010 重慶天星旅游度假小鎮(zhèn)策劃

天星星旅旅游游度度假假小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)策策劃劃報報告告曾祥祥庸庸工工作作室室報告告內(nèi)內(nèi)容容項目市場調(diào)研及破題思路項目定位項目概念性規(guī)劃建議項目分期建議項目分期開發(fā)物業(yè)建議項目運營策略建議項目市場調(diào)研及破題思路前期期工工作作結(jié)結(jié)論論點點及及需需解解決決的的核核心心問問題題項目目市市場場調(diào)調(diào)研研及及結(jié)結(jié)論論要要點點類似似案案例例借借鑒鑒及及破破題題思思路路前期期工工作作結(jié)結(jié)論論點點及及需需解解決決的的核核心心問問題題梳理理上上一一階階段段策策劃劃思思路路結(jié)結(jié)論論點點項目目總總體體發(fā)發(fā)展展方方向向：依依托托金金佛佛山山，，打打造造重重慶慶人人的的““心心靈靈牧牧場場””，，讓讓重重慶慶人人從從此此擁擁有有““城城市市后后花花園園””。。項目目休休閑閑產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)的的締締造造方方式式：現(xiàn)現(xiàn)代代休休閑閑服服務務功功能能與與現(xiàn)現(xiàn)有有傳傳統(tǒng)統(tǒng)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)結(jié)合合，，實實現(xiàn)現(xiàn)深深度度化化、、極極致致化化、、主主題題化化的的休休閑閑體體驗驗。。項目目規(guī)規(guī)劃劃理理念念：大大致致分分區(qū)區(qū)、、交交錯錯融融合合的的功功能能分分區(qū)區(qū)思思路路。。尚待待解解決決的的核核心心問問題題人從從哪哪來來？？來做做什什么么？？需要要什什么么？？解決決了了上上述述問問題題，，小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)該該如如何何有有序序、、有有節(jié)節(jié)奏奏地地開開發(fā)發(fā)？？為解解決決問問題題，，我我們們進進行行了了大大量量的的調(diào)調(diào)研研—怎樣樣才才能能吸吸引引人人來來？？怎樣樣才才能能留留住住人人消消費費？？怎樣樣才才能能滿滿足足人人的的休休閑閑欲欲望望?項目目市市場場調(diào)調(diào)研研及及結(jié)結(jié)論論要要點點調(diào)研研內(nèi)內(nèi)容容包包括括（（詳詳見見附附件件））針對對在在重重慶慶一一小小時時圈圈層層有有購購房房需需求求的的潛潛在在休休閑閑消消費費者者，，我我們們攔攔截截了了一一千千多多被被訪訪者者，，收收回回有有效效問問卷卷200份，，了了解解其其對對休休閑閑生生活活方方式式、、生生活活配配套套等等方方面面的的詳詳細細需需求求，，調(diào)調(diào)研研成成果果詳詳見見《潛在在休休閑閑消消費費者者調(diào)調(diào)研研報報告告》；為了了更更準準確確地地了了解解重重慶慶周周邊邊休休閑閑度度假假市市場場的的開開發(fā)發(fā)狀狀況況和和客客群群特特征征，，我我們們現(xiàn)現(xiàn)場場訪訪問問了了仙仙女女山山5個在在售售樓樓盤盤和和金金佛佛美美廬廬，，調(diào)調(diào)研研成成果果詳詳見見《休閑閑度度假假樓樓盤盤調(diào)調(diào)研研報報告告》；為了了解解決決景景區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)配配套套和和商商家家來來源源問問題題，，我我們們針針對對瓷瓷器器口口、、泰泰古古書書畫畫市市場場、、洋洋人人街街、、大大禮禮堂堂、、展展覽覽館館、、紅紅巖巖紀紀念念館館等等游游樂樂/旅游游/購物物場場所所調(diào)調(diào)研研共共6處，，完完成成了了33份深深訪訪，，其其中中包包括括：：萬萬盛盛石石林林商商家家調(diào)調(diào)研研5份，，仙仙女女山山、、金金佛佛山山、、南南川川農(nóng)農(nóng)家家樂樂深深訪訪8份，，休休閑閑會會所所深深訪訪3份，，酒酒吧吧深深訪訪4份，，特特色色客客棧棧深深訪訪2份，，特特色色餐餐飲飲深深訪訪6份，，特特色色商商業(yè)業(yè)（（旅旅游游紀紀念念品品））2份，，瓷瓷器器口口書書畫畫研研究究院院深深訪訪1人，，成成都都酒酒店店管管理理專專家家2人，，調(diào)調(diào)研研成成果果詳詳見見《商家家深深訪訪報報告告》；同時時，，針針對對金金佛佛山山未未來來的的旅旅游游市市場場發(fā)發(fā)展展空空間間，，我我們們專專門門深深訪訪了了四川川康康輝輝的的總總經(jīng)經(jīng)理理和和重重慶慶黃黃金金假假期期、、萬萬友友國國旅旅的的旅旅游游專專家家；以以尋尋找找打打破破金金佛佛山山景景區(qū)區(qū)淡淡旺旺季季消消費費局局限限性性的的思思路路。。根據(jù)據(jù)對對客客群群的的定定位位，，我我們們在在重重慶慶市市區(qū)區(qū)投投放放200份潛潛在在需需求求調(diào)調(diào)研研及及產(chǎn)產(chǎn)品品測測試試問問卷卷，，以以作作為為對對本本項項目目產(chǎn)產(chǎn)品品定定位位的的有有利利參參考考。。（（詳詳見見附附件件））調(diào)研研對對象象：：受教教育育程程度度良良好好，，多多為為大大專專/大本本學學歷歷；；多多為為企企業(yè)業(yè)中中高高層層管管理理人人員員、、中中高高級級技技術(shù)術(shù)人人員員或或私私營營企企業(yè)業(yè)主主；；總收收入入中中上上水水平平；；在在近近期期或或未未來來中中短短期期內(nèi)內(nèi)都都有有較較強強烈烈的的購購房房意意向向。。潛在在休休閑閑消消費費者者調(diào)調(diào)研研結(jié)結(jié)論論：：購置置物物業(yè)業(yè)的的用用途途84.5%的被被訪訪者者為為二二次次置置業(yè)業(yè)，，置置業(yè)業(yè)目目的的以以休休閑閑度度假假和和投投資資為為主主；；如如在在金金佛佛山山置置業(yè)業(yè)，，其其主主要要用用途途是是休休閑閑度度假假或或老老年年常常住住/養(yǎng)老老；；如在在金金佛佛山山購購置置第第二二居居所所，，主主要要還還是是圍圍繞繞核核心心家家庭庭（（年年輕輕夫夫妻妻、、或或帶帶小小孩孩））的的使使用用，，部部分分會會考考慮慮增增加加給給父父母母養(yǎng)養(yǎng)老老的的功功能能；；大多多被被訪訪者者在在夏夏天天、、節(jié)節(jié)假假日日或或春春暖暖花花開開的的時時候候郊郊區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)度度假假消消夏夏；；居居住住天天數(shù)數(shù)大大部部分分集集中中在在20-65天，，平平均均一一年年中中有有36天會會在在郊郊區(qū)區(qū)物物業(yè)業(yè)中中度度過過。。參考考意意義義：：我我們們的的產(chǎn)產(chǎn)品品應應該該充充分分體體現(xiàn)現(xiàn)休休閑閑度度假假特特征征，，滿滿足足家家庭庭功功能能需需求求，，同同時時兼兼顧顧投投資資性性。。來金金佛佛山山的的休休閑閑度度假假行行為為被訪訪者者最最希希望望在在金金佛佛山山參參加加的的休休閑閑活活動動主主要要是是爬爬山山、、散散步步和和聊聊天天；；在金金佛佛山山進進行行休休閑閑度度假假，，被被訪訪者者最最希希望望有有的的幾幾大大業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)配配套套分分別別是是：：休休閑閑類類（（溫溫泉泉SPA、茶茶坊坊、、酒酒吧吧））；；餐餐飲飲類類（（中中餐餐、、當當?shù)氐仫L風味味美美食食、、西西餐餐））；；購購物物類類（（日日常常用用品品、、特特產(chǎn)產(chǎn)紀紀念念品品、、工工藝藝藝藝術(shù)術(shù)品品））；；在金金佛佛山山休休閑閑，，90%的被訪訪者能能接受受的消消費水水平在在200元以內(nèi)內(nèi)；82%的被訪訪者接接受院院落式式主題題文化化客棧棧，其其消費費水平平以每每人每每天的的費用用在100元以內(nèi)內(nèi)為主主。參考意意義：：金佛佛山的的開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀狀使客客群來來景區(qū)區(qū)后的的休閑閑方式式有限限；但但從他他們的的需求求表述述中，，我們們認為為本案案完全全可以以做更更豐富富、更更有特特色的的休閑閑度假假項目目來吸吸引客客群，，同時時對金金佛山山景區(qū)區(qū)發(fā)展展形成成有效效補充充。購置郊郊區(qū)物物業(yè)的的特征征購置郊郊區(qū)度度假物物業(yè)首首選溫溫泉景景區(qū)（（北溫溫泉））、仙仙女山山、縉縉云山山和金金佛山山；再次置置業(yè)首首選花花園洋洋房（（49.5%）和酒酒店式式公寓寓（31%）；更更傾向向擁有有安靜靜度假假環(huán)境境的郊郊區(qū)物物業(yè)；；大多數(shù)數(shù)被訪訪者需需求中中等面面積、、房間間個數(shù)數(shù)適中中、平平層結(jié)結(jié)構(gòu)，，面積積集中中在90㎡㎡的中小小戶型型，總總價35萬元以以內(nèi)（根據(jù)市市調(diào)專專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗，，其實實際可可承受受價格格水平平應比比其選選擇高高出15%~20%）；大多數(shù)數(shù)都要要求有有私家家花園園（院院落）），不不排斥斥公共共交流流空間間；在在總價價的約約束下下，過過半被被訪者者選擇擇私家家花園園（院院落））面積積為20㎡㎡以內(nèi)。。參考意意義：：金佛佛山景景區(qū)具具有一一定的的知名名度，，但溫溫泉景景區(qū)顯顯然更更具特特色吸吸引力力，因因此本本案需需創(chuàng)新新個性性化休休閑主主題與與之抗抗衡，，同時時也應應該考考慮具具有自自身特特色的的洗浴浴文化化。從從目前前被訪訪者選選擇的的物業(yè)業(yè)檔次次來看看，他他們更更傾向向于中中端、、生活活氣息息濃厚厚的度度假區(qū)區(qū)域。。對郊區(qū)區(qū)（景景區(qū)））物業(yè)業(yè)的相相關(guān)看看法郊區(qū)物物業(yè)最最需要要的五五大配配套設(shè)設(shè)施依依次是是：大大中型型超市市、餐餐飲、、銀行行、泳泳池和和茶樓樓；景區(qū)物物業(yè)與與城區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)相比比，劣劣勢主主要是是距離離城市市太遠遠、交交通成成本高高、周周邊生生活配配套不不完善善、入入住率率低和和安全全性差差等；；影響購購房決決定的的前五五項因因素分分別是是房屋屋單價價、周周邊公公共配配套、、與市市區(qū)的的距離離及交交通便便利性性、社社區(qū)安安全性性和長長期的的升值值空間間。參考意意義：：提高高配套套成熟熟度，，克服服距離離和交交通帶帶來的的心理理抗性性；利利用價價格優(yōu)優(yōu)勢結(jié)結(jié)合配配套完完善的的生活活方式式塑造造項目目優(yōu)勢勢。到金佛佛山景景區(qū)置置業(yè)的的需求求特征征絕大部部分被被訪者者不了了解““金佛佛美廬廬”項項目，，其中中近40%的被訪訪者表表示對對該物物業(yè)有有興趣趣，并并認為為該項項目價價格基基本合合理；；酒店式式公寓寓、老老年公公寓/養(yǎng)生公公寓和和度假假型小小獨棟棟別墅墅（面面積小小于200㎡）、、商務務別墅墅是金金佛山山西坡坡腳下下相對對更適適合開開發(fā)的的物業(yè)業(yè)；若若在此此置業(yè)業(yè)，他他們最最可能能購置置酒店店式公公寓和和度假假型小小獨棟棟別墅墅；60.5%的被訪訪者希希望開開發(fā)商商提供供全精精裝物物業(yè)；；而希希望提提供清清水房房的被被訪者者所擔擔憂的的主要要是裝裝修材材料和和裝修修質(zhì)量量等；；被訪者者認為為本案案優(yōu)勢勢是知知名度度高，，劣勢勢則是是距離離市區(qū)區(qū)太遠遠；并并認為為金佛佛山周周邊住住宅物物業(yè)的的合理理價格格在3500元以下下/㎡（（根據(jù)市市調(diào)專專業(yè)經(jīng)經(jīng)驗，，其實實際可可承受受價格格水平平應比比其選選擇高高出15%~20%）；；81.5%的被訪訪者接接受酒酒店式式物管管服務務，且且大部部分都都愿將將度假假物業(yè)業(yè)納入入酒店店客房房一體體經(jīng)營營。參考意意義：：受景景區(qū)推推廣宣宣傳力力度影影響，，金佛佛山景景區(qū)的的度假假物業(yè)業(yè)沒有有樹立立市場場口碑碑，這這也間間接影影響了了受眾眾群體體對物物業(yè)檔檔次和和價格格的判判斷；；從被被訪者者對精精裝修修、酒酒店式式物管管服務務等項項目的的接受受程度度來看看，他他們傾傾向于于在郊郊區(qū)購購置能能夠提提高便便利生生活條條件的的現(xiàn)代代高品品質(zhì)第第二居居所。。重慶周周邊代代表性性景區(qū)區(qū)樓盤盤調(diào)研研——了解重重慶度度假物物業(yè)市市場總總體特特征以仙女女山為為重點點調(diào)研研對象象。開發(fā)特特征：：仙女山山度假假物業(yè)業(yè)房地地產(chǎn)的的開發(fā)發(fā)起始始時間間是2008年的4月，快快速發(fā)發(fā)展時時間是是2009年的6月~10月，現(xiàn)現(xiàn)有開開發(fā)量量十多多萬方方以上上，總總體銷售周周期較較短，，2~3個月即即可達達到當當批次次基本本銷售售完畢畢。已交房房產(chǎn)品品入住率率較低低，不到10%。本次調(diào)調(diào)研的的5個對象象樓盤盤均分布布在仙仙女山山景區(qū)區(qū)大門門之外外的道道路兩兩側(cè)。?？腿禾靥卣鳎海阂灾刂貞c主主城區(qū)區(qū)為主主，武武隆、、豐都都為輔輔，家家庭均均有至至少一一輛車車，多多數(shù)年年齡在在35歲以上上。購購買目目的最最多是是為休休閑度度假，，其次次為養(yǎng)養(yǎng)老，，附帶帶投資資。休休閑度度假的的方式式較為為單一一，以以曬太太陽、、打牌牌為主主。休閑度度假樓樓盤調(diào)調(diào)研成成果梳梳理物業(yè)特特征：：現(xiàn)階段段推售售產(chǎn)品品類型型單一一，以以酒店店式公公寓和和花園園洋房房為主主，面面積控控制較較小，，面積積區(qū)間間主要要在28～80多平方方米。。別墅產(chǎn)品極極少（（少量量疊拼拼），，但后后期會會加大大開發(fā)發(fā)?，F(xiàn)現(xiàn)有物物業(yè)均均以西西式風風格為為主，，基本本為清清水房房交房房。價格特特征：：低總價價特征征明顯顯，最最低總總價約約8~9萬元/套（洋洋房均均價約約3500元/㎡㎡，疊拼拼別墅墅均價價約為為5800元/㎡㎡）。從2008年到現(xiàn)現(xiàn)在漲漲幅達達到1000元/㎡㎡，投資資升值值潛力力明顯顯。配套特特征：：缺乏內(nèi)內(nèi)部配配套，，以景景區(qū)內(nèi)內(nèi)部配配套和和山腳腳仙女女山小小鎮(zhèn)配配套為為主，，且距距離較較遠；；其中中夏宮宮國際際社區(qū)區(qū)擁有有唯一一的18洞高爾爾夫球球場。。但附附近有有機場場2015年首期期投入入運營營，對對當?shù)氐匚飿I(yè)業(yè)價值值提升升具有有重要要意義義。營銷特特征：：以面向向重慶慶市市市區(qū)推推廣為為主，，除夏夏宮國國際社社區(qū)沒沒有在在主城城區(qū)設(shè)設(shè)置售售樓部部，其其他4個樓盤盤均有有，以以江北北區(qū)為為主。?？紤]到到地緣緣關(guān)系系，同同時參參考金金佛山山北坡坡開發(fā)發(fā)的““金佛佛美廬廬”開發(fā)特特征：：現(xiàn)在在金佛佛山景景區(qū)只只有““金佛佛美廬廬”一一個項項目，，不具具代表表性，，僅能能作為為參考考。受受景區(qū)區(qū)知名名度和和開發(fā)發(fā)現(xiàn)狀狀的約約束，，該項項目銷銷售周周期比比仙女女山景景區(qū)物物業(yè)長長，6個月完完成銷銷售78%（詳情情見附附件））?？腿禾卣髡鳎阂灾刂貞c及周周邊地區(qū)區(qū)購買情情況居多多，其中中重慶購購買群體體占總體體銷售的的70%，南川購購買群體體占30%，無外地地客群購購買；以以35~55歲的中年年群體為為主，有有事業(yè)單單位工作作人員、、個體經(jīng)經(jīng)營老板板等，都都具有一一定的經(jīng)經(jīng)濟消費費實力，，均為第第三、四四次購房房，對該該項目的的購買用用途基本本都為第第二居所所。物業(yè)特征征：以6層花園洋洋房為主主，僅有有3棟獨棟別別墅和2棟聯(lián)排別別墅，目目前僅有有洋房在在售，別別墅以定定制的方方式接受受預定。。價格特征征：洋房房均價3380元/㎡，別墅透透露價在在11000~13000元/㎡左右。配套特征征：內(nèi)部部依靠2500㎡五星級酒酒店配套套，外部部僅能依依靠景區(qū)區(qū)自然配配套，無無統(tǒng)一規(guī)規(guī)劃的配配套區(qū)。。營銷特征征：戶外外廣告牌牌+精裝樣板板房。通過對金金佛美廬廬和仙女女山景區(qū)區(qū)在售樓樓盤的調(diào)調(diào)研，可可以看到到目前重重慶景區(qū)區(qū)度假物物業(yè)的需求旺盛盛，主要購買買客群為為重慶市市區(qū)需求求第二居居所的二二次（多多次）置置業(yè)人群群。物業(yè)業(yè)產(chǎn)品單單純依靠靠景觀資源源和低總總價作為核心心營銷訴訴求，因因此在配配套上都都有一定定程度的的欠缺，，導致入入住率很很低，從從另一角角度突顯出客客群投資資的動機機。因此，雖雖然仙女女山的休休閑度假假市場已已初具雛雛形，但但其開發(fā)發(fā)缺少統(tǒng)統(tǒng)籌規(guī)劃劃，缺乏乏對休閑閑度假生生活方式式的深入入引導，，導致其休休閑度假假市場發(fā)發(fā)展緩慢慢，也為為金佛山山休閑度度假市場場預留了了競爭機機會。市場需求求存在，，相比之之下，金金佛山該該怎么去去競爭？？景區(qū)商家家深訪除瓷器口口外，多多數(shù)景區(qū)區(qū)商業(yè)配配套比較較簡單，，以農(nóng)家家樂或客客棧為主主，有少少量酒店店和旅游游小商品品店；瓷器口依依托其優(yōu)優(yōu)越的地地理位置置和獨特特的古鎮(zhèn)鎮(zhèn)文化特特色，一一年四季季游人如如織；而其它景景區(qū)基本本上只是是簡單地地“售賣賣”景區(qū)區(qū)自然資資源，缺缺乏系統(tǒng)統(tǒng)的旅游游規(guī)劃，，致使景景區(qū)旅游游品種單單一，季季節(jié)性太太強，致致使商家家難以持持續(xù)經(jīng)營營，所以以商家來來源多為為本地人人，經(jīng)營營規(guī)模和和檔次都都較低。。因此，配配套不足足導致游游人少，，游人少少導致商商家經(jīng)營營乏力，，景區(qū)收收入低下下，形成惡性循循環(huán)……所以，完善的旅旅游規(guī)劃劃和持續(xù)續(xù)的人流流量引入入是金佛佛山景區(qū)區(qū)破題的關(guān)鍵鍵，是解決決如何吸吸引人來來、如何何留住人人、如何何帶動消消費的根根本。但是，如如何才能能保障景景區(qū)持續(xù)續(xù)的人流流量？——專家解讀讀重慶近近郊旅游游市場特特征:類似于金金佛山這這類重慶慶一小時時圈層旅旅游市場場，其區(qū)區(qū)域性旅旅游消費費特性十十分明顯顯，暫時時不具備備跨省的的能力，，基本以以重慶人人為主。。而重慶游游客很少少會采取取跟團的的方式到到達這種種近郊景景區(qū)，一一般都是是散客自自駕，這這對景區(qū)區(qū)的配套套要求比比較高，，但重慶慶周邊大大部分旅旅游景區(qū)區(qū)在特色色、文化化和配套套服務上上都存在在欠缺，，開發(fā)不不成熟；；普遍存存在定位位模糊、、功能不不清晰的的弊端；；因此對于于金佛山山景區(qū)，，系統(tǒng)的旅旅游規(guī)劃劃和完善善的配套套是亟需需解決的的問題。如果現(xiàn)現(xiàn)在開始始改造，，至少三三年以后后，游客客量有望望達到50萬/年的水平平。旅游專業(yè)業(yè)人士深深訪天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)與金佛佛山景區(qū)區(qū)需要互互動首先，天天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)是整個個景區(qū)的的功能補補缺；功功能補缺缺涵蓋兩兩個層面面：一是在金金佛山游游客量達達到一定定標準后后，需要要滿足其其基本的的吃住需需求；；二是在一一定層面面上解決決金佛山山旅游品品種單一一、難留留人氣的的問題。。文化內(nèi)涵涵、休閑閑方式的的創(chuàng)新是是打造休休閑度假假項目的的核心課課題國內(nèi)大休休閑產(chǎn)業(yè)業(yè)已逐漸漸形成，，但重慶慶旅游市市場仍未未能形成成有足夠夠吸引力力的休閑閑度假經(jīng)經(jīng)濟；；；城市中產(chǎn)產(chǎn)階級對對旅游度度假經(jīng)濟濟的支撐撐作用尤尤為明顯顯，而重重慶目前前旅游度度假市場場沒能充充分滿足足中產(chǎn)階階級人群群的需求求?！貞c休閑閑度假市市場還處處于初級級發(fā)展階階段！尋尋找市場場的主流流消費群群體、滿滿足其休休閑需求求、圍繞繞其需求求打造產(chǎn)產(chǎn)品是金金佛山景景區(qū)和天天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)連動開開發(fā)的基基本思路路。關(guān)于對中中產(chǎn)階級級的界定定——最流行的的定義（（泛定義義）：他們大大多從事事腦力勞勞動，主主要靠工工資及薪薪金謀生生，一般般受過良良好教育育，具有有專業(yè)知知識和較較強的職職業(yè)能力力及相應應的家庭庭消費能能力；有有一定的的閑暇，，追求生生活質(zhì)量量，對其其勞動、、工作對對象一般般也擁有有一定的的管理權(quán)權(quán)和支配配權(quán)；同同時，他他們大多多具有良良好的公公民、公公德意識識及相應應修養(yǎng)。。中國的中中產(chǎn)階級級（特殊殊國情））：高級職職業(yè)經(jīng)理理人、IT精英、高高級知識識分子、、高級白白領(lǐng)、私私營企業(yè)業(yè)主、CEO、演藝界界明星、、傳媒界界管理層層、體育育明星……季節(jié)性消消費特征征明顯，，休閑度度假項目目單一、、有限，，不能持持續(xù)吸引引客群，，缺乏旺旺季時間間段之外外、有核核心吸引引力的休休閑度假假生活方方式的導導入?，F(xiàn)有景區(qū)區(qū)配套商商業(yè)檔次次偏低，，只具備備餐飲+住宿的基基本接待待功能；；雖然有有星級酒酒店作為為補充，，但是高高、低端端分化，，有大量量中等、、中偏高高等收入入人群的的休閑度度假消費費需求沒沒有得到到釋放。。綜上所述述，制約約金佛山山景區(qū)發(fā)發(fā)展的主主要問題題在于：：案例借鑒鑒及破題題思路同樣是自自然資源源、氣候候條件突突出景區(qū)區(qū)，青城城山的休休閑度假假市場正正逐步擺擺脫季節(jié)節(jié)性的困困擾，一一種成熟熟的“休休閑度假假+養(yǎng)老+商務休閑閑”生活活方式已已經(jīng)主導導了成都都人的消消費觀念念。而金佛山山的資源源條件、、與主城城區(qū)的距距離都與與成都青青城山有有類似之之處。因因此，我們重點點研究了了青城山山休閑度度假市場場的發(fā)展展特征，，尋找本本項目可可借鑒的的成熟開開發(fā)經(jīng)驗驗。案例研究究及借鑒鑒——青城山青城山案案例研究究及借鑒鑒景區(qū)物業(yè)客群配套生活方式起步階段青城山（前山）自然景觀以假日青城1期為代表的中檔物業(yè)，面積適中、單價低，物業(yè)形態(tài)以洋房和聯(lián)排為主，以景觀資源為核心吸引力，少量雙拼等中高形態(tài)。以養(yǎng)老人群為主，少量成都有經(jīng)濟實力的、年齡較大的休閑度假客群。以會所為主，結(jié)合景區(qū)農(nóng)戶自營商業(yè)，滿足基本的生活要求，有部分休閑、度假、養(yǎng)生項目，主要提供養(yǎng)老、景區(qū)居住功能。養(yǎng)老、養(yǎng)生、度假，爬山、聊天、呼吸新鮮空氣、尋求健康的生活方式。發(fā)展階段開發(fā)后山申遺成功以天下青城1期、新麗江為代表的中高端物業(yè)，以聯(lián)排為主，但面積更為緊湊。由于可依托的景觀資源開發(fā)受限，開始以產(chǎn)品自身特色為核心吸引力。少量高端獨棟別墅。成都及周邊地區(qū)中高收入人群增多，年齡較起步階段客群更年輕一些，40～50歲左右，以休閑、度假、準養(yǎng)老需求為主。隨著可依托的自然資源的減少，項目配套逐漸轉(zhuǎn)移為依托自身會所、主題公園、運動中心、茶樓、農(nóng)貿(mào)市場等，滿足居住和休閑功能。養(yǎng)老養(yǎng)生；爬山、聚會、休閑、運動、周末和節(jié)假日來體驗與城市生活不一樣的休閑度假生活方式。成熟階段綜合道教文化、武術(shù)文化、養(yǎng)生文化的世遺級自然風景區(qū)以青城神韻、中國青城、青城高爾夫為代表，聯(lián)排、獨棟、雙拼均衡發(fā)展，出現(xiàn)高端商務度假概念物業(yè)。產(chǎn)品特色、休閑特色有了更高的發(fā)展，尤其是空間關(guān)系的處理上得到了極大的提升。成都及周邊地區(qū)中高收入人群為主，部分有商務度假需求的高級商務人士或企業(yè)主。自身配套進一步完善和多樣化，除了滿足居住和休閑功能，也體現(xiàn)出高端商務功能。提高居住生活質(zhì)量，希望能感受市區(qū)內(nèi)無法感受到的自然與寧靜。同時也有少數(shù)高級商務人士尋求個性化的商務度假方式。從青城山山的發(fā)展展軌跡中中可以看看到，從從一開始始完全依依靠自然然資源、、發(fā)展零零亂的低低端旅游游經(jīng)濟市市場，到到現(xiàn)在有有統(tǒng)一主主題、有有針對性性開發(fā)中中高端休休閑度假假市場，，物業(yè)、、配套、、客群都都有較清清晰的發(fā)發(fā)展線索索。青城山的的特殊性性：由于于開發(fā)時時間較早早，私家家車不普普及，所所以在起起步階段段除了養(yǎng)養(yǎng)老物業(yè)業(yè)外，還還有針對對高端客客群的高高價別墅墅物業(yè)。。而隨著著私家車車的普及及，和景景區(qū)價值值的發(fā)展展，青城城山逐漸漸形成主主要吸引引城市中中產(chǎn)、準準中產(chǎn)（（亞中產(chǎn)產(chǎn)）階級級，輻射射部分高高端（商商務）客客群的休休閑度假假區(qū)域，，物業(yè)總總價保持持在合理理的水平平。對于本項項目來說說，重慶旅游游市場的的發(fā)展落落后于成成都，但但經(jīng)濟發(fā)發(fā)展水平平與成都都類似，，城市中中產(chǎn)階級級的消費費能量已已經(jīng)形成成，因此此，我們們可以直直接借鑒鑒青城山山發(fā)展—成熟階段段的市場場，以此此作為分分析比較較?？梢郧逦乜吹降?，在對對資源的的利用上上，青城山休休閑度假假市場從從一開始始的單純純依賴自自然資源源，以低低總價物物業(yè)入市市，逐漸漸過渡到到利用自自然資源源，發(fā)展展具有自自身獨特特魅力的的產(chǎn)品特特點和文文化主題題作為核核心吸引引力，吸引主城城區(qū)有經(jīng)經(jīng)濟實力力的人群群來進行行休閑度度假、購購置第二二居所。。物業(yè)類型型和功能能的改變變帶動目目標客群群的改變變，從最初的的養(yǎng)老人人群發(fā)展展到現(xiàn)階階段城市市中產(chǎn)、、準中產(chǎn)產(chǎn)休閑度度假為主主力，輻輻射休閑閑、高端端商務群群體的客客群結(jié)構(gòu)構(gòu)。核心吸引物力力和客群結(jié)構(gòu)構(gòu)的改變，促促使配套特征征也發(fā)生了相相應的轉(zhuǎn)變，，從一開始僅僅僅滿足基本本生活需求，，發(fā)展至涵蓋蓋居住、休閑閑、養(yǎng)生、商商務等復合型型功能的生活活方式，形成一個巨大大的休閑度假假體系，推動動青城山從傳傳統(tǒng)觀光旅游游景區(qū)嬗變?yōu)闉閺秃闲托蓍e閑度假景區(qū)。。不得不看到，，本項目所依依托的金佛山山景區(qū)與青城城山相比，在在資源條件和品牌影響響力上相對較較欠缺，因此此不能完全照照搬青城山，，需在文化主主題上需更上一一層樓。什么樣的文化化主題？什么樣的生活活方式？案例借鑒：麗麗江束河古城城資源條件：二二山（玉龍雪雪山、老君山山）；一湖（（瀘沽湖）；；一江（金沙沙江）文化風情：納納西東巴文化化；納西古樂樂；摩梭族風風情，傳統(tǒng)服服飾……特色配套：除除星級酒店外外，古城擁有有700多家客棧，主主力房價在70元--200元左右，基本本都帶獨立衛(wèi)衛(wèi)浴，兼顧特特色和檔次，，價格適中。。深呼吸一次，，回味一輩子子麗江古城一年年四季游客如如織，他們在這里發(fā)發(fā)呆、泡酒吧吧、感受走婚……吸引他們的已已不再是玉龍雪山，，而是過節(jié)日日、聽古樂、住客棧棧、吃納西美美食、購印巴工藝品品，在自然風風景和民族風情的體體驗中忘記城城市的煩惱。人文休閑的感感染力，取代代了自然資源源在景區(qū)的地地位！對本項目的啟啟示意義自然資源、自自然環(huán)境只是是一個初始的的吸引點。小鎮(zhèn)的打造與與民俗風情、、文化特色密密不可分。喝茶、聽音樂樂、泡酒吧……這些城市感強強烈的休閑消消費與原生自自然景觀、小小鎮(zhèn)特色人文文氛圍有機融融合之后，嬗嬗變?yōu)橐环N適適合城市人群群放松心態(tài)，，實現(xiàn)精神解解放的生活方方式。這種生活方式式帶給游客的的感染力遠遠遠勝于自然風風光本身。自然資源作為為最原始的吸吸引點休閑度假產(chǎn)生生深入的消費費行為生活方式的感感染促使客群群駐留以生活方式吸吸引度假人群群觀光只是通風風口休閑才是聚寶寶盆重慶人的心靈靈牧場√出售服務檔次次×出賣資源和盛盛資源的容器器√出售休閑品質(zhì)質(zhì)√出售度假氛圍圍跳出原始的資資源競爭、價價格競爭回顧上一階段段提出的發(fā)展展方向打造“天星生生活方式”：：打望山水，，定置生活活。享受自然休閑度假文化風情登山戲水觀景玩雪住客棧浴百草品山珍看表演巴渝風多民族原生態(tài)慢生活本項目破題——讓游客把自己己在天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)放下，在涓涓涓小溪旁找找個院子發(fā)呆呆，盡情享受受最古樸、最最悠閑、最自自在、最深刻刻的休閑體驗驗，感受最超超然的生活方方式，頓悟“活在當下”的人生哲學。。（不同心態(tài)態(tài)的人去天星星小鎮(zhèn)沉下來來住幾天，都都能找到共同同的心靈家園園，感受生命命的“香格里拉式”生存境界）項目定位總體定位文化定位總體發(fā)展策略略客群定位產(chǎn)品定位商業(yè)定位總體定位項目定位的依依據(jù)：通過：對現(xiàn)狀市場的的調(diào)研和對成成熟市場的借借鑒問卷調(diào)查和深深訪結(jié)論的參參考成功案例的借借鑒……我們發(fā)現(xiàn)：金佛山景區(qū)資資源和品牌影影響力是區(qū)域域旅游度假重重要的品牌價價值重慶休閑度假假市場處于發(fā)發(fā)展初期，升升值潛力大，，仙女山休閑閑度假物業(yè)價價格快速上漲漲但空置率高高，置業(yè)人群群投資動機明明顯潛在問卷中客客群對泡溫泉泉、爬山等休休閑方式的首首選說明了健健康養(yǎng)生是客客群的休閑目目標圓和圓客棧的的成功，充分分說明了休閑閑生活方式可可以引導、更更需要引導，，項目需要植植入“打望山山水，定置生生活”下的休休閑生活方式式通過對成都會會館劉館長和和成都萬豪酒酒店總經(jīng)理的的深訪了解到到，分時度假假具有可操作作性（旅游專專家認為旅行行社有購買時時權(quán)的可能，，潛在問卷中中客群對產(chǎn)權(quán)權(quán)式物業(yè)也不不排斥）產(chǎn)權(quán)式度假物物業(yè)和分時度度假概念的引引入，回報投投資將逐漸受受到關(guān)注，這這將是休閑消消費理念的創(chuàng)創(chuàng)新。綜上所述，回回顧我們之前前的梳理：依托已有資源源融入文化元素素創(chuàng)新消費理念念項目總體定位位融合享受自然然、休閑度假假、文化風情情于一體的，，以開發(fā)休閑投資和回報投資作為運作指導導思想，充分分發(fā)揮金佛山山健康養(yǎng)生休休閑文化品牌牌效應的，為為社會提供一一個度假和置業(yè)、自用和價值回回報兼而有之的、、新型休閑投投資理念的——原鄉(xiāng)生活小鎮(zhèn)鎮(zhèn)何謂原鄉(xiāng)？原鄉(xiāng)人的血，，必須流返原原鄉(xiāng)，才會停停止沸騰！——周恩來周總理的原鄉(xiāng)鄉(xiāng)，意指“中中國”！是對對臺灣同胞講講的。我們要做的——給重慶人一個個回到最風情·最閑適·最原味生活的機會文化定位通過上一階段段的工作，我我們曾經(jīng)提出出過：盡管自然景觀觀資源豐富，，但文化背景景和主題內(nèi)涵涵的缺失，使使本項目在發(fā)發(fā)展特色小鎮(zhèn)鎮(zhèn)上面臨文化失位的困擾。思考出發(fā)點:創(chuàng)新文化主題題解決手段:因地制宜，在在本地“找文文化”：金佛禪文化、、三線企業(yè)建建設(shè)遺址、多多個少數(shù)民族族匯集的民俗俗文化……拿來主義，在在區(qū)域“借文文化”：借區(qū)域內(nèi)傳統(tǒng)統(tǒng)民間故事文文化、地域建建筑文化、重重慶多元融合合性城市文化化……無中生有，在在項目“做文文化”：創(chuàng)新“天星小小鎮(zhèn)”獨特的的旅游休閑度度假文化。在本階段定位位工作中，我我們對區(qū)域文文化資源進行行了發(fā)掘和可可利用分析：：“找文化”：：三線企業(yè)建設(shè)設(shè)遺址：不適適宜統(tǒng)領(lǐng)整個個項目的文化化主題，但可可作為整個重重慶歷史文化化長河中的一一個有特殊意意義的亮點，，進行局部的的極致演繹；；多個少數(shù)民族族匯集的民俗俗文化：是南南川特有的歷歷史文化風情情，適宜用來來演繹大眾化化的休閑文化化風情?！敖栉幕?流傳在金佛山山、南川的傳傳統(tǒng)民間故事事：可作為貫貫穿本項目的的文化景觀節(jié)節(jié)點，給天星星小鎮(zhèn)借一個個有人文內(nèi)涵涵的歷史背景景。地域建筑文化化：吊腳樓、、山地建筑，，給天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)借一種有文文化背景的建建筑特征。多元融合性的的城市文化：：重慶作為移移民城市，對對外來文化兼兼容并包的城城市文化，可可應用在本項項目的打造手手法上，如將將山地景觀/水系景觀、商商業(yè)/居住等不同主主題在同一地地塊上實現(xiàn)完完美融合。做文化：創(chuàng)新“天星小小鎮(zhèn)”獨特的的旅游休閑度度假文化=？她是……有歷史人文內(nèi)內(nèi)涵的有少數(shù)民族風風情的親天地、親水水系的休閑體驗極致致化的具有鮮明巴渝渝風格重慶人曾經(jīng)最最熟悉、最親親切的……項目文化定位位作為感官上的的特色吸引物物，巴渝風格格與周邊自然然環(huán)境有天然然的契合性，，同時高度代代言重慶的城城市氣質(zhì)和地地域文化，迎迎合“老巴渝渝”人文追隨隨者的心理訴訴求。穿行于巴渝傳傳統(tǒng)風格建筑筑、三線建設(shè)設(shè)文化遺址，，在休閑氛圍圍中感悟老巴巴渝厚重的人人文歷史，更更生動、更真真實；在多個個少數(shù)民族的的風情集中演演繹中，追尋尋和回味多年年前曾真實存存在過的“巴巴渝風”。巴渝原鄉(xiāng)生活活叩問歷史，觸觸摸滄桑；解解讀民俗，追追尋鄉(xiāng)情。項目總體發(fā)展展策略縱觀各類休閑閑/度假/旅游區(qū)的啟動動策略，通常常有兩種方式式：方式涵義概述核心市場好處弊端案例高端帶動入市時高舉高打，打造高價值物業(yè)、配套和服務，迅速占領(lǐng)高端市場，進而利用其影響力逐步延伸至中高端和中端市場。高端可以在很短時間內(nèi)積聚注意力，快速提升區(qū)域價值和經(jīng)濟水平，短時間內(nèi)的收益高。缺乏完整的體系和后續(xù)的發(fā)展動力，投資大，風險大。博鰲迪拜寬窄巷子順應市場現(xiàn)狀啟動中端市場入市時穩(wěn)健起步，順應市場需求現(xiàn)狀打造中低檔次的物業(yè)、配套和服務，快速占領(lǐng)中低端市場，逐步提檔升級，抓住部分高端市場。中端投資小，風險小，可實現(xiàn)滾動開發(fā)，項目開發(fā)可持續(xù)性高。開發(fā)時間長，初期收益較少，容易導致后期開發(fā)的無序性。仙女山等大多數(shù)如何選擇？啟動策略選擇依據(jù)——從資源上看：項目自然資資源優(yōu)勢不突突出，人文資資源底蘊不夠夠厚重；從開發(fā)現(xiàn)狀上上看：剛剛起步，，配套不完善善，區(qū)域價值值還沒有完全全提升，需要要有一個循序序漸進的過程程，同時也意意味著有較大大的發(fā)展空間間；從開發(fā)商戰(zhàn)略略訴求上看：要求能夠?qū)崒崿F(xiàn)快速回款款，保證資金金安全和平衡衡，盡量減持持固定資產(chǎn)，，減輕資金壓壓力。順勢發(fā)力，高高調(diào)引導順勢發(fā)力：項目啟動階階段順應景區(qū)區(qū)開發(fā)現(xiàn)狀和和市場現(xiàn)狀，，選擇穩(wěn)健的的啟動策略。。以提高景區(qū)區(qū)配套能力為為啟動發(fā)力點點，同時以市市場接受度最最高的物業(yè)和和商業(yè)業(yè)態(tài)吸吸納首批度假假人群的進入入。高調(diào)引導：從項目啟動動之時，便在在整體文化理理念，規(guī)劃理理念，產(chǎn)業(yè)組組合上全方位位考量，在推推廣層面上口口吻高調(diào)，引引導投資和消消費市場，為為后續(xù)發(fā)展打打好形象基礎(chǔ)礎(chǔ)。項目啟動策略略的確定——項目總體發(fā)展展策略順應項目的啟啟動策略，項項目的總體發(fā)發(fā)展策略是：：先聚人氣，保保留價值；增增強休閑，撬撬動價值先聚人氣，保保留價值：打造易于聚集集人氣的大眾眾化旅游度假假商業(yè)，完善善配套以便吸吸引和沉淀更更多的旅游客客群來此消費費；同時根據(jù)據(jù)重慶目前近近郊度假物業(yè)業(yè)的市場需求求特征，可將將資源價值較較低的部分地地塊開發(fā)中端端度假住宅物物業(yè)，出售以以平衡資金。。增強休閑，撬撬動價值：引進并進一一步豐富休閑閑度假商業(yè)的的形態(tài)和檔次次，增加中高端度假物物業(yè)開發(fā)，吸吸引城市里追追求近郊休閑閑的中高端、、高端客群，，形成獨特的的生活方式。。通過高端商商業(yè)節(jié)點的設(shè)設(shè)置引導市場場對本項目高高端物業(yè)價值值的認可。本項目需遵循循市場逐步發(fā)發(fā)展成熟的過過程，但在各分期開發(fā)發(fā)過程中產(chǎn)品品形態(tài)和價值值逐步走高的的同時，中端端和準高端產(chǎn)產(chǎn)品應同時切切入市場，達達到市場占位位和價值互動動的效果。啟動階段發(fā)展階段擴張階段階段策略策略應用抓大眾，增人人氣增休閑，提檔檔次引高端，溢價價值開發(fā)濱水風情情商業(yè)配套區(qū)區(qū)，完善配套套和旅游接待待能力，讓游游客能停留下下來；利用低總價洋洋房、高收益益的聯(lián)排和客客棧等可售物物業(yè)平衡資金金，聚人氣；；利用巴渝文化化、三線文化化的重現(xiàn)和少少數(shù)民族風情情、婚慶文化化等凸顯文化化特色。開發(fā)中高端和和高端度假住住宅物業(yè)，提提升住區(qū)檔次次利用高檔特色色配套商業(yè)的的完善提升配配套檔次。利用高端度假假產(chǎn)品和相關(guān)關(guān)配套完成整整個項目的價價值溢出，進進而全面提升升區(qū)域價值。。項目分階段開開發(fā)策略客群定位現(xiàn)實依據(jù)：金金佛美廬、仙仙女山在售物物業(yè)的購買人人群特征案例借鑒：青青城山置業(yè)人人群結(jié)構(gòu)的發(fā)發(fā)展軌跡發(fā)展策略：順順應市場現(xiàn)狀狀、穩(wěn)健打造造因此，從來源源區(qū)域上看，，本項目的目目標客群總體體上是：以重慶市區(qū)有有購置度假物物業(yè)需求的中中產(chǎn)、準中產(chǎn)產(chǎn)階級人群為為主；以金佛山景區(qū)區(qū)周邊有經(jīng)濟濟實力的人群群為輔。重慶市區(qū)中產(chǎn)產(chǎn)、準中產(chǎn)階階級人士，如如高級職業(yè)經(jīng)經(jīng)理人、中高高級別公務員員、大學教授授、私營企業(yè)業(yè)主等。景區(qū)周邊中高高收入人群，，如小企業(yè)主主、企業(yè)中層層管理人員、、收入穩(wěn)定的的小康之家等等。部分經(jīng)濟實力力較好、有現(xiàn)現(xiàn)實或潛在需需求的養(yǎng)老人人群；純投資資客群。從社會角色上上看——結(jié)合項目的階階段發(fā)展策略略，在各個不不同階段，客客群結(jié)構(gòu)和置置業(yè)特征也將將呈現(xiàn)出區(qū)別別。主力客群特征輔助客群特征邊緣客群特征啟動階段重慶市區(qū)中高收入人群，置業(yè)動機多為現(xiàn)實或潛在的養(yǎng)老需求或度假，或投資。南川地區(qū)經(jīng)濟條件較好人群，養(yǎng)老、投資目的較明顯。經(jīng)濟實力較強的純養(yǎng)老、純投資人群。發(fā)展階段重慶市區(qū)中高收入、準高端收入人群，置業(yè)動機以度假為主、順帶養(yǎng)老、投資。南川及周邊其他地區(qū)中高收入及高收入人群，置業(yè)動機多為購置度假物業(yè)；兼顧養(yǎng)老、投資。經(jīng)濟實力較強的純養(yǎng)老、純投資人群；少量高端度假客群、高端商務人群或企業(yè)。擴張階段重慶市區(qū)中高收入、高端收入人群，置業(yè)動機多為度假；兼顧養(yǎng)老、投資。同時，高端度假客群、高端商務人群比例擴大。重慶、南川及其他城市中高收入\高收入人群，置業(yè)動機多為購置度假物業(yè)；兼顧養(yǎng)老、投資。高端度假客群、高端商務人群或企業(yè)。產(chǎn)品定位根據(jù)本項目的的總體定位和和各階段發(fā)展展策略；依據(jù)項目客群群定位和發(fā)展展線索，結(jié)合合他們對物業(yè)業(yè)的需求調(diào)研研結(jié)果；結(jié)合消費者問問卷調(diào)研針對對購買物業(yè)特特征的測試結(jié)結(jié)果。生長在自然山山水中的滲透巴渝民俗俗風情的全景觀休閑度度假物業(yè)定位詮釋：生長在自然山山水中的：良良好的自然資資源環(huán)境。滲透巴渝民俗俗風情的：獨獨特的、且能能喚起受眾懷懷戀的建筑風風格。全景觀休閑度度假物業(yè)：靈靈動的空間開開合關(guān)系、與與戶外景觀自自然結(jié)合、深深度休閑體驗驗，實現(xiàn)城市市住宅無法企企及的山水休休閑功能。啟動階段發(fā)展階段擴張階段生活方式現(xiàn)實或潛在的的養(yǎng)老需求或或度假，順帶帶投資。以度假為主，，順帶養(yǎng)老、、投資。購置有特色的的度假物業(yè)；；發(fā)展高端商商務度假需求求。產(chǎn)品類型院落式客?；▓@洋房聯(lián)排花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅企業(yè)公館花園洋房聯(lián)排別墅雙拼別墅獨棟別墅迎合城市中產(chǎn)產(chǎn)階級、準高高端階級對度度假物業(yè)的需需求特征，在在完善配套的的基礎(chǔ)上推出出檔次較高、、更能滿足休休閑度假功能能的中高端物物業(yè)。針對主流的的大眾化市市場，以低低總價、經(jīng)經(jīng)濟型的度度假產(chǎn)品打打開市場，，以特色的的客棧式度度假產(chǎn)品來來集聚人氣氣。隨項目和區(qū)區(qū)域價值值提升，吸吸納更多高高端客群進進入，打造造有特色價價值的高端端物業(yè)。產(chǎn)品思路產(chǎn)品開發(fā)思思路商業(yè)定位商業(yè)功能定定位休閑功能：：天星小鎮(zhèn)鎮(zhèn)休閑度假假體系中商商業(yè)服務功功能的主要要承載體；；配套功能：：金佛山西西坡景區(qū)配配套功能和和接待功能能的承載體體，同時作作為在天星星小鎮(zhèn)購置置度假物業(yè)業(yè)客群的生生活配套服服務的承載載體。本項目商業(yè)業(yè)部分具有有多種功能能，在項目目不同開發(fā)發(fā)階段，其其開發(fā)策略略、商業(yè)業(yè)態(tài)、、目標客群群等都將隨隨之變化。。商業(yè)主題定定位根據(jù)本項目目的總體定定位和文化化定位，以以及消費群群體的心理理訴求，本本項目的商商業(yè)主題定定位為：巴渝風情山山水休閑巴渝風情：承接項目目的總體定定位和文化化定位，把把原鄉(xiāng)生活活的文化韻韻味集中體體現(xiàn)在最易易受接受的的巴渝風情情上；山水休閑：突出項目目的地形、、地貌的特特點，將這這種特點充充分地體現(xiàn)現(xiàn)在客群的的生活中，，并在商業(yè)業(yè)街區(qū)的氛氛圍營造上上契合這種種突出的特特點。商業(yè)主題文文化的表現(xiàn)現(xiàn)形式主題客?？蜅＜瘸袚鷵慰妥∷匏藿哟墓δ?，同時時又是小鎮(zhèn)鎮(zhèn)獨特文化化主題的集集中體現(xiàn)點點，涵蓋吃吃、住、游游、娛等功功能，因此此，除了在在建筑特征征上融入傳傳統(tǒng)巴渝建建筑文化符符號外，還還需要根據(jù)據(jù)功能分區(qū)區(qū)和地形特特點將民族風情、、金佛山民民間故事等等、三線建建設(shè)遺址文文化多個主題分分別進行融融入。洗浴作為重重慶的特色色休閑項目目，是本項項目不可或或缺的主題題體驗之一一。本項目目的洗浴文文化不僅應應體現(xiàn)其休休閑特性，，還可根據(jù)據(jù)區(qū)域獨特特文化、金佛山優(yōu)質(zhì)質(zhì)藥材資源源進行主題創(chuàng)創(chuàng)新。如百百草藥浴。。特色洗浴主題酒吧酒吧是中青青年人的聚聚集地、主主題文化的的發(fā)生地。。作為消費費時間單一一、消費場場所幾乎空空白的金佛佛山西坡，，酒吧正應應該為填補補市場需求求、提升整整體形象而而出現(xiàn)。但但是在金佛佛山目前淡淡旺季極為為分明的、、苛刻的人人流條件下下，酒吧必必須具備文文化主題性性，才能擁擁有自身的的吸引力與與輻射能力力，從而跳出金佛山山景區(qū)目前前的商業(yè)窘窘?jīng)r。在這樣的市市場條件下下，本項目目的酒吧文文化需要獨獨辟蹊徑，，以既符合合金佛山大大環(huán)境、又又獨具個性性特色的主主題文化來來實現(xiàn)對城城市人群的的吸引和聚聚集。根據(jù)本項目目挖掘的文文化資源，，相關(guān)的并并可實現(xiàn)主主題文化主主要有：與旅游相接接的攝影文文化；以金佛山、、天星鎮(zhèn)為為題材的影影視劇作文文化；以少數(shù)民族族風情、古古鎮(zhèn)風情相相關(guān)的民俗俗文化等。。民族茶藝盡管重慶人人沒有象成成都人那樣樣濃厚的茶茶館情結(jié)，，但是作為為以休閑度度假為核心心內(nèi)涵的景景區(qū)商業(yè)來來說，茶館館/茶坊是不可可缺少的業(yè)業(yè)態(tài)之一。。為了提高高本項目茗茗茶類商業(yè)業(yè)的吸引力力和文化高高度，建議議將金佛山大葉葉茶歷史、、少數(shù)民族族風情文化化、藥池壩壩的故事等融入，穿穿插少數(shù)民民族茶藝表表演，形成成又一個有有鮮明特色色的體驗主主題。另外，本項項目所倡導導的是區(qū)別別于都市、、追求精神神放松的““心靈牧場場”，因此此，本項目目所打造的的茶館/茶坊在形態(tài)態(tài)上應該避避免鋼筋水水泥、高層層建筑，而而是以更多多開放式的的親水、親親山、親天天地的空間間形態(tài)，承承載主題體體驗的休閑閑功能。民族工藝品品古鎮(zhèn)風情需需要民俗民民風的形式式體現(xiàn)，而而做為歷史史活標本的的金佛山民間間民俗工藝藝品就是最好的的體現(xiàn)形式式，同時也也需要以豐豐富的購物物內(nèi)容來提提升本項目目商業(yè)氛圍圍，實現(xiàn)項項目的引領(lǐng)領(lǐng)性。本項目的民民俗工藝品品從商業(yè)角角度來說，，目前還不不宜實現(xiàn)高高檔次高價價格的購物物業(yè)態(tài)，主主要應以中中端消費價價格同時又又極具特色色的商品內(nèi)內(nèi)容為主，，如：木雕雕石刻、繡繡坊、剪紙紙、現(xiàn)場漫漫畫、筆墨墨紙硯名品品店、大師師藝術(shù)作品品等。啟動階段發(fā)展階段擴張階段休閑方式當?shù)仫L味餐餐飲（含住住宿）、特特色食品、、洗浴、SPA、特色茶坊坊、主題酒酒吧、咖啡啡館等。有特色的住住宿、餐飲飲以及有文文化品位的的休閑度假假消費方式式。高端休閑度度假、高端端商務度假假需求。業(yè)態(tài)定位在原有業(yè)態(tài)態(tài)組合基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增加加社區(qū)配套套商業(yè)。在原有業(yè)態(tài)態(tài)組合基礎(chǔ)礎(chǔ)上，增加加別墅組團團內(nèi)的配套套商業(yè)。以重慶周邊邊度假物業(yè)業(yè)中有擴張張意識的社社區(qū)配套商商家為主。。重慶城區(qū)的的商家、具具有全球影影響力的會會所。商家定位主要為基本本的住宿、、餐飲需求求，附帶部部分商務休休閑需求。。以南川及金金佛山地區(qū)區(qū)、以及及重慶城區(qū)區(qū)、其他景景點有擴張張意識的商商家為主，，附帶重慶慶區(qū)縣的商商家。開發(fā)策略抓大眾，添添人氣。增物業(yè)，提提檔次。引高端，溢溢價值。消費群體以中端的休休閑度假客客群為主。。以中高端次次的休閑度度假客群為為主。以高端休閑閑度假客群群為主。根據(jù)以上概概述，結(jié)合合本項目的的總體定位位和發(fā)展策策略；依據(jù)據(jù)項目客群群定位和發(fā)發(fā)展線索，，結(jié)合他們們對配套的的需求調(diào)研研結(jié)果。本本項目商業(yè)業(yè)定位如下下：項目概念性規(guī)劃建議用地條件分分析概念性規(guī)劃劃建議項目整體風風貌控制巴渝建筑的的文化內(nèi)涵涵風情商業(yè)街街區(qū)的規(guī)劃劃理念用地條件分分析7號地塊1號地塊2號地塊3號地塊5號地塊4號地塊6號地塊現(xiàn)狀用地條件分分析——進一步細化化地塊13-1245673-33-23-43-53-63-7用地條件分分析地塊規(guī)模（畝）開發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能1934.9自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過大，不利于開發(fā)?，F(xiàn)狀進入性較好，可改善程度高。處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，私密性相對一般。檔次不太高的居住功能。217.8自然資源條件非常一般。較好，可直接進入。處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道，私密性不好。度假接待性質(zhì)的功能。3-1約50沒有綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。較好，可直接進入處于小鎮(zhèn)入口處，臨近主要交通干道和現(xiàn)有酒店式公寓，私密性不好。度假接待性質(zhì)的功能。3-2約100沒有原生態(tài)綠色植被等資源條件，但是有溪流從旁邊流過。遺留的三線時期舊樓過于破舊，沒有保留價值。好，臨主干道，可直接進入處于交通干道旁，私密性不好。商業(yè)服務性質(zhì)的功能。3-3約60有一定的自然資源，臨河，地塊較為平坦。較好，經(jīng)改善后可直接進入雖然距離主干道不遠，但受河流區(qū)隔私密性較好高檔居住功能。3-4約110有河流資源，但缺乏原生植被，地形平坦。好，可直接進入私密性差商業(yè)服務性質(zhì)的功能3-5約125地形高差適當，雖原生態(tài)資源不夠好，但是水系條件不錯。好，可直接進入與主干道有一定的距離，私密性一般。高檔的居住功能。地塊規(guī)模（畝）開發(fā)資源條件交通條件私密性適合發(fā)展的功能3-6約80植被，水系條件均較好，地形也較平坦?，F(xiàn)階段交通條件一般，但是可改善性較強。受到山勢的區(qū)隔，私密性非常好高檔次的居住功能3-7約17基本沒有自然資源條件，但是地形平坦臨主干道，條件好。私密性很差旅游接待、服務功能。4131.2自然植被資源條件較好，但是缺乏水資源?，F(xiàn)狀進入性較差，后期可改善。受山勢阻隔，私密性好。高檔居住功能。540.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦?，F(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務居住功能。6102.7自然植被資源條件較好，水資源一般，地形較為平坦?，F(xiàn)狀交通條件較差，改善的難度也較大。由于其地勢遠高于其他地塊，私密性很好高檔商務居住功能。7616.4自然資源條件較豐富，但是缺乏水資源，有少部分地方高差過大，不利于開發(fā)。現(xiàn)狀進入性一般，可改善程度高。雖處于小鎮(zhèn)入口區(qū)域，但距離較遠，私密性一般。中高檔的居住功能。概念性規(guī)劃劃建議大致分區(qū)，，融合交錯錯；商住結(jié)合，，景觀引入入。前期規(guī)劃理理念回顧本次規(guī)劃原原則總體規(guī)劃原原則：強調(diào)調(diào)經(jīng)濟、社社會、環(huán)境境的統(tǒng)一，，立意于自自然山水、、傳統(tǒng)文化化。景觀塑造原原則：盡可可能的創(chuàng)造造出自然環(huán)環(huán)境與人工工風貌完美美結(jié)合的山山水小鎮(zhèn)形形象。旅游原則：：注重整體體結(jié)構(gòu)的形形成，現(xiàn)有有旅游資源源的利用與與強化和新新資源的創(chuàng)創(chuàng)造，營造造合理的游游覽載體。。生態(tài)環(huán)境原原則：提出出生態(tài)理念念，開敞式式綠地與生生態(tài)綠地相相結(jié)合，重重視水系利利用，形成成鎮(zhèn)區(qū)向主主水系的指指狀延伸。。交通組織原原則：結(jié)合合已形成的的道路系統(tǒng)統(tǒng)，合理組組織各個組組團與中心心鎮(zhèn)區(qū)的車車行交通網(wǎng)網(wǎng)絡和景觀觀步行游覽覽通道?？臻g營造原原則：遵循循人群行為為習慣，科科學處理集集中、小眾眾和個人活活動空間，，并形成疏疏密有致、、動靜結(jié)合合的空間關(guān)關(guān)系。規(guī)劃構(gòu)思自然把把自然開開放的空間間引入小鎮(zhèn)鎮(zhèn)，讓小鎮(zhèn)鎮(zhèn)沐浴在山山水的自然然地帶人本本良良好好的的通通達達性性與與舒舒適適的的生生活活空空間間交融融傳傳承承歷歷史史文文脈脈、、展展示示地地方方特特色色、、營營造造現(xiàn)現(xiàn)代代生生活活。。和諧諧人人與與山山溶溶、、與與天天共共浴浴。。自然然山山水水現(xiàn)代代生生活活傳統(tǒng)統(tǒng)文文化化大致致分分區(qū)區(qū)，，模模糊糊處處理理引入入水水系系，，增增加加靈靈動動動靜靜有有序序，，檔檔次次遞遞進進規(guī)劃劃手手法法通過過點點、、線線、、面面三三個個層層次次對對游游覽覽空空間間的的營營造造，，形形成成富富于于變變化化、、功功能能互互動動的的游游憩憩空空間間。。打造造淺淺水水原原灘灘，，串串聯(lián)聯(lián)各各個個節(jié)節(jié)點點，，增增加加濱濱水水建建筑筑空空間間。。處理理好好交交通通功功能能與與游游憩憩功功能能，，硬硬質(zhì)質(zhì)景景觀觀（（道道路路、、雕雕塑塑、、建建筑筑小小品品））與與軟軟質(zhì)質(zhì)景景觀觀（（植植物物、、水水面面、、原原灘灘））的的關(guān)關(guān)系系是是塑塑造造街街景景和和濱濱水水景景觀觀的的關(guān)關(guān)鍵鍵。。建筑筑規(guī)規(guī)劃劃上上以以傳傳統(tǒng)統(tǒng)巴