【知名地產(chǎn)】房地產(chǎn)項目實施階段的成本管理（共20）

實施階階段的的成本本管理理萬科項項目成成本管管理中中的三三大紀(jì)紀(jì)律：：結(jié)果導(dǎo)導(dǎo)向----保證目目標(biāo)成成本的的順利利實施施過程導(dǎo)導(dǎo)向----開發(fā)過過程中中全方方位方方案優(yōu)優(yōu)化管管理效率導(dǎo)導(dǎo)向----實施過過程中中圖紙紙管理理萬科項項目成成本管管理中中的八八項注注意：：要注意意現(xiàn)場場布局局管理理要注意意招標(biāo)標(biāo)環(huán)節(jié)節(jié)要注意意合同同制定定和執(zhí)執(zhí)行要注意意簽證證變更更要注意意配套套管理理要注意意現(xiàn)金金流管管理要注意意監(jiān)理理費用用管理理要注意意預(yù)結(jié)結(jié)算管管理現(xiàn)場布布置的的案例例：1、施工工單位位一期期施工工中臨臨建搬搬遷4次（直直接支支出〉15萬/次）2、開發(fā)發(fā)分期期不明明導(dǎo)致致臨時時變壓壓器搬搬了3次，直直接無無效成成本20萬施工方方案的的案例例：1、高壓壓電配配電方方案現(xiàn)現(xiàn)場顛顛覆性性優(yōu)化化，節(jié)節(jié)省造造價30萬2、轉(zhuǎn)換換梁施施工后后澆帶帶施工工方案案優(yōu)化化，降降低成成本200萬，節(jié)節(jié)省工工期一一個月月；一一項護護坡方方案優(yōu)優(yōu)化，，節(jié)省省50萬。3、施工工方案案的審審核中中發(fā)現(xiàn)現(xiàn)在我我方確確認(rèn)的的地梁梁磚胎胎膜做做法中中竟然然有構(gòu)構(gòu)造柱柱和圈圈梁，，避免免工程程索賠賠20萬4、7000立方的的土現(xiàn)現(xiàn)場多多轉(zhuǎn)運運一次次，增增加費費用8.4萬幾個例例子技術(shù)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)與與成本本：萬科某某公司司曾在在一次次櫥柜柜定標(biāo)標(biāo)時，，選用用了能能開關(guān)關(guān)5萬次的的合頁頁，我我們算算一下下：5萬次/70年/365天=2次/天也就意意味著著基本本上在在70年的使使用期期內(nèi)，，業(yè)主主不用用為合合頁的的損壞擔(dān)擔(dān)憂了了。。。同時，，可以以預(yù)計計當(dāng)櫥櫥柜柜柜體完完全爛爛掉時時，合合頁依依然完完好如如新。。。。。同樣，，我們們選擇擇了8萬次的的開關(guān)關(guān)和1萬次的的插座座，平平均50年，我我們每每天可可以使使用幾幾次？？北方的的鋁窗窗技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)與南南方相相同？？防火防防盜門門。。。。技術(shù)核核定單單能進進入成成本嗎嗎？上海項項目有有這樣樣一份份簽證證單：：“鋼筋代代換，，二層層結(jié)構(gòu)構(gòu)平面面中樓樓板配配筋Φ8@100及Φ8@130按照鋼鋼筋等等強度度代換換為Φ10@150其附件件如下下：1、《工程聯(lián)聯(lián)系單單》：乙方方因Φ8鋼筋缺缺貨，，提出出使用用Φ10鋼筋代代換，，2、《技術(shù)核核定單單》甲方項項目部部、監(jiān)監(jiān)理公公司、、設(shè)計計院、、施工工單位位會簽簽，同同意代代換技術(shù)核核定單單能進進入成成本嗎嗎？點評：：1、雖然然鋼筋筋代換換給乙乙方造造成了了損失失，但但鋼筋筋非甲甲供，，乙方方應(yīng)承承擔(dān)自自供鋼鋼材規(guī)規(guī)格差差異帶帶來的的損失失，費費用增增加的的申請請不予予認(rèn)可可2、技術(shù)術(shù)核定定單不不能直直接作作為結(jié)結(jié)算的的依據(jù)據(jù)3、在處處理簽簽證時時，必必須對對簽證證的內(nèi)內(nèi)容、、包括括其附附件，，根據(jù)據(jù)合同同條款款進行行審核核，明明確責(zé)責(zé)任，，保證證簽證證的規(guī)規(guī)范性性和合合理性性簽證是是否要要事前前管【案例1】北京公公司事事件發(fā)發(fā)生后后，集集團清清查所所有項項目成成本，，6個公司司存在在1200萬的簽簽證無無事前前審批批(口頭和和先干干后算算）室外道道路工工程指指令：：-0.8米以下下淤泥泥換填填，填填土長長度20米，寬寬度約約2米，深深度0.8米，換換土要要求為為優(yōu)良良的黃黃土，，分層層夯實實，摻摻10%石灰3個月后后，指指令完完成報報項目目部，，簽證證單上上注明明：換換土長長度30.2米，寬寬3.3米，深深1.2米，請請甲方方、監(jiān)監(jiān)理確確認(rèn)。。監(jiān)理理回復(fù)復(fù)：指指令內(nèi)內(nèi)容完完成，，請甲甲方審審核工工程量量。甲甲方項項目部部給成成本部部：工工作內(nèi)內(nèi)容完完成，，請成成本部部審核核。。。。【案例2】香蜜湖湖一號號的土土方，溫馨的的人工工挖孔孔樁沒有事事前的的審批批，我我們無無從把把控成成本支支出沒有事事前的的審批批，公公司會會對項項目實實施過過程失失去控控制沒有事事前的的審批批，動動態(tài)成成本的的反饋饋就難難以實實現(xiàn)沒有事事前的的審批批，成成本超超支就就難以以避免免怎么辦辦？？？無休止止的爭爭論帶帶來的的是活活生生生的損損失如何兼兼顧效效率與與效益益---合生制度的的彈性性管理理---萬科規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中的風(fēng)風(fēng)險之之一：貨不對對板面積縮縮水?----客戶風(fēng)風(fēng)險、、財務(wù)務(wù)風(fēng)險險（樓賣賣少了了，地地用多多了？？。。。）房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風(fēng)險險規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中的風(fēng)風(fēng)險之之二：規(guī)劃驗驗收房地產(chǎn)產(chǎn)項目目運作作中存存在的的風(fēng)險險強條與與驗收收----日照與與節(jié)能能（合合法性性）房地產(chǎn)產(chǎn)項目目管理理中存存在的的風(fēng)險險規(guī)劃設(shè)設(shè)計中中的風(fēng)風(fēng)險之之三：內(nèi)部審審圖形形成規(guī)規(guī)矩：：【實踐】武漢香香港路路項目目吸取取設(shè)計計變更更過多多帶來來無效效成本本教訓(xùn)訓(xùn)，組組織各各專業(yè)業(yè)工程程師封封閉審審圖2天，發(fā)發(fā)現(xiàn)28處問題題，避避免了了后期期變更更，節(jié)節(jié)省成成本11萬【規(guī)矩】圖紙會會審---施工前前必須須進行行內(nèi)部部各專專業(yè)的的封閉閉審圖圖審查重重點---過往錯錯誤、、專業(yè)業(yè)澆圈圈、標(biāo)標(biāo)高。。。。。審查依依據(jù)---《產(chǎn)品缺缺陷手手冊》（客戶戶部））《無效成成本案案例庫庫》(成本部部）《設(shè)計錯錯誤手手冊》（設(shè)計計/項目部部）事前的的管理理控制制是提提升效效率、、減低低無效效成本本的良良方設(shè)計變變更誰誰說了了算？？1、3000萬的費費用該該不該該花？？2、設(shè)計計變更更管理理對成成本有有哪些些影響響？3、如何系系統(tǒng)地地管理理設(shè)計計變更更？招投標(biāo)標(biāo)與成成本控控制：：1、如何何選擇擇招標(biāo)標(biāo)方式式？2、標(biāo)段段如何何劃分分？3、投標(biāo)標(biāo)單位位的選選擇是是基礎(chǔ)礎(chǔ)！4、標(biāo)書書如何何編制制才合合理？？5、中標(biāo)標(biāo)條件件是否否明確確在標(biāo)標(biāo)書中中？6、開標(biāo)標(biāo)后談?wù)劜徽務(wù)劊?、中標(biāo)標(biāo)后是是否需需要及及時簽簽約？？。。。。。項目開開發(fā)計計劃風(fēng)風(fēng)險：：開發(fā)計計劃調(diào)調(diào)整----系列計計劃的的及時時調(diào)整整（天天津/深圳））-----總包索索賠（（冬施施索賠賠、包包死合合同?)-----甲供供材材料料（（面面磚磚送送了了？？潔潔具具打打仗仗了了））------投資資方方的的承承諾諾?。。ǎㄙY資金金成成本本））房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目運運作作中中存存在在的的風(fēng)風(fēng)險險開發(fā)發(fā)周周期期調(diào)調(diào)整整與與監(jiān)監(jiān)理理費費、、管管理理費費萬科科某某城城市市花花園園項項目目一一期期，，原原監(jiān)監(jiān)理理合合同同簽簽訂訂如如下下：：預(yù)算算監(jiān)監(jiān)理理周周期期為為15個月月，，監(jiān)監(jiān)理理費費12元/平米米實際際工工程程工工期期延延長長至至24個月月，，結(jié)結(jié)算算監(jiān)監(jiān)理理費費用用增增加加了了55萬。。超出出目目標(biāo)標(biāo)成成本本。。同時時，，每每增增加加一一個個月月，，項項目目管管理理費費用用增增加加25萬元元。。成本本管管理理是是項項目目管管理理的的必必需需因因素素目標(biāo)標(biāo)與與責(zé)責(zé)任任成成本本管管理理與與項項目目管管理理并并不不矛矛盾盾----在決決策策中中如如何何取取舍舍？？質(zhì)量量工期期成本本項目目管管理理和諧諧結(jié)論論：：客戶戶風(fēng)風(fēng)險險之之一一：：銷售售承承諾諾帶帶來來的的風(fēng)風(fēng)險險房地地產(chǎn)產(chǎn)項項目目運運作作中中存存在在的的風(fēng)風(fēng)險險大連連車車位位比比北北京京熱熱水水/班車車天津津公公共共綠綠地地上上海?？湛招男幕ɑ▓@園驚心心動動魄魄的的項目目群群訴訴