巨野大元商業(yè)項目

巨野大元商業(yè)項目——招商策劃方案1價值挖掘分析問題如何突破市場容量如何塑造項目形象破立展市場價值挖掘，項目問題分析。形象塑造，業(yè)態(tài)定位，全城關(guān)注?？腿和卣?，精準(zhǔn)鎖客，加大客戶基數(shù)。本項報告的核心思路項目問題2三、招商戰(zhàn)略思考四、案例借鑒五、招商策略一、對項目及目標(biāo)的理解二、項目核心問題構(gòu)建3對項目的理解項目區(qū)位分析大元新城市商業(yè)中心位于巨野縣開發(fā)區(qū)中心黃金地段，北仰縣政府行政中心，南臥大型果蔬批發(fā)市場，東臨景觀公園及中醫(yī)院，西望長途客運總站、會展中心，總建筑面積22萬平方米4對項目的理解項目分析大元商業(yè)中心是產(chǎn)品批發(fā)零售流通集散中心，是集產(chǎn)品經(jīng)營、新品展示、辦公商住、信息服務(wù)、品牌推廣、文化交流、旅游休閑餐飲娛樂、電子商務(wù)等功能于一體的展貿(mào)營銷新平臺。大元商業(yè)中心總共分為20個單體建筑組合而成，產(chǎn)品功能多元化，定位有超市、購物中心、服裝市場、小商品市場、酒店、百貨等。5企業(yè)目標(biāo)—保證項目快速回現(xiàn)，實現(xiàn)滾動式開發(fā)品牌目標(biāo)—保證項目成功招商，實現(xiàn)未來商業(yè)價值12目標(biāo)營銷目標(biāo)—保證項目絕對成功，實現(xiàn)利潤最大化3對目標(biāo)的理解6三、招商戰(zhàn)略思考四、案例借鑒五、招商策略一、對目標(biāo)的理解

二、項目核心問題構(gòu)建7核心問題1：如何成功招商，實現(xiàn)項目高價格基礎(chǔ)上的有效入住率？核心問題構(gòu)建8核心問題構(gòu)建核心問題2：如何確保項目未來良好發(fā)展，實現(xiàn)項目其商業(yè)價值品牌？9三、招商戰(zhàn)略思考四、案例借鑒五、招商策略一、對目標(biāo)的理解

二、項目核心問題構(gòu)建10劣勢Weakness

機(jī)會Opportunity

威脅Threat優(yōu)勢Strengths

通過項目SWOT分析項目11項目SWOT分析——通過項目的SWOT分析，發(fā)揮片區(qū)良好專業(yè)主題定位及商業(yè)集群效應(yīng)，突出項目未來良好預(yù)期成為后期關(guān)鍵。SWOT優(yōu)勢Strength劣勢Weak位于城市發(fā)展新片區(qū)，規(guī)劃利好較多縣政府重點規(guī)劃項目片區(qū)商業(yè)及配套稀缺優(yōu)勢瀕臨縣政府、新長途客運站、人民廣場等優(yōu)勢資源離市區(qū)有一定距離，現(xiàn)階段商業(yè)氛圍較差開發(fā)單位缺乏商業(yè)管理運作經(jīng)驗機(jī)會Opportunity利用機(jī)會，放大優(yōu)勢利用機(jī)會，克服劣勢片區(qū)配套極具匱乏周邊競爭項目較少突出項目未來前景突出項目專業(yè)市場及商業(yè)集群效應(yīng)突出項目商業(yè)稀缺性強(qiáng)調(diào)主題商業(yè)運營概念，通過清晰定位增強(qiáng)入駐單位信心。威脅Threaten發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減少劣勢，避免威脅現(xiàn)階段人口基數(shù)較小通一招商、統(tǒng)一造勢主題定位清晰12通過線上推廣讓目標(biāo)客戶了解項目通過渠道抓住目標(biāo)客戶通過清晰主題定位、統(tǒng)一招商、加大扶持優(yōu)惠力度增強(qiáng)客戶入駐項目信心。招商思路思考13項目定位巨野規(guī)模最大最全的商業(yè)市場集群——大元新城市商業(yè)中心14、形象定位——大元城市商業(yè)中心是什么？是菏澤地區(qū)最大的商貿(mào)交易、配送、中心和物流基地是產(chǎn)品批發(fā)零售的區(qū)域商品流通集散中心15

客群定位WebBuildingWebSolutionWebConsulting2，是本土及周邊商鋪投資者；1，是國內(nèi)商品生產(chǎn)商\經(jīng)營商客戶是誰？3，是本土及周邊消費者和分銷商16可以為客戶提供什么?為客戶提供廣闊的商貿(mào)產(chǎn)品為主的交易平臺是大元新城市商業(yè)中心最核心的功能。功能定位17三、招商戰(zhàn)略思考四、案例借鑒五、招商策略一、對目標(biāo)的理解

二、項目核心問題構(gòu)建18案例借鑒19案例1——義烏小商品市場20義烏中國小商品城的基本情況義烏中國小商品城：占地面積達(dá)1660畝，總建筑面積達(dá)260萬平米，商鋪5萬余個，從業(yè)人員達(dá)16萬余人，市場直接交易額高達(dá)266億元市場由中國義烏國際商貿(mào)城一期、國際商貿(mào)城二期FG區(qū)、國際商貿(mào)城二期H、賓王市場、篁園市場三個市場簇群組成,擁有34個行業(yè)、1502個大類、32萬種商品，幾乎囊括了工藝品、飾品、小五金、日用百貨、雨具、電子電器、玩具、化妝品、文體、襪業(yè)、副食品、鐘表、線帶、針棉、紡織品、領(lǐng)帶、服裝等所有日用工業(yè)品其中飾品、襪業(yè)、玩具產(chǎn)銷占全國市場三分之一強(qiáng)21形成期成長期高速發(fā)展期國際化發(fā)展期義烏的集市貿(mào)易是農(nóng)民歷來“雞毛換糖”之地，但流動性很大集市階段批發(fā)市場階段展貿(mào)市場階段70年代末1982年集貿(mào)市場階段1986年2002年2008年1982年義烏縣委召開了常委擴(kuò)大會議，出臺了“四個允許”、“五項扶持”，此后義烏迅速地完成了經(jīng)營業(yè)態(tài)的更替，從流動經(jīng)營演變成坐地經(jīng)營在政府的大力扶持下，至1986年低個體戶達(dá)14259戶，市場成交額達(dá)2321萬元1986年義烏第三代市場竣工，標(biāo)志著全國最大的小商品專業(yè)批發(fā)市場成立1995年創(chuàng)辦中國義烏小商品博覽會，對擴(kuò)大商品出口，提升小商品制造業(yè)，促進(jìn)區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)揮了積極的推動作用1994年6月，攤位數(shù)增至23000個，1995年成交額達(dá)到152億元目前義烏總建筑面積達(dá)260萬平米，商鋪5萬余個，從業(yè)人員達(dá)16萬余人，市場直接交易額高達(dá)266億元從2002年開始中國義烏小商品博覽會升格為由國家商務(wù)部參與主辦的國際性展會，并改名為中國義烏國際小商品博覽會目前義烏已發(fā)展成為以商品展示為主、洽談、接單和電子商務(wù)為一體的現(xiàn)代批發(fā)市場，并建立了網(wǎng)上中國小商品數(shù)字城的信息服務(wù)和交易平臺功能，實現(xiàn)交易方式的國際化。尤其是2002年建成使用的國際商貿(mào)城，將義烏小商品批發(fā)市場提高到一個更高的現(xiàn)代化層次義烏中國小商品城的發(fā)展歷程22市場定位明確，后期市場運營管理到位成功因素政府長期支持，政策引導(dǎo)有力強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐和配套服務(wù)支持義烏中國小商品城的成功因素有效降低交易費用23市場定位明確，后期運營管理到位成功因素政府長期支持，政策引導(dǎo)有力強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐和配套服務(wù)支持義烏中國小商品城的成功因素實行管辦分離1994年以后，職能部門把經(jīng)營管理、物業(yè)管理、市場建設(shè)等交給中國小商品城集團(tuán)公司；工商、國稅、公安、地稅等部門進(jìn)行職能管理，工作上相互配合，相互支持、共同協(xié)作嚴(yán)厲打擊假冒偽劣商品義烏市工商部門推出了一系列打造“信用市場”的舉措：在市場上聘請責(zé)任心強(qiáng)，有一定影響的經(jīng)營商戶為質(zhì)量義務(wù)監(jiān)督員進(jìn)一步健全投訴舉報網(wǎng)絡(luò)，加強(qiáng)對辦案程序的內(nèi)部監(jiān)督建立“黑檔案”，對有不良行為經(jīng)營者采取公開曝光，在商位上懸掛黃牌警示等懲罰措施24市場定位明確，后期運營管理到位成功因素政府長期支持，政策引導(dǎo)有力強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐和配套服務(wù)支持義烏中國小商品城的成功因素積極推動開展各種培訓(xùn)、教育活動設(shè)立小商品城經(jīng)營主體準(zhǔn)入培訓(xùn)班，考試合格者方能獲得“準(zhǔn)資格證”辦理營業(yè)執(zhí)照，除此外還設(shè)立計算機(jī)應(yīng)用、商務(wù)英語、WTO和外貿(mào)知識等培訓(xùn)班主動宣傳義烏中國小商品城，擴(kuò)大品牌效應(yīng)以各種優(yōu)惠措施吸引國內(nèi)外客商來義烏組織各類企業(yè)積極參加世界各地展會，扶持義烏企業(yè)和產(chǎn)品走出國門對于市場出現(xiàn)的惡性競爭，政府及時有力引導(dǎo)義烏的托運市場經(jīng)過了爭奪小商品貨源等惡性競爭和政府的幾次整頓后，逐步形成了專業(yè)化經(jīng)營特定聯(lián)托運線路的分工，大大提高了貨物運輸?shù)囊?guī)模和效率25市場定位明確，運營管理到位成功因素政府長期支持，政策引導(dǎo)有力強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐和配套服務(wù)支持義烏中國小商品城的成功因素從中國的批發(fā)市場趨勢看，綜合性市場的優(yōu)勢已經(jīng)不明顯，而專業(yè)市場的發(fā)展空間很大20世紀(jì)90年代初，義烏也有多個市場，但經(jīng)營特色不明顯，后來政府對市場進(jìn)行了重新分工，主要氛圍農(nóng)貿(mào)市場、副食品市場、服裝市場和小商品市場市場定位主要以沒有形成銷售網(wǎng)絡(luò)的中小企業(yè)為主義烏市場內(nèi)最多的還是一些中小企業(yè)的產(chǎn)品，尤其是全國各地有品牌、質(zhì)量好、價格低、款式新、產(chǎn)值在5億元以下的中小企業(yè)，由于他們沒有實力去開拓自己的銷售渠道，所以義烏小商品城成了他們的首選分銷渠道26市場定位明確，后期運營管理到位成功因素政府長期支持，政策引導(dǎo)有力強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)支撐和配套服務(wù)支持義烏中國小商品城的成功因素有產(chǎn)業(yè)集群的有力支撐，形成批發(fā)市場與產(chǎn)業(yè)集群聯(lián)動發(fā)展的良性機(jī)制近10年來，在義烏中國小商品城的帶動下，以義烏為中心的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)集群發(fā)展迅速，形成了以義烏為中心，覆蓋金麗衢、杭嘉湖紹和甬溫臺等地市，面積近1萬平方公里的小商品產(chǎn)業(yè)帶現(xiàn)代物流業(yè)的大力支持目前市場內(nèi)建設(shè)的物流面積達(dá)600多畝，監(jiān)管智能倉庫近6萬平米。其中國際物流中心占地450畝，內(nèi)設(shè)法國達(dá)飛、美國總統(tǒng)班船、聯(lián)合、聯(lián)邦、敦豪和TNT等全球性物流公司的辦事處義烏聯(lián)托運機(jī)構(gòu)的業(yè)務(wù)涉及全國的30多個省、市、自治區(qū)的250多個大中城市，擁有以義烏發(fā)往全國的聯(lián)托運線點130多條，聯(lián)托運處200多家，并擁有外地到義烏的外來貨源卸貨點110多家會展服務(wù)的支持自1995年以來，義烏已成功舉辦12屆國際小商品博覽會，現(xiàn)已形成專業(yè)性、國際性的會展品牌，是小商品城引進(jìn)名優(yōu)新商品和先進(jìn)技術(shù)，承攬國際訂單，展示市場形象的重要途徑27政府引導(dǎo)、產(chǎn)業(yè)支撐、交通發(fā)達(dá)、配套完善是專業(yè)市場成功的關(guān)鍵條件政府有意識的引導(dǎo)政策優(yōu)惠宣傳推廣規(guī)范市場自古已然的風(fēng)俗傳統(tǒng)歷史成因產(chǎn)業(yè)集群品牌資源輻射周邊的區(qū)位交通片區(qū)交通全市交通大區(qū)域交通完善的配套服務(wù)配套設(shè)施物流服務(wù)信息交流市場管理義烏案例專業(yè)市場成功因素本項目具備專業(yè)市場四大必要條件嗎？專業(yè)市場成功因素借鑒28123定位明確政府支持

政府支持、政策引導(dǎo)有力市場定位明確，后期運營管理到位

強(qiáng)有力的產(chǎn)業(yè)集群支持和配套服務(wù)支持產(chǎn)業(yè)支持義烏小商品城可借鑒之處29案例2——無錫招商城30無錫招商城

--從“烏合之眾”到“百慕大三角”無錫招商城由原有9個專業(yè)市場整體搬遷而成，營業(yè)額由搬遷之前2005的18億一躍到2006年的58億，07年更是達(dá)到了70億。由滿足當(dāng)?shù)厥袌龀砷L為區(qū)域性專業(yè)市場，對江蘇、浙江、上海、安徽、山東等地的輻射能力增強(qiáng)。31市場mall獨特的資金回籠方式超強(qiáng)商圈，店多隆市商業(yè)與交通配套完善五年經(jīng)營權(quán)拍賣，保障了市場的未來可持續(xù)性發(fā)展12個市場的密集集群，綜合性批發(fā)商圈形成小商品、五金機(jī)電、水暖衛(wèi)浴、燈具燈飾、電工電器、皮具箱包、鞋帽針織、服裝童裝、床上用品、文化用品、工藝品、化妝品、紀(jì)念品、玩具、窗簾、圖書、通訊音箱、電腦耗材、副食品等十多個行業(yè)數(shù)十萬品種公交系統(tǒng)：每天960班次、16條線路的公交車、多條免費市場班車；靠近無錫汽車南站，滿足了長三角及華東地區(qū)批發(fā)商戶到無錫采購的需求；45000平方米的巨型停車場，商住樓的配套無錫招商城

---市場MALL優(yōu)勢經(jīng)驗32123完善配套超強(qiáng)商圈

超強(qiáng)商圈，店多隆市，綜合性批發(fā)商圈形成商業(yè)與交通配套完善

通過商管公司，前期5年的保障經(jīng)營，市場的繁榮奠定了基礎(chǔ)經(jīng)營保障無錫招商城可借鑒之處33案例3——深圳華南城34華南城，規(guī)模巨大的一站式綜合性原料展示交易中心紡織服裝及面輔料交易中心皮革皮具及原輔料交易中心

1122電子原材料及成品交易中心

3344五金化工塑料交易中心5印刷紙品包裝交易中心566華南城居住小區(qū)7物流區(qū)78華南城酒店899辦公大樓項目規(guī)模：占地1.5平方公里，總建筑面積220萬平方米，投資26億元構(gòu)建的工業(yè)原料交易中心位置：位于國內(nèi)唯一的一個國家級物流試驗基地——深圳市龍崗區(qū)平湖物流基地園區(qū)

經(jīng)營范圍：

由紡織服裝、皮具皮革、電子、印刷紙品包裝、五金化工塑料五個專業(yè)交易中心組成。集展示、交易、物流、電子商務(wù)、進(jìn)出口服務(wù)為一體的綜合性原料展示交易中心，將生產(chǎn)力要素以最低的成本、最高的效率集合配置35招商，盈利模式：巨額投資，以優(yōu)惠的政策吸引商家入住，捆綁盈利，控制業(yè)態(tài)招商策略租金頭年免９個月租金，第二年免６個月租金對正常營業(yè)，按時交水電費、管理費用和租金的商戶，租金將給予6折優(yōu)惠招商現(xiàn)在的商家介紹一個新商家進(jìn)駐，華南城將給予免除一年物管費的獎勵其他費用把政府支持投資物流項目的各項優(yōu)惠政策全部轉(zhuǎn)讓給了進(jìn)駐的商家，水、電費一律按工業(yè)用途標(biāo)準(zhǔn)收取。此外，華南城自己投資電信等基礎(chǔ)設(shè)施，固話費用比市場價低10％營銷利用深厚的行業(yè)關(guān)系和港澳人脈資源，適時啟動了較為特殊營銷通路特殊政策對國際商家，年采購額達(dá)到2億元，可給予3年全部免租華南城在3年內(nèi)投入的市場培育費就高達(dá)6億元2006年開啟了華南城市場培育的第二階段。投資24億元進(jìn)行二期建設(shè)，包括五大市場、十幾萬平米的生活區(qū)、保稅倉方式出售出租比例30%70%國內(nèi)客戶國際客戶70%30%租金（元/月.平米）售價（元/平米）50-806400-8800盈利模式租、售面向客戶租售價格盈利模式：采用3+7捆綁模式，有利于控制業(yè)態(tài)，表達(dá)開發(fā)商和商戶同進(jìn)退36核心優(yōu)勢：華南城在構(gòu)建平臺，競爭，產(chǎn)業(yè)，功能組合上的的核心優(yōu)勢，決定了其輻射全國乃至世界的成功構(gòu)建平臺優(yōu)勢信息平臺交通平臺服務(wù)平臺物流平臺

競爭優(yōu)勢交通優(yōu)越規(guī)模效應(yīng)復(fù)合功能和綜合服務(wù)倉儲配套方便投資商深厚的制造業(yè)背景政府大力支持產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢珠三角成為了世界上最重要的生產(chǎn)基地150公里范圍內(nèi)聚集了數(shù)十萬家制造企業(yè)全球500強(qiáng)企業(yè)過半落戶于此

功能優(yōu)勢高科技融入經(jīng)營通過經(jīng)營網(wǎng)站實現(xiàn)電子商務(wù)交易集采購、旅游、餐飲、休閑、娛樂為一體的現(xiàn)代綜合商貿(mào)物流城37華南城順應(yīng)了宏觀與微觀的需求，把相關(guān)供應(yīng)鏈的體系整合起來，建成了生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的綜合型專業(yè)市場這種超前的商業(yè)模式宏觀：順應(yīng)了制造業(yè)隨著經(jīng)濟(jì)全球化向中國集中而產(chǎn)生的對各種配套生產(chǎn)服務(wù)的一站式需求

微觀：式充分考慮到供應(yīng)商與制造商節(jié)省交易成本的共同需求，以此作為自己發(fā)展的動力

華南城創(chuàng)新商業(yè)模式核心要素降低了交易成本成功銜接工業(yè)和服務(wù)業(yè)38降低了生產(chǎn)成本和交易成本，使制造業(yè)多年來零庫存的夢想得以實現(xiàn)降低成本降低風(fēng)險提高市場的反應(yīng)能力

拿到訂單就可以及時采購到所需要的東西。

降低交易與推廣成本開發(fā)商與商戶共贏華南城的成功因素——作為專業(yè)市場

要實現(xiàn)的核心價值是通過商城平臺降低企業(yè)生產(chǎn)和交易成本并且開發(fā)商與商戶共贏

制造企業(yè)需要很多庫存，庫存多就面臨庫存風(fēng)險，華南城可以大大降低庫存風(fēng)險。華南城可以找到設(shè)計需要的各種元素，從而提高企業(yè)創(chuàng)新能力。提高企業(yè)創(chuàng)新力不僅可以節(jié)約土地，又能靠近制造業(yè)，貼近生產(chǎn)者，同時又把城市空間騰出來，降低城市壓力，同時也節(jié)省社會管理成本節(jié)約資源和成本可以節(jié)省或降低品牌的推廣成本，有利于品牌的發(fā)展。

有利于品牌發(fā)展39123打造平臺招商模式以優(yōu)惠的政策吸引商家入駐，捆綁盈利，控制業(yè)態(tài)巨額經(jīng)營扶持資金，始終堅持與商戶共贏營理念

致力于打造降低供應(yīng)商與經(jīng)營商成本的服務(wù)平臺——生產(chǎn)服務(wù)業(yè)的綜合型專業(yè)市場共贏理念深圳華南城可借鑒之處40三、招商戰(zhàn)略思考四、案例借鑒五、招商策略一、對目標(biāo)的理解

二、項目核心問題構(gòu)建41招商策略42第一階段（籌備期）1個月完成招商前的各項基礎(chǔ)工作，如各項管理制度建立、媒體推廣計劃、招商計劃和招商方案等。第二階段（招商啟動）1個月確定招商目標(biāo)，初步洽談和回訪目標(biāo)商戶，投放媒體推廣。第三階段（招商深入期）4個月（年前達(dá)到開業(yè)條件）商戶進(jìn)入深入洽談階段，該階段簽約率達(dá)到70%，具備開業(yè)條件。第四階段（補(bǔ)充招商期）4個月對剩余商鋪進(jìn)行尾盤招商，完成剩余30%招商。招商從籌備到開業(yè)總計為10個月，分四個階段招商分期43招商在銷售期提前介入是項目成功運營的前提：首先是開發(fā)商對商鋪銷售的要求。商業(yè)物業(yè)銷售要求發(fā)展商必須給投資者一個投資的信心，幫助投資者建立對項目的獲利信心，從而令項目的銷售加快。其次是商業(yè)管理者對商業(yè)經(jīng)營的要求。提前介入招商可大大縮短項目開業(yè)時間，讓經(jīng)營管理者能盡早實現(xiàn)營業(yè)的利潤，并發(fā)現(xiàn)在運作中的問題，及早進(jìn)行調(diào)整，保證實現(xiàn)利潤的最大化。最后是投資者對商鋪的投資要求。要吸引投資者的注意和增強(qiáng)投資者的信心，關(guān)鍵的工作把商城未來的經(jīng)營運作、經(jīng)營特色、經(jīng)營品種、經(jīng)營手法、經(jīng)營規(guī)模、經(jīng)濟(jì)效益、未來發(fā)展趨勢傳遞給投資者，讓投資者對項目有更詳盡的認(rèn)識，讓投資者感到即買即收租的有利局面。招商策略1，招商先行策略442，招商與銷售互動原則招商一般分為三個階段：定向招商階段、公開招商階段、后期招商階段銷售一般分為以下幾個階段：蓄客階段、開盤及強(qiáng)銷階段、尾盤階段定向招商階段與銷售第一階段（蓄客）同時進(jìn)行利用招商信息發(fā)布的影響為銷售方面梳理前期客戶提供支持，同時推動銷售的蓄水工作。公開招商階段與銷售第二階段（開盤及強(qiáng)銷階段）同時進(jìn)行利用公開招商階段營造的市場效應(yīng)，提高銷售市場期望值，同時完成配套部分的招商工作，為后面的招商和銷售提供方便。招商后期準(zhǔn)備階段與銷售第三階段（尾盤銷售階段）同時進(jìn)行利用招商工作進(jìn)入后期階段，為銷售提供有針對性的再次招商，以便同期完成銷售與招商工作。招商策略45以招“名、優(yōu)、特”主力商家進(jìn)場為主，兼有中小型商家。保證商城貨源充足，在實施過程中，堅持招名牌商家，拒絕無檔次、無品牌、無經(jīng)營理念的三無商戶進(jìn)場。盡量招較大商戶進(jìn)場。保證商家經(jīng)營的面積有足夠的展示空間，經(jīng)營同類商品的商家數(shù)量適度控制。保證經(jīng)營相同商品的商戶數(shù)量不多，在提供足夠選擇給客人的基礎(chǔ)上，避免商戶之間的惡性競爭。商城統(tǒng)一管理，經(jīng)營種類保證延續(xù)性，確保項目的經(jīng)營各業(yè)種主題

3，招商以主力商家為主，實行保護(hù)經(jīng)營和差異化經(jīng)營招商策略46招商策略——招商扶持政策：針對入駐商家提供一定時間的免租期（具體免租時間待定）針對優(yōu)質(zhì)且潛力較大的商家，提供一定的裝修扶持基金（選用）不以租金高低為依據(jù)選定入駐商家，主要是對商家未來的經(jīng)營狀況進(jìn)行客觀的評估，基于未來經(jīng)營來選定。4，扶持經(jīng)營—放水養(yǎng)魚，提供招商扶持政策招商策略475，多渠道招商方式新聞?wù)猩绦侣勛鳛橹饕放萍笆袌鰺狳c信息傳播方式，制造多個重要事件及可持續(xù)化主題，形成多輪新聞攻潮，進(jìn)行全方位、立體的新聞炒作及密集的媒體轟炸，在全國乃至全球范圍先期形成市場影響，樹立城市地位行業(yè)協(xié)會招商充分調(diào)動各地行業(yè)協(xié)會資源，組織各大行業(yè)協(xié)會組織進(jìn)行定向信息傳遞及各項招商活動牽頭召集活動招商公關(guān)活動，作為招商的主要載體及第一播招商熱潮的源頭，進(jìn)行輪回傳播定向招商：配合以上活動，針對浙江、江蘇、山東、廣東各地的定向招商招商策略48人員招商招商專案組駐場，定向洽談，落實招商網(wǎng)絡(luò)招商建立專業(yè)的大元新商業(yè)中心網(wǎng)站，開設(shè)網(wǎng)絡(luò)招商平臺，進(jìn)行信息發(fā)布、意向登記需要配合由外經(jīng)委、貿(mào)發(fā)局牽頭，聯(lián)系行業(yè)協(xié)會及政府相關(guān)部門，招商人員配合對國內(nèi)外貿(mào)易公司、企業(yè)、行業(yè)協(xié)會招商；招商策略6，多渠道招商方式497，區(qū)域周邊市場定向招商招商策略菏澤本地市場定向挖掘招商招商團(tuán)隊分成多個小組，針對當(dāng)?shù)噩F(xiàn)有商品市場，符合本項目業(yè)態(tài)的商家定向洽談，落實招商。周邊區(qū)域市場舉辦招商說明會、推介會針對周邊區(qū)域市場舉辦定向的招商說明會，項目推介會等，定期組織看房班車帶意向商家至本項目實地參觀考察，；50線下渠道選擇：甲方合作銀行操作方法：通過渠道與銀行達(dá)成合作意向，直接置換客戶資料。（選用）渠道選擇：短信公司操作方法：與短信公司合作，通過短信公司所提供的有關(guān)數(shù)碼科技類企業(yè)的資料，發(fā)送短信現(xiàn)有資源可拓展資源招商推廣渠道——通過短信、直郵、電話營銷等多重手段直擊目標(biāo)客戶51大元新城市商業(yè)中心招商推介會活動目的：通過產(chǎn)品推介會，直擊目標(biāo)客群活動對象：各類經(jīng)營企業(yè)、私營業(yè)主、商業(yè)經(jīng)營客戶等活動時間：待定活動地點：酒店、臨時招商等（待定）；活動要求：1、定向邀請VIP接待，精準(zhǔn)目標(biāo)客群，直達(dá)客戶；2、現(xiàn)場配合優(yōu)惠措施，吸引客戶到現(xiàn)場；招商活動52客戶策略53向目標(biāo)客戶發(fā)送短信內(nèi)容要慎重、再慎重，因為你與“他”的溝通機(jī)會也許僅有這一次！發(fā)送模式：與短信公司合作，選擇質(zhì)優(yōu)客戶進(jìn)行點對點彩息發(fā)布。短信發(fā)送計劃：根據(jù)項目各大節(jié)點，節(jié)點前發(fā)送兩次發(fā)送對象：項目意向入駐企業(yè)等發(fā)送數(shù)量：每次5萬條，總計20萬條注意事項：關(guān)注短信數(shù)據(jù)庫信息有效性，建議使用彩信形式，體現(xiàn)項目商業(yè)氛圍直投短信電話營銷大客戶營銷客戶管理54直投對象：針對定位企業(yè)，直擊目標(biāo)客群直投效果評估：項目信息直擊目標(biāo)客戶，到訪量穩(wěn)定，效果顯現(xiàn)慢直投形象：物料以大規(guī)模項目實景圖片為佳，體現(xiàn)項目商業(yè)價值。直投時間：待定投放數(shù)量：每次投放1000份，總計投放5000份注意事項：尺寸應(yīng)注意考慮信箱大小，一般15㎝*20㎝資源篩選至關(guān)重要，小物料引發(fā)大沖動，才有價值直投短信電話營銷大客戶營銷客戶管理55持續(xù)攻堅，“量”的積累實現(xiàn)“質(zhì)”的飛躍營銷總數(shù)10000可為跟進(jìn)客戶組700轉(zhuǎn)化率為7%有效來訪客戶105組轉(zhuǎn)化率為15%成交客戶21組轉(zhuǎn)化率為20%執(zhí)行建議：專人負(fù)責(zé)跟進(jìn)（提前一天整理數(shù)據(jù)發(fā)放、錄入結(jié)果、追蹤回訪、每周電營個人情況公布）

策劃及銷售全員電話營銷（保證每天電話營銷的數(shù)量、及時調(diào)整說辭或客戶資源、了解客戶變化）

給予激勵（彼此鼓勵、緩解壓力）電話營銷——成交轉(zhuǎn)化率直投短信電話營銷大客戶營銷客戶管理56電話營銷自我介紹稱呼訊問項目介紹選擇性介紹邀約到訪邀約時間致謝意向明確……您好，我是唐島七星的客戶經(jīng)理##，現(xiàn)在我們有一個開發(fā)區(qū)最好的海景項目，能否耽誤您3分鐘時間，讓我為您介紹一下呢？——先生/女士，我們的項目叫“唐島七星”。項目一系列的介紹海景資源、地段價值、配套、公園、戶型、景觀園林等開發(fā)商