南京國際友好城項目市場動態(tài)調(diào)查報告

37/37南京國際友好城項目市場動態(tài)調(diào)查報告（第一期）第一章：南京市總體市場研判第一節(jié)市場容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接阻礙市場供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場高速進展的要緊動力。本節(jié)市場容量要緊分析了2003年南京房地產(chǎn)市場對商品房的總需求量，即市場的有效潛在需求量。對市場容量統(tǒng)計的方法要緊從準購房者角度得出有實際購買意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實現(xiàn)的市場容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價格需求結(jié)構(gòu)等，市場容量分析是房地產(chǎn)市場研究的基礎(chǔ),總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢對把握房地產(chǎn)市場的進展具有舉足輕重的意義。一、南京市房地產(chǎn)市場容量分析房地產(chǎn)的市場容量是指有現(xiàn)實需求的購房者預(yù)備購買房屋的面積總量，購房者關(guān)于房屋的類型選擇能夠分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟適用房和中低價商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。公司研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2003年南京全年房地產(chǎn)市場商品房市場容量為850萬平方米，存量房市場容量為550萬平方米，2003年南京市房地產(chǎn)市場總?cè)萘考s為1400萬平方米。購房者購買住房的需求動因要緊包括拆遷安置購房、結(jié)婚購房、改善居住購房、投資購房以及都市化進程等方面所帶來的購房需求。依照抉策地產(chǎn)對2003年會員數(shù)據(jù)庫購房者商品房需求信息的分析，購房者全年對商品房的需求動機比例構(gòu)成如下圖所示。圖1－12003年全年購房動因構(gòu)成圖（一）2003年的商品房市場容量1.拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導地位據(jù)統(tǒng)計南京市2003年實施拆遷項目115個，拆遷房屋面積179萬平方米，共拆遷居民2.4萬多戶，拆遷工企單位1320個。由于2003年三季度拆遷矛盾激化，導致國家要求加強對拆遷的治理，南京有44個拆遷項目停拆緩拆，比打算4萬戶少拆遷了近1.6萬戶，因此拆遷購房的比例與上半年相比下降比較大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2003年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。因此，拆遷居民需購買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購買的住宅面積較小，按照戶均購房面積85平方米計算，拆遷居民購買商品房170萬平方米；此外，每個拆遷工企單位中按平均購買1000平方米面積計算，拆遷單位需購買商品房130萬平米左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為300萬平方米。2.投資者比例波動較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購房需求受到其它購房者的心理阻礙甚大。而購房者的心理是專門難預(yù)測和可能的，心理因素特不復雜同時波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達到24%，2003年全年投資購房需求所占比例在17%左右。總?cè)藬?shù)接近1.28萬人，按照人均購房110平方米計算，這部分人群購買商品房的需求約為140萬平米。3.結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定依照市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。在購房者中所占比例各季度變動不大，在20%左右。全市大約有1.4萬戶將購買商品房，這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。4.改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小隨著我國經(jīng)濟的快速增長，居民收入也顯著提高，因此，關(guān)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購房需求也在相應(yīng)的逐步增加。許多高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為一般消費者所同意。2003年這部分人群所占比例僅次于拆遷購房需求的人群比例，大約為1.53萬余人，總需求面積為170萬平米。 5.都市化進程等購房需求目前，南京的都市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年都市化水平要增長2%，每年都市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會新增一定量的商品房需求。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。依照決策地產(chǎn)研究中心的購房會員數(shù)據(jù)庫資料，這部分人對商品房需求面積約在85萬平米。（二）存量商品房市場容量依照抉策地產(chǎn)對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)的分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖1-2商品房類型需求比例構(gòu)成圖存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。以城中為例，超過70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價相差幾乎一半。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。2003年南京市居民有購買商品房意向的戶數(shù)約8.7萬戶左右，意向購買存量商品房的戶數(shù)近7.4萬戶，按照戶均購房面積75平方米計算，2003年南京市存量房的市場容量為550萬平方米。二、2003年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1.2003年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為差不多被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等緣故還沒有實現(xiàn)的需求。在差不多被實現(xiàn)的需求中，能夠分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟適用房、商鋪和辦公樓幾個途徑，以下分不論述：2003年南京商品房市場特不旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2003年合同銷售商品房的面積達到739萬平方米，同比增長34%。2003年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬余件，交易金額近130億元，交易面積超過400萬平方米。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，2003年南京市存量房交易達到5.9萬件，交易額為118.4億元，與2002年相比分不增長了90.4%和135.7%，創(chuàng)歷史最高紀錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達到430萬平方米。2003年經(jīng)濟適用房差不多上供不應(yīng)求，拆遷居民為2.4萬戶，而全年建成經(jīng)濟適用房91.76萬平方米僅能滿足1.2萬戶家庭的需要，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟適用房的建設(shè)。由于中低價商品房于2003年9月剛剛啟動，至年底尚無供應(yīng)和交易。從物業(yè)分類情況來看，住宅仍然是一枝獨秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂不均。2003年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，2003年商鋪投資額為13.27億元，比2002年增長25.%。從南京住宅的漲幅來看，不管什幺地段都沒超過商鋪。因此，在排隊購房中，有許多人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認識。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對低迷，2003年全市辦公樓開發(fā)投資僅為13.69億元，大約是住宅投資的一成，與2002年相比下降了16.1%。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。當前國內(nèi)消費品消費仍然低迷，經(jīng)濟增長要緊受投資拉動所致，導致國內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2.商品房交易量的歷年增長情況2003年南京市房地產(chǎn)市場不管是簽約交易金額依舊交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長率如圖所示：圖1-31996年—2003年商品房成交面積和增長率示意圖從南京商品房成交歷史紀錄能夠看出，南京商品房需求近幾年來特不旺盛，增長速度屢屢制造紀錄，表明近年高速進展的南京房地產(chǎn)市場有著強勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2003年更是達到了17%。由于老城改造都市建設(shè)等因素的強勁拉動，南京房地產(chǎn)市場在以后1—2年內(nèi)仍具有較大的市場進展前景。3.2003年未實現(xiàn)需求狀況分析2003年南京市房地產(chǎn)市場容量為1400萬平方米，而2003年商品房合同銷售面積為738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，再加上經(jīng)濟適用房91.76萬平方米，市場容量中仍有140萬平方米未能實現(xiàn)。除了由于總體上供應(yīng)不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。一般老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應(yīng)求，而大套、高價房供應(yīng)較多以致這類項目銷售周期相對較長。三、2003年需求結(jié)構(gòu)分析1.各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種專門的商品，由于地理位置的不同，造成每個商品房都有其獨特性和不可替代性，從而導致了不同區(qū)域商品房的不同需求。南京房地產(chǎn)市場要緊分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出專門大差異。依照抉策地產(chǎn)購房會員俱樂部數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計，2003年各季度購房者對區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示：圖1-42003年各季度片區(qū)市場容量比較圖圖表顯示，購房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新奇的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級大盤的開發(fā)上市，2003年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場需求特不旺盛。然而由于河西片區(qū)2003年底商品房均價差不多超過5000元/平方米，低價位樓盤供應(yīng)不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖2—3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達到最高之后出現(xiàn)下降趨勢。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，然而江寧個不樓盤住宅銷售價格差不多突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設(shè)施建設(shè)進展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。2.樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是阻礙購房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看要緊包括多層、小高層、高層和不墅。依照抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖1-52003年南京市樓型需求比例對比圖可見，2003年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、適應(yīng)心理等使多層的選擇比例超過了一半。當前房地產(chǎn)整個市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導了需求，開發(fā)商占主導地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購房者較能夠容忍對樓型不中意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對而言，多層的供給不足，導致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3.商品房價格檔次及季度變化情況價格是商品需求實現(xiàn)的要緊制約因素，商品房的需求對房價特不敏感。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖1-6購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）由上圖可見，3500-5000元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。消費者對房價的心理同意價位逐漸提高，一方面是因為消費者收入在增加，更要緊的是消費者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢同意了目前商品房不斷上漲的價格，因此5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢，而對3500元/平米以下的期望比例趨于下降。第二節(jié)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，要緊包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓舞建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟適用房、存量商品房幾部分。本部分要緊分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場容量結(jié)構(gòu)，對商品房的供給狀況進行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容要緊包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2004年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。一、2003年市場供給總量1.商品房開發(fā)持續(xù)增長房地產(chǎn)開發(fā)投資作為南京固定資產(chǎn)投資的組成部分，一直扮演著主導角色，尤其是近幾年房地產(chǎn)市場持續(xù)升溫，使開發(fā)投資年年上升，而且出現(xiàn)加速趨勢。2003年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀錄，2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資額為183.8億元，比2002年增長33.6%。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2003年住宅投資129.33億元，同比增長33.9%；商業(yè)營業(yè)用房投資13.69億元，同比增長25.2%；辦公樓投資13.27億元，同比下降16.1%。2003年全市房地產(chǎn)施工面積1556.85萬平方米，其中新開工面積780萬平米，商品房竣工面積392.82萬平方米，與2002年相比下降了10%。2003全市批準上市商品房面積為598萬平方米（包括江寧、江北和六合），其中城中城地區(qū)為368萬平方米，與2002年數(shù)據(jù)持平。表2—11995—2003年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標一覽表年份房地產(chǎn)業(yè)直接指標固定資產(chǎn)投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995233.8659.4529.2863.24602.36277.12230.78/1996317.9569.733.94864.51543.78348.25275.671781997351.6672.8936.17850.16535.75274.91207.872151998376.6101.0658.79944.34611.82357.58270.462531999373.3697.9162.21992.38686.93385.29314.33222.22000412.299.3466.42970.66658.59383.11297.55254.22001464.9111175.281053743.95402.78308.96305.232002602.95137.6396.571184.4909.6434.59374.43341.922003783.43183.8129.31556.91255.0392.82336.24400.16從表中能夠看出：2000年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國的平均水平差不多一致，同時房地產(chǎn)開發(fā)投資差不多上和固定資產(chǎn)投資同步增長。從那個角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能講是過熱。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，要緊是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速進展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。圖2—1歷年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積增長率示意圖從上圖能夠看出，南京房地產(chǎn)投資屢屢制造高潮，特不是從1999年以來，投資增速不斷上升。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比能夠看出，盡管南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2001年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現(xiàn)得相當平穩(wěn)，維持在10%以下，只是由于老城改造等因素的強勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭特不強勁，表明需求特不旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2003年甚至出現(xiàn)負增長的現(xiàn)象，這就不難解釋2003年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。開發(fā)投資從99年以來增長速度不斷上升，高于同期的竣工增長速度，表明2004年的商品房供給將會有大的增速。2.土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標拍賣制度以來，關(guān)于促進土地市場發(fā)育、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。然而2003年南京土地市場圈地運動異常熱乎，炒地成風。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且許多實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。市區(qū)差不多差不多沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價格漲幅較大。土地是開發(fā)商生存和進展的差不多條件之一，自2000年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。然而土地供應(yīng)量增長的速度跟不上房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)需求增長的速度，土地的供應(yīng)不足導致目前土地市場的火爆。面對老百姓對不斷增長房價的不滿和要加快都市化進程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。2003年經(jīng)營性項目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長，采納招標、拍賣和掛牌等市場化運作方式共出讓土地1386.41公頃，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積62幅，共658.4公頃，成交金額113.56億元，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。表2—22000年-—2003年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份轉(zhuǎn)讓面積（萬平米）轉(zhuǎn)讓面積增長率轉(zhuǎn)讓金額（億元）200012.24/3.70200127.18122%6.902002172.93536%32.862003658.40281%110.693.2003年存量房供應(yīng)狀況從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。房地產(chǎn)中介公司如雨后春筍般地出現(xiàn)，大有賽過超市、銀行之勢。由于商品房價格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導致一部分購房者購買存量商品房。2003年存量房交易全面超過商品房，2003年全市存量房交易共5.9萬件，交易金額118.4億元，比上年分不增長90.4%和135.7%，交易面積達到429萬平方米，存量房交易各項指標均有大幅增長。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。到了2003年底，存量房供需形勢發(fā)生逆轉(zhuǎn)，整個存量房市場供大于求。供需比也從上半年的0.54逐漸縮小到1.12，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2003年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。依照發(fā)達國家房地產(chǎn)業(yè)進展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量房市場的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場還將接著高速進展。4.經(jīng)濟適用房和中低價商品房開發(fā)建設(shè)情況面對不斷上漲的房價，一般老百姓的購房壓力逐漸加大，對中低收入和拆遷無處安身的居民尤為如此。南京城鎮(zhèn)居民的2003人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和專門多拆遷居民的收入尚且低于那個收入水平，讓他們購買均價在4000以上的商品房關(guān)于家中有限的存款來講幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。因為關(guān)系到社會穩(wěn)定，一般老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。希望房價下跌來滿足中低收入居民的需求在短時刻內(nèi)不太可能，因為房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)大幅波動是各方面都不情愿看到的情景。因此經(jīng)濟適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)進展矛盾的比較好的方法。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟適用房建設(shè)速度在2003年突然加快，2002年全市僅僅開工建設(shè)20萬平方米經(jīng)濟適用房，到2003年底竣工包括6個項目91.76平方米經(jīng)濟適用房，安置了12900戶低收入家庭。除此以外，2003年全年共劃撥9個片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟適用房建設(shè)，建設(shè)面積將達到370萬平方米近4.8萬套住房，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應(yīng)嚴峻不足的不平衡狀況。盡管2003年經(jīng)濟適用房建設(shè)力度在加大，但仍然無法滿足市場的需要，2003年拆遷2.4萬多居民，可能2004年拆遷量將達到4萬戶。除了經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。二、2003年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1.2003年南京市房地產(chǎn)市場總體供需分析2003年商品房的市場容量為850平方米，存量房的市場容量為550萬平方米左右，本常規(guī)報告僅研究商品房的供需狀況。依照南京市房產(chǎn)治理局的資料，2003年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，經(jīng)濟適用房供應(yīng)91.76萬平方米，整個商品房市場需求大于供給。盡管2003年全年南京房地產(chǎn)市場總量上供不應(yīng)求，然而仍然存在著結(jié)構(gòu)性矛盾。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。隨著二級市場的高速進展以及各種鼓舞政策出臺，存量房交易快速上升，同時市政府加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度，以及2003年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2004商品房供給量將比2003年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場狀況得到改變。2.各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，要緊采納供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結(jié)構(gòu)是否平衡，推斷各片區(qū)的供需狀況。片區(qū)容量供需比：該片區(qū)內(nèi)總供給面積與在該片區(qū)內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該區(qū)域市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該區(qū)域市場供給過剩。2003年盡管全年供需差不多平衡，然而在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場各方能夠準確地把握不同片區(qū)市場狀況，幸免造成資源的白費。依照公司研究中心的樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結(jié)合抉策地產(chǎn)會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出2003年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。圖2-22003年各片區(qū)供需結(jié)構(gòu)比例圖2003年各片區(qū)房地產(chǎn)市場中，產(chǎn)品供需差不多平衡的片區(qū)為城中區(qū)。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特不市寧南樓盤的供給比較大，然而受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧、江北和河西片區(qū)。江寧、江北片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但2003年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求特不旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。3.價格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，不管消費者依舊開發(fā)商都對市場價格特不敏感，商品房價格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，那個地點所引用的價格層次容量供需比是該價位檔次內(nèi)總供給面積與該價位檔次內(nèi)總需求面積之比。數(shù)值小于1，講明該價格層次市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于1講明該價格層次市場供給過剩。圖2-4價格層次供需結(jié)構(gòu)圖（單位：元/平米）數(shù)據(jù)顯示,中低檔價位區(qū)間商品房供不應(yīng)求，3500元以下/平米價位段區(qū)間商品房供給僅能滿足需求的58%；5000元以上/平米價位段區(qū)間為供給過剩區(qū)，供給份額大大超過需求份額。然而在3500元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)差不多沒有供給。然而那個價位上卻有超過15%的消費者意向選擇在寧南和仙林購房。盡管總體3500—5000元/平米價位段區(qū)間供稍小于求，但假如分區(qū)域考察就會發(fā)覺在那個價位區(qū)間上城南和城北片區(qū)供應(yīng)大于需求的比例較大，出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性過剩的不平衡現(xiàn)象。三、2004年南京市商品房供給總量分析1.商品房2003年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬平方米，比2002年增長38%，而竣工面積僅為392.82萬平方米。由于房地產(chǎn)從動工之日起一般在一年之內(nèi)能夠竣工，2003年底大量的在建商品房大部分能夠在2004年內(nèi)完工交付使用；此外南京打算今年新開工住宅面積1000萬平方米，按照南京市2004年都市規(guī)劃，將重點建設(shè)寧南、長巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量可能將達到900萬平方米。2003年，南京市存量房、商品房的交易量相當，同時存量房交易量上升速度超過商品房的趨勢，其它都市如北京上海的房地產(chǎn)市場中存量房交易量都差不多或有趨勢超過商品房，因此2004年的存量房供給量和交易量應(yīng)和商品房相當。2.經(jīng)濟適用房按照政府的規(guī)劃，2004年要接著加大經(jīng)濟適用房和中低價商品房的建設(shè)力度和規(guī)模。今年南京將全面開展寶善、門東、南捕廳、冶山道院等地區(qū)的舊城改造和黃泥崗、扇骨營、熱河路、永寧街等片區(qū)的危舊房改造，共約26片，50萬平方米。接著建設(shè)景明佳園、興賢佳園二期、堯化門等6片經(jīng)濟適用房，2004年底將竣工面積120萬平方米以上；建設(shè)仙鶴門、幕府西路、南灣營、宋家洼等中低價商品房，當年完成90萬平方米。如此2004年的經(jīng)濟適用房和中低價商品房的供給量將達到210萬平方米，按照戶均75平方米計算，能夠解決2.8萬戶居民的住房問題。3.片區(qū)狀況分析2005年的“十運會”日益臨近，由于開發(fā)商擔心河西的房地產(chǎn)市場會出現(xiàn)北京亞運會之后的亞運村地區(qū)房地產(chǎn)市場長期低迷狀況，2004年河西特不是奧體中心附近將會出現(xiàn)樓盤放量供應(yīng)的現(xiàn)象。規(guī)模達到41萬平方米的超級大盤金馬酈城差不多開始發(fā)售，占地100公頃的奧體新城也將在04年春開盤，除此之外，2004年河西上市的項目包括順馳奧城、萬科光明都市、雨潤項目、四季仁恒、萬達項目等等，推出的住宅小區(qū)規(guī)模差不多上都比較大。2004年河西僅奧體中心附近推出的住宅體量就將達到120萬平方米以上，可能2004年河西商品房上市面積150萬平方米，在2003年基礎(chǔ)上翻番。江寧近幾年始終是商品房上市面積最大的片區(qū)，以建筑面積達到75萬平方米新盤拖樂嘉街區(qū)為代表的一批新盤將在今年上市。此外一些老盤如30萬平方米明月港灣、66萬平方米天地新城、40萬平方米21世紀現(xiàn)代城、80萬平方米武夷綠洲等項目也會一期期地開發(fā)建設(shè)上市?？赡芙瓕幵?004年的供應(yīng)面積將超過200萬平方米。第三節(jié)價格研究本期報告研究內(nèi)容要緊包括：2003年度南京市商品房總體價格水平、商品住宅價格水平以及分物業(yè)、土地、二手房和經(jīng)濟適用房價格水平分析，2003年價格走勢分析，2003年南京市商品房價格成因分析。一、供應(yīng)價格水平分析1.商品房價格水平分析圖3-12003年10月至2003年12月商品房價格走勢圖(單位：元/平米)依照公司數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)，以南京市七大片區(qū)作為統(tǒng)計對象，依照供給面積與市場價格的加權(quán)計算，參考得出南京市2003年12月商品房平均價格為為每平米4537元/平米，七大片區(qū)均價如上圖所示。比較10月價格，南京市商品房總均價及所有大片區(qū)均價都呈上漲態(tài)勢，上漲幅度比較如下表。圖3-22003年10月至2003年12月商品房分區(qū)均價增長幅度表本期數(shù)據(jù)顯示，城中、城北、江寧、城東片區(qū)價格上漲幅度差不多與8至10月漲幅接近，本期70典型樓盤指數(shù)各片區(qū)入選項目中商住寫字樓項目比例較上期低10%左右，從而從總體漲幅統(tǒng)計上看，城南、城中片區(qū)由于近期供給量較大、銷售形勢也比較良好，漲幅較平穩(wěn)在5%-9%之間；江北片區(qū)漲幅較為明顯超過10%，以旭日華庭為代表的江北片區(qū)項目的價格上漲形勢是南京沿江經(jīng)濟全面啟動的一個信號；河西片區(qū)也是沿江大開發(fā)的直同意益范圍，迎接十運會、打造新市區(qū)的節(jié)奏明顯加快，河西區(qū)價位的上漲在情理之中；城北片區(qū)接著受到消費者的追捧，兩個月內(nèi)均價上漲超過200元/平米。平均依照70家典型樓盤提供的歷史數(shù)據(jù)，與2003年上半年的價格數(shù)據(jù)相比，2003年下半年，各片區(qū)樓盤價格普遍上漲300-600元/平米左右，年度內(nèi)各片區(qū)的平均漲幅漸趨一致，平均上漲近1000元/平米。房價漲幅超過居民收入漲幅。從1998年至今，南京房價一直維持著高速增長，差不多超過了收入增長速度。參見下表統(tǒng)計數(shù)據(jù)。圖3-31999至2003年南京市房價年度漲幅比較圖2.商品住宅價格水平分析2003年10月至12月商品住宅價格走勢統(tǒng)計如下表：圖3-42003年10月至12月商品住宅價格走勢圖(單位：元/平米)能夠看出，2003年12月南京七大片區(qū)總體均價為每平米4378元/平米，與10月份比較上漲216元/平米，在近3個月里，月均上漲近70元/平米,漲幅較上季度增快，高于商品房總均價的漲幅，住宅均價接近在每平米6000元/平米以上的是城中區(qū)域達到5850元/平米的高位，值得關(guān)注的是均價從每平米3000至4000元/平米價位段越升至4000至5000元/平米價位段的片區(qū)有城北、城南兩個片區(qū)，江寧片區(qū)近期住宅均價總體漲幅較小，而江寧片區(qū)幾個優(yōu)勢大盤的漲勢與城區(qū)漲幅的差異并不大，四季度江北片區(qū)漲幅較大，近三個月來上漲200元以上/平米。從2003年全年來看，南京市商品住宅均價漲幅超過20%的樓盤數(shù)不勝數(shù)，各片區(qū)房價普遍上漲1000元/平米左右，領(lǐng)漲片區(qū)是城中、河西、城東和江寧，城北、城南，江北在下半年漲幅提升也較為明顯，2003年商品住宅價格飛漲的主導因素是供求關(guān)系的力量拉升和樓盤品質(zhì)化傾向的提升。下表為2000年到2003年時刻段，南京市商品住宅典型大盤價格走勢。表3-1南京市大盤2000-2003年價格走勢分析年度2000年（及2000年往常）2001年2002年2003年項目名稱所屬片區(qū)售價（元/平米）武夷花園江寧1800200024003300（不墅式公寓）明月花園江寧1400-16802100明月港灣：3380湖濱世紀花園江寧1600-1900210023002600太陽城城東//23003000天地新城江寧1700200022003050云錦美地河西一期：4200；二期：4600；三期：5200。3.分物業(yè)商品房價格水平分析依照抉策地產(chǎn)價格指數(shù)數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計。2003年10月至12月南京市分物業(yè)商品房價格走勢統(tǒng)計如下表：圖3-5分物業(yè)商品房均價比較圖(單位：元/平米)寫字樓均價為每平米6026元，略高于城中住宅均價。近期南京市酒店式公寓銷售狀況良好，供給量加大，12月不墅及公寓均價為每平米5988元，那個價格差不多代表了城區(qū)公寓住宅及郊區(qū)中檔不墅的價格面貌，與寫字樓、商住樓項目相比，小戶型的城區(qū)公寓項目尤其熱銷，有的項目3個月內(nèi)價格漲幅達20%以上，但鑒于物業(yè)治理費用較高等因素，小戶型公寓項目與城中區(qū)優(yōu)質(zhì)住宅項目的比較優(yōu)勢還不夠明顯。2003年南京市場近郊不墅項目的銷售狀況良好，專門多是業(yè)主在已有兩至三處房產(chǎn)的情況下以休閑度假、第二居所為目的進行的長期投資行為，這在一定程度上講明消費者對經(jīng)濟的長期樂觀預(yù)期，并有對南京房市房價將接著上漲的心理預(yù)期。南京市典型商鋪銷售狀況平穩(wěn)，一方面講明市場對同意投資型產(chǎn)權(quán)商鋪的模式有一定的等待期，一方面也講明近期炒商鋪的大筆游資沒有沖擊南京商鋪市場。但值得關(guān)注的是江寧區(qū)商鋪供應(yīng)面積大大超過市場需求，假如區(qū)域經(jīng)濟進展預(yù)期接著滯后，除個不規(guī)劃設(shè)計合理的項目，江寧片區(qū)商鋪有價無市的局面可能立即形成。從2003年全年來講，南京市分物業(yè)商品房價格走勢的明顯特點是，商鋪價格漲幅最大，并出現(xiàn)了產(chǎn)權(quán)式零售商鋪熱銷的情況，承諾高額投資回報的銷售方式促進了商鋪價格的進一步上漲，與商鋪價格走勢比較，2003年南京市住宅價格漲幅較平穩(wěn)，季度漲幅較為平均。2003年南京市不墅、寫字樓價格走勢比較理性，上漲幅度較小，高附加值的產(chǎn)品供給較多。4.存量房（即二手房）價格水平分析依照公司研究中心對南京房地產(chǎn)市場2003年11、12月二手房價格監(jiān)測數(shù)據(jù)，城中、河西、城東三個區(qū)域二手房均價仍然遙遙領(lǐng)先，均在4000元/平米以上，較上半年，河西二手房價格上漲約200元/平米，二手房均價在3500-4000元/平米區(qū)間內(nèi)有城南、城北兩個片區(qū)，城北地區(qū)價位升幅較大且成交活躍，主導因素是地鐵通車在即，江寧片區(qū)是目前南京市二手房均價盆底區(qū)域，僅為2960元/平米。圖3-62003年10月至12月二手房分區(qū)均價比較圖（單位：元/平米）結(jié)合2003年底南京市二手房價格走勢，我們進一步對12月商品住宅和二手房價格做對比分析：圖3-72003年12月二手房與商品住宅分區(qū)均價比較圖（單位：元/平米）受新商品住宅價格漲幅及拆遷新法的刺激，2003年12月南京市二手房價格接著上揚，例如河西、城南等區(qū)域二手房均價漲幅與商品住宅漲幅都專門接近，比較2003年10月數(shù)據(jù)，目前南京房地產(chǎn)市場二手房均價僅僅略低于商品住宅均價。拆遷新法的公布刺激了原先持幣觀望的人群，拆遷均價的上調(diào)及城區(qū)眾多地塊的“升級”現(xiàn)象，讓大部分期望淘到價格低廉的二手房的觀望者下決心實施購買行為，但這一部分需求被年末新開盤的商品住宅項目分流，因此導致了二手房價格上升幅度放緩，這并不代表目前南京市二手房市場的降溫。2003年全年，南京市二手房交易登記5.9萬件，交易額118.4億元，分不比上年增長90.4%和135.7%。南京市二手房交易量增幅高于新商品房，交易價格漲幅差不多與新商品房價格漲幅同步，關(guān)于城中生活品質(zhì)較高的某些地段設(shè)施完善的二手房價格在過去一年里上漲了1000元以上/平米也已不是特例。由于二手房的供給受市場價格走勢阻礙較大，2003年下半年，南京市二手房的供給總量較上半年增多，市場狀態(tài)由明顯的供不應(yīng)求向供求差不多平衡過渡。5.經(jīng)濟適用房、中低價商品房價格水平分析南京市2003年度供應(yīng)市場的經(jīng)濟適用房價格普遍在每平米1600-1800元左右，因為占商品房供應(yīng)總量的比例較低，對目前南京市整體房價沒有體現(xiàn)出下拉效應(yīng)。經(jīng)濟適用房盡管解決了一部分低收入人群、被拆遷戶的居住需求，但因全年供應(yīng)量只有90萬平米，而對較低價位住宅的需求量遠遠超出那個水平，而住房已成為居民生活的第一必需品，讓專門多中低收入的人群轉(zhuǎn)而購買中等價位段的位置較偏的商品房。2004年南京市中低價商品房和經(jīng)濟適用房新開工規(guī)模將達到210萬平方米，全年將完成180萬平方米，將解決2.8萬多戶困難家庭及中低收入家庭的住房問題，總量幾乎是2003年的3倍，也確實是講，2004年中低收入家庭和拆遷戶家庭購得中低價商品房、經(jīng)濟適用房的比例將大大增加，形成二手房價格與新商品房價格的這一要緊壓力源將在2004年有所緩解。2004年南京市經(jīng)濟適用房價格：由于經(jīng)濟適用房旨在解決低收入家庭和拆遷困難家庭的住房問題，因此上浮的幅度可不能太大，預(yù)估應(yīng)在每平方米150元左右。近期正式拉開申購序幕的南營灣地塊樓盤售價采納了每平方米2600元的政府定價，而南京保障拆遷補償款在20萬元以下、住房困難家庭的第二幅中低價商品房用地——幕府西路地塊順利掛牌出讓，市場限價為3100元/平米。2003年南京中低價商品房樓盤的可售面積平均價格標準確定在每平方米2600-3200元。那個價格水平在目前選址的地塊附近大約有500-800元/平米的價格優(yōu)勢。2003年中低價商品房對南京市各片區(qū)商品房均價的拉低效應(yīng)尚未顯現(xiàn)，但其在近兩年內(nèi)中低價商品房供應(yīng)放量的可能性是阻礙以后南京房價走勢的重要因素之一，近期有關(guān)數(shù)據(jù)顯示，2004年經(jīng)適房、中低價商品房的供應(yīng)比例將占新建商品房總量的20%左右。6.土地價格水平分析表3-2南京近四年土地出讓價格統(tǒng)計年份成交均價(萬元/畝)20001932001187200222920032812003年以來，南京市土地出讓與成交價格升幅較大，依照統(tǒng)計，各類建設(shè)用地平均每畝出讓價格已達281萬元。2003年，南京市土地供應(yīng)量較上兩年加大許多，統(tǒng)計數(shù)字顯示，2003年以來，南京市共出讓土地1386.41公頃，是2002年的8倍，盡管土地供應(yīng)量放量但土地價格仍然節(jié)節(jié)攀高。從樓面地價的統(tǒng)計來看，2003年各區(qū)域成交土地的樓面地價水平較2002年上漲約12.1%。圖3-82002、2003年南京市各片區(qū)樓面地價比較依照相關(guān)數(shù)據(jù)資料，2003年南京市土地出讓樓面均價達2124元，比2003年上漲近150元/平米。2003年城東片區(qū)由于出讓位置較偏的地塊所占比例較高，樓面地價平均值有所下降，而城中、河西區(qū)的天價地塊較大幅度拉升了兩個片區(qū)2003年均價，城中拍賣地塊由于商業(yè)用地比例較高因此樓面地價較高，總體上2003年南京市拍賣地塊中住宅用地比例較高樓面地價增長較快。7.房地產(chǎn)三級市場——租賃市場價格水平分析從房屋售價和租價比來看南京市房地產(chǎn)租賃市場行情，目前租賃價格水平較低，此項數(shù)據(jù)對房地產(chǎn)投資有一定參考意義。目前南京市市區(qū)住宅租賃價格約20-30元/平米/月，商住寫字樓租金水平比較穩(wěn)定約為40-80元/平米/月，不墅和商鋪的租賃水平因地域位置與實際品質(zhì)阻礙，差異較大，但總體投資收益偏低。參考數(shù)據(jù)：地區(qū)住宅房價租金比統(tǒng)計地區(qū)商品房均價（元/平米）房價租金比北京7500100：1上海5500150：1廣州4000160：1南京4400210：1與全國各地租賃市場類似，南京市房屋租賃市場結(jié)構(gòu)性供給失衡現(xiàn)象比較明顯，中高檔供給相對過剩，小戶型、中低檔產(chǎn)品供不應(yīng)求，抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年開始分物業(yè)類型月度租賃行情監(jiān)測，詳情將公布在我中心月度監(jiān)測報告中。二、2003年度南京市商品房價格因素及相關(guān)分析1.供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)仍是南京市商品房價格上漲的要緊動因圖3-92003年度南京市商品住宅期望單價份額與實際供給份額比較圖供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)要緊表現(xiàn)在市場供應(yīng)的商品房的單價、總價、區(qū)域供給與實際價位、區(qū)位需求之間的差異。我公司2003年3月進行的消費者調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，居民對房價的期望值與市場價差距甚遠。調(diào)查總體對每平方米的價格預(yù)期如下：需求每平方米3500元以下價位段的占46.2%，嚴峻供不應(yīng)求，需求3500-5000元/平米價位段的占40%，供求差不多平衡，但區(qū)域供給結(jié)構(gòu)失衡，需求5000元以上/平米價位段的僅占總量的7.1%，而實際供給比例達34.2%，屬于嚴峻供大于求。結(jié)合片區(qū)實際供給，2003年全年，南京市商品房價格供應(yīng)的結(jié)構(gòu)性失調(diào)現(xiàn)象較為突出，在需求量較大的區(qū)域，單價普遍高于消費者期望水平，消費者不得不購買期望單價水平以上的商品房，房價由此節(jié)節(jié)升高。供需結(jié)構(gòu)性失調(diào)也表現(xiàn)為總價供應(yīng)與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾，2003年南京市二手房、經(jīng)濟適用房、中低價商品房的供應(yīng)嚴峻不足，在新建商品房中，由于樓盤項目中大套型、單套面積在120平米以上的產(chǎn)品比例較高，造成單價低而總價高的商品房供應(yīng)較多，在有的區(qū)域存在供應(yīng)大于需求，而大多數(shù)單價較高的商品房總價更高，個不單價高、套型小、總價相對較低的酒店式公寓項目日前受到市場的追捧，例如許多購房者不得不舍棄近郊價優(yōu)，但總價較高的大套型新商品房而購買總價較低的市區(qū)小套型二手存量房，二手房價格由此攀升強勁，甚至直追新商品房單價，諸多表現(xiàn)講明，目前南京市商品房市場的價格攀升形式與總價供需失調(diào)有關(guān)。另外，2003年全年南京市房價供需結(jié)構(gòu)性矛盾表現(xiàn)還有，市場供應(yīng)的商品房與消費者對樓盤學習、生活品質(zhì)等的需求不合，在城區(qū)學區(qū)好的地段，新建商品房的供給奇缺，導致區(qū)域房價水漲船高。2.經(jīng)濟增長及消費者信心——價格支撐面之一2003年我國GDP的增長率為8.5%，同時，國內(nèi)市場的迅速擴張和以都市為中心的消費變革正在進行中。據(jù)有關(guān)國際機構(gòu)調(diào)查，目前消費者信心指數(shù)達到歷史較高水平，反映了中國經(jīng)濟的強大動力。消費者高度樂觀的情緒要緊來自對國民經(jīng)濟、固定收入、生活質(zhì)量的信心。近幾年南京的恩格爾系數(shù)已達40%以下，那個數(shù)據(jù)表明目前南京經(jīng)濟已進入消費高增長與變革的小康時期。2000年至2003年，南京市實現(xiàn)商品住宅的銷售額以年平均30%左右的速度遞增，商品住宅銷售額與四大類商品銷售額呈現(xiàn)同步增長態(tài)勢，新大三件耐用消費品（電腦、轎車、商品住宅）時代——到來了。南京正處在房地產(chǎn)進展的高增長時期——南京是省會都市，人口集中，經(jīng)濟發(fā)達，人們的生活水平近年提高較快，對住宅的需求量大。國外經(jīng)驗證明，當一個地區(qū)都市化水平達到40%以上，該地區(qū)的住宅產(chǎn)業(yè)將會快速進展，而南京現(xiàn)在都市化水平約為45%。另據(jù)世界銀行統(tǒng)計，當一個國家人均GDP達到600－800美元之間時，住宅產(chǎn)業(yè)將也進入高速增長時期；達到1300美元時，進入穩(wěn)定的快速進展時期；超過1500美元時，住宅建設(shè)投資占GDP的比重將達到頂峰，而南京目前人均GDP約在2000美元左右。經(jīng)濟增長最直接的后果是收入增長，購、換房成為可能與時尚，間接地拉動房價。投資拉動——價格支撐面之二投資拉動效應(yīng)要緊體現(xiàn)三個方面：投資型物業(yè)形成、投資型購房比例的增長、投資心理的形成。投資型物業(yè)形成——南京市2003年上市的投資型物業(yè)超過前幾年的