房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目管理及管控要點(diǎn)

房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理及及運(yùn)營管管理要點(diǎn)點(diǎn)主講導(dǎo)師師：何欣老老師承辦單位位：深圳圳市韜遠(yuǎn)遠(yuǎn)企業(yè)管管理咨詢詢有限公公司培訓(xùn)時間間：2013年11月08-09日房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目目管理及及管控要要點(diǎn)一、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管管理概述述二、項(xiàng)目目開發(fā)全全程業(yè)務(wù)務(wù)流程、、管控要要點(diǎn)及部部門協(xié)作作三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營管理理管控要要點(diǎn)四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)組織架架構(gòu)設(shè)計計與標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化管理理房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理概概述一、項(xiàng)目目管理的的定義二、采用用項(xiàng)目管管理方法法管理企企業(yè)存在在的缺陷陷三、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管管理目標(biāo)標(biāo)的設(shè)定定四、房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管管理與企企業(yè)管理理的區(qū)別別五、企業(yè)業(yè)收益指指標(biāo)與項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營營指標(biāo)的的基本概概念房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理的定義義項(xiàng)目管理理的定義義：項(xiàng)目管理理是為完完成既定目標(biāo)標(biāo)，而對任任務(wù)(可交付成成果也是是一種重重要的任任務(wù)）和資源進(jìn)進(jìn)行計劃、組組織和管管理的過程。。項(xiàng)目管管理的核心是資源的的動態(tài)管理理■通常需要滿足足時間、、資源、、成本、、報批報報建等方方面的限限制■通常需要達(dá)到到投資回回報或任任務(wù)委托托要求■能夠預(yù)測測項(xiàng)目未未來和優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)目目進(jìn)程■能夠監(jiān)控控項(xiàng)目進(jìn)進(jìn)程和實(shí)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目目標(biāo)的的總體和和階段性性考核房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目管理理的定義義項(xiàng)目管理理的基本本任務(wù)：：■計劃管理理：目標(biāo)標(biāo)計劃、、實(shí)施計計劃、計計劃執(zhí)行行、計劃劃跟蹤、、計劃調(diào)調(diào)整■目標(biāo)管理理：收益益目標(biāo)、、銷售目目標(biāo)、時時間目標(biāo)標(biāo)、成本本目標(biāo)、、質(zhì)量目目標(biāo)等■組織管理理：組織織結(jié)構(gòu)、、權(quán)責(zé)、、成員、、業(yè)務(wù)程程序的協(xié)協(xié)同與配配合要求求■實(shí)施管理理：項(xiàng)目目實(shí)施過過程資源源、條件件、成果果的跟蹤蹤與管理理■信息管理理：項(xiàng)目目信息的的收集、、傳遞、、溝通、、共享等等■風(fēng)險管理理：不確確定因素素的風(fēng)險險的識別別、量化化、對策策及控制制■集成管理理：項(xiàng)目目開展的的綜合性性、全局局性、矛矛盾性的的統(tǒng)籌管管理■決策策管管理理：：項(xiàng)項(xiàng)目目關(guān)關(guān)鍵鍵條條件件、、因因素素或或重重大大成成果果的的評評估估審審查查決決策策采用用項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理方方法法管管理理企企業(yè)業(yè)存存在在的的缺缺陷陷房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)是是典典型型的的資資金金密密集集型型和和資資源源整整合合型型行行業(yè)業(yè)，，具具有有投投資資大大、、周周期期長長、、風(fēng)風(fēng)險險高高、、項(xiàng)項(xiàng)目目地地域域性性明明顯顯、、政政策策依依賴賴性性強(qiáng)強(qiáng)、、資資源源整整合合度度高高等等特特點(diǎn)點(diǎn)房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的主主營營業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營營和和開開發(fā)發(fā)。。由由于于房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)具具備備的的周周期期長長、、復(fù)復(fù)雜雜性性高高、、專專業(yè)業(yè)化化程程度度高高等等行行業(yè)業(yè)特特點(diǎn)點(diǎn)和和，，與與項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理特特征征近近似似，，有有相相當(dāng)當(dāng)部部分分房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)采采取取項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理模模式式對對企企業(yè)業(yè)進(jìn)進(jìn)行行管管理理房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理需需要要：：在在預(yù)預(yù)定定目目標(biāo)標(biāo)的的指指導(dǎo)導(dǎo)下下，，平平衡衡項(xiàng)項(xiàng)目目范范圍圍、、時時間間、、成成本本、、風(fēng)風(fēng)險險和和質(zhì)質(zhì)量量等等多多種種相相互互矛矛盾盾的的要要求求；；滿滿足足參參與與項(xiàng)項(xiàng)目目的的各各個個部部門門、、專專業(yè)業(yè)、、干干系系人人的的各各種種需需要要和和期期望望；；在在限限定定資資源源的的約約束束下下通通過過有有效效的的管管理理方方法法和和手手段段達(dá)達(dá)成成項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)采用用項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理方方法法管管理理企企業(yè)業(yè)存存在在的的缺缺陷陷■項(xiàng)目目管管理理是是為為了了完完成成既定定的的項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)房地地產(chǎn)產(chǎn)行行業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)周周期期長長、、政政策策依依賴賴度度高高、、受受市市場場環(huán)環(huán)境境、、外外部部競競爭爭條條件件等等影影響響較較大大項(xiàng)目目管管理理要要求求取取得得項(xiàng)項(xiàng)目目后后，，首首先先確確定定項(xiàng)項(xiàng)目目的的目目標(biāo)標(biāo)，，然然后后根根據(jù)據(jù)項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)的的要要求求，，開開展展一一系系列列的的項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理工工作作無論論是是項(xiàng)項(xiàng)目目立立項(xiàng)項(xiàng)階階段段，，或或是是項(xiàng)項(xiàng)目目策策劃劃階階段段，，都都很很難難準(zhǔn)準(zhǔn)確確預(yù)預(yù)測測出出項(xiàng)項(xiàng)目目未未來來面面臨臨的的政政策策、、市市場場、、競競爭爭等等條條件件的的變變化化項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)隨隨著著外外部部環(huán)環(huán)境境條條件件的的變變化化和和企企業(yè)業(yè)的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展要要求求，，定定期期或或在在關(guān)關(guān)鍵鍵節(jié)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)進(jìn)行行修修正正和和調(diào)調(diào)整整，，并并不不是是一一成成不不變變的的采用用項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理方方法法管管理理企企業(yè)業(yè)存存在在的的缺缺陷陷■項(xiàng)目目管管理理是是為為了了完完成成既定定的的項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目目管管理理是是以以具具體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的經(jīng)經(jīng)營營管管理理目目標(biāo)標(biāo)為為目目標(biāo)標(biāo)，，屬屬于于臨臨時時性性的的、、階階段段性性、、短短期期性性的的。。項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)的的設(shè)設(shè)定定一一般般都都以以項(xiàng)項(xiàng)目目利利潤潤最最大大化化或或項(xiàng)項(xiàng)目目收收益益最最大大化化為為基基本本原原則則企業(yè)業(yè)管管理理的的目目標(biāo)標(biāo)是是以以持持續(xù)續(xù)穩(wěn)穩(wěn)定定的的經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)利利潤潤為為目目標(biāo)標(biāo)，，其其目目標(biāo)標(biāo)是是長長遠(yuǎn)遠(yuǎn)和和穩(wěn)穩(wěn)定定的的。。有有些些時時候候?yàn)闉榱肆似笃髽I(yè)業(yè)整整體體的的戰(zhàn)戰(zhàn)略略發(fā)發(fā)展展，，甚甚至至?xí)逘奚灰徊坎糠址猪?xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)的的設(shè)設(shè)定定項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)的的定定義義：：■多目目標(biāo)標(biāo)性性：：項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)往往往往不不是是單單一一的的，，是是一一個個多多目目標(biāo)標(biāo)系系統(tǒng)統(tǒng)■優(yōu)先先性性：：不不同同目目標(biāo)標(biāo)在在不不同同階階段段，，其其重重要要性性、、關(guān)關(guān)注注重重點(diǎn)點(diǎn)并并不不相相同同■層次次性性：：項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)需要要有有一一個個從從抽抽象象到到具具體體的的層層次次結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)簡單單地地說說就就是是實(shí)實(shí)施施項(xiàng)項(xiàng)目目所所要要達(dá)達(dá)到到的的期期望望結(jié)結(jié)果果，，即即項(xiàng)項(xiàng)目目所所能能交交付付的的成成果果或或服服務(wù)務(wù)。。項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)施施過過程程實(shí)實(shí)際際就就是是一一種種追追求求預(yù)預(yù)定定目目標(biāo)標(biāo)的的過過程程。。項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)該該清清楚楚定定義義并并最最終終是是可可實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的的，，可可考考核核的的項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)的的特特點(diǎn)點(diǎn)：：房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)的的設(shè)設(shè)定定房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)范范圍圍：：■收益益類類指指標(biāo)標(biāo)：：銷銷售售收收入入、、銷銷售售利利潤潤、、銷銷售售凈凈利利率率等等■成本本費(fèi)費(fèi)用用類類指指標(biāo)標(biāo)：：目目標(biāo)標(biāo)成成本本、、管管理理費(fèi)費(fèi)用用率率、、銷銷售售費(fèi)費(fèi)用用率率等等■標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)類類指指標(biāo)標(biāo)性性：：銷銷售售面面積積、、銷銷售售單單價價、、設(shè)設(shè)計計質(zhì)質(zhì)量量、、工工程程質(zhì)質(zhì)量量等等■時間間類類指指標(biāo)標(biāo)：：項(xiàng)項(xiàng)目目定定位位、、開開工工、、開開盤盤、、竣竣工工、、交交付付等等■資金金類類指指標(biāo)標(biāo)性性：：現(xiàn)現(xiàn)金金支支出出、、現(xiàn)現(xiàn)金金流流入入、、凈凈現(xiàn)現(xiàn)值值等等■風(fēng)險險控控制制類類指指標(biāo)標(biāo)：：銷銷售售價價格格風(fēng)風(fēng)險險指指標(biāo)標(biāo)、、銷銷售售節(jié)節(jié)奏奏風(fēng)風(fēng)險險指指標(biāo)標(biāo)、、成成本本變化化風(fēng)風(fēng)險險指指標(biāo)標(biāo)房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)的的設(shè)設(shè)定定討論論5分鐘鐘：：1、如如何何合合理理的的審審定定項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理目目標(biāo)標(biāo)，，項(xiàng)項(xiàng)目目管理理目目標(biāo)標(biāo)應(yīng)應(yīng)包包括括哪哪些些指指標(biāo)標(biāo)？？2、學(xué)學(xué)員員所所在在的的企企業(yè)業(yè)下下達(dá)達(dá)給給項(xiàng)項(xiàng)目目的的管管理理目標(biāo)標(biāo)或或項(xiàng)項(xiàng)目目年年度度管管理理目目標(biāo)標(biāo)都都包包括括哪哪些些指標(biāo)標(biāo)？？現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例三三：：某某公公司司的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定某上上市市地地產(chǎn)產(chǎn)集集團(tuán)團(tuán)公公司司，，在在省省域域內(nèi)內(nèi)實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多多項(xiàng)項(xiàng)目目開開發(fā)發(fā)。。集集團(tuán)團(tuán)總總部部與與項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司之之間間采采取取計計劃劃運(yùn)運(yùn)營營型型管管控控模模式式各項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司在在財財務(wù)務(wù)上上實(shí)實(shí)現(xiàn)現(xiàn)集集團(tuán)團(tuán)的的統(tǒng)統(tǒng)一一管管理理，，概概念念設(shè)設(shè)計計方方案案由由集集團(tuán)團(tuán)總總部部設(shè)設(shè)計計研研發(fā)發(fā)部部門門協(xié)協(xié)同同項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)；；規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計方方案案、、營營銷銷策策劃劃方方案案由由集集團(tuán)團(tuán)總總部部職職能能部部門門審審批批；；目目標(biāo)標(biāo)成成本本指指標(biāo)標(biāo)由由集集團(tuán)團(tuán)總總部部職職能能部部門門下下達(dá)達(dá)；；總總包包、、監(jiān)監(jiān)理理單單位位招招標(biāo)標(biāo)由由集集團(tuán)團(tuán)職職能能部部門門參參與與并并審審批批；；戰(zhàn)戰(zhàn)略略采采購購由由集集團(tuán)團(tuán)總總部部采采購購職職能能部部門門負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，零零星星采采購購由由項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)集團(tuán)團(tuán)總總部部按按年年度度分分別別與與各各項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司總總經(jīng)經(jīng)理理簽簽署署《項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)任任務(wù)務(wù)書書》，作作為為對對項(xiàng)項(xiàng)目目公公司司和和項(xiàng)項(xiàng)目目總總經(jīng)經(jīng)理理的的考考核核指指標(biāo)標(biāo)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例三三：：某某公公司司的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定一個個董董事事長長的的困困惑惑﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)書控制指標(biāo)項(xiàng)目整體

目標(biāo)值各年度經(jīng)營目標(biāo)2009年2010年2011年1．財務(wù)指標(biāo)銷售收入凈利潤累計稅后凈利潤2、計劃指標(biāo)計劃開工時間計劃開盤時間計劃竣工時間計劃入伙時間3、管理性指標(biāo)目標(biāo)成本指標(biāo)管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)書—總體控制控制指標(biāo)項(xiàng)目整體目標(biāo)值各年度經(jīng)營目標(biāo)2009年2010年2011年1．財務(wù)指標(biāo)銷售收入凈利潤累計稅后凈利潤2、計劃指標(biāo)計劃開工時間計劃開盤時間計劃竣工時間計劃入伙時間3、管理性指標(biāo)目標(biāo)成本指標(biāo)管理費(fèi)用率銷售費(fèi)用率現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目三期可售面積持有面積進(jìn)度控制1.市場定位完成時間2.產(chǎn)品建議書確定時間3.概念設(shè)計方案確定時間4.規(guī)劃設(shè)計方案確定時間5.規(guī)劃許可證核發(fā)時間6.擴(kuò)初設(shè)計確定時間7.現(xiàn)場銷售會所精裝施工圖確定時間8.營銷推廣開始時間9.樁基開工時間10.施工圖出圖時間11.主體開工時間12.現(xiàn)場銷售會所精裝施工進(jìn)場時間13．銷售前期蓄客開始時間14.開盤時間15.銷售至40％16.銷售至60％17.銷售至90％18.項(xiàng)目竣工備案、規(guī)劃驗(yàn)收19.項(xiàng)目交付備注本表所述時間均為經(jīng)測算的最晚完成時間，請相關(guān)各部門據(jù)此工作節(jié)點(diǎn)要求，編制各部門的業(yè)務(wù)工作計劃，并考慮實(shí)際操作能力適當(dāng)提前現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)—銷售控制﹡﹡項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目整體

目標(biāo)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目﹡期可售面積持有面積銷售控制1．項(xiàng)目銷售收入2.單位銷售成本3．單位售價（四維度銷售價格預(yù)測法測定）4.銷售毛利率5.銷售收入階段性指標(biāo)

（按年度、季度分解）費(fèi)用控制1.銷售費(fèi)用控制（萬元）2.銷售費(fèi)用控制階段性指標(biāo)（根據(jù)銷售節(jié)奏按季度分解）3.管理費(fèi)用控制（萬元）4.管理費(fèi)用控制階段性指標(biāo)（根據(jù)開發(fā)節(jié)奏按季度分解）現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)—財務(wù)控制﹡﹡項(xiàng)目項(xiàng)目規(guī)模項(xiàng)目整體目標(biāo)項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目﹡期可售面積持有面積財務(wù)控制1．項(xiàng)目總投入2.項(xiàng)目銷售收入3.固定資產(chǎn)留存4.項(xiàng)目投資6.稅前利潤7.項(xiàng)目毛利率8.所得稅后凈現(xiàn)金收益9.現(xiàn)金流正值時間10.內(nèi)部收益率11.資金峰值比例12.股權(quán)倍數(shù)13.投資收益率14.稅后凈利率利潤體現(xiàn)2009年度：含其中上繳集團(tuán)2010年度：含其中上繳集團(tuán)2011年度：含其中上繳集團(tuán)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)—資金計劃現(xiàn)金支出現(xiàn)金流入凈現(xiàn)金流量地價款支出建造款支出營業(yè)稅及附加銷售費(fèi)用其他含借貸合計09年度1季度2季度3季度4季度10年度1季度2季度3季度4季度11年度1季度2季度3季度4季度現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)-成本控制序號工程費(fèi)用名稱造價(萬元)單方造價（元/㎡）備注按建筑面積計算按可售面積計算1地價及轉(zhuǎn)讓費(fèi)2征地及拆遷費(fèi)3其他費(fèi)用4咨詢調(diào)研費(fèi)5勘察、設(shè)計費(fèi)6前期及后期手續(xù)費(fèi)7前期工程費(fèi)8前期及后期其他費(fèi)9土方護(hù)坡降水及地基處理工程10土建工程11外窗、幕墻工程12外裝飾工程13機(jī)電安裝工程14精裝修工程15消防報警工程16弱電工程17燃?xì)夤こ?8電梯工程19導(dǎo)識、標(biāo)識工程20園林景觀工程21其他工程22市政前期費(fèi)23紅線內(nèi)小市政工程24市政配套站房工程25道路工程26紅線外市政工程27配套補(bǔ)償合計現(xiàn)實(shí)實(shí)的的案案例例四四：：某某標(biāo)標(biāo)桿桿地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的項(xiàng)項(xiàng)目目經(jīng)經(jīng)營營目目標(biāo)標(biāo)設(shè)設(shè)定定﹡﹡集團(tuán)﹡﹡項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)-工程質(zhì)量控制工程質(zhì)量單位項(xiàng)目一期項(xiàng)目二期項(xiàng)目·期檢查方式土建滲漏處/百戶總部或總部委托第三方參與二次分戶驗(yàn)收抽檢，抽檢比例不低于5％空間尺寸偏差處/戶平整度、陰陽角垂直處/百戶裂縫、墻面空鼓處/戶門窗觀感、成品保護(hù)處/百戶部品功能、成品保護(hù)處/百戶精裝工程觀感質(zhì)量處/戶交付毛坯房缺陷率條/百戶客戶交接驗(yàn)房單精裝房缺陷率條/百戶一次成功維修率95％交付后4個月毛坯房業(yè)主投訴率條/百戶客服業(yè)主投訴確認(rèn)單精裝房業(yè)主投訴率條/百戶一次成功維修率98％房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)管管理理與與項(xiàng)項(xiàng)目目管管理理的的區(qū)區(qū)別別項(xiàng)目目管管理理無無法法替替代代企企業(yè)業(yè)管管理理企業(yè)業(yè)管管理理：：企業(yè)業(yè)管管理理是是一一個個廣廣泛泛的的管管理理稱稱謂謂，，企企業(yè)業(yè)管管理理是是通通過過計劃劃、、組組織織、、控控制制、、激激勵勵和和領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)等環(huán)環(huán)節(jié)節(jié)來來協(xié)協(xié)調(diào)調(diào)人人力力、、物物力力和和財財力力資資源源,以期期更更好好地地達(dá)成成組織織目目標(biāo)標(biāo)的過過程程。。企企業(yè)業(yè)管管理理的的要點(diǎn)點(diǎn)是建建立立企企業(yè)業(yè)整整體體系系統(tǒng)統(tǒng)的的管理體系管好項(xiàng)目就能能管好企業(yè)的的理念是錯誤誤的企業(yè)管理的三三大職能：計劃職能：組織職能：控制職能：房地產(chǎn)企業(yè)管管理與項(xiàng)目管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■管理的對象不不同：項(xiàng)目管理的對對象是一個具具體的一次性性任務(wù)，而企企業(yè)管理是一一個持續(xù)穩(wěn)定定的，不斷重重復(fù)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)過程的任務(wù)務(wù)項(xiàng)目制的地產(chǎn)產(chǎn)公司，更加加強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目責(zé)責(zé)任人的作用用，項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)、業(yè)業(yè)務(wù)程序、工工作方法和人人員等隨著項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的完完成也隨之消消失項(xiàng)目管理隨項(xiàng)項(xiàng)目的成立而而開始，隨項(xiàng)項(xiàng)目的結(jié)束而而結(jié)束房地產(chǎn)企業(yè)管管理與項(xiàng)目管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■管理的對象不不同：多項(xiàng)目開發(fā)和和以房地產(chǎn)開開發(fā)為戰(zhàn)略發(fā)發(fā)展方向的企企業(yè)，更注重重企業(yè)層面的的管理。通過過構(gòu)建合理的的組織架構(gòu)權(quán)權(quán)責(zé)、建立企企業(yè)工具化和和模板化的管管理標(biāo)準(zhǔn)和技技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，提提高項(xiàng)目管理理效率、保證證項(xiàng)目管理質(zhì)質(zhì)量、預(yù)防項(xiàng)項(xiàng)目管理或?qū)I(yè)風(fēng)險、降降低對人員能能力水平的過過度依賴萬科、中海的的設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)，，工程標(biāo)準(zhǔn)，，無不來基于于企業(yè)管理的的改進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)管管理與項(xiàng)目管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■管理的目標(biāo)不不同：項(xiàng)目管理是以以具體項(xiàng)目的的經(jīng)營管理目目標(biāo)為目標(biāo)，，屬于臨時性性的、階段性性、短期性的的而企業(yè)管理的的目標(biāo)是以持持續(xù)穩(wěn)定的經(jīng)經(jīng)濟(jì)利潤為目目標(biāo)，其目標(biāo)標(biāo)是長遠(yuǎn)、穩(wěn)穩(wěn)定和綜合評評價的。有些些時候會犧牲牲局部項(xiàng)目目目標(biāo)，換取企企業(yè)更高的投投資回報萬科以高流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)模式為戰(zhàn)略略發(fā)展方向，，優(yōu)化其項(xiàng)目目業(yè)務(wù)管理程程序在同等競爭條條件下，萬科科僅依靠管理理提升、就能能獲取比大多多數(shù)地產(chǎn)公公司多5％左右的項(xiàng)目目利潤房地產(chǎn)項(xiàng)目管管理與企業(yè)管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■運(yùn)行的規(guī)律不不同：項(xiàng)目管理的規(guī)規(guī)律性是以項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展周期期和項(xiàng)目的運(yùn)運(yùn)營規(guī)律為基基礎(chǔ)，偏重于于項(xiàng)目的計劃劃、業(yè)務(wù)流程程、業(yè)務(wù)銜接接、業(yè)務(wù)技術(shù)術(shù)標(biāo)準(zhǔn)控制和和管理企業(yè)管理是以以現(xiàn)代企業(yè)管管理制度和企企業(yè)經(jīng)濟(jì)活動動的內(nèi)在規(guī)律律為基礎(chǔ)，更更偏重于組織織架構(gòu)、權(quán)責(zé)責(zé)、優(yōu)化、跟跟蹤、審查、、反饋、風(fēng)險險等方面的控控制和管理多項(xiàng)目開發(fā)的的房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)，通過企業(yè)業(yè)管理的改進(jìn)進(jìn)，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)多項(xiàng)目多任任務(wù)的前置或或并行作業(yè)，，綜合利用各各項(xiàng)目資源，，提高管理效效益萬科的產(chǎn)品系系列標(biāo)準(zhǔn)化、、龍湖的項(xiàng)目目運(yùn)營管理平平臺尋找項(xiàng)目市場研究項(xiàng)目可研項(xiàng)目決策項(xiàng)目策劃規(guī)劃設(shè)計營銷策劃工程建設(shè)銷售實(shí)施項(xiàng)目交付銷售清盤物業(yè)服務(wù)報批報建產(chǎn)品線銷售線能不能做？做什么？怎么做？項(xiàng)目成立、啟動案例七：項(xiàng)目目管理的項(xiàng)目目開發(fā)主線路路按項(xiàng)目管理理理念的理解，，只有取得項(xiàng)項(xiàng)目后，才能能開始進(jìn)行項(xiàng)項(xiàng)目管理的相相關(guān)工作案例七：企業(yè)業(yè)管理的項(xiàng)目目開發(fā)主線路路市場研究尋找項(xiàng)目項(xiàng)目可研項(xiàng)目策劃項(xiàng)目決策規(guī)劃設(shè)計營銷策劃工程建設(shè)銷售實(shí)施項(xiàng)目交付銷售清盤物業(yè)服務(wù)報批報建產(chǎn)品線銷售線能不能做？做什么？怎么做？基準(zhǔn)門檻？市場研究是項(xiàng)目決策的前提，房地產(chǎn)企業(yè)管理優(yōu)化的業(yè)務(wù)基本流程，最前端并不是項(xiàng)目決策項(xiàng)目可研、項(xiàng)目策劃是項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計、營銷策劃的重要依據(jù)及指導(dǎo)綱領(lǐng)現(xiàn)實(shí)的案例七七：萬科地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)目管理和企企業(yè)管理下主主線路型式的的對比■項(xiàng)目論證模式式的差異：項(xiàng)目市場先有一個或若若干個項(xiàng)目，，然后從市場場角度尋找支支持：被動；；客觀性和前前瞻性不夠；；多個項(xiàng)目反反復(fù)比選論證證，耗費(fèi)大量量的管理精力力，管理效率率較低土地信息市場分析客戶分析產(chǎn)品分析規(guī)劃分析銷售預(yù)測成本估算財務(wù)測算時間質(zhì)量風(fēng)險現(xiàn)實(shí)的案例七七：萬科地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)優(yōu)化■項(xiàng)目論證模式式的差異：市場項(xiàng)目市場根據(jù)市場研究究有目的地尋尋找項(xiàng)目，并并且根據(jù)對該該項(xiàng)目更為細(xì)細(xì)致的市場調(diào)調(diào)研，進(jìn)行可可行性論證：：更主動、更更科學(xué)、更有有效率系列產(chǎn)品市場特征客戶特征土地條件土地信息市場驗(yàn)證銷售預(yù)測財務(wù)測算時間項(xiàng)目管理和企企業(yè)管理下主主線路型式的的對比■項(xiàng)目開發(fā)周期期和風(fēng)險控制制的差異：項(xiàng)目做什么？怎么么做？先取得一個或或若干個項(xiàng)目目，開始研究究市場，分析析能做什么？？通過不同的的方案比選確確定做什么產(chǎn)產(chǎn)品后，再研研究怎么做？？由項(xiàng)目的實(shí)實(shí)施方案和實(shí)實(shí)施計劃推動動項(xiàng)目經(jīng)營指指標(biāo)的形成。。項(xiàng)目開發(fā)周周期加長、調(diào)調(diào)整變化頻繁繁、經(jīng)營風(fēng)險險高開始做現(xiàn)實(shí)的案例七七：萬科地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)目管理和企企業(yè)管理下主主線路型式的的對比土地信息財務(wù)測算項(xiàng)目決策市場分析計劃分析投資收益目標(biāo)標(biāo)規(guī)劃分析銷售預(yù)測成本分析項(xiàng)目目標(biāo)項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)時間開發(fā)計劃現(xiàn)實(shí)的案例七七：萬科地產(chǎn)產(chǎn)的項(xiàng)目開發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)流程優(yōu)優(yōu)化■項(xiàng)目開發(fā)周期期和風(fēng)險控制制的差異：項(xiàng)目取得項(xiàng)目前，，即通過項(xiàng)目目可研、概念念設(shè)計比選、、實(shí)施計劃評評估、財務(wù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)測算等一一系列前置的的管理手段，，明確做什么么和怎么做？？又項(xiàng)目的經(jīng)經(jīng)營指標(biāo)推動動項(xiàng)目的實(shí)施施方案和實(shí)施施計劃做什么？怎么么做？開始做項(xiàng)目管理和企企業(yè)管理下主主線路型式的的對比土地信息市場驗(yàn)證銷售預(yù)測財務(wù)測算開發(fā)計劃項(xiàng)目決策項(xiàng)目經(jīng)營目標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目開發(fā)計劃劃房地產(chǎn)企業(yè)管管理與項(xiàng)目管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■管理的內(nèi)容不不同：項(xiàng)目管理是一一種任務(wù)型的的管理，是以以項(xiàng)目某項(xiàng)任任務(wù)的完成為為目標(biāo)的一個個項(xiàng)目壽命周周期內(nèi)的管理理而企業(yè)管理是是一種長期的的實(shí)體型管理理■實(shí)施主體的不不同：項(xiàng)目管理參與與的主體是多多方面的（營營銷策劃、設(shè)設(shè)計院、銷售售代理、施工工企業(yè)、監(jiān)理理公司、造價價咨詢、政府府及行業(yè)審批批等），需要要進(jìn)行高度的的資源整合而企業(yè)管理實(shí)實(shí)施的主體僅僅僅是企業(yè)自自身現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)權(quán)責(zé)設(shè)計與工工作接口設(shè)計變更管理理示例提出設(shè)計變更更申請設(shè)計院、設(shè)計計部工程部、、銷售部客戶戶、其他設(shè)計變更原因因說明提出部門銷售廣告承諾諾評估工程部工程進(jìn)度實(shí)施施評估銷售部設(shè)計變更責(zé)任任確認(rèn)成本部設(shè)計變更成本本估算成本部及權(quán)權(quán)限審批責(zé)任成本管理理要求變更原因說明明變更風(fēng)險可可行性評估變更責(zé)任費(fèi)用用出處目標(biāo)成本動態(tài)態(tài)成本現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)權(quán)責(zé)設(shè)計與工工作接口設(shè)計變更管理理示例設(shè)計確認(rèn)設(shè)計計變更設(shè)計變更簽發(fā)發(fā)轉(zhuǎn)發(fā)工程部工程部設(shè)計部變更合理性變變更完整性統(tǒng)一變更簽發(fā)發(fā)出口責(zé)任變更費(fèi)用用確認(rèn)變更生效工程程實(shí)施財務(wù)部清單造價確認(rèn)認(rèn)工程量及措措施確認(rèn)成本部工程部質(zhì)量預(yù)控成本本控制第三方費(fèi)費(fèi)用確認(rèn)計劃組織先洽洽后干現(xiàn)實(shí)的案例九：企業(yè)管理的權(quán)權(quán)責(zé)設(shè)計與工工作接口設(shè)計變更管理理示例變更工程實(shí)施施確認(rèn)變更完成成本本確認(rèn)成本部工程部變更工程量、、質(zhì)量、與簽簽證要求措施施對比變更實(shí)施后的的成本跟蹤變更綜合后評評估設(shè)計部、工程程部成本部、、銷售部客戶戶服務(wù)企業(yè)設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、設(shè)計計管理要求、、工程管管理要求評估估設(shè)計標(biāo)準(zhǔn)、工工程管理要求求修正設(shè)計部、工程程部企業(yè)管理提升升企業(yè)標(biāo)準(zhǔn)完完善質(zhì)量成本本預(yù)控房地產(chǎn)企業(yè)管管理與項(xiàng)目管管理的區(qū)別企業(yè)管理和項(xiàng)項(xiàng)目管理的區(qū)區(qū)別■管理的難度不不同：項(xiàng)目管理的難難度偏重于單單一項(xiàng)目期內(nèi)內(nèi)的矛盾平衡衡和執(zhí)行過程程的管理而企業(yè)管理不不僅要審查單單一項(xiàng)目管理理過程的矛盾盾，還側(cè)重于于資源、組織織、風(fēng)險、持持續(xù)發(fā)展、多多項(xiàng)目綜合性性優(yōu)化和過程程監(jiān)控與糾偏偏等方面管控控企業(yè)收益指標(biāo)標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營營指標(biāo)的概念念項(xiàng)目經(jīng)營管理理指標(biāo)中一些些容易被忽視視的指標(biāo)：■保本售價：項(xiàng)目保本售價價是指在項(xiàng)目目的單位售價價有毛利，假假定銷售數(shù)量量確定，期間間費(fèi)用總額確確定，或期間間費(fèi)用總額與與銷售數(shù)量存存在一定線性性關(guān)系的前題題下（銷售期期間費(fèi)用率）），使項(xiàng)目達(dá)達(dá)到盈虧平衡衡點(diǎn)的單位售售價項(xiàng)目保本售價價通常高于成成本價格。測測算保本價格格時，要考慮慮的因素包括括：成本、分分?jǐn)偟钠陂g費(fèi)費(fèi)用（含財務(wù)務(wù)費(fèi)用）、預(yù)預(yù)繳土地增值值稅及相關(guān)稅稅費(fèi)項(xiàng)目保本售價價隨銷售商品品房數(shù)量的增增加而相應(yīng)降降低，隨銷售售周期延長，，分?jǐn)偟钠陂g間費(fèi)用的增加加而提升評價項(xiàng)目保本本售價，一般般用于項(xiàng)目投投資分析階段段評價該指標(biāo)標(biāo)與客戶認(rèn)知知價格之間的的關(guān)系；或在在項(xiàng)目開發(fā)階階段考慮在企企業(yè)現(xiàn)金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)緊張、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率高、、未來市場預(yù)預(yù)期不確定性性較強(qiáng)等內(nèi)外外部環(huán)境下，，用于評估項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)險險企業(yè)收益指標(biāo)標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營營指標(biāo)的概念念項(xiàng)目經(jīng)營管理理指標(biāo)中一些些容易被忽視視的指標(biāo)：■保本銷售率：：項(xiàng)目保本銷售售率是指房地地產(chǎn)企業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目盈虧平衡衡點(diǎn)（又稱零零利潤點(diǎn)、保保本點(diǎn)）狀態(tài)態(tài)下，商品房房銷售的數(shù)量量占預(yù)計銷售售數(shù)量的百分分比測算項(xiàng)目保本本銷售率時，，應(yīng)考慮銷售售單價、成本本、分?jǐn)偟钠谄陂g費(fèi)用（含含財務(wù)費(fèi)用））、預(yù)繳土地地增值稅及相相關(guān)稅費(fèi)保本銷售率是是一個反指標(biāo)標(biāo)，保本銷售售率越低，說說明項(xiàng)目經(jīng)營營越安全評價項(xiàng)目保本本銷售率，一一般用于評估估項(xiàng)目經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險，規(guī)劃項(xiàng)項(xiàng)目銷售控制節(jié)奏奏（根據(jù)對未未來市場銷售售期內(nèi)走勢的的預(yù)期判斷，，在項(xiàng)目達(dá)到到保本銷售率率時，有些地地產(chǎn)企業(yè)往往往調(diào)整項(xiàng)目銷銷售價格和節(jié)節(jié)奏，實(shí)行銷銷售控制策略略）企業(yè)收益指標(biāo)標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營營指標(biāo)的概念念項(xiàng)目經(jīng)營管理理指標(biāo)中一些些容易被忽視視的指標(biāo)：■項(xiàng)目開發(fā)成本本（項(xiàng)目銷售售成本）：項(xiàng)目開發(fā)成本本=土地獲得價款款+建安成本+開發(fā)間接費(fèi)評價項(xiàng)目開發(fā)發(fā)成本，一般般采取測算項(xiàng)項(xiàng)目單方開發(fā)發(fā)成本（也稱稱單方成本））高低的方法法，為項(xiàng)目開開發(fā)的目標(biāo)成成本控制提供供基礎(chǔ)依據(jù)和和確定考核指指標(biāo)。在項(xiàng)目目開發(fā)過程中中，控制并監(jiān)監(jiān)督項(xiàng)目開發(fā)發(fā)間接費(fèi)的合合理使用開發(fā)間接費(fèi)包包括工程管理理費(fèi)（含直接接從事項(xiàng)目開開發(fā)部門的行行政費(fèi)用和人人員的工資福福利保險費(fèi)用用）、營銷設(shè)設(shè)施建造費(fèi)（（含營銷推廣廣及廣告費(fèi)用用）、項(xiàng)目資資本化利息支支出、物業(yè)代管及前前期物業(yè)費(fèi)用用等企業(yè)收益指標(biāo)標(biāo)與項(xiàng)目經(jīng)營營指標(biāo)的概念念項(xiàng)目經(jīng)營指標(biāo)標(biāo)中一些容易易被忽視的指指標(biāo)：■項(xiàng)目完全成本本：項(xiàng)目完全成本本=項(xiàng)目開發(fā)成本本+期間費(fèi)用房地產(chǎn)項(xiàng)目的的期間費(fèi)用包包括：管理費(fèi)費(fèi)用、銷售（（營業(yè)業(yè)）費(fèi)費(fèi)用和和財務(wù)務(wù)費(fèi)用用三類類銷售費(fèi)費(fèi)用=歸集公公司或或項(xiàng)目目日常常銷售售房屋屋或提提供服服務(wù)所所發(fā)生生的所所有費(fèi)費(fèi)用，，以及及售后后服務(wù)務(wù)、完完工但但未交交付房房屋的的維修修、保保養(yǎng)、、補(bǔ)償償費(fèi)用用財務(wù)費(fèi)費(fèi)用=公司或或項(xiàng)目目所有有的利利息收收支、、銀行行手續(xù)續(xù)費(fèi)等等管理費(fèi)費(fèi)用=歸集公公司或或項(xiàng)目目所有有部門門、人人員的的人工工費(fèi)用用、行行政費(fèi)費(fèi)用、、公司司的財財產(chǎn)費(fèi)費(fèi)、公公司活活動費(fèi)費(fèi)等與與業(yè)務(wù)務(wù)無直直接關(guān)關(guān)系的的費(fèi)用用評價項(xiàng)項(xiàng)目完完全成成本，能夠?yàn)闉槠髽I(yè)業(yè)經(jīng)營營決策策和運(yùn)運(yùn)營管管理提提供可可靠的的基礎(chǔ)礎(chǔ)依據(jù)據(jù)，進(jìn)進(jìn)而優(yōu)優(yōu)化項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)計計劃、、提高高資金金流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度度、提提升項(xiàng)項(xiàng)目的的盈利利能力力。項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)計計劃的的比選選與優(yōu)優(yōu)化，，應(yīng)分分析其其完全全成本本的變變化企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■項(xiàng)目總總投資資（不不同于于項(xiàng)目目總投投入））：項(xiàng)目總總投資資是指指在項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)現(xiàn)盈盈虧平平衡前前需要要投入入的資資金評價項(xiàng)項(xiàng)目總總投資資，重重點(diǎn)關(guān)關(guān)注的的是：：項(xiàng)目目總投投資的的規(guī)模模與項(xiàng)項(xiàng)目銷銷售收收入之之間的的關(guān)系系，進(jìn)進(jìn)而分分析項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資收益益率（（也稱稱投資資回報報率））指標(biāo)標(biāo)，評評價項(xiàng)項(xiàng)目的的投資資收益益水平平。同同時也也用于于平衡衡企業(yè)業(yè)經(jīng)營營性資資金風(fēng)風(fēng)險、、計算算項(xiàng)目目自有有資金金、項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率等關(guān)關(guān)鍵性性投資資指標(biāo)標(biāo)項(xiàng)目保保本售售價隨隨銷售售商品品房數(shù)數(shù)量的的增加加而相相應(yīng)降降低，，隨銷銷售周周期延延長，，分?jǐn)倲偟钠谄陂g費(fèi)費(fèi)用的的增加加而提提升評價項(xiàng)項(xiàng)目保保本售售價，，一般般用于于項(xiàng)目目投資資分析析階段段評價價該指指標(biāo)與與客戶戶認(rèn)知知價格格之間間的關(guān)關(guān)系；；或在在項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)階段段考慮慮在企企業(yè)現(xiàn)現(xiàn)金流流轉(zhuǎn)緊緊張、、資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債債率高高、未未來市市場預(yù)預(yù)期不不確定定性較較強(qiáng)等等內(nèi)外外部環(huán)環(huán)境下下，用用于評評估項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■項(xiàng)目投投資收收益率率（投投資回回報率率、投投資利利潤率率）：：項(xiàng)目投投資收收益率率是指指項(xiàng)目目稅后后凈利利潤占占項(xiàng)目目總投投資資資本的的比率率項(xiàng)目投投資收收益率率=項(xiàng)目稅稅后凈凈利潤潤÷項(xiàng)目總總投資資×100％項(xiàng)目投投資收收益率率屬于于靜態(tài)態(tài)的投投資收收益指指標(biāo)，，不能能反映映資金金、時時間、、價值值等因因素。。常用用于項(xiàng)項(xiàng)目投投資可可研階階段分分析項(xiàng)項(xiàng)目投投資的的財務(wù)務(wù)可行行性，，與稅稅后凈凈利率率企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率IRR（內(nèi)含含報酬酬率、、自有有資金金內(nèi)部部收益益率））：項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率的財財務(wù)概概念是是指項(xiàng)項(xiàng)目資金流流入的現(xiàn)值總總額與與項(xiàng)目資金流流出的現(xiàn)值總總額相相等、、凈現(xiàn)現(xiàn)值等等于零零時的的折現(xiàn)現(xiàn)率傳統(tǒng)的的利潤潤率類類指標(biāo)標(biāo)，無無法表表明項(xiàng)項(xiàng)目自自有資資金投投資總總額與與項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)期內(nèi)內(nèi)銷售售收益益之間間的關(guān)關(guān)系。。簡單單的說說，兩兩個利利潤率率和開開發(fā)期期近似似的地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，一個個可能能需要要投資資1億元，，另一一個可可能需需要3億元傳統(tǒng)的的利潤潤率類類指標(biāo)標(biāo)，無無法表表明項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期長長短、、項(xiàng)目目銷售售回款款快慢慢、銷銷售回回款多多少等等與項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)期期內(nèi)銷銷售收收益之之間的的關(guān)系系。簡簡單地地說，，兩個個利潤潤率、、開發(fā)發(fā)期、、投資資總額額近似似的地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，，一個個可能能當(dāng)年年收回回全部部投資資，另另一個個可能能需要要兩年年才能能收回回投資資企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率IRR（內(nèi)含含報酬酬率、、自有有資金金內(nèi)部部收益益率））：項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率與項(xiàng)項(xiàng)目稅稅后凈凈利率率指標(biāo)標(biāo)相比比，考考慮了了銷售售回款款的資資金全全部用用于再再投資資并應(yīng)應(yīng)取得得投資資收益益的通通俗假假設(shè)，，項(xiàng)目目內(nèi)部部收益益率越高，，說明明項(xiàng)目目投入的的成本本相對對較少，但但獲得得的項(xiàng)目收益卻卻相對對較多項(xiàng)目內(nèi)內(nèi)部收收益率率是一個動動態(tài)的的效率率型指指標(biāo)，，是在在充分分考慮了了時間間價值值（如項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)周周期、、銷售售回款款速度度）、、管理理效率率（資資金周周轉(zhuǎn)次次數(shù)等等指標(biāo)標(biāo)）的情況況下，，使項(xiàng)目投資在在未來來產(chǎn)生生的銷售現(xiàn)金流流量現(xiàn)現(xiàn)值，，剛好好等于于投資資成本本時的的收益益率房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的資資金流流入，，主要要以銷銷售額額為主主。而而銷售售額主主要取取決于于銷售售價格格、銷銷售去去化率率和銷銷售面面積。。這其其中銷銷售價價格與與去化化率存存在一一定的的矛盾盾關(guān)系系，而而銷售售面積積又與與資金金流出出存在在一定定的矛矛盾關(guān)關(guān)系。。銷售售價格格高、、可售售面積積多，，未見見得能能夠取取得較較佳的的項(xiàng)目目收益益率企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■項(xiàng)目資資金峰峰值比比例：：資金峰峰值是指在項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)期期間，，累計計負(fù)向向凈現(xiàn)現(xiàn)金流流量的的最大大值，，也就就是項(xiàng)目資金的的最大大缺口口項(xiàng)目資資金峰峰值比比例=資金峰峰值÷項(xiàng)目總總投資資資金峰峰值是項(xiàng)目投投資分析、、資金金規(guī)劃劃的一個個關(guān)鍵鍵指標(biāo)標(biāo)。資資金峰峰值高高，占占用時時間長長，項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)實(shí)施的的現(xiàn)金金壓力力就會增加，，相反反，好的資資金規(guī)規(guī)劃可可以保保證現(xiàn)現(xiàn)金流流的連連續(xù)性性，提提高企企業(yè)總總體資資金使使用的的資金金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，能夠以較少少的資資金運(yùn)運(yùn)做較較大或或多個個項(xiàng)目目企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■經(jīng)營性性現(xiàn)金金流量量：經(jīng)營性性現(xiàn)金金流量量=經(jīng)營性性現(xiàn)金金流入入－經(jīng)營性性現(xiàn)金金流出出經(jīng)營性性現(xiàn)金金流是評價價企業(yè)業(yè)獲取取現(xiàn)金金流量量能力力、償償還能能力和和支付付能力力的重重要財財務(wù)指指標(biāo)。。當(dāng)經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金流入入在時時間上上或數(shù)數(shù)量上上不能能滿足足流出出的需需要時時，就就會產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金缺口口。現(xiàn)現(xiàn)金缺缺口趨趨于嚴(yán)嚴(yán)重時時就會會引發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)危機(jī)機(jī)，甚甚至導(dǎo)導(dǎo)致企企業(yè)破破產(chǎn)經(jīng)營性性現(xiàn)金金流是評價價企業(yè)業(yè)獲取取現(xiàn)金金流量量能力力、償償還能能力和和支付付能力力的重重要財財務(wù)指指標(biāo)。。當(dāng)經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金流入入在時時間上上或數(shù)數(shù)量上上不能能滿足足流出出的需需要時時，就就會產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金缺口口?，F(xiàn)現(xiàn)金缺缺口趨趨于嚴(yán)嚴(yán)重時時就會會引發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)危機(jī)機(jī)，甚甚至導(dǎo)導(dǎo)致企企業(yè)破破產(chǎn)企業(yè)收收益指指標(biāo)與與項(xiàng)目目經(jīng)營營指標(biāo)標(biāo)的概概念項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■存貨和和存貨貨結(jié)構(gòu)構(gòu)：對于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)而言言，存存貨結(jié)結(jié)構(gòu)主主要包包括土土地、、在建建房產(chǎn)產(chǎn)和已已竣工工房產(chǎn)產(chǎn)（現(xiàn)現(xiàn)房））存貨是是房地地產(chǎn)企企業(yè)總總資產(chǎn)產(chǎn)里的的絕對對大頭頭，一一般占占企業(yè)總總資產(chǎn)產(chǎn)的2/3左右。。存貨貨的變變動情情況對對企業(yè)業(yè)經(jīng)營營的影影響舉舉足輕輕重。。存貨貨量過過大，，擠占占企業(yè)業(yè)現(xiàn)金金流，，導(dǎo)致致短期期周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率降降低，，周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度度下降降。一一旦遇遇有政政策性性或市市場性性風(fēng)險險來臨臨，企企業(yè)會會出現(xiàn)現(xiàn)生存存危機(jī)機(jī)。反反之，，存貨貨量過過低，，沒有有足夠夠量的的存貨貨儲備備，意意味著著企業(yè)業(yè)不能能滿足足銷售售需要要或可可持續(xù)續(xù)開發(fā)發(fā)需要要，相相對于于地產(chǎn)產(chǎn)較長長的開開發(fā)周周期而而言，，同樣樣導(dǎo)致致企業(yè)業(yè)資產(chǎn)產(chǎn)周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)速度度降低低房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目管理理與運(yùn)運(yùn)營管管理的的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■經(jīng)營性性現(xiàn)金金流量量：經(jīng)營性性現(xiàn)金金流量量=經(jīng)營性性現(xiàn)金金流入入－經(jīng)營性性現(xiàn)金金流出出經(jīng)營性性現(xiàn)金金流是評價價企業(yè)業(yè)獲取取現(xiàn)金金流量量能力力、償償還能能力和和支付付能力力的重重要財財務(wù)指指標(biāo)。。當(dāng)經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金流入入在時時間上上或數(shù)數(shù)量上上不能能滿足足流出出的需需要時時，就就會產(chǎn)產(chǎn)生經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金缺口口。現(xiàn)現(xiàn)金缺缺口趨趨于嚴(yán)嚴(yán)重時時就會會引發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)財務(wù)務(wù)危機(jī)機(jī)，甚甚至導(dǎo)導(dǎo)致企企業(yè)破破產(chǎn)對企業(yè)業(yè)管理理而言言，應(yīng)應(yīng)事先先設(shè)定定經(jīng)營營性現(xiàn)現(xiàn)金流流偏差預(yù)預(yù)警界界限，，在執(zhí)執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)金流流預(yù)算算過程程中，，應(yīng)時時常關(guān)關(guān)注各各項(xiàng)預(yù)預(yù)算指指標(biāo)的的實(shí)際際執(zhí)行行情況況。一一旦現(xiàn)現(xiàn)金流流數(shù)據(jù)據(jù)越過過預(yù)警警界限限，應(yīng)應(yīng)及時時采取取有效效措施施在時時間上上或數(shù)數(shù)量上上調(diào)節(jié)節(jié)現(xiàn)金金的流流入與與流出出（銷銷售策策略調(diào)調(diào)整）），使使其趨趨于平平衡房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目管理理與運(yùn)運(yùn)營管管理的的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■存貨比比例：：存貨比比例：：土地地/在建房房產(chǎn)/現(xiàn)房的的各自自占比比，三三者之之和相相加應(yīng)應(yīng)為100％其中在在建房房產(chǎn)又又分為為未結(jié)結(jié)算、、未結(jié)結(jié)算但但已合合同售售出的的房產(chǎn)產(chǎn)和未未結(jié)算算也未未合同同售出出的房房產(chǎn)對于多多項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)管理理或單單項(xiàng)目目多期期同步步滾動動開發(fā)發(fā)的房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)，應(yīng)應(yīng)衡量量企業(yè)業(yè)的存存貨結(jié)結(jié)構(gòu)是是否合合理。。分析析的因因素包包括：：一是是看土地儲儲備規(guī)規(guī)模是是否滿滿足企企業(yè)可可預(yù)期期的持持續(xù)性性項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)需要要；二二是需需要考考慮土土地儲儲備規(guī)規(guī)模對對外部部政策策環(huán)境境等經(jīng)經(jīng)營性性風(fēng)險險的防防范；；三是是需要要分析析在建建房產(chǎn)產(chǎn)、現(xiàn)現(xiàn)房的的存量量、銷銷售去去化率率等指指標(biāo)判判斷存存貨銷銷售前前景和和制定定存貨貨銷售售策略略；四四是分分析企企業(yè)經(jīng)經(jīng)營性性現(xiàn)金金流、、到期期債務(wù)務(wù)等企企業(yè)財財務(wù)風(fēng)風(fēng)險控控制的的要求求等幾幾個方方面房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目管理理與運(yùn)運(yùn)營管管理的的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管管理指指標(biāo)中中一些些容易易被忽忽視的的指標(biāo)標(biāo)：■存貨比比例：企業(yè)的的存貨貨比例例中土地投投資的的比例例越高高，相相應(yīng)的的企業(yè)的的短期周周轉(zhuǎn)率率就會會降低低?，F(xiàn)房房比例例和在在建房房產(chǎn)中中未結(jié)算算、尚尚未合合同售售出的的房產(chǎn)產(chǎn)比例例過大大，其其總量量如果果是超超出企企業(yè)年年度銷銷量的的總和和，企企業(yè)的的工程程建設(shè)設(shè)規(guī)模模和節(jié)節(jié)奏就就需要要調(diào)整整。在建房房產(chǎn)中中未結(jié)算算但已已合同同售出出的房房產(chǎn)比比例過過大，，同時時現(xiàn)房和和在建建房產(chǎn)產(chǎn)中未結(jié)算算、尚尚未合合同售售出的的房產(chǎn)產(chǎn)總量量不足足企業(yè)業(yè)年度度銷量量的總總和，，則需需要考考慮調(diào)調(diào)整工工程分分期規(guī)規(guī)模或或加快快項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)節(jié)奏奏房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目目管理理與運(yùn)運(yùn)營管管理的的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)營管管理指標(biāo)中中一些容易易被忽視的的指標(biāo)：■存貨周轉(zhuǎn)率率：存貨周轉(zhuǎn)率率有兩種計算算方式。一一是以成本本為基礎(chǔ)的的存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，即企業(yè)一定時時期（通常常為1年）內(nèi)銷售售成本（項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成成本）與平平均存貨凈凈額之間的的比例關(guān)系系存貨周轉(zhuǎn)率率有兩種計算算方式。一一是以成本本為基礎(chǔ)的的存貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率，即企業(yè)一定時時期（通常常為1年）內(nèi)銷售售成本（項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)成成本）與平平均存貨凈凈額之間的的比例關(guān)系系，主要用于于流動性分分析。二是是以收入為為基礎(chǔ)的存存貨周轉(zhuǎn)率率，即企業(yè)一定時時期（通常常為1年）的銷售收入與平均存貨平均凈凈額之間的比例例關(guān)系，主要用于于盈利性分分析房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管理理與運(yùn)營管管理的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)營管管理指標(biāo)中中一些容易易被忽視的的指標(biāo)：■存貨周轉(zhuǎn)率率：存貨周轉(zhuǎn)率率的指標(biāo)是反反映了企業(yè)業(yè)營運(yùn)能力力的重要指指標(biāo)，可用用來評價企企業(yè)的存貨貨（項(xiàng)目開開發(fā)）管理理水平，還還可用來衡衡量企業(yè)存存貨的變現(xiàn)現(xiàn)能力。提提高存貨周周轉(zhuǎn)率，可可以縮短項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)周周期，提高高企業(yè)的變變現(xiàn)能力，，提高企業(yè)業(yè)所有者或或股東所獲獲得的投資資回報率房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管理理與運(yùn)營管管理的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)營管管理指標(biāo)中中一些容易易被忽視的的指標(biāo)：■存貨周轉(zhuǎn)次次數(shù)、存貨貨周轉(zhuǎn)天數(shù)數(shù)：存貨周轉(zhuǎn)次次數(shù)=年度項(xiàng)目開開發(fā)成本÷存貨平均余余額存貨周轉(zhuǎn)天天數(shù)（也有有稱存貨消消化周期））是指企業(yè)從從取得存貨貨（土地））開始，至至消耗（項(xiàng)項(xiàng)目策劃、、設(shè)計、工工程建造）），銷售完完成為止所所經(jīng)歷的天天數(shù)根據(jù)2009年房地產(chǎn)行行業(yè)的統(tǒng)計計分析報告告，國內(nèi)上上市的大型型房地產(chǎn)企企業(yè)，其存貨周轉(zhuǎn)次次數(shù)為41.51％，存貨消消化周期為為125周房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管理理與運(yùn)營管管理的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)營管管理指標(biāo)中中一些容易易被忽視的的指標(biāo)：■結(jié)轉(zhuǎn)（一般般包括收入入結(jié)轉(zhuǎn)、成成本結(jié)轉(zhuǎn)、、利潤結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)）：結(jié)轉(zhuǎn)或期末末結(jié)轉(zhuǎn)，按按財務(wù)概念念是指期末末結(jié)賬時將將某一賬戶戶的余額或或差額轉(zhuǎn)入入另一賬戶戶。這里涉涉及兩個賬賬戶，前者者是轉(zhuǎn)出賬賬戶，后者者是轉(zhuǎn)入賬賬戶，一般般而言，結(jié)結(jié)轉(zhuǎn)后，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)出賬戶將將沒有余額額結(jié)轉(zhuǎn)通俗講講就是：這這個月（或或者這年）），我收了了多少錢（（收入），，我又花了了多少錢（（費(fèi)用），，到了月底底（或者年年底）我收收入減費(fèi)用用算算我賺賺了多少錢錢（本年利利潤），亂亂七八糟分分點(diǎn)出去（（利潤分配配），最后后把錢存到到保險柜（（未非配利利潤）對于上市的的房地產(chǎn)企企業(yè)，結(jié)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)是其計算算或公布企企業(yè)財務(wù)數(shù)數(shù)據(jù)，反應(yīng)應(yīng)企業(yè)經(jīng)營營水平的重重要財務(wù)行行為房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項(xiàng)目管理理與運(yùn)營管管理的區(qū)別別企業(yè)經(jīng)營管管理指標(biāo)中中一些容易易被忽視的的指標(biāo)：■財務(wù)凈現(xiàn)值值NPV：凈現(xiàn)值是指地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目按地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的基基準(zhǔn)收益率率或根據(jù)期期望設(shè)定的的目標(biāo)收益益率，將項(xiàng)項(xiàng)目計算期期內(nèi)各年的的凈現(xiàn)金流流量折算到到開發(fā)活動動起始點(diǎn)的的現(xiàn)值之和和，是房地地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目財務(wù)評評價中的一一個重要經(jīng)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)凈現(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)和內(nèi)部收益益率指標(biāo)都都隱含了投投資項(xiàng)目的的各年凈現(xiàn)現(xiàn)金流量全全部用于再再投資的假假說，常用于投投資分析階階段評價項(xiàng)項(xiàng)目投資方方案優(yōu)劣，，或項(xiàng)目策策劃、實(shí)施施規(guī)劃階段段評價項(xiàng)目目開發(fā)計劃劃的優(yōu)劣房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■財務(wù)凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV：當(dāng)投資者者(含債權(quán)和和股權(quán)投投資者)將資金投投入到某某項(xiàng)目上上之后，，項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營者按按照預(yù)期期目標(biāo)，，通過生生產(chǎn)、經(jīng)經(jīng)營、銷銷售，再再回到貨貨幣資本本狀態(tài)，，回收的的貨幣資資本折現(xiàn)現(xiàn)到投資資初期時時的價值值應(yīng)該包包括三部部分：一一是投資資者當(dāng)初初投入的的本金，，二是投投入資本本的利息息（按資資本的機(jī)機(jī)會成本本率或者者WACC折現(xiàn)，即即預(yù)定的的貼現(xiàn)率率折現(xiàn)）），三是是按照預(yù)預(yù)定的貼貼現(xiàn)率折折現(xiàn)后的的價值增增值，也也就是凈凈現(xiàn)值部部分房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■總資產(chǎn)報報酬率（（總資產(chǎn)產(chǎn)利潤率率、總資資產(chǎn)回報報率、資資產(chǎn)總額額利潤率率）：總資產(chǎn)報報酬率是指企業(yè)業(yè)息稅前前利潤與與平均總總資產(chǎn)之之間的比比率。用用以評價價企業(yè)運(yùn)運(yùn)用全部部資產(chǎn)的的總體獲獲利能力力，是評評價企業(yè)業(yè)資產(chǎn)運(yùn)運(yùn)營效益益的重耍耍指標(biāo)總資產(chǎn)報報酬率越越高，表表明資產(chǎn)產(chǎn)利用效效率越高高，說明明企業(yè)在在增加收收入、節(jié)節(jié)約資金金使用等等方面取取得了良良好的效效果；該該指標(biāo)越越低，說說明企業(yè)業(yè)資產(chǎn)利利用效率率低，應(yīng)應(yīng)分析差差異原因因，提高高銷售利利潤率，，加速資資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)，提高高企業(yè)經(jīng)經(jīng)營管理理水平房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■總資產(chǎn)報報酬率：：房地產(chǎn)企企業(yè)的總總資產(chǎn)回回報率由三個因因素決定定：利潤潤率、周周轉(zhuǎn)速度度、財務(wù)務(wù)杠桿。。出于企業(yè)經(jīng)營營風(fēng)險控控制的考慮，同同時監(jiān)管管部門也也有規(guī)定定，房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的財務(wù)務(wù)杠桿一般是有限制制的。那么決決定企業(yè)業(yè)總資產(chǎn)回報報率的高低，，主要在在于利潤潤率和周周轉(zhuǎn)速度度當(dāng)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)整整體銷售售形勢不不理想時時，降價價可以快快速帶來來銷售回回款，但但同時也也導(dǎo)致項(xiàng)項(xiàng)目利潤潤的降低低。當(dāng)房房地產(chǎn)行行業(yè)整體體銷售形形勢上揚(yáng)揚(yáng)時，漲漲價可以以提高項(xiàng)項(xiàng)目利潤潤，但同同時也可可能導(dǎo)致致銷售回回款速度度下降。。這就需需要根據(jù)據(jù)企業(yè)經(jīng)經(jīng)營戰(zhàn)略略和外部部市場變變化及時時調(diào)整在投資決決策和項(xiàng)項(xiàng)目定位位決策階階段，很很難準(zhǔn)確確預(yù)估項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)發(fā)期內(nèi)的的政策、、環(huán)境、、市場變變化，這這也是項(xiàng)項(xiàng)目管理理目標(biāo)設(shè)設(shè)定的缺缺陷所在在房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■凈資產(chǎn)報報酬率（（凈資產(chǎn)產(chǎn)利潤率率、凈資資產(chǎn)回報報率、凈凈資產(chǎn)收收益率））：總資產(chǎn)報報酬率反映了企企業(yè)總資資產(chǎn)獲取取收益的的能力。。但是，，資產(chǎn)占占用的資資金來源源包括了了兩部分分，一是是屬于股股東的資資金，即即所有者者權(quán)益（（或股東東權(quán)益，，下同）），為企企業(yè)自有有資金，，一是來來源于債債權(quán)人提提供的資資金，為為企業(yè)借借入資金金，這部部分資金金對企業(yè)業(yè)而言，，雖然可可以暫時時占用，，但卻需需要償還還甚至是是需要付付息的。。所以，，總資產(chǎn)產(chǎn)報酬率率不能夠夠反映出出企業(yè)自自有資金金獲取收收益的能能力凈資產(chǎn)報報酬率克服了總總資產(chǎn)報報酬率的的不足，，反映了了企業(yè)自自有資金金獲取收收益的能能力，更更能體現(xiàn)現(xiàn)出企業(yè)業(yè)管理層層的經(jīng)營營管理水水平房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■凈資產(chǎn)報報酬率：：評價企業(yè)業(yè)凈資產(chǎn)產(chǎn)報酬率率，需要關(guān)關(guān)注三個個方面：：一是企企業(yè)自有有資金獲獲取收益益的水平平，根據(jù)據(jù)企業(yè)的的獲利能能力和投投入產(chǎn)出出狀況，，評估企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理水平；；二是將將此指標(biāo)標(biāo)與市場場利率進(jìn)進(jìn)行比較較，如果果該指標(biāo)標(biāo)大于市市場利率率，則表表明企業(yè)業(yè)可以充充分利用用財務(wù)杠杠桿，進(jìn)進(jìn)行負(fù)債債經(jīng)營，，獲取盡盡可能多多的企業(yè)業(yè)收益；；三是需需要與企企業(yè)前期期的比率率、與同同行業(yè)其其他企業(yè)業(yè)的利率率進(jìn)行比比較評價價，根據(jù)據(jù)其中的的差距，，進(jìn)行因因素分析析，進(jìn)而而改進(jìn)企企業(yè)的經(jīng)經(jīng)營管理理水平對于企業(yè)業(yè)的所有有者和投投資者而而言，評評價企業(yè)業(yè)經(jīng)營管管理水平平最重要要的有兩兩個指標(biāo)標(biāo)：一是是資產(chǎn)回回報率；；二是凈凈資產(chǎn)收收益的增增長速度度根據(jù)2009年房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的的統(tǒng)計分分析報告告，國內(nèi)內(nèi)上市的的大型房房地產(chǎn)企企業(yè)，其其凈資產(chǎn)報報酬率為12.90％房地產(chǎn)企企業(yè)項(xiàng)目目管理與與運(yùn)營管管理的區(qū)區(qū)別企業(yè)經(jīng)營營管理指指標(biāo)中一一些容易易被忽視視的指標(biāo)標(biāo)：■凈資產(chǎn)報報酬率：：