物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)爭(zhēng)議及其解決方式范本

精品文檔精心整理精品文檔可編輯的精品文檔第六節(jié)物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)爭(zhēng)議及其解決方式招標(biāo)投標(biāo)作為一種公開(kāi)公正的競(jìng)爭(zhēng)方式，其運(yùn)作建立在一整套完備制度基礎(chǔ)之上，但由于招標(biāo)投標(biāo)雙方總是出于自身利益考慮，加之各自對(duì)制度的了解程度與理解不同，使得雙方在招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中難免會(huì)發(fā)生各種各樣的爭(zhēng)議或糾紛，嚴(yán)重的甚至可能影響整個(gè)招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的順利進(jìn)行。因此，如何處理矛盾，妥善解決糾紛，避免爭(zhēng)議的發(fā)生，成為招標(biāo)投標(biāo)雙方共同關(guān)注的問(wèn)題。一、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)常見(jiàn)的爭(zhēng)議形式

(一)招標(biāo)投標(biāo)過(guò)程中的爭(zhēng)議1.有關(guān)索賠的爭(zhēng)議索賠是承包項(xiàng)目中最常見(jiàn)的一種爭(zhēng)議。來(lái)源于：--/-.物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)索賠，是指物業(yè)管理公司對(duì)由于非自身原因而發(fā)生的委托管理合同規(guī)定之外的額外支出或損失，向招標(biāo)方提出給予合理彌補(bǔ)損失的要求。在其他項(xiàng)目招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中，通常索賠的方式既可以是經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，也可以是工期延長(zhǎng)，但由于物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)標(biāo)的——物業(yè)管理服務(wù)的特殊性，使得其索賠只能要求招標(biāo)方進(jìn)行經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償。必須注意的是，提出索賠的依據(jù)只是物業(yè)管理公司就某一事實(shí)的單方認(rèn)定，至于它能否真正得到補(bǔ)償則取決于業(yè)主委員會(huì)對(duì)這一認(rèn)定確認(rèn)與否。若業(yè)主委員會(huì)認(rèn)為這一損失的形成是由于物業(yè)管理公司自身原因所致，或者甚至認(rèn)為這一損失還影響了自己權(quán)益的實(shí)現(xiàn)，那么他們不僅不會(huì)承諾賠償，反而還可能向物業(yè)管理公司提出賠償經(jīng)濟(jì)損失的要求，這通常又被稱(chēng)為反索賠。然而無(wú)論索賠還是反索賠，雙方的出發(fā)點(diǎn)都是在合法的前提下盡可能多地為自己爭(zhēng)取利益。由此可見(jiàn)，招標(biāo)投標(biāo)雙方爭(zhēng)議的焦點(diǎn)主要集中在對(duì)造成損失事實(shí)原因的認(rèn)定之上。因此，研究索賠事項(xiàng)的種類(lèi)對(duì)于招標(biāo)投標(biāo)各方保護(hù)自己，并爭(zhēng)取正當(dāng)合法的利益是非常有用的。通常在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中存在的可能導(dǎo)致索賠的事項(xiàng)主要有：投標(biāo)書(shū)的遺漏錯(cuò)誤，增加的服務(wù)量，增加的材料數(shù)量，增加的材料單價(jià)，增加的分包商的費(fèi)用等。當(dāng)然，不同的物業(yè)管理招標(biāo)可能出現(xiàn)的相應(yīng)索賠事項(xiàng)是不同的。招標(biāo)投標(biāo)各方務(wù)必小心謹(jǐn)慎，盡可能爭(zhēng)取有利于自己的條件，避免失誤或損失。2.有關(guān)投標(biāo)有效性的爭(zhēng)議投標(biāo)作為一種規(guī)范的制度性活動(dòng)，對(duì)投標(biāo)人的行為有著嚴(yán)格的限制。從本書(shū)前幾章的論述中可以看出，無(wú)論是對(duì)投標(biāo)人的資格審查還是對(duì)投標(biāo)書(shū)的填寫(xiě)報(bào)送，投標(biāo)制度都做出了詳盡的規(guī)定。但是，這些規(guī)定并不能將所有在招標(biāo)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題全部涵蓋；而且即使投標(biāo)制度涵蓋了所有情況，仍有可能出現(xiàn)招標(biāo)方或投標(biāo)方由于疏忽或?qū)χ贫攘私獠粔?，?dǎo)致雙方對(duì)投標(biāo)有效性的認(rèn)識(shí)呈現(xiàn)差異，爭(zhēng)議由此產(chǎn)生。這種類(lèi)型爭(zhēng)議產(chǎn)生的原因多種多樣，既可以是由于招標(biāo)人誤將投標(biāo)人的合規(guī)行為判斷為無(wú)效行為，也可以是招標(biāo)人判斷正確而投標(biāo)人認(rèn)識(shí)不清所致。由于招標(biāo)投標(biāo)工作量大而繁瑣，出現(xiàn)紛爭(zhēng)的事項(xiàng)實(shí)在是太多太雜，如果要從具體事項(xiàng)出發(fā)分析原因，那就難以一一列舉了，故本書(shū)僅就幾種常見(jiàn)的典型爭(zhēng)議類(lèi)型作一介紹。(1)代理有效性問(wèn)題。有關(guān)代理的選擇等問(wèn)題在本書(shū)第5章已有詳細(xì)闡述，但在招標(biāo)投標(biāo)中具體涉及代理業(yè)務(wù)時(shí)，卻往往會(huì)出現(xiàn)對(duì)代理業(yè)務(wù)范圍等認(rèn)識(shí)不清的誤區(qū)。例如，同一代理人同時(shí)對(duì)若干家投標(biāo)公司開(kāi)展代理注冊(cè)、遞送標(biāo)書(shū)、參加開(kāi)標(biāo)會(huì)等業(yè)務(wù)是否符合招標(biāo)規(guī)定？所遞送的標(biāo)書(shū)是否有效？同一代理人同時(shí)為若干家投標(biāo)公司代為編制的投標(biāo)書(shū)是否有效？為物業(yè)招標(biāo)提供代理服務(wù)的投標(biāo)公司的投標(biāo)是否有效？等等。這些都是容易為人們所混淆的事實(shí)，自然也容易引起爭(zhēng)議。(2)標(biāo)書(shū)有效性問(wèn)題。標(biāo)書(shū)有效性問(wèn)題包含的內(nèi)容十分廣泛，既有時(shí)效問(wèn)題，又有格式問(wèn)題，還有內(nèi)容是否規(guī)范的問(wèn)題。應(yīng)當(dāng)說(shuō)，對(duì)于一些招標(biāo)文件中有著明確規(guī)定的事項(xiàng)(如有效期)，通常不太容易引起爭(zhēng)議，而大多數(shù)爭(zhēng)議都是發(fā)生在一些難以界定、界限模糊的規(guī)定事項(xiàng)上。典型的一個(gè)例子，就是標(biāo)書(shū)遺漏差錯(cuò)是否導(dǎo)致標(biāo)書(shū)失效的判定標(biāo)準(zhǔn)問(wèn)題。按招標(biāo)投標(biāo)國(guó)際慣例，如果標(biāo)書(shū)的偏差屬于實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容的差錯(cuò)，則該標(biāo)書(shū)屬于無(wú)效標(biāo)書(shū)；反之，招標(biāo)方可根據(jù)具體情況決定是由投標(biāo)方予以澄清補(bǔ)充，繼續(xù)競(jìng)標(biāo)，還是宣布該標(biāo)書(shū)無(wú)效。在這一例子中，雖然“實(shí)質(zhì)性?xún)?nèi)容”的規(guī)定看似很清晰，但在實(shí)踐中卻難以界定，因?yàn)樗皇且粋€(gè)概括的描述，對(duì)于“該變動(dòng)是否會(huì)影響中標(biāo)后義務(wù)的履行”的判斷取決于招標(biāo)方的主觀判定，這難免會(huì)導(dǎo)致由于招標(biāo)方與投標(biāo)方認(rèn)定的不同而產(chǎn)生爭(zhēng)議。(3)聯(lián)合體投標(biāo)問(wèn)題。所謂聯(lián)合體投標(biāo)，即由兩個(gè)以上法人或其他組織組成一個(gè)聯(lián)合體，以一個(gè)投標(biāo)人身份共同投標(biāo)的行為。在聯(lián)合體投標(biāo)中，聯(lián)合體各方應(yīng)當(dāng)簽訂共同投標(biāo)協(xié)議，明確約定雙方的工作和責(zé)任，并將其共同投標(biāo)協(xié)議連同投標(biāo)文件一并提交招標(biāo)人。聯(lián)合體中標(biāo)的，將由聯(lián)合體各方共同與招標(biāo)人簽訂合同，并就中標(biāo)物業(yè)項(xiàng)目的管理承擔(dān)連帶責(zé)任。聯(lián)合體投標(biāo)的行為與代理人同時(shí)代理兩家以上投標(biāo)公司的行為，以及兩家獨(dú)立的投標(biāo)公司遞送同一份標(biāo)書(shū)參與投標(biāo)的行為，乃至物業(yè)管理分包行為都有形式上的相似，容易混淆，也容易導(dǎo)致招標(biāo)方的錯(cuò)誤判斷。(4)標(biāo)書(shū)修改有效性問(wèn)題。標(biāo)書(shū)修改是否有效應(yīng)當(dāng)視修改時(shí)間而定。如果修改是在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間之前進(jìn)行的，則修改后標(biāo)書(shū)仍然有效，但投標(biāo)人的這一行為應(yīng)當(dāng)通知招標(biāo)人；反之，則該標(biāo)書(shū)當(dāng)視為無(wú)效標(biāo)書(shū)。但在具體操作中，很可能會(huì)出現(xiàn)招標(biāo)方將有效修改確定為無(wú)效修改的情況。(5)其他情況。如對(duì)招標(biāo)投標(biāo)中分包服務(wù)項(xiàng)目的確定差異、對(duì)投標(biāo)文件封送規(guī)定上的認(rèn)識(shí)差異等。3.有關(guān)中標(biāo)有效性的爭(zhēng)議中標(biāo)有效性的爭(zhēng)議多是針對(duì)招標(biāo)評(píng)標(biāo)工作人員的職業(yè)操守和投標(biāo)人員的誠(chéng)實(shí)信用而言的。常見(jiàn)的爭(zhēng)議主要有以下幾種情況：(1)招標(biāo)工作人員未能?chē)?yán)守秘密。保密是招標(biāo)工作人員應(yīng)具備的最基本的職業(yè)素質(zhì)，但在實(shí)踐中卻常常會(huì)發(fā)生招標(biāo)工作人員將招標(biāo)過(guò)程中一些可能影響公平競(jìng)爭(zhēng)的有關(guān)情況向他人透露，從而導(dǎo)致獲知內(nèi)情的投標(biāo)公司輕易奪標(biāo)。這種情形顯失公平，中標(biāo)自然無(wú)效。(2)評(píng)標(biāo)工作人員違反規(guī)定。評(píng)標(biāo)工作人員是招標(biāo)制度中最為關(guān)鍵的一環(huán)，因?yàn)閷⒁伤麄儊?lái)確定最終的中標(biāo)者。如果他們的行為與法律或慣例相違背，即使他們并沒(méi)有因此而影響評(píng)標(biāo)的公平性，但由于獨(dú)立性喪失，其公正性很難讓人信服，競(jìng)標(biāo)結(jié)果不應(yīng)生效。(3)投標(biāo)人弄虛作假，串通報(bào)價(jià)。這種情形在競(jìng)標(biāo)過(guò)程中時(shí)常會(huì)出現(xiàn)。幾個(gè)投標(biāo)公司為了共同奪標(biāo)，串通好報(bào)價(jià)標(biāo)底即報(bào)價(jià)策略，人為設(shè)置進(jìn)入障礙，從而達(dá)到排擠其他競(jìng)標(biāo)者的目的。這是一種破壞公平競(jìng)爭(zhēng)的行為。(4)投標(biāo)人故意壓價(jià)，惡性競(jìng)爭(zhēng)。這是另一種破壞公平競(jìng)爭(zhēng)的行為。投標(biāo)人低于成本投標(biāo)報(bào)價(jià)以實(shí)現(xiàn)其奪標(biāo)目的，其出發(fā)點(diǎn)不外有二：一是新進(jìn)入者為站穩(wěn)腳跟而破釜沉舟；二是實(shí)力雄厚者搶奪市場(chǎng)份額以實(shí)現(xiàn)其壟斷地位。但不論其源于何種考慮，這種做法都必將導(dǎo)致獲勝者接管本物業(yè)后在項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)中虧損或者降低服務(wù)質(zhì)量，而原本有機(jī)會(huì)獲利的投標(biāo)公司卻無(wú)法得到該項(xiàng)目，行業(yè)的有序發(fā)展必然受到威脅。因此，招標(biāo)制度必須對(duì)這種行為予以禁止。(二)有關(guān)物業(yè)委托管理合同的爭(zhēng)議有關(guān)物業(yè)委托管理合同的爭(zhēng)議通常包括談判和簽訂委托管理合同時(shí)期招標(biāo)方與投標(biāo)方之間所發(fā)生的爭(zhēng)議，以及合同簽訂之后招標(biāo)投標(biāo)雙方在履行義務(wù)期間所發(fā)生的爭(zhēng)議。1.合同簽訂談判期間的爭(zhēng)議招標(biāo)投標(biāo)雙方在簽訂合同之前仍需經(jīng)歷談判階段。此時(shí)，其談判重點(diǎn)集中在一些關(guān)鍵性條款上，如標(biāo)價(jià)、服務(wù)內(nèi)容等。雙方都是在為爭(zhēng)取自身利益作最后努力，甚至一些違規(guī)行為也會(huì)出現(xiàn)。例如，業(yè)主委員會(huì)可能會(huì)要求中標(biāo)公司降低收費(fèi)，可能會(huì)修改原合同規(guī)定的服務(wù)內(nèi)容，甚至?xí)黾臃?wù)量；同樣，這種情況也可能會(huì)發(fā)生在物業(yè)管理公司身上。此時(shí)，矛盾沖突顯得尤為激烈，爭(zhēng)議主要體現(xiàn)為雙方對(duì)合同有關(guān)條款修改變更的不同主張。2.合同履行期間的爭(zhēng)議這一時(shí)期的爭(zhēng)議體現(xiàn)為一方對(duì)另一方在履行已簽訂的合同條款時(shí)的認(rèn)定差異，它主要包括雙方在合同履行的方式、時(shí)間等方面的認(rèn)識(shí)偏差。(三)案例分析這樣的合同有效嗎？

原告(反訴被告)：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司被告(反訴原告)：××物業(yè)管理公司案情簡(jiǎn)介原告××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司是××市××新村××高級(jí)公寓的開(kāi)發(fā)商。199×年上半年，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司在承建過(guò)程中就已將該高級(jí)公寓的住宅全部預(yù)售給了當(dāng)?shù)氐哪彻尽⒛翅t(yī)院及其他一些個(gè)人購(gòu)房戶(hù)。同時(shí)，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司面向全國(guó)進(jìn)行該物業(yè)管理項(xiàng)目的招標(biāo)。在所有參與競(jìng)標(biāo)的30個(gè)投標(biāo)公司中，××物業(yè)管理公司競(jìng)標(biāo)成功，并與開(kāi)發(fā)商簽訂了《委托管理合同》。合同約定：××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司將其開(kāi)發(fā)的××新村××高級(jí)公寓(建筑面積約5萬(wàn)平方米)的物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給××物業(yè)管理公司，××物業(yè)管理公司應(yīng)于物業(yè)竣工時(shí)進(jìn)駐該物業(yè)，提供物業(yè)管理服務(wù)。合同約定承包期為8年，承包金按實(shí)際住房面積計(jì)算，每月每平方米1元，并約定××物業(yè)管理公司應(yīng)于合同簽訂后10日內(nèi)向××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付履約保證金10萬(wàn)元。同年10月，該房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司又與物業(yè)管理公司簽訂了《維修委托合同》。合同約定：××新村××高級(jí)公寓在保修期內(nèi)的維修任務(wù)由房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司全部委托給物業(yè)管理公司承包維修，總承包工程款為20萬(wàn)元。據(jù)此，物業(yè)管理公司向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付了履約保證金10萬(wàn)元，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司也陸續(xù)向物業(yè)管理公司交付了該物業(yè)部分房屋及有關(guān)附屬設(shè)施，面積約為43210平方米。及至第二年6月，該高級(jí)公寓建成竣工，經(jīng)有關(guān)部門(mén)組織驗(yàn)收合格，共有350家住戶(hù)相繼遷入。當(dāng)年7月，該高級(jí)公寓全體業(yè)主召開(kāi)業(yè)主大會(huì)，組織成立了業(yè)主委員會(huì)，并由業(yè)主委員會(huì)代表全體業(yè)主與物業(yè)管理公司簽訂了《委托管理合同》。物業(yè)管理公司在實(shí)施物業(yè)管理行為期間，按合同約定實(shí)施物業(yè)管理行為，并向住戶(hù)收取物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，但是并沒(méi)有按原合同約定向房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司支付承包金。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司以此為糾紛事由，將物業(yè)管理公司作為被告，向××市××區(qū)人民法院提起訴訟。雙方陳述原告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司訴稱(chēng)：原告按照與被告簽訂的《委托管理合同》，已經(jīng)將××新村約5萬(wàn)平方米的高級(jí)公寓的物業(yè)管理權(quán)發(fā)包給被告。而被告卻只依合同給付原告保證金10萬(wàn)元，承包金分文未付，至今共欠承包金120萬(wàn)元。原告認(rèn)為被告的行為嚴(yán)重違約，請(qǐng)求法院判決解除合同，判令被告及時(shí)償付拖欠的承包金本金及利息，并相應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。被告物業(yè)管理公司答辯，同時(shí)提出反訴稱(chēng)：1.原《委托管理合同》中關(guān)于被告按每月每平方米1元向原告交納承包金的約定違反了物業(yè)管理法規(guī)，是無(wú)效條款，不應(yīng)受法律保護(hù)；2.原告沒(méi)有按時(shí)按約定的面積交付房屋，造成被告少收管理費(fèi)100.0329萬(wàn)元；3.按照雙方簽訂的《維修委托合同》約定，原告應(yīng)于合同簽訂當(dāng)年年底支付維修費(fèi)6.8萬(wàn)元，此款超期支付一天，應(yīng)當(dāng)按總額的3％給付罰款，而房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司至今未付此款。故被告反訴，請(qǐng)求法院判令原告支付物業(yè)管理維修費(fèi)6.8萬(wàn)元、違約金10萬(wàn)元，以及未按合同約定的面積交付房屋給被告造成的損失。一審判決經(jīng)××市××區(qū)人民法院審理判定：1.原告房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和被告物業(yè)管理公司簽訂的《委托管理合同》及其補(bǔ)充協(xié)議，嚴(yán)重?fù)p害了××新村××高級(jí)公寓業(yè)主的利益，應(yīng)確認(rèn)為無(wú)效合同。雙方依據(jù)該合同所取得的財(cái)物應(yīng)相互返還；2.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要求物業(yè)管理公司支付承包金120萬(wàn)元及其利息，以及物業(yè)管理公司反訴要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司賠償因房屋交付延遲和面積不足給其造成的損失，均屬無(wú)理要求，應(yīng)予駁回；3.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司因《維修委托合同》所產(chǎn)生的糾紛，與本案是不同的法律關(guān)系，不予合并審理。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司和物業(yè)管理公司之間的委托關(guān)系雖然無(wú)效，但鑒于物業(yè)管理公司已對(duì)××新村××高級(jí)公寓管理多年，為維護(hù)該公寓的管理秩序和便于收回住戶(hù)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等，可限期由物業(yè)管理公司將××新村××高級(jí)公寓的管理權(quán)及維修基金交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代管。裁決決議：1.限房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司于本判決生效之日起兩個(gè)月內(nèi)返還給物業(yè)管理公司保證金10萬(wàn)元；2.限物業(yè)管理公司于本判決生效之日起兩個(gè)月內(nèi)將已收取的維修基金和××新村××高級(jí)公寓的有關(guān)附屬設(shè)施(按移交清單所列)交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代管；3.駁回房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的其他訴訟請(qǐng)求和物業(yè)管理公司的反訴請(qǐng)求。一審判決后，被告物業(yè)管理公司不服，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司未按期交足物業(yè)面積給其造成損失應(yīng)當(dāng)承擔(dān)責(zé)任，以及該高級(jí)公寓的物業(yè)管理權(quán)已經(jīng)由業(yè)主委員會(huì)授予該公司行使，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司無(wú)代管權(quán)為由，向××市中級(jí)人民法院提出上訴，請(qǐng)求改判。二審判決經(jīng)××市中級(jí)人民法院二審判定：1.××新村××高級(jí)公寓全部業(yè)主組成的業(yè)主委員會(huì)，已經(jīng)在遷入后第二年7月經(jīng)××市房地產(chǎn)管理局批準(zhǔn)成立，并與上訴人物業(yè)管理公司另外簽訂了《委托管理合同》。該中級(jí)人民法院認(rèn)為：物業(yè)管理是近年來(lái)住房商品化過(guò)程中出現(xiàn)的新行業(yè)，誰(shuí)可以行使該權(quán)利，應(yīng)當(dāng)由物業(yè)的所有權(quán)人(即業(yè)主)決定。根據(jù)國(guó)家建設(shè)部1994年3月23日發(fā)布的《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》第六條規(guī)定，“住宅小區(qū)應(yīng)當(dāng)成立物業(yè)管理委員會(huì)，物業(yè)管理委員會(huì)作為業(yè)主大會(huì)的執(zhí)行機(jī)構(gòu)，有權(quán)選聘物業(yè)管理公司、物業(yè)管理人員或其他專(zhuān)業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)對(duì)本住宅小區(qū)進(jìn)行物業(yè)管理，并與其簽訂物業(yè)管理合同”，因此，××物業(yè)管理公司與業(yè)主委員會(huì)簽訂的《委托管理合同》的授權(quán)是有效的。2.被上訴人××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司只是××新村××高級(jí)公寓的開(kāi)發(fā)建設(shè)單位，它以招標(biāo)為名，擅自將住宅小區(qū)的物業(yè)管理權(quán)“發(fā)包”給物業(yè)管理公司行使，借機(jī)收取承包金，該行為侵犯了業(yè)主的合法權(quán)益。依照《中華人民共和國(guó)民法通則》第五十八條第一款第五項(xiàng)的規(guī)定，這個(gè)承包合同及其補(bǔ)充協(xié)議應(yīng)為無(wú)效合同。依照《民法通則》第六十一條第一款的規(guī)定，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司應(yīng)當(dāng)將保證金10萬(wàn)元返還給物業(yè)管理公司，其要求物業(yè)管理公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求應(yīng)當(dāng)駁回。物業(yè)管理公司根據(jù)無(wú)效合同的約定，要求房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償付因少交付物業(yè)管理面積而給其造成的損失的反訴請(qǐng)求，不予支持。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司對(duì)該高級(jí)公寓沒(méi)有物業(yè)管理權(quán)，原審在處理合同無(wú)效時(shí)雖然注意到這一問(wèn)題，但是以維護(hù)該高級(jí)公寓的管理秩序和便于收回住戶(hù)拖欠的物業(yè)管理費(fèi)、維修基金、水電費(fèi)等為由，判決將該高級(jí)公寓的物業(yè)管理權(quán)及維修基金交房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司代管，沒(méi)有法律依據(jù)，應(yīng)當(dāng)撤銷(xiāo)。現(xiàn)該高級(jí)公寓業(yè)主委員會(huì)已經(jīng)成立，并與物業(yè)管理公司簽訂了《委托管理合同》，這是業(yè)主行使權(quán)利的行為。物業(yè)管理公司據(jù)此提出上訴有理，應(yīng)予支持。3.物業(yè)管理公司請(qǐng)求判令房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司按照合同向其支付物業(yè)管理維修費(fèi)6.8萬(wàn)元及違約金10萬(wàn)元，屬于另一法律關(guān)系，一審不予合并審理是正確的。一審判決認(rèn)定事實(shí)部分不清，判決部分不當(dāng)，應(yīng)予糾正。裁決決議：綜上所述，××市中級(jí)人民法院依照《中華人民共和國(guó)民事訴訟法》第一百五十三條第一款第三項(xiàng)的規(guī)定，做出判決如下：1.維持××市××區(qū)人民法院一審判決第一項(xiàng)；2.撤銷(xiāo)××市××區(qū)人民法院一審判決第二項(xiàng)；3.變更一審判決第三項(xiàng)為：駁回被上訴人××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司要求上訴人××物業(yè)管理公司償付承包金和承擔(dān)違約責(zé)任的訴訟請(qǐng)求；駁回××物業(yè)管理公司要求××房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司償付因少交付物業(yè)管理面積造成的經(jīng)濟(jì)損失的反訴請(qǐng)求。二、物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)爭(zhēng)議的解決方式

將以上列舉的物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)爭(zhēng)議進(jìn)行歸納，大致可分為民事糾紛、行政爭(zhēng)議和刑事違法行為三種形式，其相應(yīng)的處理方式可參照我國(guó)《民事訴訟法》、《刑事訴訟法》及《行政訴訟法》中的有關(guān)規(guī)定，“對(duì)癥下藥”，向有關(guān)機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，并按法定程序加以解決。(一)民事糾紛的解決1.協(xié)商和解當(dāng)事人在發(fā)生了糾紛之后首先應(yīng)當(dāng)尋求自行和解，或在第三人的協(xié)調(diào)之下商談達(dá)成一致意見(jiàn)。雙方進(jìn)行協(xié)商必須是建立在平等自愿的原則基礎(chǔ)之上，通過(guò)溝通了解，本著互諒互讓的精神來(lái)共同承擔(dān)責(zé)任，從而解決糾紛。2.民事仲裁糾紛當(dāng)事人在經(jīng)過(guò)協(xié)商調(diào)解無(wú)效之后，便可進(jìn)入仲裁程序。所謂仲裁，是糾紛當(dāng)事人在自愿基礎(chǔ)之上達(dá)成協(xié)議，將糾紛提交非司法機(jī)構(gòu)的第三者審理，并由第三者做出對(duì)爭(zhēng)議各方均有約束力的裁決的一種解決糾紛的制度和方式。物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)中的民事糾紛同樣適用于這一程序。仲裁程序本著意志自治、以事實(shí)為依據(jù)、獨(dú)立公正及一裁終局的原則對(duì)當(dāng)事人申請(qǐng)的民事糾紛進(jìn)行裁決。目前，我國(guó)的仲裁委員會(huì)在各省、自治區(qū)、直轄市人民政府所在地有設(shè)立，還根據(jù)需要在其他設(shè)區(qū)的市有設(shè)立，應(yīng)當(dāng)說(shuō)這種安排非常有利于仲裁的實(shí)行。當(dāng)事人要想進(jìn)入仲裁程序，必須具備以下條件：①當(dāng)事人雙方在自愿的基礎(chǔ)上協(xié)商達(dá)成仲裁協(xié)議；②雙方當(dāng)事人共同選擇解決爭(zhēng)議的第三人進(jìn)行仲裁；③雙方當(dāng)事人都要受到仲裁委員會(huì)裁決的約束。首先，他們必須達(dá)成仲裁協(xié)議。所謂仲裁協(xié)議，是指雙方當(dāng)事人自愿把他們之間已經(jīng)發(fā)生或者將來(lái)可能發(fā)生的財(cái)產(chǎn)性權(quán)益提交仲裁解決的協(xié)議。通常它應(yīng)當(dāng)包括以下幾點(diǎn)內(nèi)容：①請(qǐng)求仲裁的意思表示；②仲裁事項(xiàng)，即雙方當(dāng)事人提交仲裁的爭(zhēng)議范圍；③選定的仲裁委員會(huì)。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)避免簽訂一些模棱兩可、無(wú)法實(shí)現(xiàn)的無(wú)效仲裁協(xié)議。對(duì)于這些內(nèi)容不明確或無(wú)效的仲裁協(xié)議當(dāng)事人可自行完善，也可由仲裁機(jī)構(gòu)或法院協(xié)助予以完善。然后，當(dāng)事人便可進(jìn)入仲裁申請(qǐng)階段。申請(qǐng)時(shí)，當(dāng)事人需遞交仲裁申請(qǐng)書(shū)。仲裁委員會(huì)在收到仲裁申請(qǐng)書(shū)之日起5日內(nèi)通知申請(qǐng)人是否受理其仲裁申請(qǐng)，如不予受理，還需說(shuō)明理由。一旦受理，仲裁庭將提早通知當(dāng)事人及其他參與人開(kāi)庭日期。當(dāng)事人在開(kāi)庭后可提出新證據(jù)，可要求進(jìn)行調(diào)查鑒定，還可進(jìn)行辯論。辯論終結(jié)后，將由首席仲裁員或獨(dú)任仲裁員征詢(xún)當(dāng)事人的最后意見(jiàn)。仲裁中，申請(qǐng)人與被申請(qǐng)人都應(yīng)當(dāng)按時(shí)到庭，未經(jīng)仲裁庭許可不得中途退庭。當(dāng)事人在申請(qǐng)了仲裁之后，仍可自行和解或由仲裁庭進(jìn)行調(diào)解。若調(diào)解不成則仲裁庭應(yīng)及時(shí)予以裁決。裁決書(shū)一經(jīng)作出即刻生效。當(dāng)事人若就同一糾紛想再申請(qǐng)仲裁或向人民法院起訴的，仲裁委員會(huì)或人民法院不予受理。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行仲裁裁決，一方當(dāng)事人不履行的，另一方當(dāng)事人可以依照《民事訴訟法》的有關(guān)規(guī)定向人民法院申請(qǐng)執(zhí)行。若仲裁裁決被法院撤銷(xiāo)或者不予執(zhí)行，當(dāng)事人可以重新達(dá)成仲裁協(xié)議申請(qǐng)仲裁，也可向法院起訴。3.民事訴訟民事訴訟，是指人民法院在所有訴訟參與人的參加下，審理和解決民事案件的訴訟活動(dòng)以及在活動(dòng)中產(chǎn)生的各種法律關(guān)系的總和。民事訴訟是當(dāng)事人解決民事糾紛的最后途徑。當(dāng)事人可選擇對(duì)該爭(zhēng)議具有管轄權(quán)的人民法院提出起訴。當(dāng)事人提出申請(qǐng)必須具有以下條件：①原告必須與本案有直接利害關(guān)系；②具有明確的被告；③有具體的訴訟請(qǐng)求和事實(shí)、理由；④符合管轄范圍。當(dāng)事人的起訴可以書(shū)面形式，也可以口頭形式提起。若以書(shū)面形式起訴，則需向人民法院遞交起訴狀。起訴狀應(yīng)當(dāng)寫(xiě)名當(dāng)事人有關(guān)情況、原告的訴訟請(qǐng)求、證據(jù)及其來(lái)源、受訴法院的名稱(chēng)等內(nèi)容。人民法院接到起訴書(shū)后，應(yīng)在7日內(nèi)做出立案或不立案的決定，并及時(shí)通知當(dāng)事人。若原告對(duì)人大民法院不予受理的裁決不服的，可提起上訴。若人民法院經(jīng)審查后決定立案，則應(yīng)在立案之日起5日內(nèi)將起訴狀副本送至被告，并分別告知原告和被告其享有的權(quán)利和所承擔(dān)的義務(wù)。同時(shí)，人民法院還將審閱訴訟材料，并收集必要的證據(jù)。在做好了上述準(zhǔn)備工作之后，法院將正式開(kāi)庭審理。庭審將經(jīng)歷法庭調(diào)查、辯論、評(píng)議和宣判幾個(gè)程序。若當(dāng)事人對(duì)一審裁判不服，可向該法院的上一級(jí)法院依法提起上訴，從而進(jìn)入二審程序。上訴通常需要具備形式要件和實(shí)質(zhì)要件。上訴的實(shí)質(zhì)要件是指法律規(guī)定的允許上訴的裁判，包括：①地方各級(jí)人民法院的一審判決；②第二審法院發(fā)回重審的判決；③按照一審程序?qū)Π讣賹徸龀龅呐袥Q；④不予受理、對(duì)管轄權(quán)有異議以及駁回起訴的裁定。上訴的形式要件通常包括：上訴人與被上訴人、上訴時(shí)間及上訴狀。當(dāng)事人根據(jù)規(guī)定，可向原審法院提交上訴狀，也可直接向二審法院提起上訴。對(duì)于當(dāng)事人的上訴，只要符合法定的上訴條件，法院均應(yīng)受理，并在收到上訴狀及其副本之后的5日內(nèi)將各種文書(shū)及證據(jù)傳送給對(duì)方當(dāng)事人和二審法院，并由二審法院對(duì)案件進(jìn)行審理。二審法院審理上訴案件，應(yīng)由審判員組成合議庭進(jìn)行審理，原則上應(yīng)開(kāi)庭審理，進(jìn)行調(diào)查詢(xún)問(wèn)，核對(duì)事實(shí)。若合議庭認(rèn)為不需要開(kāi)庭審理，也可直接進(jìn)行判決。二審判決有三種形式：維持原判、依法改判、發(fā)回重審。我國(guó)實(shí)行的是兩審終審制，因此二審法院的判決即為終審判決，當(dāng)事人必須履行判決，不得再行上訴。若當(dāng)事人認(rèn)為二審法院的判決有錯(cuò)誤，只能按照審判監(jiān)督程序向法院申請(qǐng)?jiān)賹彙?.承擔(dān)民事責(zé)任根據(jù)我國(guó)《民法通則》，在民事糾紛處理中當(dāng)事人承擔(dān)民事責(zé)任的方式有以下10種：①停止侵害；②排除障礙；③消除危險(xiǎn)；④返還財(cái)產(chǎn)；⑤恢復(fù)原狀；⑥修理、重作、更換；⑦賠償損失；⑧支付違約金；⑨消除影響、恢復(fù)名譽(yù)；⑩賠禮道歉。(二)行政爭(zhēng)議的解決行政爭(zhēng)議，是指行政管理相對(duì)人(物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的參與者)對(duì)行政機(jī)關(guān)在物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)中做出的具體行政行為不服而引起的沖突。對(duì)于這種“官民”之爭(zhēng)，我國(guó)有專(zhuān)門(mén)的《行政訴訟法》進(jìn)行裁決。依照該法規(guī)定，通常物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)行政爭(zhēng)議的解決途徑大致有行政復(fù)議、行政訴訟、行政賠償三種。1.行政復(fù)議行政復(fù)議，是指行政管理相對(duì)人認(rèn)為行政機(jī)關(guān)的具體行政行為侵犯了其合法權(quán)益，按照法定的程序和條件向做出該具體行政行為的上一級(jí)行政機(jī)關(guān)提出申請(qǐng)，由受理申請(qǐng)的行政機(jī)關(guān)對(duì)該具體行政行為進(jìn)行復(fù)查，并作出復(fù)議決定的活動(dòng)。它本著合法、及時(shí)、準(zhǔn)確、便民的原則，保護(hù)著公民、法人和其他組織的合法權(quán)益，同時(shí)維護(hù)和監(jiān)督行政機(jī)關(guān)依法行使職權(quán)。行政復(fù)議機(jī)構(gòu)由復(fù)議機(jī)關(guān)內(nèi)部設(shè)立，專(zhuān)門(mén)用來(lái)辦理復(fù)議事項(xiàng)。通常在縣級(jí)以上的地方各級(jí)人民政府的復(fù)議機(jī)構(gòu)都應(yīng)設(shè)在政府法制工作機(jī)構(gòu)內(nèi)或與政府法制工作機(jī)構(gòu)合署辦公。當(dāng)事人申請(qǐng)行政復(fù)議需要滿(mǎn)足以下八項(xiàng)條件：①符合申請(qǐng)時(shí)效，即物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)參與人應(yīng)當(dāng)在知道具體行政行為之日起15日內(nèi)向有管轄權(quán)的行政機(jī)關(guān)申請(qǐng)復(fù)議；②不與行政訴訟發(fā)生沖突，即當(dāng)事人已經(jīng)向人民法院起訴并經(jīng)人民法院受理的，不得申請(qǐng)復(fù)議；③申請(qǐng)人是具體行政行為直接受侵害者；④有明確的被申請(qǐng)人；⑤有具體的復(fù)議請(qǐng)求和事實(shí)根據(jù)；⑥屬于申請(qǐng)復(fù)議范圍；⑦符合管轄范圍；⑧符合法律法規(guī)其他條件。在符合以上條件之后，申請(qǐng)人應(yīng)當(dāng)向行政機(jī)關(guān)提交復(fù)議申請(qǐng)書(shū)，提出復(fù)議申請(qǐng)。復(fù)議機(jī)關(guān)在收到復(fù)議申請(qǐng)書(shū)之后10日內(nèi)審查申請(qǐng)的內(nèi)容，并決定是否立案受理。復(fù)議機(jī)關(guān)受理復(fù)議申請(qǐng)后，應(yīng)自受理之日起7日內(nèi)將復(fù)議申請(qǐng)書(shū)副本發(fā)送被申請(qǐng)人，要求被申請(qǐng)人提供做出具體行政行為的有關(guān)材料或證據(jù)，并提出答辯書(shū)。然后復(fù)議機(jī)關(guān)全面審核所收集的事實(shí)和文件，并在收到復(fù)議申請(qǐng)書(shū)之日起兩個(gè)月內(nèi)做出復(fù)議決定。復(fù)議決定共有五種形式：維持具體行政行為；撤銷(xiāo)變更具體行政行為；責(zé)成被申請(qǐng)人補(bǔ)正具體行政行為在程序上的不足；決定被申請(qǐng)人履行法定職責(zé)；決定被申請(qǐng)人負(fù)責(zé)賠償申請(qǐng)人的損失。行政復(fù)議決定的做出必須制作復(fù)議決定書(shū)，并由復(fù)議機(jī)關(guān)的法定代表人簽字，加蓋復(fù)議機(jī)關(guān)的印章。復(fù)議決定書(shū)一經(jīng)送達(dá)即發(fā)生法律效力，當(dāng)事人必須立即履行。如果當(dāng)事人對(duì)復(fù)議決議不服，可自收到復(fù)議決定書(shū)之日起15日內(nèi)向人民法院提起行政訴訟。若當(dāng)事人逾期不起訴又不履行復(fù)議決定，維持原具體行政行為的復(fù)議決定，并由做出具體行政行為的行政機(jī)關(guān)請(qǐng)求人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。2.行政訴訟行政訴訟，是指人民法院基于行政管理相對(duì)人的請(qǐng)求，對(duì)行政機(jī)關(guān)具體行政行為的合法性進(jìn)行審查并做出裁判的訴訟活動(dòng)。雖然同為訴訟程序，行政訴訟與民事訴訟卻有著根本性的區(qū)別，二者在審理對(duì)象、適用調(diào)解、任務(wù)和目的等方面都有著本質(zhì)上的差別。行政訴訟的起訴仍需滿(mǎn)足以下幾個(gè)條件：①原告是具體行政行為的直接受侵害者；②有明確的被告；③有具體的訴訟請(qǐng)求；④有明確的事實(shí)根據(jù)；⑤受人民法院管轄。人民法院收到起訴書(shū)后經(jīng)過(guò)審查，應(yīng)在7日內(nèi)作出是否立案的決定，并及時(shí)通知當(dāng)事人。若人民法院受理案件，則應(yīng)及時(shí)組成合議庭，并自立案后5日內(nèi)將起訴狀副本送達(dá)被告，通知其應(yīng)訴。此外合議庭還應(yīng)在審理前進(jìn)行閱卷及補(bǔ)充調(diào)查、取證等準(zhǔn)備工作。開(kāi)庭之后，行政訴訟依然需經(jīng)歷法庭調(diào)查、辯論、合議庭評(píng)議及宣讀判