和房地產(chǎn)市場規(guī)模5

6050403020102011-062011-102012-032011-062011-102012-032012-072012-112013-042013-082013-122014-052014-092015-022015-062015-102016-032016-072016-112017-042017-082017-122018-052018-09

20151050-5-1011.139.7的人口，貢獻了55.2GDP46.6

商品住宅銷售面積同比（左） 百城新房均價同比（右）握新型城鎮(zhèn)化發(fā)展帶來的結(jié)構(gòu)性機遇。房企可在市場下行階段逐步加大投資力度，以較低成本儲備足夠的土地資源，在市場轉(zhuǎn)暖上行周期精準捕捉市場機遇，搶占市場份額，贏得最大發(fā)300GDP、人口和商品房銷售面積數(shù)據(jù)為2017年數(shù)據(jù)。全國住宅銷售面積為當月累計值。觸底可能性較大，預計將是拿地的較好時期。美好生活引導需求升級，改善型需求成主流23.737求開始成為市場主流，并引領產(chǎn)品發(fā)展方向。圖550家代表房企各面積段銷售金額占比

產(chǎn)企業(yè)應打造更多具有時代以及中國特色的產(chǎn)品，滿足不斷升級的居住與精神需求，同時提升服務能力，以更優(yōu)質(zhì)的服務增強產(chǎn)品的競爭力。圖6產(chǎn)品創(chuàng)新升級四大維度806040200

19.818.019.818.014.612.010.215.216.419.216.215.638.841.645.549.852.225.224.824.721.818.4

2015年

2016年

2017年

2018年

運用色彩、曲線等營造時代感氣質(zhì)外觀運用色彩、曲線等營造時代感氣質(zhì)外觀健康關(guān)注空氣、溫度濕度等居住要素科技智能化打造便捷生活文化融入傳統(tǒng)文化打造中式產(chǎn)品90平米以下 90-140平米 140-200平米 200平米以上90-140平米的首改類產(chǎn)品為房企銷售主要貢獻產(chǎn)品，且呈現(xiàn)出逐年遞增趨勢，201852.2；140-20019.22.8首改類產(chǎn)品銷售額貢獻度最高，改善類產(chǎn)品銷售額占比呈現(xiàn)逐步提升態(tài)勢。未來，隨著市場競爭的加劇以及消費升級需求的釋放，優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)應關(guān)注消費者需求及產(chǎn)品本身，打造優(yōu)美好生活需要。 創(chuàng)新產(chǎn)品滿足升級需求，提升服務鍛造競爭力

茂對金茂府進行綠色健康升級與智慧科技升級，給客戶更加綠色和健康的生活環(huán)境；科技方面，通過智能化為產(chǎn)品賦能，打造便捷的數(shù)字化生活；文化方面，通過融入中國文化與精神進行產(chǎn)品創(chuàng)新，實現(xiàn)產(chǎn)品價值重塑。項增值服務增強產(chǎn)品競爭力。APP決業(yè)主生活痛點，將服務滲透到生活點滴之中。凈資產(chǎn)收益率遠高于美國和日本，但在穩(wěn)健性、運營效率等方面存在提升空間。房企需告別速度優(yōu)先思維，思考和探索高質(zhì) 提高運營穩(wěn)健性，推進房企高質(zhì)量發(fā)展圖72017年各國代表房企資產(chǎn)負債率

圖82017年各國代表房企人均創(chuàng)利情況單位：萬元（人民幣）霍 萊 普頓 納 爾霍 萊 普頓 納 爾房 房 特屋 產(chǎn) 房屋美國三 三 住井 菱 友不 地 不動 所 動碧 萬 中桂 科 國園恒大產(chǎn)產(chǎn)日本中國806040200霍 萊 普頓 納 爾房 房 特霍 萊 普頓 納 爾房 房 特屋 產(chǎn) 房屋美國三 三 住井 菱 友不 地 不動 所 動碧 萬 中桂 科 國園恒大產(chǎn)產(chǎn)日本中國80604020020081991將企業(yè)杠桿控制在適當范圍，構(gòu)建起風險防火墻。

中國房地產(chǎn)企業(yè)的人均創(chuàng)利低于美國和日本。美國、日本經(jīng)歷經(jīng)濟危機后，房企的治理結(jié)構(gòu)在經(jīng)濟復蘇的過程中得到優(yōu)化，通過不斷提高企業(yè)的主動管理和風險防控能力，實現(xiàn)了從謀求房企的突破發(fā)展。優(yōu)化房企內(nèi)部管控模式，進一步提升運營水平進信息化管理模式，全面促進運營效率的提升。表12018年代表房企提質(zhì)增效的手段企業(yè)高效運營模式具體內(nèi)容中國恒大低負債、低杠桿、低成本、高周轉(zhuǎn)堅持“規(guī)模+效益”發(fā)展模式，通過綜合措施降低杠桿率中?？爻杀尽⒖熘苻D(zhuǎn)精益管理增長動能，同時推出了股權(quán)激勵計劃新城高周轉(zhuǎn)、快速回款推出“新城合伙人”跟投制度、“共創(chuàng)、共擔、共享”計劃、“競創(chuàng)百億”計劃陽光城提升規(guī)模、速度、品質(zhì)，降低成本建立全方位多層次激勵體系，通過“雙贏”、股權(quán)激勵等機制提高運營效率2018前“雙贏”機制覆蓋項目超110提升了公司運營效率。優(yōu)秀人才的良方，助力企業(yè)管理效率和公司業(yè)績的提升。27.741.074043.45442

2018業(yè)發(fā)展的相關(guān)政策支持下，消費繼續(xù)穩(wěn)居經(jīng)濟增長的第一驅(qū)動力。當前，消費市場進入加速提質(zhì)周期，消費結(jié)構(gòu)向發(fā)展享受型轉(zhuǎn)變，消費方式向線上線下融合、移動化轉(zhuǎn)變，為商業(yè)地產(chǎn)帶來新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)。投資更加理性，規(guī)模穩(wěn)步增長2018全國商業(yè)營業(yè)用房、辦公樓的銷售面積、新開工面積、完成投資額均位于下降區(qū)間，其中，商業(yè)營業(yè)用房銷售面積、完成投6.89.48.3、11.3。圖92014-2018年全國商業(yè)地產(chǎn)投資、新開工及銷售情況了有力支持。房地產(chǎn)企業(yè)的必然選項。目前部分房企已通過與中指研究院合（““小地主”房企地塊的準拓展率和高觸達率，實現(xiàn)了高效運營。

300000

40商業(yè)營業(yè)用房辦公樓30商業(yè)營業(yè)用房辦公樓201002014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年2014年2015年2016年2017年2018年新開工面積（萬平米） 銷售面積（萬平米）投資額（億元） 新開工增長率銷售面積增長率 投資額增長率2隨著市場競爭愈加激烈，房地產(chǎn)企業(yè)對其他業(yè)務進行積極探索，通過打造協(xié)同發(fā)展模式，更大限度發(fā)揮主業(yè)與多元業(yè)務的資源優(yōu)勢，協(xié)同提升企業(yè)價值與競爭力，真正實現(xiàn)有質(zhì)量增長。目前，房企主要通過布局商業(yè)地產(chǎn)、長租公寓等相關(guān)業(yè)務與主業(yè)進行協(xié)同發(fā)展，同時探索在產(chǎn)業(yè)及各特色業(yè)務領域的多方位合作，整合各方資源及經(jīng)驗優(yōu)勢。此外，圍繞主業(yè)進行各項服務創(chuàng)新與升級，不斷增強企業(yè)競爭力。

2018173842段挖掘城市核心地段優(yōu)質(zhì)商業(yè)物業(yè)，以更快的速度拓展業(yè)務，如萬科以84億元收購凱德集團在中國19個城市核心區(qū)的家購物中心，實現(xiàn)市場深度布局和存量資產(chǎn)的優(yōu)化。新技術(shù)升級商業(yè)地產(chǎn)，發(fā)展消費新業(yè)態(tài)新模式商業(yè)地產(chǎn)已從增量市場步入存量市場，消費方式轉(zhuǎn)型升級態(tài)勢將會延續(xù)，新興業(yè)態(tài)方興未艾，企業(yè)要對新消費趨勢保持高敏感度，通過優(yōu)化布局、調(diào)整產(chǎn)品業(yè)態(tài)，新技術(shù)迭代，滿足不斷升級的消費需求。5GSenseID

的發(fā)展機遇。百強企業(yè)中近八成已經(jīng)入場搶占市場，通過與具有豐富資源與運營經(jīng)驗的政府及企業(yè)合作，整合多方資源，優(yōu)勢互補共同打造優(yōu)質(zhì)項目，實現(xiàn)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)業(yè)務穩(wěn)步發(fā)展。2018300成交面積分別達9.17.830.828.7，較上年提升25.7、23.630037.5和39.41.73.538.926.134.8、62.4；一線城市成交面積同比下降11.8，占比為2.8。圖102014-2018年全國300城工業(yè)用地推出、成交面積及占比單位：億平方米房企需加強對客群需求研究，洞察消費新趨勢，更新和升級業(yè)

10864202014年 2015年 2016年 2017年 2018年工業(yè)用地推出面積 工業(yè)用地成交面積

403836343230帶來更多精神文化消費體驗。新需求與新技術(shù)的持續(xù)碰撞催生新物種，房企通過引入或自主孵化新物種等方式，以聚攏人氣和滿足新需求。如大悅城等在商業(yè)項目中引入如盒馬生鮮、小紅書之家等線下實體店等新物種；綠地孵化新物種，提升培育新業(yè)態(tài)能力，在海口落戶首個AI無人超市G-Shop。為推動經(jīng)濟“脫虛向?qū)崱薄崿F(xiàn)“中國智造2025”等目標的完成，2018年國家產(chǎn)業(yè)利好政策頻出，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)加速轉(zhuǎn)型升級，越來越多的企業(yè)和資金涌入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，在政策紅利下謀求更多

工業(yè)用地推出面積占比 工業(yè)用地成交面積占比面積、招商引資額、地均GDP、帶動就業(yè)崗位數(shù)量等1620前市場環(huán)境下的經(jīng)營策略，為行業(yè)提供參考借鑒：企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱企業(yè)名稱北京聯(lián)東投資（集團）有限公司華南城控股有限公司金科產(chǎn)業(yè)集團天安數(shù)碼城（集團）有限公司寶能城市發(fā)展建設集團有限公司鴻坤產(chǎn)業(yè)集團武漢銀湖科技發(fā)展有限公司億達中國控股有限公司榮盛興城投資有限責任公司中國宏泰發(fā)展隆基泰和實業(yè)有限公司卓爾發(fā)展北大資源集團迎合政策導向精準布局，助力產(chǎn)業(yè)升級與轉(zhuǎn)移作為城市發(fā)展、產(chǎn)業(yè)政策落實的重要推動力，企業(yè)緊跟國家政策導向，根據(jù)區(qū)域發(fā)展戰(zhàn)略進行產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)布局，推動當?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展，加速產(chǎn)業(yè)升級和轉(zhuǎn)移進程。2018年11（2018通過與高新企業(yè)巨頭合作、與政府合作等方式發(fā)揮各自優(yōu)勢，

提高運營效率，加快產(chǎn)業(yè)布局步伐。2018家建設，進一步推進供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革。企業(yè)為迎合國家發(fā)展需要，助力國家完成產(chǎn)業(yè)升級，依據(jù)國家產(chǎn)業(yè)升級戰(zhàn)略積極布為主導產(chǎn)業(yè)的紫金智谷產(chǎn)業(yè)園，園區(qū)集創(chuàng)新孵化、科技研發(fā)、創(chuàng)業(yè)投資等多種產(chǎn)業(yè)功能于一體，助力南京高新產(chǎn)業(yè)升級；東湖高新與重慶兩江新區(qū)合作啟動兩江半導體產(chǎn)業(yè)園項目，通過高端研發(fā)、設計來打造中國西部半導體發(fā)展新引擎、重慶半導體產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新示范基地，進一步完善重慶半導體產(chǎn)業(yè)鏈條。產(chǎn)業(yè)園區(qū)運營優(yōu)秀企業(yè)助力周邊城市有序承接重點圖11《產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移指導目錄》（2018）重點承接產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向西部地區(qū)：我國重要的戰(zhàn)略資源接續(xù)地和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移承接地推動傳統(tǒng)建材發(fā)展多點建設裝備制造產(chǎn)業(yè)基地培育有機產(chǎn)品加工基地，發(fā)展紡織業(yè)和生物醫(yī)藥業(yè)承接電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移中部地區(qū)：具備較強的承接產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移能力加快鋼鐵等原材料加工業(yè)轉(zhuǎn)型打造裝配產(chǎn)業(yè)集群打造家電、食品加工、家具產(chǎn)業(yè)等產(chǎn)業(yè)基地承接電子信息產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移

東北地區(qū)：沿邊沿海優(yōu)勢明顯鋼鐵新材料開發(fā)發(fā)展特色種植養(yǎng)殖業(yè)，推動醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展加速發(fā)展應用電子及應用軟件產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)東部地區(qū)：全國工業(yè)經(jīng)濟發(fā)展的重要引擎推動前沿材料升級發(fā)展智能家電，培育世界級紡織服裝產(chǎn)業(yè)集群升級發(fā)展電子信息產(chǎn)業(yè)打造智慧園區(qū)提升服務能力，發(fā)力孵化器培育創(chuàng)新企業(yè)隨著“智慧城市”建設的加快，人工智能高速發(fā)展并應用于業(yè)全生命周期提供優(yōu)質(zhì)服務。產(chǎn)全面提升園區(qū)的運營效率、服務水平和運營質(zhì)量。如天安數(shù)碼城遵循“二橫三縱”的技術(shù)架構(gòu)體系建立智慧園區(qū)，運用云計算3D模型數(shù)據(jù)系統(tǒng)，對企業(yè)經(jīng)營狀態(tài)的影響因素進行分析，為園區(qū)進行精細化和智能化管理，滿足企業(yè)的差異化需求。收并購合作并舉加速規(guī)模擴張，產(chǎn)融互動滿足發(fā)展需求PPP為快速完成

PPP20合，完善企業(yè)戰(zhàn)略布局。企業(yè)通過與經(jīng)驗豐富、擁有先進技術(shù)的企業(yè)合作，共享經(jīng)驗與資源，有效降低運營成本及風險，提升運營效率、實現(xiàn)規(guī)模快速擴張。如臨港集團與騰訊以智慧園區(qū)（AIPark）合ABSABS團成功發(fā)行標準廠房租金類CMBS產(chǎn)業(yè)集團與香港長升集團簽署戰(zhàn)略合作，通過共同組建戰(zhàn)略教育產(chǎn)業(yè)基金、并購重組基金和風險投資基金等方式，挖掘產(chǎn)業(yè)投資機會。20188色（20181041號201860企業(yè)根據(jù)區(qū)域優(yōu)勢或當?shù)禺a(chǎn)業(yè)基礎，打造具有區(qū)域特色磁極——小鎮(zhèn)的運營之路。表32019中國房地產(chǎn)城鎮(zhèn)化運營引領企業(yè)企業(yè)名稱藍城房產(chǎn)建設管理集團有限公司企業(yè)402018201859洗牌。穩(wěn)步推進項目拓展，持續(xù)深耕一二線核心城市3.54萬億元，而我國北上廣深等一線城市租賃人口比例約為3050

比例將逐步增加。圖12長租公寓運營優(yōu)秀企業(yè)入駐城市口較多的一線和強二線城市。30成長租公寓的全國布局。從城市項目拓展來看，企業(yè)繼續(xù)深耕此外，仍有部分房企瞄準徐州、嘉興、蕪湖、肇慶等具有發(fā)展布局肇慶等。細分市場豐富產(chǎn)品線，創(chuàng)新升級增強客戶體驗出，長租公寓優(yōu)秀運營企業(yè)迎合多樣化需求，擴展現(xiàn)有產(chǎn)品多贏利點。圖13部分長租公寓運營優(yōu)秀企業(yè)產(chǎn)品線情況深度完善原有產(chǎn)品線，抓住市場需求研發(fā)新的產(chǎn)品線。分企業(yè)在產(chǎn)品中注入智能、綠色、科技等元素，打造人性化、Plus家居裝配作為標準化配置應用到產(chǎn)品設計中，全方位改善客戶體驗；部分企業(yè)迎合市場特定需求，不斷完善產(chǎn)品線，如萬科針對家庭群體租住需求推出家庭式公寓，攜手東南集團合作推出人才公寓，紅璞家寓面向各企業(yè)員工提供集宿型公寓等；部分企業(yè)根據(jù)用戶不同居住習慣細分產(chǎn)品線，如龍湖冠寓推出核融資渠道持續(xù)拓寬，嚴監(jiān)管促市場回歸理性2018資產(chǎn)證券化得到快速推進，為長租公寓市場發(fā)展提供了強大的資金支持。政府在強化發(fā)展基調(diào)、鼓勵支持市場發(fā)展為主的同時，更加注重市場監(jiān)管，引導長租公寓市場的健康發(fā)展。圖14部分長租公寓運營優(yōu)秀企業(yè)融資方式住房租賃專項公司債券以及銀行授信。首先，隨著《關(guān)于推進住房租賃資產(chǎn)證券化相關(guān)工作的通知》出臺，資產(chǎn)證券化尤其REITs首單房企租賃住房REITs11

80國銀行、交通銀行等合作獲取資金，長租公寓傳統(tǒng)融資渠道逐漸被打開。表42018年租賃市場監(jiān)管政策政策內(nèi)容中央