房地產(chǎn)成本控制精細(xì)化管理-39

2006年中國(guó)國(guó)（深深圳））房地地產(chǎn)成成本控控制精精細(xì)化化管理理研討討會(huì)工程目目標(biāo)成成本的的制定定、支支解與與落實(shí)實(shí)工程清清單招招標(biāo)管管理工程成成本數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)的建建立[2006年02月26日杭杭州]廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理理念內(nèi)容要要點(diǎn)：：5WIH1，成成本管管理的的目的的（WHY)—提升價(jià)價(jià)值2，房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的成成本構(gòu)構(gòu)成（WHAT)—全成本本，空空間與與時(shí)間間分布布3，房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本管理理的出出發(fā)點(diǎn)點(diǎn)（WHERE)—確定與與控制制4，成成本管管理的的階段段（WHEN)—全過(guò)程程5,成成本管管理的的責(zé)任任人（WHO)—全員6，成成本管管理的的方法法(HOW）—目標(biāo)管管理廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管管理的的目的的（WHY)1，房地地產(chǎn)公公司是是企業(yè)業(yè)，利潤(rùn)是企業(yè)業(yè)用永永恒目目標(biāo)2，利潤(rùn)與與成本本的關(guān)關(guān)系收入一一定的的情況況下，，成本本越低低，利利潤(rùn)越越大3，成本管管理的的目的的與企企業(yè)的的目標(biāo)標(biāo)是一一致的的—機(jī)機(jī)構(gòu)/團(tuán)隊(duì)隊(duì)的目目標(biāo)4，成成本管管理的的目標(biāo)標(biāo)是保保證成成本的的支出出獲得得最有有效的的收益益--提升價(jià)價(jià)值成本控控制不不等于于省錢錢,花花得多多會(huì)浪浪費(fèi)，，花得得少也也會(huì)有有浪費(fèi)費(fèi)，花花多花花少不不是重重點(diǎn)，，花的的有效效才是是關(guān)鍵鍵廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)提升價(jià)價(jià)值的的五種種途徑徑價(jià)值工工程的的基本本公式式：V=F/CV-value,性價(jià)比比F-function,產(chǎn)品、、功能能/性性能、服務(wù)、、收益益C-cost,費(fèi)用/成本本C下降，，F(xiàn)上升C不變，，F(xiàn)上升C下降，，F(xiàn)不變C小幅上上升，F(xiàn)大幅上上升C大幅下下降，，F(xiàn)小幅下下降--具具體選選擇哪哪種途途徑，，與市市場(chǎng)環(huán)環(huán)境、、公司司經(jīng)營(yíng)營(yíng)理念念、產(chǎn)產(chǎn)品方方針有有關(guān)--價(jià)價(jià)值的的評(píng)估估：有有顯性性的，，有隱隱性的的，有有眼前前的有有長(zhǎng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的，，需要要綜合合平衡衡與決決策廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本的構(gòu)構(gòu)成（WHAT)—全成本本的概概念1，成成本構(gòu)構(gòu)成建造成成本=前期期+建建安+室外外及配配套開(kāi)發(fā)成成本=土地地+建造+開(kāi)發(fā)發(fā)間接接全成本本（即即項(xiàng)目目發(fā)展展成本本）=開(kāi)發(fā)成成本+期間間費(fèi)（（營(yíng)銷銷和管管理））2，時(shí)時(shí)間與與空間間上的的分布布時(shí)間：：建設(shè)設(shè)全過(guò)過(guò)程都都在發(fā)發(fā)生空間：：公司司+現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)；；實(shí)體體+費(fèi)費(fèi)用廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管管理的的出發(fā)發(fā)點(diǎn)（（WHERE)兩大基基本內(nèi)內(nèi)容----合理確確定和有效控控制1，合合理確確定——確定定是控控制的的前提提和基基礎(chǔ)，，市場(chǎng)場(chǎng)定價(jià)價(jià)原則則，沒(méi)沒(méi)有準(zhǔn)準(zhǔn)確只只有合合理；；成本的的決定定因素素：外部--市市場(chǎng)；；內(nèi)部部--產(chǎn)品品策劃劃與定定位；；成本的的影響響因素素:諸多經(jīng)經(jīng)營(yíng)、、技術(shù)術(shù)、管管理方方面;成本確確定的的方法法:決不是是靠定定額算算出來(lái)來(lái)的；；靠對(duì)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)和產(chǎn)產(chǎn)品的的把握握，市市場(chǎng)包包括銷銷售市市場(chǎng)和和原材材料市市場(chǎng)成本確確定的的過(guò)程程:行業(yè)業(yè)特點(diǎn)點(diǎn)決定定成本本的特特點(diǎn)：：?jiǎn)渭?、、?fù)雜雜性、、多次次性；；從虛虛到實(shí)實(shí)；成本實(shí)實(shí)現(xiàn)關(guān)關(guān)鍵環(huán)環(huán)節(jié)：招標(biāo)標(biāo)（發(fā)發(fā)包）），使使產(chǎn)品品與市市場(chǎng)結(jié)結(jié)合----招招標(biāo)的的目的的就是是形成成有效效的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)；；競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)是降降價(jià)的的最有有效手手段----定定標(biāo)的的原則則：合合理低低價(jià)；；合理理的概概念：：能做做出符符合要要求產(chǎn)產(chǎn)品廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管管理的的出發(fā)發(fā)點(diǎn)（（WHERE)兩大基基本內(nèi)內(nèi)容----合理確確定和有效控控制2，有有效控控制——?jiǎng)討B(tài)態(tài)監(jiān)控控，做做到隨隨時(shí)心心中有有數(shù)---控制制是解解決問(wèn)問(wèn)題的的手段段之一一，目目的為為達(dá)到到某些些既定定目標(biāo)標(biāo)；因因此，，控制制可理理解為為一系系統(tǒng)對(duì)對(duì)外界界影響響的調(diào)調(diào)節(jié)功功能；；此項(xiàng)項(xiàng)調(diào)節(jié)節(jié)功能能可使使系統(tǒng)統(tǒng)的結(jié)結(jié)果或或產(chǎn)出出不偏偏離既既定目目標(biāo)。。---控制制的要要素：：目標(biāo)標(biāo)、偏偏差測(cè)測(cè)定、、修正正---有效效控制制的前前提：：目標(biāo)標(biāo)要合合理實(shí)實(shí)在；；實(shí)際際結(jié)果果要及及時(shí)反反饋---控制不不等于于限制制：心心中有有數(shù)就就可以以說(shuō)在在控制制之中中，時(shí)時(shí)刻掌掌握實(shí)實(shí)際與與目標(biāo)標(biāo)偏差差的原因因、幅幅度、、造成成后果果，進(jìn)而而做出出相應(yīng)應(yīng)的調(diào)調(diào)整方方案3，技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)相相結(jié)合合的原原則——不論論是確確定還還是控控制廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管管理的的階段段（WHEN)—全過(guò)程1，階段立項(xiàng)\策劃劃\設(shè)設(shè)計(jì)發(fā)包\施工工\竣竣工\維護(hù)護(hù)2，對(duì)應(yīng)成成本實(shí)實(shí)現(xiàn)過(guò)過(guò)程---由虛虛到實(shí)實(shí)虛擬：：估、、概、、預(yù)算算現(xiàn)實(shí)：：合同同價(jià)、、付款款、結(jié)結(jié)算價(jià)價(jià)----從從虛虛到實(shí)實(shí)的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)折點(diǎn)點(diǎn)就是是發(fā)包包廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)各階段段成本本管理理重點(diǎn)點(diǎn)內(nèi)容容立項(xiàng)階階段——成本本測(cè)算算，項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性評(píng)價(jià)價(jià)策劃階階段——選擇擇性價(jià)價(jià)比最最好的的產(chǎn)品品，制制定產(chǎn)產(chǎn)品目目標(biāo)與與發(fā)展展計(jì)劃劃設(shè)計(jì)階階段（（賣什什么、、設(shè)計(jì)計(jì)什么么、施施工什什么））—方案案：最最經(jīng)濟(jì)濟(jì)合理理方案案，符符合項(xiàng)項(xiàng)目定定位---初步步：材材料設(shè)設(shè)備的的合理理選型型---施施工圖圖：限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，圖紙紙的質(zhì)質(zhì)量和和時(shí)間保證發(fā)包階階段——通過(guò)過(guò)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)找到到合適適的價(jià)價(jià)格和和單位位，完完備的的合同同（與與合作作伙伴伴雙贏贏的關(guān)關(guān)系））施工階階段——變更更和簽簽證的的管理理，付付款審審核竣工階階段——結(jié)算算、索索賠辦辦理廣東-房地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)成本管管理的的責(zé)任任主體體（WHO)—全員1，所所有與與產(chǎn)品品制造造相關(guān)關(guān)的部部門，，都有有成本本管理理的責(zé)責(zé)任，，都要要具有有成本本意識(shí)識(shí)只要考慮慮了性價(jià)價(jià)比問(wèn)題題，就是是有成本本意識(shí)2，責(zé)任任成本管管理體系系的建立立目的：令令全員實(shí)實(shí)施自覺(jué)覺(jué)的成本本管理行行為要素：（（1））責(zé)任范范圍；（（2））責(zé)任人人（3）評(píng)評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；（（4）評(píng)評(píng)價(jià)人3,房房地產(chǎn)公公司成本本管理專專業(yè)人員員的職責(zé)責(zé)全面、全全過(guò)程成成本管理理，而非非單純編編制預(yù)結(jié)結(jié)算工作作了解產(chǎn)品品、掌握握市場(chǎng)，，制定目目標(biāo)，全全程監(jiān)控控；甲方整合合社會(huì)資資源的目目標(biāo)就是是讓其符符合我們們的產(chǎn)品品定位；；甲方的的工作就就是協(xié)調(diào)調(diào)，不論論是設(shè)計(jì)計(jì)、工程程還是成成本人員員；專業(yè)業(yè)人員是是專家型型的管理理者（不不是大廚廚是美食食家）廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理的基本本方法（HOW)—目標(biāo)管理理1，目標(biāo)管理理的內(nèi)容容--目目標(biāo)的確確定與控控制兩方方面2，目標(biāo)確定定的依據(jù)據(jù)—經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)庫(kù)、市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研、、產(chǎn)品把把握3，實(shí)現(xiàn)目標(biāo)標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控的手手段—信信息化4，目標(biāo)管理理的過(guò)程程—PDCA循環(huán)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理的認(rèn)識(shí)識(shí)過(guò)程三個(gè)階段段造價(jià)計(jì)算算（概、、預(yù)、結(jié)結(jié)）--定額模式式下，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)個(gè)人人經(jīng)驗(yàn)，，追求算算得快、、算量準(zhǔn)準(zhǔn)，定額額熟、套套價(jià)正確確；成本控制制—強(qiáng)調(diào)不能能突破目目標(biāo)值提升價(jià)值值—強(qiáng)調(diào)企業(yè)業(yè)/團(tuán)隊(duì)的共共同目標(biāo)標(biāo)：利潤(rùn)潤(rùn)，講求求性價(jià)比比，發(fā)掘掘價(jià)值，，創(chuàng)造價(jià)價(jià)值--當(dāng)前指導(dǎo)導(dǎo)思想：：結(jié)合產(chǎn)品品和市場(chǎng)場(chǎng)，以造造價(jià)計(jì)算算和成本本分析為為基礎(chǔ)，，以目標(biāo)標(biāo)管理為為方法，，以技術(shù)術(shù)管理為為保障，，以產(chǎn)品品價(jià)值的的實(shí)現(xiàn)為為目標(biāo)開(kāi)開(kāi)展成本本管理工工作廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)房地產(chǎn)公公司成本本管理總總體思路路成本管理理的基本本內(nèi)容：：---點(diǎn)、線、、面1，兩個(gè)重重點(diǎn)：招招標(biāo)及合合約、預(yù)預(yù)結(jié)算2，一條主主線：項(xiàng)項(xiàng)目成本本全過(guò)程程動(dòng)態(tài)控控制3，兩個(gè)基基本面：：信息平平臺(tái)（數(shù)數(shù)據(jù)與工工具）、、制度建建設(shè)成本部門門的工作作思路：：1，三個(gè)層次次：基本的的審算工工作、控控制體系系的建立立與運(yùn)行行、產(chǎn)品品與市場(chǎng)場(chǎng)研究2，三大主題題：項(xiàng)目建建設(shè)、業(yè)業(yè)務(wù)建設(shè)設(shè)、組織織建設(shè)3，兩條管理理原則：計(jì)劃管管理、目目標(biāo)管理理4，一個(gè)工作作準(zhǔn)則：靠數(shù)據(jù)據(jù)說(shuō)話，，留下作作業(yè)痕跡跡廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本管理理工作基基本面成本目標(biāo)標(biāo)管理辦辦法供方管理理制度招標(biāo)管理理辦法合同管理理辦法成本信息息化管理理辦法變更及簽簽證管理理辦法付款及結(jié)結(jié)算管理理辦法其他：材材料采購(gòu)購(gòu)及認(rèn)價(jià)價(jià)管理；；資料管管理；預(yù)預(yù)算編制制深度要要求廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的制定定—基本原則則1，目標(biāo)的內(nèi)內(nèi)涵：不僅限于于成本目目標(biāo)值本本身、更更要關(guān)注注成本背背后的產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)2，目標(biāo)的作作用：目標(biāo)不一一定是上上限而是是基準(zhǔn)，，目標(biāo)的的作用在在于心中中有數(shù)3，目標(biāo)的的范圍：：成本目標(biāo)標(biāo)是整個(gè)個(gè)項(xiàng)目團(tuán)團(tuán)隊(duì)的目目標(biāo)，目目標(biāo)范圍圍覆蓋全全成本廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的制定定—主要過(guò)程程1，制定的時(shí)時(shí)間：目標(biāo)制定定從立項(xiàng)項(xiàng)時(shí)就已已經(jīng)開(kāi)始始，區(qū)分分控制目目標(biāo)與經(jīng)經(jīng)濟(jì)測(cè)算算數(shù)據(jù)，，要求不不同，考考慮風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)因素；；策劃、設(shè)設(shè)計(jì)階段段進(jìn)行各各階段的的成本測(cè)測(cè)算，各各期測(cè)算算要有對(duì)對(duì)應(yīng)，比比較變化化原因，，原則上上前期目目標(biāo)控制制后期目目標(biāo)；規(guī)劃方案案確定后后，形成成正式目目標(biāo)成本本施工圖完完成后，，可根據(jù)據(jù)預(yù)算對(duì)對(duì)目標(biāo)做做調(diào)整（（通常是是在偏差差較大的的情況下下）；2，制定的的方法3，制定的的要求廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的制定定—主要過(guò)程程1，制定的時(shí)時(shí)間：2，制定的方方法：成本與首首先是由由產(chǎn)品的的定位與與檔次決決定的，，因此成成本目標(biāo)標(biāo)要在與與產(chǎn)品目目標(biāo)的互互動(dòng)溝通通中共同同制定，，在發(fā)包包前的階階段經(jīng)歷歷由粗到到細(xì)的過(guò)過(guò)程。一一般的依依據(jù)文件件有：項(xiàng)項(xiàng)目發(fā)展展報(bào)告、、策劃報(bào)報(bào)告、各各階段的的設(shè)計(jì)文文件和交交樓標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)；前期工作作盡可能能做細(xì)，，促進(jìn)策策劃、設(shè)設(shè)計(jì)人員員對(duì)產(chǎn)品品的深入入考慮，，不要因因?yàn)榻窈蠛髸?huì)發(fā)生生變化而而不作預(yù)預(yù)先設(shè)定定。最好能結(jié)結(jié)合公司司產(chǎn)品特特點(diǎn)，制制定公司司通用的的標(biāo)準(zhǔn)和和表格，，各項(xiàng)目目的不同同點(diǎn)在局局部作調(diào)調(diào)整，可可以節(jié)省省時(shí)間，，減少誤誤解；符合公司司利潤(rùn)要要求，經(jīng)經(jīng)過(guò)各方方的討論論和審批批（可能能集團(tuán)審審批），，正式發(fā)發(fā)布3，制定的要要求：廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的制定定—主要過(guò)程程1，制定的時(shí)時(shí)間：2，制定的方方法：3，制定的要要求：合理確定定的前提提條件：：了解市市場(chǎng)、結(jié)結(jié)合產(chǎn)品品，有充充分的數(shù)數(shù)據(jù)支持持，通過(guò)過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)研和數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)；；內(nèi)容要明明確具體體，比如如同樣是是高檔，，各人心心目中可可能不同同；盡可能有有量化的的計(jì)算，，量?jī)r(jià)分分離，而而不是籠籠統(tǒng)的總總數(shù)，便便于今后后的對(duì)比比分析；；盡可能作作為績(jī)效效考核指指標(biāo)；所所有房地地產(chǎn)公司司都會(huì)做做測(cè)算，，只是沒(méi)沒(méi)有作為為正式的的目標(biāo)去去執(zhí)行和和監(jiān)控，，沒(méi)有用用目標(biāo)對(duì)對(duì)控制結(jié)結(jié)果進(jìn)行行考核廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的制定定—工作案例例1，某中學(xué)成成本控制制綱要：注意前期期制定的的過(guò)程、、計(jì)劃和和人員，，如何調(diào)調(diào)整2，某中學(xué)成成本測(cè)算算：注意全成成本的范范圍，對(duì)對(duì)產(chǎn)品的的明確3，成本調(diào)研研報(bào)告格格式：4，成本目目標(biāo)評(píng)審審要點(diǎn)廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的分解解--分解是為為了落實(shí)實(shí)1，要滿足動(dòng)動(dòng)態(tài)控制制的需要要：按分包與與甲供材材計(jì)劃分分解到每每個(gè)分判判項(xiàng)目上上；這樣樣分解的的前提項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)過(guò)程事事先有充充分的策策劃，是是計(jì)劃管管理到位位；如果果做不到到只能分分解合同同而不是是分解目目標(biāo)2，要滿足足成本分分析的需需要：按照標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)成本科科目（公公司內(nèi)部部的，沒(méi)沒(méi)有行業(yè)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)））分解，，一般只只在末級(jí)級(jí)科目上上可以增增加；3，按內(nèi)部部職責(zé)劃劃分：成本費(fèi)用用總額分分解到各各相關(guān)責(zé)責(zé)任部門門，列入入KPI4，分解到到設(shè)計(jì)限限額：也可以認(rèn)認(rèn)為是目目標(biāo)的落落實(shí)，實(shí)實(shí)際上在在目標(biāo)制制定時(shí)就就已經(jīng)考考慮到了了設(shè)計(jì)限限額5，分?jǐn)倖?wèn)問(wèn)題：作為成本本控制目目標(biāo)以已已發(fā)生為為準(zhǔn)，但但在經(jīng)濟(jì)濟(jì)測(cè)算時(shí)時(shí)要分?jǐn)倲?，建安安費(fèi)之外外的費(fèi)用用分配到到單體上上；公建建配套根根據(jù)服務(wù)務(wù)范圍在在各期之之間分?jǐn)倲?；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的分解解—工作案例例1，按招標(biāo)和和合同項(xiàng)項(xiàng)分解：2，按科目細(xì)細(xì)分：3，責(zé)任劃劃分：4，設(shè)計(jì)限限額廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的實(shí)現(xiàn)現(xiàn)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)現(xiàn)導(dǎo)致致目標(biāo)的的落實(shí)，，使預(yù)測(cè)測(cè)成本分分塊、分分步變?yōu)闉閷?shí)際成成本；要有保證證目標(biāo)實(shí)實(shí)現(xiàn)的方方法，技技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合合的手段段；重點(diǎn)點(diǎn)是在設(shè)設(shè)計(jì)和招招標(biāo)過(guò)程程中，在在設(shè)計(jì)和和合約中中體現(xiàn)甲甲方的意意圖，保保護(hù)設(shè)計(jì)計(jì)和施工工的成果果不會(huì)出出現(xiàn)定位位和檔次次上的偏偏差；既要有完完整的流流程，更更要強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目操操作團(tuán)隊(duì)隊(duì)的成本本意識(shí)與與溝通，，對(duì)產(chǎn)品品和技術(shù)術(shù)的控制制與對(duì)成成本的控控制同步步實(shí)現(xiàn)；；這里所所謂成本本意識(shí)就就是要考考慮性價(jià)價(jià)比；動(dòng)態(tài)監(jiān)控控的環(huán)節(jié)節(jié)（招標(biāo)標(biāo)、變更更、結(jié)算算）與手手段（軟軟件與報(bào)報(bào)表）；；調(diào)整也是是一種落落實(shí)，關(guān)關(guān)鍵是要要心中有有數(shù)，調(diào)調(diào)整的原原因、內(nèi)內(nèi)容、幅幅度、產(chǎn)產(chǎn)生的影影響等；；調(diào)整的的對(duì)象包包括成本本目標(biāo)、、實(shí)施方方案和利利潤(rùn)預(yù)期期；調(diào)整提出出原則：：誰(shuí)主張張，誰(shuí)舉舉證；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)成本目標(biāo)標(biāo)的落實(shí)實(shí)--工作案例例1，月報(bào)表表：2，每月變變更匯總總：3，調(diào)整所所需文件件：4，價(jià)值分分析報(bào)告告：5，后評(píng)估估報(bào)告廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)小結(jié)：1，成本控控制操作作的關(guān)鍵鍵環(huán)節(jié)事前有目目標(biāo)：項(xiàng)項(xiàng)目總成成本目標(biāo)標(biāo)及分解解事中有監(jiān)監(jiān)控：月月報(bào)表事后有分分析：后后評(píng)估報(bào)報(bào)告2，成本控控制指導(dǎo)導(dǎo)思想成本控制制就是要要做到心心中有數(shù)數(shù)，而不不是簡(jiǎn)單單的限制制和壓低低成本，，成本確定定是要找找到合理理值不是是準(zhǔn)確值值不論確定定與控制制，必須須面向市市場(chǎng)、面面向產(chǎn)品品，技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)濟(jì)相結(jié)合合廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理為什么要要采用清清單招標(biāo)標(biāo)，與費(fèi)費(fèi)率招標(biāo)標(biāo)相比有有多大益益處？充分競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、了解解市場(chǎng)、、掌握投投標(biāo)細(xì)節(jié)節(jié)：在總總價(jià)和單單價(jià)上都都充分競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)，可可以體現(xiàn)現(xiàn)各單位位的真實(shí)實(shí)成本，，施工方方案，對(duì)對(duì)項(xiàng)目的的了解程程度等，，分析投投標(biāo)報(bào)價(jià)價(jià)的針對(duì)對(duì)性，可可以知道道其重視視程度，，也可以以反映管管理水平平；事先定價(jià)價(jià)、心中中有數(shù)：：競(jìng)爭(zhēng)是是降價(jià)最最有力的的武器，，在投標(biāo)標(biāo)階段甲甲方處于于主動(dòng)地地位，盡盡可能確確定總價(jià)價(jià)和單價(jià)價(jià)，進(jìn)場(chǎng)場(chǎng)之后會(huì)會(huì)由主動(dòng)動(dòng)變被動(dòng)動(dòng)；承包范圍圍和內(nèi)容容事先明明確，減減少索賠賠：促使使招標(biāo)過(guò)過(guò)程中將將圖紙和和現(xiàn)場(chǎng)的的問(wèn)題事事先提出出和解決決付款、變變更、結(jié)結(jié)算過(guò)程程簡(jiǎn)化、、清晰：：減少了了施工過(guò)過(guò)程中的的扯皮；；存在的難難度：時(shí)時(shí)間上的的增加、、地方上上的不適適應(yīng)；廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程量清清單招標(biāo)標(biāo)管理2，清單招標(biāo)標(biāo)的組織織及過(guò)程程招標(biāo)范圍圍：制度度化，不不招標(biāo)的的審批與與認(rèn)定組織者、、參與者者、決策策者—根據(jù)各公公司的組組織架構(gòu)構(gòu)和經(jīng)營(yíng)營(yíng)特點(diǎn)各各環(huán)節(jié)的的參與人人與參與與度可能能不同；準(zhǔn)備過(guò)程程：調(diào)研研考察（（廣泛性性和準(zhǔn)對(duì)對(duì)性，公公司、項(xiàng)項(xiàng)目、基基地）、、標(biāo)前會(huì)會(huì)議、文文件準(zhǔn)備備（圖紙紙、清單單、技術(shù)術(shù)要求、、樣板））招標(biāo)過(guò)程程：發(fā)標(biāo)標(biāo)、答疑疑、開(kāi)標(biāo)標(biāo)、評(píng)標(biāo)標(biāo)、談判判、定標(biāo)標(biāo)，每個(gè)個(gè)過(guò)程都都要遵循循“靠數(shù)數(shù)據(jù)說(shuō)話話、留有有作業(yè)痕痕跡”的的原則善后工作作：合同同簽訂與與交底（（合同附附件、材材料問(wèn)題題）、數(shù)數(shù)據(jù)分析析與積累累、資料料整理、、樣板管管理廣東-房地產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理3，清清單單招招標(biāo)標(biāo)的的合合同同管管理理合同同制制定定的的雙雙贏贏原原則則，，要要考考慮慮誠(chéng)誠(chéng)信信風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；；明確確合合同同的的目目的的：：分分工工協(xié)協(xié)作作，，賺賺社社會(huì)會(huì)的的錢錢基本本概概念念；一一般般是是總總價(jià)價(jià)、、單單價(jià)價(jià)、、成成本本加加酬酬金金；；最最后后一一種種中中國(guó)國(guó)用用的的較較少少；；總總價(jià)價(jià)包包括括固固定定總總價(jià)價(jià)和和可可調(diào)調(diào)總總價(jià)價(jià)，，單單價(jià)價(jià)包包括括有有暫暫定定量量的的單單價(jià)價(jià)和和純純單單價(jià)價(jià)；；單價(jià)價(jià)/總價(jià)價(jià)合合同同的的選選擇擇：：要要看看具具體體項(xiàng)項(xiàng)目目的的復(fù)復(fù)雜雜程程度度，，與與時(shí)時(shí)間間長(zhǎng)長(zhǎng)短短，，變變化化的的多多少少，，圖圖紙紙的的清清晰晰度度有有關(guān)關(guān)；；還還可可以以綜綜合合選選用用的的方方式式，，單單價(jià)價(jià)中中有有總總價(jià)價(jià)，，如如，，一一些些內(nèi)內(nèi)容容就就是是一一項(xiàng)項(xiàng)定定一一個(gè)個(gè)價(jià)價(jià)，，局局部部總總價(jià)價(jià)；；總總價(jià)價(jià)中中有有單單價(jià)價(jià)，，比比如如有有些些可可能能價(jià)價(jià)格格或或?qū)崒?shí)際際數(shù)數(shù)量量上上差差別別較較大大的的項(xiàng)項(xiàng)目目，，某某消消防防工工程程種種的的防防火火封封堵堵、、土土方方工工程程；；最常常用用的的是是固固定定單單價(jià)價(jià)的的總總價(jià)價(jià)合合同同，，且且列列出出一一些些備備用用價(jià)價(jià)格格，，如如零零星星清清單單，，主主材材價(jià)價(jià)；；包包干干方方式式是是圖圖紙紙加加清清單單，，量量?jī)r(jià)價(jià)的的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)都都給給了了施施工工單單位位變更更與與調(diào)調(diào)價(jià)價(jià)的的方方式式：：合合同同價(jià)價(jià)、、定定額額或或其其他他參參考考、、商商定定；；注注意意報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)時(shí)時(shí)的的成成本本水水平平；；總總之之承承包包的的內(nèi)內(nèi)容容明明確確才才能能包包死死，，若若想想制制定定品品牌牌必必須須在在招招標(biāo)標(biāo)示示提提出出；；付款款、、結(jié)結(jié)算算辦辦理理：：盡盡量量按按照照實(shí)實(shí)際際完完成成工工程程量量廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理4，關(guān)關(guān)于于標(biāo)標(biāo)底底的的討討論論正確確認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)標(biāo)標(biāo)底底：：合合理理范范圍圍的的參參考考，，不不是是準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的價(jià)價(jià)格格，，例例：：領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)要要求求說(shuō)說(shuō)出出到到底底哪哪個(gè)個(gè)是是準(zhǔn)準(zhǔn)確確的的是否否需需要要標(biāo)標(biāo)底底：：很很多多單單位位說(shuō)說(shuō)沒(méi)沒(méi)有有標(biāo)標(biāo)底底，，使使沒(méi)沒(méi)有有專專門門編編制制，，但但對(duì)對(duì)可可能能的的造造價(jià)價(jià)水水平平都都有有個(gè)個(gè)預(yù)預(yù)期期，，目目標(biāo)標(biāo)也也是是一一種種標(biāo)標(biāo)底底；如何何取取定定標(biāo)標(biāo)底底：：調(diào)調(diào)研研，，按按定定額額或或市市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)價(jià)格格計(jì)計(jì)算算，，甲甲方方的的企企業(yè)業(yè)定定額額就就是是成成本本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理5，關(guān)關(guān)于于談?wù)勁信械牡挠懹懻撜撌欠穹裥栊枰獦?biāo)標(biāo)后后談?wù)勁信校海赫務(wù)勁信械牡哪磕康牡氖鞘墙到祪r(jià)價(jià)，，各各公公司司的的認(rèn)認(rèn)識(shí)識(shí)與與習(xí)習(xí)慣慣，，最最終終為為自自身身營(yíng)營(yíng)造造什什么么樣樣的的市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境；；方方式式：：不不談?wù)劵蚧蚨喽啻未螆?bào)報(bào)價(jià)價(jià)、、多多輪輪談?wù)勁信?；；如何何有有效效的的談?wù)勁信校海河杏嗅樶槣?zhǔn)準(zhǔn)對(duì)對(duì)性性：：從從質(zhì)質(zhì)量量、、技技術(shù)術(shù)、、進(jìn)進(jìn)度度、、服服務(wù)務(wù)、、付付款款等等方方面面以以及及報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)中中的的問(wèn)問(wèn)題題入入手手誰(shuí)負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)：：不不同同目目的的不不同同的的人人員員，，從從澄澄清清、、優(yōu)優(yōu)化化和和摸摸底底的的角角度度出出發(fā)發(fā)或或最最終終拍拍板板角角度度廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理6，評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)原原則則與與要要點(diǎn)點(diǎn)根本本目目的的，，要要知知道道各各家家報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的差差別別在在哪哪里里，，選選定定合合適適的的隊(duì)隊(duì)伍伍（（產(chǎn)產(chǎn)品品和和服服務(wù)務(wù)））和和價(jià)價(jià)格格，，報(bào)報(bào)證證項(xiàng)項(xiàng)目目順順利利實(shí)實(shí)施施合理理低低價(jià)價(jià)的的概概念念與與把把握握：：技技術(shù)術(shù)與與經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)結(jié)合合，，與與項(xiàng)項(xiàng)目目特特征征結(jié)結(jié)合合深層層次次的的重重點(diǎn)點(diǎn)分分析析，，要要有有單單價(jià)價(jià)分分析析表表；；預(yù)防防不不平平衡衡報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)：：分分項(xiàng)項(xiàng)之之間間、、費(fèi)費(fèi)用用之之間間，，可可用用圖圖表表必須須與與目目標(biāo)標(biāo)做做對(duì)對(duì)比比分分析析表格格要要統(tǒng)統(tǒng)一一，，招招標(biāo)標(biāo)文文件件中中充充分分考考慮慮評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)的的需需要要廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理7，招招標(biāo)標(biāo)成成功功的的關(guān)關(guān)鍵鍵為自自身身營(yíng)營(yíng)造造規(guī)規(guī)范范的的市市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)環(huán)境境，，才才能能得得到到市市場(chǎng)場(chǎng)上上的的優(yōu)優(yōu)質(zhì)質(zhì)資資源源市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)調(diào)研研充充分分，，了了解解投投標(biāo)標(biāo)人人及及其其產(chǎn)產(chǎn)品品的的底底細(xì)細(xì)，，合合理理確確定定入入圍圍的的產(chǎn)產(chǎn)品品和和隊(duì)隊(duì)伍伍（（檔檔次次標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)一一致致，，新新老老結(jié)結(jié)合合））；；招標(biāo)標(biāo)范范圍圍、、要要求求明明確確，，圖圖紙紙文文件件內(nèi)內(nèi)容容清清楚楚，，加加強(qiáng)強(qiáng)樣樣板板管管理理投標(biāo)標(biāo)報(bào)報(bào)價(jià)價(jià)的的方方式式明明確確（（如如算算量量不不同同如如何何處處理理）），，表表格格統(tǒng)統(tǒng)一一；；評(píng)標(biāo)標(biāo)充充分分、、到到位位總之之：：準(zhǔn)準(zhǔn)備備充充分分、、到到位位。。時(shí)時(shí)間間上上有有保保障障廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理8，幾幾個(gè)個(gè)常常見(jiàn)見(jiàn)問(wèn)問(wèn)題題有特特殊殊照照顧顧對(duì)對(duì)象象—給機(jī)機(jī)會(huì)會(huì)，，低低價(jià)價(jià)中中標(biāo)標(biāo)；；長(zhǎng)長(zhǎng)期期合合作作伙伙伴伴優(yōu)優(yōu)先先圖紙紙不不夠夠完完備備—先出出招招標(biāo)標(biāo)圖圖，，之之后后出出變變更更；先先作作暫暫定定價(jià)價(jià)，，并并保保留留甲甲方方分分包包的的權(quán)權(quán)利利；；時(shí)間間過(guò)過(guò)于于緊緊迫迫—幾方方同同時(shí)時(shí)算算量量；；加加快快評(píng)評(píng)標(biāo)標(biāo)速速度度；；準(zhǔn)準(zhǔn)備備充充分分，，壓壓縮縮談?wù)勁信袝r(shí)時(shí)間間廣東東-房地地產(chǎn)產(chǎn)E網(wǎng)工程程量量清清單單招招標(biāo)標(biāo)管管理理9，總總包包及及主主要