房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理試題

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2013開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理

一、單項(xiàng)選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有1個(gè)最符合題意，請(qǐng)?jiān)诖?/p>

題卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào))

1.新建重點(diǎn)中學(xué)周邊的房?jī)r(jià)迅速上漲，表明房地產(chǎn)投資具有()的特性。

A.易產(chǎn)生資本價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)B.易受政策影響

C.存在效益外溢和轉(zhuǎn)移D.適于長(zhǎng)期投資

2.張某以固定租金方式出租其所有的一套住宅，租期為三年，張某面臨較大的風(fēng)險(xiǎn)是()

風(fēng)險(xiǎn)。

A.政策B.通貨膨脹

C.利率D.或然損失

3.整個(gè)投資市場(chǎng)的平均收益率為20%，國(guó)債的收益率為10%，房地產(chǎn)投資市場(chǎng)相對(duì)于整

個(gè)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)為0.4，寫字樓市場(chǎng)相對(duì)于房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)系數(shù)

為0.9，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率為()。

A13.6%B.14.0%C.19.0%D.23.6%

4.國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)是()市場(chǎng)。

A.完全競(jìng)爭(zhēng)B.壟斷競(jìng)爭(zhēng)

C.寡頭壟斷D.完全壟斷

5.對(duì)一線、二線、三線城市之間房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)的分析，是房地產(chǎn)市

場(chǎng)的()分析。

A.總量結(jié)構(gòu)B.產(chǎn)品結(jié)構(gòu)C.投資結(jié)構(gòu)D.區(qū)域結(jié)構(gòu)

6.某城市2012年可供租售的寫字樓面積為90萬(wàn)m2，全年寫字樓銷售量為60萬(wàn)m2，房

地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)直接出售量為15萬(wàn)m2，該城市2012年寫字樓的吸納周期為()年。

A.0.67B.0.83C.1.20D.1.50

7.下列房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)警指標(biāo)中，屬于考查房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其價(jià)值的是()。

A.住房可支付性指數(shù)B.住房?jī)r(jià)格合理性指數(shù)

C.房?jī)r(jià)租金比D.量?jī)r(jià)彈性

8.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是房地產(chǎn)開發(fā)()階段的重要工作。

A.投資分析決策B.施工準(zhǔn)備

C.建設(shè)D.租售

9.通過(guò)招拍掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)的建設(shè)項(xiàng)目，不需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行辦

理()。

A.規(guī)劃意見書(選址)B.建設(shè)用地規(guī)劃許可證

C.國(guó)有土地使用證D.建設(shè)工程規(guī)劃許可證

10.某資金實(shí)力雄厚的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在對(duì)其開發(fā)的某個(gè)住宅項(xiàng)目定價(jià)時(shí)，銷售價(jià)格

明顯低于相鄰?fù)瑱n次的其他住宅項(xiàng)目，該企業(yè)采用的定價(jià)方法是()。

A.目標(biāo)定價(jià)法B.領(lǐng)導(dǎo)定價(jià)法

C.挑戰(zhàn)定價(jià)法D.隨行就市定價(jià)法

11.從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，房地產(chǎn)市場(chǎng)之所以能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，主要是由于()存在著差

異性。

A.房地產(chǎn)產(chǎn)品B.項(xiàng)目區(qū)位C.房地產(chǎn)需求D.住房?jī)r(jià)格

12.對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考慮房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的()。

A.有效性B.經(jīng)濟(jì)性C.參與性D.廣泛性

13.房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷中的“金九銀十”現(xiàn)象，描述了房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的()特征。

A.分散性B.替代性C.易變性D.季節(jié)性

14.在房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告中，不包括的內(nèi)容是()。

A.開發(fā)地點(diǎn)的最佳用途分析B.開發(fā)項(xiàng)目的SWOT分析

C.開發(fā)項(xiàng)目的償債能力分析D.房地產(chǎn)市場(chǎng)供求分析

15.下圖表示的是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)()經(jīng)營(yíng)模式下的典型現(xiàn)金流量圖。

A.開發(fā)一銷售B.開發(fā)一持有出租一出售

C.購(gòu)買一持有出租一出售D.購(gòu)買一更新改造一出租一出售

16.某筆貸款的年名義利率為6.60%，年實(shí)際利率為6.77%，該筆貸款的計(jì)息周期是()。

A.月B.季度

C.半年D.年

17.甲、乙兩人分別向銀行貸款，貸款金額、利率、期限均相同，貸款期限為1年，甲

的償還方式為按月付息到期一次償還本金，乙的償還方式為按月計(jì)息到期一次還本付息。甲

實(shí)際支付的利息額I甲和乙實(shí)際支付的利息額I乙之間的關(guān)系為()。

A.I甲>I乙B.，I甲<I乙,

C.I乙=I乙D.I乙≥I乙

18.關(guān)于資金等效值的說(shuō)法，錯(cuò)誤的是()。

A.在資金等效值計(jì)算中，終值、時(shí)值都可以與現(xiàn)值相等

B.在資金等效值計(jì)算中，年值是序列值

C.資金運(yùn)動(dòng)起點(diǎn)時(shí)的資金額稱為時(shí)值

D.絕對(duì)數(shù)額不等的資金額，在一定的時(shí)間和利率條件下，價(jià)值可以相等

19.某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元，年租金增長(zhǎng)率為6%，租金在每年年末

支付。若年利率為6%，則第5年年末的租金是()元。

A.14945.16B.15841.87

C.26764.51D.28370.38

20.某人用1000萬(wàn)元購(gòu)買了一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，如果投資收益率為10%，經(jīng)營(yíng)期為20

年，每年凈經(jīng)營(yíng)收益相等，其投資回報(bào)是()萬(wàn)元。

A.17.46B.100.00

C.117.46D.672.75

21.甲、乙兩個(gè)可供比較的房地產(chǎn)投資方案中，甲方案的開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為4年，乙方案的

開發(fā)經(jīng)營(yíng)期為3年，兩方案比選宜采用的方法是()。

A.凈現(xiàn)值法B.等額年值法

C.差額投資內(nèi)部收益率法D.費(fèi)用年值比較法

22.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的FIRR能夠反映項(xiàng)目投資所能接受的()。

A.最低投資報(bào)酬率B.最高現(xiàn)金回報(bào)率

C.最低償債備付率D.最高貸款利率

23.王某以總價(jià)150萬(wàn)元購(gòu)買一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，其中貸款額為60萬(wàn)元，每年的還本

付息額為7.8萬(wàn)元，扣除運(yùn)營(yíng)費(fèi)用的年租金收入為18萬(wàn)元，王某在貸款期內(nèi)的稅前現(xiàn)金回報(bào)

率是()。

A.11.33%B.12.00%

C.17.00%D.20.00%

24.張某購(gòu)買一商鋪用于出租經(jīng)營(yíng)，在商鋪購(gòu)買中，銀行提供了貸款額20萬(wàn)元、貸款期

限10年、年貸款利率7%、按年等額還本付息的抵押貸款。該商鋪潛在年毛租金收入為5.5

萬(wàn)元，空置與租金損失為潛在毛租金收入的10%，運(yùn)營(yíng)費(fèi)用為實(shí)際租金收入的30%，該項(xiàng)目的

償債備付率為()。

A.1.16B.1.22

C.1.74D.1.93

25.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目盈虧平衡分析中的保本點(diǎn)，是分析計(jì)算風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使項(xiàng)目達(dá)到

()時(shí)的極限值。

A.利潤(rùn)為零B.財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零

C.基準(zhǔn)收益率D.財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率

26.線性盈虧平衡分析中的盈虧平衡價(jià)格是()。

A.銷售量等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

B.銷售量小于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品銷售價(jià)格

C.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最低銷售價(jià)格

D.銷售量等于生產(chǎn)能力產(chǎn)量時(shí)單位產(chǎn)品最高銷售價(jià)格

27.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)擬開發(fā)總建筑面積為50000m2的住宅項(xiàng)目，可銷售面積為

47500m2，項(xiàng)目的開發(fā)成本為5000元/m2，銷售均價(jià)為6500元/m2，營(yíng)業(yè)稅金及附加為銷售收

入的5.5%。當(dāng)該項(xiàng)目利潤(rùn)為零時(shí)，售價(jià)允許降低的最大幅度是()。

A.14.32%B.18.62%

C.19.03%D.23.08%

28.下列房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)分析內(nèi)容中，在風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段應(yīng)完成的是()。

A.識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)B.測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小

C.分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因D.提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議

29.某公司擬投資興建一停車場(chǎng)，如果按照每個(gè)車位的綜合投資乘以車位數(shù)估算其總投

資額，這種投資估算方法是()。

A.單元估算法B.單位指標(biāo)估算法

C.工程量近似匡算法D.概算指標(biāo)法

30.考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各投資方案比較建立共同的基礎(chǔ)，需要編制()。

A.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表B.資本金現(xiàn)金流量表

C.投資者各方現(xiàn)金流量表D.財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表

31.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目產(chǎn)生的利潤(rùn)總額，應(yīng)首先用于()。

A.向投資者分配B.提取法定盈余公積金

C.繳納企業(yè)所得稅D.彌補(bǔ)企業(yè)5年內(nèi)的累計(jì)虧損

32.在股票市場(chǎng)的融資方式中，增發(fā)與配股相比具有的優(yōu)點(diǎn)是()。

A.成本較低B.限制條件較少

C.操作較簡(jiǎn)單D.不需要還本付息

33.個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的()。

A.貸款期限更短B.貸款價(jià)值比率更高

C.貸款利率更高D.還款方式更復(fù)雜

34.某投資者以30%的預(yù)付款訂購(gòu)了一寫字樓，一年后該寫字樓價(jià)格上漲了15%，該投資

者預(yù)付款的收益率是()。

A.15.0%B.21.4%

C.30.0%D.50.0%

35.寫字樓的可出租面積是指()。

A.出租單元內(nèi)使用面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

B.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水

平投影面積

C.出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公用建筑空間之間分隔墻的水

平投影面積一半

D.出租單元內(nèi)建筑面積加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e

二、多項(xiàng)選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中有2個(gè)或2個(gè)以上符合題意，

請(qǐng)?jiān)诖痤}卡上涂黑其相應(yīng)的編號(hào)，全部選對(duì)的，得2分;錯(cuò)選或多選的，不得分;少選且選擇

正確的'每個(gè)選項(xiàng)得0.5分)

1.按物業(yè)用途不同劃分的房地產(chǎn)投資類型包括()。

A.居住物業(yè)投資B.商用物業(yè)投資

c.土地開發(fā)投資D.房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)投資

E.酒店投資

2.按照增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)包括()市場(chǎng)。

A.土地使用權(quán)出讓B.土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓

c.新建商品住宅銷售D.新建寫字樓出租

E.二手房買賣

3.關(guān)于房地產(chǎn)泡沫與房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)的說(shuō)法，正確的有()。

A.房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系失衡

B.房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和價(jià)值背離

c.過(guò)度開發(fā)與房地產(chǎn)泡沫具有同等程度的危害性

D.房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度開發(fā)

E.房地產(chǎn)市場(chǎng)上不存在泡沫也可能出現(xiàn)房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)

4.地方政府的年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃包括()。

A.年初和年末土地儲(chǔ)備規(guī)模B.年度前期開發(fā)規(guī)模

C.年度土地出讓金總額D.年度土地供應(yīng)規(guī)模

E.年度土地儲(chǔ)備臨時(shí)利用計(jì)劃

5.下列分析房地產(chǎn)市場(chǎng)趨勢(shì)的方法中，屬于定性分析的有()。

A.購(gòu)買者意圖調(diào)查法B.銷售人員意見綜合法

C.時(shí)間序列分析法D.相關(guān)分析法

E.專家意見法

6.企業(yè)不論從何種角度進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分，所確定的細(xì)分市場(chǎng)必須具備()。

A.可衡量性B.可實(shí)現(xiàn)性

C.可整合性D.可盈利性

E.可區(qū)分性

7.利率的儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為()。

A.利率是由貨幣的供給與需求決定的B.利率是資本的租用價(jià)格

C.利率是由可貸資金的供求決定的D.利率的高低取決于平均利潤(rùn)率

E.利率不受貨幣因素的影響

8.某投資者購(gòu)買了一幢寫字樓用于出租經(jīng)營(yíng)，購(gòu)樓投資的60%來(lái)自銀行提供的期限10

年、年利率10%、按年等額還本付息的抵押貸款。假設(shè)寫字樓的出租率一直穩(wěn)定在85%，且凈

租金收入每年以6%的速度上漲(收入發(fā)生在期初)，計(jì)劃第10年末轉(zhuǎn)售，投資者的期望收益

率為10%。該寫字樓資本金現(xiàn)金流量現(xiàn)值的計(jì)算所涉及的公式包括()。

9.下列經(jīng)濟(jì)效果評(píng)價(jià)指標(biāo)中，屬于衡量房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目“開發(fā)一銷售”經(jīng)營(yíng)模式的指標(biāo)

有()。

A投資收益率B.物業(yè)增值率

C.開發(fā)利潤(rùn)D.成本利潤(rùn)率

E.股權(quán)增加率

10.關(guān)于開發(fā)后出租或自營(yíng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目計(jì)算期的說(shuō)法，正確的有()。

A.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期

B.計(jì)算期為項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)期

C.計(jì)算期為項(xiàng)目的開發(fā)期與經(jīng)營(yíng)期之和

D.計(jì)算期以土地使用權(quán)剩余年限和建筑物經(jīng)濟(jì)使用壽命中較短的年限為最大值

E.計(jì)算期的單位可為年、半年、季、月

11.對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行臨界點(diǎn)分析時(shí)，通常要進(jìn)行()分析。

A.最低租售價(jià)格B.最高土地取得價(jià)格

C.最高工程費(fèi)用D.最低租售數(shù)量

E.最高銷售價(jià)格

12.按決策性質(zhì)不同劃分的投資決策類型包括()決策。

A.業(yè)務(wù)型B.風(fēng)險(xiǎn)型

C.確定型D.群體型

E.不確定型

13.在房地產(chǎn)開發(fā)投資的項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表中，現(xiàn)金流出不包括()。

A.開發(fā)建設(shè)投資B.土地增值稅

C.借款本金償還D.借款利息支付

E.運(yùn)營(yíng)費(fèi)用

14.相對(duì)于債務(wù)融資，權(quán)益融資的特點(diǎn)有()。

A.需到期償還B.無(wú)需還本付息

C.稅收負(fù)擔(dān)輕D.共擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)

E.共享投資利潤(rùn)

15.能夠改變收益性物業(yè)潛在毛租金收入的因素有()。

A.空置面積B.租金水平

C.收租損失水平D.可出租面積

E.經(jīng)營(yíng)費(fèi)用

三、判斷題(共15題，每題1分。請(qǐng)根據(jù)判斷結(jié)果，在答題卡上涂黑其相應(yīng)的符號(hào)，用

“√”表示正確，用“×”表示錯(cuò)誤。不答不得分，判斷錯(cuò)誤扣1分，本題總分最多扣至0

分)

1.從房地產(chǎn)投資的角度來(lái)說(shuō)，風(fēng)險(xiǎn)是指過(guò)去獲得的實(shí)際收益與預(yù)期收益的差異程度。

()

2.-般來(lái)說(shuō)，在增量房市場(chǎng)上，賣方對(duì)房地產(chǎn)信息的了解程度要高于買方。()

3.如果一宗商業(yè)用地只有一個(gè)意向用地者，則可以采取協(xié)議方式出讓該宗土地使用權(quán)。

()

4.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目一般只需進(jìn)行單項(xiàng)工程竣工驗(yàn)收。()

5.房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的市場(chǎng)定位就是塑造本企業(yè)產(chǎn)品的鮮明個(gè)性或形象，使該項(xiàng)目在細(xì)分

市場(chǎng)上占據(jù)有利的競(jìng)爭(zhēng)位置。()

6.若某房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的季度收益率為3%，則其年實(shí)際收益率為12%。()

7.在我國(guó)，房地產(chǎn)開發(fā)貸款以單利計(jì)算利息，個(gè)人住房抵押貸款以復(fù)利計(jì)算計(jì)息。()

8.計(jì)算期較長(zhǎng)的房地產(chǎn)投資項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)宜采用動(dòng)態(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。()

9.在房地產(chǎn)投資的互斥方案比選中，如果差額投資內(nèi)部收益率大于基準(zhǔn)收益率且有足夠

的資金，則應(yīng)選擇投資額較大的方案。()

10.在房地產(chǎn)置業(yè)投資中，權(quán)益投資比率越低，資本金占投資總額的比例就越高o()

11.房地產(chǎn)投資決策問(wèn)題可以轉(zhuǎn)換為實(shí)物期權(quán)定價(jià)問(wèn)題，是因?yàn)樵诓淮_定性條件下，房

地產(chǎn)投資具有不可逆性和可延期性。()

12.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過(guò)招、拍、掛方式獲得國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)所繳納的契稅，屬于

房地產(chǎn)開發(fā)的期間費(fèi)用。()

13.不確定因素對(duì)房地產(chǎn)投資項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的影響，可以運(yùn)用概率分析的方法進(jìn)行定量

分析。()

14.房地產(chǎn)開發(fā)貸款的主要抵押物是開發(fā)項(xiàng)目的建設(shè)用地使用權(quán)和在建工程。()

15.某寫字樓的租金水平高于寫字樓市場(chǎng)平均租金水平，則其獲利水平也高于寫字樓市

場(chǎng)的平均收益水平。()

四、計(jì)算題(共2題，20分。要求列出算式，計(jì)算過(guò)程;需按公式計(jì)算的，要寫出公式;

僅有計(jì)算結(jié)果而無(wú)計(jì)算過(guò)程的，不得分。計(jì)算結(jié)果保留小數(shù)點(diǎn)后2位。請(qǐng)?jiān)诖痤}紙上作答)

1.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)于2010年3月末以20000萬(wàn)元購(gòu)得一宗用途為商品住宅的土地。

項(xiàng)目于2010年6月末動(dòng)工建設(shè)，建設(shè)投資中有12000萬(wàn)元為年利率7.5%、按季計(jì)息、分三

期發(fā)放的銀行貸款：第一筆貸款為4000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年6月末;第二筆貸款為6000

萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年9月末;第三筆貸款為2000萬(wàn)元，發(fā)放時(shí)間為2010年12月末。借

款合同約定的還款方式是：2011年6月前只計(jì)息不還款;2011年6月起在每期末支付當(dāng)期利

息;本金于2012年3月末歸還5000萬(wàn)元，2012年6月末一次歸還所剩本金和利息。請(qǐng)計(jì)算

該項(xiàng)目各期借款的還本付息額。完成下面項(xiàng)目各期還本付息表。(8分)

2.某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為參與一宗居住用地競(jìng)投進(jìn)行前期研究。政府掛牌出讓資料顯示，

該宗地規(guī)劃建設(shè)用地面積為40000m2，容積率為2.5，需配建20000m2公共租賃住房，建成

后由政府以6000元/m2的價(jià)格回購(gòu)。假設(shè)該項(xiàng)目的開發(fā)周期為4年，地價(jià)款于第一年初一

次性投入，契稅為地價(jià)的4%;開發(fā)建設(shè)成本和管理費(fèi)用等為4500元/m2，在開發(fā)周期內(nèi)各年

的投資比例分別為20%、30%、30%和20%，且發(fā)生在各年年初;商品住宅第二年開始銷售，各

年銷售面積占總銷售面積的比例分別為25%、40%和35%。，銷售均價(jià)分別為15000元/m2、

18000元/m2和20000元/m2，銷售收入發(fā)生在年末;銷售費(fèi)用和銷售稅費(fèi)為商品住宅銷售

收入的10%且與銷售收入同步發(fā)生。如該房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要求的項(xiàng)目投資內(nèi)部收益率為16%，

則該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)是多少?若政府為控制地價(jià)溢價(jià)率、增加公共租賃住房供給，規(guī)定

當(dāng)土地報(bào)價(jià)達(dá)到45000萬(wàn)元后，改為競(jìng)投加建公共租賃住房面積，則該企業(yè)在保證實(shí)現(xiàn)原目

標(biāo)收益水平的前提下，最多可加建的公共租賃住房面積是多少?(不考慮土地增值稅和企業(yè)所

得稅)(12分)

一、單項(xiàng)選擇題

1.C2-B3.A4.D5.D6.D7.C8.A9.A10.C

11.c12.A13.D14.c15.B16.B17.B18.c19.A20.C

21.B22.D23.A24.B25.A26.A27.A28.B29.A30.A

31.C32.B33.B34.D35.D

二、多項(xiàng)選擇題

1.ABE2.BCD3.ABDE4.ABDE5.ABE

6.ABDE7.BE8.ABD9.ACD10.CDE

11.ABCD12.BCE13.CD14.BDE15.BD

三、判斷題

1.×2.√3.×4.×5.√6.×7.×8.√9.√10.×

11.√12.×13.√14.√15.×

四、計(jì)算題

1.解：

解析：

(1)2010.6應(yīng)計(jì)利息：

(2)2010.9應(yīng)計(jì)利息：

(3)注意三筆貸款發(fā)生的時(shí)點(diǎn)，不能再假定每筆貸款發(fā)生在每季季中。

(4)2012.6期末借款本息累計(jì)值等于期初借款本息累計(jì)值加上本期應(yīng)計(jì)利息。

2.解：(1)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)

設(shè)該企業(yè)可競(jìng)投的最高地價(jià)為x萬(wàn)元

(2)最多可加建的公共租賃住房面積

設(shè)最多可加建的公共租賃住房面積為y萬(wàn)m2

解析：

(1)加建的公共租賃住房面積要在總銷售面積中扣除。

(2)錯(cuò)誤解法：49330.3-45000=y×6000/(1+16%)4

解析

一、單項(xiàng)選擇題

1.房地產(chǎn)投資收益狀況受其周邊物業(yè)、城市基礎(chǔ)設(shè)施與市政公用設(shè)施和環(huán)境變化的影

響。

2.由于通貨膨脹將導(dǎo)致未來(lái)收益的價(jià)值下降，按長(zhǎng)期固定租金方式出租所擁有物業(yè)的投

資者，實(shí)際上承擔(dān)了本來(lái)應(yīng)由承租人承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)。

3.房地產(chǎn)投資市場(chǎng)的預(yù)期收益率為：10%+0.4×(20%-10010)=14%，寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期

收益率為：10%+0.9×(14%-10%)=13.60/0，或者寫字樓市場(chǎng)的預(yù)期收益率=10%+0.9×0.4

×(20%-10%)=13.6%.

4.我國(guó)國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)出讓市場(chǎng)目前是由屬地政府完全壟斷的。

5.區(qū)域結(jié)構(gòu)是考察不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房?jī)r(jià)

水平和政策措施的差異。

6.90÷60=1.5(年)。

7.住房可支付性指數(shù)(HousingAffordabilityIndex，HAI)，是指中位數(shù)收入水平的家

庭對(duì)中位數(shù)價(jià)格的住房的承受能力，在數(shù)值上等于家庭可承受房?jī)r(jià)的上限與該城市實(shí)際住房

中位數(shù)價(jià)格之比，如果HAI<100.說(shuō)明居民家庭只能承受更低價(jià)格的住房;住房?jī)r(jià)格合理性指

數(shù)，是指從城市經(jīng)濟(jì)基本面可支撐住房?jī)r(jià)格的角度，對(duì)當(dāng)前實(shí)際住房?jī)r(jià)格合理性作出的判斷，

反映了實(shí)際住房?jī)r(jià)格與城市經(jīng)濟(jì)基本面指標(biāo)的協(xié)調(diào)關(guān)系;房?jī)r(jià)租金比，是指房地產(chǎn)價(jià)格與租金

的比值，用來(lái)考察房地產(chǎn)價(jià)格是否過(guò)度偏離其使用價(jià)值;量?jī)r(jià)彈性，是指報(bào)告期內(nèi)房地產(chǎn)價(jià)格

變化率與交易變化率的比值。依據(jù)交易量和價(jià)格的升降關(guān)系，可以判斷市場(chǎng)所處的景氣階段。

8.投資決策分析主要包括市場(chǎng)分析、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)和投資決策三部分工作。

9.對(duì)于依法以招標(biāo)、拍賣、掛牌出讓方式獲得用地建設(shè)項(xiàng)目，規(guī)劃意見書(選址)審批環(huán)

節(jié)已經(jīng)在土地一級(jí)開發(fā)環(huán)節(jié)完成。

10.當(dāng)物業(yè)質(zhì)量與市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者的物業(yè)質(zhì)量相近時(shí)，如果定價(jià)比市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者定價(jià)稍低或低

得較多，則認(rèn)為該開發(fā)商采用了挑戰(zhàn)定價(jià)法。如果公司具有向市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者挑戰(zhàn)的實(shí)力，或者

是其成本較低，或者是其資金雄厚，則開發(fā)商可以采用挑戰(zhàn)定價(jià)法，雖然利潤(rùn)較低，但可以

擴(kuò)大市場(chǎng)份額，提高聲望，以爭(zhēng)取成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者。

11.-個(gè)整體市場(chǎng)之所以能夠細(xì)分為若干子市場(chǎng)，主要是由于顧客需求存在著差異性。

12.對(duì)市場(chǎng)調(diào)查的分析與評(píng)估，主要是考察市場(chǎng)調(diào)查的有效性。

13.消費(fèi)者市場(chǎng)的季節(jié)性分為三種情況：一是季節(jié)性氣候變化引起的季節(jié)性消費(fèi);二是季

節(jié)性生產(chǎn)而引起的季節(jié)性消費(fèi);三是風(fēng)俗習(xí)慣和傳統(tǒng)節(jié)日引起的季節(jié)性消費(fèi)。

14.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告通常由以下幾部分內(nèi)容組成：①地區(qū)經(jīng)濟(jì)分析。②區(qū)位分析。

該部分是開發(fā)地點(diǎn)多種用途比較分析，是為一塊土地選擇用途，即該地點(diǎn)的最佳用途分析。

③市場(chǎng)概況分析。④市場(chǎng)供求分析。⑤項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)分析。⑥營(yíng)銷建議。⑦售價(jià)和租金預(yù)測(cè)。⑧

吸納量計(jì)劃預(yù)測(cè)。⑨回報(bào)率預(yù)測(cè)。④敏感性分析。

15.有土地成本和建造成本及相關(guān)費(fèi)用投入說(shuō)明是“開發(fā)”模式，有租金收入和運(yùn)營(yíng)成

本說(shuō)明是“持有出租”模式，有轉(zhuǎn)售收入及轉(zhuǎn)售稅費(fèi)說(shuō)明在持有一段時(shí)間后出售。

16.(1+6.6%/m)m-1=6.77%，可采用試算法得出m=4。

19.注意“某物業(yè)未來(lái)10年租金收入的終值為20萬(wàn)元”不能錯(cuò)誤理解為第十年的租金

收入。

21.當(dāng)不同開發(fā)經(jīng)營(yíng)方案的經(jīng)營(yíng)期不同時(shí)，應(yīng)將不同方案的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值換算為年值，以

等額年值大的方案為優(yōu)選方案。

22.內(nèi)部收益率表明了項(xiàng)目投資所能支付的最高貸款利率，如果貸款利率高于內(nèi)部收益

率，項(xiàng)目投資就會(huì)面臨虧損。

23.(18-7.8)/(150-60)=11.33%.

24.償債備付率=可用于還本付息資金/當(dāng)期應(yīng)還本付息額，可用于還本付息資金=5.5×

(1-10%)x(1-30%)=3.465(萬(wàn)元)，當(dāng)期應(yīng)還本付息額=20x7%/[1-(1+7%)-10]=2.848(萬(wàn)元)，

償債備付率=3：465/2.848=1.22。

25.保本點(diǎn)分析，是分析計(jì)算一個(gè)或多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素變化而使房地產(chǎn)項(xiàng)目達(dá)到利潤(rùn)為零時(shí)

的極限值，財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值為零說(shuō)明項(xiàng)目獲利能力剛剛滿足基準(zhǔn)收益率的要求，是臨界點(diǎn)而不是

保本點(diǎn)。

財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率的經(jīng)濟(jì)含義是在項(xiàng)目壽命期內(nèi)項(xiàng)目?jī)?nèi)部未收回投資每年的凈收益率。同

時(shí)意味著，到項(xiàng)目壽命期終了時(shí)，所有投資可以被完全收回(注：FIRR相當(dāng)于保本點(diǎn)分析中

的報(bào)酬率)，最適合答案是A。

26.線性盈虧平衡分析中，銷售收入等于總成本，盈虧平衡價(jià)格就等于盈虧平衡產(chǎn)量時(shí)

單位產(chǎn)品銷售價(jià)格。

27.5000x5+保本售價(jià)×4.75×5.5%=保本售價(jià)×4.75，可得保本售價(jià)=5569.48元/m2，

(6500元/m2—5569.48元/m2)/6500元/m2=14.32%

28.“識(shí)別投資項(xiàng)目可能面臨的風(fēng)險(xiǎn)”和“分析風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因”屬于風(fēng)險(xiǎn)辨識(shí)階段工

作，“測(cè)算風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率大小”屬于風(fēng)險(xiǎn)估計(jì)階段工作，“提出風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)的建議”屬于風(fēng)

險(xiǎn)評(píng)價(jià)階段工作。

29.單元估算法是指以基本建設(shè)單元的綜合投資乘以單元數(shù)得到項(xiàng)目或單項(xiàng)工程總投資

的估算方法;單位指標(biāo)估算法是指以單位工程量投資乘以工程量得到單項(xiàng)工程投資的估算方

法。

30.項(xiàng)目投資現(xiàn)金流量表考察項(xiàng)目全部投資的盈利能力，為各個(gè)投資方案(不論其資金來(lái)

源及利息多少)進(jìn)行比較建立共同的基礎(chǔ)。而投資者各方現(xiàn)金流量表是以投資者各方的出資額

作為計(jì)算基礎(chǔ)，用以計(jì)算投資者各方財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率、財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等評(píng)價(jià)指標(biāo)，反映投資者

各方投入資本的盈利能力。

31.稅后利潤(rùn)的分配順序，首先是彌補(bǔ)企業(yè)以前年度的虧損，然后是提取法定盈余公積

金，之后是可向投資者分配的利潤(rùn)。

32.增發(fā)和配股本質(zhì)上沒有大的區(qū)別，但增發(fā)融資與配股相比具有限制條件少、融資規(guī)

模大的優(yōu)點(diǎn)。

33.由于商用房地產(chǎn)抵押貸款的還款來(lái)源主要是商用房地產(chǎn)的凈經(jīng)營(yíng)收入，而凈經(jīng)營(yíng)收

入的高低又受到租金水平、出租率、運(yùn)營(yíng)成本等市場(chǎng)因素的影響，導(dǎo)致商用房地產(chǎn)抵押貸款

相對(duì)于個(gè)人住房抵押貸款來(lái)說(shuō)，承擔(dān)了更高的風(fēng)險(xiǎn)。因此，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行發(fā)放商用房地產(chǎn)抵

押貸款時(shí)，貸款價(jià)值比率(LTV)通常不超過(guò)60%，貸款期限最長(zhǎng)不超過(guò)10年，貸款利率也通

常高于個(gè)人住房抵押貸款，而且僅對(duì)已經(jīng)通過(guò)竣工驗(yàn)收的商用房地產(chǎn)發(fā)放。

個(gè)人住房抵押貸款與商用房地產(chǎn)抵押貸款相比，個(gè)人住房抵押貸款的貸款期限更長(zhǎng)、貸

款價(jià)值比率更高、貸款利率更低。

34.15%/30%：50%?？梢约僭O(shè)投資者以100%付款，則其收益率就是15%，則預(yù)付款比率

越低，其預(yù)付款的收益率就越高。

35.出租單元內(nèi)建筑面積等于出租單元內(nèi)使用面積加上外墻、單元間分隔墻及單元與公

用建筑空間之間分隔墻的水平投影面積一半，寫字樓的可出租面積等于出租單元內(nèi)建筑面積

加上分?jǐn)偣媒ㄖ娣e。

二、多項(xiàng)選擇題

1.按物業(yè)用途類型劃分，房地產(chǎn)投資可分為居住物業(yè)投資、商用物業(yè)投資、工業(yè)物業(yè)投

資酒店與休閑娛樂(lè)設(shè)施投資和特殊物業(yè)投資。

2.按增量存量細(xì)分，房地產(chǎn)市場(chǎng)可劃分為三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)是土地使用權(quán)出讓市場(chǎng)，

二級(jí)市場(chǎng)是土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場(chǎng)，三級(jí)市場(chǎng)是存量房地產(chǎn)交易市場(chǎng)。

3.房地產(chǎn)過(guò)度開發(fā)反映市場(chǎng)的供求關(guān)系，當(dāng)新增供給的增長(zhǎng)速度超過(guò)了需求的增長(zhǎng)速度

時(shí)，就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度開發(fā)現(xiàn)象;房地產(chǎn)泡沫反映市場(chǎng)價(jià)格和實(shí)際價(jià)值之間的關(guān)系，如果市場(chǎng)價(jià)格

偏離實(shí)際價(jià)值太遠(yuǎn)，而且這種偏離是由于過(guò)度投機(jī)所產(chǎn)生的，房地產(chǎn)泡沫就出現(xiàn)了;房地產(chǎn)泡

沫比過(guò)度開發(fā)的危害性更大，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)不正常的大起大落;房地產(chǎn)泡沫通常會(huì)引起過(guò)度

開發(fā)，但過(guò)度開發(fā)卻不一定是由泡沫引發(fā)的。

5.時(shí)間序列分析法和相關(guān)分析法屬于定量分析方法，而購(gòu)買者意圖調(diào)查法、銷售人員意

見綜合法和專家意見法屬于定性分析方法。

7.儲(chǔ)蓄投資決定理論認(rèn)為，利率是由儲(chǔ)蓄和投資等非貨幣的實(shí)際因素所決定的，儲(chǔ)蓄代

表資本供給，投資代表資本需求，利率就是資本的租賃價(jià)格，該理論是一種實(shí)際利率理論，

認(rèn)為利率不受貨幣因素的影響;流動(dòng)性偏好利率理論則認(rèn)為利率是由貨幣的供給和需求決定

的，可貸資金利率理論認(rèn)為利率是由可貸資金的供求決定的，馬克思的利率決定理論認(rèn)為利

率的高低取決于平均利潤(rùn)率。

8.要用到等額序列支付資金回收系數(shù)公式算出每年還本付息額，一次性支付的終值系數(shù)

公式算出第10年末轉(zhuǎn)售價(jià)格折現(xiàn)值，還要用等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式算出每年凈租金的折現(xiàn)

值。C選項(xiàng)是等比序列現(xiàn)值系數(shù)公式中當(dāng)年凈租金增長(zhǎng)率等于收益率時(shí)的公式，E選項(xiàng)是等差

序列現(xiàn)值系數(shù)公式，均與題意不符。

9.房地產(chǎn)開發(fā)投資的經(jīng)濟(jì)效果的大小用開發(fā)利潤(rùn)、成本利潤(rùn)率、投資收益率等指標(biāo)來(lái)衡

量。其中在教材中沒有具體介紹“投資收益率”的概念。

11.收入類項(xiàng)目選最低的，成本類項(xiàng)目選最高的。

12.按性