房地產(chǎn)投資分析(確定性分析方法)

房地產(chǎn)產(chǎn)投資資分析析二(確定性性分析析方法法)一、簡單投投資收收益率率法簡單投投資收收益率率法是是對項項目建建成后后所得得年凈凈收入入與總總投資資之間間關(guān)系系進(jìn)行行分析析的一一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益分分析方方法。。所用用的分分析指指標(biāo)是是簡單單投資資收益益率，，簡稱稱投資資收益益率或或投資資回收收率。。一、簡單投投資收收益率率法投資收收益率率的計計算式式為：：R=I年/I總×100%式中R———投資收收益率率；I年——年凈收收入；；I總——總投資資。一、簡單投投資收收益率率法該方法法適用用于房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)自我我經(jīng)營營（出出租，，自己己經(jīng)營營酒店店、賓賓館、、商場場等））的房房產(chǎn)項項目分分析。。因?yàn)闉檫@類類項目目在其其壽命命期內(nèi)內(nèi)，每每年都都有一一定的的收入入并且且凈收收入值值可以以事先先估計計。利利用上上公式式即可可得出出項目目投資資收益益率。。計算項項目投投資收收益率率時有有如下下幾點(diǎn)點(diǎn)值得得注意意：⑴年凈收收入在在項目目經(jīng)營營期內(nèi)內(nèi)不同同年份份可能能有不不同取取值。。如果果以某某一特特定年年份的的年凈凈收入入代入入計算算式，，計算算得出出的投投資收收益率率即為為該特特定年年份的的投資資收益益率。。如果果將項項目壽壽命期期內(nèi)各各年的的年凈凈收入入的平平均值值作為為計算算式中中的年年凈收收入I年，計算算得出出的投投資收收益率率稱為為平均均年度度投資資收益益率。。一般般是以以正常常經(jīng)營營年份份的年年凈收收入與與總投投資之之比的的百分分?jǐn)?shù)作作為項項目的的投資資收益益率。。計算項項目投投資收收益率率時有有如下下幾點(diǎn)點(diǎn)值得得注意意：⑵同一年年份年年凈收收入的的取值值方法法也會會不一一致。。由于于對年年凈收收入的的理解解不同同，對對“年年凈收收入””取值值有如如下方方法：：①年凈收收入I年=毛利潤潤；②年凈收收入I年=凈利潤潤；③年凈收收入I年=凈利潤潤+折舊+利息；；④年凈收收入I年=凈利潤潤+折舊+利息+稅金；；⑶總投資資的取取值方方法也也不一一致。。對于于總投投資也也有三三種常常見取取值方方法：：①總投資資I總=固定資資產(chǎn)+經(jīng)營前前資金金費(fèi)用用+流動資資金；；②總投資資I總=固定資資產(chǎn)投投資；；③總總投資資I總=1/2固定資資產(chǎn)投投資+流動資資金。。計算項項目投投資收收益率率時有有如下下幾點(diǎn)點(diǎn)值得得注意意：從以上上三點(diǎn)點(diǎn)我們們不難難發(fā)現(xiàn)現(xiàn)，當(dāng)當(dāng)I年、I總?cè)≈捣椒椒ㄎ次唇y(tǒng)一一時，，同一一項目目利用用同一一計算算式所得出出的投投資收收益率率并不不相同同。因因此，，利用用式進(jìn)進(jìn)行項項目分分析時時，必必須說說明I年和I總?cè)≈捣椒椒?。。I年、I總?cè)≈捣椒椒☉?yīng)應(yīng)該盡盡量做做到統(tǒng)統(tǒng)一。。二、投資回回收期期法投資回回收期期法是是考察察項目目回收收所有有投入入資金金所需需時間間的一一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益分分析方方法。。根據(jù)據(jù)分析析過程程中是是否考考慮了了資金金的時時間價價值分分為靜靜態(tài)投投資回回收期期法和和動態(tài)態(tài)投資資回收收期法法。又可細(xì)細(xì)分為為靜態(tài)投投資回回收期期法和和動態(tài)態(tài)投資資回收收期法法。1．靜態(tài)態(tài)投資資回收收期法法：靜態(tài)投投資回回收期期法是是在不不考慮慮資金金時間間價值值前提提下考考察項項目回回收的的資金金數(shù)等等于投投入數(shù)數(shù)時的的時間間，即即靜態(tài)態(tài)投資資回收收期。。I總=1．靜態(tài)態(tài)投資資回收收期法法：I總——項目總總投資資；T靜——靜態(tài)投投資回回收期期；t——時間單單位（（計息息周期期）數(shù)數(shù)；Ni——第t個時間間單位位的凈凈收入入。1．靜態(tài)態(tài)投資資回收收期法法：靜態(tài)投投資回回收期期法的的著眼眼點(diǎn)在在于多多長時時間回回收所所有投投入資資金，，即注注重項項目的的清償償能力力，所所以它它在項項目風(fēng)風(fēng)險中中有參參考價價值。。而該該方法法對項項目在在回收收資金金以后后的相相當(dāng)長長時間間的獲獲利能能力及及總收收益狀狀況未未能反反映出出來，，因此此，我我們說說靜態(tài)態(tài)投資資回收收期法法是一一種短短期分分析法法，其其分析析指標(biāo)標(biāo)——靜態(tài)投投資回回收期期為短短期指指標(biāo)。。該方方法在在房地地產(chǎn)企企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效效益分分析中中僅作作為一一種輔輔助分分析方方法，，而不不能單單獨(dú)使使用它它去評評價某某一項項目。。2．動態(tài)態(tài)投資資回收收期法法：動態(tài)投投資回回收期期法是是在考考慮資資金時時間價價值基基礎(chǔ)上上計算算項目目回收收所有有投入入資金金所需需時間間的另另一種種經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益益分析析方法法。由由于考考慮了了資金金的時時間價價值，，未來來收入入的資資金數(shù)數(shù)要大大于其其現(xiàn)值值，故故由動動態(tài)投投資回回收期期法計計算出出來的的動態(tài)態(tài)投資資回收收期必必然大大于由由靜態(tài)態(tài)投資資回收收期法法計算算得出出的靜靜態(tài)投投資回回收期期。動態(tài)投投資回回收期期的運(yùn)運(yùn)算式式為：：動態(tài)投投資回回收期期的運(yùn)運(yùn)算式式為：：上式符符號代代表I’總——投資現(xiàn)現(xiàn)值總總和；；T動——動態(tài)投投資回回收期期；t———時間單單位數(shù)數(shù)；Nt——第個時間間單位的的凈現(xiàn)金金流量；；(P/F,I,t)———第個時間間單位的的貼現(xiàn)因因子（系系數(shù)）；；i——貼現(xiàn)率。。2．動態(tài)投投資回收收期法：：在全部投投資現(xiàn)金金流量表表中，我我們給出出了凈現(xiàn)現(xiàn)金流量量一項。。每一計計息期的的凈現(xiàn)金金流量值值與該期期的貼現(xiàn)現(xiàn)因子乘乘積即為為該期現(xiàn)現(xiàn)金流量量的凈現(xiàn)現(xiàn)值。按按照累計計凈現(xiàn)金金流量的的計算方方法，同同樣可依依據(jù)凈現(xiàn)現(xiàn)值得出出各期的的累計凈凈現(xiàn)值，，累計凈凈現(xiàn)值為為零所對對應(yīng)的時時間即為為動態(tài)投投資回收收期。該該時間必必然性累累計凈現(xiàn)現(xiàn)值由負(fù)負(fù)向正轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變的兩兩個計息息期之間間，確定定方法仍仍然可利利用線性性插值法法。2．動態(tài)投投資回收收期法：：動態(tài)投資資回收期期法也屬屬短期分分析方法法，通常常也只作作為一種種輔助性性分析方方法。在在房地產(chǎn)產(chǎn)投資項項目的回回收期法法分析中中，通常常要考慮慮地產(chǎn)項項目的特特殊性。。當(dāng)房產(chǎn)市市場供大大于求或或者需求求不旺時時，住房房得零星星出售，，此時，，回收期期的計算算就得依依據(jù)每一一次賣房房的收入入值及時時間，對對于出租租或自我我經(jīng)營房房產(chǎn)的投投資回收收期，可可直接按按前述所所介紹方方法計算算。第九章房房地產(chǎn)產(chǎn)投資分分析三案例分析析業(yè)主李先先生去年年購買了了一套房房，建筑筑面積100平方米，，2004年底，他他在銀行行貸款50萬元購買買一套商商品房用用于今后后自住。。該套房房改房每每年需負(fù)負(fù)擔(dān)維修修等其他他費(fèi)用2700元，結(jié)合合目前該該區(qū)域的的市場狀狀況，其其出售價價格為42萬元，月月租金2000元?，F(xiàn)在在我們來來算算該該出租房房子收租租金還是是賣掉房房子回收收資金去去歸還銀銀行貸款款更為合合算？分析租金收益益率的計計算：為為確保出出租房屋屋的品質(zhì)質(zhì)，李先先生還需需要投入入10000元左右購購置電器器和家具具；此外外，出租租過程中中每年幾幾乎都應(yīng)應(yīng)留出一一個月的的空置期期。則年年租金凈凈收益=2000×11-2700=19300元，年租租金收益益率=19300/（420000+10000）=4.49％。顯然然，與其其靠收取取租金獲獲取4.49％的年收收益率，，不如將將房產(chǎn)出出售，回回籠42萬元資金金去歸還還那套房房子的部部分銀行行按揭貸貸款，因因?yàn)殂y行行房貸所所付出的的資金成成本是5.51％，高于于4.49％的資金金收益率率。一、確定定性分析析方法4.凈現(xiàn)值法法凈現(xiàn)值法法是將項項目開發(fā)發(fā)經(jīng)營過過程中不不同時間間所發(fā)生生的資金金流入和和流出量量用一定定的貼現(xiàn)現(xiàn)率折算算成項目目實(shí)施初初期的現(xiàn)現(xiàn)值，然然后計算算出總流流入與總總流出的的現(xiàn)值差差額來分分析方案案優(yōu)劣的的一種企企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析方法法。該方方法的分分析指標(biāo)標(biāo)為項目目凈現(xiàn)值值。項目目凈現(xiàn)值值就是指指投資開開發(fā)建設(shè)設(shè)及經(jīng)營營階段的的資金流流入現(xiàn)值值與資金金流出現(xiàn)現(xiàn)值之差差額。在在數(shù)值上上也等于于開發(fā)建建設(shè)及經(jīng)經(jīng)營階段段內(nèi)各計計息期資資金流入入值與流流出值之之差額現(xiàn)現(xiàn)值的代代數(shù)和。。4.凈現(xiàn)值法法公式4.凈現(xiàn)值法法公式式中NPV———項目凈現(xiàn)現(xiàn)值；NPVt——第個計息息期現(xiàn)金金流入值值與現(xiàn)金金流出值值之差額額現(xiàn)值；；Nt——第t個計息期期現(xiàn)金流流入值與與現(xiàn)金流流出值之之差；(P/F,i,t)——第t個計息期期的貼現(xiàn)現(xiàn)因子；；It———第t個計息期期的現(xiàn)金金流入值值；Pt———第t個計息期期的現(xiàn)金金流出值值；t——計息期數(shù)數(shù)；n——計息期總總數(shù)。上述凈現(xiàn)現(xiàn)值計算算式與凈凈現(xiàn)值計計算式屬屬同一式式，故凈凈現(xiàn)值計計算也可可直接從從“全部部投資現(xiàn)現(xiàn)金流量量表”中中直接推推算。4.凈現(xiàn)值法法凈現(xiàn)值法法的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)在于考考慮了項項目開發(fā)發(fā)建設(shè)經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)各筆資資金的時時間價值值，對項項目的凈凈利潤有有明確反反映。因因此，該該方法被被廣泛應(yīng)應(yīng)用于企企業(yè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析，幾幾乎每一一項目的的經(jīng)濟(jì)效效益分析析都少不不了凈現(xiàn)現(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)，凈現(xiàn)現(xiàn)值愈大大，項目目凈利潤潤愈高，，經(jīng)濟(jì)效效益愈好好。房地地產(chǎn)投資資項目也也不例外外，每一一個房地地產(chǎn)項目目經(jīng)濟(jì)效效益分析析中都要要使用凈凈現(xiàn)值指指標(biāo)對項項目經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益進(jìn)進(jìn)行評價價。凈現(xiàn)現(xiàn)值法的的不足之之處是貼貼現(xiàn)率不不易確定定。現(xiàn)值值計算及及凈現(xiàn)值值計算均均少不了了貼現(xiàn)率率，那么么認(rèn)為貼貼現(xiàn)率取取多大才才合適呢呢？這是是一個難難以給出出準(zhǔn)確答答案的問問題。一一般認(rèn)為為貼現(xiàn)率率的大小小取決于于銀行利利率高低低、項目目性質(zhì)、、經(jīng)營風(fēng)風(fēng)險程度度、經(jīng)營營目標(biāo)和和要求等等綜合因因素。貼貼現(xiàn)率取取值的準(zhǔn)準(zhǔn)確與否否，對凈凈現(xiàn)值指指標(biāo)的影影響很大大，尤其其對長期期經(jīng)營項項目和后后期資金金流量較較大的項項目更為為明顯。。因此，，應(yīng)用凈凈現(xiàn)值法法對項目目進(jìn)行經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析時時，貼現(xiàn)現(xiàn)率的取取值要再再三考慮慮。一、確定定性分析析方法5、內(nèi)部收收益率法法內(nèi)部收益益率法是是計算項項目確切切盈利能能力的一一種企業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)效效益分析析方法，，分析指指標(biāo)為內(nèi)內(nèi)部收益益率是指指項目在在開發(fā)建建設(shè)及經(jīng)經(jīng)營期內(nèi)內(nèi)項目凈凈現(xiàn)值等等于零時時的貼現(xiàn)現(xiàn)率。5、內(nèi)部收收益率法法其表達(dá)式式為：5、內(nèi)部收收益率法法i——內(nèi)部收益益率，通通常記為為IRR。IRR是項目凈凈現(xiàn)值NPV等于零時時的貼現(xiàn)現(xiàn)率，也也可以說說是項目目在動態(tài)態(tài)分析中中不虧不不盈情況況下的貼貼現(xiàn)率。。如果貼貼現(xiàn)率高高于內(nèi)部部收益率率，由凈凈現(xiàn)值計計算式不不難算出出項目凈凈現(xiàn)值會會小于零零，說明明項目將將虧損。。如果貸貸款利率率等于內(nèi)內(nèi)部收益益率，則則貼現(xiàn)率率一般就就略大于于內(nèi)部收收益率，，導(dǎo)致項項目虧損損。因此此，我們們說內(nèi)部部收益率率是項目目所能承承擔(dān)的最最高貸款款利率。。當(dāng)貸款款利率高高于內(nèi)部部收益率率時，項項目凈現(xiàn)現(xiàn)值必定定小于零零，項目目虧損，，屬不可可接受項項目。只只有當(dāng)貸貸款利率率低于內(nèi)內(nèi)部收益益率時，，項目才才不致虧虧本或盈盈利。項項目的內(nèi)內(nèi)部收益益率愈高高，項目目所能承承擔(dān)的貸貸款利率率愈高，，風(fēng)險愈愈小，獲獲利愈大大。5、內(nèi)部收收益率法法內(nèi)部收益益率的另另一種計計算方法法是試算算法。首首先假設(shè)設(shè)貼現(xiàn)率率為i1,計算出項項目凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV1>0；再假設(shè)設(shè)貼現(xiàn)率率為i2，計算出出相應(yīng)的的項目凈凈現(xiàn)值NPV2<0；則在i1與i2之間反復(fù)復(fù)取值試試算，必必定可找找出一個個i使得凈現(xiàn)現(xiàn)值NPV等于零，，這個i就是內(nèi)部部收益率率。實(shí)際際操作中中，只要要i1與i2相差不超超過2%（最大不不超過5%），可采采取直插插值法直直接由NPV1與NPV2計算出i而不再進(jìn)進(jìn)行多次次取值試試算。5、內(nèi)部收收益率法法內(nèi)部收益益率法是是房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)分析析中另一一個被廣廣泛應(yīng)用用的經(jīng)濟(jì)濟(jì)效益分分析方法法。該方方法無需需假定貼貼現(xiàn)率，，可直接接計算出出項目盈盈虧平衡衡時的貼貼現(xiàn)率，，以衡量量貸款利利率的高高低。因因此，內(nèi)內(nèi)部收益益率法是是一個很很實(shí)在很很可靠的的企業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)效益益分析方方法。該該方法的的不足之之處是計計算；較較復(fù)雜，，無論用用式進(jìn)進(jìn)行計算算還是試試算出凈凈現(xiàn)值發(fā)發(fā)生正負(fù)負(fù)轉(zhuǎn)折i1與i2的都很費(fèi)費(fèi)時間。。另一不不足之處處是內(nèi)部部收益率率指標(biāo)沒沒有凈現(xiàn)現(xiàn)值指標(biāo)標(biāo)易于理理解。二、房地地產(chǎn)業(yè)存存在問題題與投資資模式推推薦1.房產(chǎn)投資資的幾種種模式房產(chǎn)投資資是一個個理財熱熱點(diǎn)，隨隨著住房房制度的的改革和和福利分分房的取取消，住住房消費(fèi)費(fèi)已成為為城鎮(zhèn)居居民消費(fèi)費(fèi)的首要要選項。。在住房消消費(fèi)的廣廣闊市場場中。住住房投資資應(yīng)運(yùn)而而生，成成為居民民當(dāng)家理理財?shù)耐锻顿Y渠道道之一。。如何運(yùn)用用策略和和技巧來來選擇適適合自己己經(jīng)濟(jì)狀狀況的住住房投資資很有講講究。。4.房產(chǎn)投資資的幾種種模式⑴直接購購房模式式。住房房實(shí)物投投資是直直接投資資，即投投資者用用現(xiàn)款或或分期付付款的方方式直接接向房主主或房地地產(chǎn)開發(fā)發(fā)商購買買住房，，并適當(dāng)當(dāng)裝修、、裝飾后后或出售售、或出出租以獲獲取投資資回報。。這是一種種傳統(tǒng)的的房產(chǎn)投投資方式式，也是是住房投投資者目目前最常常用的一一種方式式。適合人群群：有閑閑錢的收收入穩(wěn)定定投資者者。1.房產(chǎn)投資資的幾種種模式⑵合建分分成。臺臺建分成成就是尋尋找舊房房，折舊舊建新，，共售分分成。這種操作手手法要求投投資者對房房地產(chǎn)整套套業(yè)務(wù)相當(dāng)當(dāng)精通，這這種手法如如果操作得得當(dāng)，可以以玩“空手手道”，目目前不少房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司也都都采用這種種方式開發(fā)發(fā)房地產(chǎn)，，只是投入入規(guī)模較大大，另外，，在合建方方式上存在在多樣性。。適合人群：：實(shí)力雄厚厚或人脈熟熟的機(jī)構(gòu)投投資者。1.房產(chǎn)投資的的幾種模式式⑶以舊翻翻新。即把把舊樓買來來或租來，，然后投入入一筆錢進(jìn)進(jìn)行裝修，，以提高該該樓的附加加價值，最最后將裝修修一新的樓樓宇出售或或轉(zhuǎn)租，從從中賺取利利潤。采用這種方方式投資商商品房時應(yīng)應(yīng)注意：盡盡可能選地地段好、易易租售的舊舊樓。如在在學(xué)校、集集市附近的的單身公寓寓極受歡迎迎。另外，在裝裝修布局之之前一定耍耍結(jié)合地段段經(jīng)營狀況況以及房屋屋建筑結(jié)構(gòu)構(gòu)，確定裝裝修之后的的樓字的使使用性質(zhì)以以及目標(biāo)顧顧客，切忌忌盲目投資資。適合投資人人群：有一一定實(shí)力和和相當(dāng)投資資經(jīng)驗(yàn)的房房地產(chǎn)從業(yè)業(yè)人員和內(nèi)內(nèi)部人士。。1.房產(chǎn)投資的的幾種模式式⑷以租養(yǎng)租租。以租養(yǎng)養(yǎng)租就是長長期租賃