建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷市公開(kāi)課一等獎(jiǎng)省賽課獲獎(jiǎng)?wù)n件

第九章建筑設(shè)計(jì)、物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第三節(jié)物業(yè)管理關(guān)鍵概念一、物業(yè)與物業(yè)管理二、物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第1頁(yè)第三節(jié)物業(yè)管理前期介入一、前期介入必要性1.有利于維護(hù)物業(yè)管理企業(yè)專業(yè)形象2.前期介入能優(yōu)化設(shè)計(jì)，降低返工，預(yù)防后遺癥3.前期介入有利于加強(qiáng)對(duì)所管物業(yè)全方面了解4.前期介入有利于后期管理工作進(jìn)行建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第2頁(yè)二、前期管理工作內(nèi)容依據(jù)物業(yè)檔次確定各項(xiàng)服務(wù)所到達(dá)標(biāo)準(zhǔn)。依據(jù)物業(yè)特點(diǎn)及外部環(huán)境有針對(duì)性地編寫物業(yè)管理維修條約及計(jì)算樓宇各部分所占管理份額，使各產(chǎn)權(quán)人能公平地負(fù)擔(dān)樓宇管理費(fèi)及管理維修基金支出。作出管理計(jì)劃及財(cái)務(wù)預(yù)算方案，建立完善財(cái)務(wù)制度，有效控制管理費(fèi)及基金收支。制訂人員架構(gòu)和人事制度，草擬各項(xiàng)管理崗位職責(zé)和職能。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第3頁(yè)二、前期管理工作內(nèi)容5.制訂各項(xiàng)守則、管理要求及員工工作程序，方便未來(lái)控制和管理。6.招聘所需員工，建立一個(gè)優(yōu)良專業(yè)物業(yè)服務(wù)隊(duì)伍。7.提供員工崗前培訓(xùn)，灌輸專業(yè)物業(yè)管理精神。8.參加設(shè)計(jì)與施工。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第4頁(yè)三、物業(yè)管理相關(guān)若干問(wèn)題討論物業(yè)企業(yè)應(yīng)該是一個(gè)營(yíng)利機(jī)構(gòu)嗎？物業(yè)企業(yè)與業(yè)主關(guān)系應(yīng)該是什么樣？建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第5頁(yè)會(huì)所若干問(wèn)題會(huì)所全部權(quán)是誰(shuí)？會(huì)所應(yīng)該提供哪些服務(wù)？會(huì)所怎樣贏利？建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第6頁(yè)仁恒翠竹園會(huì)所建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第7頁(yè)建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第8頁(yè)朗詩(shī)熙園會(huì)所建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第9頁(yè)假如你恨一個(gè)人，請(qǐng)讓他去經(jīng)營(yíng)會(huì)所，因?yàn)槟鞘堑鬲z；假如你愛(ài)一個(gè)人，請(qǐng)讓他去經(jīng)營(yíng)會(huì)所，因?yàn)槟鞘翘焯谩?/p>

北京樓盤搬起會(huì)所砸自己腳

北京首個(gè)會(huì)所出現(xiàn)，大致是伴伴隨首家港式物業(yè)落戶北京。1999年某日，北京朝陽(yáng)園總經(jīng)理黃世達(dá)先生指著項(xiàng)目規(guī)劃圖上一個(gè)小小建筑宣告：這里將建造一個(gè)三千平方米小區(qū)會(huì)所。大家愕然。黃又補(bǔ)充道：圖上所標(biāo)只是會(huì)所地面大堂，會(huì)所主體建筑位于地下，有游泳館、視聽(tīng)室、康體設(shè)施等。大家仍是一臉茫然。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第10頁(yè)在北京，會(huì)所從出現(xiàn)到被惡炒成樓盤賣點(diǎn)幾乎在一夜之間完成，而這僅僅是“會(huì)所故事”開(kāi)始。這以后多年中，會(huì)所帶給北京發(fā)展商竟是難以名狀大喜大悲：

朝陽(yáng)園之后，尤其是在年前后北京發(fā)展商集體“南下取經(jīng)”后，在深圳東?；▓@、金海灣花園等著名項(xiàng)目標(biāo)示范下，北京樓盤會(huì)所建設(shè)如雨后春筍般大面積開(kāi)花。一時(shí)間會(huì)所規(guī)模、功效和豪華程度成為考量項(xiàng)目成色硬指標(biāo)。而此時(shí)，相關(guān)會(huì)所日后經(jīng)營(yíng)預(yù)警言論也開(kāi)始在業(yè)界悄然傳遞。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第11頁(yè)僅僅一年后，會(huì)所經(jīng)營(yíng)虧損陰云開(kāi)始籠罩在第一批吃螃蟹發(fā)展商頭上。自此，北京樓盤會(huì)所建設(shè)開(kāi)始進(jìn)入相對(duì)理性軌道。華清嘉園等熱盤率先將配套會(huì)所面積減至二、三千平方米，功效亦趨向樸素實(shí)用。更多項(xiàng)目開(kāi)始熱烈地討論并考查泛會(huì)所種種先進(jìn)性和經(jīng)濟(jì)性，認(rèn)為又發(fā)覺(jué)了一塊新大陸。

而與此同時(shí)，在深圳、廣州等地，先建示范性會(huì)所再建住宅已逐步成為開(kāi)發(fā)中、高檔樓盤鐵律，其做法與先建樣板環(huán)境再建住宅同理。這反應(yīng)出在“賣現(xiàn)房”市場(chǎng)環(huán)境下，南方企業(yè)開(kāi)發(fā)模式更為靠近房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)本質(zhì)規(guī)律。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第12頁(yè)

據(jù)統(tǒng)計(jì)，北京現(xiàn)有樓盤７０％以上建有配套會(huì)所，其中六成會(huì)所處于經(jīng)營(yíng)虧損狀態(tài)。從表面上看，這是因?yàn)榫揞~經(jīng)營(yíng)成本造成：兩千平方米左右會(huì)所，其每年產(chǎn)生電費(fèi)、泳池等設(shè)備維護(hù)費(fèi)用就可能突破千萬(wàn)元。但絕大多數(shù)業(yè)主專屬會(huì)所絕大多數(shù)設(shè)施對(duì)業(yè)主是無(wú)償使用，而物業(yè)企業(yè)收取物業(yè)管理費(fèi)中對(duì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)補(bǔ)助也是敏感而有限。僅從表面上看，這已經(jīng)形成了經(jīng)營(yíng)上死結(jié)。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第13頁(yè)從會(huì)所功效供給與業(yè)主使用需求關(guān)系上看，一樣存在深層次誤區(qū)。首先，期房銷售和會(huì)所先行往往使會(huì)所超出了普通配套服務(wù)功效，轉(zhuǎn)而成為發(fā)展商修飾整個(gè)項(xiàng)目形象工具，造成入住后會(huì)所功效與業(yè)主需求發(fā)生錯(cuò)位。假如兌現(xiàn)當(dāng)初相關(guān)會(huì)所漂亮承諾，則必定面臨人氣匱乏、經(jīng)營(yíng)虧損局面；假如變更會(huì)所設(shè)計(jì)，又將陷入入住糾紛漩渦：鵬潤(rùn)家園、今日家園、東環(huán)１８等糾紛事件，蓋緣于此。

相對(duì)于六成北京會(huì)所虧損率，房地產(chǎn)環(huán)境相對(duì)成熟南方樓盤在會(huì)所經(jīng)營(yíng)方面有何高招？統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示：深圳會(huì)所虧損八成以上，廣州則高達(dá)九成。這很令人吃驚。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第14頁(yè)

一個(gè)說(shuō)法是：南派發(fā)展商做會(huì)所就是為了放在那兒，顯示是南派價(jià)值觀中尊榮與貴氣。另一個(gè)解釋是：南方大佬實(shí)力超乎想象，會(huì)所經(jīng)營(yíng)那點(diǎn)虧損簡(jiǎn)直就是“毛毛雨”。實(shí)際上，南方發(fā)展商在會(huì)所經(jīng)營(yíng)問(wèn)題上似乎并不過(guò)多糾纏。以深圳為例，不論是昔日明星東海花園，還是今日新貴波托菲諾·純水岸，盡管豪華會(huì)所人氣稀薄，仍透出處變不驚華貴氣韻和慢拍生活時(shí)尚氣質(zhì)，全然不象北京發(fā)展商在會(huì)所問(wèn)題上患得患失。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第15頁(yè)看來(lái)會(huì)所經(jīng)營(yíng)是個(gè)全國(guó)性行業(yè)難題，但不一樣價(jià)值觀決定了不一樣努力方向。北京超級(jí)大盤世紀(jì)城將會(huì)所與小區(qū)剝離，制造出含有城市功效大型酒店和地下不夜城，堪稱做會(huì)所超級(jí)思緒。北京另一著名會(huì)所——張寶全“空間蒙太奇”潛水俱樂(lè)部則是另一個(gè)“超級(jí)后當(dāng)代”詭異玩法，早期賠本賺吆喝，聽(tīng)說(shuō)兩年打平，三年就快開(kāi)始贏利了。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第16頁(yè)事實(shí)表明：會(huì)所經(jīng)營(yíng)并非死路一條，走出困境希望尚存。問(wèn)題關(guān)鍵是：首先，你必須尊重和善待會(huì)所，明辨和認(rèn)定會(huì)所在項(xiàng)目中關(guān)鍵價(jià)值；其次，會(huì)所即使隸屬于房地產(chǎn)配套體系，但會(huì)所在經(jīng)營(yíng)層面和精神層面又都含有相當(dāng)獨(dú)立性，這表明會(huì)所出路可能就蘊(yùn)藏在獨(dú)體存在、獨(dú)體認(rèn)定、獨(dú)體策劃甚至是獨(dú)體運(yùn)行上。這可能是方法論之一，可能還正是方法論全部。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第17頁(yè)會(huì)所功效市場(chǎng)化配置一、當(dāng)前會(huì)所主要問(wèn)題，詳細(xì)表達(dá)在：1．盲目求大，與項(xiàng)目規(guī)模不相吻合。2．追求高檔豪華，實(shí)用性差。3．會(huì)所功效設(shè)定不一而足，缺乏主題特色。4．會(huì)所經(jīng)營(yíng)有缺點(diǎn)，參加性服務(wù)內(nèi)容不強(qiáng)。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第18頁(yè)二、營(yíng)建會(huì)所幾點(diǎn)思索1．關(guān)于會(huì)所角色和功效據(jù)調(diào)查發(fā)覺(jué)，多數(shù)人社會(huì)化活動(dòng)和休閑娛樂(lè)活動(dòng)會(huì)選擇在社會(huì)公開(kāi)專業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行，尤其對(duì)于高檔消費(fèi)項(xiàng)目如桑拿、高爾夫等，而不是在區(qū)內(nèi)會(huì)所進(jìn)行，會(huì)所內(nèi)活動(dòng)者多為老人和兒童。另?yè)?jù)資料顯示，一個(gè)人社會(huì)商業(yè)活動(dòng)中約80％時(shí)間會(huì)選擇在公共專業(yè)場(chǎng)所進(jìn)行，僅有20%時(shí)間會(huì)選擇在小區(qū)會(huì)所中進(jìn)行，可見(jiàn)會(huì)所僅僅到達(dá)一個(gè)輔助作用，那些一味將會(huì)所功效高檔化、全方面化以留住業(yè)主做法往往是一廂情愿。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第19頁(yè)2．關(guān)于平民化會(huì)所構(gòu)想

這里講平民化路線并不意味著小區(qū)業(yè)主平民化身份，而只是對(duì)會(huì)所檔次而言，宜走一個(gè)樸實(shí)無(wú)華、實(shí)用性強(qiáng)模式。理由有三：一是比較適合大眾需求，而且會(huì)費(fèi)、項(xiàng)目收費(fèi)低廉，使業(yè)主樂(lè)于消費(fèi)；二是平民化模式則將高檔項(xiàng)目排除在外，而以如乒乓球、羽毛球、游泳池、棋牌室、健身房，兒童游戲室等項(xiàng)目為主，參加性強(qiáng)，易于組織，帶動(dòng)會(huì)所人氣、氣氛；三是普通區(qū)內(nèi)業(yè)主對(duì)會(huì)所內(nèi)高檔消費(fèi)項(xiàng)目排斥心理較重，桑拿、商務(wù)會(huì)客、高爾夫推桿等活動(dòng)樂(lè)于選擇區(qū)外進(jìn)行，一來(lái)是一個(gè)生活享受之需要，二來(lái)則是私密性之考慮，所以會(huì)所不宜走高檔化路線建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第20頁(yè)3.關(guān)于會(huì)所共享性問(wèn)題

所謂共享性直觀地講是指會(huì)所與周圍配套之間關(guān)系，是否存在資源共享，互補(bǔ)、共生關(guān)系。假如住宅小區(qū)位于市郊或更遠(yuǎn)一些地方，周圍缺乏商業(yè)，餐飲、娛樂(lè)、文化等配套設(shè)施，抑或配套設(shè)施過(guò)于分散或距離相對(duì)較遠(yuǎn)，則這類小區(qū)會(huì)所建設(shè)就顯得非常必要，因?yàn)樾^(qū)與周圍配套設(shè)施共享性較差，區(qū)內(nèi)業(yè)主最好就近選擇區(qū)內(nèi)會(huì)所。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第21頁(yè)三、會(huì)所分類會(huì)所從功效設(shè)置、經(jīng)營(yíng)模式和區(qū)域服務(wù)方式三方面又能夠分成幾個(gè)類型，詳細(xì)以下：A.按功效設(shè)置分為綜合型會(huì)所和主題型會(huì)所B.按經(jīng)營(yíng)模式分為營(yíng)利型會(huì)所和非營(yíng)利型會(huì)所C.按區(qū)域服務(wù)方式又分為獨(dú)立型會(huì)所和連鎖型會(huì)所建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第22頁(yè)經(jīng)典案例1.廣州奧林匹克花園會(huì)所類型：主題式會(huì)所特點(diǎn)：將“運(yùn)動(dòng)”主題融人到會(huì)所中，并與花園主題“奧林匹克”相呼應(yīng)，利于提升和升華物業(yè)形象。功效設(shè)置：純運(yùn)動(dòng)、健康型功效設(shè)定，包含大型乒乓球館、羽毛球標(biāo)準(zhǔn)場(chǎng)、攀巖俱樂(lè)部、氧吧、健身房、棋牌室等。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第23頁(yè)2．深圳新浩城花園會(huì)所一一新浩健康城類型：主題式會(huì)所特點(diǎn)：以”健康”概念為切入點(diǎn)，引人健康服務(wù)內(nèi)容，提倡“中華健康”主題精神，會(huì)所為每位業(yè)主建立健康檔案，業(yè)主可享受優(yōu)惠服務(wù)。功效設(shè)置：運(yùn)動(dòng)健身房、藥浴、推拿、針炙、美容、心理咨詢等建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第24頁(yè)3．深圳金地海景花園會(huì)所類型：綜合型會(huì)所特點(diǎn)：管理一流，重視營(yíng)造會(huì)所氣氛，經(jīng)常舉行一些參加性活動(dòng)，比如定時(shí)舉行少兒運(yùn)動(dòng)技能培訓(xùn)班、籃球比賽、健身操比賽、兒童繪畫展和文藝晚會(huì)等，使會(huì)所功效到達(dá)充分地發(fā)揮。該會(huì)所入會(huì)率在同類中是較高，而且將“金地”企業(yè)文化滲透到小區(qū)中，是當(dāng)前綜合型會(huì)所中辦得較為出眾一個(gè)。功效設(shè)置：健身房、泳池、臺(tái)球、圖書(shū)室、美容美發(fā)室、兒童活動(dòng)室、乒乓球室、網(wǎng)球場(chǎng)等。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第25頁(yè)4．星河明居會(huì)所類型：非營(yíng)利型會(huì)所特點(diǎn)：會(huì)所服務(wù)內(nèi)容全部無(wú)償，設(shè)施普通型，大眾化，是一個(gè)體閑活動(dòng)場(chǎng)所。功效設(shè)置：茶座、棋牌室、健身房等。建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第26頁(yè)5．旭飛城市公寓系列會(huì)所一一一旭日會(huì)類型：連鎖型會(huì)所特點(diǎn)：該模式是由旭飛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)開(kāi)發(fā)城市公寓系列衍生而出，因?yàn)殚_(kāi)發(fā)項(xiàng)目分散，故采取總會(huì)下設(shè)分會(huì)會(huì)所經(jīng)營(yíng)模式，總會(huì)“旭日會(huì)”由旭飛城市公寓系列分會(huì)旭飛分會(huì)、華天分會(huì)、華鵬分會(huì)、華龍分會(huì)、華安分會(huì)組成，每一個(gè)分會(huì)是一個(gè)主題分會(huì)，有以健身主題為主華安分會(huì)、以培訓(xùn)為主華天分會(huì)，以醫(yī)療保健為主體旭飛分會(huì)，以商務(wù)交流為主華龍分會(huì)和以教育為主華鵬分會(huì)等。功效設(shè)置：每一個(gè)分會(huì)依據(jù)其主題內(nèi)容不一樣而有差異，比如近靠羅湖體育中心華安分會(huì)則設(shè)有以運(yùn)動(dòng)、健身、網(wǎng)球、高爾夫、爬山、郊游等運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目建筑設(shè)計(jì)物業(yè)管理與房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷第27頁(yè)6．萬(wàn)科金色家園“泛會(huì)所”類型：傳統(tǒng)會(huì)所基礎(chǔ)上延伸型會(huì)所，是當(dāng)前會(huì)