年中國商業(yè)地產市場分析預測報告

10/102006年中國商業(yè)地產市場分析預測報告自2000年起，商業(yè)地產首先在北京、上海、廣州等幾個經濟高度發(fā)達的地區(qū)興起，并快速蔓延到全國。依照國家統(tǒng)計局統(tǒng)計數(shù)據顯示，2001年以后，我國商業(yè)地產投資年均增長率達到33%，超出住宅投資增長率6個百分點。事實上從2000年開始，我國商業(yè)地產投資的增長速度就遠遠超過了國民經濟的增長速度，且商業(yè)地產投資占當年房地產投資的比重呈逐年上升的態(tài)勢。2004年全國商業(yè)地產投資總額達到1723億元，比2003年增長32.35%，新竣工商業(yè)營業(yè)用房面積增幅16.16%，分不高出整個房地產開發(fā)投資和竣工面積增幅2.76個百分點和5.73個百分點。進入2005年，我國商業(yè)地產呈現(xiàn)出更快的進展勢頭，僅2005年1月至5月份全國商業(yè)地產項目開工面積達1.34億平方米，投資同比增長38.7%。

一、我國商業(yè)地產快速進展的緣故

我國商業(yè)地產快速增長要緊源于以下幾方面緣故：

1.宏觀經濟的進展和人們生活水平的提高，導致消費者對零售業(yè)需求的增加，從而營造了對商業(yè)地產的市場需求。圖1顯示我國居民人均可支配收入、社會消費品零售總額與商業(yè)地產投資額呈現(xiàn)正相關關系。近年來，我國城鎮(zhèn)居民人均可支配收入逐年以較快的速度增長，因此居民的消費水平逐年提高，表現(xiàn)為社會零售總額的逐年增長，從而帶動了商業(yè)的進展，這就必定拉動對經營場所的市場需求，結果表現(xiàn)為商業(yè)地產投資額的快速增長。從恩格爾系數(shù)看，自2000年起，我國城鎮(zhèn)恩格爾系數(shù)開始降至39.4%，2003年降至37.1%，因此催生了大型購物中心等大型商業(yè)機構的進展，進而誘發(fā)了商業(yè)地產投資的加速增長。

2.各都市政府部門充分認識到大力進展第三產業(yè)和現(xiàn)代服務業(yè)的重要性，不斷鼓舞推進都市商業(yè)的規(guī)模化進展。加之新一輪都市建設和改造高潮的興起，都為都市大型商業(yè)項目的進展制造了機遇，從而拉動了都市商業(yè)地產的進展。

3.商業(yè)地產開發(fā)的高收益性。長期性和穩(wěn)定性迎合了地產開發(fā)商的需求。與其他房地產產品不同，商業(yè)地產可不能因房齡增長而降低其投資價值，恰恰相反，好的商業(yè)地產因其稀有性，會隨著商圈的進展成熟而不斷升值。此外，承租戶對商業(yè)地產的裝修投資、贏利預期以及長期規(guī)劃，決定了商業(yè)地產租約的長期性和穩(wěn)定性，這都使得商業(yè)地產受到開發(fā)商的青睞。

4.休閑經濟的產生促進了商業(yè)地產的繁榮。1995年以后，我國居民全年平均休假時刻增至121天：每年按52周計算，假定每周都實現(xiàn)雙休日，則共休息104天，再加上“五一”、“十一”、元旦、春節(jié)，共有10天。從勞動制度看，休假天數(shù)已占全年時刻的三分之一。休假時刻的增加，為居民從事休閑活動制造了條件，促進了都市休閑產業(yè)的進展。僅以日常生活為例，品茗、健身等在幾年前還少見的活動已成為人們都市生活中不可或缺的一部分。而居民休閑活動的增多引發(fā)了對提供休閑場所的需求，為商業(yè)地產制造了新的市場空間。

二、我國商業(yè)地產進展中存在的問題

1.商業(yè)地產項目開發(fā)盲目無序。一些商業(yè)地產開發(fā)商出于自身利益的需要，追求新的投資盈利模式，引發(fā)了大型商業(yè)網點建設熱潮，結果絕大多數(shù)項目論證都不充分，建設開發(fā)盲目無序。專門多商業(yè)地產項目采取了“先開發(fā)后招商”的方式，最終造成項目的損失巨大，還經常引發(fā)開發(fā)商、經營商、物業(yè)治理商三方的矛盾，成為新一輪投訴熱點，有的還導致了就業(yè)、擾民、阻礙交通、破壞環(huán)境等一系列問題。此外，項目開發(fā)的盲目無序依舊近年來我國商業(yè)地產空置率急升的一個重要緣故。

2.模塊化開發(fā)阻礙整體運作?，F(xiàn)代商業(yè)地產是與各種零售業(yè)形態(tài)充分結合的高專業(yè)化產業(yè)，因此應該是多功能相協(xié)調的。以大連都市廣場為例，它綜合了商業(yè)地產的購物、休閑、運動、餐飲、商住、辦公、酒店、豪宅等九大功能，實現(xiàn)了多功能之間的優(yōu)勢互補。豪華公寓、酒店式公寓、商務公寓、五星級酒店匯聚的白領群體和上流階層形成龐大的消費市場，為商業(yè)部分帶來巨大商機，商務公寓內公司之間的商務往來又為酒店帶來強大的銷售能力和客房超低空置率，這種強勢聯(lián)盟塑造了大連都市廣場的整體優(yōu)勢。然而，目前國內絕大多數(shù)商業(yè)地產項目采納了所謂“模塊化”的運作模式，即簡單地把整個項目分割成若干模塊再進行疊加，放棄了統(tǒng)一規(guī)劃和專業(yè)化的開發(fā)操作程序，結果導致模塊之間、商業(yè)項目與零售業(yè)態(tài)接口出現(xiàn)偏差，削弱了整個商業(yè)項目規(guī)劃的合理性，嚴峻制約了商業(yè)地產的正常進展。比較普遍的情況是，在同一區(qū)域內的幾個項目相隔距離較遠，無法形成整體規(guī)模，反倒削弱了項目的總體競爭優(yōu)勢。

3.開發(fā)商忽視商業(yè)地產項目的后續(xù)經營或后續(xù)經營治理失控。專門多地產開發(fā)商都抱著“賣完就走”的經營思路，只注重前期開發(fā)并盡量縮短開發(fā)周期，項目建成后能租則租、能賣則賣，全然不考慮能否經營、是否適合經營等問題，結果導致了專門多開發(fā)商功成身退，投資人和經營者則被深度套牢的情況，甚至有的開發(fā)商自己都無法全身而退。有的開發(fā)商盡管考慮了后續(xù)經營問題，然而將項目部分或全部出租給投資者后，往往缺乏對項目的整體操縱能力，專門難把握以后入駐經營商戶的檔次和品位以及對整個商業(yè)項目的阻礙。

4.商鋪運營模式的缺陷。2002年至2003年期間推向市場的商業(yè)地產項目，多數(shù)采納“產權式商鋪全零售”模式或“主力店租賃+商鋪全零售”模式。在一些已開業(yè)的項目中暴露了許多問題，比如各租戶都重視自家營業(yè)面積內的形象，而忽視了公共空間的重要性；項目整體推廣后勁不足；業(yè)態(tài)調整與品類調整引發(fā)糾紛等，結果專門多項目由于這類短期操作模式而停止營業(yè)。另外，有的開發(fā)商承諾將售出的商鋪從投資者手中回租，整體交由有實力的商業(yè)經營主體進行運作，并給予投資者一定的回報，即返租?？陀^地講，返租在收益性物業(yè)銷售中確實能起一定作用。但我國內地商業(yè)地產市場進展還專門不成熟，這種策略不能兌現(xiàn)的情況時有發(fā)生，結果使個人投資者蒙受巨大損失，同時對開發(fā)商的損害也相當大，并引發(fā)一些法律糾紛。

5.商業(yè)地產融資渠道單一。我國商業(yè)地產融資渠道比較單一，要緊確實是依靠銀行貸款。日前全國商業(yè)地產對銀行信貸依靠水平在70%-80%左右，商業(yè)地產自籌資金比例專門低，只占到位資金33.5%。而大型都市開發(fā)商對銀行信貸的依靠程度差不多超過了90%，大大超過50%的風險貼現(xiàn)。在銀行對商業(yè)地產項目的貸款越來越慎重，限制越來越多的情況下，融資渠道相對單一的眾多商業(yè)地產開發(fā)商將面臨資金鏈斷裂的危險。

三、我國商業(yè)地產健康進展的對策建議

1.依照都市特點，因地制宜地進展商業(yè)地產項目。商業(yè)地產項目，尤其是大型商業(yè)地產項目與都市經濟進展水平之間存在正相關的互動關系。都市治理部門和商業(yè)治理部門必須嚴把大型商業(yè)地產項目的審批關，保證各類大型商業(yè)項目在數(shù)量和結構上的協(xié)調，幸免造成重復建設、惡性競爭的問題。而且不同都市商業(yè)地產項目建設應該結合當?shù)氐娘L俗適應、文化環(huán)境、產業(yè)優(yōu)勢和歷史傳統(tǒng)，使商業(yè)地產的進展與都市建設、都市經濟的可持續(xù)進展相協(xié)調。

2.建立科學的商業(yè)網點規(guī)劃。今后政府部門應努力推動產學研的有機結合，充分利用當?shù)馗叩仍盒?、科研機構的研究實力，建立起商業(yè)飽和度指數(shù)的評價體系，并認真做好都市商業(yè)飽和指數(shù)的測評工作，使商業(yè)網點規(guī)劃的制定更加科學合理，如此才能真正有效遏止商業(yè)地產的盲目開發(fā)。

3.科學設定商業(yè)地產開發(fā)程序。目前，內地地產商的開發(fā)程序一般是：買地??設計(按地產商的主觀要求)??建設(按地產商的要求)??分割出售或出租(中小投資者購買)??回籠資金??開發(fā)新項目(用回籠的資金)。事實上正確的開發(fā)程序應該是：招商(與零售商等商家簽好合同后)??設計(按零售商等商家的要求)??建設(按零售商等商家的要求)??分割出售或出租(中小投資者投資購買)??物業(yè)治理(開發(fā)商或第三方)??長線經營??開發(fā)新項目。我們認為，在科學的商業(yè)地產開發(fā)程序中，招商應先于地產開發(fā)，最起碼招商應與地產開發(fā)同步進行，如此就能夠幸免地產商所建的商業(yè)物業(yè)不能滿足零售商需求而導致招商難、空置率高等一系列問題。

4.科學運用訂單商業(yè)開發(fā)模式。萬達集團首創(chuàng)“訂單商業(yè)地產”模式，運用該模式在全國19個都市開發(fā)了21個購物中心，成為中國最大最成功的購物中心開發(fā)商。訂單商業(yè)模式具有顯著的優(yōu)點，較之傳統(tǒng)的產權式商鋪銷售模式更有利于商業(yè)地產的健康進展。然而由于訂單商業(yè)量身定做的專門性，往往決定了建成的商業(yè)地產只能提供給特定的大型主力店商家使用。如此一來，訂單商業(yè)所潛在的后期風險，完全受制于主力店。一旦主力店經營不當，出現(xiàn)關門停業(yè)情況，所爆發(fā)出來的風險將更大，因為，量身定做的地產專門難再適合其他商家使用，只能長期空置，這給開發(fā)商造成的損失將更為慘重。這就要求訂單商業(yè)的開發(fā)商關于主力店的選擇必須慎重，應選擇國內外聞名的、具有長期合作意向的商業(yè)企業(yè)，盡可能規(guī)避潛在后期風險。

5.拓寬商業(yè)地產的融資渠道。商業(yè)地產開發(fā)商應改變單一依靠銀行信貸融資模式，能夠探究信托、海外基金、將商用物業(yè)實行“證券化”等新型的融資渠道