房地產(chǎn)公司總成本管理制度范本

內(nèi)部管理制度系列房地產(chǎn)公司總成本管理制度（標(biāo)準(zhǔn)、完整、實(shí)用、可修改）GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE編號(hào)：FS-QG-89679房地產(chǎn)公司總成本管理制度Totalcostmanagementsystemforrealestatecompanies說(shuō)明：為規(guī)范化、制度化和統(tǒng)一化作業(yè)行為， 使人員管理工作有章可循，提高工作效率和責(zé)任感、歸屬感，特此編寫(xiě)。地產(chǎn)公司總成本管理制度1總則:1.1為全面實(shí)施總成本管理， 強(qiáng)化成本管理崗位責(zé)任制，根據(jù)國(guó)家有關(guān)法規(guī)政策及公司成本管理實(shí)踐，制定本制度。1.2 總成本管理以成本領(lǐng)先、公司效益最大化為目標(biāo)。其中，成本領(lǐng)先以平衡和優(yōu)化品質(zhì)、項(xiàng)目周期和成本等關(guān)系為基礎(chǔ);公司效益最大化以公司整體價(jià)值最大化為根本。1.3總成本管理工作的原則是 : 目標(biāo)管理原則; 統(tǒng)一管理、分類(lèi)控制原則 ; 動(dòng)態(tài)控制原則。1.4 總成本管理制度是公司實(shí)施總成本管理的制度基礎(chǔ)，內(nèi)容包括:總成本管理體制、總成本管理責(zé)任、總成本目標(biāo)設(shè)第2頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE定及調(diào)整、總成本過(guò)程監(jiān)控與管理預(yù)警、總成本信息管理、總成本管理考核與評(píng)估等各項(xiàng)內(nèi)容。2適用范圍:E地產(chǎn)有限公司(以下簡(jiǎn)稱(chēng)“本部” )，項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營(yíng)性公司及其他受托管理單位。3管理范圍及管理內(nèi)容 :3.1 總成本范圍包括項(xiàng)目部 (公司)、公司本部和經(jīng)營(yíng)性公司的總成本。3.2 項(xiàng)目部(公司)總成本包括項(xiàng)目總成本和年度總成本。 項(xiàng)目總成本，包括 : 土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi) 前期工程費(fèi) 建筑安裝工程費(fèi) 基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi) 配套設(shè)施費(fèi) 借款利息 開(kāi)發(fā)間接費(fèi) 銷(xiāo)售費(fèi)用第3頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE 管理費(fèi)用 財(cái)務(wù)費(fèi)用 稅務(wù)成本 年度總成本包括年度損益總成本、年度合同總成本和年度付現(xiàn)總成本三類(lèi)。其中 : 年度損益總成本包括項(xiàng)目部 (公司)年度的營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)稅金及附加、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、所得稅費(fèi)用等。 年度合同總成本是指在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)期內(nèi)根據(jù)年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃所簽訂的合同成本及非合同付現(xiàn)成本總額。 年度付現(xiàn)總成本包括土地征用及拆遷補(bǔ)償費(fèi)、前期工程費(fèi)、建筑安裝工程費(fèi)、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、配套設(shè)施費(fèi)、借款利息、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用及各項(xiàng)稅務(wù)成本等的年度付現(xiàn)總額，它與“現(xiàn)金流量表”中的“經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出量”等相關(guān)項(xiàng)目相對(duì)應(yīng)。3.3 公司本部總成本包括銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出、投資損失、所得稅費(fèi)用等項(xiàng)目。3.4 經(jīng)營(yíng)性公司總成本包括年度發(fā)生的營(yíng)業(yè)成本、營(yíng)業(yè)第4頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE稅金及附加、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、營(yíng)業(yè)外支出、所得稅費(fèi)用等。4總成本管理體制及職責(zé) :4.1 總成本管理組織有三層次 :一是公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)，二是經(jīng)濟(jì)合同部，三是項(xiàng)目部 (公司)、經(jīng)營(yíng)性公司及本部各職能部門(mén)等具體成本管理單位。4.2公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)在總成本管理中的職責(zé)是 : 批準(zhǔn)公司總成本管理制度 ; 批準(zhǔn)成本控制目標(biāo)，包括項(xiàng)目總成本目標(biāo)，公司本部、各項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營(yíng)性公司的年度總成本目標(biāo) ; 審批超權(quán)限的總成本目標(biāo)調(diào)整事項(xiàng)。4.3經(jīng)濟(jì)合同部在總成本管理中的職責(zé)是 : 總成本制度體系建設(shè)工作 ; 成本目標(biāo)設(shè)定及評(píng)價(jià)工作 ; 成本過(guò)程控制工作 ; 成本管理信息化平臺(tái)建設(shè)工作 ; 成本執(zhí)行情況報(bào)告工作。第5頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE4.4 項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營(yíng)性公司在總成本管理中的職責(zé)是: 確定本單位的總成本管理責(zé)任人，并落實(shí)本單位成本管理崗位責(zé)任制 ; 參與總成本目標(biāo)的設(shè)定 ; 執(zhí)行并優(yōu)化本單位的成本目標(biāo)，并對(duì)超出成本目標(biāo)及無(wú)成本目標(biāo)的事項(xiàng)提供合理處置的建議 ; 定期進(jìn)行總成本控制信息的分析整理及上報(bào)反饋。4.5 本部各職能部門(mén)設(shè)置總成本管理崗位，負(fù)責(zé)本部門(mén)費(fèi)用預(yù)算的編制、執(zhí)行監(jiān)控和信息反饋等工作。經(jīng)濟(jì)合同部定期與各部門(mén)成本管理崗及財(cái)務(wù)部核對(duì)信息，跟蹤本部費(fèi)用預(yù)算執(zhí)行情況，并提交分析報(bào)告。5總成本管理責(zé)任 :5.1本部各職能部門(mén)在總成本管理中的具體責(zé)任是 : 行政費(fèi)用預(yù)算責(zé)任。即根據(jù)公司職責(zé)分工制度，在優(yōu)化流程、提高工作效率的基礎(chǔ)上，認(rèn)真編制本部門(mén)費(fèi)用(“七項(xiàng)費(fèi)用”)預(yù)算，嚴(yán)格控制部門(mén)費(fèi)用開(kāi)支，強(qiáng)化部門(mén)預(yù)算責(zé)任，提高行政費(fèi)用支出的效益 ;第6頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE 業(yè)務(wù)成本控制責(zé)任。各職能部門(mén)要對(duì)因業(yè)務(wù)需要而必須發(fā)生且由該部門(mén)主導(dǎo)控制的各項(xiàng)業(yè)務(wù)成本開(kāi)支進(jìn)行經(jīng)濟(jì)合理性評(píng)價(jià)，提出并納入部門(mén)年度預(yù)算范圍，報(bào)批后要嚴(yán)格執(zhí)行業(yè)務(wù)成本開(kāi)支范圍和開(kāi)支標(biāo)準(zhǔn)，提高業(yè)務(wù)成本支出的效益。 專(zhuān)業(yè)歸口管理責(zé)任。各職能部門(mén)應(yīng)當(dāng)承擔(dān)由其歸口管理但由項(xiàng)目部 (公司)實(shí)際執(zhí)行并發(fā)生的各項(xiàng)成本費(fèi)用的管理責(zé)任。部門(mén)歸口管理責(zé)任的成本范圍見(jiàn)本制度附件一。5.2 各項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營(yíng)性公司要嚴(yán)格執(zhí)行本部下達(dá)的總成本目標(biāo)，在本部各職能部門(mén)的協(xié)調(diào)、監(jiān)督下，承擔(dān)對(duì)總成本目標(biāo)的執(zhí)行責(zé)任。總成本目標(biāo)設(shè)定及調(diào)整6.1 項(xiàng)目總成本目標(biāo)設(shè)定與調(diào)整。項(xiàng)目總成本目標(biāo)依項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的不同階段而動(dòng)態(tài)確定和調(diào)整，具體包括 : 論證階段成本目標(biāo) (成本估算)。根據(jù)公司戰(zhàn)略規(guī)劃、開(kāi)發(fā)能力和市場(chǎng)情況等，對(duì)擬開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的總成本進(jìn)行估算，具體成本目標(biāo)最終由經(jīng)濟(jì)合同部提出并體現(xiàn)在項(xiàng)目可行性研究報(bào)告中;第7頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE 方案審定階段成本目標(biāo) (成本概算)。即根據(jù)論證階段的總成本估算，細(xì)化方案設(shè)計(jì)階段的項(xiàng)目成本，提出項(xiàng)目成本概算，并組織審查方案設(shè)計(jì)概算的經(jīng)濟(jì)合理性。成本概算由經(jīng)濟(jì)合同部提出，并報(bào)公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后隨項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)計(jì)劃下達(dá)。 施工圖階段成本目標(biāo) (成本預(yù)算)。即根據(jù)方案和施工圖編制項(xiàng)目成本預(yù)算，確定項(xiàng)目及各單項(xiàng)工程的目標(biāo)成本，分解成本費(fèi)用控制目標(biāo)，組織項(xiàng)目總成本目標(biāo)的具體落實(shí)。成本預(yù)算目標(biāo)由項(xiàng)目部 (公司)編制，并經(jīng)經(jīng)濟(jì)合同部審核后報(bào)公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)，作為對(duì)項(xiàng)目部 (公司)成本管理責(zé)任人考核的依據(jù)。 項(xiàng)目部(公司)施工圖階段總成本目標(biāo)確定后，對(duì)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本(不含借款利息和開(kāi)發(fā)間接費(fèi))預(yù)計(jì)變化額超過(guò)總成本目標(biāo)在規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)以上的，由項(xiàng)目部 (公司)提出成本目標(biāo)調(diào)整請(qǐng)示，并經(jīng)該單位總成本管理責(zé)任人確認(rèn)后，報(bào)經(jīng)濟(jì)合同部審核，經(jīng)濟(jì)合同部在審核并提出調(diào)整目標(biāo)建議后，報(bào)公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)。6.2 項(xiàng)目部(公司)年度總成本目標(biāo)的設(shè)定。經(jīng)濟(jì)合同部根據(jù)第8頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE公司戰(zhàn)略規(guī)劃、項(xiàng)目總成本目標(biāo)、年度發(fā)展計(jì)劃等，審核并確定項(xiàng)目部(公司)所提交的年度總成本目標(biāo)。6.3 本部年度總成本目標(biāo)的設(shè)定。經(jīng)濟(jì)合同部會(huì)同財(cái)務(wù)部，按經(jīng)濟(jì)合理性原則和公司預(yù)算管理制度相關(guān)要求，對(duì)各費(fèi)用項(xiàng)目進(jìn)行嚴(yán)格審核，以匯總、平衡和確定本部年度總成本目標(biāo)。6.4 每年第四季度，經(jīng)濟(jì)合同部在“年度總成本目標(biāo)”的基礎(chǔ)上，根據(jù)執(zhí)行情況對(duì)項(xiàng)目部 (公司)、公司本部等的年度總成本進(jìn)行分析和預(yù)測(cè)，同時(shí)組織編制下一年度總成本目標(biāo)?？偝杀具^(guò)程監(jiān)控與管理預(yù)警7.1 經(jīng)濟(jì)合同部對(duì)項(xiàng)目部 (公司)、本部年度成本目標(biāo)執(zhí)行情況進(jìn)行定期監(jiān)控，對(duì)總成本差異進(jìn)行追蹤分析 ;本部各職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)其歸口管理成本的跟蹤監(jiān)控。7.2 項(xiàng)目部(公司)要嚴(yán)格執(zhí)行項(xiàng)目總成本目標(biāo)和年度總成本目標(biāo)。7.3 本部及項(xiàng)目部 (公司)對(duì)總成本過(guò)程控制的形式有 :招標(biāo)、認(rèn)價(jià)、戰(zhàn)略采購(gòu)、供應(yīng)商管理、變更洽商審核、預(yù)結(jié)第9頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE算審核、合同執(zhí)行情況跟蹤及預(yù)警等。7.4 本部及項(xiàng)目部(公司)對(duì)總成本目標(biāo)采用動(dòng)態(tài)成本控制方法，即根據(jù)合同成本、非合同成本、待發(fā)生成本等確定和控制動(dòng)態(tài)成本，及時(shí)揭示動(dòng)態(tài)成本與成本目標(biāo)等間的差異。7.5 項(xiàng)目部(公司)在進(jìn)行總成本動(dòng)態(tài)控制時(shí)，總成本管理責(zé)任人要及時(shí)監(jiān)測(cè)成本控制中存在的問(wèn)題，并向經(jīng)濟(jì)合同部提供成本管理及預(yù)警報(bào)告。成本管理及預(yù)警報(bào)告事項(xiàng)見(jiàn)附件二?？偝杀拘畔⒐芾?.1 經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)搭建公司總成本管理實(shí)時(shí)化、共享化的基礎(chǔ)信息平臺(tái)，收集與總成本管理有關(guān)的公司內(nèi)外部的相關(guān)信息，為成本決策、成本控制和成本分析等提供信息基礎(chǔ)。8.2 項(xiàng)目部(公司)要根據(jù)經(jīng)濟(jì)合同部的要求，定期或不定期地編制有關(guān)總成本管理的各類(lèi)報(bào)表和信息，并保證上報(bào)信息的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性。經(jīng)營(yíng)性公司總成本管理9.1 經(jīng)營(yíng)性公司應(yīng)根據(jù)本部年度經(jīng)營(yíng)計(jì)劃編制年度總成本目標(biāo)，并上報(bào)經(jīng)濟(jì)合同部，由經(jīng)濟(jì)合同部組織相關(guān)部門(mén)進(jìn)第10頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE行審核，并報(bào)公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)批準(zhǔn)后下達(dá)執(zhí)行。9.2 經(jīng)營(yíng)性公司應(yīng)定期 (按月)或不定期地向經(jīng)濟(jì)合同部提交總成本目標(biāo)執(zhí)行情況分析報(bào)告。9.3 經(jīng)營(yíng)性公司應(yīng)建立并持續(xù)完善本公司成本管理制度，并將相關(guān)成本管理制度報(bào)備經(jīng)濟(jì)合同部。總成本管理考核和評(píng)估10.1 經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)公司總成本管理工作考核制度的建立和落實(shí)。10.2經(jīng)濟(jì)合同部要針對(duì)項(xiàng)目部 (公司)、經(jīng)營(yíng)性公司的總成本管理責(zé)任人，提出成本管理方面的個(gè)人績(jī)效評(píng)估意見(jiàn)，并將評(píng)估意見(jiàn)報(bào)送公司經(jīng)營(yíng)管理委員會(huì)和人力資源部。10.3 經(jīng)濟(jì)合同部應(yīng)加強(qiáng)對(duì)本部各職能部門(mén)成本管理責(zé)任的考核和評(píng)估。10.4本部各職能部門(mén)應(yīng)加強(qiáng)對(duì)項(xiàng)目部 (公司)、經(jīng)營(yíng)性公司內(nèi)部與其對(duì)口或歸口的成本責(zé)任單位的成本管理績(jī)效評(píng)估。10.5項(xiàng)目部(公司)、經(jīng)營(yíng)性公司等應(yīng)結(jié)合自身特點(diǎn)， 建立總成本管理工作的內(nèi)部考核體系，加強(qiáng)對(duì)總成本管理工作第11頁(yè)/共13頁(yè)GL實(shí)用范本|DOCUMENTTEMPLATE的自身考核和評(píng)估，切實(shí)落實(shí)本單位總成本管理崗位責(zé)任制。附則11.1本制度由經(jīng)濟(jì)合同部負(fù)責(zé)解釋。11.2本制度自下發(fā)之日起執(zhí)行。附件一:本部各職能部門(mén)對(duì)于成本費(fèi)用的歸口管理責(zé)任 戰(zhàn)略發(fā)展部:項(xiàng)目并購(gòu)成本 開(kāi)發(fā)部:土地成本 規(guī)劃設(shè)計(jì)部:設(shè)計(jì)成本 經(jīng)濟(jì)合同部:工程成本 市場(chǎng)部:銷(xiāo)售費(fèi)用 財(cái)務(wù)部:財(cái)務(wù)費(fèi)用及稅務(wù)成本 商業(yè)地產(chǎn)部:留存資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)成本 人力資源部:人工成本 客戶(hù)關(guān)系部:物業(yè)開(kāi)辦費(fèi)用、客戶(hù)服務(wù)費(fèi)用附件二:開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本管理及預(yù)警報(bào)告內(nèi)容 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)節(jié)點(diǎn)計(jì)劃執(zhí)行情況 成本目標(biāo)執(zhí)行情況，