8203估價師協(xié)會網(wǎng)站案例分析

：，土地由于其自身的不可再生性等特點，使得其在人類生產(chǎn)生活中具有不可替代的作用，特別是現(xiàn)代社會經(jīng)濟的飛速發(fā)展，使得其作為生產(chǎn)資料的作用越來越明顯。而土地估價為土地使用權的流轉提供了價格參考。土地估價是指對土地價格的評估。土地估價有其一定的工作程序，土地估價的方法亦有其特殊性。每種估價方法都對應相應的估價原則，而估價方法也適用于不同的作業(yè)環(huán)境。所以土地估價應根據(jù)待估地特點及項目的實際情況選取適宜的方法。土地估價是一項操作性很強的專業(yè)技術工作，一名合格的土地估價師不僅需要掌握估價的技術標準估價程序方關知識還要熟悉有關及各行業(yè)、的各項規(guī)定才有可能成為一名合格的土地估價師進行準確的土地估價。，一、土地估價的場的性、流通方式的多樣性、土地供給彈性小?；鶞实貎r系數(shù)修、剩余法、成本近法、路線價法等。估價原則有：替代原則、變動二、估價方法的對估價方法與估價過程應根據(jù)待估地特點及項目的實際情況，依據(jù)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》的規(guī)定，選取適宜的方法。要求在一項估價中所選方法不少于兩種，并說明估價方法要說明估價方法的選擇依據(jù)；在估價過程中要詳細表述估價方法（估價測算過程），其中可能出現(xiàn)的錯誤有：選擇依據(jù)沒有或不充分、方法選擇不當、可能只選取了法。三、估價原則的1234、收料，實地踏5678910四、簡述土地估價方法之 剩余法，在實際操作中的運正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、有關費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的法?；竟剑篤=A–(B+C) V—購置開發(fā)場地的價格A—總開發(fā)價值或開發(fā)完成后的不動產(chǎn)價值B—開發(fā)成本C—開發(fā)商合理利潤土地價格=房屋的預期售價-建筑總成本-利潤--利息僅將土地或整理成可供直接利用的土地或房地產(chǎn)的估12可通過兩個途徑取得：出售的不動產(chǎn)采用市場比較法，出租的不動產(chǎn)采用市場估算開發(fā)建筑成本費用，可采用比較法或建筑工程概法來估算估算開發(fā)完成后的不動產(chǎn)租售費用，一般以不動產(chǎn)總價或的一定比例計實際操作中，一般在扣除開發(fā)商的利潤時，因政策的規(guī)定，扣除利潤率較低，一般按3080。特別是在土地抵押中，虛高了土地價格，帶來抵押風險。這是土地估價中應充分考慮的問題。五、實踐操2確定估價項目、內(nèi)容、資料類型、來源、方法、安排，并擬定估價作業(yè)計劃。一般視項目大小和復雜程度采用口頭或形式向土地估價師匯報，經(jīng)認可后3、收料，實地踏勘收料是一項非常重要的工作，關系到最終土地估價報告的正確與否。在實踐中，我主要從五個方面收料第一收集登記資料并根據(jù)當《城鎮(zhèn)土地基準地價圖查找相應的基準地價和土地等級；第二，通過發(fā)布的地籍圖了解宗地的形狀、臨街狀況等基本概況；第三，收集地價、地租資料，根據(jù)宗地狀況查找相對應地價、地租資料，其資料可在資料庫中查詢，也可向其他土地估價機構咨詢；第四，市政圖件及資料情況，即宗地內(nèi)外開發(fā)程度等；第五，城鎮(zhèn)規(guī)劃圖，主要了解區(qū)域規(guī)劃的限制。在現(xiàn)場勘察了宗地況，和宗地周圍情況，并對四周情況和宗地內(nèi)拍了。查證所收料與宗地進行對照，并對宗地及周邊環(huán)境有一個非直觀的印象4回來后，根據(jù)當?shù)亟?jīng)濟條件，政治狀況，交通狀況，基礎設施條件，市場狀況，利條件，規(guī)劃限制，權利狀況，使用年限等進行分析，并確定了相關的修正系數(shù)、售5原法、市場比較法、剩余法、成本近法、路線價法、基準地價系數(shù)修。利用兩種估6得出估價結果后必須進行準確性檢查，一般須經(jīng)過自查、互檢、土地估價師審核才可。并進行適宜性檢查，經(jīng)公司集體通過，最終確定評估結論。789至此順利完成了土地估價報告本人在專業(yè)實踐中，兢業(yè)，遵守