房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（共37）

第二章房地產(chǎn)與房地地產(chǎn)價格第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格歐陽先生為投投資需要，欲欲以其擁有的的房地產(chǎn)作抵抵押向銀行申申請貸款，他他設(shè)想選擇其其所擁有的三三套房屋中一一套價值最大大的作為抵押押物，但他不不知道這三套套房屋哪套作作為抵押物的的價值會最大大。于是，他他去向?qū)I(yè)投投資顧問司徒徒女士咨詢，，并要求獲得得迅速答覆。。在司徒女士士的要求下，，歐陽先生簡簡單介紹了三三套房屋的基基本狀況如下下：盡管歐陽先生生很著急，司司徒女士也很很想幫他，但但司徒女士說說無法立即給給歐陽先生建建議。如果歐陽先生生向你咨詢，，你能否立即即答復(fù)他？為為什么？A房屋位于甲級級地段，是他他與朋友司馬馬先生共同投投資購買的，，建筑面積152.5平方米，房型型為三室二廳廳，樓齡2年；B房屋位于乙級級地段，是他他獨資購買的的，建筑面積積80.2平方米，房型型為二室二廳廳，樓齡3年；C房屋位于丙級級地段，是他他獨資購買的的，建筑面積積148.6平方米，房型型為三室二廳廳，樓齡2年。第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格案例實物、權(quán)益、、區(qū)位1、實物實體、質(zhì)量、、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、、時間第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格§2-1房地產(chǎn)的概念念（一）土地1、坐落2、面積3、四至4、形狀5、地勢6、周圍環(huán)境和和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完完備程度和土土地平整程度度11、土地使用管管制第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、層高或凈高高7、空間布局8、裝飾裝修9、外觀10、建成年月11、利用現(xiàn)狀12、維修、保養(yǎng)養(yǎng)情況及完損損程度13、產(chǎn)權(quán)狀況14、公共配套設(shè)設(shè)施完備程度度第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（二）建筑物物§2-2影響房地產(chǎn)價價格因素一、影響因素素宏觀、中觀、、微觀一般、區(qū)域、、個別自身、環(huán)境、、人口、經(jīng)濟濟、社會、行行政、心理、、國際、供求求第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（一）行政因因素1．房地產(chǎn)制度度2．房地產(chǎn)價格格政策3．行政隸屬4．特殊政策5．城市發(fā)展戰(zhàn)戰(zhàn)略、規(guī)劃6．土地利用規(guī)規(guī)劃7．稅收8．交通管制第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（二）經(jīng)濟因因素1．發(fā)展2．物價3．收入4.利率5.匯率第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（三）市場因因素1．市場需求2．市場供給第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（四）人口因因素1．?dāng)?shù)量2．人口素質(zhì)3．家庭人口規(guī)規(guī)模第二章房房地產(chǎn)與房房地產(chǎn)價格（五）社會因因素1．政治安定狀狀況2．社會治安3．房地產(chǎn)投機機4．城市化第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格（六））心理理因素素1．心態(tài)態(tài)2．趣味味3．時尚尚風(fēng)氣氣4．接近近名家家5．吉祥祥號碼碼、風(fēng)風(fēng)水第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格（七））國際際因素素1．經(jīng)濟濟2．軍事事3．政治治4．競爭爭第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格（八））環(huán)境境因素素1．聲覺覺2．大氣氣3．水文文4．視覺覺5．衛(wèi)生生第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格（九））區(qū)域域因素素1．繁華華程度度2．交通通條件件3．基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施施第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格（十））個別別因素素1．位置置2．肥力力3．地質(zhì)質(zhì)4．地形形地勢勢5．土地地面積積和形形狀6．日照照、風(fēng)風(fēng)向、、降水水量、、天然然周期期性災(zāi)災(zāi)害7．建筑筑外觀觀8．其他他第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格二、對對影響響因素素的基基本認認識1、各種因素影響價格的變動方向不盡相同2、各種因素影響價格變動的程度不盡相同3、各種因素影響價格變動的時間不盡相同4、有的可以用數(shù)學(xué)模型度量，有的難以用數(shù)學(xué)公式表達

第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格§2-3房地產(chǎn)產(chǎn)價格格唐僧第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格唐玄奘奘唐三藏藏小強§2-3房地產(chǎn)產(chǎn)價格格一、價價格概概念為獲獲得他他人房房地產(chǎn)產(chǎn)所必必須付付出的的代價價，用用貨幣幣表示示二、形形成條條件1、有用用性2、稀缺缺性3、有效效需求求——有購買買能力力支持持的需需要第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格和平地地：客觀觀非非個個人：：主主觀個個人：價格格較低低：防止止房地地產(chǎn)信信貸風(fēng)風(fēng)險：非繼繼續(xù)使使用條條件下下價值值三、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的分分類1、使用用價值值交交換價價值：滿足足某種種需求求的效效用：一定定數(shù)量量的貨貨幣或或其他他商品品3、市場場價值值投資價價值快速變變現(xiàn)價價值謹慎價價值清算價價值2、原始始價值值帳帳面價價值市市場場價值值：始終終不變變：：隨時時間推推移減減少：：隨隨時間間推移移變化化第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格(1)交易雙雙方是是自愿愿地進進行交交易的的；(2)交易雙雙方是是出于于利己己動機機進行行交易易的；；(3)交易雙雙方是是精明明、謹謹慎行行事的的，并并且了了解交交易對對象、、知曉曉市場場行情情；(4)交易雙雙方有有較充充裕的的時間間進行行交易易；(5)不存在在買者者因特特殊興興趣而而給予予附加加出價價。土地出出讓投投標(biāo)拆遷抵押貸貸款4、成交交價格格市市場價價格公公開開市場場價值值評估價價值比準(zhǔn)價價格積算價價格收益價價格——比較法法——成本法法——收益法法5、市場場調(diào)節(jié)節(jié)價政府指指導(dǎo)價價政政府定定價——事實價價格第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格三、房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格的分分類6、基準(zhǔn)準(zhǔn)地價價標(biāo)標(biāo)定地地價房房屋屋重置置價7、土地地價格格建建筑物物價格格房房地價價格＝土土地價價格＋＋建建筑筑物價價格8、總價價格單位價價格樓面地地價＝總價÷總建筑筑面積積＝土土地總總價÷總建筑筑面積積第二章章房房地產(chǎn)產(chǎn)與房房地產(chǎn)產(chǎn)價格格三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的分分類類＝土土地地單單價價÷容積積率率9、所所有有權(quán)權(quán)、、使使用用權(quán)權(quán)、、其其他他權(quán)權(quán)益益10、實際際價價格格名名義義價價格格11、現(xiàn)房房、、期期房房12、買賣賣、、租租賃賃、、抵抵押押、、典典價價、、保保險險、、課課稅稅、、征征用用13、起起價價、、標(biāo)標(biāo)價價、、成成交交價價、、均均價價14、起起拍拍價價、、保保留留價價、、應(yīng)應(yīng)價價、、成成交交價價15、招招標(biāo)標(biāo)價價格格、、拍拍賣賣價價格格、、掛掛牌牌價價格格：一一次次性性付付清清：：約約定定第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的分分類類16、補補地地價價（1）更更改改用用途途（2）增增加加容容積積率率（3）轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓讓、、出出租租、、抵抵押押劃劃撥撥土土地地房房地地產(chǎn)產(chǎn)（4）續(xù)續(xù)期期補地地價價數(shù)數(shù)額額=增加加后后地地價價—原地地價價4種情情況況第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格的的分分類類補地地價價(單價價)=現(xiàn)樓樓面面地地價價×現(xiàn)容容積積率率-原樓樓面面地地價價×原容容積積率率補地地價價(單價價)=原容容積積率率下下的的土土地地單單價價/原容容積積率率×（現(xiàn)現(xiàn)容容積積率率-原容容積積率率））評估估價價格格與與成成交交價價格格某房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的評評估估結(jié)結(jié)果果為為150萬元元。。不不日日完完成成交交易易，，其其價價格格為為200萬元元。。能否否以以此此判判斷斷評評估估價價格格是是不不合合理理的的或或成成交交價價格格是是不不正正常常的的？？為為什什么么？？第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格判斷斷價價格格水水平平有甲甲、、乙乙兩兩單單元元房房地地產(chǎn)產(chǎn)，，他他們們的的總總價價分分別別為為100萬元元和和150萬元元。。據(jù)此此能能否否判判斷斷它它們們的的價價格格水水平平高高低低？？當(dāng)知知道道何何種種條條件件時時，，能能夠夠判判斷斷？？第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格判斷斷價價格格水水平平有甲甲、、乙乙、、丙丙三三宗宗房房地地產(chǎn)產(chǎn)：：1）甲甲建建筑筑面面積積為為100m2,單位位建建筑筑面面積積售售價價為為5000元。。2）乙乙使使用用面面積積為為80m2,單位位使使用用面面積積售售價價為為6000元。。3）丙丙套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積為為90m2，單單位位套套內(nèi)內(nèi)建建筑筑面面積積售售價價為5500元。。據(jù)此此能能否否判判斷斷它它們們的的價價格格水水平平高高低低？？當(dāng)知知道道何何種種條條件件時時，，能能夠夠判判斷斷？？第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格甲使使用用面面積積80m2；丙丙使使用用面面積積80m2某套套房房屋屋合合同同總總價價為為80萬元元，，其其在在實實際際交交易易中中合合同同所所約約定定的的付付款款方方式式可可能能有有下下列列幾幾種種情情況況：：1、約約定定在在成成交交日日期期時時一一次次付付清清實際際價價格格為為80萬元元，，與與名名義義價價格格一一致致2、約約定定分分期期付付款款，，如如在在成成交交日日期期首首付付20萬元元，，半半年年后后支支付付30萬元元，，一一年年后后再再付付30萬元元。。月月利利率率0.5%實際際價價格格小小于于名名義義價價格格第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格實際際價價格格、、名名義義價價格格12若有有優(yōu)優(yōu)惠惠，，如如5%3、約約定定在在未未來來某某個個日日期期一一次次付付清清，，如如約約定定一一年年后后付付清清實際際價價格格小小于于名名義義價價格格4、約約定定以以抵抵押押貸貸款款方方式式支支付付，，如如在在成成交交日日期期首首付付20萬元元，，余余款款在在10年內(nèi)內(nèi)以以抵抵押押貸貸款款方方式式支支付付實際際價價格格為為80萬元元，，與與名名義義價價格格一一致致第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格實際際價價格格、、名名義義價價格格345、約約定定部部分分分分期期付付款款，，部部分分以以抵抵押押貸貸款款方方式式支支付付，，如如在在成成交交日日期期首首付付20萬元元，，半半年年后后支支付付10萬元元，，一一年年后后再再付付10萬元元，，余余款款在在10年內(nèi)內(nèi)以以抵抵押押貸貸款款方方式式支支付付實際際價價格格小小于于名名義義價價格格第二二章章房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價價格格實際價格格、名義義價格5期房價格格=現(xiàn)房價格格-預(yù)計從期期房達到到期房期期間現(xiàn)房出租租的凈收收益的現(xiàn)現(xiàn)值-風(fēng)險補償償[例]某期房尚尚有1年時間才才可以投投入使用用，與其其類似的的現(xiàn)房價價格為3300元/m2，出租的的年末凈凈收益為為330元/m2。假設(shè)折折現(xiàn)率為為10%，風(fēng)險補補償估計計為現(xiàn)房房價格的的2%，試計算算該期房房價格。。第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價格期房價格格、現(xiàn)房房價格期房價格格現(xiàn)房價格格﹥一個經(jīng)營營者花費費5萬美元購購置一塊塊建筑場場地，然然后再花花費20萬美元修修建一幢幢辦公樓樓。當(dāng)他他將其財財產(chǎn)作為為抵押貸貸款評估估時，該該財產(chǎn)只只有21萬美元。。估稅員員以13萬美元為為基礎(chǔ)征征收房產(chǎn)產(chǎn)稅。如如果該財財產(chǎn)所有有者決定定出售該該財產(chǎn)，，在與房房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)紀(jì)人談?wù)勍滓院蠛?，他決決定標(biāo)價價30萬美元，，然而，，在他確確實得到到標(biāo)價以以前，他他會發(fā)現(xiàn)現(xiàn)自己的的財產(chǎn)正正是某種種公共項項目所需需的，可可以得到到27.5萬美元的的補償。。第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價格成本、買買賣、抵抵押、課課稅、征征收1、某宗土土地總面面積1000㎡，容積率率為3，對應(yīng)的的土地單單價為450元/㎡，現(xiàn)允許許將容積積率增加加到5。試計算算理論上上應(yīng)補地地價的數(shù)數(shù)額。第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價格補地價12、某宗面面積為3000㎡的工業(yè)用用地，容容積率為為0.8，樓面地地價為700元/㎡，現(xiàn)按城城市規(guī)劃劃擬變更更為商業(yè)業(yè)用地，，容積率率為5.0，樓面地地價為960元/㎡。試計算算理論上上應(yīng)補地地價的數(shù)數(shù)額。2復(fù)習(xí)思考考題第二章房房地產(chǎn)與與房地產(chǎn)產(chǎn)價格1、假設(shè)每每層建筑筑面積相相同，試試推導(dǎo)建建筑容積積率、建建筑密度度、建筑筑層數(shù)三三者之間間的關(guān)系