住宅小區(qū)設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)（PPT）

住宅小小區(qū)設(shè)設(shè)計(jì)控控制要要點(diǎn)2014.9.26一、設(shè)設(shè)計(jì)前前期二、總總體設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)控控制三、戶戶型設(shè)設(shè)計(jì)要要點(diǎn)控控制四、戶戶型鑒鑒析五、推推薦書(shū)書(shū)籍本次講講座內(nèi)內(nèi)容：：一、設(shè)設(shè)計(jì)前前期（一））前期期設(shè)計(jì)計(jì)步驟驟：前期準(zhǔn)準(zhǔn)備：：明確開(kāi)開(kāi)發(fā)意意圖，，著重重了解解容積積率、、建筑筑控高高、層層數(shù)、、建筑筑密度度、綠綠地率率、停停車位位、主主力房房型及及戶型型面積積配比比等。。對(duì)該該項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)發(fā)目標(biāo)標(biāo)、開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序及及售房房預(yù)期期等的的討論論，從從討論論中即即時(shí)形形成對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)項(xiàng)目目的初初步構(gòu)構(gòu)思。。充分分的溝溝通可可以減減少設(shè)設(shè)計(jì)過(guò)過(guò)程的的反復(fù)復(fù)，提提高雙雙方的的時(shí)間間效率率。現(xiàn)場(chǎng)踏踏勘:（1））了解解場(chǎng)地地現(xiàn)狀狀，地地質(zhì)、、標(biāo)高高等情情況；；（2）了了解場(chǎng)場(chǎng)地區(qū)區(qū)域資資源（（包括括自然然資源源與人人文資資源）），周周邊配配套等等情況況，從從市場(chǎng)場(chǎng)角度度分析析項(xiàng)目目的業(yè)業(yè)態(tài)及及適合合的開(kāi)開(kāi)發(fā)模模式。。（3）制制定一一個(gè)調(diào)調(diào)查表表格，，用以以記錄錄現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)踏勘勘的數(shù)數(shù)據(jù)及及分析析結(jié)果果。概念方方案：：本階段段宜做做兩個(gè)個(gè)總平平方案案，爭(zhēng)爭(zhēng)取涵涵蓋項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的的兩種種最大大的可可能性性。總總平面面概念念設(shè)計(jì)計(jì)成果果包括括：項(xiàng)項(xiàng)目定定位、、對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目區(qū)區(qū)域環(huán)環(huán)境及及場(chǎng)地地的分分析、、市場(chǎng)場(chǎng)分析析、總總平布布置圖圖（含含布局局，標(biāo)標(biāo)高、、指標(biāo)標(biāo)，等等）、、總平平功能能分區(qū)區(qū)圖、、總平平交通通分析析圖、、總平平景觀觀分析析圖、、景觀觀視線線分析析圖、、戶型型均好好性分分析、、日照照分析析、開(kāi)開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)序分分析、、地下下室及及停車車區(qū)域域設(shè)置置圖、、戶型型概念念、造造型及及景觀觀概念念、對(duì)對(duì)項(xiàng)目目主題題及文文化的的研究究。匯報(bào)：：該階段段匯報(bào)報(bào)十分分重要要，可可以在在短時(shí)時(shí)間內(nèi)內(nèi)聚集集開(kāi)發(fā)發(fā)商及及策劃劃公司司的片片斷式式思維維成果果，并并通過(guò)過(guò)設(shè)計(jì)計(jì)的歸歸納和和引導(dǎo)導(dǎo)，形形成對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)小區(qū)區(qū)項(xiàng)目目的定定位確確認(rèn)。。（二））業(yè)主主方需需要明明確：：1、產(chǎn)品品定位位2、戶型型策劃劃①明確確戶型型類別別②明確確戶型型價(jià)值值與面面積的的關(guān)系系③戶型型功能能策劃劃1、產(chǎn)品品定位位：高端？？剛需需？商商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)？商商業(yè)、、住宅宅比例例？根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目所所處區(qū)區(qū)位及及周邊邊總體體環(huán)境境，結(jié)結(jié)合目目標(biāo)消消費(fèi)者者定位位，確確定項(xiàng)項(xiàng)目定定位。。在確定定產(chǎn)品品定位位的同同時(shí)，，明確確商業(yè)業(yè)配套套要求求。商業(yè)策策劃首首要的的是進(jìn)進(jìn)行區(qū)區(qū)位價(jià)價(jià)值分分析判判斷戶型策策劃首首要的的是進(jìn)進(jìn)行土土地價(jià)價(jià)值分分析判判斷：：景觀豐豐富、、交通通便利利的地地塊：：大戶戶型為為主；；土地各各方面面均普普通既既無(wú)突突出優(yōu)優(yōu)點(diǎn)又又無(wú)特特別缺缺點(diǎn)的的:中等戶戶型為為主；；地塊較較差：：應(yīng)以以總價(jià)價(jià)較低低的中中、小小戶型型為主主；商務(wù)中中心區(qū)區(qū)的小小幅土土地：：小面面積公公寓、、酒店店式公公寓。?！咐海郝?lián)發(fā)發(fā)臻品品……………………2、戶型型策劃劃①明確確戶型型類別別根據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目客客戶及及定位位要求求，需需要名名明確確戶型型類別別：以以三房二二廳二二衛(wèi)以以上大戶型型為主主還是以以二房房二廳廳一衛(wèi)衛(wèi)以下下小戶戶為主？一房房、二二房、、三房房、四房、五五房、、復(fù)（（躍層層）式式等分分別應(yīng)應(yīng)占多多少比比例？A、一房房一廳廳：過(guò)過(guò)渡之之用，，30歲以下下、未未婚或或剛剛剛結(jié)婚婚的年年輕人人，工工作時(shí)時(shí)間不不長(zhǎng)，，積蓄蓄不多多而又又渴望望擁有有一片片自己己的小小天地地。從功能能上說(shuō)說(shuō)，雖雖然也也需要要廳、、房、、廚、、衛(wèi)、、陽(yáng)臺(tái)臺(tái)五臟臟俱全全，但但對(duì)每每一部部分面面積的的要求求不高高，布布局緊緊湊，，總面面積不不應(yīng)超超過(guò)50㎡B、二房房二廳廳、三三房二二廳：：最復(fù)復(fù)雜的的消費(fèi)費(fèi)群。。有的的三口口之家家因小小孩尚尚小，，二房房即已已足夠夠，但但他們們生活活可能能較為為寬裕裕，因因而偏偏好面面積寬寬松布布局更更合理理的大大面積積二房房；而而有的的工薪薪家庭庭人口口較多多卻資資金不不多，，當(dāng)然然更希希望購(gòu)購(gòu)買(mǎi)房房間較較多而而面積積偏小小的三三房；；還有有部分分成功功人士士或高高級(jí)白白領(lǐng)，，雖然然購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力強(qiáng)強(qiáng)勁但但較為為實(shí)用用主義義，認(rèn)認(rèn)為布布局合合理、、面積積略偏偏大的的三房房就已已足夠夠。二二房是是做70㎡還是100㎡？三房是做做100㎡還是130㎡？需要我們們精確區(qū)分目目標(biāo)消費(fèi)者并并與其購(gòu)買(mǎi)力力、生活狀態(tài)態(tài)、居住習(xí)慣慣高度對(duì)應(yīng)。。C、四房以上或或150㎡以上的房子子，其面積敏敏感度相對(duì)較較差，但也只只有深入分析析目標(biāo)消費(fèi)者者才能做得恰恰到好處，才才能使銷售一一路暢旺。2、戶型策劃②明確戶型價(jià)價(jià)值體現(xiàn)很多項(xiàng)目中都見(jiàn)過(guò)過(guò)一些單純從從設(shè)計(jì)角度看看堪稱優(yōu)秀的的戶型卻不幸幸淪為庫(kù)存，其原因因在于它們位置置的錯(cuò)誤：面積大、總價(jià)價(jià)高的戶型卻卻被放在臨近近路邊噪聲相當(dāng)大的地方方、或景觀較較差的地方、、或朝北的方方向、或南北北向樓體中、、或有西曬、、或是底層……位置最好的地方：總價(jià)最高的戶型位置最差的地方：總價(jià)最低的戶型小區(qū)內(nèi)資源分分析及戶型均均好性的平衡衡很關(guān)鍵！背離這一點(diǎn)，收獲獲的就可能是是積壓或低價(jià)價(jià)低利潤(rùn)。案例：住宅價(jià)價(jià)值相同的戶型，，位置不同，，樓層不同，，擁有的資源源不盡相同。。（景觀資源、、空間資源、、朝向資源））2、戶型③戶型功能策策劃廳（起居室））：20-45㎡；主臥室：：15-25㎡次臥室：8-12㎡；保姆間：：4-6㎡；衛(wèi)生間：：4-10㎡廚房：8-12㎡；洗衣機(jī)間間：4㎡（附污水盆盆）儲(chǔ)藏室：6㎡；陽(yáng)臺(tái)：4-12㎡；生活陽(yáng)臺(tái)臺(tái)：4-6㎡幾個(gè)衛(wèi)生間？幾個(gè)陽(yáng)臺(tái)？廚房是開(kāi)放式還是是傳統(tǒng)的封閉閉式？是否設(shè)置工人人（保姆）房？是否設(shè)置一個(gè)雜物間？是否設(shè)飄（凸）窗？……應(yīng)從在市場(chǎng)角度、從從項(xiàng)目整體定位的高度來(lái)來(lái)審視而不應(yīng)應(yīng)由設(shè)計(jì)師依依據(jù)站在技術(shù)術(shù)角度、單純純從建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)出發(fā)。（三）業(yè)主方方需要提供的的資料：1、用地紅線電電子圖（帶用用地坐標(biāo)）2、路網(wǎng)圖電子子圖（含道路標(biāo)高、周周邊建筑）3、設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)書(shū)二、總體設(shè)計(jì)計(jì)要點(diǎn)控制技術(shù)控制要點(diǎn)點(diǎn)：1、建筑退距2、規(guī)劃指標(biāo)①容積率：按照建筑布局局，容積率最最大化是否利利益最大化？？②建筑密度：：密度最大化③綠地率：綠地率有折算算要求，僅需需要滿足下限限指標(biāo)④停車位：場(chǎng)地是否滿足足，若不滿足足，在規(guī)劃允允許范圍跟規(guī)規(guī)劃局協(xié)調(diào)3、日照分析滿足規(guī)劃管理理規(guī)定相關(guān)要要求。案例：南寧4、停車位：地下室開(kāi)挖成成本與利潤(rùn)的的關(guān)系考慮。。設(shè)計(jì)控制要點(diǎn)點(diǎn)：1、總平面布局局商業(yè)價(jià)值最大大化——利用場(chǎng)地現(xiàn)狀狀景觀價(jià)值最大大化——戶型均好性2、戶型形狀選選擇①點(diǎn)式戶型優(yōu)優(yōu)于板式戶型型（采光通風(fēng)風(fēng)）②戶型平面形形狀對(duì)經(jīng)濟(jì)性性的影響住宅的平面布布局不同、外外形不同直接接影響到內(nèi)外外墻的長(zhǎng)度。。在面積相同同的前提下，，不論多層還還是高層住宅宅，若是平面面布局合理、、緊湊，墻體體長(zhǎng)度就相對(duì)對(duì)較短，墻體體體積、墻身身內(nèi)外外表面裝裝飾面積及內(nèi)內(nèi)外堵腳手架架的搭拆費(fèi)用用就會(huì)較低，，從而可以降降低工程造價(jià)價(jià)。在標(biāo)準(zhǔn)層面積積一定的情況況下，不同平平面形狀（如如圓形、工字字形、矩形、、蝶形、T形、方形等））會(huì)引起建筑筑物的周邊長(zhǎng)長(zhǎng)的變化。通過(guò)研究可知知：按周邊系系數(shù)由小至大大排列,依次為圓形形<方形<矩形<T形<工字形<蝶形。同樣標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層面積條條件下，周邊邊系數(shù)越大,意味著外墻周周邊和外墻面面積越大,直接導(dǎo)致墻身身、基礎(chǔ)和裝裝修等方面單單方造價(jià)提高高。3、層數(shù)與戶數(shù)數(shù)：6F、11F、18F、33F一梯兩戶、一一梯三戶、一一梯四戶一梯五戶、一一梯六戶、一一梯八戶正確的總平平概念設(shè)計(jì)計(jì)方法是高高效準(zhǔn)確的的完成小區(qū)區(qū)設(shè)計(jì)的重重要方法，，如果不正正確的小區(qū)區(qū)總平付諸諸實(shí)施，將將給整個(gè)小小區(qū)建設(shè)帶帶來(lái)無(wú)可估估計(jì)的損失失。（1）總平面規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)性因素素：規(guī)劃指標(biāo)與與成本的關(guān)關(guān)系：在設(shè)設(shè)計(jì)策劃中中，建筑師師在符合城城市規(guī)劃指指標(biāo)的前提提下，從降降低造價(jià)節(jié)節(jié)約成本的的角度出發(fā)發(fā)，根據(jù)容容積率、建建筑密度、、綠地率等等條件進(jìn)行行合理的面面積分配和和多方案比比較，確定定出最佳建建筑層數(shù)，，棟數(shù)和分分布情況等等。例：某項(xiàng)目目規(guī)劃條件件中，城市市規(guī)劃控高高為70米。按照住住宅3米的層高計(jì)計(jì)算，可以以做到23層。但是23層為高層，，根據(jù)《高層民用建建筑設(shè)計(jì)防防火規(guī)范》需設(shè)兩部樓樓梯和兩部部電梯，比比18層住宅增設(shè)設(shè)一部樓梯梯。在銷售售價(jià)格一定定的情況下下，23層住宅比18層住宅造價(jià)價(jià)增加不少少，且公攤攤增加。因因此從各方方面因素綜綜合考慮做做23層住宅是不不經(jīng)濟(jì)的。。容積率關(guān)系系：獨(dú)立別墅：：0.2-0.5聯(lián)排別墅：：0.4-0.76F以下多層住住宅：0.8-1.211F小高層住宅宅：1.5-2.018F高層住宅：：1.8-2.519F以上住宅：：2.4-5（2）建筑朝向向、間距、、排列方式式、與周圍圍環(huán)境和配配套設(shè)施的的協(xié)調(diào)及用用地效率等等。例:層數(shù)較低的的高層住宅宅設(shè)置在場(chǎng)場(chǎng)地南面，，層數(shù)較高高的住宅布布置在場(chǎng)地地北面，同同時(shí)利用城城市道路的的自然間距距來(lái)布置高高層，可以以在有限的的場(chǎng)地中日日照間距允允許范圍內(nèi)內(nèi)提高小區(qū)區(qū)空間的使使用率，增增強(qiáng)經(jīng)濟(jì)性性。（3）出入口及及道路設(shè)計(jì)計(jì)影響經(jīng)濟(jì)濟(jì)性的因素素：①道路長(zhǎng)長(zhǎng)度：在符符合使用要要求及消防防要求下的的前提下，，應(yīng)選用最最為便捷有有效的流線線，避免道道路過(guò)長(zhǎng)產(chǎn)產(chǎn)生不必要要的造價(jià)，，同時(shí)也削削減了景觀觀綠化的面面積。②主次入口口位置：住住區(qū)主次出出入口的確確定對(duì)小區(qū)區(qū)各級(jí)道路路的分布有有很大影響響，設(shè)計(jì)時(shí)時(shí)應(yīng)結(jié)合城城市規(guī)劃條條件及小區(qū)區(qū)整體效果果做多方案案比較。③消防車車道：上方方有消防車車道的地下下車庫(kù)梁板板柱造價(jià)比比無(wú)消防車車道的梁板板柱造價(jià)有有20%~30%的提高，應(yīng)應(yīng)盡量避免免消防車道道設(shè)置在地地下車庫(kù)上上方。（4）車位規(guī)劃劃設(shè)計(jì)影響響經(jīng)濟(jì)性的的因素：①布局形式式：總平上上停車盡量量靠外圍布布置，同時(shí)時(shí)可有效利利用建筑退退距，優(yōu)先先采用垂直直式布局，，建筑單體體架空層及及地下室的的柱網(wǎng)盡量量規(guī)整，以以提高停車車數(shù)量。②避免做立立體車庫(kù)：：從綜合成成本來(lái)看，，在車位數(shù)數(shù)一定的情情況下，做做地下車庫(kù)庫(kù)的成本要要比做立體體停車庫(kù)的的成本要低低。（5）建筑單體體設(shè)計(jì)中影影響經(jīng)濟(jì)性性的因素：：①戶型設(shè)計(jì)計(jì)：需防止面積積的浪費(fèi)導(dǎo)導(dǎo)致成本增增加。應(yīng)結(jié)結(jié)合市場(chǎng)需需求，根據(jù)據(jù)策劃部門(mén)門(mén)的提議，，確定戶型型類別、面面積、組合合方式；并并根據(jù)目標(biāo)標(biāo)客戶特征征，合理確確定空間尺尺寸大小。。②外墻長(zhǎng)度度和面積：：應(yīng)盡量減少少。在面積積一定的情情況下，只只要平面布布局合理、、緊湊，墻墻體長(zhǎng)度就就相對(duì)較短短，墻體體體積、墻身身內(nèi)外表面面裝飾面積積及內(nèi)外墻墻腳手架的的搭拆費(fèi)用用就會(huì)較低低，從而可可以降低工工程造價(jià)。。③平面占地地：優(yōu)先選用占占地少的平平面形式，，在標(biāo)準(zhǔn)層層戶型面積積的相同情情況下，建建筑占地越越小，所需需要的開(kāi)發(fā)發(fā)資金也越越少，經(jīng)濟(jì)濟(jì)效率也越越高。據(jù)研研究，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層面積一一定的情況況下，矩形形的占地面面積最少。。④單元組合合：在城市規(guī)劃劃條件允許許下，可考考慮適當(dāng)?shù)牡膯卧M合合，可以減減少山墻及及基礎(chǔ)的數(shù)數(shù)量。一般般考慮兩個(gè)個(gè)以上單元元的組合。。戶型拼接接時(shí)，總長(zhǎng)長(zhǎng)為40-50M比較經(jīng)濟(jì)，，超過(guò)50M對(duì)建筑物的的抗震、施施工不利，，需要設(shè)置置伸縮縫。。同時(shí)對(duì)居居住的通風(fēng)風(fēng)不利。⑤樓層層數(shù)數(shù)：樓層數(shù)越多多，每平方方米建筑面面積所分?jǐn)倲偟姆课菡颊嫉孛娣e就就越少，可可以分?jǐn)偼镣恋貎r(jià)格。。隨著層數(shù)數(shù)增加，屋屋蓋與基礎(chǔ)礎(chǔ)的平方造造價(jià)也會(huì)減減小，但是是墻體樓板板、交通、、水電設(shè)備備的單方造造價(jià)將會(huì)增增加。⑥建筑總高高度：降低建筑總總高度,可縮短樓與與樓之間的的日照和安安全距離，，節(jié)約用地地，也可減減少墻身的的裝修工程程量，同時(shí)時(shí)減少能耗耗及減輕建建筑自重，，從而有效效地降低工工程造價(jià)。。⑦層高設(shè)置置：工程經(jīng)驗(yàn)證證明，層高高每降低10cm造價(jià)約可降降低1%，墻體材料料可節(jié)約10%，合理適用用的層高設(shè)設(shè)置不僅可可以節(jié)省造造價(jià)，也有有利于空間間尺度的營(yíng)營(yíng)造。（6）建筑外觀觀設(shè)計(jì)影響響經(jīng)濟(jì)性的的因素：①造型手法法：優(yōu)先采采用簡(jiǎn)潔現(xiàn)現(xiàn)代的造型型手法，應(yīng)應(yīng)本著“經(jīng)經(jīng)濟(jì)、實(shí)用用、美觀””的原則，，避免過(guò)于于復(fù)雜的構(gòu)構(gòu)成和外墻墻裝飾，減減少不必要要的構(gòu)建設(shè)設(shè)計(jì)，盡量量利用群體體效應(yīng)產(chǎn)生生效果。②標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)設(shè)計(jì)：工業(yè)業(yè)革命證明明了標(biāo)準(zhǔn)化化生產(chǎn)是高高效而且經(jīng)經(jīng)濟(jì)的，因因此在建筑筑各個(gè)環(huán)節(jié)節(jié)設(shè)計(jì)上都都需考慮標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化與經(jīng)經(jīng)濟(jì)美觀兩兩者之間的的關(guān)系。③建筑材料料的選用：：不用貴的的，只用好好的，優(yōu)先先選擇性價(jià)價(jià)比高的材材料，提高高自身建筑筑外觀設(shè)計(jì)計(jì)能力，充充分發(fā)掘普普通材料的的特性，利利用不同材材料的組合合達(dá)到外墻墻裝飾效果果。如：大面積積采用玻璃璃幕墻雖然然有較好的的里面效果果，但是整整面的玻璃璃不僅容易易產(chǎn)生光污污染，還會(huì)會(huì)增加能耗耗，造成建建筑長(zhǎng)期成成本的增加加，設(shè)計(jì)師師可考慮以以體塊穿插插及虛空間間結(jié)合玻璃璃窗的方式式來(lái)達(dá)到虛虛實(shí)對(duì)比的的豐富效果果。④外墻材料料充分考慮慮耐久性、、安全性、、可居性、、可情節(jié)性性、兼容性性、美觀、、經(jīng)濟(jì)性。。（7）影響景觀觀經(jīng)濟(jì)性的的因素主要要有：①設(shè)計(jì)手法法：充分利利用小區(qū)地地形特點(diǎn)，，結(jié)合建筑筑空間，把把綠化和裝裝飾融合到到整個(gè)室外外空間中進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)，，提倡“少少就是多””的設(shè)計(jì)理理念。②水景：慎慎用水景，，水景的前前期投入大大且維護(hù)成成本過(guò)高。。③草坪及高高貴樹(shù)種的的采用：優(yōu)優(yōu)先考慮喬喬木與灌木木等性價(jià)比比較高的組組合，并宜宜以本地樹(shù)樹(shù)種為主進(jìn)進(jìn)行種植。。④高檔石材材及其他鋪鋪裝材料的的運(yùn)用：提提倡運(yùn)用質(zhì)質(zhì)優(yōu)價(jià)廉的的材料如彩彩色混凝土土、彩色道道板及混凝凝土預(yù)制品品，利用色色彩的搭配配，圖案的的組合并結(jié)結(jié)合建筑空空間和自然然環(huán)境來(lái)獲獲得較好的的景觀裝飾飾效果。（8）場(chǎng)地自身身的形狀對(duì)對(duì)一類高層層商住樓經(jīng)經(jīng)濟(jì)性的影影響以下為總用用地面積均均是10000㎡（15畝）的9塊用地：正正方形、2個(gè)橫向矩形形、2個(gè)縱向矩形形、矩形的的變異－平平行四邊形形、三角形形、多邊形形－梯形、、不規(guī)則的的尖角多邊邊形。設(shè)圖圖紙上方為為正北向，，以面寬25米進(jìn)深20米的小矩形形代替一個(gè)個(gè)24層的板式一一類高層，，在場(chǎng)地內(nèi)內(nèi)進(jìn)行建筑筑布置，虛虛線小矩形形表示不能能算足一整整個(gè)的建筑筑單元。根根據(jù)城市規(guī)規(guī)劃管理技技術(shù)規(guī)定，，設(shè)建筑間間的南北間間距為29米，根據(jù)一一類高層建建筑防火規(guī)規(guī)范，設(shè)其其山墻間距距為13米。（探討討的結(jié)果不不可能造成成對(duì)量的結(jié)結(jié)論，只是是一種趨向向性對(duì)比分分析，因此此亦忽略對(duì)對(duì)用地紅線線的退距不不計(jì)）。由圖可知，，正方形與兩兩類矩形地地塊（橫向向、縱向））均超過(guò)了了7個(gè)單元，并并且在調(diào)整整優(yōu)化建筑筑的面寬進(jìn)進(jìn)深尺寸后后容易實(shí)現(xiàn)現(xiàn)布置更多多的單元；；平行四邊形形、梯形、、不規(guī)則的的尖角多邊邊形均不多多于6.5個(gè)單元，這這些地塊的的各個(gè)尖角角是造成用用地浪費(fèi)無(wú)無(wú)法布置建建筑的原因因；三角角形形地地塊塊雖雖然然可可算算多多于于7個(gè)單單元元，，而而其其東東側(cè)側(cè)的的斜斜邊邊割割斷斷了了3個(gè)單單元元的的完完整整性性，，盡盡管管再再調(diào)調(diào)整整建建筑筑單單體體的的面面寬寬，，亦亦很很難難突突破破7個(gè)，，其其尖尖角角實(shí)實(shí)際際利利用用起起來(lái)來(lái)并并不不現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)，，只只能能白白白白浪浪費(fèi)費(fèi)土土地地。。結(jié)論論：：在在相相同同土土地地面面積積的的情情況況下下，，采采用用接接近近方方形形的的用用地地形形狀狀是是土土地地利利用用率率最最高高，，最最經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的的；；越越多多尖尖角角的的用用地地，，經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)性性越越差差。。三、、戶戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)要要點(diǎn)點(diǎn)控控制制戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)通通常常存存在在的的問(wèn)問(wèn)題題：：1、戶戶型型結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不方方正正。?？臻g間不不舒舒適適，，且且成成本本浪浪費(fèi)費(fèi)。。2、房房間間尺尺寸寸不不合合理理。。不利利于于家家具具擺擺放放，，房房間間面面寬寬、、進(jìn)進(jìn)深深比比例例失失調(diào)調(diào)。。3、風(fēng)風(fēng)水水學(xué)學(xué)問(wèn)問(wèn)題題如大大門(mén)門(mén)正正對(duì)對(duì)主主臥臥室室門(mén)門(mén)；；衛(wèi)衛(wèi)生生間間門(mén)門(mén)正正對(duì)對(duì)客客廳廳、、餐餐廳廳、、臥臥室室；；主主衛(wèi)衛(wèi)正正對(duì)對(duì)床床；；大大梁梁壓壓門(mén)門(mén)4、管管線線分分散散，，不不利利于于節(jié)節(jié)約約成成本本。。如廚廚房房、、衛(wèi)衛(wèi)生生間間分分散散布布置置。。5、窗窗戶戶過(guò)過(guò)大大，，對(duì)對(duì)結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)不不利利、、節(jié)節(jié)能能不不利利。。6、核核心心筒筒面面積積過(guò)過(guò)大大，，造造成成公公攤攤過(guò)過(guò)大大。。滯銷銷戶戶型型存存在在的的問(wèn)問(wèn)題題：：通過(guò)過(guò)總總結(jié)結(jié)分分析析，，滯滯銷銷戶戶型型主主要要存存在在以以下下問(wèn)問(wèn)題題：：1、客客廳廳大大而而不不當(dāng)當(dāng)，，對(duì)對(duì)著著客客廳廳的的門(mén)門(mén)多多，，無(wú)無(wú)隱隱蔽蔽空空間間；；2、客客廳廳的的采采光光口口小小或或采采光光口口凹凹槽槽深深，，使使客客廳廳較較暗暗；；3、客客廳廳視視野野差差，，窗窗不不應(yīng)應(yīng)正正對(duì)對(duì)墻墻面面；；4、客客廳廳的的形形狀狀不不好好或或尺尺度度不不合合理理；；5、入入戶戶無(wú)無(wú)過(guò)過(guò)渡渡空空間間；；6、餐餐廳廳面面積積過(guò)過(guò)小小或或過(guò)過(guò)大大；；7、主主臥臥室室的的寬寬度度小小于于3米或或面面積積過(guò)過(guò)小小；；8、戶戶內(nèi)內(nèi)交交通通線線長(zhǎng)長(zhǎng)；；9、衛(wèi)衛(wèi)生生間間距距主主臥臥室室遠(yuǎn)遠(yuǎn)或或?qū)?duì)著著客客廳廳衛(wèi)衛(wèi)生生間間無(wú)無(wú)前前室室；；10、四四居居室室的的戶戶型型，，主主臥臥室室不不帶帶專專用用衛(wèi)衛(wèi)生生間間以以及及無(wú)無(wú)儲(chǔ)儲(chǔ)蓄蓄空空間間；；11、功功能能分分區(qū)區(qū)不不合合理理；；12、各各功功能能空空間間面面積積比比例例不不當(dāng)當(dāng)；；13、躍躍層層戶戶型型室室內(nèi)內(nèi)樓樓梯梯的的位位置置不不當(dāng)當(dāng)；；14、衛(wèi)衛(wèi)生生間間、、廚廚房房寬寬度度不不夠夠；；15、主主臥臥衛(wèi)衛(wèi)生生間間正正對(duì)對(duì)床床；；16、衛(wèi)衛(wèi)生生間間無(wú)無(wú)采采光光通通風(fēng)風(fēng)；；17、公公攤攤過(guò)過(guò)大大。。戶型型設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)原原則則：：1、動(dòng)動(dòng)靜靜分分開(kāi)開(kāi)客廳廳、餐餐廳廳、、廚房房需需要要人來(lái)來(lái)人人往往，，活活動(dòng)動(dòng)頻頻繁繁，，如如此此一一個(gè)個(gè)家家才才有生生氣氣、有有活力力，而而主要要為為休休息息睡睡覺(jué)覺(jué)之之用用的的臥臥室室顯顯然然需需要要最最大大程程度度的的靜靜謐謐，因因此此應(yīng)將將它它們們嚴(yán)嚴(yán)格格分分開(kāi)開(kāi)，確確保保休息息的的人人能能安安心心休休息息，，要要走走動(dòng)動(dòng)娛娛樂(lè)樂(lè)的的人人可可以以放放心心活活動(dòng)動(dòng)。2、公私私分開(kāi)開(kāi)家庭庭生活活的的私私秘秘性性必必須須得得到到充充分分的的尊尊重重與與保保護(hù)護(hù)，，不不能能讓讓訪訪客客在在進(jìn)進(jìn)門(mén)門(mén)后后將將業(yè)業(yè)主主家庭庭生活活的的方方方方面面面面一一覽覽無(wú)無(wú)余余。。這這就就要要求求不不僅僅需需要要將將臥臥室室（（主主臥臥、、父父母母房房、、兒兒童童房房））與與客客廳廳、、餐廳廳進(jìn)進(jìn)行行區(qū)位位分分離離，，而而且且應(yīng)注注意意各房房間間門(mén)門(mén)的的方向向。。3、主主次次分分開(kāi)開(kāi)買(mǎi)房通通常常是是人人們們事事業(yè)業(yè)奮奮斗斗有有成成，，生生活活質(zhì)質(zhì)量量邁邁上上臺(tái)臺(tái)階階的的體體現(xiàn)現(xiàn)。。為為了了彰彰顯顯業(yè)業(yè)主主的的成功功，也也為為了了家家庭庭成成員員之之間間的的起起居居互互不不干干擾擾，主主人人房不不僅僅應(yīng)應(yīng)朝朝向向好好（（向向南南或或向向景景觀觀））、、寬寬敞敞、、大大氣氣，而且應(yīng)單獨(dú)設(shè)立衛(wèi)生間，應(yīng)與父母房略略有距離分隔隔。如設(shè)有工工人（保姆））房，則又應(yīng)應(yīng)與主要家庭庭成員的房間有所分分離。4、干濕分離即廚房、衛(wèi)生間間等帶水、帶帶臟的房間應(yīng)應(yīng)與精心裝修修怕水怕臟的的臥室等分開(kāi)開(kāi)。戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制1——客廳1、客廳的設(shè)計(jì)要素中中，包括開(kāi)間間、進(jìn)深、陽(yáng)陽(yáng)臺(tái)、窗、門(mén)門(mén)的數(shù)量、門(mén)門(mén)的朝向、餐餐廳的聯(lián)接、、玄關(guān)等。2、視總面積的大小小，客廳的開(kāi)間應(yīng)在3.６—5米之間，過(guò)大或過(guò)窄都與與人們的家居居生活規(guī)律有有沖突。而在通常情況下下，進(jìn)深與開(kāi)間之比不不宜超過(guò)1.2，否則也將在因因過(guò)于狹長(zhǎng)影影響使用。最小的客廳廳（80㎡時(shí)）進(jìn)深不不宜小于3.9米、4.2米，甚至4.8米、5.1米。3、布置家具的的墻不宜小于于3米。4、應(yīng)減少開(kāi)向向客廳的門(mén)，，保證客廳的的完整性。5、陽(yáng)臺(tái)房子里唯一可以與與外界自然環(huán)環(huán)境交流、對(duì)對(duì)話的空間。陽(yáng)臺(tái)可可將自然風(fēng)、自然然光引入室內(nèi)。是晾曬曬衣服的地方，，因此只能是是與公共空間間相通而不應(yīng)穿過(guò)臥室以形成干干擾、影響居居家私密性。6、客廳最小軸軸線尺寸為３３.６米Ｘ３.９米戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制２——廚房、餐廳1、南方氣候炎熱，設(shè)計(jì)強(qiáng)調(diào)通風(fēng)順暢、住戶希望室室內(nèi)有“穿堂堂風(fēng)”。因此此廚房多位于客廳一側(cè)，并并與餐廳銜接接。2、廚房是家居生活中最最主要的污染染源，因此應(yīng)遠(yuǎn)離臥室、客廳；為避免免拎著菜穿過(guò)客客廳，廚房應(yīng)盡可能靠近進(jìn)戶門(mén)，盡量靠近近餐廳；3、規(guī)范要求廚廚房最小為4㎡，中、高檔住宅廚房面積積不應(yīng)小于5㎡；單排布置設(shè)備的的廚房?jī)魧挷灰诵∮谟?.5m,雙排布置時(shí)凈寬寬不宜小于2.1m。4、冰箱位寬度不小于650，若考慮美式大大冰箱尺寸應(yīng)應(yīng)為800；注意冰箱門(mén)的開(kāi)啟方便便及冰箱散熱熱。5、洗、切、炒炒的流程中，，L型廚房比“一一字型”更能能減少步伐移移動(dòng)、節(jié)省時(shí)時(shí)間、提高效效率，降低勞勞動(dòng)強(qiáng)度。通通常設(shè)計(jì)中““一字型”廚廚房較為常見(jiàn)見(jiàn)。6、設(shè)置開(kāi)敞式式廚房，即與餐廳之間完完全通暢連接接的廚房，可拓寬寬工作面積，而且能能一邊擇菜洗洗菜切菜一邊邊聽(tīng)音樂(lè)、看看電視，任務(wù)務(wù)較重時(shí)更可可發(fā)動(dòng)全家人人一起動(dòng)手幫忙，真真正讓炒菜成成為一種生活活的輕松甚至至一種享受。對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)來(lái)說(shuō)減少墻體體，從而減少少造價(jià)。7、廚房最小軸軸線尺寸為1.7米Ｘ（２.7～３.０）米8、應(yīng)考慮餐廳廳的采光通風(fēng)風(fēng)，避免黑餐餐廳。9、考慮餐廳的的完整性。戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制３——衛(wèi)生間1、衛(wèi)生間與廚廚房是住宅中中的水管集中中地，因此從從施工成本、、能源利用、、熱水器安裝裝等問(wèn)題考慮慮，衛(wèi)生間應(yīng)應(yīng)與廚房貼鄰鄰而處。2、衛(wèi)生間容易易潮濕陰涼，從而滋生細(xì)菌病毒，因而其其采光通風(fēng)特別重要。盡管可以人工工排風(fēng)、盡管管可以用電發(fā)發(fā)光，但無(wú)論論從能源利用用角度還是人們對(duì)自然風(fēng)、太太陽(yáng)光天然的的親近感，洗洗手間都應(yīng)該該做到寬敞明明亮，通風(fēng)順順暢，如能引引入西曬，就就更理想了。3、上推式窗戶是最最適合洗手間。4、應(yīng)考慮坐便器、、洗臉盆等潔潔具上下水噪噪音對(duì)臥室的的影響，不宜沿臥室墻面布置置。5、設(shè)計(jì)中應(yīng)避避免衛(wèi)生間門(mén)門(mén)直接對(duì)客廳廳、臥室、餐餐廳。6、從人性化設(shè)設(shè)計(jì)角度，宜宜采用干濕分分離。7、主臥衛(wèi)生間間面積應(yīng)比公公共衛(wèi)生間大大，功能應(yīng)更更完備——在洗臉、浴盆盆、座便器外外，還應(yīng)根據(jù)據(jù)項(xiàng)目總體定定位設(shè)置按摩摩浴缸、桑拿拿、梳妝間等等。主衛(wèi)門(mén)要要避免正對(duì)床床。8、衛(wèi)生間推薦薦軸線尺寸為為1.8米Ｘ３.０米戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制４——臥室1、獨(dú)立性、私密性是臥室的主要要求，盡量遠(yuǎn)離入戶門(mén)、客廳，如是立體戶型型則設(shè)置在上上層或上半部部分。2、從風(fēng)水學(xué)考考慮，應(yīng)避免免臥室門(mén)正對(duì)對(duì)入戶門(mén)、衛(wèi)衛(wèi)生間門(mén)等。。設(shè)計(jì)應(yīng)避免免過(guò)多錯(cuò)位，，且應(yīng)避免衛(wèi)衛(wèi)生間門(mén)直對(duì)對(duì)臥室門(mén)。3、除私密性外，朝向、觀景景是確定主臥位置必須考慮的重要因素。主臥宜宜朝南或面對(duì)對(duì)最佳景觀朝向。4、主臥面積當(dāng)然應(yīng)應(yīng)比其他房間間大些，但舒舒適是有“度”的，因此主臥面面積并非越大大越好。主臥室最小小使用面積為為9㎡。設(shè)計(jì)中宜宜不小于12㎡。主臥室推薦尺尺寸：３.９米Ｘ４.２米，最小軸線尺尺寸：３.6米Ｘ3.9米5、次臥室最小小使用面積為為5㎡。次臥室推薦軸軸線尺寸：３３.0/3.3/3.6米Ｘ3.9/4.2米6、除了書(shū)房外外，其他臥室室開(kāi)間尺寸應(yīng)應(yīng)大于2.7米戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制5——窗戶1、飄窗窗臺(tái)高宜500，進(jìn)深600。窗戶距離小小于900高，需要設(shè)置置防護(hù)欄桿。。2、廚衛(wèi)窗臺(tái)宜距地900高，窗上部應(yīng)設(shè)400-450高固定扇以安裝裝排風(fēng)扇，并并在相應(yīng)位置置設(shè)中心距地2000的電源插座，固固定扇開(kāi)關(guān)和和頂燈開(kāi)關(guān)一一起設(shè)于衛(wèi)生生間門(mén)口。廚廚衛(wèi)橫向管線線應(yīng)貼近樓板以免擋窗窗。廳臥窗上皮距樓樓地面高度宜宜為2300或以上；廚衛(wèi)考慮設(shè)備污污水管不穿洞（走梁下），可降低到到2200。3、開(kāi)間大于、等于3300的房間窗寬不宜宜小于1800。4、未設(shè)陽(yáng)臺(tái)的起居居廳大窗開(kāi)啟啟扇最少有兩兩扇，以便于于空調(diào)室外機(jī)機(jī)安裝。5、兩側(cè)未設(shè)混凝土擋擋板的凸窗設(shè)設(shè)計(jì)時(shí)應(yīng)考慮慮風(fēng)向因素，，開(kāi)啟扇不應(yīng)應(yīng)面向主導(dǎo)風(fēng)風(fēng)向以免引起漏水。7、窗型設(shè)計(jì)時(shí)不應(yīng)應(yīng)僅考慮外觀觀整體形象，，還應(yīng)考慮室室內(nèi)通風(fēng)，開(kāi)開(kāi)啟扇面積不不小于房間地板面積積的1/20且廚房不得小于0.6㎡；飄窗不應(yīng)采用較特特殊、拼接過(guò)過(guò)多的窗型。8、位于轉(zhuǎn)角處的窗（（陽(yáng)臺(tái)門(mén)）應(yīng)應(yīng)避免視線干干擾。戶型設(shè)計(jì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)控制6——空調(diào)機(jī)位1、空調(diào)機(jī)位應(yīng)考慮便便于安裝及維維修（不必用用吊籃）。2、可設(shè)在飄窗窗窗臺(tái)板下面面。3、于凹槽處距離過(guò)過(guò)近而對(duì)吹的的兩個(gè)室外機(jī)機(jī)應(yīng)相互錯(cuò)位位；4、如空調(diào)板設(shè)于衛(wèi)衛(wèi)生間外墻，，衛(wèi)生間的窗窗戶開(kāi)啟扇應(yīng)應(yīng)考慮空調(diào)主機(jī)出去，寬寬度不小于700,高不小于1100。5、空調(diào)外機(jī)不宜設(shè)置在封閉陽(yáng)臺(tái)內(nèi)內(nèi)，夏季不散散熱，易死機(jī)機(jī)，噪聲大。戶型設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)控控制7———核心筒筒1、大于于11層的高層層住宅宅，其其電梯梯數(shù)不不應(yīng)少于2臺(tái)；其中中，每每層住40人、層數(shù)數(shù)為24層以上時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)設(shè)3臺(tái)電梯；；每層層住40人、層數(shù)數(shù)為35層以上時(shí)時(shí)，應(yīng)應(yīng)設(shè)4臺(tái)電梯，，且至至少設(shè)設(shè)一部≥≥2.5s/m的電梯。2、電梯梯間、、樓梯梯間宜宜自然通通風(fēng)采采光，，否則則應(yīng)考慮通通風(fēng)設(shè)設(shè)施。。3、電梯梯井道不不宜與與起居居廳、、居室室貼臨臨，必必須貼貼臨時(shí)時(shí)電梯梯井道道應(yīng)為為隔音音墻體體，且且大于2.5m/s井道上部應(yīng)應(yīng)設(shè)高高度大于1m的隔聲層層，隔隔聲層層設(shè)800×800進(jìn)出口口。如何控控制核核心筒筒面積積？（（需要要進(jìn)行行核心心筒方方案的的比選選）戶型設(shè)設(shè)計(jì)節(jié)節(jié)點(diǎn)控控制8———其他1、層高高：不宜小小于2.8米，一一般為為3.0米，若若采用用中央央空調(diào)調(diào)不宜宜小于于3.3米。2、玄關(guān)關(guān)：應(yīng)考慮衣衣帽鏡鏡、柜柜的設(shè)設(shè)置空空間，，凈寬寬宜≥≥1500。戶配電箱箱應(yīng)避避免與與對(duì)講講機(jī)、開(kāi)關(guān)關(guān)及門(mén)鈴鈴一同同設(shè)置置，以免免發(fā)生沖沖突；戶配電箱所龕入墻墻面可可適當(dāng)當(dāng)加寬寬為120；門(mén)鈴宜宜采用用遙控控式門(mén)門(mén)鈴；；對(duì)講講機(jī)距距門(mén)邊邊的距距離宜大于于100，其下方方可設(shè)設(shè)玄關(guān)關(guān)燈開(kāi)開(kāi)關(guān)。3、風(fēng)水水學(xué)：：大們正正對(duì)電電梯或或樓梯梯是犯犯沖大門(mén)不不能正正對(duì)廁廁所門(mén)門(mén)大門(mén)不不直對(duì)對(duì)客廳廳落地地門(mén)窗窗大門(mén)不不直對(duì)對(duì)主臥臥室門(mén)門(mén)大門(mén)不不能直直接對(duì)對(duì)灶廁所門(mén)門(mén)不與與廚房房、主主臥室室門(mén)、、主衛(wèi)衛(wèi)門(mén)廚房主主衛(wèi)門(mén)門(mén)直沖沖主臥臥室床床廳、房房要方方正房?jī)?nèi)不不宜有有梁室內(nèi)不不宜有有多角角梁不宜宜壓房房門(mén)四、戶戶型鑒鑒析失敗戶戶型案案例1問(wèn)題：：1、黑樓樓梯間間2、分區(qū)區(qū)亂3、廚房房、衛(wèi)衛(wèi)生間間設(shè)置置3、室內(nèi)內(nèi)交通通面積積過(guò)大大4、戶型型面積積與功功能房房不匹匹配（空間間尺度