房地產(chǎn)企業(yè)項目運營管理(共34)

房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目運營營管管理理淺淺談?wù)勁嘤栍柸巳耍海簞⒕熬拜x輝房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目運營營管管理理淺淺談?wù)勔弧?、項目目運運營營管管理理的的概概念念與與內(nèi)內(nèi)涵涵二、、為什什么么是是““項項目目運運營營管管理理””三、、“項項目目運運營營管管理理””的的外外延延——-三大大功功能能、、六六體體系系房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目運運營營管管理理淺淺談?wù)勔?、、項目目運運營營管管理理的的概概念念與與內(nèi)內(nèi)涵涵1、為為什什么么是是““項項目目運運營營管管理理””“快快速速發(fā)發(fā)展展、、積積極極擴擴張張、、多多項項目目運運作作、、跨跨地地經(jīng)經(jīng)營營””目目前前已已成成為為越越來來越越多多國國內(nèi)內(nèi)房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)企企業(yè)業(yè)思思考考的的焦焦點點。。但但事事實實上上，，成成長長的的煩煩惱惱卻卻始始終終困困擾擾著著很很多多，，幾幾乎乎都都會會面面臨臨類類似似的的問問題題：：房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)項項目目運運營營管管理理淺淺談?wù)劊?）如何何對對項項目目實實現(xiàn)現(xiàn)有有效效的的控控制制，，以以較較為為經(jīng)經(jīng)濟濟的的管管理理成成本本投投入入，，最最大大限限度度實實現(xiàn)現(xiàn)企企業(yè)業(yè)的的項項目目目目標標————尤尤其其是是多多項項目目同同時時運運作作的的情情況況下下？？（2）管理者應(yīng)該該關(guān)注和控控制項目的的哪些關(guān)鍵鍵內(nèi)容，既既能提高管管理者的工工作效率，，又可以保保證相關(guān)執(zhí)執(zhí)行人員的的積極性和和主動性？？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劊?）如何快速推推進房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)規(guī)范范化和標準準化管理，，進而規(guī)避避項目決策策風險和項項目實施風風險？（4）由單項目或或少項目開開發(fā)向多項項目開發(fā)時時，上述管管理問題將將快速放大大，如何系系統(tǒng)地實現(xiàn)現(xiàn)管理體系系的升級和和匹配？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劊?）正如我們一一個客戶的的高層所言言，很多房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)，““不是不知知道怎么做做項目，而而是不知道道如何管理理項目、尤尤其是同時時管理多個個項目”———很多快快速發(fā)展期期的房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)急需需一整套對對項目如何何管理的方方法論及配配套工具??！房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劷Y(jié)合長期的的企業(yè)實踐踐經(jīng)驗，賽賽普研究總總結(jié)了“房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)如何管理理項目”的的經(jīng)驗和方方法總結(jié)，，即房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的““項目運營營管理”。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劦弥⑹裁词鞘恰绊椖窟\運營管理””“項目運營營管理”，，在國內(nèi)外外理論研究究中尚未形形成公認成成熟的體系系，大多房房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)在談到““運營管理理”時也多多語焉不詳詳、甚至差差異頗多。。在此，我我們先從““運營”和和“運營管管理”的概概念入手。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)勥^去，西方方學者把與與工廠聯(lián)系系在一起的的有形產(chǎn)品品的生產(chǎn)稱稱為

“production、產(chǎn)品”或“manufacturing、制造業(yè)、、工業(yè)”，而將提提供服務(wù)的的活動稱為為“operations、運營”?，F(xiàn)在的的趨勢是將將兩者均稱稱為“operations”即“運運營”。從本質(zhì)上講講，“運營營”就是從從企業(yè)投入入資源到輸輸出產(chǎn)品或或服務(wù)的中中間過程。。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劧斑\營管管理”，就就是對運營營活動的計計劃、組織織、實施和和控制，是是與產(chǎn)品生生產(chǎn)和服務(wù)務(wù)創(chuàng)造密切切相關(guān)的各各項管理工工作的總稱稱；從另一一個角度來來講，運營營管理也可可以指對生生產(chǎn)和提供供公司主要要的產(chǎn)品和和服務(wù)的系系統(tǒng)進行設(shè)設(shè)計、運行行、評價和和改進。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)動纱搜由?，，我們認為為，房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)的““項目運營營管理，是是房地產(chǎn)企企業(yè)在項目目開發(fā)和經(jīng)經(jīng)營中，對對各個生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品、銷銷售經(jīng)營以以及提供服服務(wù)等業(yè)務(wù)務(wù)活動的管管理活動。。這里需要要強調(diào)的是是，“項目目運營管理理”簡單理理解就是““對項目運運營活動的的管理”，，有別于房房地產(chǎn)項目目開發(fā)的直直接業(yè)務(wù)活活。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)勅?、“項目目運營管理理”的外延延——三大大功能、六六體系房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的項目運運營管理，，始終不能能脫離項目目開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)本身，同同時需要從從我們的管管理目標入入手，給出出項目運營營管理的基基本職能和和管理內(nèi)容容。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劮康禺a(chǎn)企業(yè)業(yè)“項目運運營管理””，應(yīng)該是是貫穿于項項目開發(fā)各各個環(huán)節(jié)的的管理行為為，對各個個開發(fā)環(huán)節(jié)節(jié)的共性管管理行為，，構(gòu)成了““項目運營營管理”的的核心內(nèi)容容。那么，房地地產(chǎn)企業(yè)對對項目開發(fā)發(fā)活動的管管理究竟要要關(guān)注哪些些點呢？房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)勎覀冎饕ㄒ韵?個方面：：1、矢量屬屬性管理（流程、計計劃）從工作流的的角度看，，項目開發(fā)發(fā)整個過程程可以看作作是由一個個個相對獨獨立的業(yè)務(wù)務(wù)活動組成成的，而每每一項業(yè)務(wù)務(wù)活動可以以視為一個個矢量。為為什么要把把這些業(yè)務(wù)務(wù)活動視為為“矢量””呢？這是是因為，我我們認為這這些業(yè)務(wù)活活動具有矢矢量的特征征，即包含含矢量的兩兩個要素屬屬性——方向和量度度。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劮康禺a(chǎn)項目目開發(fā)業(yè)務(wù)務(wù)活動的““方向”，，是由該活活動的起點點和終點決決定的，更更具體的說說就是，該該項活動從從哪個節(jié)點點開始、到到哪個節(jié)點點結(jié)束。“方案設(shè)計計”可以視視為一項獨獨立的業(yè)務(wù)務(wù)活動，它它從“設(shè)計計資料的準準備”開始始、到“方方案設(shè)計評評審?fù)ㄟ^””結(jié)束。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劺缍康禺a(chǎn)企企業(yè)的各個個業(yè)務(wù)活動動的“起點點”和“終終點”又常常常對應(yīng)著著另外一個個業(yè)務(wù)活動動的“終點點”和“起起點”。我們從“項項目取得””這個活動動開始，它它的起點是是“項目信信息的收集集”、終點點是“取得得項目中標標文件或其其他權(quán)屬確確認文件””；例如房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劧o接著我我們需要做做“項目定定位策劃””，它的起起點一般是是“取得項項目中標文文件或其他他權(quán)屬確認認文件”、、終點是““項目定位位策劃報告告的內(nèi)部審審批”；而而再下一個個活動是““項目概念念設(shè)計”，，它的起點點是“項目目定位策劃劃報告的內(nèi)內(nèi)部審批””、終點是是“概念方方案內(nèi)部評評審?fù)ㄟ^””。房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)項目運營營管理淺談?wù)劇绱舜祟愅?，，房地產(chǎn)產(chǎn)項目開開發(fā)就是是由這一一系列起起點、終終點相互互關(guān)聯(lián)的的業(yè)務(wù)活活動所組組成的工工作流。。而房地地產(chǎn)項目目開發(fā)業(yè)業(yè)務(wù)活動動的另一一個矢量量屬性是是量度，，這一點點相對比比較好理理解，其其實就是是業(yè)務(wù)活活動持續(xù)續(xù)的時間間。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)勍ㄟ^上述述分析，，我們可可以知道道，房地地產(chǎn)項目目開發(fā)整整個過程程是由相相互聯(lián)系系的一系系列業(yè)務(wù)務(wù)活動所所組成———這些些業(yè)務(wù)活活動的關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系系是通過過各自的的起點和和終點決決定的，，對這一一系列業(yè)業(yè)務(wù)活動動關(guān)系的的設(shè)定就就是我們們常說的的“流程程體系設(shè)設(shè)計”———而給給這些活活動賦予予時間量量度目標標，就構(gòu)構(gòu)成了整整個項目目開發(fā)過過程的“計劃””。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)?、輸入入和輸出出的成果果管理任何活動動都有輸輸入和輸輸出，從從項目開開發(fā)的活活動來看看，輸入入輸出的的內(nèi)容主主要有三種類型：第一類是是資源，如資金金、信息息、外部部許可（（如開工工許可證證、預(yù)售售許可證證）等；；房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)劦诙愂鞘钱a(chǎn)品實實體本身身或者服服務(wù)，如如單體的的地下結(jié)結(jié)構(gòu)完成成、地上上結(jié)構(gòu)封封頂?shù)?，，又如銷銷售成交交、產(chǎn)品品交付等等；第三類是是開發(fā)過過程中房房地產(chǎn)企企業(yè)自身身形成的的管理成成果，如如可行性性研究報報告、設(shè)設(shè)計任務(wù)務(wù)書、營營銷策劃劃總案等等等。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)剬τ诜康氐禺a(chǎn)項目目開發(fā)過過程中各各個業(yè)務(wù)務(wù)活動的的輸入輸輸出的管管理，尤尤其是對對第三類類內(nèi)容的的管理，，我們一一般稱為為“成果果管理體體系”房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)?、決策策體系管管理如前所述述，房地地產(chǎn)項目目開發(fā)由由若干業(yè)業(yè)務(wù)活動動組成，，而各個個相對獨獨立的業(yè)業(yè)務(wù)活動動之間又又存在關(guān)關(guān)聯(lián)關(guān)系系，項目目開發(fā)中中由一個個業(yè)務(wù)活活動進入入到另一一個業(yè)務(wù)務(wù)活動也也常常需需要確認認、指令令或其他他相應(yīng)的的啟動規(guī)規(guī)則（如如制度、、流程等等）；房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)勗谌粘９芄芾碇兄刂卮蟮拇_確認或指指令，常常常體現(xiàn)現(xiàn)為“決決策”———房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對上一一項業(yè)務(wù)務(wù)活動““決策”后，才才啟動下下一項業(yè)業(yè)務(wù)活動動。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)勎覀冞€需需進行““決策活活動”管管理，通通常，即即通常所所說的““權(quán)責體體系”，，企業(yè)內(nèi)內(nèi)部的重重大決策策是通過過會議決決策方式式來實現(xiàn)現(xiàn)的，我我們一般般還會對對“決策策會議””作為專專門的研研究重點點。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)勔虼?、運營營信息管管理信息管理理是項目目管理的的核心內(nèi)內(nèi)容之一一，有效效、及時時的信息息傳達，，才能達達到信息息對稱，，是企業(yè)業(yè)管理的的基本條條件之一一。運營信息息管理一一般也包包含兩個個方面一是信息息管理規(guī)規(guī)范，即即對信息息傳達的的內(nèi)容、、時間、、格式等等進行作作出明確確的規(guī)定定，是““軟件””；二是信息息管理系系統(tǒng)的構(gòu)構(gòu)建，是是“硬件件”。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)?、評估估管理一般來講講，對房房地產(chǎn)項項目的評評估包括括兩個層層面，第一層面面是：從從項目的的整體預(yù)預(yù)定目標標進行評評估，預(yù)預(yù)測項目目開發(fā)結(jié)結(jié)束時的的相關(guān)指指標，以以確定偏偏離程度度；房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)劻硗庖粋€個層面是是從項目目的單個個業(yè)務(wù)活活動進行行評估，，希望通通過對單單個業(yè)務(wù)務(wù)活動的的合理控控制來實實現(xiàn)最終終項目目目標的達達成。應(yīng)該說，，前一層層面的評評估偏重重項目結(jié)結(jié)果的預(yù)預(yù)測和調(diào)調(diào)整；后后一層面面的評估估偏重對對業(yè)務(wù)活活動過程程的評估和優(yōu)優(yōu)化。房地產(chǎn)企企業(yè)項目目運營管管理淺談?wù)?、