瀏陽園中園房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目可行性分析報告

第一部分項(xiàng)目總論多情的山水，演繹無數(shù)靈動的故事與傳奇，禮花閃耀的星空，傳承多少歷史的經(jīng)典與不朽。這就是瀏陽，一個有著一千八百年歷史的山水名城。

優(yōu)美的環(huán)境、便利的交通吸引越來越多的外地人來瀏旅游度假。據(jù)市旅游局統(tǒng)計，去年“十一”黃金假日共接待游客20.37萬人次，同比增長21.83%，今年預(yù)計翻番。特別是長瀏、大瀏、瀏醴高速的建成通車和城鐵拉通，都將直接帶動周邊都市人群來瀏度假休閑。

而按照目前瀏陽房地產(chǎn)市場供應(yīng)狀況來看，2009年全市在建房屋施工面積達(dá)到167.61萬平方米，新開工面積達(dá)92.49萬平方米，今年預(yù)計新增約100萬平方米商品房投量，市場將迎來一個高峰。展望未來，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。屆時，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪?，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。本項(xiàng)目位于湖南省長株潭一體化和“一點(diǎn)一線”區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展重大戰(zhàn)略規(guī)劃生物醫(yī)藥基地的核心載體；長沙市國家生物醫(yī)藥科技園。湖南省“十五”規(guī)劃重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一；長沙市政府重點(diǎn)建設(shè)的十大標(biāo)志工程之一。隨著政府對園區(qū)基礎(chǔ)建設(shè)的不斷投入和眾多企業(yè)相繼入園，園區(qū)已經(jīng)形成具規(guī)模、有影響的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集地，改變了長沙市、瀏陽市的工業(yè)格局，提升了城市工業(yè)的科技水平。園區(qū)的發(fā)展也極大地促進(jìn)了區(qū)域房地產(chǎn)市場的發(fā)展，現(xiàn)有的商業(yè)地產(chǎn)及住宅地產(chǎn)已不能滿足園區(qū)發(fā)展，本項(xiàng)目在此背景下上馬，將承擔(dān)園區(qū)商業(yè)與住宅配套的升級換代。同時，通過項(xiàng)目的建設(shè)，提升整個生物園區(qū)的形象及招商實(shí)力。為瀏陽的經(jīng)濟(jì)又好又快發(fā)展做出貢獻(xiàn)。項(xiàng)目位于長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，生物醫(yī)藥園距離長沙市35公里，距黃花機(jī)場18公里，距離瀏陽市區(qū)25公里，是湖南省唯一一個沒有母城依托的開發(fā)區(qū)。8年來，瀏陽自籌資金抓園區(qū)建設(shè)和醫(yī)藥專業(yè)化服務(wù)體系建設(shè)，已整體開發(fā)8.5平方公里，引進(jìn)各類醫(yī)藥企業(yè)110多家，配套企業(yè)80多家，總投資46億元。2006年，園區(qū)實(shí)現(xiàn)工業(yè)總產(chǎn)值51.25億元、利稅3.07億元，2007年產(chǎn)值將突破70億元，利稅突破5億元。由于我園的貢獻(xiàn)，湖南醫(yī)藥工業(yè)從2001年全國第22位上升到目前的第16位，成為中西部地區(qū)最大的生物醫(yī)藥園。園區(qū)也因此成為聯(lián)合國工業(yè)發(fā)展組織在中國合作建設(shè)的唯一醫(yī)藥園、國家科技部火炬計劃基地、國家商務(wù)部醫(yī)藥出口基地和省政府重點(diǎn)工程、長沙市十大標(biāo)志性工程。2006年10月，園區(qū)被國家發(fā)改委認(rèn)定為長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地。擁有較有特色的城建風(fēng)格。園區(qū)建設(shè)注重環(huán)境保護(hù)和生活生產(chǎn)設(shè)施的配套，以健康產(chǎn)業(yè)為特色的城鎮(zhèn)已初具雛形，被譽(yù)為全省最美的工業(yè)園區(qū)之一。擁有較為到位的管理體系。園區(qū)人、財、物相對獨(dú)立，瀏陽市所有相關(guān)行政管理權(quán)限已授權(quán)到位，并經(jīng)人民銀行批準(zhǔn)建有一級金庫，所有地方縣級收入全部返還投入園區(qū)建設(shè)。園區(qū)投資公司按“市場運(yùn)作，滾動開發(fā)”方式經(jīng)營、開發(fā)園區(qū)。園區(qū)投資公司今后將采取市場化運(yùn)作，通過資產(chǎn)置換、引入社會資本和民間資本增資擴(kuò)股、合資投建企業(yè)、股份轉(zhuǎn)讓及管委會員工持股等方式，拓展盈利模式，實(shí)現(xiàn)上市融資。從1999年至今的十年園區(qū)以集聚生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)為主，未來十年園區(qū)將以“生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)”為追求方向，一方面繼續(xù)做強(qiáng)產(chǎn)業(yè)形成世界知名的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)基地；另一方面則以完善生活配套為主線進(jìn)行城鎮(zhèn)化建設(shè)，建設(shè)生態(tài)宜居的生態(tài)社區(qū)城。同時積極引進(jìn)社會投資者，大力建設(shè)園中園及各種生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)設(shè)施。瀏陽生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)園區(qū)，正準(zhǔn)備著力打造世界生物經(jīng)濟(jì)社區(qū)和臨空經(jīng)濟(jì)區(qū)，使長沙這座深厚底蘊(yùn)的文化古城，又將成為生物經(jīng)濟(jì)中心和生物產(chǎn)業(yè)創(chuàng)業(yè)之都。本項(xiàng)目由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)開發(fā)建設(shè)，該公司是在長沙市瀏陽市工商行政管理局辦理了注冊登記的法人資格的房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)構(gòu)，并且經(jīng)長沙市瀏陽市規(guī)劃建設(shè)局批準(zhǔn)取得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。公司經(jīng)營范圍以房地產(chǎn)開發(fā)為主營業(yè)務(wù)，涵蓋物業(yè)管理、酒店經(jīng)營、投資實(shí)業(yè)等多個領(lǐng)域的綜合公司。瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)董事長陳小英，瀏陽市政協(xié)委員，大專文化，2002年至2006年分別獲瀏陽市、長沙市“三八紅旗手”、省農(nóng)村“巾幗科技帶頭人”、全國“雙學(xué)雙比”女能手?！白非笸昝榔焚|(zhì)，超越用戶期望”是陳小英對房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)的承諾。公司秉承“以人為本，服務(wù)為先”的企業(yè)理念，“服務(wù)瀏陽、服務(wù)長沙、服務(wù)湖南”經(jīng)營理念開發(fā)本項(xiàng)目。本項(xiàng)目坐落于長沙市生物科技園區(qū)，項(xiàng)目的建設(shè)承擔(dān)著長沙市商業(yè)的輔助配套及園區(qū)商業(yè)、住宅的配套需求，為配合項(xiàng)目的建設(shè)開發(fā)，公司精心準(zhǔn)備，整合了多方優(yōu)勢資源，搭建了由工程、規(guī)劃、營銷、物管等多領(lǐng)域?qū)I(yè)人才組建的開發(fā)團(tuán)隊(duì)，為區(qū)域市場的發(fā)展和當(dāng)?shù)厣獭⒆‘a(chǎn)品品質(zhì)的提升貢獻(xiàn)力量，同時也為公司在房地產(chǎn)開發(fā)之路探索模式，積累經(jīng)驗(yàn)，儲備人才，對項(xiàng)目所在區(qū)域及公司本身意義重大。隨著瀏陽城市中心區(qū)開發(fā)的深度推進(jìn)，‘純居住地產(chǎn)’已漸次退出了市場舞臺，取而代之的是后來居上的‘商務(wù)地產(chǎn)’。例如聯(lián)邦房產(chǎn)打造的香山國際名苑、創(chuàng)意房產(chǎn)打造的財富新世界、醴瀏鐵路打造的醴瀏大廈、鴻宇房產(chǎn)打造的中央公園、湘鑫房產(chǎn)打造的名河鑫都……商務(wù)性質(zhì)已經(jīng)慢慢凸顯，很多購房者看中的還是它們的地段價值和商務(wù)前景。目前，瀏陽城市中心商業(yè)地產(chǎn)正呈現(xiàn)兩個特點(diǎn)：一是從推出規(guī)模上看，中心區(qū)的“商務(wù)地產(chǎn)”大大超過以前的住宅；二是從樓盤品質(zhì)上看，“商務(wù)地產(chǎn)”也將超過以前開發(fā)的住宅，成為打造中心區(qū)形象的“名片”。與國外接軌的寫字樓類型公寓正成為一些投資者的首選。無論是在瀏陽主城區(qū)還是在工業(yè)新城區(qū)域，人口的聚集和企業(yè)的增加勢必直接導(dǎo)致優(yōu)越地段的商務(wù)地產(chǎn)成為稀缺資源。展望未來，隨著瀏陽“十二五”規(guī)劃的全面實(shí)施，一個“西融長株潭、南接珠三角、東連長三角”的區(qū)域性中心城市藍(lán)圖正在漸漸展開。屆時，瀏陽現(xiàn)代服務(wù)業(yè)比重大、高新產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展、外貿(mào)業(yè)的比率上升，尤其是城鐵的正式開工，必然帶來城市產(chǎn)業(yè)的重組，城市價值和等級將發(fā)生本質(zhì)的提升。高端商務(wù)地產(chǎn)因?yàn)橄∪?，必然在供求關(guān)系方面表現(xiàn)出供不應(yīng)求，高端商務(wù)地產(chǎn)的租賃和出售價格一定會大有提升。當(dāng)“新四路”正迅速拉近瀏陽與世界的距離，當(dāng)城鐵滿載希望沿著融入長株潭“兩型社會”試驗(yàn)區(qū)的跑道奔來，當(dāng)工業(yè)新城建設(shè)的步伐全面開啟，瀏陽城，這個古時“易守難攻”的要塞之地今天正全力融入長株潭，孕育著新一輪建設(shè)的高潮。伴隨著城市的提質(zhì)和交通的提速，在市場調(diào)研的基礎(chǔ)上，依托“新四路”帶來的區(qū)位優(yōu)勢，積極引導(dǎo)主動對接域外市場，探索度假型、商務(wù)型、養(yǎng)老型等復(fù)合型特色房地產(chǎn)市場，實(shí)現(xiàn)差異化發(fā)展將成為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展的未來大勢。瀏陽工業(yè)新城啟動的投資優(yōu)勢。近三年來，瀏陽市委、市政府提出了建設(shè)工業(yè)新城、助推瀏陽經(jīng)濟(jì)進(jìn)入高速時代的戰(zhàn)略構(gòu)想并大力推動。目前，形成了工業(yè)新城投資公司、長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地、瀏陽制造產(chǎn)業(yè)基地三個投資主體，永安、洞陽、北盛、蕉溪四個鄉(xiāng)鎮(zhèn)分片負(fù)責(zé)、共同發(fā)力的開發(fā)熱潮。瀏陽在對接長沙省會經(jīng)濟(jì)圈、連通珠三角、長三角的思路和實(shí)踐上，達(dá)到了前所未有的高度統(tǒng)一。這有利于瀏陽全市發(fā)展現(xiàn)代工業(yè)精力集中、資源集中，有利于政策持續(xù)、長遠(yuǎn)規(guī)劃，對激活投融資、企業(yè)招商引資、產(chǎn)業(yè)集聚和城市建設(shè)都是很好的契機(jī)。十二五”期間園區(qū)將新增開發(fā)面積10平方公里，規(guī)劃人口達(dá)到15萬人，項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)一步完善了工業(yè)園區(qū)的配套，促進(jìn)了商業(yè)的繁榮、提高了園區(qū)人民生活的品質(zhì)。1.2.1項(xiàng)目名稱：瀏陽“園中園”（暫定名）項(xiàng)目1.2.2項(xiàng)目建設(shè)單位概況：瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)①地塊位置項(xiàng)目位于長沙長沙國家生物產(chǎn)業(yè)基地醫(yī)藥科技園，東經(jīng)113°18′48″～113°24′31″，北緯28°11′52″～28°14′52″。西距長沙市區(qū)35km，黃花機(jī)場18km；東距瀏陽市區(qū)25km。東起砰山屋場、西南至洞陽河、北至撈刀河，總規(guī)劃用地面積28平方公里。其中克里小學(xué)以西范圍用地面積18.6平方公里作為近期建設(shè)范圍，克里小學(xué)以東約10平方公里范圍作為規(guī)劃生物醫(yī)藥園區(qū)遠(yuǎn)景發(fā)展的備用地予以控制。園區(qū)總體規(guī)劃充分考慮瀏陽—長沙中間的區(qū)域關(guān)系，挖掘、創(chuàng)立、堅(jiān)持自己的產(chǎn)業(yè)特色，講求經(jīng)濟(jì)效益確保長久持續(xù)發(fā)展，考慮與周圍環(huán)境的融合、共生，提高規(guī)劃的彈性，合理有效利用國土資源，建設(shè)“生態(tài)型、環(huán)保型”園區(qū)。地塊北靠康寧路，南鄰銀河生化制藥廠，西至健康大道，東面緊挨東風(fēng)制藥廠和綠之韻生物工程。地塊地勢屬于園區(qū)內(nèi)最高點(diǎn)，地塊內(nèi)場地平整，無其他建筑雜物；地塊由南往北臨近康寧路的位置地塊與整體地塊有較大落差，最大處落差將近在10米左右（在地塊東面），最小落差在2米左右（在地塊西北面）。(2).項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）：1、地塊方正，場地平整；2、周邊交通路網(wǎng)十分發(fā)達(dá)，交通便捷；3、凈地，無拆遷工作；4、臨街面開闊，適宜發(fā)展商業(yè)。劣勢（W）：1、地塊內(nèi)的高低落差增加開發(fā)成本；2、周邊配套不完善。機(jī)會（O）：1、園區(qū)中心位置，緊鄰園區(qū)中央商務(wù)區(qū)；2、隨著園區(qū)日益發(fā)展地塊優(yōu)勢日益凸顯；3、園區(qū)發(fā)展起步階段，存在相當(dāng)?shù)氖袌鰴C(jī)會。威脅（T）：1、周邊多為廠區(qū)，商業(yè)氛圍較差；2、周邊同類型項(xiàng)目的建設(shè)。（3）項(xiàng)目周邊配套項(xiàng)目位于園區(qū)核心位置，緊鄰園區(qū)商貿(mào)街，配套完善，主要有：通信：中國移動、中國聯(lián)通；銀行：中國郵政、工商銀行；園區(qū)管委會；商業(yè)：家潤多超市、商貿(mào)街及中央大街；5. 交通:開元東路及建設(shè)中的長瀏高速、瀏醴高速、大瀏高速、即將啟動的長瀏輕軌線，都在園區(qū)有連接口和站點(diǎn)，使園區(qū)的區(qū)位交通即將成為新的優(yōu)勢規(guī)劃控制要點(diǎn):（技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)）序號內(nèi)容數(shù)據(jù)土地面積96369.3㎡地價總款100000000元容積率總建面積289108㎡商業(yè)面積≤30%樓面地價345.89元/㎡1.2.5項(xiàng)目現(xiàn)狀：.1.項(xiàng)目于2010年11月通過競拍取得土地使用權(quán)，擬計劃在2011年5月投資建設(shè)；2.項(xiàng)目總建筑面積約28.9萬平米，計劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；2011年開發(fā)一期5.6萬平米，2012年開發(fā)二期14.1萬平米，2013年開發(fā)9.2萬平米。 3.各項(xiàng)報批手續(xù)正在陸續(xù)申請報批中,基礎(chǔ)設(shè)施已在完善中,建設(shè)方案已經(jīng)形成.（1）《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》（2）《長沙市城市拆遷管理?xiàng)l例》（3）《城市居住區(qū)公共服務(wù)設(shè)施設(shè)置規(guī)定》（4）《住宅設(shè)計規(guī)范》（5）《住宅建筑設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)》（6）《建筑工程交通設(shè)計及停車場設(shè)置標(biāo)準(zhǔn)》（7）《城市道路綠化規(guī)劃及設(shè)計規(guī)范》（8）《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》(9)瀏陽市發(fā)改局”十二五”規(guī)劃.(10)項(xiàng)目單位提供的資料及數(shù)據(jù).綜合評價 該項(xiàng)目的建設(shè)符合本市經(jīng)濟(jì)發(fā)展城市建設(shè)需要，對拉動瀏陽工業(yè)化經(jīng)濟(jì)發(fā)展，城鎮(zhèn)化建設(shè)健康穩(wěn)定發(fā)展起著極大的輔助作用。目前項(xiàng)目所在區(qū)域的開發(fā)氛圍逐步成熟，隨著瀏陽融入大長沙，必定為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展帶來更廣闊的空間和強(qiáng)大的城市發(fā)展效應(yīng)，房地產(chǎn)市場將迎來較大的發(fā)展空間。本項(xiàng)目屬于長沙副市級商業(yè)配套的綜合商業(yè)中心，是完善生物科技園區(qū)商業(yè)及居住配套，形成區(qū)域大發(fā)展的重要組成部分，項(xiàng)目的開發(fā)對于當(dāng)?shù)氐陌l(fā)展起到積極的推動作用，本項(xiàng)目的開發(fā)價值也隨著項(xiàng)目服務(wù)功能的完善以及項(xiàng)目功能檔次的提升而得以提升。本項(xiàng)目的開發(fā)，符合該園區(qū)位物業(yè)供給的基本特征，有助于改善該區(qū)域商業(yè)服務(wù)配套物業(yè)結(jié)構(gòu)局部供給相對失衡，且充分利用了城市寶貴的土地資源，適應(yīng)了園區(qū)整體配套現(xiàn)代化的趨勢，也有利于城市總體規(guī)劃的具體實(shí)施。第二部分市場研究：，最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場和價格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。與國內(nèi)其他地區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。從這些趨勢預(yù)測，未來幾年，瀏陽房地產(chǎn)的發(fā)展仍然有很大的升值空間，主要的城市發(fā)展將呈現(xiàn)空間多中心化、生活社區(qū)化、資源集約化等趨勢，而在大的城市發(fā)展政策環(huán)境下，瀏陽房地產(chǎn)市場發(fā)展也將呈現(xiàn)開發(fā)增速減緩，土地資源優(yōu)化配置；市場需求旺盛，房價穩(wěn)中有升；金融信貸緊縮，企業(yè)競爭激烈等總體趨勢。具體來說，在土地政策方面，政府將實(shí)行“有保有壓、區(qū)別對待”的土地供應(yīng)原則；在房產(chǎn)價格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視，復(fù)合型人才嚴(yán)重奇缺也將成為最近一段時期瀏陽商業(yè)地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展趨勢。瀏陽市居民房產(chǎn)位置選擇（單位：%）按人口變量細(xì)分，包括年齡、性別、家庭人數(shù)、收入、職業(yè)、宗教信仰、國籍和民族等。如表1和表2所示，大部分瀏陽購房計劃居民中都打算購買一般商品房和經(jīng)濟(jì)適用房，在房產(chǎn)結(jié)構(gòu)的選擇上，七成居民計劃購買普通板式樓房。不同年齡層的消費(fèi)者對房產(chǎn)類型和結(jié)構(gòu)的偏好也有所區(qū)別，開發(fā)商根據(jù)自己的資源選擇不同的細(xì)分市場。表1不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）居民總體15-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-64歲經(jīng)濟(jì)適用房一般商品房5540別墅3公房二手房4其它樣本量（人）26966757437*15表2不同年齡消費(fèi)者房產(chǎn)結(jié)構(gòu)選擇（單位：%）居民總體15-24歲25-34歲35-44歲45-54歲55-64歲普通板式樓房普通塔式樓房2420立體式（復(fù)式、躍式、錯層等）24其它古典自然別墅樣本量（人）26965747538*15表3不同收入消費(fèi)者房產(chǎn)類型選擇（單位：%）沒收入2000元及以下2001-4000元4001-6000元6001-8000元8000元及以上拒答經(jīng)濟(jì)適用房4050一般商品房5050別墅50公房二手房其它樣本量3013055*7*2*242（注：表1-表3中縱向相加為100％，打“＊”的部分，由于樣本量不足30，數(shù)據(jù)不穩(wěn)定，僅作參考，請慎用。）從收入來看，中等收入消費(fèi)者的房產(chǎn)消費(fèi)較活躍（如表3所示）。這部分消費(fèi)者多為工薪階層，開發(fā)商應(yīng)當(dāng)根據(jù)他們的消費(fèi)特征和需求，設(shè)計相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)適用房或低價位商品房，而對于高收入群體則開發(fā)高檔商品房和別墅。類似的，心理和行為變量也可作為細(xì)分市場的依據(jù)。例如，調(diào)查顯示，在事業(yè)上，瀏陽市居民是非常敬業(yè)的。他們中有78.4％的人認(rèn)為“家人認(rèn)為自己做的很成功是非常重要的”，76.2％的人希望自己能夠達(dá)到職業(yè)的頂峰（如圖2所示）。 在房產(chǎn)價格方面，由于供應(yīng)與需求基本平衡，房產(chǎn)價格將會穩(wěn)中有升；在樓盤品質(zhì)方面，由于開發(fā)門檻提高，樓盤品質(zhì)將會大幅度提高；在政策環(huán)境方面，商業(yè)房產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即將納入城市規(guī)劃；在融資渠道方面，銀行與外資開始進(jìn)入房產(chǎn)市場；在物業(yè)管理方面，物業(yè)糾紛問題逐漸受到關(guān)注，新型沖突不斷呈現(xiàn)；在住房保障方面，經(jīng)濟(jì)適用房和廉租房問題得到重視；此外，“產(chǎn)權(quán)式商鋪”漸遭冷落，整體持有型物業(yè)的增加；項(xiàng)目開發(fā)形態(tài)多元化，社區(qū)購物中心成熱點(diǎn)；專業(yè)化服務(wù)更受重視。最近幾年，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，房產(chǎn)開發(fā)用地保持一定規(guī)模；結(jié)構(gòu)逐漸改善，商品住宅占比提高，辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房占比下降；房地產(chǎn)信貸增長趨緩，貸款結(jié)構(gòu)優(yōu)化，信貸資產(chǎn)質(zhì)量穩(wěn)定。這些特征都展現(xiàn)了湖南房地產(chǎn)市場良好的發(fā)展?fàn)顩r。而在公眾敏感的市場和價格運(yùn)行問題上，瀏陽房地產(chǎn)價格有小幅上漲，增幅較穩(wěn)定；房產(chǎn)市場價格結(jié)構(gòu)基本合理，仍是滿足中等收入消費(fèi)者的大眾市場。與省內(nèi)其他市區(qū)相比，瀏陽房地產(chǎn)市場運(yùn)行更為平穩(wěn)、理性。

房產(chǎn)論壇,裝修論壇,業(yè)主論壇*`-W5o9~%G2I-_

：中國近年來最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過于房地產(chǎn)問題。中國人自古以來就有“安家立命”、“安居樂業(yè)”的說法，與此息息相關(guān)的“房子”在國人眼中自然有不可比擬的重要性。我國真正意義上的房地產(chǎn)市場應(yīng)該是開始于1996年左右。房地產(chǎn)業(yè)在深圳、廣州等發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998年，中國開始了“房改”，那一年，為了擺脫亞洲金融危機(jī)為中國經(jīng)濟(jì)低增長的影響，國家又出臺了一系列拉動內(nèi)需的政策，為個人房貸提供了政策支持。由此，天時地利人和俱備，中國步入了房地產(chǎn)市場化的高速發(fā)展期。房地產(chǎn)市場化的直接后果就是房地產(chǎn)價格的市場化，人們在計劃經(jīng)濟(jì)時期被壓抑已久的對房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來，供需規(guī)律開始發(fā)揮其魔力，雖然供應(yīng)量越來越大，但是需求更為強(qiáng)勁，房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)攀升。從圖中我們可以清楚看到，2006年以前，房屋銷售價格一直處于一個比較穩(wěn)定的狀態(tài)。2006年到2007年，房價開始出現(xiàn)異動，呈現(xiàn)快速上升態(tài)勢。直到2008年，房價才有所回落，但仍然遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于以前。大多數(shù)普通老百姓發(fā)現(xiàn)，自己就算不吃不喝，光憑工資得幾十年才能擁有一套僅夠容身的房子。二、對我國現(xiàn)在房地產(chǎn)價格合理性的分析世界銀行認(rèn)為比較合理的房價與人均收入比是4—6倍，為房價收入比所設(shè)定了5的警戒線。而從上圖中可以清楚的看到，我國的房價收入比已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了這一警戒線。我國的房地產(chǎn)市場在保持較高增長速度的同時也出現(xiàn)了有效需求不足，房產(chǎn)品結(jié)構(gòu)失衡的現(xiàn)象，房地產(chǎn)的總量大于有效需求，商品房空置率遠(yuǎn)超過國際警戒線。同時，房地產(chǎn)過剩與短缺并存，一方面，大量的商品房積壓，這主要是指沒有充分分析市場需求，對市場有效需求估計不足，過多投資高檔住宅，導(dǎo)致了空置；另一方面，大多數(shù)居民的住房還十分緊張，普通住宅尤其是經(jīng)濟(jì)適用房供給短缺、增長緩慢。對于一個發(fā)展中國家而言，這樣的高房價是不合理的。雖然房地產(chǎn)業(yè)的快速增長可能會使GDP呈現(xiàn)出一種非常繁華的景象，但神話一旦破滅，后果不堪設(shè)想。大量經(jīng)濟(jì)學(xué)者對此憂心忡忡，認(rèn)為我國目前的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)形成了泡沫，對我國是一個嚴(yán)重的隱患，這泡沫一旦破滅，就會對我國經(jīng)濟(jì)造成無法估量的損失。據(jù)國家統(tǒng)計局網(wǎng)站2008年8月5日消息，2008年全國各地一路狂漲的房價開始出現(xiàn)分化，在一些大城市率先出現(xiàn)了下跌；由于對未來房價預(yù)期的改變，消費(fèi)者開始了對樓市的觀望，房屋銷售市場交易量開始急劇萎縮。上圖中的房地產(chǎn)開發(fā)綜合景氣指數(shù)，似乎也能說明我國的房地產(chǎn)市場正在走向低迷。三、國家宏觀調(diào)控措施及效果分析房地產(chǎn)問題引起了國家有關(guān)部門的高度重視，早在2003年年底開始的新一輪宏觀調(diào)控過程中，就根據(jù)房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)過熱的狀況，適時推出了一些政策措施。僅2006年，就出臺了一系列政策對房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行宏觀調(diào)控。其中最引人注目的莫過于5月17日國務(wù)院總理溫家寶在國務(wù)院常務(wù)會議上提出的促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六項(xiàng)措施（即通常所稱的“國六條”），覆蓋了住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)、稅收、信貸、土地、廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)等方面，這是行政手段開始調(diào)控房地產(chǎn)市場的開始。此外，央行也提高了銀行利率，國稅局對個人將購買不足５年的住房的對外銷售全額征收營業(yè)稅，建設(shè)部對商品房戶型比例結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，國務(wù)院設(shè)立土地督察局監(jiān)管地方土地批租，外匯管理局和建設(shè)部共同發(fā)出通知限制外資進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營領(lǐng)域，并且進(jìn)一步加強(qiáng)了土地調(diào)控。2008年政府還會出臺一系列配套政策來進(jìn)一步起到穩(wěn)定房價的作用，而且政策的針對性會更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過增加購房支出，減少收益角度入手，來降低購房需求。從供給上，政府會繼續(xù)加大對保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對開發(fā)商土地開發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房價的目的。由此可見，國家在房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控上做出了相當(dāng)?shù)呐?，但是結(jié)果到底如何呢？可以說是收效甚微。雖然增幅有所放緩，但絕對值仍然在大幅增長中。2008年以來，我國房地產(chǎn)市場出現(xiàn)一些明顯變化，交易量下降顯著，房價下跌、打折優(yōu)惠等類似字眼也時常見諸媒體報端。然而，國家發(fā)改委公布的６月份70個大中城市房屋銷售價格指數(shù)為108.2%，同比上漲8.2%。這似乎顯示房價仍在上漲。從房屋銷售價格指數(shù)的新漲價因素看，2008年上半年，在35個大中城市中有６個城市的房價出現(xiàn)了下跌，分別是：深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽，其中深圳下跌幅度最大，下跌8.6%。房價上漲幅度超過4%（新漲價因素）的有3個城市，分別是北京、烏魯木齊、銀川，其中銀川上漲幅度最大，為7.1%。為什么會出現(xiàn)這種現(xiàn)象呢？主要有地方政府，房地產(chǎn)開發(fā)商，購房者三方面的原因。在我國很多地方，都把房地產(chǎn)作為支柱產(chǎn)業(yè)來發(fā)展。第一，房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈長，關(guān)聯(lián)度高，產(chǎn)業(yè)拉動能力極強(qiáng)，除了自身的發(fā)展，還可以帶動如建材，家裝等很多相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，對GDP的快速增長有強(qiáng)勁的拉動作用。第二，房地產(chǎn)的活躍將大大推進(jìn)本地的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，提高土地使用價值，對地方的形象提升和招商引資都會提供有力的后備支持。第三，在整個房地產(chǎn)建設(shè)交易的過程中，政府得到的土地出讓金，各種稅費(fèi)收入絕對是一個不容小覷的數(shù)字。統(tǒng)計表明，在整個房地產(chǎn)的建設(shè)、交易的過程中，政府稅、費(fèi)收入占到了房地產(chǎn)價格的將近30～40%左右。如果再加上占房地產(chǎn)價格20～40%的土地費(fèi)用，地方政府在房地產(chǎn)上的收入將近占到整個房地產(chǎn)價格的50～80%。如此，房地產(chǎn)業(yè)給地方政府帶來如此巨大的好處，難怪地方會對中央的宏觀調(diào)控措施采取曖昧的態(tài)度，對房地產(chǎn)業(yè)的過熱投資不是遏制，而是采取默許甚至是鼓勵的態(tài)度。實(shí)際上我國住房消費(fèi)水平已明顯提前，住房自有率，住房人均面積甚至超過了很多發(fā)達(dá)國家。中國人對住房是有特殊情結(jié)的，而且從中國現(xiàn)實(shí)國情看，人多地少，人口數(shù)量繼續(xù)增加，經(jīng)濟(jì)高速增長，城市化進(jìn)程加速，家庭規(guī)模化小型化，超前消費(fèi)意識形成等等因素相互作用，導(dǎo)致需求膨脹，而且具有相當(dāng)?shù)膭傂?，不隨價格的上升而需求下降。再加上境內(nèi)外許多購房者并不是出于居住的需要，而完全是在投資或者說是投機(jī)的心理驅(qū)使下，在房價的高峰期蜂擁而上，導(dǎo)致房價進(jìn)一步上漲。不斷上漲的房價又使一大批本來持幣觀望的前仆后繼，出于“羊群效應(yīng)”，大量資金源源不絕進(jìn)入房地產(chǎn)市場。國房地產(chǎn)市場自2003年開始升溫到2007年達(dá)到頂峰，進(jìn)入2008年以后，全國樓市逐漸走向低迷。截至今年上半年，尚未走出低谷。在這樣的大環(huán)境下，作為三線城市的瀏陽，其房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀怎樣？短期發(fā)展趨勢如何？目前狀況對于房地產(chǎn)市場的未來發(fā)展有何影響？為此，我們將力求多角度全方位來解讀瀏陽房地產(chǎn)市場，闡述一個真實(shí)的市場現(xiàn)狀并對短期內(nèi)的發(fā)展趨勢進(jìn)行客觀的預(yù)測。第一章瀏陽經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展現(xiàn)狀及前景分析一、地理位置有所局限，需把握自身的定位和發(fā)展方向?yàn)g陽作為長株潭兩型社會改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的次中心區(qū)，一方面可以分享相關(guān)的政策優(yōu)惠，另一方面可以借助長株潭城市群擴(kuò)大自己的影響。但是長沙的主要交通優(yōu)勢是南北交通，而瀏陽地處長株潭城市群的東部邊緣，缺乏直接通向東部發(fā)達(dá)地區(qū)的向東主干道，影響了瀏陽和我國東部發(fā)達(dá)地區(qū)的聯(lián)系。因此瀏陽需要在長株潭城市群的發(fā)展大前提下，準(zhǔn)確把握自身的定位和發(fā)展方向，不要依賴長株潭城市群內(nèi)部產(chǎn)業(yè)的轉(zhuǎn)移，而應(yīng)利用中部崛起和長株潭兩型社會改革實(shí)驗(yàn)區(qū)的名義，樹立“搶”的意識，主動吸引外來的資金、產(chǎn)業(yè)、技術(shù)和市場。二、經(jīng)濟(jì)發(fā)展態(tài)勢良好，但人均地均經(jīng)濟(jì)指標(biāo)較低本世紀(jì)以來，瀏陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值以年均22.55%的速度增長，2007年瀏陽市國內(nèi)生產(chǎn)總值達(dá)252.72億元，居長沙四縣市第二位，列長株潭三個縣級市首位。但瀏陽人多地廣，按人均和地均指標(biāo)衡量，瀏陽市各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)還處于較低水平。三、城市化程度相對較低，人均收入提高較快本世紀(jì)以來，瀏陽城市化程度提高較快，但相對全國來說，城市化程度仍然偏低。未來幾年，瀏陽市將加快城市化進(jìn)程，有助于房地產(chǎn)需求的增加。2008年瀏陽城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入達(dá)到16812元，農(nóng)村居民人均年可支配收入達(dá)到7618元，居民收入在我國中部地區(qū)處于前列。但居民的消費(fèi)能力沒有有效釋放，人均消費(fèi)支出和社會消費(fèi)品零售額還處于中等偏低水平。從居民收支結(jié)余來看，居民資產(chǎn)積累比較快。對房地產(chǎn)而言，有利于住宅改善需求能力的增加。四、城市基礎(chǔ)設(shè)施投資高，市政配套日趨完善本世紀(jì)以來，瀏陽市累計用于城市維護(hù)建設(shè)和市政建設(shè)投資的資金和累計投資市政道路橋梁建設(shè)、累計投資公共交通建設(shè)以及累計進(jìn)行綠化投資的金額均高于周邊縣級市，市政配套日趨完善，為房地產(chǎn)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的支持。五、城區(qū)居住用地超標(biāo)，城區(qū)不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地2007年瀏陽城區(qū)居民用地為9.65平方公里，占建設(shè)用地的45.84%，人均居住用地47.75㎡，遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于建設(shè)部標(biāo)準(zhǔn)（居住用地占建設(shè)用地的比例為20—32％；人均居住用地指標(biāo)為18.0—28.0㎡/人）。本世紀(jì)以來，瀏陽城區(qū)建成區(qū)和建設(shè)用地擴(kuò)大了50%，其中主要是居住用地的擴(kuò)張，公共設(shè)施、工業(yè)、倉儲、對外交通用地相對減少，瀏陽城區(qū)基本成為消費(fèi)城區(qū)。對于一個發(fā)展中城市來說，這種發(fā)展方向并不可取。就房地產(chǎn)開發(fā)而言，瀏陽城區(qū)已不再適合繼續(xù)供應(yīng)新增住宅用地。第二章瀏陽市房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀一、房地產(chǎn)投資開發(fā)1、房地產(chǎn)開發(fā)投資2003—2007年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)投資年平均增長33.86%，累計投資27.10億元，2007年達(dá)到9.35億元，但投資規(guī)模相對仍然偏小。2、房地產(chǎn)在建規(guī)模2007年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積比2006年增長44.24%，施工面積增長113.13%，各種用房在建規(guī)模普遍擴(kuò)大；受經(jīng)濟(jì)形勢變化的影響，2008年施工面積相對減少，全市商品房在建施工面積132.85萬㎡（其中住宅103.27萬㎡，商業(yè)營業(yè)用房21.91萬㎡），同比減少6.97%。二、房地產(chǎn)市場1、房地產(chǎn)供需現(xiàn)狀2006年—2008年累計批準(zhǔn)商品房預(yù)售面積162.41萬㎡，其中商品住宅134.02萬㎡；2006年—2008年累計銷售商品房153.05萬㎡，銷售商品住宅127.19萬㎡；07年、08年銷售面積分別是當(dāng)年新批準(zhǔn)預(yù)售面積的94.30%和94.90%。截至2008年底，瀏陽市尚有41.19萬㎡商品房未銷售，其中期房19.57萬㎡，現(xiàn)房21.92萬㎡（住宅13.89萬㎡、商業(yè)營業(yè)用房5.67萬㎡、其他用房2.36萬㎡）。2、商品住宅價格瀏陽市商品房均價由2001年的945元/㎡，上漲到2007年的1919元/㎡，年均增長10.01%，低于全國（11.42%）和長沙市（12.90%）平均漲幅。2006年—2008年瀏陽市商品住宅價格年均增長20.93%，2008年達(dá)到2018元/㎡。瀏陽市商品住宅價格遠(yuǎn)低于全國和長沙全市的房價水平。2007年商品住宅平均價格僅是全國平均價的45%、長沙全市平均價的51.3%、長沙市區(qū)平均價的48.2%。3、商品住宅需求結(jié)構(gòu)⑴銷售套面積結(jié)構(gòu)2007年—2008年，瀏陽市共銷售6500套住宅，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的85.21%。其中：90㎡/套以下的1077套，占16.57%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的55.49%；90—120㎡/套的864套，占13.29%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的81.90%；120—144㎡/套的有2661套，占40.94%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的116.56%；144㎡/套以上的有1898套，占29.2%，占同期新批準(zhǔn)預(yù)售的80.80%。（2）價格結(jié)構(gòu)在2007年—2008年已銷售的6500套商品住宅中，銷售單價在1500元/㎡以上的有2411套，占37.09%；1500元/㎡的有2189套，占33.68%；2000元/㎡—2500元/㎡的有1299套，占19.98%；2500元/㎡以上的有601套，占9.25%。2007年已銷售單價在2000元/㎡以下的商品住宅占82.9%，2008年下降到50.7%；2007年已銷售單價在2000元/㎡以上的商品住宅僅占17.1%，2008年上升到49.3%。因此銷售單價在2000元—2500元/㎡左右的商品住宅將逐漸成為未來2年內(nèi)市場需求的主流。（3）購買對象結(jié)構(gòu)2007年—2008年，瀏陽市共銷售111.4萬㎡商品房，其中城區(qū)居民購買60.9萬㎡，占54.72%；本市鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買39.7萬㎡，占35.61%；市外居民購買10.8萬㎡，占9.67%，2008年市外居民購買瀏陽市商品房比2007年減少37.1%。本市居民是市場需求的主流。4、存量房交易人口增加相對穩(wěn)定的地區(qū)，一個健康成熟的房地產(chǎn)市場，改善需求是住房市場的主要需求，因此存量房交易將推動商品房的銷售。2006年—2008年瀏陽市存量房交易面積達(dá)62.11萬㎡，和同期商品房期房和現(xiàn)房銷售總量比為0.4056：1，不到正常比例1：1的一半，存量房交易比較低迷。三、小結(jié)1、2008年房地產(chǎn)開發(fā)投資和新開工面積的減少，將緩解未來市場的供需矛盾。但由于房地產(chǎn)投資開發(fā)的慣性，未來1—2年市場仍將處于供大于求的狀態(tài)。2、瀏陽市房地產(chǎn)市場基本是內(nèi)向的市場，市場主要需求來自瀏陽市域內(nèi)。3、瀏陽房地產(chǎn)價格遠(yuǎn)比長沙市平均房價低，是當(dāng)?shù)鼐用窨梢越邮艿摹?、瀏陽存量房交易市場已形成但未成熟，其潛力的挖掘有利于房地產(chǎn)的進(jìn)一步發(fā)展。一、土地供應(yīng)1、土地供應(yīng)政策瀏陽市政府于2009年2月3日制定頒布的《瀏陽市國有土地有償使用若干規(guī)定》，使房地產(chǎn)發(fā)展的源頭更趨有序和規(guī)范。與此同時，瀏陽市政府對2004年公布的基準(zhǔn)地價和容積率標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行修改，降低了正常容積率，相應(yīng)調(diào)整了基準(zhǔn)地價，樓面地價比2004年的標(biāo)準(zhǔn)平均提高約80%。2、土地供需從瀏陽城區(qū)建設(shè)用地占瀏陽城區(qū)土地的比例來看，瀏陽城區(qū)仍具有土地供應(yīng)的能力，但由于地形、地貌和其他的原因，土地可供量已相當(dāng)有限。由于瀏陽城區(qū)土地利用結(jié)構(gòu)已趨不合理，因此未來可供住宅開發(fā)用地極其有限，將主要供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地。從市場需求來看：一方面國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境影響了市場的需求；另一方面，瀏陽房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)2008年受讓的土地達(dá)78.68萬㎡，是06年、07兩年總和的204.31%，很難在短期內(nèi)消化。因此近期內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對土地需求的熱情將大幅度降低。瀏陽市政府和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在主城區(qū)外，另辟房地產(chǎn)開發(fā)的戰(zhàn)場。二、瀏陽市房地產(chǎn)市場未來供應(yīng)預(yù)測根據(jù)瀏陽市近2年新開工面積和近2年期房銷售的情況，2008年瀏陽市在建施工的132.85萬㎡商品房中，約有30萬㎡未批準(zhǔn)上市供應(yīng)。2008年已批準(zhǔn)上市供應(yīng)而未實(shí)現(xiàn)銷售的商品房有41萬㎡。這71萬㎡將形成2009年及以后的供應(yīng)量。2006年—2008年瀏陽市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)受讓117.19萬㎡土地，2008年瀏陽市房地產(chǎn)新開工面積30.36萬㎡，根據(jù)上述情況和2004年正常容積率標(biāo)準(zhǔn)，目前瀏陽尚有未開發(fā)土地60萬—70萬㎡?，F(xiàn)假設(shè)有65萬㎡土地未開發(fā)、平均容積率為1.8，那么可建117萬㎡商品房。因此未來3年內(nèi)，市場總供應(yīng)量約在210萬㎡左右，平均年供應(yīng)量在70萬㎡左右，和往年基本相近。三、房地產(chǎn)市場未來需求預(yù)測1、未來需求分析（1）居民改善需求2007年瀏陽市城區(qū)居民人均住房建筑面積33.28㎡，超過全國平均水平。但和周邊地區(qū)相比，仍有一定的距離：瀏陽城區(qū)周邊農(nóng)村居民人均住房面積普遍超過50㎡（2007年長沙全市農(nóng)村人均住房面積達(dá)57.07㎡）；寧鄉(xiāng)縣2007年城鎮(zhèn)居民人均居住面積69.01㎡。這種近距離的比較，將促使瀏陽市城區(qū)居民進(jìn)一步改善住房條件，增加住房面積。（2）城市化程度的提高一方面目前瀏陽市城市化程度還比較低，2006年瀏陽城鎮(zhèn)人口的比重為37.12%，比全國同期平均低6.78%；另一方面瀏陽農(nóng)村居民人均耕地面積較少，農(nóng)村富余勞動力向城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移已勢成必然。本世紀(jì)以來，瀏陽市平均每年增加4萬多城鎮(zhèn)人口，城區(qū)平均每年增加1萬居住人口。從城區(qū)居民改善住房和城鎮(zhèn)、城區(qū)人口機(jī)械增長兩大需求來看，未來幾年城區(qū)平均每年住房需求量約50萬—60萬㎡（近兩年城區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民購買城區(qū)住房比例為3：2）。2、瀏陽市居民購房能力2008年瀏陽市城鎮(zhèn)居民人均年可支配收入可購買當(dāng)年8.33㎡城區(qū)商品住房，房價收入比遠(yuǎn)低于全國大部分地區(qū)：按三口之家人均35㎡計算，房價收入比僅是4.22；按三口之家人均40㎡計算，房價收入比僅是4.80。3、房地產(chǎn)市場未來價格的判斷⑴成本對未來價格的影響根據(jù)2006—2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得的土地平均價格在570元/㎡左右，按多層平均容積率1.35計算，樓面地價約420元/㎡，加上建筑安裝費(fèi)、小區(qū)建設(shè)費(fèi)、市政配套費(fèi)等平均成本約1500元/㎡（不包括交易稅費(fèi)、銷售費(fèi)用、資金費(fèi)用和其他費(fèi)用），如全部計算，總成本約在1700元/㎡左右（小高層由于樓面地價減少和建安成本增加相抵，約增加200元/㎡左右）。因此根據(jù)成本構(gòu)成和2009年瀏陽市基準(zhǔn)地價的上調(diào)等因素預(yù)測，今后房價在2008年基礎(chǔ)上的下降空間有限，最多在10%左右。⑵供需關(guān)系對價格的影響未來幾年瀏陽市（主要是城區(qū)）房地產(chǎn)供需基本平衡，供略大于求。在這種情況下，如沒有需求的心理預(yù)期作用，房價將趨于平穩(wěn)，并小幅上漲。⑶市場需求的心理預(yù)期從瀏陽房地產(chǎn)市場目前情況來看，住宅投資需求比重相當(dāng)小；目前瀏陽房地產(chǎn)市場價格波動并不大，主要是區(qū)域外部市場價格的波動可能對瀏陽市場需求心理預(yù)期有一定的影響。這種影響主要作用于交易量，而不是價格。由于影響交易量，因此短期內(nèi)可能會打破供需平衡態(tài)勢，使供略大于求，從而使價格微幅下跌。由于瀏陽市場需求心理預(yù)期的影響主要來自外部，因此作用時間不會太長。瀏陽房地產(chǎn)市場未來2—3年價格走勢：2009年瀏陽城區(qū)房地產(chǎn)市場（商品住宅）價格基本在2008年價格的基礎(chǔ)上，有正負(fù)5%—8%的微幅波動；2010年起，價格將會逐漸上漲，并隨時間呈加速度。第四章建議一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向一、主城區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展方向1、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)、主城區(qū)不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)主城區(qū)用地結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀中居住用地和產(chǎn)業(yè)用地已不成比例：2007年主城區(qū)居住用地所占城市建設(shè)用地比例達(dá)到45.84%、人均居住用地達(dá)到、人均居住用地達(dá)到45.84㎡，都大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)。，都大大超過國家標(biāo)準(zhǔn)。本世紀(jì)以來（截至本世紀(jì)以來（截至2007年，下同）年，下同）瀏陽市累計用于城市維護(hù)建設(shè)的資金達(dá)326776萬元，市政建設(shè)累計投資萬元，市政建設(shè)累計投資210205萬元，但如此巨大的投入，都被萬元，但如此巨大的投入，都被人口增長所抵消。截至2007年，主城年，主城區(qū)人均道路面積僅5.55.5㎡㎡，人均綠化面，人均綠化面積僅5.645.64㎡㎡，萬人擁有公交車輛，萬人擁有公交車輛2.76輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，輛（標(biāo)臺），都遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于全國平均水平，同時也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基同時也遠(yuǎn)低于周邊縣市水平，市政基礎(chǔ)設(shè)施已不堪人口增加的重負(fù)。與此同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比同時，產(chǎn)業(yè)用地占城市建設(shè)用地的比例下降，2007年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲年主城區(qū)工業(yè)用地、倉儲用地、公共設(shè)施用地合計僅占城市建用地、公共設(shè)施用地合計僅占城市建設(shè)用地的28.69%28.69%。主城區(qū)就業(yè)崗位已。主城區(qū)就業(yè)崗位已很難適應(yīng)人口的增加。瀏陽主城區(qū)已基本成為一個消費(fèi)城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。城區(qū)，不宜再發(fā)展住宅房地產(chǎn)。2、主城區(qū)可適當(dāng)發(fā)展商業(yè)房地產(chǎn)，為此，為改善產(chǎn)業(yè)用地結(jié)構(gòu)比例，形成對主城區(qū)現(xiàn)有形態(tài)格局的補(bǔ)充，促進(jìn)主城區(qū)經(jīng)濟(jì)社會的發(fā)展，建議：●除已出讓的居住用地外，原則上主城區(qū)不再出讓新的住宅開發(fā)用地?！穹蛛A段出讓行政中心周邊的土地，用于開發(fā)辦公用房。地，用于開發(fā)辦公用房。●出讓在瀏陽河西南和天馬山公園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)園之間的土地，用于開發(fā)現(xiàn)代商業(yè)設(shè)施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商施，使之成為瀏陽主城區(qū)新的、現(xiàn)代商業(yè)區(qū)。3、控制主城區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)節(jié)奏由于未來一年左右的時間內(nèi)，市場由于未來一年左右的時間內(nèi)，市場（包括土地市場）將進(jìn)入觀望階段，交易（包括土地市場）將進(jìn)入觀望階段，交易平淡。因此建議，未來一年左右的時間平淡。因此建議，未來一年左右的時間內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。內(nèi)，暫緩供應(yīng)主城區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)土地。二、建設(shè)和形成新的建成區(qū)無論是當(dāng)前的形勢還是房地產(chǎn)業(yè)的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建的長期發(fā)展，都需要瀏陽建設(shè)新的建成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽新城過渡。成區(qū)，并逐漸向?yàn)g陽新城過渡。1、新建成區(qū)選址瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)瀏陽宜將目前的工業(yè)新城，建設(shè)形成新的建成區(qū)。工業(yè)新城不僅地理位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展位置優(yōu)越，而且已有一定的產(chǎn)業(yè)發(fā)展基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的基礎(chǔ)和市政設(shè)施基礎(chǔ)，形成了一定的城市規(guī)模。在工業(yè)新城建設(shè)形成新建成區(qū)，一是有利于進(jìn)一步擴(kuò)大工業(yè)新城的產(chǎn)業(yè)集聚；二是可平衡瀏陽城市建設(shè)用地的結(jié)構(gòu)；三可為瀏陽房地產(chǎn)發(fā)展提供新的更大的發(fā)展空間。2、新的建成區(qū)發(fā)展方向加快新建成區(qū)城市發(fā)展規(guī)劃和土地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)地利用規(guī)劃的制定，在規(guī)劃指導(dǎo)下進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。在繼續(xù)引進(jìn)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的同時，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施的同時，根據(jù)規(guī)劃布局，進(jìn)行公建設(shè)施和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新建和住宅、商業(yè)房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)，使新建成區(qū)形成以產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶動人口集聚的發(fā)展模式。3、公建設(shè)施和房地產(chǎn)聯(lián)動開任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)任何新區(qū)的形成，除市政基礎(chǔ)設(shè)施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目施外，重要的是公建設(shè)施的配套。目前瀏陽地方財政很難承擔(dān)新建成區(qū)全部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)部的公建設(shè)施配套，需要堅(jiān)持公建設(shè)施誰投資誰受益的原則或公建設(shè)施投資補(bǔ)償?shù)脑瓌t和房地產(chǎn)聯(lián)動開發(fā)。4、新建成區(qū)發(fā)展前景由于工業(yè)新城的土地大部分屬2009年公布的基準(zhǔn)地價五級地區(qū)，地年公布的基準(zhǔn)地價五級地區(qū)，地價遠(yuǎn)低于主城區(qū)的地價。而開發(fā)建成后的房價，在未來幾年將逐漸接近主后的房價，在未來幾年將逐漸接近主城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城城區(qū)，其未來發(fā)展?jié)摿⒊^主城區(qū)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以區(qū)。新建成區(qū)的開發(fā)建設(shè)，不僅可以保證近期瀏陽地方財政的收益，同時保證近期瀏陽地方財政的收益，同時使瀏陽經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展有了新的增長點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽城市化加快發(fā)展。點(diǎn)，促進(jìn)瀏陽城市化加快發(fā)展。對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市對房地產(chǎn)而言，新建成區(qū)房地產(chǎn)市場需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相場需求相當(dāng)大，房地產(chǎn)升值的空間也相當(dāng)大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還當(dāng)大，無論是房地產(chǎn)投資開發(fā)的收益，還是房產(chǎn)投資的收益，都將超過主城區(qū)。是房產(chǎn)投資的收益，都將超過主城區(qū)。一、住宅市場目前市場在售房產(chǎn)項(xiàng)目有5個，具體如下：1、匯龍名苑開發(fā)商：瀏陽市冠湘建設(shè)開發(fā)項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路301號總建筑面積：34000㎡主力戶型：130㎡左右的三房兩廳90㎡的兩房兩廳當(dāng)前均價:2200元/㎡主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：整個項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前二期90多套房源還剩10套房源左右，三期還剩3棟多層共70余套房源左右，銷售時間未定。2、紫星花園（三期）開發(fā)商：工業(yè)園園區(qū)房產(chǎn)公司項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園緯一南路占地面積：6530㎡建筑面積：10166㎡主力戶型：90㎡的兩房；130㎡的三房；150㎡的四房；當(dāng)前均價：2100元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：現(xiàn)已接受預(yù)定3、錦繡嘉苑開發(fā)商：湖南中南錦繡置業(yè)項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園健壽大道占地面積：32567.4㎡建筑面積：80080㎡主力戶型：130㎡的三房兩廳，少量的90㎡左右的兩房當(dāng)前均價：2000元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民銷售情況：小區(qū)分兩期開發(fā)，目前一期已基本上售完，二期會在3月份左右會推出，共60套戶型主要以130平米的3房為主。后期可能會考慮做小高層電梯房。4、歐洲城開發(fā)商：瀏陽市清環(huán)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：瀏陽工業(yè)園健壽大道占地面積：9600㎡建筑面積：68123㎡主力戶型：127㎡左右三房，少量90㎡左右的兩房、140㎡的四房、60㎡的一房當(dāng)前均價：2100元/㎡左右主力客群：周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民以及少量從永安、長沙來的投資者銷售情況：項(xiàng)目分三期開發(fā)，目前一二期基本售完，還剩少量的三房房源，三期200多套住房和部分少量商業(yè)將會在2011年2月份左右開始銷售。5、中央財富廣場開發(fā)商：湖南源昌房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目地址：瀏陽市工業(yè)園健壽大道與319國道交匯處占地面積：27000㎡建筑面積：70000㎡左右，其中住宅60000多㎡，商業(yè)8900㎡左右主力戶型：主要以125㎡左右的三房為主，面積區(qū)間在78-183㎡跨度較大主力客群：據(jù)了解，截止到當(dāng)前，來訪的客戶中周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)的客戶站的比重較大，但外來投資的客戶也在慢慢增加銷售情況：未售，具體銷售時間未定。市場小結(jié)1、目前市場上在售的所有項(xiàng)目，無論是產(chǎn)品的風(fēng)格還是戶型的設(shè)計上都比較平庸，產(chǎn)品檔次較為低端。2、市場上產(chǎn)品多以130㎡的三房為主，產(chǎn)品類型同質(zhì)化嚴(yán)重，小面積戶型市場上相對較少。3、小高層電梯房產(chǎn)品慢慢受到關(guān)注，后期多數(shù)項(xiàng)目都將會有小高層電梯房產(chǎn)品面世。4、目前市場上多數(shù)項(xiàng)目的主要客群鎖定為周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)客戶。5、目前市場管理較為混亂，出現(xiàn)樓盤未達(dá)到預(yù)售許可就收取客戶數(shù)額較大的定金的現(xiàn)象。6、隨著園區(qū)的日益快速的發(fā)展，住房的租金必定會水漲船高，這些因素必定會催生大量的投資置業(yè)需求。二、商業(yè)市場1、商街現(xiàn)狀目前園區(qū)內(nèi)及園區(qū)周邊商業(yè)呈3點(diǎn)獨(dú)立分散狀態(tài)分布，商業(yè)規(guī)模普遍較小且商業(yè)業(yè)態(tài)較為混亂。主要分為北盛商圈、園區(qū)商業(yè)、洞陽商街。北盛商業(yè)主要以服裝業(yè)態(tài)為主，規(guī)模相對較大，業(yè)態(tài)也相對較好。園區(qū)商業(yè)主要以社區(qū)服務(wù)性商業(yè)形式為主，商業(yè)層次較為低端。另外位于健壽大道的中央大街業(yè)態(tài)也比較混亂，洞陽商業(yè)相對初級，主要以傳統(tǒng)的零售商業(yè)為主，業(yè)態(tài)雜亂。2、業(yè)態(tài)分析零售業(yè)現(xiàn)狀分析序號名稱經(jīng)營面積產(chǎn)品種類1家潤多500㎡左右日常小商品2萬德隆300㎡左右日常小商品3比鄰購物中心雙層共1000㎡左右日常小商品、服飾4鑫旺步步高250㎡左右日常小商品5家家福400㎡左右日常小商品6比一比超市300㎡左右日常小商品、嬰童用品7全沙超市250㎡左右日常小商品、藥品此表為園區(qū)及周邊具規(guī)模的超市，均為小型超市，面積在100-150㎡左右，主要經(jīng)營的日常消費(fèi)用品。目前園區(qū)及周邊在營大小超市總面積約5000㎡左右。目前缺少一站式集購物、餐飲、休閑娛樂與一體的綜合性場所。餐飲業(yè)現(xiàn)狀分析序號名稱經(jīng)營面積1鄉(xiāng)里大碗菜150㎡左右2建國大蝦城150㎡左右3客家土菜館130㎡左右4名廚土菜館120㎡左右5潮汕火鍋城130㎡㎡左右6吃三餐500㎡左右餐飲業(yè)整體發(fā)展檔次較低，大型餐飲店以及知名餐飲店缺乏，餐飲場所主要集中在園區(qū)商貿(mào)街，以小規(guī)模餐館為主，經(jīng)營面積多在150㎡左右。餐飲業(yè)普遍消費(fèi)高但經(jīng)營好。隨著消費(fèi)者對就餐環(huán)境和檔次的要求越來越高，中高端餐飲消費(fèi)場所亟待出現(xiàn)。酒店業(yè)現(xiàn)狀分析通過對整個區(qū)域的調(diào)查了解，區(qū)域的酒店市場存在廣闊的發(fā)展空間。目前區(qū)域內(nèi)檔次最好的是綠之韻國際酒店，涉外3星級酒店，也是園區(qū)目前唯一的3星級酒店。隨著周邊居民的生活條件越來越好，稍大宴請都會選擇在此，如婚宴、壽宴以及親朋好友聚餐等，而目前酒店的接待能力有限，導(dǎo)致客戶流失。未來隨著園區(qū)日益快速的發(fā)展，投資環(huán)境的日益改善，商務(wù)投資考察活動也會越來越頻繁，而目前商務(wù)酒店匱乏，將無法滿足正常的接待需求，商務(wù)型酒店市場廣闊。休閑娛樂業(yè)現(xiàn)狀分析目前園區(qū)內(nèi)娛樂休閑業(yè)態(tài)主要為小型網(wǎng)吧、KTV、電玩、臺球室。消費(fèi)場所消費(fèi)環(huán)境差，檔次低，但消費(fèi)市場相當(dāng)火爆。據(jù)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，每天晚上8點(diǎn)鐘左右各類娛樂場所爆滿，特別是網(wǎng)吧，而網(wǎng)吧的收費(fèi)不低（3元/小時），環(huán)境較差，消費(fèi)市場依舊火爆，反映出園區(qū)娛樂項(xiàng)目的旺盛需求。三、分析小結(jié)1、零售業(yè)零售業(yè)發(fā)展層次較低，傳統(tǒng)的超市+臨街店鋪模式，缺乏集中式商業(yè)，市場機(jī)會較大。2、酒店業(yè)園區(qū)及區(qū)域酒店市場發(fā)展空間非常大。中高檔（3星-4星）商務(wù)性酒店十分稀少，面對日益增加的商務(wù)性消費(fèi)需求，酒店業(yè)將面臨廣闊的市場空間。3、休閑娛樂業(yè)園區(qū)及區(qū)域周邊娛樂業(yè)市場的業(yè)態(tài)較為單一，以KTV、網(wǎng)吧為主，且檔次較低，市場缺少品類齊全，消費(fèi)環(huán)境較好的娛樂項(xiàng)目，市場面臨迫切升級和完善的需要。4、餐飲業(yè)園區(qū)及區(qū)域周邊餐飲普遍規(guī)模較小，基本以傳發(fā)展空間較大。：2.一、項(xiàng)目定位通過前期對地塊的優(yōu)劣分析并結(jié)合對當(dāng)?shù)厥袌黾跋M(fèi)群體的研究我們建議項(xiàng)目的發(fā)展方向?yàn)椋?、項(xiàng)目市場定位：集居住、酒店、商業(yè)于一體的城市綜合體項(xiàng)目。2、商業(yè)功能定位：以園區(qū)為中心，三公里輻射半徑的區(qū)域商業(yè)中心。集餐飲美食、購物中心、休閑娛樂于一體。二、商業(yè)業(yè)態(tài)組合主力店：超市或小商品商場，滿足園區(qū)的集中式購物場所，面積在6000㎡左右；次主力店：以餐飲、茶樓、咖啡館作為次主力店選取方向，提升整個區(qū)域消費(fèi)檔次，面積在3000㎡左右。休閑娛樂：以網(wǎng)吧、KTV、臺球會所、電玩城、茶樓、美容美發(fā)為主要選取方向：網(wǎng)吧：1000㎡；KTV：1500㎡；電玩：500㎡；茶樓：500㎡；美容美發(fā)：200-300㎡。三、產(chǎn)品建議根據(jù)當(dāng)前市場水平進(jìn)行估算物業(yè)類型建筑面積㎡商業(yè)部分次主力店1200臨街商鋪14400內(nèi)街商鋪14400大型賣場16000住宅部分公寓10000住宅233108總計289108四、價格定位商業(yè)次主力店：整體按4000元/平米預(yù)估；臨街商鋪：共2層，平均按9000元/平米預(yù)估；內(nèi)街商鋪：共2層，平均按7000元/平米預(yù)估。住宅公寓：按3000元/平米預(yù)估；住宅：按2900元/平米預(yù)估。五、開發(fā)計劃項(xiàng)目于2010年11月通過競拍取得土地使用權(quán)，擬計劃在2011年5月投資建設(shè)；項(xiàng)目總建筑面積約28.9萬平米，計劃4年開發(fā)周期，分三期開發(fā)；2011年開發(fā)一期5.6萬平米，2012年開發(fā)二期14.1萬平米，2013年開發(fā)9.2萬平米。六、銷售策略1、時間安排項(xiàng)目銷售時間計劃表序號銷售周期銷售面積備注12012年上半年銷售：30000租賃：16000商業(yè)22012年下半年10000公寓32013年上半年69932住宅42013年下半年69932住宅52014年上半年69932住宅62014年下半年23312住宅合計3年289108項(xiàng)目計劃在2012年元月1日實(shí)現(xiàn)開盤預(yù)售，在傳統(tǒng)營銷旺季進(jìn)行推售，確保銷售業(yè)績，具體安排如下。2012年：銷售商業(yè)及公寓部分，租賃大賣場16000平米；2013年：銷售住宅部分，銷售比例為60%；2014年：銷售住宅部分，銷售比例為40%。2、推售策略因項(xiàng)目體量較大，且產(chǎn)品線較為豐富，屬于城市綜合體項(xiàng)目。建議整體采用：“先商業(yè)后住宅，先招商后銷售”的推售策略，先招主力店、次主力店，后招散戶，確保項(xiàng)目商業(yè)的業(yè)態(tài)符合定位思路，后期再考慮分批銷售。策略易于對項(xiàng)目整體價格的拉升，在保證項(xiàng)目商業(yè)業(yè)態(tài)定位和商業(yè)存活性的同時實(shí)現(xiàn)良好的銷售業(yè)績，滿足整體溢價空間。3、價格策略A、招商工作因商業(yè)對于項(xiàng)目重要性，應(yīng)采取“引得進(jìn)、開得滿、做得旺”的宗旨來指導(dǎo)招商工作的開展。在經(jīng)營門檻上應(yīng)放寬政策，確保商家引得進(jìn)；在經(jīng)營管理上應(yīng)統(tǒng)一組織，確保商街開得滿；在品牌審核上應(yīng)從嚴(yán)把關(guān)，確保商街做得旺。B、銷售工作采用高開高走的價格策略，首批推出位置好的臨街商鋪，少量多批推售，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目面市即熱、銷售火爆的市場印象，在獲取良好的市場口碑和追捧后逐步推售內(nèi)街、公寓和住宅單位，實(shí)現(xiàn)溢價，拉升項(xiàng)目整體均價。4、推廣及優(yōu)惠策略項(xiàng)目產(chǎn)品豐富，招商任務(wù)重要，在推廣方式注重“廣度傳播、精確打擊”，采用報紙、網(wǎng)絡(luò)、活動和戶外相結(jié)合的形式，同時考慮輻射長沙地區(qū)；對主力店及次主力店的招商，采取“先溝通、后設(shè)計”的工作思路，為主力商家量身定做產(chǎn)品。對于招商工作采取“登門拜訪、緊密溝通、持續(xù)跟進(jìn)”來配合宣傳推廣。根據(jù)項(xiàng)目的銷售時間節(jié)點(diǎn)，在適當(dāng)?shù)臅r機(jī)推出相應(yīng)的優(yōu)惠措施，如招商方面“簽約免租金、租賃送物管”等和銷售方面“買房送裝修、團(tuán)購優(yōu)惠”這類不影響項(xiàng)目形象，并能夠促進(jìn)實(shí)際成交的優(yōu)惠活動。七、項(xiàng)目租售收入?yún)R總表項(xiàng)目租售收入預(yù)估表單位：萬元物業(yè)類型建筑面積租售均價2012年2013年2014年合計㎡元/㎡上半年下半年上半年下半年上半年下半年商業(yè)部分次主力店12004000480480臨街商鋪1440090001296012960內(nèi)街商鋪1440070001008010080大型賣場160001016161648住宅部分公寓10000300030003000住宅2331082900202802028020280676167601總計289108235363000202962028020296676194169說明：地下部分（4000平米）作為商業(yè)停車配套，未計入租售收入及建筑面積；大型賣場按3000元/平米售價估算，則市值約為：4800萬元，因開發(fā)方持有物業(yè)，未計入銷售收入，只進(jìn)行租賃。租賃標(biāo)準(zhǔn)按當(dāng)?shù)仄骄?0元/平米的50%計算，租金按年支付，3年租期，共計48萬租賃收益；銷售計劃：2012年銷售商業(yè)部分（30000平米）及公寓部分（10000平米），住宅銷售進(jìn)度按3-3-3-1的比例預(yù)估，每半年為一周期，則2013年銷售住宅的60%，2014年銷售住宅的40%。按全部銷售（租賃）預(yù)估，本項(xiàng)目整體銷售均價為3446.29元/平米（不含租賃單價），總體可實(shí)現(xiàn)94121萬元的銷售收入，大賣場可實(shí)現(xiàn)可實(shí)現(xiàn)48萬的租賃收入，合計總體租售收益為94169萬元。另外，開發(fā)方持有大賣場物業(yè)面積16000平米，市值約合4800萬元。第三部分投資預(yù)算融資方案一、成本測算本項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)總投資額合計為56806萬元，其中各項(xiàng)成本費(fèi)用的估算額詳見下表。序號項(xiàng)目名稱內(nèi)容單價面積總價(元/㎡)(㎡)(萬元）一樓面地價含土地出讓金、拆遷費(fèi)28910810000二前期費(fèi)用含勘察、圖紙、施工水電等502891081446三建安框架結(jié)構(gòu)（含地下）115028910833247四報建及其他——502891081446五配套建設(shè)費(fèi)基礎(chǔ)及景觀配套1502891084337六管理費(fèi)用（二+三+四+五）*3%2891081214七不可預(yù)見費(fèi)（二+三+四+五+六）*2.5%2891081042八營銷費(fèi)用銷售額的3%2891082825九財務(wù)費(fèi)用按6%年利率2891081350十合計(一)~(九)289108=SUM(ABOVE)56907二，分項(xiàng)估算依據(jù)1土地費(fèi)用根據(jù)發(fā)展商提供的數(shù)據(jù)，項(xiàng)目土地取得費(fèi)用約為1個億，折合樓面地價為345.89元/平米。2前期費(fèi)用包括項(xiàng)目勘察費(fèi)用、施工水電、圖紙?jiān)O(shè)計及土地平整費(fèi)用，項(xiàng)目前期費(fèi)用按50元/㎡計。共計：50×289108=1446萬元3建筑安裝工程費(fèi)根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，綜合型物業(yè)土建安裝工程費(fèi)用按1150元/㎡計（含地下部分）。共計：1150×289108=33247萬元4報批報建根據(jù)類似工程建設(shè)經(jīng)驗(yàn)估算確定，報批報建費(fèi)用按50元/㎡計。共計：50×289108=1446萬元5配套建設(shè)費(fèi)項(xiàng)目的基礎(chǔ)配套及景觀工程費(fèi)用，含道路建設(shè)、水電配套、照明配套、景觀等，按150元/㎡計。共計：150×289108=4337萬元6管理費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理部門，為組織和管理本項(xiàng)目的開發(fā)經(jīng)營活動而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用。參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，并結(jié)合本項(xiàng)目特點(diǎn)，管理費(fèi)用按前述2-5項(xiàng)之和的3%取值。共計：40476×0.03=1214萬元7不可預(yù)見費(fèi)用項(xiàng)目具有一定的可變影響因素，同時參照房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的平均水平，項(xiàng)目的不可預(yù)見費(fèi)按前述2-6項(xiàng)之和的2.5%取值。共計：41690×0.025=1042萬元8營銷費(fèi)用即用于本項(xiàng)目銷售的廣告宣傳費(fèi)、市場推廣費(fèi)和銷售代理費(fèi)等。參照房地產(chǎn)項(xiàng)目銷售的平均水平和經(jīng)驗(yàn)值，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)，銷售費(fèi)用按銷售收入的3%取值。（銷售收入總額：94169萬元）。9財務(wù)費(fèi)用即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為籌集資金而發(fā)生的各項(xiàng)費(fèi)用，在這里是指長期借款利息。擬定本項(xiàng)目銀行貸款15000萬元，按年利息率6%計算，貸款期1.5年。項(xiàng)目財務(wù)費(fèi)用合計：萬元。三， 資金籌措及計劃該項(xiàng)目項(xiàng)目總投資額約為56907萬元，由瀏陽市東玉房地產(chǎn)開發(fā)投入自有資金20000萬元（含土地成本），計劃通過商品房預(yù)售解決21907萬元，銀行融資解決15000萬元。 第五章，項(xiàng)目效益分析 一，效益分析從前面的投資分析可知，本項(xiàng)目可獲得投資利潤37262萬元，投資收益率為40.75%，需繳納經(jīng)營稅金及附加4756萬元和所得稅9316萬元，扣除稅費(fèi)后凈利潤為23190萬元，按4年投資周期計算，則年投資回報率為10.18%。項(xiàng)目的投資建設(shè)，納稅達(dá)14072萬元，對區(qū)域?qū)a(chǎn)生良好的社會效益，同時合理的利潤收益也為開發(fā)公司創(chuàng)造了良好的經(jīng)濟(jì)效益，從分析來看，項(xiàng)目的社會效益和經(jīng)濟(jì)效益雙好。二、稅務(wù)分析按國家法定稅率考慮：營業(yè)稅及附加：銷售收入的5.05%；所得稅：稅前利潤的25%。經(jīng)濟(jì)指標(biāo)金額（萬元）備注租售收入94169全部租售（未含持有物業(yè)）總投資56907含土地成本稅前利潤37262營業(yè)稅：4756萬元所得稅：9316萬元稅后利潤23190扣除營業(yè)稅、所得稅總投資回報率（稅后）40.75%說明：營業(yè)稅：94169×0.0505=4756萬元；所得稅：37262×0.25=9316萬元；項(xiàng)目稅后凈利潤為23190萬元，不含持有大賣場物業(yè)市值（4800萬）。三．敏感性分析參照以下內(nèi)容及表格，可根據(jù)實(shí)際情況增減變動比率。1、單位成本（含土地成本）對本項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)估算成本估算成本估算成本估算成本估算成本100%90%95%105%110%單位成本租售收入9416994169941699416994169總投資5690750624534375906261874稅前利潤3726243545407323510732295營業(yè)稅47564756475647564756所得稅9316108861018387778074稅后利潤2319027903257932157519466總投資回報率40.75%55.12%48.27%36.53%31.46%2、商品房售價變動對項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)收益的影響經(jīng)濟(jì)指標(biāo)預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價預(yù)計售價100%90%95%105%110%銷售均價租售收入（含租賃收益）94169847098941598827103533總投資5690756907569075690756907稅前利潤3726227802325084192046626營業(yè)稅47564278451549915228所得稅9316695181271048011657稅后利潤2319016574198662644929741總投資回報率40.75%29.12%34.91%46.48%52.26%3、項(xiàng)目盈虧平衡點(diǎn)分析項(xiàng)目保本銷售均價：2081.92元/平方米；項(xiàng)目保本銷售率：60.43%。項(xiàng)目資金預(yù)測項(xiàng)目現(xiàn)金流量表2010年2011上半年2011下半年2012上半年2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年合計開發(fā)面積460001000069932699326993223312289108銷售面積460001000069932699326993223312289108現(xiàn)金流入1500018832710416840202802029610817109169銷售金額235203000202802028020280676194121回款金額1881671041682420280202801081794121租賃收益16161648貸款1500015000現(xiàn)金流出5000117991703135061113914574768442371633885981付地價款5000500010000前期費(fèi)用230503503503501171447報批報建230503503503501171447建安工程費(fèi)52901150804280428042268133247配套費(fèi)6901501049104910493504337管理費(fèi)用19342294294294981214不可預(yù)見費(fèi)16636252252252841042營銷費(fèi)用706906086086082032824稅金2238487340434043404113514072償還貸款利息2252252252252252251500016350凈現(xiàn)金流量-5000-1799-35021824-22115512651287102318923189項(xiàng)目組織管理第五部分財務(wù)評價在項(xiàng)目的開發(fā)方案確定以后，必須對不同的方案進(jìn)行財務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評價，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選推薦出優(yōu)秀的建設(shè)方案。本部分的評價結(jié)論是投資決策的重要依據(jù)。財務(wù)評價是根據(jù)國家現(xiàn)行財務(wù)和稅收制度以及現(xiàn)行價格，分析測算擬建項(xiàng)目未來的效益費(fèi)用?？疾祉?xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力等財務(wù)狀況，從企業(yè)角度分析項(xiàng)目的盈利能力。項(xiàng)目投資方案評價的指標(biāo)一般分為兩類：一類是考慮貼現(xiàn)因素的動態(tài)指標(biāo)，即考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，包括凈現(xiàn)值、獲利指數(shù)、動態(tài)回收期、內(nèi)含報酬事等指標(biāo)。另一類是非貼現(xiàn)的靜態(tài)指標(biāo)，即設(shè)有考慮貨幣時間價值因素的指標(biāo)，如靜態(tài)回收期、投資利潤率等。在房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的評價中一般以動態(tài)指標(biāo)為主，以靜態(tài)指標(biāo)為輔。主要財務(wù)評價報表有：財務(wù)現(xiàn)金流量表、利潤表、財務(wù)平衡表。4.財務(wù)基準(zhǔn)收益率（ic）設(shè)定5.2財務(wù)評價（方案1）財務(wù)效益分析表，主要有：貸款償還期計算表、財務(wù)平衡表、財務(wù)現(xiàn)金流量表等；經(jīng)營、財務(wù)成本計算。①營業(yè)收入估算營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)收入（萬元）計算依據(jù)住宅樓銷售1794內(nèi)部出售2330元/㎡，公開銷售3300元/㎡寫字間出租486/a90%出租率；50元/㎡酒店客房營業(yè)收入972/a按50%的住房率，平均按2床標(biāo)準(zhǔn)間200元/㎡×天配套功能營業(yè)收入335/a200元/㎡×月，不含會議室停車場出租36/a300元/㎡×月×個合計1829/a未計住宅樓銷售收入1794萬元②成本費(fèi)用估算___________項(xiàng)目測算例表（萬元）項(xiàng)目名稱標(biāo)準(zhǔn)說明1、土地費(fèi)用土地為___萬/畝2、前期費(fèi)用設(shè)計規(guī)劃監(jiān)理費(fèi)3、行政性收費(fèi)4、建安工程費(fèi)5、景觀及配套費(fèi)用6、銷售成本按銷售收入3%控制7、財務(wù)費(fèi)用貸款按總投入50%利率為8%8、管理費(fèi)按總投入的3%計合計③營業(yè)利潤（未計建設(shè)成本）營業(yè)項(xiàng)目營業(yè)利潤（萬元）計算依據(jù)及說明住宅樓銷售1794一次性收入寫字間出租486/a90%出租率；物業(yè)管理費(fèi)用由住戶承擔(dān)，保平經(jīng)營；酒店客房營業(yè)收入486/a按50%的利潤率計算配套功能營業(yè)收入168/a按50%的利潤率計算，不含會議室停車場出租36/a100%出租率合計1129/a未計住宅樓銷售利潤1794萬元④項(xiàng)目開發(fā)各期的利潤體現(xiàn)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)2001年﹒﹒﹒20××年合計上半年下半年上半年下半年上半年下半年結(jié)算面積（m2）單位利潤(元/m2)利潤(萬元)①投資收益率(R)投資回報率計算按50年經(jīng)營周期（不變價）計算，<1192×（50-12.5）+1794>÷15487=300%每年為300%÷50=6%②投資回收期(Pt)項(xiàng)目總投資的回收期為（15487-1794）÷（1193-250）=14.5年。（假定貸款本金14.5年后歸還，經(jīng)營期每