物業(yè)服務(wù)工程維修管理制度

物業(yè)服務(wù)工程維修管理制度一、工程部崗位管理制度為了提升服務(wù)意識(shí)，保障工程維修有序進(jìn)行，特制定工程部員工工作崗位管理制度如下：1．嚴(yán)格交接班制度，檢查設(shè)施、設(shè)備情況，工具齊全，如有設(shè)備故障，兩班次人員要共同排除方可下班。2．交接班后要做好巡查工作，做好值班記錄。3．日常工作要積極主動(dòng)，提高服務(wù)規(guī)范，進(jìn)入客戶房間工作要講究禮儀禮節(jié)，工完場(chǎng)清，工裝整潔，戴好工牌。4．要熟悉各工程設(shè)備情況，按章操作，根據(jù)不同季節(jié)做好調(diào)整。5．服從班組長(zhǎng)、值班長(zhǎng)的工作安排，當(dāng)日工作沒有特殊情況要當(dāng)日完成。6．工作時(shí)間不得串崗、聊天，工作崗位不得有其他人員入內(nèi)，工作時(shí)間嚴(yán)禁喝酒、打撲克等活動(dòng)。7．及時(shí)匯報(bào)工作中發(fā)生的問題，部門領(lǐng)導(dǎo)做好安排解決。8．對(duì)于不服從工作安排，消極怠工者根據(jù)情況上報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)，嚴(yán)重者除名。9．晚值班人員要堅(jiān)守崗位，有情況隨叫隨到。１０．請(qǐng)假休息要提前一天報(bào)告主管部門領(lǐng)導(dǎo)，做好替班人員安排。11．維修完工后及時(shí)向報(bào)修部門及報(bào)修人反饋完工情況，對(duì)處理不了的任務(wù)，向部門領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，以便做好安排。12．對(duì)于達(dá)不到標(biāo)準(zhǔn)的員工，報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)批示后，視情節(jié)輕重予以處罰。二、維修管理制度為了更好的服務(wù)業(yè)戶，樹立維修人員良好的形象，特制定本管理制度。1、保修期內(nèi)需要維修的項(xiàng)目，及時(shí)通知原施工單位進(jìn)行維修，規(guī)定時(shí)間內(nèi)未進(jìn)行維修，可另行組織人員維修，所發(fā)生的費(fèi)用從保證金中扣除。2、業(yè)主在裝修工程中因自身的原因造成的損失和隱患不在保修范圍內(nèi)，易損易耗物資非質(zhì)量原因不屬保修范圍。3、如發(fā)現(xiàn)重大質(zhì)量問題要上報(bào)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。4、維修程序：業(yè)主申請(qǐng)維修登記派工人上門維修業(yè)主驗(yàn)收征求業(yè)主意見收費(fèi)5、維修原則：業(yè)主自愿收費(fèi)合理 滿足要求6、維修人員不得吃、拿、卡、要和私自截流維修金。三、工程部零維修管理制度為了更好地服務(wù)業(yè)戶，本著以人為本的宗旨，樹立物業(yè)管理公司的良好形象，特制定零維修管理制度。1、當(dāng)工程部接到維修單或報(bào)修電話，10分鐘內(nèi)要到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)，確定維修項(xiàng)目，制定有效維修方案，分類進(jìn)行維修工作。2、維修人員要嚴(yán)格遵守服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，認(rèn)真、規(guī)范、保證維修質(zhì)量，服務(wù)滿意率要達(dá)到95%以上。3、屬于保修期內(nèi)的維修項(xiàng)目，要及時(shí)通知并跟進(jìn)施工單位、廠家在規(guī)定時(shí)間內(nèi)派員進(jìn)行限時(shí)維修服務(wù)，如施工單位及廠家因特殊原因無法及時(shí)到達(dá)，可另行組織人員進(jìn)行維修，所發(fā)生的費(fèi)用從維保金中扣出。4、要嚴(yán)格遵守有償服務(wù)維修標(biāo)準(zhǔn)，維修費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)。5、有償維修服務(wù)要本著業(yè)主自愿的原則，收費(fèi)合理，滿足要求。四、大中維修管理制度為延長(zhǎng)設(shè)備使用壽命，使設(shè)備隨時(shí)處于完好狀態(tài)，保證設(shè)備的完好率，特制定本制度：1、在日常保養(yǎng)，定期保養(yǎng)的基礎(chǔ)上，根據(jù)設(shè)備的運(yùn)行狀態(tài)及磨損狀況確定設(shè)備的大、中修期限。2、加強(qiáng)定期保養(yǎng)的質(zhì)量，以延長(zhǎng)大、中修的間隔時(shí)間。3、對(duì)需大、中維修的設(shè)備，需由專職技術(shù)人員對(duì)維修的種類、級(jí)別做出鑒定，并報(bào)主管領(lǐng)導(dǎo)、總經(jīng)理批準(zhǔn)后方可實(shí)施。4、建立健全設(shè)備維修檔案，詳細(xì)填寫維修記錄及維修級(jí)別，并存檔備查。5、對(duì)已進(jìn)行大、中修的設(shè)備，修復(fù)后進(jìn)行運(yùn)轉(zhuǎn)，對(duì)特殊設(shè)備或壓力容器，按行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并認(rèn)真檢查修復(fù)后的檢驗(yàn)報(bào)告以及各種參數(shù)，使之完全符合大、中修后正常技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)。6、認(rèn)真觀察大、中修設(shè)備的使用狀況，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)處理，如因維修質(zhì)量欠佳，返回廠家或維修站點(diǎn)，重新維修。五、工程回訪制度為提高工程維修質(zhì)量，更好的為業(yè)主服務(wù)，達(dá)到客戶滿意，特制定本制度：1、工程維修回訪采取上門回訪，電話回訪的方式；2、工程維修完畢后，對(duì)重要維修項(xiàng)目要進(jìn)行回訪；3、對(duì)用戶提出來的問題，認(rèn)真的分析，及時(shí)解決；4、對(duì)業(yè)主的投訴認(rèn)真對(duì)待做好記錄，及時(shí)到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)；5、對(duì)業(yè)主的問題做到“件件有著落，事事有回音”；6、對(duì)業(yè)主提出的問題，能解決的立即解決。暫時(shí)解決不了的要做出解釋，確定時(shí)間；7、對(duì)業(yè)主的回訪做好記錄，分類整理裝訂成冊(cè)。六、供暖管理制度為使小區(qū)內(nèi)居民能得到及時(shí)的供暖服務(wù)，使之不出現(xiàn)差錯(cuò)，達(dá)到市政府的供暖要求，特制定本制度：1、供暖工作在供暖領(lǐng)導(dǎo)小組的領(lǐng)導(dǎo)下工作；2、對(duì)運(yùn)行人員實(shí)行有證上崗制；3、運(yùn)行的供暖設(shè)備符合技術(shù)及安全標(biāo)準(zhǔn)；4、根據(jù)市供暖辦的要求進(jìn)行供暖達(dá)標(biāo)；5、定期測(cè)查，確保取暖期供暖安全有序進(jìn)行；6、科學(xué)管理，降耗節(jié)能；7、及時(shí)處理設(shè)備故障，確保設(shè)備完好率；8、定時(shí)巡檢設(shè)備運(yùn)行情況，認(rèn)真填寫運(yùn)行記錄；9、認(rèn)真執(zhí)行《交接班制度》《運(yùn)行制度》《安全管理制度》。七、電梯安全管理制度為了保障公寓內(nèi)電梯正常運(yùn)轉(zhuǎn)，保障人民生命財(cái)產(chǎn)安全，特制定本制度：1、電梯的維修由電梯維保廠家負(fù)責(zé)；2、工程部電工每天對(duì)各電梯全面巡視一次，發(fā)現(xiàn)問題及時(shí)通知廠家有關(guān)人員進(jìn)行處理；3、工程部經(jīng)理在周檢時(shí)組織人員對(duì)電梯進(jìn)行一次全面檢查，發(fā)現(xiàn)的安全隱患立即組織整改；4、物業(yè)公司在消防中心設(shè)立報(bào)警點(diǎn)，保證電梯發(fā)生故障時(shí)能接到報(bào)警；5、經(jīng)勞動(dòng)局檢測(cè)不合格未取得《準(zhǔn)用證》的電梯嚴(yán)禁使用。八、電梯機(jī)房管理制度電梯機(jī)房是保障電梯正常運(yùn)轉(zhuǎn)的重要組成部份，為了保障電梯安全運(yùn)行，使之不出現(xiàn)問題，特定本制度：1、每周對(duì)機(jī)房進(jìn)行一次全面清潔，保證機(jī)房和設(shè)備表面無灰塵，機(jī)房及通道內(nèi)不得住人、堆放雜物；2、保證機(jī)房通風(fēng)良好，風(fēng)口有防雨措施，機(jī)房?jī)?nèi)懸掛溫度計(jì)，機(jī)房溫度不超過40度；3、保證機(jī)房照明良好，并配備應(yīng)急燈，滅火器和盤車工具掛于顯眼處；4、毗鄰水箱的機(jī)房應(yīng)作好防水、防潮工作；5、機(jī)房門窗應(yīng)完好并上鎖，未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)允許，禁止外人進(jìn)入，并注意采取措施，防止小動(dòng)物進(jìn)入；6、按規(guī)定定期對(duì)機(jī)房?jī)?nèi)設(shè)施和設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)；7、每天巡視機(jī)房，發(fā)現(xiàn)達(dá)不到規(guī)定要求的及時(shí)處理。九、風(fēng)機(jī)室管理制度1、風(fēng)機(jī)室設(shè)專人管理，定期巡查；2、風(fēng)機(jī)室管理人員每周不少于一次巡查，并做好巡查記錄；3、管理人員熟知、掌握風(fēng)機(jī)室設(shè)備設(shè)施性能技術(shù)參數(shù)、操作方法；4、各類風(fēng)機(jī)每年兩次開啟運(yùn)轉(zhuǎn)，檢驗(yàn)運(yùn)轉(zhuǎn)情況；5、各類風(fēng)機(jī)要保證消防聯(lián)動(dòng)、手動(dòng)操作正常運(yùn)轉(zhuǎn)；6、風(fēng)機(jī)室要保持衛(wèi)生，干凈、整潔。十、配電室管理制度1、無人值班的配電室要設(shè)專人管理，定期巡查；2、配電室管理人員必須持證上崗，其他無關(guān)人員嚴(yán)禁進(jìn)入配電室；3、管理人員必須熟知、掌握配電室設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況、各種設(shè)備、儀表、開關(guān)的性能、參數(shù)及操作方法；4、管理人員至少每?jī)商煅膊橐淮闻潆娛?，并做好巡查記錄，每天定時(shí)抄錄計(jì)量表的各種參數(shù)；5、配電室要保持衛(wèi)生，干凈、整潔；6、配電室要設(shè)擋鼠板，定期投放滅鼠藥；7、配電室鑰匙專人保管，專人開啟；8、配電室如果發(fā)生異常情況，不能自行處理的要及時(shí)上報(bào)相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)。十一、熱交換站安全管理制度1、操作人員必須嚴(yán)格執(zhí)行操作規(guī)程；2、值班人員必須定時(shí)進(jìn)行巡檢，必須有可靠的安全技術(shù)措施和組織措施；3、交換站必須隨手關(guān)門，門鑰匙不經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)許可不得轉(zhuǎn)借他人使用；4、不準(zhǔn)將無關(guān)人員及小孩帶入站房；5、上崗前以及在崗人員不準(zhǔn)喝酒；6、及時(shí)發(fā)現(xiàn)并排除潛在的不安全因素；7、嚴(yán)禁外來人員近入站房。十三、熱交換站交接班制度為嚴(yán)格管理，保障交換站的工作有序的進(jìn)行，特制定本制度：交班程序：1、接班人員須提前十分鐘到崗，由交班者詳細(xì)介紹設(shè)備運(yùn)行情況，安全情況以及注意事項(xiàng)；2、交接班要做到現(xiàn)場(chǎng)交接，發(fā)現(xiàn)問題由交班人員負(fù)責(zé)處理。不能解決的要及時(shí)匯報(bào)，并做好記錄；3、交接工作要嚴(yán)肅認(rèn)真，接班者在運(yùn)行單上簽字后（不許代簽），交班者方可可離崗，以后出現(xiàn)問題由接班人員負(fù)責(zé)；交接內(nèi)容：1、設(shè)備異常情況的處理；2、設(shè)備的溫度、壓力等參數(shù)；3、各管線閥門開關(guān)情況；4、設(shè)備維修及更換情況；5、公共設(shè)施完備情況。十三、熱交換站設(shè)備巡回檢查制度1、運(yùn)行人員必須定時(shí)對(duì)站內(nèi)設(shè)備進(jìn)行巡回檢查。2、檢查內(nèi)容：（1）水泵、電機(jī)運(yùn)行聲音、潤(rùn)滑、溫度是否正常。（2）檢查分氣缸、交換器、壓力表、溫度計(jì)是否正常；各種閥門的開關(guān)狀態(tài)是否正常。（3）設(shè)備及管線是否有泄漏。3、檢查時(shí)間：（1）站內(nèi)設(shè)備：每一小時(shí)檢查一次，每?jī)尚r(shí)做一次記錄。（2）站外管線：對(duì)所管轄外管線每天檢查一次。4、當(dāng)遇到下列情況時(shí)，要增加巡回檢查次數(shù)：（1）新安裝、長(zhǎng)期停運(yùn)貨檢修后的設(shè)備投入運(yùn)行時(shí)。（2）設(shè)備運(yùn)行中存在可疑現(xiàn)象時(shí)。（3）當(dāng)設(shè)備存在某些暫時(shí)不影響安全運(yùn)行的一般缺陷時(shí)。5、做好巡回檢查記錄。十五、設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度1、操作者須熟悉設(shè)備的結(jié)構(gòu)、性能，掌握“三熟”“三能”；2、減少設(shè)備磨損，延長(zhǎng)使用壽命；3、消除設(shè)備隱患，排除一般故障，使設(shè)備處于正常技術(shù)狀態(tài)；4、使設(shè)備達(dá)到整齊、清潔、潤(rùn)滑、安全四項(xiàng)要求；具體保養(yǎng)內(nèi)容為：1、擦拭設(shè)備外表，無灰塵，無油垢，緊固泵體各部螺栓；2、檢查連軸器，更換損壞的密封圈；3、檢查