樓盤企劃提案

45/45頤德花苑企劃提案企劃方針立足于消費者的分布情形與需求層次研究，確立主體目標客戶群體，繼而設(shè)計規(guī)劃形象策略主題，疊現(xiàn)本案產(chǎn)品價值，滿足目標客戶群體獨有的品味與格調(diào)，并進行有的放矢的文案表現(xiàn)與媒體運用。目標市場預估本公司就本案周邊競爭個案的市調(diào)資料進行細致評估與研究，結(jié)合本案固有產(chǎn)品特性，總結(jié)本案目標客源特性如下：客源區(qū)域區(qū)域長寧徐匯靜安其它區(qū)域合計百分比30%20%20%30%100%客戶購屋動機購屋動機第一次購屋二次購屋（換屋）投資合計百分比50%30%20%100%客戶年齡年齡25~3031~3536~4041~4546~5051以上合計百分比5%10%20%35%20%10%100%總價反應預估價不45萬以下46~55萬56~65萬66~75萬75~100萬100萬以上合計百分比5%25%30%20%15%5%100%面積反應預估面積80m2以下80~100m2100~120m2120~150m2150m2以上合計10%25%30%25%10%100%依照目標客戶預估的情況分析，本區(qū)域內(nèi)物業(yè)總價認同度較大的區(qū)間在46萬元~75萬元之間，且客源主體年齡分布在36歲~50歲之間。本案房位總價區(qū)間在60萬元~145萬元（以6200元/平米均價計）處于適銷段總價房位占了62%，而234平方米的大單元房為非適銷總價房位，可能面臨較大市場銷售阻力。為確保適銷總價房位在與周邊樓盤競爭中脫穎而出，推動非適銷總價房位沖破總價阻力線，獲得理想市場去化，強有力的產(chǎn)品形象定位提升、卓有成效的推廣表現(xiàn)，成為本案取得市場先機的重中之重。形象定位建立在產(chǎn)品已有的特性基礎(chǔ)上，針對目標客戶群體的生涯背景及價值取向，進行符合這一群體人士認可的形象定位，并在此基礎(chǔ)上進行內(nèi)涵的挖掘與外延的拓展，制造推廣中的主題核心，是樹立本案市場形象靈魂的重點。產(chǎn)品特性：依照我司已掌握的本案資料，我們得到以下可資利用的信息：基地位置處于延安西路定西路，為西區(qū)進入市區(qū)的主干道之一，從較為寬泛的地理意義上，可定義為市中心區(qū)域樓盤?；亟ㄖ玫貫榘甲中螤睿瑯桥c樓之間的對稱關(guān)系讓我們感受到了古典建筑的風格，與歐洲宮廷式城堡住宅基地布局頗有神似之處，并半圍合成近1000平方米左右可利用的環(huán)境塑造空間。目標客戶特性：依照我司對本案目標客戶群的研究，我們概括目標客戶群具備以下特征：家庭年收入在10萬元以上，為社會中的相對富裕階層。目標客戶群的主體得益于改革開放的國策，因而善于吸納包容一切世界文明進展的優(yōu)秀成果，他們以此立身，并向往享用優(yōu)秀成果在生活各方面的體現(xiàn)，包括在作為其重要生存載體之一的居所環(huán)境中的體現(xiàn)，并以此作為自身價值及社會地位的物化體現(xiàn)。

主體目標客戶定位定位原則為確保頤德名苑完整體量（27000m2）在周邊區(qū)域物業(yè)均價以上完整去化，本案的主體目標客戶定位應滿足以下條件：1、主體目標客戶的受眾面應具備一定的寬度，體現(xiàn)在即時靜態(tài)寬度及動態(tài)可擴張寬度。2、主體目標客戶階層中的個體成員具事業(yè)成功之基礎(chǔ)，并顯示較強的自身進展?jié)摿?。定位我司通過對我國宏觀經(jīng)濟進展走向的研判，認為在上海，同時符合這二個條件的階層是高級的知識智能階層——以后中產(chǎn)階級主體中的箐英人士宏觀背景提示1、科教興國成為我國的國策，預示著知識經(jīng)濟時代的到來成為我國經(jīng)濟進展的重要趨勢；上海作為目前中國經(jīng)濟進展的前沿區(qū)域，已對這種趨勢作出了及時敏感的反應，反映在以高科技含量、知識密集型產(chǎn)業(yè)作為本地經(jīng)濟進展主體產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)布局決策差不多啟動；知識經(jīng)濟時代中的人力資源運作核心即是以后中產(chǎn)階級的主體——知識智能階層；上海市政府已作出構(gòu)筑跨世紀人才高地戰(zhàn)略，以迎接知識經(jīng)濟的到來。2、種種跡象表明：知識智能階層的擴展將成為社會生活中蔚為壯觀的一道風景線；知識智能階層在為知識經(jīng)濟進展貢獻核心力量，制造更高層次的物質(zhì)財寶與精神財寶的同時，也將成為自身價值得以充分發(fā)揮，受益最大的群體；如此一個急速成長，極具消費潛力的群體，無疑是一座極具開發(fā)價值的市場金礦。深層次關(guān)注、研究這一群體利益需求及特征，并以此作為產(chǎn)品定位、形象定位、推廣、銷售方式定位的指導，將是本案與周邊區(qū)域物業(yè)比較中疊現(xiàn)物業(yè)內(nèi)涵優(yōu)勢，實現(xiàn)銷售目標的全然保障。

高級知識智能階層特征行業(yè)特征——高科技產(chǎn)業(yè)：生物醫(yī)藥、通訊設(shè)備、機電一體化，精細化工、計算機、信息電子…——金融產(chǎn)業(yè)：銀行、證券、六大要素交易市場…——貿(mào)易產(chǎn)業(yè)：各類進出口公司…——房地產(chǎn)業(yè)以上行業(yè)中，外資注入所形成的獨資、合資機構(gòu)將占主導地位——社會進展產(chǎn)業(yè)：律師事務所、新聞機構(gòu)、高等教育機構(gòu)、其它文化產(chǎn)業(yè)職業(yè)特征——經(jīng)營治理領(lǐng)域高級職業(yè)經(jīng)理人、高級治理顧問、專業(yè)代理人（商）、高級營銷人員——專業(yè)技術(shù)領(lǐng)域高級工程師、高級建筑師、電腦程式設(shè)計師、高級會計師、高級醫(yī)師、證券高級從業(yè)者、策劃創(chuàng)意人員、高科技應用型產(chǎn)業(yè)研究人員、高級貿(mào)易從業(yè)人員——社會人文領(lǐng)域律師、記者、藝術(shù)家、畫家、音樂家、古玩鑒賞家、教授年齡特征這一階層中的佼佼者主體年齡分布在40歲~50歲之間。經(jīng)濟特征——靜態(tài)（即時）經(jīng)濟特征依照行業(yè)及職業(yè)特征分布，我們推算出本地知識智能階層人士的家庭（以三口之家二人收入為依據(jù)）年均收入水平依其所處的企、事業(yè)單位的效益、職位差異，分為三個經(jīng)濟收入層次：比例家庭年收入水平高位階層15%15萬以上中位階層30%10萬~15萬基礎(chǔ)階層55%7萬~10萬其中高位階層，即為本案的主體目標客戶群。由于該階層人士所處行業(yè)處于本地以后產(chǎn)業(yè)進展的核心地帶，其行業(yè)的快速進展水平引發(fā)這部分人士的收益也將有快速的提高。能夠預期，該階層人士是以后本地收入水平增長較快的一個群體，由此，也提示出該階層人士的消費增長潛力巨大。定位于該階層人士進行有的放矢的企劃、營銷組織，將保障本案價格空間的有效拓展。來源區(qū)域特征以具備長寧、徐匯、靜安三區(qū)工作或生活背景人士為主。如得到產(chǎn)品內(nèi)涵挖掘與推廣立意充分提升的有力配合，充分疊現(xiàn)具人文精神內(nèi)涵，體現(xiàn)尊貴意義的特色個性盤形象，其人群吸納的區(qū)域限制性將被有效打破。生存心態(tài)特征——有毅力與決心，不屈不撓，具較強的彈性耐力與競爭意識。——具開放性心態(tài)，善于包容吸納一切世界文明進展的優(yōu)秀成果，以此作為立身之本。在自身價值得以充分發(fā)揮并得到社會認同的同時，同樣向往體現(xiàn)世界文明進展趨勢的生活方式，并在其物質(zhì)的、精神的、勞務的消費中體現(xiàn)出來?！S著知識經(jīng)濟時代的成熟及在整體國民經(jīng)濟中處于核心地位，階層內(nèi)成員在觀念、利益、地位等方面的認同感加強，具較強的等級歸屬傾向。生活方式特征——消費生活方式：不因生活穩(wěn)定而不求進取，爭取更多的收入，在滿足差不多的物質(zhì)生活資料消費基礎(chǔ)上，尋求更為豐富的精神消費與勞務消費。隨著該階層的成熟與崛起，閑瑕時刻的消費、休閑內(nèi)容會呈現(xiàn)一定的階層特征，以便拔高自己，使自己歸屬于一個特定階層。由于住宅是其生活的重要載體之一，亦是其社交活動發(fā)生的重要場所之一，因而與住宅相配套的符合該階層閑瑕消費特征的設(shè)施安排，將獲得該階層人士的認同，這是我們制訂相應產(chǎn)品策略時應予以高度重視的?！彝ド罘绞剑涸撾A層人士面臨家庭的構(gòu)筑及穩(wěn)定、溫馨的家庭生活維護，成為該階層人士關(guān)注的另一焦點。這部分人既是以后社會進展的中堅力量，亦是其家庭中的頂梁柱。基于家庭觀念的確立與強化，較強的家庭責任感引導其更為關(guān)注家人的生活質(zhì)量與進展前景，包括妻子和父母的居住感受，小孩的生長環(huán)境與成長等。這亦將為我們的產(chǎn)品策略與推廣策略運用起較強的提示作用。值得提出的是，傳統(tǒng)的四世同堂居住模式在本地，特不是該階層人士中所占比例越來越少，三口之家為以后占主導地位的家庭居住模式。以高級知識智能階層的價值取向，作為頤德名苑風格定位的依據(jù)，并結(jié)合綜合優(yōu)勢的提煉升華而形成的形象定位，既能高度激發(fā)這一階層人士的品牌共鳴與忠誠度，亦能引發(fā)非這一階層人士的向往與追求，因為：作為以后中產(chǎn)階級的主體箐英他們的價值取向，將是以后社會的主流取向他們的生活方式，將是以后社會的主流生活方式它是引領(lǐng)潮流的

產(chǎn)品策略產(chǎn)品定位，是基于對目標客戶群體消費特征的研究，以滿足其居住的物質(zhì)需求與深層次的心理需求動身，進行有的放矢的產(chǎn)品含量界定的過程。準確的產(chǎn)品定位，也應是對樓盤整體形象定位的策動與支持。本案以“楓丹白露”所體現(xiàn)的“尊貴與浪漫”的人文精神作為本案形象定位的核心，推動的是建立于而又凌駕于產(chǎn)品載體之上的特權(quán)生活型態(tài)內(nèi)涵，因而產(chǎn)品定位不公要考慮滿足客戶物質(zhì)需求的齊全的功能性產(chǎn)品設(shè)置，更為重要的是考慮這些產(chǎn)品設(shè)置在滿足客戶追求身份、地位等深層次心理需求方面所具的象征性表現(xiàn)意義，遵循以上產(chǎn)品定位原則，結(jié)合目標客戶特征，在貴方已提供的本案物業(yè)標準基礎(chǔ)上，我們提出物業(yè)完善上的幾點建議：高檔酒店式公寓物業(yè)治理模式的貴族化服務概念的引進；利用樓內(nèi)公用空間，包括電梯廳、走道等，引進鮮亮的楓丹白露的獨特風格的裝飾藝術(shù)（以雕刻與油畫結(jié)合，體現(xiàn)法意兩國藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶）進行精雕細琢；細部的產(chǎn)品設(shè)施與配置，如小區(qū)內(nèi)的燈具、座椅、扶梯、垃圾箱、告示欄、指示牌、各戶進戶門……等等細物件風格樣式統(tǒng)一化，并以統(tǒng)一的VI標識系統(tǒng)進行整合強化，形成系統(tǒng)的特權(quán)生活型態(tài)標識；各戶內(nèi)部交房標準坯化，但在窗臺風格樣式等細部勾勒方面，體現(xiàn)風格識統(tǒng)一性；在可能的條件下，對樓體風格進行細部雕琢，并在色彩及用材運用上進行調(diào)整，以敦厚、莊嚴、具價值淵源感的面貌，表現(xiàn)整體建筑風格；中庭綠化引進法國古典園林結(jié)合親水美泉的整體布局；全封閉小區(qū)概念的引入，緊緊收住頤德名苑尊貴之氣，以表現(xiàn)凌駕于本地主流生活型態(tài)之上的小區(qū)格調(diào)與品位；與西側(cè)俱樂部合作，為小區(qū)嫁接進強大會所功能；在條件可能的情況下，在小區(qū)內(nèi)部設(shè)置體現(xiàn)文化藝術(shù)氣息，增添高雅生活情趣的功能設(shè)施，包括文化小書店、情趣咖啡吧、藝術(shù)之角、四季花卉小店等等；應該強調(diào)的是，本案形象定位的靈魂已從物業(yè)表象上的“形似”提升至蘊藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的“神似”，并以此打動目標客戶心理層面的認同，因而產(chǎn)品定位關(guān)于形象定位靈魂的策動與支持，不能只僅僅停留于滿足建筑設(shè)計風格與環(huán)境設(shè)計風格的大模樣“形似”，而應從最細微的產(chǎn)品（軟、硬件）每個細節(jié)的塑造入手，體現(xiàn)“以人為本”的細致風格與態(tài)度。從某種意義上講，關(guān)于我們“有知有金”的目標客戶群體而言，細節(jié)“神似”所帶動的心理震撼力可能絲毫不遜于大模樣“形似”的作用。

戶型解析構(gòu)成戶型解析要素的包括總價適銷朝向（采光）層次（采光）景觀功能合理性針對不同的樓盤定位，不同的目標客戶群體在對總價適銷及功能合理性上的理解存在較大歧議，而在朝向（采光）、層次、景觀上的要求理解角度較為一致?？們r適銷：結(jié)合本案的目標客戶定位及形象定位，我們認為在推廣與銷售支持形象定位全面表現(xiàn)的條件下，本案58萬元~140萬元（以6000元/m2均價）的總價區(qū)間在我們既定的高級知識智能階層中差不多處于總價適銷段。功能合理性：據(jù)我們已掌握資料，本案涉及戶型建筑面積分不有97m2、107m2、127m2、144m2、234m2，針對高級知識智能階層中不同職業(yè)背景、不同家庭結(jié)構(gòu)的人士而言，撤除其它要素可能形成的干擾，均有其適銷細分群體，關(guān)鍵是其在各自事業(yè)領(lǐng)域的成功度及家庭結(jié)構(gòu)所決定的使用功能要求。朝向（采光）我們對本案各戶型的朝向（采光）作了細致分析：A型：廳與主臥房直接南向，付臥1南向深凹槽采光，付臥2北向，廚衛(wèi)全明，與市場同類型三房帶廳優(yōu)勢房型比較，各戶室朝向利用未達最佳，存在缺憾。但由于其位置在本案整體布局中居中，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋阻礙較小，因而在本案中朝向已屬上佳。B1型：廳與主臥直接南向，付臥北向深凹槽采光，廚衛(wèi)全明，與市場同類型二房帶廳優(yōu)勢房型比較，各戶室朝向利用未達最佳，存在缺憾，由于其位置與A型房相比，這是一個劣勢。B2型：內(nèi)部分室功能布局與B1型相同，但由于其位置與B1型房比較偏與二側(cè)，受左右兩側(cè)18層高樓側(cè)向阻擋阻礙更大，具體表現(xiàn)在戶室上、下午采光的不均勻性更甚，與B1型房相比，此類戶型又相對處于劣勢。C型：除臥1南向采光處，廳東（西）向采光，付臥北向采光，全面，由于其位置接近與旁側(cè)18層高樓的連結(jié)處，南面、東（西）側(cè)采光均受專門大阻礙，朝向（采光）劣勢更為明顯。G型：由于在整體布局中處于拐彎連結(jié)處，僅有一臥房東南向淺凹槽采光，廳西南側(cè)采光，其它二臥房北向采光、朝向劣勢最為明顯。D型：整體朝向與G型相似，區(qū)不之處是西南向臥房采光，與G型比較，相對疊出于凹槽之外，而廳是純東側(cè)采光，區(qū)不于G型廳的西帶南向采光，整體朝向（采光）劣勢同樣明顯。I（L）型：三臥正南向采光一臥（東）西向采光，廳（西）東向采光，差不多全明，整體戶型朝向（采光）上佳。但值得引起重視的是，這二個戶型正南向22m~26m處規(guī)劃有23層高層，這一因素將使本戶型的朝向（采光）優(yōu)勢大打折扣。層次：在朝向（采光）方向既定的條件處，層次越高，意味著受周邊樓宇阻擋的阻礙越小，也意味著大視野景觀越好，高層次房們應比低層次房位體現(xiàn)優(yōu)勢。景觀：如前所述，高層次房位可能意味著大視野景觀較好，而低（中）層次房位的景觀要緊依靠于本案中庭環(huán)境的阻礙。即中庭環(huán)境塑造越好，低（中）層次房位的景觀得益率越好。值得注意的是，本案的每種戶型均有面對中庭開窗，因而，中庭環(huán)境設(shè)計的優(yōu)勢可能直接阻礙客戶對各戶型實際使用功能價值的推斷，甚為重要。綜合分析：受基地條件、設(shè)計條件及周邊規(guī)劃阻礙，本案整體戶型在朝向（采光）方面與市場優(yōu)勢房位比較，均存在缺憾，落實到各具體戶型程度不同，必須有一定的彌補對策，我們提出以下幾點建議：戰(zhàn)略上整案形象推廣立足于一種特權(quán)生活型態(tài)推廣，最大程度降低目標客戶群對作為產(chǎn)品載體環(huán)節(jié)之一——房型的關(guān)注，讓客戶認知：您所購買的是完整產(chǎn)品載體整合后所亨用的特權(quán)生活，而非某一產(chǎn)品細節(jié)的具體使用功能。戰(zhàn)術(shù)上2.1、以法國古典園林的細致塑造，建立中庭環(huán)境藝術(shù)靈魂，全面提升各戶型景觀系統(tǒng)，這對低（中）樓層的劣勢彌補尤具意義。2.2、在認真分析各具體戶型優(yōu)劣勢差異的基礎(chǔ)上，運用價格設(shè)計杠桿，保證各戶型均衡去化。2.3、對劣勢明顯房位，可作精巧樣板間，調(diào)動戶型功能優(yōu)勢部分，促動去化。結(jié)合產(chǎn)品的基礎(chǔ)特性及目標客戶群的特征，我們認為可從以下幾條思路作為形象定位形成的考慮動身點：關(guān)于土地相對稀缺的中心區(qū)域而言，開發(fā)商應承擔現(xiàn)代都市締造者的歷史使命，塑造經(jīng)得起時刻考驗，體現(xiàn)典雅、具有人文歷史感風貌的都市住宅景觀。本市中心城區(qū)住宅群落紛起，水泥森林所形成的生態(tài)相對惡化的現(xiàn)狀，開發(fā)商應最大程度在住宅景觀的塑造中予以改善，中心城區(qū)的親水型景觀住宅將疊現(xiàn)獨特優(yōu)勢。由此，我們建議：以“楓丹白露”作為本案形象定位的核心。楓丹白露：法國聞名歷史古跡和巡游勝地，塞納馬恩省市鎮(zhèn)。位于塞納河左岸，離巴黎約60公里。風景優(yōu)美，氣候宜人，特不以其金碧輝煌的宮苑和蒼翠一片的森林馳名?！皸鞯ぐ茁丁币鉃槊廊虼说赜幸谎郯私切∪妹?。約在1137年，路易六世在泉水旁邊，修建了一座宏偉城堡，供打獵休憩之用。從1528年弗朗西斯一世起，亨利二世、亨利四世、路易十四、十五、十六和拿破侖等歷代君王都依照各自的需要和愛好，進行改建、擴建、裝飾和修繕各種宮室，使之日臻富麗豪華?，F(xiàn)存的建筑有十三世紀圣·路易時期的一座封建城堡主塔、6個朝代國王修建的王府、5個不等形的院落、4座代表4個時代特色的花園。建筑時，國內(nèi)外名工巧匠、麋集于此，往往是法國建筑家完成建筑工程之后，意大利藝術(shù)家作內(nèi)部修飾。其中以意大利名畫師弗朗西斯科、普利瑪?shù)傥鲓W為首的藝術(shù)家們形成了有名的楓丹白露畫派，那個畫派實際上是法意兩國藝術(shù)水乳交融的結(jié)晶?！该ㄗh楓丹白露·頤德名苑凱旋人生·頤德名苑榮耀寶典·頤德名苑羅曼蒂克·頤德名苑案名應是產(chǎn)品形象定位的精煉濃縮，本案的形象定位靈魂應超越物業(yè)表象上的形似，提升至蘊藏于物業(yè)表象之后體現(xiàn)“尊貴與浪漫”人性精神的神似，以吻合目標客戶追求身份、地位的追求。我司原提供的“法國楓丹白露宮苑·頤德名苑”更多地從物業(yè)表象上的形似挖掘，易引發(fā)客戶與具體的法國宮苑進行物象比較，既制約了本案形象定位內(nèi)涵的深度，也可能因具體產(chǎn)品的落差帶來推廣中的負面阻礙，剔除“法國”和“宮苑”的約束，我們將“楓丹白露”所具有的象征意義作為一種至高無上的人文精神來加以闡釋，可有效的提升本案形象定位的內(nèi)涵，并虛化具體的形象比較。廣告表現(xiàn)總綱：以法國宮廷式城堡景觀（由建筑圍合形狀，中庭對稱型法式古典園林、親水型美泉布局的合理結(jié)合為其景觀靈魂）所具的尊貴象征意義，引發(fā)目標客戶群對本案深厚的文化底蘊與建筑人文價值的豐富聯(lián)想。疊現(xiàn)開發(fā)商作為現(xiàn)代都市締造者，奉獻具豐富內(nèi)涵的建筑產(chǎn)品的開發(fā)理念；從“人營造建筑、建筑造就人”的理念動身，提示目標客戶群以后在其居住人群的身份與底蘊，激發(fā)客戶潛藏于心的追求地位、等級的心理需求。

價格策略預期價格空間價格走勢運用原則具體價格走勢制定的基礎(chǔ)預期價格空間不同的目標客戶階層定位直接阻礙物業(yè)的最終總價同意水平。頤德名苑定位于富裕的知識智能階層。誠如前述對該階層人士經(jīng)濟特征的描述，其15萬元以上的家庭年收入水平，決定其購置物業(yè)的總體承受區(qū)間應在70萬元以上。應該清醒地認識到，百萬元以上的部份承受力僅指目標客戶群的消費能力而言，即僅存在可消費的前提，要將這一種消費能力在高價位基礎(chǔ)上形成消費沖動力并最終轉(zhuǎn)化為消費行為，關(guān)鍵是本案針對主體目標客戶群的消費心理所塑造的心理附加值能否被客戶最終同意？基于本案針對目標客戶階層塑的體現(xiàn)尊貴人文精神的形象定位超越了本案周邊競爭樓盤的單純產(chǎn)品意義上的形象定位，我們認為，在立品細節(jié)、服務概念、形象推廣整合形成強勢的情況下，本案可超越周邊區(qū)域均價（5300元/m2左右）水平，以客戶認知價值定價法，確立本案在目標客戶中的心理價值認知單價接近6300元/m2左右。并可確保整體均價在6000元/m2左右一線的平穩(wěn)去化。依照本案涉及房型、所處層面、朝向的差異，極端最低、最高價可在5500元/m2~6500元/m2。價格走勢運用原則伴隨整案操作，在產(chǎn)品內(nèi)涵及形象定位的企劃推廣立意提升的過程中，如何在5500元/平方米~6500元/平方米的價格空間中，合理組織與運用市場導向的價格走勢，以把握分時期去化節(jié)奏，促動整案均衡圓滿銷售，將涉及以下幾個原則：以高立意的企劃推廣所能形成的客戶心理價位為要緊參照：——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分時期企劃推廣后客戶對本案的分時期預期心理價位，作為分時期價格設(shè)計的依據(jù)。——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清分時期企劃推廣后本案有效客戶的積存情況。在時期供應量與時期需求量呈良性狀況的態(tài)勢下，制定具體的價格上升方案。把握恰到好處的上升幅度與節(jié)奏，有利于擠迫持幣觀望的有效客戶兌現(xiàn)成交，并展示本案因物業(yè)空間提供的獨特生活享受與精神享受所形成的巨大升值潛力的穩(wěn)定連續(xù)性。——由銷售部門作好客戶信息反饋，理清客戶心目中優(yōu)勢房位與劣勢房位的脈絡(luò)，在價格上升過程中拉開房位價差，確保所有物業(yè)的均衡去化。具體價格走勢制定的基礎(chǔ)由于各時期走勢節(jié)奏的具體制定受制于工程進度，特不是各時期推廣力度及推廣質(zhì)量全方位的牽制，并涉及作為整盤策劃機構(gòu)對即時的客戶各類信息反饋細致而準確的評估與推斷，因而具體方案的制定是一個動態(tài)應變系統(tǒng)應予完成的，是一個不能脫離整盤企劃的有機組成部分。推廣策略由于本案的平均售價比周邊高出500元/平米,對我們的推廣策略來講,就要跳出以往純以樓盤物質(zhì)形態(tài)的優(yōu)勢和價格處理優(yōu)勢推廣各案的常規(guī),而改為在準確定位目標客戶群的前提下,以激發(fā)目標客戶深層次的的心理需求為目的,形成以通過對本案物質(zhì),文化,服務及具體細節(jié)部分的渲染,引起目標客戶的心理共鳴和認同,滿足目標客戶對房產(chǎn)的終極需求餓，最終達成銷售，同時也在該地區(qū)建立本案獨有的品牌。推廣策略的核心：本案推廣策略的核心是：“以服務為主，物業(yè)為輔”樹立區(qū)域第一的高附加值品牌樓盤。建立品牌：品牌的建立并非一朝一夕所能蹴就的，而是需要具備一定條件即首先開發(fā)商要具有建立品牌的深刻概念，其次是物業(yè)要具有可進展的空間或開發(fā)商要有長期持續(xù)開發(fā)的企業(yè)理念，最后也是最重要的確實是品牌的建立需要有一個良好而特有的切入點也確實是所謂的“品牌導入點”關(guān)于本案來講，我們以經(jīng)找到了“品牌導入點”——高附加值給客戶帶來的心理認同感，剩下的確實是如何更好的展開和深入發(fā)揮該導入點。目標客戶導入：從本案目標客戶的分析中能夠看出本案的目標客戶定位是在“高級知識智能階層”關(guān)于該階層，通俗點講可分為兩部分一部分是既有知識又有金鈔票，這部分人占目標客戶的絕大部分，另一部分是有鈔票但缺少知識的沉淀，在主題定位上我們應該全力注重占目標客戶絕大部分既有知識又有金鈔票的人群，以樓盤的文化內(nèi)涵來調(diào)動這類目標客戶的購買欲望，滿足他們深層次的心理需求。關(guān)于那些有鈔票但缺少知識的沉淀的目標客戶來講，他們盡管對文化只有表面的了解或全然不了解但這類人群都有一個統(tǒng)一的心理導向，這確實是對藝術(shù)和文化的附庸，而他們所7附庸的是被社會所認同的文化。只要我們能牢牢把握住前一類的目標客戶，為這