全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理課件

全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理1內(nèi)容要點(diǎn)一、樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念二、成本目標(biāo)管理詳解三、建立多層次的成本管理體系?制定規(guī)范化的管理制度?構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái)四、成本管理中的困惑與解決內(nèi)容要點(diǎn)2一、成本管理理念?房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特征?六大要素：5W1H?房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)過(guò)程?當(dāng)前指導(dǎo)思想一、成本管理理念3成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征----單件性、復(fù)雜性與多次性成本管理的基本內(nèi)容4房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：1、施工企業(yè)的確定與控制—現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題2、造價(jià)咨詢公司的確定與控制—圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確定與控制—產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題；就是要知道哪些該花哪些不該花（無(wú)效成本），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：5內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH1、成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4、成本管理的階段（WHEN)—全過(guò)程5、成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6、成本管理的方法（HOW）—目標(biāo)管理成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH成本管理理念61、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2、利潤(rùn)與成本的關(guān)系—收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益—提升價(jià)值成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平和造成的浪費(fèi)4、成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)成本管理的目的（WHY）1、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)成本管理的目的（W71、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用2、成本構(gòu)成建造成本=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)開(kāi)發(fā)成本=土地費(fèi)用+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）--注意區(qū)分全成本與全壽命期成本3、時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT）—全成本的概念1、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價(jià)、投資81、合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素:外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品定位（理論上：供求關(guān)系，價(jià)值與價(jià)格）成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面（如：資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝通）（總之：所有造成無(wú)效成本的原因）成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制1、合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有9成本確定的方法：決不是靠定額算出來(lái)的，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料。成本與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合、使成本測(cè)算得到市場(chǎng)檢驗(yàn)（體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容）；成本確定的過(guò)程：行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)，單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)。成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制成本確定的方法：決不是靠定額算出來(lái)的，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品102、有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀耗繕?biāo)、偏差測(cè)定、修正有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制2、有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)成本管理的立足點(diǎn)（W11所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行算來(lái)算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標(biāo)就會(huì)是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品與市場(chǎng)相結(jié)合的原則。成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行成本管理的立足點(diǎn)（WH121、階段?立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)?發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2、對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程---由虛到實(shí)?虛擬：估、概、預(yù)算?現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)---從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包;成本管理的階段（WHEN）—全過(guò)程1、階段成本管理的階段（WHEN）13立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容14要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)?成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)?控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”成本管理的責(zé)任主體（WHO）—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有15?全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作?算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不等于設(shè)計(jì)得好；算得準(zhǔn)不等于成本控制得好?作為甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）?了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；成本管理專業(yè)人員的職責(zé)?全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作成本管理專業(yè)161、目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)的確定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4、目標(biāo)管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)成本管理的基本方法（HOW）—目標(biāo)管理1、目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)的確定與控制兩方面成本管理的基本方17全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理課件18三個(gè)階段?造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；?成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值?提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向向公司利益，講求性價(jià)比，提升產(chǎn)品和市場(chǎng)價(jià)值，創(chuàng)造效益成本管理的認(rèn)識(shí)與發(fā)展過(guò)程三個(gè)階段成本管理的認(rèn)識(shí)與發(fā)展過(guò)程19

結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作當(dāng)前指導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管20三個(gè)階段?技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理?管理層面：通過(guò)提高整體專業(yè)水平和成本意識(shí)，提高組織運(yùn)營(yíng)效率；?經(jīng)營(yíng)層面：結(jié)合財(cái)務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的需要；?戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢(shì)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。成本管理發(fā)展方向三個(gè)階段成本管理發(fā)展方向21二、成本目標(biāo)管理詳解?目標(biāo)管理原則?目標(biāo)制定的過(guò)程?目標(biāo)分解的方法?目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式二、成本目標(biāo)管理詳解221、目標(biāo)的內(nèi)涵：—不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2、目標(biāo)的作用：—目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”3、目標(biāo)的范圍：—成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本成本目標(biāo)管理原則1、目標(biāo)的內(nèi)涵：成本目標(biāo)管理原則23?目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段?目標(biāo)制定的方法：正向與反向?目標(biāo)制定的要求：成本＋產(chǎn)品成本目標(biāo)的制定過(guò)程?目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段成本目標(biāo)的制定過(guò)程24?目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；?策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；（相互印證與關(guān)聯(lián)）?實(shí)施方案（二分法）確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)?施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)成本目標(biāo)制定的時(shí)間?目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素25正向測(cè)算：?測(cè)算依據(jù)－成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；?測(cè)算方式－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；?團(tuán)隊(duì)工作－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）成本目標(biāo)制定的方法正向測(cè)算：成本目標(biāo)制定的方法26反向倒逼：?確定銷售價(jià)格水平；?確定利潤(rùn)要求；?反推計(jì)算成本水平?－－目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能需集團(tuán)審批），正式發(fā)布成本目標(biāo)制定的方法反向倒逼：成本目標(biāo)制定的方法27?水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；?依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；?內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；?量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；?推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；?強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核成本目標(biāo)制定的要求?水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)成本目28方式之一，按合同計(jì)劃分解

方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解

方式之三，按考核責(zé)任分解

三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本目標(biāo)的分解方式之一，按合同計(jì)劃分解成本目標(biāo)的分解29方式之一：按合同計(jì)劃分解目的：及時(shí)掌握實(shí)發(fā)生成本，動(dòng)態(tài)監(jiān)控各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一?分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)目標(biāo)?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍調(diào)整）成本目標(biāo)的分解方式之一：按合同計(jì)劃分解成本目標(biāo)的分解30方式之二：按工程實(shí)體分解目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定?分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；?分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析成本目標(biāo)的分解方式之二：按工程實(shí)體分解成本目標(biāo)的分解31方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成本責(zé)任考核?分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo),以及輔助管理的工作要求?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定成本目標(biāo)的分解方式之三：按考核責(zé)任分解成本目標(biāo)的分解32?混淆幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分解方式的混淆?混淆合同分類與成本分解?分解深度不統(tǒng)一?實(shí)際比計(jì)劃多出很多分判內(nèi)容（經(jīng)驗(yàn)、看圖、溝通、合約、設(shè)計(jì)變更與完善、營(yíng)銷等方面問(wèn)題）容易產(chǎn)生的問(wèn)題?混淆幾種分解目的，導(dǎo)致幾種分解方式的混淆容易產(chǎn)生的問(wèn)題33–體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)：

也可以認(rèn)為是目標(biāo)的落實(shí)，實(shí)際上在目標(biāo)制定時(shí)就已經(jīng)考慮到了設(shè)計(jì)限額–分?jǐn)倖?wèn)題：

作為成本控制目標(biāo)以已發(fā)生為準(zhǔn)，但在經(jīng)濟(jì)測(cè)算時(shí)要分?jǐn)?，建安費(fèi)之外的費(fèi)用分配到單體上；公建配套根據(jù)服務(wù)范圍在各期之間分?jǐn)?；–分解深度問(wèn)題：

明確分解目的，依成本對(duì)比分析與動(dòng)態(tài)監(jiān)控需要的采用不同分解方式，并非越細(xì)越好成本目標(biāo)的分解-注意問(wèn)題–體現(xiàn)設(shè)計(jì)限額標(biāo)準(zhǔn)：成本目標(biāo)的分解-注意問(wèn)題34?控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)甲方的意圖，保證設(shè)計(jì)和施工的成果不會(huì)出現(xiàn)定位和檔次上的偏差；產(chǎn)品的實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致目標(biāo)的落實(shí)，使預(yù)測(cè)成本分塊、分步變?yōu)閷?shí)際成本；?技術(shù)經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的手段保證目標(biāo)實(shí)現(xiàn)：充分掌握技術(shù)與市場(chǎng)，保證經(jīng)濟(jì)適用性；?加強(qiáng)過(guò)程控制：既要有完整的流程，更要強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目操作團(tuán)隊(duì)的成本意識(shí)與溝通，對(duì)產(chǎn)品和技術(shù)的控制與對(duì)成本的控制同步實(shí)現(xiàn)；這里所謂成本意識(shí)就是要考慮性價(jià)比；成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?控制產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)，落實(shí)到設(shè)計(jì)、選型與合約中：在設(shè)計(jì)和合約中體現(xiàn)35?實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)算）與手段（軟件與報(bào)表）；?偏差調(diào)整與內(nèi)部平衡：調(diào)整也是一種落實(shí)，關(guān)鍵是要心中有數(shù)，調(diào)整的原因、內(nèi)容、幅度、產(chǎn)生的影響等；調(diào)整的對(duì)象包括成本目標(biāo)、實(shí)施方案和利潤(rùn)預(yù)期；調(diào)整提出原則：誰(shuí)主張，誰(shuí)舉證；?過(guò)程與結(jié)果的全面考核：考核的對(duì)象、要求、指標(biāo)；成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)?實(shí)行動(dòng)態(tài)監(jiān)控，預(yù)測(cè)可能變化：動(dòng)態(tài)監(jiān)控的環(huán)節(jié)（招標(biāo)、變更、結(jié)36?1、月報(bào)表：?2、每月變更匯總：?3、調(diào)整所需文件：?4、價(jià)值分析報(bào)告：?5、后評(píng)估報(bào)告成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)-工作標(biāo)準(zhǔn)?1、月報(bào)表：成本目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)-工作標(biāo)準(zhǔn)37

房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)日趨成熟帶來(lái)地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的需求

房地產(chǎn)企業(yè)的成本管理是對(duì)全成本、全過(guò)程、全方位的管理，需要全員參與

責(zé)任成本管理是有效的管理手段全成本管理是一個(gè)系統(tǒng)工程，需要各體系的支持

成本管理是企業(yè)未來(lái)的生命線本課程的回顧總結(jié)房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)與市場(chǎng)日趨成熟帶來(lái)地產(chǎn)企業(yè)成本精細(xì)化管理的381、成本管理理念—5W1H?2、成本目標(biāo)管理的關(guān)鍵環(huán)節(jié)？–事前有目標(biāo)：項(xiàng)目總成本目標(biāo)及分解–事中有監(jiān)控：月報(bào)表–事后有分析：后評(píng)估報(bào)告–目標(biāo)管理兩階段：招標(biāo)前產(chǎn)品控制為主，招標(biāo)后以動(dòng)態(tài)監(jiān)控為主；3、如何著手開(kāi)展目標(biāo)管理？–建立科目，結(jié)合合同策劃；–制定目標(biāo)：方案、擴(kuò)初、施工圖階段–每月專人負(fù)責(zé)統(tǒng)計(jì)成本變更（針對(duì)每個(gè)合同）–出成本月報(bào)，數(shù)據(jù)及分析、建議–對(duì)數(shù)據(jù)的及時(shí)性進(jìn)行考核要求問(wèn)題1、成本管理理念—5W1H?問(wèn)題39謝謝大家！謝謝大家！40全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理41內(nèi)容要點(diǎn)一、樹(shù)立統(tǒng)一的成本管理理念二、成本目標(biāo)管理詳解三、建立多層次的成本管理體系?制定規(guī)范化的管理制度?構(gòu)筑完整的成本管理業(yè)務(wù)平臺(tái)四、成本管理中的困惑與解決內(nèi)容要點(diǎn)42一、成本管理理念?房地產(chǎn)成本管理行業(yè)與角色特征?六大要素：5W1H?房地產(chǎn)成本管理認(rèn)識(shí)過(guò)程?當(dāng)前指導(dǎo)思想一、成本管理理念43成本管理的基本內(nèi)容----合理確定成本與有效控制成本房地產(chǎn)成本管理的行業(yè)特征----單件性、復(fù)雜性與多次性成本管理的基本內(nèi)容44房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：1、施工企業(yè)的確定與控制—現(xiàn)場(chǎng)與花費(fèi)，管理上的問(wèn)題2、造價(jià)咨詢公司的確定與控制—圖紙與定額，技術(shù)上的問(wèn)題3、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的確定與控制—產(chǎn)品與市場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)上的問(wèn)題；就是要知道哪些該花哪些不該花（無(wú)效成本），每部分花多少合適（匹配），合理配置成本（均衡）。成本的產(chǎn)品導(dǎo)向，成本管理是為了配合產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，做出更好的產(chǎn)品。目的不同，導(dǎo)致關(guān)注對(duì)象、工作內(nèi)容及方法等方面的差異房地產(chǎn)行業(yè)中不同角色的成本管理特征：45內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH1、成本管理的目的（WHY)—提升價(jià)值2、房地產(chǎn)項(xiàng)目的成本構(gòu)成（WHAT)—全成本3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的出發(fā)點(diǎn)（WHERE)—確定與控制4、成本管理的階段（WHEN)—全過(guò)程5、成本管理的責(zé)任人（WHO)—全員6、成本管理的方法（HOW）—目標(biāo)管理成本管理理念內(nèi)容要點(diǎn)：5WIH成本管理理念461、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)2、利潤(rùn)與成本的關(guān)系—收入一定的情況下，成本越低，利潤(rùn)越大3、成本管理的目標(biāo)是保證成本的支出獲得最有效的收益—提升價(jià)值成本控制不等于省錢,花得多會(huì)浪費(fèi)，花得少也會(huì)有浪費(fèi)，花多花少不是重點(diǎn)，花的有效才是關(guān)鍵；避免價(jià)值不平和造成的浪費(fèi)4、成本管理的目的與企業(yè)的目標(biāo)是一致的—機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)成本管理的目的（WHY）1、房地產(chǎn)公司是企業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)用永恒目標(biāo)成本管理的目的（W471、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價(jià)、投資、費(fèi)用2、成本構(gòu)成建造成本=前期費(fèi)用+建安工程費(fèi)+室外及配套費(fèi)開(kāi)發(fā)成本=土地費(fèi)用+建造成本+開(kāi)發(fā)間接費(fèi)全成本（即項(xiàng)目發(fā)展成本）=開(kāi)發(fā)成本+期間費(fèi)（營(yíng)銷和管理）--注意區(qū)分全成本與全壽命期成本3、時(shí)間與空間上的分布時(shí)間：建設(shè)全過(guò)程都在發(fā)生空間：公司+現(xiàn)場(chǎng)；實(shí)體+費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目成本的構(gòu)成（WHAT）—全成本的概念1、成本的概念：一些基本概念的區(qū)別與聯(lián)系，成本、造價(jià)、投資481、合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有準(zhǔn)確只有合理；成本的決定因素:外部--市場(chǎng)；內(nèi)部--產(chǎn)品定位（理論上：供求關(guān)系，價(jià)值與價(jià)格）成本的影響因素:諸多經(jīng)營(yíng)、技術(shù)、管理方面（如：資金、進(jìn)度、協(xié)調(diào)與溝通）（總之：所有造成無(wú)效成本的原因）成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制1、合理確定—確定是控制的前提和基礎(chǔ)，根據(jù)市場(chǎng)定價(jià)原則，沒(méi)有49成本確定的方法：決不是靠定額算出來(lái)的，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品的把握，市場(chǎng)包括銷售市場(chǎng)和原材料。成本與產(chǎn)品的結(jié)合：菜單式成本實(shí)現(xiàn)關(guān)鍵環(huán)節(jié)：招標(biāo)（發(fā)包），使產(chǎn)品與市場(chǎng)結(jié)合、使成本測(cè)算得到市場(chǎng)檢驗(yàn)（體現(xiàn)資源整合的根本內(nèi)容）；成本確定的過(guò)程：行業(yè)特點(diǎn)決定成本的特點(diǎn)，單件性、復(fù)雜性、多次性；從虛到實(shí)。成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制成本確定的方法：決不是靠定額算出來(lái)的，而是取決于對(duì)市場(chǎng)和產(chǎn)品502、有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)控制的概念：控制是解決問(wèn)題的手段之一，目的為達(dá)到某些既定目標(biāo)；控制可理解為一系統(tǒng)對(duì)外界影響的調(diào)節(jié)功能；此項(xiàng)調(diào)節(jié)功能可使系統(tǒng)的結(jié)果或產(chǎn)出不偏離既定目標(biāo)?？刂频囊兀耗繕?biāo)、偏差測(cè)定、修正有效控制的前提：目標(biāo)要合理實(shí)在；實(shí)際結(jié)果要及時(shí)反饋能動(dòng)的控制：不等同于限制，時(shí)刻掌握實(shí)際與目標(biāo)偏差的原因、幅度、造成后果，進(jìn)而做出相應(yīng)的調(diào)整方案；保持心中有數(shù)就可以說(shuō)在控制之中成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制2、有效控制—?jiǎng)討B(tài)監(jiān)控，做到隨時(shí)心中有數(shù)成本管理的立足點(diǎn)（W51所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行算來(lái)算去，其數(shù)據(jù)不是用于控制目標(biāo)就會(huì)是控制結(jié)果確定與控制始終遵循技術(shù)與經(jīng)濟(jì)、產(chǎn)品與市場(chǎng)相結(jié)合的原則。成本管理的立足點(diǎn)（WHERE）兩大基本內(nèi)容---確定與控制所有成本管理工作都圍繞確定與控制進(jìn)行成本管理的立足點(diǎn)（WH521、階段?立項(xiàng)\策劃\設(shè)計(jì)?發(fā)包\施工\竣工\維護(hù)2、對(duì)應(yīng)成本實(shí)現(xiàn)過(guò)程---由虛到實(shí)?虛擬：估、概、預(yù)算?現(xiàn)實(shí)：合同價(jià)、付款、結(jié)算價(jià)---從虛到實(shí)的轉(zhuǎn)折點(diǎn)就是發(fā)包;成本管理的階段（WHEN）—全過(guò)程1、階段成本管理的階段（WHEN）53立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)策劃階段—選擇性價(jià)比最好的產(chǎn)品，制定產(chǎn)品目標(biāo)與發(fā)展計(jì)劃設(shè)計(jì)階段（賣什么、設(shè)計(jì)什么、施工什么）---方案：最經(jīng)濟(jì)合理方案，符合項(xiàng)目定位---初步：材料設(shè)備的合理選型---施工圖：限額設(shè)計(jì)，圖紙的質(zhì)量和時(shí)間保證發(fā)包階段—通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)找到合適的價(jià)格和單位，完備的合同（與合作伙伴雙贏的關(guān)系）施工階段—變更和簽證的管理，付款審核竣工階段—結(jié)算、索賠辦理，項(xiàng)目后評(píng)估各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容立項(xiàng)階段—成本測(cè)算，項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)性評(píng)價(jià)各階段成本管理重點(diǎn)內(nèi)容54要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有成本意識(shí)?成本意識(shí)：只要考慮了性價(jià)比問(wèn)題，就是有成本意識(shí)?控制主體：從“誰(shuí)花錢控制誰(shuí)”到“誰(shuí)花錢誰(shuí)控制”成本管理的責(zé)任主體（WHO）—全員要點(diǎn)：所有與產(chǎn)品制造相關(guān)的部門，都有成本管理的責(zé)任，都要具有55?全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作?算得準(zhǔn)與畫得好一樣是基本功，圖畫的好并不等于設(shè)計(jì)得好；算得準(zhǔn)不等于成本控制得好?作為甲方整合社會(huì)資源的目標(biāo)就是讓其符合我們的產(chǎn)品定位；甲方的工作就是協(xié)調(diào)，不論是設(shè)計(jì)、工程還是成本人員；專業(yè)人員是專家型的管理者（不是大廚是美食家）?了解產(chǎn)品、掌握市場(chǎng)，制定目標(biāo)，全程監(jiān)控；成本管理專業(yè)人員的職責(zé)?全面、全過(guò)程成本管理，而非單純編制預(yù)結(jié)算工作成本管理專業(yè)561、目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)的確定與控制兩方面2、目標(biāo)確定的依據(jù)—經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)、市場(chǎng)調(diào)研、產(chǎn)品把握3、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)控的手段—信息化4、目標(biāo)管理的過(guò)程—PDCA循環(huán)成本管理的基本方法（HOW）—目標(biāo)管理1、目標(biāo)管理的內(nèi)容--目標(biāo)的確定與控制兩方面成本管理的基本方57全過(guò)程成本控制與精細(xì)化管理課件58三個(gè)階段?造價(jià)計(jì)算（概、預(yù)、結(jié)）--定額模式下，強(qiáng)調(diào)個(gè)人經(jīng)驗(yàn)，追求算得快、算量準(zhǔn)，定額熟、套價(jià)正確；?成本控制—強(qiáng)調(diào)不能突破目標(biāo)值?提升價(jià)值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共同目標(biāo)：面向向公司利益，講求性價(jià)比，提升產(chǎn)品和市場(chǎng)價(jià)值，創(chuàng)造效益成本管理的認(rèn)識(shí)與發(fā)展過(guò)程三個(gè)階段成本管理的認(rèn)識(shí)與發(fā)展過(guò)程59

結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管理為方法，以技術(shù)管理為保障，以產(chǎn)品價(jià)值的實(shí)現(xiàn)為目標(biāo)開(kāi)展成本管理工作當(dāng)前指導(dǎo)思想結(jié)合產(chǎn)品和市場(chǎng)，以造價(jià)計(jì)算和成本分析為基礎(chǔ)，以目標(biāo)管60三個(gè)階段?技術(shù)層面：從產(chǎn)品質(zhì)量成本的角度出發(fā)，實(shí)現(xiàn)價(jià)值管理?管理層面：通過(guò)提高整體專業(yè)水平和成本意識(shí)，提高組織運(yùn)營(yíng)效率；?經(jīng)營(yíng)層面：結(jié)合財(cái)務(wù)與金融，滿足現(xiàn)金流、稅務(wù)、財(cái)務(wù)指標(biāo)的需要；?戰(zhàn)略層面：以成本管理優(yōu)勢(shì)培育核心競(jìng)爭(zhēng)力。成本管理發(fā)展方向三個(gè)階段成本管理發(fā)展方向61二、成本目標(biāo)管理詳解?目標(biāo)管理原則?目標(biāo)制定的過(guò)程?目標(biāo)分解的方法?目標(biāo)實(shí)現(xiàn)的方式二、成本目標(biāo)管理詳解621、目標(biāo)的內(nèi)涵：—不僅限于成本目標(biāo)值本身、更要關(guān)注成本背后的產(chǎn)品目標(biāo)2、目標(biāo)的作用：—目標(biāo)不是上限而是基準(zhǔn)，目標(biāo)的作用在于心中有數(shù);“算了再做”而不是“做了再算”3、目標(biāo)的范圍：—成本目標(biāo)是整個(gè)項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的目標(biāo)，靠團(tuán)隊(duì)實(shí)現(xiàn)；目標(biāo)范圍覆蓋全成本成本目標(biāo)管理原則1、目標(biāo)的內(nèi)涵：成本目標(biāo)管理原則63?目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段?目標(biāo)制定的方法：正向與反向?目標(biāo)制定的要求：成本＋產(chǎn)品成本目標(biāo)的制定過(guò)程?目標(biāo)制定的時(shí)間：幾個(gè)階段成本目標(biāo)的制定過(guò)程64?目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素之一；區(qū)分控制目標(biāo)與經(jīng)濟(jì)測(cè)算數(shù)據(jù)，要求不同，考慮風(fēng)險(xiǎn)因素；?策劃、設(shè)計(jì)階段進(jìn)行各階段的成本測(cè)算，各期測(cè)算要有對(duì)應(yīng)，比較變化原因，原則上前期目標(biāo)控制后期目標(biāo)；（相互印證與關(guān)聯(lián)）?實(shí)施方案（二分法）確定后，形成正式項(xiàng)目發(fā)展成本目標(biāo)?施工圖完成后，可根據(jù)預(yù)算對(duì)目標(biāo)做調(diào)整（通常是在偏差較大的情況下），形成內(nèi)控目標(biāo)成本目標(biāo)制定的時(shí)間?目標(biāo)的雛形從立項(xiàng)時(shí)開(kāi)始形成，成本水平是考慮是否立項(xiàng)的要素65正向測(cè)算：?測(cè)算依據(jù)－成本與首先是由產(chǎn)品的定位與檔次決定的，因此成本目標(biāo)要在與產(chǎn)品目標(biāo)的互動(dòng)溝通中共同制定，在發(fā)包前的階段經(jīng)歷由粗到細(xì)的過(guò)程。一般的依據(jù)文件有：項(xiàng)目發(fā)展報(bào)告、策劃報(bào)告、各階段的設(shè)計(jì)文件和交樓標(biāo)準(zhǔn)；?測(cè)算方式－根據(jù)所掌握的經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)和項(xiàng)目的特征，不一定是固定方式；?團(tuán)隊(duì)工作－前期工作盡可能做細(xì)，促進(jìn)策劃、設(shè)計(jì)人員對(duì)產(chǎn)品的深入考慮，不要因?yàn)榻窈髸?huì)發(fā)生變化而不作預(yù)先設(shè)定。（工作重心前移）成本目標(biāo)制定的方法正向測(cè)算：成本目標(biāo)制定的方法66反向倒逼：?確定銷售價(jià)格水平；?確定利潤(rùn)要求；?反推計(jì)算成本水平?－－目標(biāo)需經(jīng)過(guò)各方的討論和審批（可能需集團(tuán)審批），正式發(fā)布成本目標(biāo)制定的方法反向倒逼：成本目標(biāo)制定的方法67?水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)性；適當(dāng)考慮風(fēng)險(xiǎn)；?依據(jù)充分：產(chǎn)品定位支撐目標(biāo)數(shù)據(jù)；合理確定的前提條件：了解市場(chǎng)、結(jié)合產(chǎn)品，有充分的數(shù)據(jù)支持－通過(guò)市場(chǎng)調(diào)研和數(shù)據(jù)庫(kù)；?內(nèi)容具體明確：成本內(nèi)容明確（比如同樣是高檔，各人心目中可能不同）；考慮全面，不要漏項(xiàng)；?量化計(jì)算：盡可能有量化的計(jì)算，量?jī)r(jià)分離，而不是籠統(tǒng)的總數(shù)，便于今后的對(duì)比分析；?推行標(biāo)準(zhǔn)化：結(jié)合公司產(chǎn)品特點(diǎn)，制定公司通用的標(biāo)準(zhǔn)和表格，各項(xiàng)目的不同點(diǎn)在局部作調(diào)整，可以節(jié)省時(shí)間，減少誤解；?強(qiáng)調(diào)考核作用：盡可能作為績(jī)效考核指標(biāo)；所有公司都會(huì)做測(cè)算，只是沒(méi)有作為正式的目標(biāo)去執(zhí)行和監(jiān)控，沒(méi)有用目標(biāo)對(duì)控制結(jié)果進(jìn)行考核成本目標(biāo)制定的要求?水平恰當(dāng)：支持定位，提升價(jià)值；既有可行性，又具挑戰(zhàn)成本目68方式之一，按合同計(jì)劃分解

方式之二，按項(xiàng)目實(shí)體分解

方式之三，按考核責(zé)任分解

三種方式各有側(cè)重但又相互關(guān)聯(lián)成本目標(biāo)的分解方式之一，按合同計(jì)劃分解成本目標(biāo)的分解69方式之一：按合同計(jì)劃分解目的：及時(shí)掌握實(shí)發(fā)生成本，動(dòng)態(tài)監(jiān)控各合同分解目標(biāo)也是招標(biāo)的評(píng)判依據(jù)之一?分解依據(jù)：甲方的分判與采購(gòu)計(jì)劃?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)合同項(xiàng)目標(biāo)?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后確定分解項(xiàng)及初步總目標(biāo)，設(shè)計(jì)階段完成各目標(biāo)值的確定，招標(biāo)簽約過(guò)程中調(diào)整（范圍調(diào)整）成本目標(biāo)的分解方式之一：按合同計(jì)劃分解成本目標(biāo)的分解70方式之二：按工程實(shí)體分解目的：成本數(shù)據(jù)合理性判定?分解依據(jù)：項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容（設(shè)計(jì)圖紙及說(shuō)明）?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為分部分項(xiàng)工程目標(biāo)；包括功能組件的劃分（專業(yè)與分項(xiàng)工程的劃分），可細(xì)到分棟分層分構(gòu)件；?分解時(shí)間：概算或預(yù)算完成后分解，招標(biāo)簽約后及結(jié)算后對(duì)比分析成本目標(biāo)的分解方式之二：按工程實(shí)體分解成本目標(biāo)的分解71方式之三：按考核責(zé)任分解目的：落實(shí)成本責(zé)任考核?分解依據(jù)：部門或崗位成本管理職責(zé)及考核辦法?分解內(nèi)容：總目標(biāo)分解為每個(gè)部門或崗位的成本管理指標(biāo),以及輔助管理的工作要求?分解時(shí)間：發(fā)展計(jì)劃完成后即可確定責(zé)任，具體數(shù)據(jù)在預(yù)算調(diào)整后固定成本目標(biāo)的分解方式之三：按考核責(zé)任分解成本目標(biāo)的分解72?