洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀與項(xiàng)目分析

31/31市場(chǎng)定位核心策劃目錄市場(chǎng)定位前言……………………4定位策略……………………………5定位推導(dǎo)……………………………5定位原則……………………………7項(xiàng)目總體……………………8項(xiàng)目概況……………………………9技術(shù)資料…………………………9地塊資源……………………………10周邊配套……………………………17交通條件……………………………19街區(qū)功能…………………………19項(xiàng)目綜合定……………………………37產(chǎn)品定位…………38市場(chǎng)定位前言本報(bào)告志在了解研究洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，預(yù)測(cè)以后進(jìn)展趨勢(shì)，由市場(chǎng)反映的訊息定位本項(xiàng)目。（一）定位策略本次市場(chǎng)調(diào)研深入了解了洛陽(yáng)市場(chǎng)環(huán)境，依照市場(chǎng)制定合適的，差異化優(yōu)化產(chǎn)品，填補(bǔ)市場(chǎng)空白。(二）定位推導(dǎo)思路1、項(xiàng)目的目標(biāo)市場(chǎng)定位了解潛在市場(chǎng)消費(fèi)群的特征、年齡、分布，以之查找消費(fèi)群體的構(gòu)成和可能購(gòu)買(mǎi)本項(xiàng)目的消費(fèi)群體，并通過(guò)對(duì)那個(gè)群體的描述，為項(xiàng)目基礎(chǔ)定位提供依據(jù)。2、建筑產(chǎn)品定位通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所處環(huán)境的宏觀、微觀調(diào)研，了解和論證該項(xiàng)目區(qū)域的人文適應(yīng)、生活方式以及項(xiàng)目地塊的交通、配套等基礎(chǔ)因素，并輔以對(duì)周邊環(huán)境的地產(chǎn)項(xiàng)目實(shí)態(tài)、競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)態(tài)及建筑文化的研究，為本項(xiàng)目產(chǎn)品的建筑定位提供依據(jù)。3、項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)推廣的主題定位

調(diào)查該項(xiàng)目環(huán)境的適應(yīng)文化、心理趨向以及開(kāi)發(fā)商的企業(yè)品牌、品牌（項(xiàng)目的命名）、信息傳播內(nèi)容和手段等并研究其優(yōu)劣勢(shì)，為項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣的包裝、形象、訴求內(nèi)容等以及項(xiàng)目的傳播策略和定位提供依據(jù)。4、項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格定位

通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的商品房進(jìn)展趨勢(shì)，市場(chǎng)現(xiàn)狀的調(diào)查，周邊項(xiàng)目的產(chǎn)品品質(zhì)及價(jià)格，對(duì)消費(fèi)心理，購(gòu)買(mǎi)行為的阻礙程度，為本項(xiàng)目的價(jià)格定位以及營(yíng)銷(xiāo)組合提供依據(jù)。5、項(xiàng)目的市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)策略定位

通過(guò)對(duì)該項(xiàng)目所在社區(qū)的宏觀市場(chǎng)調(diào)研，政策法規(guī)調(diào)研，購(gòu)買(mǎi)行為、購(gòu)買(mǎi)適應(yīng)、消費(fèi)觀念、消費(fèi)意識(shí)、收入及消費(fèi)能力調(diào)研，研究周邊項(xiàng)目和本項(xiàng)目的優(yōu)、劣勢(shì)及周邊項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)策略，為項(xiàng)目營(yíng)銷(xiāo)決策提供依據(jù)。6、推廣通路定位

了解該社區(qū)消費(fèi)群接觸媒體的適應(yīng)、文化層次，了解他們對(duì)媒體——廣告的心理反映。明確廣告定位，查找最佳廣告訴求和信息（軟廣告及硬廣告）傳播方式，進(jìn)行有效的廣告定位及媒體組合。（三）定位差不多原則：1、從消費(fèi)者的心理謀求定位，而不是以開(kāi)發(fā)或銷(xiāo)售者的立場(chǎng)來(lái)確定；2、針對(duì)特定目標(biāo)市場(chǎng)，而非整個(gè)市場(chǎng)；3、充分考慮市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和市場(chǎng)潛力，以及進(jìn)展商資金壓力；4、結(jié)合本項(xiàng)目區(qū)位特點(diǎn)，充分發(fā)揮區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)；5、走自己的路，走不人尚未走或不能走的路，尋求差異化的產(chǎn)品，制造出洛陽(yáng)市的樣板品牌。二、項(xiàng)目總體評(píng)價(jià)（一）項(xiàng)目概況項(xiàng)目位于洛陽(yáng)市澗西區(qū)，中州西路一拖體育館西側(cè)，屬于洛陽(yáng)市老的工業(yè)區(qū)中心。項(xiàng)目周遍以廠礦、廠礦家屬區(qū)為主，商業(yè)配套設(shè)施不齊全以小型生活商業(yè)和機(jī)械配件為主，交通十分便利。但屬于房地產(chǎn)不發(fā)達(dá)區(qū)域。（二）技術(shù)資料項(xiàng)目總占地面積：3200多平方米;總建筑面積：約10000平方米;容積率：約3.1；（三）地塊資源項(xiàng)目地現(xiàn)為一拖物業(yè)公司車(chē)隊(duì)修理站，東臨一拖體育館，南面緊鄰洛陽(yáng)貫穿東西的主干道中州西路果菜批發(fā)市場(chǎng)，西面是一拖家屬區(qū)，北臨大明渠（暗渠，表面今后綠化），項(xiàng)目地自然資源較為貧乏，商業(yè)氛圍幾乎沒(méi)有。目前，它現(xiàn)在展示在人們面前的是較為嘈雜之地。1、周?chē)h(huán)境景觀A、東面，一拖體育館。B、南面，中州西路C、西面，一拖體育館D、北面，大明渠（暗渠）環(huán)境景觀綜述：地塊缺少良好的自然景觀，景觀資源評(píng)判幾乎為零，但體育設(shè)施豐富。2、污染狀況A、工業(yè)污染：該地塊處于洛陽(yáng)工業(yè)區(qū)，周邊廠礦企業(yè)較多，形成一定的工業(yè)性污染。

B、空氣污染：項(xiàng)目所在地周遍以廠礦家屬區(qū)為主，北面的污水渠（大明渠）現(xiàn)已改造成暗渠，規(guī)劃為綠化地，故無(wú)污染項(xiàng)目地空氣質(zhì)量的源頭。C、噪音污染：地塊的東面盡管緊鄰中州西路，但作為都市的主干到道，禁止大型貨車(chē)內(nèi)路，另外也無(wú)其他方面的噪音，相對(duì)較安靜，對(duì)本項(xiàng)目阻礙不大。3、社會(huì)治安狀況由于周遍全部為一拖家屬區(qū)，故社會(huì)治安環(huán)境相對(duì)不太復(fù)雜，環(huán)境較好。4、衛(wèi)生狀況項(xiàng)目地周邊的總體衛(wèi)生狀況較好（四）周邊配套1、項(xiàng)目所在區(qū)域居民家庭數(shù)量及人口總數(shù)據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截止至2002年年末，澗西區(qū)人口約42.8萬(wàn)，人口密度1937人/平方公里，多為幾個(gè)大廠的職工、家屬。2、居民適應(yīng)的日常購(gòu)物場(chǎng)所項(xiàng)目區(qū)域?yàn)槁尻?yáng)市工業(yè)區(qū)，區(qū)域以一拖家屬區(qū)為主，周邊缺少上檔次，有特色的商業(yè)設(shè)施，商業(yè)配套以居民日常生活消費(fèi)設(shè)施為主。與區(qū)位樓價(jià)在全市范圍內(nèi)不高的市場(chǎng)相符。據(jù)了解，區(qū)域內(nèi)最集中的日常商品購(gòu)物場(chǎng)所為“上海市場(chǎng)步行街”提供居家生活配套，距離本項(xiàng)目最近的步行十五分鐘。3、周邊居民文體設(shè)施具有大型的公眾活動(dòng)的文體場(chǎng)所-一拖體育館，市民戶外活動(dòng)的機(jī)會(huì)比較多。4、醫(yī)療衛(wèi)生醫(yī)療較不發(fā)達(dá)，多為廠礦醫(yī)院。5、金融服務(wù)周邊的銀行較少，多為中、小型儲(chǔ)蓄所如工行、建行、中行、農(nóng)行等，金融商業(yè)氣氛不濃。6、學(xué)校本項(xiàng)目由于處于大型廠礦家屬區(qū)，周遍廠礦教育發(fā)達(dá)。（五）交通條件交通暢通，幾條主干道貫穿城區(qū)東西。社區(qū)規(guī)劃較好。項(xiàng)目地周邊的公交線路較多，（六）街區(qū)功能屬于居民集中居住區(qū)，人文、教育環(huán)境較好，商業(yè)氛圍不濃且商業(yè)配套設(shè)施不發(fā)達(dá)。但由于原家屬區(qū)的改造、開(kāi)發(fā)，整個(gè)區(qū)域會(huì)形成一個(gè)較適合居住的區(qū)域?？偨Y(jié)論：項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺(jué)綜上所述,項(xiàng)目所在地，周遍區(qū)域以廠礦家屬區(qū)為主，人文環(huán)境較好，但缺乏現(xiàn)代住宅開(kāi)發(fā)應(yīng)具備的自然景觀要求（如：山、水、樹(shù)等）；在商業(yè)方面，商業(yè)氛圍不行，不太利于寫(xiě)字樓和商鋪、商場(chǎng)的開(kāi)發(fā)。從表面上看，本項(xiàng)目更利于住宅開(kāi)發(fā)，但由于周遍市場(chǎng)房地產(chǎn)價(jià)格偏低，假如低價(jià)銷(xiāo)售，銷(xiāo)售應(yīng)專(zhuān)門(mén)快實(shí)現(xiàn)，但假如住宅定價(jià)過(guò)高，則銷(xiāo)售工作較難開(kāi)展。故從實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目地塊最大價(jià)值的角度動(dòng)身，我公司依照項(xiàng)目的綜合素養(yǎng)及房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀,建議將本項(xiàng)目定義為商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，以便最大化實(shí)現(xiàn)本項(xiàng)目的價(jià)值。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)概況洛陽(yáng)市房地產(chǎn)進(jìn)展描述跨入2005年的洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)，目前整體波動(dòng)不大，但平靜的表面下卻風(fēng)起云涌，2005年的樓市要緊有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、中高檔項(xiàng)目增多，競(jìng)爭(zhēng)進(jìn)入白熱化。2005年洛陽(yáng)樓市中高檔地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)將異常激烈。住宅市場(chǎng)：如建業(yè)森林半島、順弛第一大街、文興陽(yáng)光水岸、帝景桃園，君臨華府廣場(chǎng)，盛世唐莊二、三期，美倫鳳凰城、洛浦御博城，中泰世紀(jì)花城二期，全城都市河畔二期等等中大型多個(gè)物業(yè)，將進(jìn)入強(qiáng)銷(xiāo)期。由于上述項(xiàng)目大都均價(jià)超過(guò)2000元/m2，甚至3000元/平方，而洛陽(yáng)實(shí)際綜合消費(fèi)水平約在1300元/m2左右，全年消化量約在60萬(wàn)m2左右，今年僅上述項(xiàng)目總量已大大超過(guò)總消化量，能夠講今年是關(guān)系到洛陽(yáng)大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司生死存亡的一年，競(jìng)爭(zhēng)將特不激烈。商業(yè)項(xiàng)目：洛陽(yáng)市目前在售、建商業(yè)項(xiàng)目，建筑面積已超過(guò)30萬(wàn)平方米。目前現(xiàn)售項(xiàng)目中，老城區(qū)的亞威金城步行街，建筑面積3萬(wàn)平方米，老集街的居業(yè)家園臨街商鋪1萬(wàn)平方米，西工區(qū)的君臨廣場(chǎng)6萬(wàn)平方米，地下一層、地上四層。澗西區(qū)潤(rùn)峰廣場(chǎng)7萬(wàn)平方米的地下一層、地上七層的商業(yè)。中原人家一期1280平方米的住宅底房和預(yù)備開(kāi)發(fā)的二期2200平方米的住宅底房，差不多銷(xiāo)售告磬。另外，正在籌建而尚未開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目：、西工商業(yè)步行節(jié)正在拆遷、新都匯、東方國(guó)際廣場(chǎng)正在緊張施工等等，且差不多上攜手國(guó)內(nèi)知名品牌或國(guó)際大型商業(yè)，以商業(yè)航母的態(tài)勢(shì)出現(xiàn)，價(jià)格有望突破20000元/平方。而洛陽(yáng)本地客戶通過(guò)潤(rùn)峰廣場(chǎng)、君臨廣場(chǎng)珠江路步行街等商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目概念性的沖擊和購(gòu)買(mǎi)消化，投資將變的更理性、更專(zhuān)業(yè)。高端商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)激烈假如對(duì)以上現(xiàn)售的項(xiàng)目認(rèn)真分析，其總體銷(xiāo)售率可能在40%以下，那確實(shí)是講，今年市場(chǎng)至少會(huì)有18萬(wàn)平方米以上的商業(yè)存量房。2、中低價(jià)位項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)主流前面講過(guò)，洛陽(yáng)房地產(chǎn)消費(fèi)水平約1300元/m2左右，遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平線。目前，洛陽(yáng)市最多的房地產(chǎn)消費(fèi)群體是中低端群體，據(jù)調(diào)研得知在洛陽(yáng)潛在能購(gòu)買(mǎi)12萬(wàn)元以下的房地產(chǎn)消費(fèi)者居多而這一類(lèi)消費(fèi)群風(fēng)光對(duì)市場(chǎng)選擇面卻專(zhuān)門(mén)窄，這也導(dǎo)致目前在洛陽(yáng)旺銷(xiāo)的項(xiàng)目，均價(jià)大多在1200元/m2左右，因此講中低價(jià)位項(xiàng)目依舊是市場(chǎng)主流?？赡芙窈?-5年內(nèi)，市場(chǎng)仍將需求穩(wěn)定，大市看好，市內(nèi)商業(yè)、高質(zhì)素物業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈，同時(shí)又商機(jī)無(wú)限。3、目前洛陽(yáng)商業(yè)市場(chǎng)產(chǎn)品狀況從目前洛陽(yáng)在售、建商業(yè)項(xiàng)目中不難看出，大型的商場(chǎng)所占的比重逐漸上升，且從絕對(duì)量上也有明顯體現(xiàn)。（從以上市場(chǎng)供求狀況中便可知）以后一段時(shí)期內(nèi)，大型商場(chǎng)將逐步取代臨街店鋪以往的市場(chǎng)主導(dǎo)地位。這不管是從都市化進(jìn)程，依舊從都市土地的稀缺性來(lái)講，均是一種必定趨勢(shì)。4、洛陽(yáng)房地產(chǎn)進(jìn)入真正的營(yíng)銷(xiāo)時(shí)代洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)通過(guò)幾年的摸索及學(xué)習(xí)，目前從政府到開(kāi)發(fā)商及相關(guān)單位，大多能重視房地產(chǎn)的市場(chǎng)化運(yùn)做，已有多家開(kāi)發(fā)公司聘請(qǐng)外籍地產(chǎn)代理商合作經(jīng)營(yíng)，而面對(duì)我市的實(shí)際國(guó)民經(jīng)濟(jì)狀況，一些房地產(chǎn)項(xiàng)目要在市場(chǎng)取得良好成績(jī)，必須有先進(jìn)的地產(chǎn)操作經(jīng)驗(yàn)，營(yíng)銷(xiāo)策略相輔助。四、項(xiàng)目綜合定位（一）產(chǎn)品定位開(kāi)發(fā)一棟以住宿、會(huì)議接待、業(yè)務(wù)接待為主的小高層（12層，一、二層裙房，3-12層客房），建筑面積在10000平方米左右，房間在30平方左右，最大實(shí)現(xiàn)進(jìn)展商的效益。目前，在澗西區(qū)大型廠礦附近的酒店多以原廠礦招待所為主，由于年久失修，硬件、軟件大多已滿足不了本區(qū)域接待需要，而澗西的幾個(gè)大廠差不多上國(guó)家大型企業(yè)，平常接待、會(huì)務(wù)及全國(guó)各地客商來(lái)洛洽談業(yè)務(wù)目前本區(qū)域的接待能力已遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足其需要。故開(kāi)發(fā)酒店有著巨大的需求。依照對(duì)洛陽(yáng)市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研、結(jié)合本區(qū)域大型廠礦集中的特點(diǎn)與本項(xiàng)目的綜合質(zhì)素分析，萬(wàn)誠(chéng)認(rèn)為，本項(xiàng)目應(yīng)做一個(gè)投資型“經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)權(quán)酒店”項(xiàng)目開(kāi)發(fā)?！苯?jīng)濟(jì)型酒店經(jīng)濟(jì)型酒店的特征是舒適、潔凈、實(shí)惠、便利。規(guī)模不大、房?jī)r(jià)不高，能滿足客人的住宿要求。它可分為汽車(chē)旅館、青年旅館、假日旅館等多種類(lèi)型。經(jīng)濟(jì)型賓館面對(duì)的要緊是三種人，一是背包旅行者；二是以家庭為單位的游客；三是中小企業(yè)的商務(wù)出差人員，這三種人通常要占旅行市場(chǎng)的６０％以上。

經(jīng)濟(jì)型連鎖賓館始于美國(guó)，也確實(shí)是汽車(chē)旅館，其收入占美國(guó)酒店業(yè)收入的６４％，目前，經(jīng)濟(jì)型賓館已是酒店業(yè)進(jìn)展的世界性趨勢(shì)。美國(guó)內(nèi)華達(dá)州大學(xué)酒店治理學(xué)訪問(wèn)學(xué)者杜宏新講，美國(guó)酒店業(yè)協(xié)會(huì)的統(tǒng)計(jì)表明，２０００年，美國(guó)經(jīng)濟(jì)型賓館達(dá)到了５．３９萬(wàn)家，有客房４００多萬(wàn)間，客房的平均出租率可達(dá)６３．７％。在美國(guó)零售業(yè)中，經(jīng)濟(jì)型賓館的營(yíng)業(yè)收入排在第三位，每年的創(chuàng)利差不多上以千億美元計(jì)。

一項(xiàng)對(duì)海外旅游發(fā)達(dá)都市的調(diào)查也顯示，經(jīng)濟(jì)型酒店與豪華星級(jí)酒店的比例一般為７:３，而在中國(guó)，真正稱(chēng)得上經(jīng)濟(jì)型連鎖賓館的，只有幾十家。因此，專(zhuān)家指出，中國(guó)的賓館業(yè)應(yīng)該進(jìn)行一場(chǎng)大的變革，經(jīng)濟(jì)型酒店要成為行業(yè)的“領(lǐng)軍先鋒”。我國(guó)現(xiàn)有招待所、旅館和低星級(jí)酒店等，其最好的出路確實(shí)是改造成為經(jīng)濟(jì)型連鎖酒店。

經(jīng)濟(jì)型賓館的年投資回報(bào)率，可達(dá)１０％甚至更高，因此，在正常情況下，一般的賓館需要８年至１０年才能收回投資，而經(jīng)濟(jì)型賓館僅需五六年即可收回投資。

2、產(chǎn)權(quán)酒店產(chǎn)權(quán)酒店是酒店將每間客房分割成獨(dú)立產(chǎn)權(quán)出售給投資者，投資者一般不在酒店居住，而是將客房托付給酒店經(jīng)營(yíng)分取投資回報(bào)，同時(shí)還能夠獲得酒店贈(zèng)送的一定期限的免費(fèi)入住權(quán)。國(guó)際通行的產(chǎn)權(quán)式酒店大致有三種類(lèi)型：1）、時(shí)權(quán)型。即酒店與客戶約定部分客房的使用期限，一般為三個(gè)月以上?？蛻粼诩s定的時(shí)刻內(nèi)，擁有客房的使用權(quán)。2）、公寓型?？蛻糍I(mǎi)斷酒店的部分客房產(chǎn)權(quán)，長(zhǎng)期居住或作為辦公用房，每月上繳一定的治理費(fèi)，如：空調(diào)費(fèi)、水電費(fèi)、服務(wù)費(fèi)等。3）、投資型?？蛻糍I(mǎi)斷酒店部分客房的產(chǎn)權(quán)，投資者并不使用客房，而是將客房托付給酒店進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，逐年收取固定的投資回報(bào)，是當(dāng)今較為流行的投資類(lèi)型。這種全新的投資理念與投資方式，給房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商、治理公司、投資者帶來(lái)了良好的經(jīng)濟(jì)收益，其進(jìn)展前景極其可觀。產(chǎn)權(quán)式酒店在發(fā)達(dá)旅游都市或地區(qū)最為流行，它通常建于一個(gè)都市的旅游要道，以擁有充足的客源和較高的租用率，因而，這種產(chǎn)權(quán)式酒店應(yīng)該講也是旅游的產(chǎn)物，屬于旅游房地產(chǎn)范疇，符合了洛陽(yáng)市“旅游強(qiáng)市”的都市進(jìn)展目標(biāo)。3、洛陽(yáng)市酒店行業(yè)調(diào)查產(chǎn)品定位分析：※塑造產(chǎn)品高附加值，價(jià)值價(jià)格；※市場(chǎng)空缺，差異、創(chuàng)新產(chǎn)品（二）、形象定位：塑造“快捷、舒適、潔凈、價(jià)格低、服務(wù)好”的酒店形象，使本物業(yè)成為“極具投資價(jià)值的酒店物業(yè)”。（三）價(jià)格定位依照目前房地產(chǎn)價(jià)格情況和“產(chǎn)權(quán)酒店”的定位，待確定酒店治理公司（合作伙伴）后，再確定銷(xiāo)售價(jià)格。（四）目標(biāo)客戶群定位以投資為主的中小家庭“投資型”客戶。客戶描述：依照消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)研，本項(xiàng)目的消費(fèi)者為有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的行政事業(yè)單位職員、企事業(yè)單位的治理者和技術(shù)人員、個(gè)體私營(yíng)業(yè)主、政府公務(wù)員及另外一部份高收入者，他們購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的目的要緊是“住房享受”與投資。另一方面，他們有一定的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)、文化層次，對(duì)購(gòu)買(mǎi)物業(yè)有一定的知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)，因此才真正明白所要購(gòu)買(mǎi)物業(yè)的價(jià)值。（五）酒店治理公司-合作伙伴的確定作為本項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)酒店”的定位是否成立和銷(xiāo)售是否順利的關(guān)鍵，酒店治理公司起著至關(guān)重要的作用。與酒店治理公司的選擇、合作和宣傳應(yīng)與銷(xiāo)售同步進(jìn)行，起到本項(xiàng)目銷(xiāo)售推廣的核心支柱。五、項(xiàng)目?jī)r(jià)值發(fā)覺(jué)（SWOT分析）S、優(yōu)勢(shì)分析1、緊臨中州西路，交通比較暢通；2、項(xiàng)目周邊圍繞各國(guó)家大型廠礦，輻射整個(gè)市區(qū)西部，對(duì)本項(xiàng)目的商業(yè)物業(yè)帶來(lái)機(jī)會(huì)；3、項(xiàng)目作為高層的展示面好，利于項(xiàng)目的形象建設(shè)；4開(kāi)發(fā)商享有政策優(yōu)勢(shì)，具備專(zhuān)業(yè)的開(kāi)發(fā)理念。5、經(jīng)濟(jì)型酒店屬于市場(chǎng)空白，利于市場(chǎng)銷(xiāo)售，迅速回收資金6、緊鄰一拖體育館，配套設(shè)施在同類(lèi)檔次酒店中獨(dú)一無(wú)二7、目前，市場(chǎng)的同類(lèi)物業(yè)和本項(xiàng)目沒(méi)有可比性，建成后本物業(yè)品質(zhì)較為突出8、目前本區(qū)域缺乏大眾投資型項(xiàng)目，本項(xiàng)目的出現(xiàn)將引起市場(chǎng)關(guān)注W、劣勢(shì)分析1、項(xiàng)目周遍商業(yè)氛圍不濃；2、開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)知名度高，在后期銷(xiāo)售中，客戶的信任度需培養(yǎng)3、需查找治理較規(guī)范的酒店治理公司4、周遍居民市場(chǎng)消費(fèi)勁不高

O、機(jī)會(huì)分析隨著旅游強(qiáng)市的都市進(jìn)展策略的落實(shí)，酒店將得到大力進(jìn)展經(jīng)濟(jì)的逐漸好轉(zhuǎn)，將刺激人們的消費(fèi)，尤其房地產(chǎn)方面的家庭投資市場(chǎng)同類(lèi)產(chǎn)品硬件、功能已滿足不了需求，本項(xiàng)目在區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)不大；房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管力度增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)門(mén)檻抬高；市場(chǎng)投資回報(bào)高，風(fēng)險(xiǎn)?。浑S著本區(qū)域的逐漸改造，項(xiàng)目具有較大的升值潛力；項(xiàng)目還處于規(guī)劃設(shè)計(jì)時(shí)期，增強(qiáng)了項(xiàng)目的抗風(fēng)險(xiǎn)能力；T、威脅因素1、整個(gè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)過(guò)熱，增加開(kāi)發(fā)商市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)；2、本區(qū)域其它投資型樓盤(pán)的競(jìng)爭(zhēng)。會(huì)分流部分客戶?？偨Y(jié)論：在項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè)與項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)中還要重點(diǎn)在于保證項(xiàng)目物業(yè)的品牌及形象的基礎(chǔ)上，還要加強(qiáng)以下方面：※改善項(xiàng)目周邊綜合環(huán)境，提高項(xiàng)目地的整體形象；※提高項(xiàng)目產(chǎn)品力，進(jìn)一步塑造高品質(zhì)項(xiàng)目形象及開(kāi)發(fā)商自身品牌?！脿I(yíng)銷(xiāo)包裝，洛陽(yáng)市地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)水平較低這一最大機(jī)會(huì)，運(yùn)用合理、適度超前的營(yíng)銷(xiāo)手段，促使項(xiàng)目成功。六、營(yíng)銷(xiāo)思路結(jié)合本項(xiàng)目“經(jīng)濟(jì)型產(chǎn)權(quán)酒店”的市場(chǎng)定位及房地產(chǎn)市場(chǎng)情況，在項(xiàng)目整個(gè)推售過(guò)程中，采納返租十年和每年有15天免費(fèi)居住期的策略進(jìn)行銷(xiāo)售。（一）市場(chǎng)預(yù)熱期時(shí)刻：內(nèi)部咨詢認(rèn)購(gòu)期：銷(xiāo)售推廣目標(biāo)：通過(guò)有目的前期醞釀工作，使建業(yè)大廈“產(chǎn)權(quán)酒店”項(xiàng)目在一定范圍內(nèi)為市場(chǎng)所關(guān)注，初步樹(shù)立“產(chǎn)權(quán)酒店”及開(kāi)發(fā)商的品牌形象。聚攏人氣，為掀起公開(kāi)發(fā)售的熱銷(xiāo)勢(shì)造勢(shì)。達(dá)到部分單位銷(xiāo)售、進(jìn)展商資金回籠的目的。銷(xiāo)售必備條件地盤(pán)包裝到位（包括路燈旗、工地廣告牌、臨時(shí)綠化工作到位）；戶外廣告銷(xiāo)售資料（樓書(shū)、折頁(yè)、單張、展板、價(jià)格表、付款方式、認(rèn)購(gòu)書(shū)、酒店治理公司及其它）；組織銷(xiāo)售人員進(jìn)行開(kāi)盤(pán)前的系統(tǒng)培訓(xùn)；開(kāi)始軟性宣傳及新聞炒作；其他相關(guān)工作到位。銷(xiāo)售對(duì)象萬(wàn)誠(chéng)公司往常所累積的投資型目標(biāo)客戶；周邊居住及相鄰片區(qū)的客戶為地盤(pán)包裝及戶外廣告所吸引的客戶；為前期新聞炒作所吸引的客戶。銷(xiāo)售渠道直銷(xiāo)渠道，通過(guò)單頁(yè)的發(fā)放宣傳，吸引客戶到現(xiàn)場(chǎng)咨詢；利用地盤(pán)廣告及戶外廣告，到現(xiàn)場(chǎng)登記銷(xiāo)售；利用前期的軟性宣傳及新聞炒作，吸引客戶電話咨詢并到現(xiàn)場(chǎng)登記銷(xiāo)售；利用網(wǎng)絡(luò)宣傳造勢(shì)安排現(xiàn)在期內(nèi)的市場(chǎng)醞釀工作是整體銷(xiāo)售工作的關(guān)健，結(jié)合本項(xiàng)目的特點(diǎn)及前期推售手法，建議本項(xiàng)目在前期要緊采納系列較常規(guī)的推售手法，如軟文炒作，入伙及開(kāi)盤(pán)儀式，特不折扣等，通過(guò)充分利用萬(wàn)誠(chéng)公司積存客戶，迅速打開(kāi)銷(xiāo)售局面，使銷(xiāo)售達(dá)到高潮。（二）市場(chǎng)熱銷(xiāo)期時(shí)刻：細(xì)分為三個(gè)時(shí)期：熱銷(xiāo)初期：熱銷(xiāo)中期：熱銷(xiāo)后期：銷(xiāo)售推廣目標(biāo)使“產(chǎn)權(quán)酒店”的物業(yè)賣(mài)點(diǎn)得到全面的宣傳與演繹；使項(xiàng)目“產(chǎn)權(quán)酒店”的投資形象定位在市場(chǎng)上得以進(jìn)一步深化與強(qiáng)調(diào)。進(jìn)一步樹(shù)立酒店治理公司及開(kāi)發(fā)商“講信譽(yù)、重誠(chéng)信”的良好形象。盡量將房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的聚焦點(diǎn)集中在本項(xiàng)目上，制造“投資型產(chǎn)權(quán)酒店”談?wù)撛掝}。促進(jìn)大部分單位的銷(xiāo)售，整體市場(chǎng)熱銷(xiāo)期的累計(jì)銷(xiāo)售目標(biāo)力爭(zhēng)達(dá)到90%以上。銷(xiāo)售必備條件樣板房裝修完備預(yù)售證到位前期造