簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項

簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項編制僅供參考審核批準生效日期地址：電話：傳真:郵編:簽訂商鋪買賣合同的四大注意事項中國自古有“一鋪養(yǎng)三代”的說法，商鋪雖然投資較大，但回報率普遍高于住宅。目前，購買商鋪出租已成為眾多投資者的首選。與住宅相比，購買商鋪有其自身的特殊性，因此市民在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)格外注意。有這樣一個案例：一家建材公司去年在某建材市場購買了一個鋪位。簽合同時，雙方未約定市場性質(zhì)。搬入后不久，因建材市場競爭激烈，發(fā)展商將市場改為燈具市場，造成建材公司難以繼續(xù)經(jīng)營。該公司與其他建材公司聯(lián)合找發(fā)展商交涉，發(fā)展商以合同中對此并無約定為理由，讓建材公司啞口無言。該案中，發(fā)展商的行為極大損害了業(yè)主的權(quán)益，令業(yè)主陷入了兩難的境地--繼續(xù)在燈具市場里經(jīng)營建材，顯然會蝕本;而出售鋪位，又難免貶值。從該案中可以看出，購買商鋪與購買住宅所考慮的方面有所不同，對簽約的要求更高，市民絕不能隨意簽約。以下就是簽訂商鋪買賣合同時要注意的常見問題：一要注意公用分攤面積。一般來說，商鋪的公攤面積占建筑面積的30—40%，有的甚至超過50%。對此，開發(fā)商當然自有說法，但對購買者來說，商鋪的單價高于住宅物業(yè)，即使允許范圍內(nèi)的誤差，也可能會帶來幾萬元的價格變動，打亂購房者的預(yù)算。要避免此情況的出現(xiàn)，建議購房者選擇按使用面積計價的方式，并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。只有事先約定嚴密詳盡，才能在前述情況出現(xiàn)時順利維權(quán)。二要注意返租承諾。返租是商鋪發(fā)展商采用較多的促銷手段，是指購房者支付房款后，若干年之內(nèi)將物業(yè)交給發(fā)展商經(jīng)營出租，業(yè)主即可獲得固定的返租回報。從表面上看，返租帶給購房者的是穩(wěn)賺不賠的收益，但事實并非如此。以下這個案例或許能給購買者帶來一些警示。林先生購買了某在建大型商場的一個鋪位，與發(fā)展商簽訂了購房合同與返租協(xié)議書。雙方約定：林先生同意將物業(yè)租給發(fā)展商;發(fā)展商在三年內(nèi)支付總房款22%的返租回報。然而一年后，發(fā)展商未能按約交房，也沒有支付返租回報，當林先生告上法院，要求發(fā)展商支付違約金、返租回報金及滯納金時，卻被告知因林先生未將物業(yè)交付給發(fā)展商，雙方簽訂的返租協(xié)議不具備生效條件，他要求的返租回報不獲支持。除了延期交房導(dǎo)致返租回報難以實現(xiàn)外，有相當多的發(fā)展商采取了非書面承諾的方式，僅將返租承諾寫入廣告或由售樓人員口頭承諾，而在購房合同上卻無相應(yīng)約定。此情況下，如發(fā)展商不給予返租回報，購買者很難要求其兌現(xiàn)承諾。三要注意貸款風(fēng)險。個人商鋪貸款具有比例低、年限短的特點。一般不超過合同價款的60%，貸款期限也只有10年。另外，銀行對商鋪貸款者資質(zhì)的審核也比住宅貸款更嚴。當投資者考慮貸款買鋪位時，必須意識到貸款申請不能通過時，自己將面臨的付款壓力。四要注意內(nèi)、外銷商鋪未并軌。本市內(nèi)、外銷商品住房已經(jīng)并軌，但商鋪仍處于內(nèi)、外有別的狀況，市民在購買商鋪前應(yīng)先問清物業(yè)的性質(zhì)，以免簽了合同卻辦不出產(chǎn)證。商鋪買賣業(yè)主要注意四大的問題1、客戶的購買能力。首先了解客戶是否能夠全款購房，如果客戶是貸款購房，客戶資質(zhì)是否有問題必須落實，以免簽定之后貸款不能按時到位從而造成買房糾紛。2、付款方式。購買商業(yè)用房付款方式通常有全款購房、貸款購房、分期付款購房三種形式，盡量要選擇全款購房客戶，其次是貸款購房，其中貸款購買，目前最高可以貸5成，年限最高為10年;最后是分期付款，盡可能減小賣房所承擔的風(fēng)險。3、首付款與尾款間隔時間，時間不宜過長;因為商業(yè)用房大部分款項較大，所以變動也較大，所蘊藏的風(fēng)險也相應(yīng)較大，因此要盡量縮短首付款和尾款的間隔時間。4、支付訂金后的違約責(zé)任及違約罰則。支付訂金之后的違約情況時有發(fā)生，所以支付訂金后簽定的訂金收付合同中必須要明確違約責(zé)任和違約罰則。如何選擇商鋪如何選擇商鋪?業(yè)者建議算清回報率。投資商鋪怎么賺錢目前武漢商鋪年回報率一般在5%至8%之間，而近幾年隨著商業(yè)地產(chǎn)逐漸受熱捧，商鋪增值幅度也非?？?。陳女士2005年在武昌民院路一樓盤購買了臨街商鋪，當時每平方米接近3000元，而現(xiàn)在該地段二手商鋪均價已達8000元以上?！颁佔右恢弊饨o一個煙酒店，每月租金4000多元。”不過并非所有商鋪都能靠出租賺錢。胡女士在武昌一樓盤底商有一套30平方米商鋪，每月租金1500元，月供卻有2300元?！白罱鼫蕚滢D(zhuǎn)出去?！鄙啼侂m多，好鋪難尋“雖然現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)項目基本上都是開盤售罄。但賺錢的好鋪確實難找。”億房研究員王磊表示，現(xiàn)在的商業(yè)地產(chǎn)，尤其是大品牌項目，大多只租不售。像光谷步行街、漢口北批發(fā)城等大體量項目，都保持較高的商鋪自有比率?！吧偈鄱嘧饽鼙３稚虡I(yè)地產(chǎn)項目整體的檔次，便于規(guī)劃管理，整體宣傳也容易操作?！彼间J代理營銷負責(zé)人汪喜清表示，都賣出去了，有可能這邊賣服裝隔壁賣餐飲，效果不好。賺錢的旺鋪越來越少，小型商業(yè)地產(chǎn)和樓盤配套商鋪好買，回報率又不一定高。吳女士2007年買入了解放大道沿線一18平方米商鋪，單價25000元?！霸S諾年回報率8%，實際只有3%。”張先生也于去年底購得京漢大道沿線一商鋪，因招商不理想，今年開發(fā)商已將估算回報率由7%調(diào)至4%。好買的不賺錢，賺錢的不好買，這幾乎成了商鋪投資者共同的煩惱。大多租金回報率不足6%商鋪投資租金回報率是：(月租金×12個月)÷商鋪總價。業(yè)界普遍認為租金年回報率達到6%就值得投資?！吧啼伒你y行基準利率在6%左右。如果回報率達到6%，可以滿足貸款者的月供?！庇袠I(yè)者指出，目前武漢商鋪大部分租金回報率達不到6%?！耙郧伴_發(fā)商推商鋪，承諾年回報率都在8%-10%左右?，F(xiàn)在已經(jīng)很少有開發(fā)商敢承諾這么搞了?！蓖顿Y商鋪多年的李先生告訴記者，目前商鋪投資最大的利好就是市場較火。“很多商業(yè)地產(chǎn)項目從開盤到，均價翻一倍的都有?！蓖趵趧t認為，正是市場火熱，使得商鋪投資看似穩(wěn)賺，尤其是由住宅轉(zhuǎn)向商鋪的熱錢，仍將在較長時期內(nèi)刺激商鋪增值。不過這并不代表商鋪可以隨便買，算清回報率才能鞏固收益。購買商鋪注意事項2011-05-16來源：萬城地產(chǎn)網(wǎng)瀏覽758次核心提示：對于許多投資者來說，商鋪投資還是比較陌生的，特別是交易中要注意的交易安全以及稅費一直是他們更多關(guān)心的問題，下面就上述問題給予大家一點建議和解答。商鋪以其稅費穩(wěn)定、資金流快、回報高、增值空間大等優(yōu)點，一直受到廣大投資客的親睞，上海是中國商業(yè)物業(yè)交易最活躍的地區(qū)，最近一段時間，根據(jù)上海合富置業(yè)商業(yè)部的成交資料分析，上海商鋪成交量逐漸放大，呈現(xiàn)一片繁榮景象，其中以小物業(yè)成交為主(成交價格在800萬以下)，買房主要以投資為主。對于許多投資者來說，商鋪投資還是比較陌生的，特別是交易中要注意的交易安全以及稅費一直是他們更多關(guān)心的問題，下面就上述問題給予大家一點建議和解答。在購買商鋪前，應(yīng)該注意以下幾個問題：1、房屋權(quán)屬情況應(yīng)向房屋所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心查詢所購房屋的權(quán)屬狀況，包括是否抵押、是否受司法限制等情況。2、相鄰權(quán)問題應(yīng)了解整個物業(yè)的整體規(guī)劃，做到宜細不宜粗，明確好物業(yè)的通風(fēng)、采光、通行以及物業(yè)的建筑布局走向等，以避免日后商鋪在經(jīng)營上帶來的不必要的紛爭。3、貸款風(fēng)險商鋪貸款額度低，年限也短，60%的貸款期限一般小于10年。而銀行對商鋪貸款者的資質(zhì)審核也要比住宅審核嚴格，因此投資者應(yīng)考慮到貸款不能實現(xiàn)時所面臨的壓力。4、對開發(fā)商、銷售商審核審核開發(fā)商及銷售商是否具備土地開發(fā)到房產(chǎn)銷售一切證照，查清是否有抵押行為，以免將來無法辦理產(chǎn)證。簽訂商鋪買賣合同應(yīng)注意：5、房屋用途在簽合同時，購房者應(yīng)了解所購房屋用途確實是商用，并在合同中注明。6、公用分攤面積選擇按使用面積計價的方式并在合同中明確約定公攤面積的大小與產(chǎn)權(quán)歸屬，確定公用部位的規(guī)劃設(shè)計。同時，讓開發(fā)商在購房合同中約定好當商鋪公攤面積過大或過小時的解決辦法。7、包租承諾許多開發(fā)商對包租承諾采取非書面承諾的方式，在簽訂商鋪購買合同時，應(yīng)將包租承諾落實到具體的合同條款中。另外，商鋪的逾期交房直接影響包租協(xié)議的履行，在簽訂商鋪買賣合同時應(yīng)就交房期限做嚴格的規(guī)定，并約定一旦逾期交房時，開發(fā)商除了承擔延期交房的違約金外還應(yīng)當承擔購房者的租金損失。8、物業(yè)管理許多購房者與開發(fā)商的糾紛都集中體現(xiàn)在商鋪的物業(yè)管理上，這也是購房者在購買商鋪時極易忽略的環(huán)節(jié)。因此，在購置商鋪時，不要輕易地和開發(fā)商簽訂物業(yè)管理合同。9、注意商鋪的交房條件商業(yè)物業(yè)的房產(chǎn)條件對投資商的招商以及經(jīng)營者日后的經(jīng)營都相當重要。在簽訂商鋪合同時應(yīng)特別約定物業(yè)的平面格局、樓板承重、停車位、消防、廣告位、客貨梯、出入口、通透性、展示面、柱距、層高以及配套設(shè)施等條件，并在交房時特別予以注意驗收。提示：無論是購買或者轉(zhuǎn)讓商鋪，在交易過程中都要繳納一定的費用，這些費用具體包括：登記費：每套300元，申請人(買賣任何一方)繳納;合同印花稅：買賣雙方各按房價的0.05%繳納;交易手續(xù)費：按照成交價的0.5%繳納，買方繳納;契稅：按房價的3%，買方繳納;營業(yè)稅及附加：買賣差額的5.55%，賣方繳納;土地增值稅：買賣差額扣除相關(guān)費用后的30%-60%(按差額比率不同累進計算);個人所得稅：凈收入(買賣差額扣除以上所有相關(guān)費用和稅費后)的20%。新的計算公式為：土地增值稅=(房產(chǎn)交易合同價格-扣除項目總額)×規(guī)定稅率-(扣除項目總額×規(guī)定百分比)。其中，扣除項目為：原購房發(fā)票金額+營業(yè)稅+印花稅+原購房契稅+加計5%金額(即原購房發(fā)票金額×5%×居住滿年數(shù));規(guī)定稅率依舊采用四級超率累進稅率;規(guī)定百分比與規(guī)定稅率同比變化：當規(guī)定稅率取30%，規(guī)定百分比為0;當取40%時，為5%;當取50%時，為15%;當取60%時，為35%。注明:土地增值稅詳細說明如下:(出售價格-購入原價-購入時繳納的契稅-購入時的交易手續(xù)費-印花稅-營業(yè)稅及附加-其他合理費用)×適用稅率-(購入原價+購入時的契稅+購入時的交易手續(xù)費+印花稅+營業(yè)稅及附加+其他合理費用)×速算扣除系數(shù)適用稅率:計算土地增值稅應(yīng)納稅額的法定比例。土地增值稅實行四級超率累進稅率。增值額未超過扣除項目金額50%的部分，稅率為30%;增值額超過扣除項目金額50%，未超過扣除項目100%的部分稅率為40%;增值額超過扣除項目100%，未超過扣除項目金額200%的部分，稅率為50%;增值額超過扣除項目金額200%的部分，稅率為60%。速算扣除系數(shù):(0、5%、15%、35%分別對應(yīng)30%、40%、50%、60%稅率)。土地增值稅的適用稅率及速算扣除系數(shù)表格如備注:外籍人士進行上述交易須公證,