長沙市場分析課件

中國新興城市50強(qiáng)中國新興城市50強(qiáng)是仲量聯(lián)行通過對280多個城市的多項指標(biāo)，包括GDP（總值、增長率、人均值）、人口、可支配收入、存款儲蓄、社會消費品零售額、外商直接投資、固定資產(chǎn)投資和政治地位等，進(jìn)行分析甄選出的城市。根據(jù)仲量聯(lián)行綜合分析，長沙市位列二線增長型城市數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行中國新興城市50強(qiáng)——城市發(fā)展體系城市分類特征一線核心城市廣泛的國際商務(wù)往來、深入的企業(yè)基礎(chǔ)以及大量優(yōu)質(zhì)的國際投資級別物業(yè)，國內(nèi)流動性和時常透明度最高的市場1.5線過渡型城市規(guī)模大、開放度高和多元化的經(jīng)濟(jì)特征，眾多國際零售品牌和國際酒店運(yùn)營商進(jìn)駐，正在經(jīng)歷大規(guī)模的商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)二線增長型城市具有推進(jìn)零售市場商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增速明顯，在經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)某些領(lǐng)域具有優(yōu)勢三線新興型城市開始出現(xiàn)大規(guī)模商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，零售商和酒店運(yùn)營商正在積極進(jìn)駐這些城市三線起步型城市時常透明度較低，正在為“起飛”創(chuàng)造條件數(shù)據(jù)來源：仲量聯(lián)行中國新興城市50強(qiáng)——零售市場指標(biāo)通過零售銷售額、大賣場集中度、奢侈品集中度以及快時尚集中度四個重要零售市場指標(biāo)的分析，我們發(fā)現(xiàn)長沙市零售市場整體發(fā)展處于相對成熟水平。深圳廣州深圳長沙零售商業(yè)發(fā)展階段零售市場平穩(wěn)成熟期零售市場快速發(fā)展期零售市場逐步起步期零售市場初級階段成熟市場初級市場長沙多個大型商業(yè)中心奢侈品市場快速發(fā)展國際化品牌大規(guī)模進(jìn)入強(qiáng)調(diào)購物體驗現(xiàn)代化的購物中心連鎖經(jīng)營快速發(fā)展中高檔市場得到快速發(fā)展品牌認(rèn)知度提高國際化品牌開始進(jìn)入市場出現(xiàn)了較大規(guī)模的零售類物業(yè)連鎖經(jīng)營品牌進(jìn)入市場奢侈品市場得到發(fā)掘出現(xiàn)了小型的零售類物業(yè)批發(fā)市場較為盛行以滿足基本生活需求為主缺乏品牌認(rèn)知度市場內(nèi)缺乏國際化品牌作為二線城市的長沙，零售物業(yè)形態(tài)在傳統(tǒng)百貨的基礎(chǔ)上，不斷涌現(xiàn)出一些大型購物中心，商業(yè)核心區(qū)域向外圍發(fā)展趨勢明顯；國際主要一二線奢侈品牌正不斷入駐，各類國際連鎖品牌也看好該市場，加緊其布點的步伐。鑒于此，我們認(rèn)為長沙零售市場目前處于快速發(fā)展的階段。代表城市：杭州、成都、武漢等代表城市：北京、上海、深圳代表城市：合肥、常州等長沙零售商業(yè)發(fā)展歷程少量本地傳統(tǒng)百貨、傳統(tǒng)商業(yè)街韶山路百貨、東塘百貨友誼商店、曉園百貨中高檔精品百貨/時尚百貨出現(xiàn)購物中心雛形出現(xiàn)大型購物中心快速出現(xiàn)特色商業(yè)發(fā)展本地百貨五虎爭霸格局形成東塘百貨、友誼商店、阿波羅、中山百貨、曉園百貨平和堂、春天百貨、王府井、香港新世界、美美百貨、萬達(dá)廣場樂和城、悅方IDMALL、步步高廣場、世紀(jì)金源購物中心1980年代2000-2010年2011年至今1990年代代表物業(yè)更多大型綜合購物中心涌現(xiàn)開福萬達(dá)、海信廣場、奧克斯廣場、國金中心未來5年主要分布在是五一廣場與黃興路步行街以國營百貨商店為主長沙市零售業(yè)態(tài)有大型百貨、食品店、服裝店、文具店、飯店等分布在五一廣場、東塘、火車站等商圈國營百貨商店依占主要地位“五虎”格局開始發(fā)生變化：友誼集團(tuán)和通程集團(tuán)經(jīng)過擴(kuò)張實力不斷擴(kuò)大，最后形成了友阿、通程兩大本土零售巨頭對峙的格局商業(yè)網(wǎng)點百花齊放，外資零售大量涌入，尤其是五一廣場商圈競爭加劇股份制、外資、民營的零售項目并存長沙市的零售業(yè)呈現(xiàn)多元化：百貨店、購物廣場、生活超市、倉儲大賣場、專賣店等業(yè)態(tài)相繼出現(xiàn)高橋、紅星、河西區(qū)域開始崛起大型國際國內(nèi)知名商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)運(yùn)營商開始進(jìn)入長沙開始出現(xiàn)真正意義上的全業(yè)態(tài)復(fù)合型購物中心項目，以樂和城和悅方IDMALL為突出代表核心商圈與區(qū)域商圈并行發(fā)展；更多大型甚至超大型城市綜合體型零售商業(yè)涌現(xiàn)，競爭進(jìn)一步加劇傳統(tǒng)商業(yè)中高檔精品百貨特色商業(yè)綜合型購物中心超大體量購物中心萌芽期整合發(fā)展期初步發(fā)展期過渡發(fā)展期快速發(fā)展期百貨向綜合型購物中心轉(zhuǎn)型，購物中心快速發(fā)展、區(qū)域化商業(yè)快速發(fā)展階段長沙零售商業(yè)年度供應(yīng)統(tǒng)計世紀(jì)金源購物中心友阿奧特萊斯步步高廣場樂和城悅方IDMALL開福萬達(dá)廣場泊富國際購物中心奧克斯廣場北辰商業(yè)中心萬家麗mall華悅城中信城市廣場單位：平方米2011年前，長沙市零售商業(yè)供應(yīng)量增長緩慢，2010年零售商業(yè)總供應(yīng)量達(dá)到120萬平米；2011年，隨著樂和城、世紀(jì)金源、友阿奧萊城等一大批大型零售新增供應(yīng)入市，總供應(yīng)量突破150萬平米；未來3年，長沙零售市場年新增供應(yīng)均平均達(dá)到60萬平米，預(yù)計2015年總供應(yīng)量將達(dá)到400萬平米。注：以上供應(yīng)主要識別統(tǒng)計2萬平方米以上持有型商業(yè)項目長沙零售商業(yè)基本格局兩圈、兩軸內(nèi)圈層外圈層圈層范圍內(nèi)圈層二環(huán)路以內(nèi)外圈層長沙繞城高速、京珠高速圍合而成發(fā)展軸范圍東西向發(fā)展軸長沙高鐵站—長沙大道—長沙站—五一大道—楓林路南北向發(fā)展軸沿湘江、地鐵1號線南北方向延展兩圈兩軸長沙零售商業(yè)基本呈現(xiàn)“兩圈、兩軸”的基本格局；核心區(qū)域匯聚了長沙傳統(tǒng)市級各大商圈，新興及未來商圈主要集中于中圈層及外圈層；目前，隨著城市的發(fā)展，長沙市零售商業(yè)呈主要沿著兩大發(fā)展主軸由內(nèi)圈層向外圈層發(fā)展趨勢。本項目長沙零售商圈分布市級核心商圈市級副中心商圈區(qū)域中心商圈地鐵2號線地鐵1號線繞城高速二環(huán)路星沙高橋紅星大托東塘五一廣場伍家?guī)X火車站濱江新城交通樞紐溁灣鎮(zhèn)市級核心商圈五一廣場——長沙最傳統(tǒng)、最核心的商圈，匯聚了眾多百貨、購物中心以及特色商業(yè)街，輻射整個長沙市甚至湖南省市級副中心商圈火車站——依托火車站發(fā)展的市級副中心商圈，流動人口消費明顯東塘——城南區(qū)域目前已經(jīng)發(fā)展成熟的商圈，以服務(wù)城南及雨花亭區(qū)域居民為主伍家?guī)X——城北區(qū)域目前已初具規(guī)模的商圈，向北進(jìn)一步發(fā)展趨勢明顯，以服務(wù)城北及開福區(qū)居民為主區(qū)域中心商圈紅星——隨著省府中心的建設(shè)而逐漸形成，初具規(guī)模，以服務(wù)區(qū)域內(nèi)居民為主高橋——目前供應(yīng)項目主要集中在萬家麗路沿線，未來依托高鐵站以及武廣新城發(fā)展迅猛，以大型家居類主導(dǎo)商業(yè)集中體及綜合體項目為主星沙——以長沙縣以及經(jīng)開區(qū)為依托，發(fā)展處于初級階段大托——服務(wù)區(qū)域居民為主，特色商業(yè)，位置偏遠(yuǎn)河西——隨著大河西先導(dǎo)區(qū)的建設(shè)而崛起，進(jìn)一步細(xì)分為濱江新城、交通樞紐、溁灣鎮(zhèn)三個區(qū)域中心商圈，整體零售商業(yè)氛圍仍處于形成階段河西長沙零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計-分商圈市級核心商圈市級副中心商圈區(qū)域中心商圈單位：平方米從供應(yīng)來看，現(xiàn)有優(yōu)質(zhì)零售商業(yè)主要集中在市級核心商圈以及三個市級副中心商圈，其中五一廣場商圈供應(yīng)量最大，達(dá)到44萬平米；未來5年，五一廣場商圈約有77萬新增零售商業(yè)供應(yīng)，優(yōu)勢地位進(jìn)一步鞏固，仍將在長沙各大商圈中繼續(xù)領(lǐng)跑；核心之外，以河西、紅星、高橋為代表的新興區(qū)域中心商圈將有巨大發(fā)展，三大商圈未來供應(yīng)量均在60萬平米以上；現(xiàn)有三個市級副中心商圈（火車站、東塘、伍家?guī)X）在核心商圈以及區(qū)域中心商圈的雙重擠壓下，發(fā)展空間有限。長沙市各商圈現(xiàn)有及未來零售商業(yè)供應(yīng)統(tǒng)計市級副中心商圈受雙重擠壓，未來發(fā)展空間有限注：以上供應(yīng)主要識別統(tǒng)計2萬平方米以上持有型商業(yè)項目長沙零售商圈信息—五一廣場

商業(yè)體量現(xiàn)有：44萬平米未來新增：77.8萬平米輻射范圍整個長沙市乃至整個湖南省商業(yè)類型百貨、商業(yè)街為主租金水平首層租金水平300-600元/平米/月介紹五一商圈為長沙市零售商業(yè)的絕對核心，租金水平、人流量、營業(yè)額均為長沙最高；以百貨、商業(yè)街形式為主，平和堂、王府井、新世界、春天百貨、美美等奠定了商圈的基礎(chǔ)；近兩年先后涌現(xiàn)了樂和城、悅方IDMALL兩個購物中心項目，開長沙市場之先河，隨著未來萬達(dá)、華遠(yuǎn)等項目等一批定位中高的大型購物中心項目，將進(jìn)一步提高商圈檔次與品質(zhì)；隨著未來3年地鐵1號線、2號線通車，并在五一廣場區(qū)域交匯換乘，商圈核心地位將進(jìn)一步鞏固。621144353527地鐵2號線地鐵1號線五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

平和堂（五一廣場店）1998年79,419百貨中高檔2

悅薈廣場2003年50,000購物中心中檔3

王府井百貨2004年70,000百貨中高檔4新世界百貨2006年35,000百貨中檔5

樂和城2006年80,000購物中心中檔6

美美百貨2008年6,000百貨高檔7

悅方idmall2012年120,000購物中心中檔未來1

開福萬達(dá)廣場2012年177,150購物中心中高檔2

泊富國際購物中心2013年95,912購物中心中高檔3

春天百貨2013年70,000百貨中檔4

華元華中心2015年185,500購物中心高檔5長沙國際金融中心（ICC）2016年250,000購物中心高檔`商業(yè)體量現(xiàn)有：15.6萬平米輻射范圍火車站區(qū)域商業(yè)類型百貨為主租金水平首層200-400元/平米/月介紹商圈隨著火車站的發(fā)展而形成，歷史悠久，人流匯聚；整個商圈布局分散，沿五一大道分布，臨近火車站區(qū)域商業(yè)檔次整體偏低；商圈中友誼商店為長沙市最高檔商業(yè)之一，國際知名品牌匯聚；商圈缺乏未來供應(yīng)，同時由于臨近五一廣場，發(fā)展空間有限，地位逐漸下降。地鐵2號線123長沙零售商圈信息—火車站

五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

友誼商店1981年60,000百貨高檔2阿波羅商業(yè)廣場1998年60,000百貨中低檔3

家潤多百貨2007年36,000百貨中低檔`商業(yè)體量現(xiàn)有：36.7萬平米輻射范圍二環(huán)內(nèi)城南區(qū)域為主商業(yè)類型百貨、購物中心租金水平首層100-300元/平米/月介紹商圈發(fā)展成熟，人流匯聚，以輻射城南以及雨花亭區(qū)域為主；沿韶山路布局，以百貨形態(tài)為主，集合了友誼阿波羅、平和堂、通程長沙本地最強(qiáng)的三家商業(yè)運(yùn)營商；位于雨花亭的凱德廣場為商圈內(nèi)目前唯一的購物中心項目，定位以服務(wù)社區(qū)居民為主的社區(qū)區(qū)域型購物中心。3421長沙零售商圈信息—東塘

五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

友誼商城1995年240,000百貨中檔2金色家族1999年15,000百貨中高檔3

凱德廣場2005年62,080購物中心中檔4

平和堂（東塘店）2007年50,000百貨中檔地鐵1號線二環(huán)路`商業(yè)體量現(xiàn)有：21.6萬平米未來新增：17.5萬平米輻射范圍開福區(qū)北部區(qū)域商業(yè)類型購物中心、百貨為主租金水平首層100-300元/平米/月介紹商圈形成較早，但發(fā)展遲緩，目前熱點主要集中在北部瀏陽河與湘江交匯區(qū)域；歲寶百貨為區(qū)域內(nèi)最早開業(yè)的百貨，定位中檔；未來隨著1號線的開發(fā)建設(shè)，以及區(qū)域內(nèi)住宅大盤的建成（如北辰三角洲、湘江世紀(jì)城等），商圈內(nèi)沿地鐵以及臨湘江區(qū)域?qū)⒂羞M(jìn)一步發(fā)展。211長沙零售商圈信息—伍家?guī)X

五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

歲寶百貨2009年16,000百貨中檔2

世紀(jì)金源購物中心2011年200,000購物中心中低檔未來1

北辰商業(yè)中心2013年150,000購物中心中高檔2

華創(chuàng)國際廣場2014年25,000購物中心中檔2地鐵1號線二環(huán)路`商業(yè)體量現(xiàn)有：6.2萬平米未來新增：84萬平米輻射范圍紅星及省府區(qū)域商業(yè)類型購物中心、百貨為主租金水平首層50-200元/平米/月介紹商圈隨著省府板塊的發(fā)展而應(yīng)運(yùn)而生，區(qū)域作為未來長株潭城市群核心區(qū)域，起點高。1322長沙零售商圈信息—紅星

五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1天虹百貨2008年30,000百貨中檔2紅星通程商業(yè)廣場2010年32,000購物中心中檔未來1

華悅城2014年100,000購物中心中檔2

湘天置地廣場2014年180,000購物中心中檔3

德思勤城市廣場2016年560,000購物中心中高檔1地鐵1號線`商業(yè)體量現(xiàn)有：8萬平米輻射范圍長沙縣商業(yè)類型百貨為主租金水平——介紹商圈位于繞城高速以外區(qū)域，為長沙縣核心區(qū)，為典型的外圍區(qū)域商圈；商圈現(xiàn)有供應(yīng)較少，僅8萬平米，且檔次不高；商圈并非未來長沙重點發(fā)展區(qū)域，零售商業(yè)發(fā)展空間有限。12長沙零售商圈信息—星沙

五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西繞城高速供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

通程商業(yè)廣場星沙店2004年60,000購物中心中檔2

步步高百貨星沙店2008年20,000百貨中檔`商業(yè)體量現(xiàn)有：10萬平米未來：13萬平米輻射范圍大托區(qū)域商業(yè)類型購物中心租金水平——介紹商圈位于繞城高速之外，零售商業(yè)發(fā)展滯后；友阿奧特萊斯購物公園為友阿集團(tuán)重點打造的長沙第一個奧特萊斯，國際品牌薈萃，體量大；區(qū)域未來零售商業(yè)發(fā)展主要定位于服務(wù)區(qū)域社區(qū)居民，發(fā)展有限。長沙零售商圈信息—大托

11五一廣場火車站東塘伍家?guī)X紅星高橋星沙大托河西繞城高速供應(yīng)編號項目名稱開業(yè)時間零售建筑面積（平米）商業(yè)類型檔次現(xiàn)有1

友阿奧特萊斯購物公園2011年100,000商業(yè)街區(qū)中高檔未來1

中信城市廣場2014年130,000購物中心中檔`長沙特色商業(yè)街區(qū)1234編號項目名稱1湘江風(fēng)情帶2太平街歷史文化街區(qū)3坡子街民俗美食街4解放西路酒吧街長沙目前典型的特色商業(yè)街區(qū)主要集中于市中心五一廣場附近以及城區(qū)湘江沿線，多為自發(fā)形成；其中比較有代表性的有湘江風(fēng)情帶、太平街歷史文化街區(qū)、坡子街民俗美食街、解放西路酒吧一條街。長沙特色商業(yè)街區(qū)項目名稱業(yè)態(tài)檔次代表品牌備注湘江風(fēng)情帶大中型特色餐飲中高檔秦皇食府、毛家飯店、好食上主要結(jié)合沿江一線江景，集合眾多中高檔餐飲，以湖南本地大型知名餐飲品牌為主太平街歷史文化街區(qū)酒吧、民俗旅游產(chǎn)品中檔D+Bar、尚喜堂、K9Club、多寶齋結(jié)合太平街歷史文化街區(qū)風(fēng)貌，以及賈誼故居，匯聚各種旅游民俗零售，形成游客目的地坡子街民俗美食街特色小吃中低檔火宮殿、向群鍋餃店、文記四合一鹵味老店圍繞火宮殿，形成長沙特色小吃匯聚地解放西路酒吧街酒吧、KTV中檔偏高蘇荷酒吧、夜色百度、溫莎KTV長沙各類酒吧、KTV等夜場娛樂最集中的匯聚地長沙自發(fā)形成的特色商業(yè)街區(qū)仍以餐飲、娛樂業(yè)態(tài)為主，且以本土品牌為主，普遍經(jīng)營狀況良好，反映出長沙消費者對于餐飲娛樂業(yè)態(tài)的偏好；特色商業(yè)街區(qū)當(dāng)中仍舊以長沙本土品牌為主，品質(zhì)普遍不高，整體仍存在比較大的提升空間。長沙零售商業(yè)市場租金水平1002003000400500人民幣/平方米/月600五一廣場火車站東塘伍家?guī)X300-600200-400100-300100-30050-200100-200市級核心商圈市級副中心商圈區(qū)域中心商圈紅星河西注：上述租金柱狀圖代表各零售項目首層租金價格范圍（不包含百貨扣點折算）長沙市零售商業(yè)租金按照商圈等級分為三個檔次；五一廣場商圈為代表的核心商圈首層整體租金均在300-600元/平米/月水平，處于全市最高水平；火車站、東塘、伍家?guī)X三個市級副中心商圈為第二檔，首層平均100-400元/平米/月；本項目所在的高橋區(qū)域商業(yè)市場尚不成熟，目前首層租金水平在200元/平米/月以內(nèi)。50-200高橋長沙零售商業(yè)市場現(xiàn)有特征零售商業(yè)市場發(fā)展已進(jìn)入快速發(fā)展期2011年，長沙零售市場規(guī)模以上零售商業(yè)總供應(yīng)量突破150平米，并出現(xiàn)了樂和城、悅方IDMALL、世紀(jì)金源購物中心等一批大中型綜合商業(yè)項目；國際一線品牌已經(jīng)大量進(jìn)駐長沙，友誼商店與美美百貨成為國際名品匯聚的集中地；市級核心商圈-市級副中心商圈-區(qū)域中心商圈的零售市場格局已日漸成熟，各商圈之間輻射范圍及定位各有側(cè)重。Guidelines1從空間上看，零售商業(yè)供應(yīng)非常集中Guidelines1隨著近兩年樂和城、悅方IDMALL、世紀(jì)金源購物中心等大中型購物中心項目入市，長沙市零售商業(yè)當(dāng)中購物中心形式所占比例大幅度提升，占總商業(yè)類型比例目前達(dá)到50%。購物中心形式零售商業(yè)比例大大提升Guidelines1自發(fā)形成的特色商業(yè)街區(qū)均位于城市中心區(qū)域，雖主題各異，但均以餐飲娛樂業(yè)態(tài)為主；餐飲娛樂業(yè)態(tài)的火爆反