房地產(chǎn)公司旅游項(xiàng)目競品分析報(bào)告(圖文)

長泰·地產(chǎn)旅游項(xiàng)項(xiàng)目競品分分析報(bào)告三遠(yuǎn)第一城城天逸豪庭龍津商業(yè)廣廣場盛泰軒榮泰半山御御景發(fā)現(xiàn)之旅龍津國際玉鷺商城金座麗景金御華府凱悅廣場盛世嘉園翔球幸福里里中冶海西國國際縣中心板塊塊70%客戶戶為附近鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)和當(dāng)?shù)氐貏傂杩腿喝簽橹?；?jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)板塊50%客戶戶為縣中心心和開發(fā)區(qū)區(qū)當(dāng)?shù)赝顿Y客為為主，40%為外來來工以單身身公寓為主主；旅游區(qū)板塊塊70%客戶戶為廈漳投投資客或第第二居所為為主。各板塊內(nèi)樓樓盤分布經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)板塊萬豪天悅廣廣場縣中心板塊塊當(dāng)代鳳凰谷谷旅游區(qū)板塊塊十里藍(lán)山海投香格里里墅原山主人縣中心板塊塊：龍津溪以以西，長泰泰縣中心附附近；商業(yè)業(yè)配套、教教育、交通通等齊全；；代表樓盤盤榮泰半山御御景、龍津商業(yè)廣廣場、萬豪天悅廣廣場、龍津國際、天逸豪庭、盛泰軒、金座麗景；經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)區(qū)板塊：龍津溪以以東；旅游游區(qū)以西地地塊；周邊邊工業(yè)眾多多，外來工工人較多，，配套集中中在新華都都商圈附近近；代表樓樓盤三遠(yuǎn)第一城城、玉鷺商城、鴻鑫財(cái)富廣廣場四期-金御華府府、凱悅廣場、盛世嘉園；旅游區(qū)板塊塊：天柱山、、天成山國國家森林公公園附近、、馬洋溪沿沿線；目前前以旅游地地產(chǎn)為主，，多為別墅墅、酒店式式公寓為主主；代表樓樓盤主要有有：中冶海西國國際、發(fā)現(xiàn)之旅、當(dāng)代鳳凰谷谷。中冶海西國國際項(xiàng)目目概概要要總占占面面積積地地總建物業(yè)類型銷售狀態(tài)開盤時(shí)間裝修中冶置業(yè)（福福建）有限公公司占地7500畝約100萬㎡別墅、小高層層在售階段2012年上上半年毛坯開發(fā)年限推售現(xiàn)狀項(xiàng)目定位核心賣點(diǎn)2007年———2015年目前二期聯(lián)排排別墅在售，，面積段為160-200㎡，均價(jià)約1.3萬元/㎡擬建設(shè)集國家家高爾夫球訓(xùn)訓(xùn)練基地、山山地公園、溫泉泉度假村、商商業(yè)、住宅為為一體的生態(tài)新新城高爾夫、馬洋洋溪生態(tài)旅游游資源、中冶冶品牌“中冶海西國際城””——馬洋溪內(nèi)內(nèi)首個(gè)建設(shè)區(qū)域性共享配套的項(xiàng)目目項(xiàng)目擬在用地內(nèi)建設(shè)國國家高爾夫球球訓(xùn)練基地，，擁有完善的的高爾夫配套套，為項(xiàng)目最最大的亮點(diǎn)。。東靠臺灣企業(yè)業(yè)家山莊、天天頤香溪、中中華漢文苑和發(fā)現(xiàn)之旅旅，西部與長泰經(jīng)濟(jì)開發(fā)發(fā)區(qū)隔山而立，南臨角泰泰路（角美———長泰），，與臺灣連氏大酒店一路路之隔，北臨臨上揚(yáng)生態(tài)園園、馨香谷旅游休閑居住住區(qū)、天柱山山國家森林公公園，馬洋溪繞項(xiàng)目地塊塊而過，目前前項(xiàng)目在售中。數(shù)據(jù)來源：JBD市場調(diào)調(diào)研海西國際城———配套海西國際城試試圖做一些面面向片區(qū)的配套設(shè)施，，除擁有高爾夫、、溫泉等高端端配套，本項(xiàng)項(xiàng)目生活配套套設(shè)施相對其它項(xiàng)項(xiàng)目完善，規(guī)規(guī)劃有大型超超市、商業(yè)街街、酒店等生活、、商務(wù)配套等等。海西國際城———產(chǎn)品策略略B地塊產(chǎn)品策策略產(chǎn)品現(xiàn)狀：B區(qū)產(chǎn)品不可調(diào)整、C區(qū)區(qū)產(chǎn)品可做有有限優(yōu)化產(chǎn)品建議：增增加產(chǎn)品附加加值，給價(jià)格格制造更多的的上升空間。。B擴(kuò)展區(qū)B區(qū)C區(qū)B地塊鳥瞰圖圖項(xiàng)目總體規(guī)劃劃依45洞高高爾夫球場而而建，將別墅墅與高爾夫球場融融為一體，具具有較高的景景觀價(jià)值；C地塊塊建筑筑風(fēng)格格為地地中海海西班班牙風(fēng)風(fēng)格；；項(xiàng)目后后期規(guī)規(guī)劃未未定；；C地塊塊C地塊塊產(chǎn)品品策略略7棟B戶型型14棟棟A戶戶型物料類類型每棟總總面積積（單位位平方方米））戶數(shù)戶型聯(lián)排別別墅雙拼類類獨(dú)棟棟F、G:398;D:484H:347E:4842536F（1戶））、G（14戶戶）、、H（（10戶））D（20戶戶）、、E（（16戶））獨(dú)棟小小別墅墅C:496;D：484;E:4846C（3戶））、D（1戶））、E（2戶））獨(dú)棟大大別墅墅A:531.79;B:583.121A（14戶戶）、、B（（7戶戶）海西國國際城城———戶型型C地塊塊戶型型：面面積在347—583㎡之間，，戶型型面積積偏大大。數(shù)據(jù)來來源：：JBD市市場調(diào)調(diào)研二期銷銷售情情況：：受市場場影響響，二二期蓄蓄客半半年，，銷售售半年年，僅僅銷售售10套，去去化率率僅6%，均為為160-200㎡，總總價(jià)200-270萬的小小面積積、低低總價(jià)價(jià)的聯(lián)聯(lián)排別別墅銷售情況況分析總銷售情情況：2013年9月開始蓄蓄客，于于2014年3月取得預(yù)預(yù)售證，，截止目目前，已去化10套，銷售率率約6%各物業(yè)類型型去化情情況：聯(lián)排10套各面積段及總價(jià)價(jià)去化情情況：面積在163.96-202.62㎡，總價(jià)在197-272萬去化10套銷售影響響原因分分析市場下行行及區(qū)域域競爭C區(qū)產(chǎn)品無高高爾夫景景觀，較較市場其其他產(chǎn)品品無特別別優(yōu)勢項(xiàng)目配套套出來9洞高爾夫夫，其他他大配套套尚未動動工已銷售物業(yè)類型建筑面積單價(jià)總價(jià)聯(lián)排163.9612200200聯(lián)排163.9612000197聯(lián)排174.4614200248聯(lián)排177.214000248聯(lián)排184.9312200226聯(lián)排185.3513600252聯(lián)排196.5912500246聯(lián)排198.4313700272聯(lián)排198.8113600270聯(lián)排202.6211500233（備注：：數(shù)據(jù)來來源網(wǎng)上上備案））海西國際際城個(gè)案小結(jié)：項(xiàng)目規(guī)劃劃為以高高爾夫球球場為核核心配套套引擎的的高爾夫夫旅游地地產(chǎn)項(xiàng)目目，產(chǎn)品品線豐富富——別墅、小小高層產(chǎn)產(chǎn)品；且且借助項(xiàng)目優(yōu)質(zhì)質(zhì)配套、、區(qū)位、景觀觀資源及及中冶品品牌強(qiáng)大大號召力力等優(yōu)勢，，從其一期推推出的產(chǎn)產(chǎn)品來看看，主要要以350-580㎡的大戶型型為主，，建筑風(fēng)風(fēng)格為地中海西西班牙風(fēng)風(fēng)栺；而二期產(chǎn)產(chǎn)品則主主要為160-200㎡低總價(jià)價(jià)聯(lián)排別別墅。從項(xiàng)目配套套設(shè)置來來看：項(xiàng)項(xiàng)目整體體配套規(guī)規(guī)劃起點(diǎn)點(diǎn)較高，，配套豐豐富且高高端化，，同時(shí)，，項(xiàng)目還試圖圖規(guī)劃配配置一些些滿足片片區(qū)基本生活活需求的的區(qū)域性配套套、設(shè)施施。客群方面面：項(xiàng)目目規(guī)劃及及品質(zhì)的的高起意總味著其其客群定定位的高高端化，，預(yù)計(jì)置置業(yè)目的的也主要是圍圍繞高爾爾夫帶來來的度假假享受性需求、、物業(yè)保保值增值值需求、、物業(yè)投投資需求求等。十里藍(lán)山山優(yōu)勢：山山林瀑泉泉景觀資資源豐富富、配套套高端，，小戶型型低總價(jià)價(jià)且附贈贈面積較較大項(xiàng)目概要永隆置業(yè)項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積：733260㎡（總占地11000畝，可用約1100畝）總建面積：439956㎡項(xiàng)目分三大部分：云嶺（A-N組團(tuán)）、天岳（A-F組團(tuán)）、尋夢谷旅游休閑區(qū)在售物業(yè)類型雙拼、聯(lián)排、獨(dú)棟別墅（天岳B區(qū)、云嶺A區(qū)）在售產(chǎn)品主力戶型雙拼：246-256㎡聯(lián)排：141-159㎡（少量169-173㎡）獨(dú)棟：259-269㎡，359-386㎡價(jià)格區(qū)間雙拼：11000-12000元/㎡聯(lián)排：9000-10000元/㎡獨(dú)棟：14000-16000元/㎡十里藍(lán)山山配套及景景觀：藍(lán)天岳（A-F六個(gè)地塊塊組成）云嶺（A-N十四個(gè)地地塊組成成）尋夢谷高爾夫練練習(xí)場瑪琪雅朵朵花海長泰縣集美區(qū)（（廈門））天岳A區(qū)藍(lán)山酒店瑪琪雅朵花海藍(lán)山馬會會云嶺AB區(qū)特色景園園區(qū)觀景木棧棧道世外湯泉泉尋夢谷瀑瀑布群云嶺會所所售樓處藍(lán)山酒店店礦泉SPA項(xiàng)目位于于長泰馬馬洋溪生生態(tài)旅游游區(qū)東部部（長泰泰山重村村），距距長泰縣縣城25公里，距距漳州市市區(qū)40公里，距距廈門杏杏林大橋橋20公里，位位于閩南南黃金旅旅游圈和和廈門城城市郊野野休閑旅旅游圈之之內(nèi)。隨著廈漳漳泉一體體化進(jìn)程程的不斷斷加快特特別是廈廈漳同城城化戰(zhàn)略略的實(shí)施施，廈門門周邊區(qū)區(qū)域迎來來了前所所未有的的好時(shí)機(jī)機(jī)。十里里藍(lán)山，，地處廈廈門灌口口和長泰泰的交界界處，山山景絕佳佳、自然然資源豐豐裕，具具備了較較為優(yōu)越越的區(qū)位位和自然然景觀優(yōu)優(yōu)勢。地處廈門門灌口和和長泰的的交界處處，在閩閩南黃金金旅游圈圈和廈門門城市郊郊野休閑閑旅游圈圈之內(nèi)。。項(xiàng)目廈門島灌口鎮(zhèn)馬洋溪同安長泰漳州集美容積率0.6物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼及聯(lián)排別墅產(chǎn)品裝修毛坯客戶來源大部分客戶為廈門的客戶，購買的客戶都有自駕車，以投資、家庭度假型為目的項(xiàng)目由天天岳、云云嶺和尋尋夢谷三三大區(qū)域域組成，，含多種種物業(yè)形形態(tài)，包包括別墅墅、酒店店、會所所、花海海、景觀觀特色園園區(qū)、瀑瀑布群等等；一期開發(fā)發(fā)天岳山山區(qū)塊含含酒店與與別墅；；二期開發(fā)發(fā)云嶺AB區(qū)地塊；；目前銷售售云嶺A區(qū)地塊別別墅。由三大地地塊組成成，總占占地約11000畝可開發(fā)發(fā)面積約約1000余畝。云嶺區(qū)天岳區(qū)尋夢谷天岳（AB區(qū)）云嶺(ABCD區(qū)）尋夢谷十大規(guī)劃劃配套：：但從目前前現(xiàn)狀來來看，項(xiàng)項(xiàng)目前期期配套缺缺乏，首首期僅配配備會所所酒店，，后期主主力配套套實(shí)施進(jìn)展緩慢慢。五星級藍(lán)山酒店山地高爾夫練習(xí)場云嶺會所礦泉SPA馬術(shù)俱樂部世外湯泉特色景觀園林瑪琪雅朵花海尋夢谷瀑布群梯級觀景木棧道項(xiàng)目規(guī)劃劃配套相相對齊全全，著力力打造八八大頂級級旅游社社區(qū)配套套。天岳天岳云嶺云嶺建筑風(fēng)格格：天岳岳以大氣氣而浪漫漫的北美美風(fēng)格為為主導(dǎo)，，外立面面建筑材材質(zhì)以灰灰褐色高高級瓷磚磚為主，，屋頂材材質(zhì)為暗暗藍(lán)色瓷瓷磚；云云嶺則以以熱烈奔奔放的西西班牙風(fēng)風(fēng)格為主主，外立立面以米米黃色高高級防腐腐涂料為為主，屋屋頂材質(zhì)質(zhì)為紅色色瓷磚。。戶型面面積：：在控控制戶型設(shè)設(shè)計(jì)贈贈送大大量附附加空空間，，并且且充分分考慮慮度假假需要要，包包括：：陽光光地下下室、、前后后院、、亭臺臺、露露臺等等。戶型建筑面積㎡贈送面積㎡A型259.09約400~500（地下室+庭院露臺）B型146.31約150云嶺A區(qū)A2雙拼戶戶型/259.09㎡(五房二二廳四四衛(wèi))云嶺A區(qū)B1（1）-03聯(lián)排戶戶型/146.31㎡(四房二二廳兩兩衛(wèi))贈送面面積贈送面面積超大地地下室室天地間間三重重庭院院豪華主主臥，，南向向超大大雙露露臺，，挑高家家庭廳廳實(shí)用地地下室室露臺花花園錯層雙雙臥套房式式主臥臥銷售情情況分分析：：2014年受整整體市市場萎萎靡的的影響響累計(jì)計(jì)銷售售28套，其其中主主要去去化云云嶺A區(qū)的小小面積積低總總價(jià)的的聯(lián)排排和上上疊加加產(chǎn)品品。產(chǎn)品戶型（㎡）去化套數(shù)（套）累計(jì)銷售（套）當(dāng)時(shí)均價(jià)（元/㎡）總價(jià)（萬元）云嶺A獨(dú)棟265-35852515000400-700聯(lián)排140-155611912000160-200疊加158-173102210000170-200天岳A獨(dú)棟243-2481120000504-594雙拼128-1303317000210-240聯(lián)排128-1303313000157-173云嶺B十里藍(lán)藍(lán)山個(gè)個(gè)案小結(jié)：：項(xiàng)目產(chǎn)產(chǎn)品為為純別別墅產(chǎn)產(chǎn)品，，類型型多樣樣，主主力戶戶型以以150-300㎡小面積積段為為主，，贈送面積積較大大，整整體性性價(jià)比比較高高，具具備較較強(qiáng)產(chǎn)產(chǎn)品競競爭力力；成交客客戶以以廈門門及周周邊地地區(qū)為主，，客戶戶圈層以城城市中中高收收入者者為主主，客客群范范圍相對較較廣，，主要要置業(yè)業(yè)目的的為投投資型型和家家庭休休閑度度假型型置業(yè)業(yè)；項(xiàng)目定定位為為純山山地別別墅，，與廈門區(qū)域以海海景別別墅產(chǎn)產(chǎn)品形形成差差異，，通過過利用用山地地資源進(jìn)行旅游游地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)，規(guī)劃劃配套套豐富富，但但目前前相關(guān)配套的的速度相對對緩慢慢，整整體銷售情情況尚尚好。。當(dāng)代鳳鳳凰谷谷長泰天天銅山山綜合合性度度假區(qū)區(qū)占地面積5189畝建筑面積869410m2容積率0.6-1.0物業(yè)類型獨(dú)棟、雙拼、聯(lián)排別墅；花園洋房價(jià)格整體均價(jià)約1.4萬元/㎡戶型戶型規(guī)劃豐富，小一期及鳳凰谷戶型規(guī)劃有A-G等7種戶型開發(fā)商當(dāng)代控股集團(tuán)規(guī)劃設(shè)計(jì)巴馬丹拿顧問有限公司項(xiàng)目位位于位位于長長泰縣縣天銅銅山景景區(qū)內(nèi)內(nèi)，具具體的的規(guī)劃劃范圍圍為角角泰路路以西西，馬馬洋溪溪兩側(cè)側(cè)。物物業(yè)業(yè)以酒酒店及及別墅墅為主主，目目前項(xiàng)項(xiàng)目酒酒店物物業(yè)在在建，，其他他物業(yè)業(yè)尚處處于前前期規(guī)規(guī)劃階階段。。物業(yè)業(yè)類類型型項(xiàng)目目規(guī)規(guī)劃劃項(xiàng)目目共共分分為為三三大大地地塊塊，，分分別別為為小小一一期期、、鳳鳳凰凰谷谷和和大大一一期期，，其其中中小小一一期期和和鳳鳳凰凰谷谷先先行行開開發(fā)發(fā)。。小一一期期及及鳳鳳凰凰谷谷平平面面圖圖項(xiàng)目目分分期期分期期開開發(fā)發(fā)一期期發(fā)發(fā)展展主主要要內(nèi)內(nèi)容容一期期主主要要開開發(fā)發(fā)入入口口會會所所、、度度假假酒酒店店等等配配套套設(shè)設(shè)施施以以及及B地塊塊居居住住，，為為片片區(qū)區(qū)整整體體開開發(fā)發(fā)創(chuàng)創(chuàng)造造條條件件，，同同時(shí)時(shí)利利于于快快速速形形成成片片區(qū)區(qū)良良好好的的入入口口景景觀觀形形象象。。一期開發(fā)發(fā)用地面面積約為為20公頃（包包括鳳凰凰谷5.6公頃），，總建筑筑面積為為65750平方米。。二期建設(shè)設(shè)主要內(nèi)內(nèi)容二期開發(fā)發(fā)住宅和和體育公公園，同同時(shí)完善善居住配配套。建筑風(fēng)格格項(xiàng)目小一一期及鳳鳳凰谷地地塊規(guī)劃劃產(chǎn)品建建筑風(fēng)格格豐富，，有熱帶帶風(fēng)情、、地中海海和歐式式風(fēng)格（（包括英英倫和法法式）熱帶風(fēng)情情地中海風(fēng)風(fēng)情歐式風(fēng)格格戶型規(guī)劃劃項(xiàng)目小一一期及鳳鳳凰谷地地塊產(chǎn)品品及戶型型規(guī)劃豐豐富，包包括各類類型別墅墅產(chǎn)品和和多層花花園洋房房產(chǎn)品。。別墅產(chǎn)品品戶型面面積規(guī)劃劃以200-250為主，花花園洋房房戶型面積為為150-180，整體戶戶型面積段段控制較較好。戶型規(guī)劃劃建筑面積積205m2建筑面積積277m2一層二層戶型規(guī)劃劃戶型附送送的空間間主要以以花園、、游泳池池為主，，但通過過各種元元素營造造度假風(fēng)風(fēng)情成功吸引引客戶。。地下室層層建筑面積積206m2戶型E_豪華型別別墅配套規(guī)劃劃項(xiàng)目立足足于旅游游區(qū)綜合合性度假假社區(qū)，，結(jié)合項(xiàng)項(xiàng)目定位位規(guī)劃五五星級酒酒店、高高爾夫球球場及高高檔商務(wù)務(wù)休閑會會所等配配套。天銅山溫溫泉大酒酒店高爾夫會會所天銅山主主會所二期產(chǎn)品品銷售情情況：推出9套小別墅墅產(chǎn)品，，去化5套，去化化情況好好于一期期產(chǎn)品，，但仍不不夠理想想銷售情況況分析總銷售情情況：2014年7月開盤，，預(yù)售15套聯(lián)排別別墅（9套取得預(yù)預(yù)售證）），目前前去化5套。各物業(yè)類型去去化情況：面積為110-136㎡的小聯(lián)排產(chǎn)產(chǎn)品，總價(jià)在在154-190萬元產(chǎn)品滯銷原因因分析項(xiàng)目僅依靠溫溫泉資源，未未形成自身核核心優(yōu)勢，且且前期工程進(jìn)進(jìn)度緩慢，僅僅做部分景觀觀配套，不精精細(xì)，而大配配套除酒店外外均未開始動動工，以及一一期產(chǎn)品滯銷銷，客戶對項(xiàng)項(xiàng)目沒有信心心。物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率%開盤價(jià)(萬/套)聯(lián)排110-13641（9）512.2%154-190獨(dú)棟1551400251.1疊加103-1212400104-122（備注：目前前僅有9套聯(lián)排別墅取取得預(yù)售證））當(dāng)代鳳凰谷個(gè)案小結(jié)：項(xiàng)目定位：通通過聘請知名名設(shè)計(jì)公司，，提升項(xiàng)目檔檔次定位。產(chǎn)品規(guī)劃：打打造類型豐富富的風(fēng)栺建筑筑，幵將環(huán)境境、產(chǎn)品不戶戶型、配套等等充分融合，，形成整體不合合力，使產(chǎn)品品具有視覺沖沖擊力，成功功將度假，風(fēng)風(fēng)情有效傳達(dá)達(dá)給消費(fèi)者。。銷售情況：一一期產(chǎn)品滯銷銷，客戶信心心不足，二期期別墅去化艱艱難，整體去去化不理想。。發(fā)現(xiàn)之旅優(yōu)勢：原生態(tài)態(tài)山林湖泉景景觀資源豐富富，交通便利利，產(chǎn)品線豐豐富，基本生生活配套相對對完善項(xiàng)目概要廈門泛華集團(tuán)項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積：大1期占地1500畝總建面積：200萬㎡項(xiàng)目分期情況（大1期）：丹荔園-松濤園-竹韻園-竹滿園-西湖豪閣-稻香閣-天竹園-天桂園、天印園、湖心島在售物業(yè)類型獨(dú)棟、疊墅、空中別墅、小高層在售產(chǎn)品主力戶型1、天印園疊加：210-320㎡聯(lián)排：260-280㎡獨(dú)棟：300-650㎡2、天桂園（目前已推出）住宅：95-96㎡；138㎡；178-209㎡3、湖心島獨(dú)棟：1463.7㎡，2482.97㎡，價(jià)格區(qū)間1、天印園疊加：9000-11000元/㎡聯(lián)排：7000-10000元/㎡獨(dú)棟：10000-14000元/㎡2、天桂園住宅：6000-8000元/㎡3、湖心島：暫無（老總持有自?。┌l(fā)現(xiàn)之旅配套及景觀：：13萬㎡濕地公園、6萬㎡生態(tài)湖泊、33萬㎡景觀果林、6000畝健康植物園園、1500米自然溪流觀觀光帶、3.6萬㎡泛華國際際溫泉大酒店店、及社區(qū)小小超市倍順、、會所、游泳泳池、網(wǎng)球場場等竹韻園丹荔園松濤園稻香閣天竹園竹滿園天桂園天印園湖心島發(fā)現(xiàn)之旅產(chǎn)品品設(shè)計(jì)上存在在一定硬傷，，忽視人性化化的需求，產(chǎn)產(chǎn)品本身有較較大的超越空空間劣勢：尊重自自然但不善于于利用，景觀觀設(shè)計(jì)粗糙且且缺乏管理；；產(chǎn)品設(shè)計(jì)存存在硬傷，忽忽視人性化；；生活配套不不全。發(fā)現(xiàn)之旅別墅間院落空空間設(shè)計(jì)粗放放園林景觀設(shè)計(jì)計(jì)粗糙且缺乏乏管理獨(dú)棟別墅車位位設(shè)計(jì)不合理理生活配套缺乏乏……別墅間院落空空間設(shè)計(jì)粗放放社區(qū)內(nèi)無主題分區(qū)，無導(dǎo)向系統(tǒng)統(tǒng)獨(dú)棟別墅車位位設(shè)計(jì)不合理發(fā)現(xiàn)之旅——有有缺陷的產(chǎn)品品產(chǎn)品設(shè)計(jì)：發(fā)現(xiàn)之旅產(chǎn)品品設(shè)計(jì)上存在在一定硬傷，，忽視人性化的需求，產(chǎn)產(chǎn)品本身有較較大的超越空空間;環(huán)境營造：發(fā)現(xiàn)之旅注重重在開發(fā)過程程中保護(hù)原始始生態(tài)及環(huán)境，區(qū)域生態(tài)態(tài)環(huán)境宜居物物業(yè)的代表，，但沒有充分利利用自然，園林管理粗放放。?倍順超市?網(wǎng)球場?游泳池?溫泉酒吧?生態(tài)湖?濕地公園?生態(tài)果林首期配套以生生活性小配套套為主，主要要設(shè)置在精裝裝公寓附近，，包括社區(qū)超超市倍順、餐餐飲店、游泳池、、網(wǎng)球場等；；后期配套以特特色設(shè)施為主主，包括泛華國際溫泉大酒酒店、生態(tài)果果園、濕地公公園、植物園園等，圖書館、、購物商場尚尚在規(guī)劃中；；發(fā)現(xiàn)之旅——先先期配套缺失失區(qū)域本身配套缺缺失，要依靠靠自身打造生生活配套，但但是發(fā)現(xiàn)之旅開發(fā)過程中也忽視視了對配套產(chǎn)品的的開發(fā)，到天竹園組組團(tuán)開始注重重大配套的開開發(fā)建設(shè)。物業(yè)類型面積區(qū)間（㎡）總體均價(jià)區(qū)間（元/㎡）總價(jià)（元）獨(dú)棟293-64610000-13000元/㎡350-800萬疊墅214-3179000-11000元/㎡110-300萬空中別墅163-3709000-11000元/㎡130-350萬公寓60-1156000-8000元/㎡36-90萬數(shù)據(jù)參考來源源：JBD獨(dú)棟最小面積積為293㎡，總價(jià)高，購買門門檻過高不同類型產(chǎn)品品單價(jià)未能能拉開，總價(jià)區(qū)間存存在空檔，，客價(jià)格不能對應(yīng)產(chǎn)品品價(jià)值戶圈層存在在斷層別墅產(chǎn)品線線設(shè)定存在不合理性，總總價(jià)門檻過過高。各類產(chǎn)品總總價(jià)銜接存在斷層，未能能最大限度度吸收客戶戶資源。低總價(jià)的公公寓產(chǎn)品市市場反應(yīng)良良好，銷售售速度較快快。發(fā)現(xiàn)之旅———戶型特征征過于集中的的產(chǎn)品線梯梯度——導(dǎo)導(dǎo)致產(chǎn)品總總價(jià)存在空擋，且別別墅總價(jià)過過高，價(jià)位位上成為客戶購買的最大門門檻。項(xiàng)目在售主力戶型型及總價(jià)情情況:（備注：以以上數(shù)據(jù)為為目前發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅自2010年年推出的主主要物業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品）發(fā)現(xiàn)之旅個(gè)案小結(jié)：作為馬洋溪溪生態(tài)旅游游區(qū)的第一度假假型地產(chǎn)，，在市場上有一一定知名度度；過于集中的的產(chǎn)品線梯梯度，導(dǎo)致致產(chǎn)品總價(jià)價(jià)存在空擋，且別別墅總價(jià)過過高，價(jià)位位上成為客戶購買的最大門門檻，低總總價(jià)小戶公公寓去化較較好。企業(yè)產(chǎn)品打打造水平一一般，生活活配套、園園林景觀管管理、現(xiàn)場場施工管理理、銷售管管理、推貨節(jié)奏等等方面均有有待提高，，可提升及及超越空間間大；項(xiàng)目整體規(guī)規(guī)劃較為完完善，但在商業(yè)和高端端休閑配套套等方面存存在一定欠缺。。20原山主人優(yōu)勢：山林林江泉景觀觀資源豐富富，交通便便利，使用用發(fā)現(xiàn)之旅旅生活配套套，是“發(fā)現(xiàn)之旅”產(chǎn)品的升級級優(yōu)化項(xiàng)目概要廈門泛華集團(tuán)項(xiàng)目數(shù)據(jù)占地面積：650畝1期建筑面積：4.5萬㎡（其中商業(yè)會館:5903.87㎡）在售物業(yè)類型獨(dú)棟別墅在售產(chǎn)品主力戶型獨(dú)棟：310-662㎡價(jià)格區(qū)間獨(dú)棟：13000-15000元/㎡原山主人自身及共享享“發(fā)現(xiàn)之旅”的配套及景景觀：13萬㎡濕地公園、、6萬㎡生態(tài)湖泊、、33萬㎡景觀果林、、6000畝健康植物物園、1500米自然溪流流觀光帶、、3.6萬㎡泛華國國際溫泉大大酒店、及及社區(qū)小超超市倍順、、會所、游游泳池、網(wǎng)網(wǎng)球場、自自身項(xiàng)目商商業(yè)會所等等商業(yè)會所劣勢：與發(fā)發(fā)現(xiàn)之旅獨(dú)獨(dú)棟產(chǎn)品存存在同質(zhì)化化競爭，產(chǎn)產(chǎn)品園林較較之雖有所所長級優(yōu)化化、但總價(jià)價(jià)較高。原山主人巴厘島風(fēng)情情園林景觀觀：細(xì)節(jié)設(shè)設(shè)計(jì)及執(zhí)行行優(yōu)于發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅私家泳池：：提升項(xiàng)目目的休閑生生活品質(zhì)獨(dú)棟別墅設(shè)設(shè)計(jì)較之發(fā)發(fā)現(xiàn)之旅更更加合理、、人性化產(chǎn)品、景觀設(shè)設(shè)計(jì)：對發(fā)現(xiàn)現(xiàn)之旅產(chǎn)品的的升級優(yōu)化……原山主人獨(dú)棟棟產(chǎn)品是對發(fā)發(fā)現(xiàn)之旅產(chǎn)品品的升級優(yōu)化化，但兩項(xiàng)目目獨(dú)棟產(chǎn)品線線基本重合，，同質(zhì)化競爭爭激烈，且項(xiàng)項(xiàng)目總價(jià)較高高原山主人——產(chǎn)品特征征項(xiàng)目注重休閑閑空間設(shè)計(jì)，，強(qiáng)調(diào)度假情情感，過多的的旅游元素的的設(shè)置導(dǎo)致戶戶型面積偏大大；生態(tài)主題題深化，以東東南亞巴厘風(fēng)風(fēng)情園林宣示示項(xiàng)目度假感感，但產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造還有較較大的提升空空間。充分利用了水水庫和山地的的資源進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)，，保持自然生生態(tài)資源，修修復(fù)性地美化化自然景觀，，用最小的成成本營造出最自自然最生態(tài)最最美的環(huán)境；；共享發(fā)現(xiàn)之旅旅的配套：酒酒店、健身中中心、商業(yè)中中心、學(xué)校、、醫(yī)院等；建筑裝飾選材材及搭配合理理自然，房屋屋的風(fēng)格較好好地融合于自自然環(huán)境；入戶溫泉原山主人——配套項(xiàng)目配套方面面引入養(yǎng)生主主題，設(shè)置了了各種健康養(yǎng)養(yǎng)生型配套，，溫泉入戶，，但缺乏旅游游度假的生活活及商業(yè)配套套，共享發(fā)現(xiàn)之旅的配套套。私家泳池客戶分析客戶主要來源于廈門島內(nèi)，多為個(gè)體戶和私營業(yè)主；以改善性住房需求為主。受目前市場及及推廣滯后的的影響，每周周進(jìn)線及上門門量僅5-6組左右，其余余上門客戶均均為外拓及外外展場所得。?？蛻魜碓赐乜图巴庹箞鍪悄壳翱蛻羯祥T最主要的途徑45廈門人在在電器行業(yè)當(dāng)當(dāng)高管喜歡原山產(chǎn)品品的大花園設(shè)設(shè)計(jì)及巴厘島島風(fēng)格的設(shè)計(jì)計(jì)理念，購買買出于投資的的考慮客戶語錄：買買者先放著看看能不能能升值1原山主人32#H戶型311.48㎡2原山主人33#H戶型311.48㎡黑龍江人現(xiàn)現(xiàn)已退休目目前在廈門門定居喜歡原山產(chǎn)品品的大花園設(shè)設(shè)計(jì)，來訪當(dāng)當(dāng)天就下定客戶語錄：價(jià)價(jià)格很合理花花園很大以以后可以在在花園種菜給給孫子吃3廈門人從從事電器行業(yè)業(yè)私營業(yè)業(yè)主喜歡歡旅游喜歡原山主人人的大花園設(shè)設(shè)計(jì)，來訪當(dāng)當(dāng)天就下定客戶語錄：客客廳小了點(diǎn)可可以先買買著，來旅游游了住住4廈門人ABB公司職員多次來訪看看過很多樓樓盤多次對對比后決定定購買原山主主人這地方未來發(fā)發(fā)展前景應(yīng)該該很好原山主人36#H戶型347㎡原山主人29#A戶型347.73㎡成交分析私家泳池、溫泉湯屋的產(chǎn)品設(shè)計(jì)及超大花園面積贈送是原山主人成交的主要原因46成交分析果園、溪流、湖泊、山景等原生態(tài)的自然環(huán)境、世外桃源般的生活方式以及低總價(jià)是發(fā)現(xiàn)之旅成交的主要因素廈門人集集美大學(xué)音音樂老師路過，第一次次到現(xiàn)場；喜喜歡項(xiàng)目的環(huán)環(huán)境、山水資資源、生活方方式；經(jīng)常到到處旅游丁克一族，平平時(shí)就2夫妻住，面積積不要太大，，不實(shí)用客戶語錄：用用島內(nèi)公寓的的價(jià)格享受別別墅的生活方方式1天印園61-B#聯(lián)排戶型269.04㎡2天竹園尚品格格A-102#疊加戶型183㎡漳州人，在北北京工作20幾年，女兒在在國外，已參參加工作夫妻倆喜歡找找個(gè)山清水秀秀的地方安度度晚年到訪當(dāng)天是路路過，意向帶帶花園、總價(jià)價(jià)低的小別墅墅客戶語錄：住住在這里就可可以經(jīng)常吃到到無公害的蔬蔬菜和土豬肉肉了3廈門機(jī)場本地地人多次來訪去去年經(jīng)老業(yè)業(yè)主介紹來看看過前一期公公寓產(chǎn)品天竹竹園，當(dāng)時(shí)沒沒下定決心買買社區(qū)環(huán)境好，，綠化多，有有山有水，裝裝修也不錯父親身體不好好，買來讓老老人?。蛔约杭浩綍r(shí)有空也也可來度假住在這里，就就可以隨時(shí)想想釣魚就去釣釣魚，不用出出海了、想吃吃無公害的菜菜就到農(nóng)場自自己摘天桂園9#6022房戶型96.10㎡㎡47未成交客戶客客戶語錄：環(huán)境是好，就就是太遠(yuǎn)了價(jià)格太高了——銷售代表林文文仙周邊配套不好好，都沒有醫(yī)醫(yī)院太偏了，不方方便一點(diǎn)點(diǎn)都都不不實(shí)實(shí)在在沒有有人人氣氣，，這這么么大大地地方方?jīng)]沒幾幾個(gè)個(gè)人人住住，，陰陰森森森森的的，，很很恐恐怖怖衛(wèi)生生弄弄得得不不是是很很好好，，樹樹木木都都沒沒有有修修剪剪很很難難看看—————銷售代表表朱瑩離廈門50分鐘的車車程，到到項(xiàng)目有有坐班車車和自駕駕的途徑徑項(xiàng)目周邊邊很空曠曠，基本本沒有生生活配套套成交抗性交通不便、配套不足、總價(jià)太高是成交抗性所在原山主人：1、戶型偏大，總價(jià)高2、戶型利用率低3、工程展示無法打動客戶4、社區(qū)自身配套太少天印園：1、密度大2、除了第一排，花園偏小3、坐南朝北、朝向不理想4、景觀資源較差、現(xiàn)場無展示天桂園：1、近旅游大道，噪音大2、半山坡度，高齡客戶考慮安全問題3、戶型偏大，總價(jià)偏高4、無樣板房已成交客客戶偏向向小面積積、低總總價(jià)產(chǎn)品品，主要要是對環(huán)環(huán)境和產(chǎn)產(chǎn)品的認(rèn)認(rèn)可。購買原山山主人產(chǎn)產(chǎn)品的關(guān)關(guān)注點(diǎn)集集中在產(chǎn)產(chǎn)品的設(shè)設(shè)計(jì)理念念，有大大花園、、湯屋、、私家泳泳池未成交客客戶認(rèn)為為項(xiàng)目太太偏、太太遠(yuǎn)，交交通不便便；價(jià)格格也太高高；配套套不足、、生活很很不方便便客戶小結(jié)結(jié)原山主人個(gè)案小結(jié)：原山主人試圖對片片區(qū)產(chǎn)品理念念的創(chuàng)新新和升級級，定位位高端，，但產(chǎn)品品的打造造與高端產(chǎn)品尚尚有較大大差距；；項(xiàng)目物業(yè)業(yè)類型規(guī)規(guī)劃為獨(dú)獨(dú)棟別墅墅，整體體居住環(huán)環(huán)境較好好，每戶戶有贈送送面積，但產(chǎn)品細(xì)節(jié)打造還還有較大大的提升升空間；；缺乏配套套，生活活不便利，僅僅二期規(guī)規(guī)劃建商商業(yè)會所所，其他他共享發(fā)現(xiàn)之旅配配套。海投香格格里墅3146優(yōu)勢：項(xiàng)目區(qū)位體量大大、容積積率低，，地勢層層次感強(qiáng)強(qiáng)，且山山地、溪溪流景觀觀及溫泉泉資源豐豐富，適適合進(jìn)行產(chǎn)品線線豐富的的復(fù)合型型的休閑閑景觀地地產(chǎn)開發(fā)。用地性質(zhì)質(zhì)總占地面面總建面積積積(萬㎡)(萬㎡)容積率率建筑限限高項(xiàng)目總總體情情況64.86居住、、商住住類用用57.15地按容容積平平均下下限1.05計(jì)二類居居住用用地商住綜綜合用用地52.122.0854.673.11、（A102、A201、、B102、B2、B404、B5、B602）：1.05-1.2；；2、（B3、B8））：1.05-3.0；3、B403：0.71.5(上上限)1、（A102、A201、、B102、B2、B404、B5、B602）：24米；2、（B3、B8））：60米；；3、B403：15米24米綠地率≥35%建筑密度≤25%規(guī)劃配建車車位數(shù)(個(gè))備注：以上上居住用地地塊數(shù)據(jù)以以用地容積積率下限““1.05””進(jìn)行統(tǒng)計(jì)，，其它性質(zhì)用地地均按其用用地容積率率上限進(jìn)行行統(tǒng)計(jì),建筑密度、、綠地率特特指居住用地地地塊指標(biāo)香格里墅項(xiàng)目體量大大，容積率率較低，利利于別墅等等高端物業(yè)開開發(fā)；具大大盤開發(fā)、、豐富產(chǎn)品品線組合開發(fā)優(yōu)勢勢；較適合合于長線開開發(fā)，增加加項(xiàng)目開發(fā)的靈活活性；項(xiàng)目基地山山地、溪流流資源豐富富，且地勢勢層次感強(qiáng)，，利于山地地景觀休閑閑地產(chǎn)的開開發(fā)。香格里墅擁有優(yōu)質(zhì)的的山地、溪溪流景觀資資源，項(xiàng)目目景觀面上上占有優(yōu)勢勢，具備打打造度假休閑閑地產(chǎn)及山山地景觀地地產(chǎn)優(yōu)勢；；但資源共享性強(qiáng)，優(yōu)優(yōu)勢差距小小香格里墅海西國際城城旺亭地塊生態(tài)山山林景觀資資源天柱山落地地互通地塊生態(tài)溪溪流景觀資資源歐洲小鎮(zhèn)（（上揚(yáng)生態(tài)態(tài)園1期））天柱山國家家森林公園園長泰馬洋溪溪漂流旅游游休閑景區(qū)橋地塊及溪流流景觀銷售情況：：受市場下行行及項(xiàng)目配配套缺乏影影響，開盤盤僅去化22套，銷售率率約17%銷售情況分分析總銷售情況況：2013年11月份開盤，，截止2014年7月份，已去去化22套，，銷銷售售率率約約17%各物物業(yè)業(yè)類類型型去去化化情情況況：：雙拼拼1套，，類類獨(dú)獨(dú)棟棟21套各面面積積段段及及總總價(jià)價(jià)去去化化情情況況：：面積積在在167-187㎡，，總總價(jià)價(jià)在在200-250萬去去化化12套面積積在在213-277㎡，，總總價(jià)價(jià)在在280-399萬去去化化10套銷售售影影響響原原因因分分析析市場場下下行行及及區(qū)區(qū)域域競競爭爭四聯(lián)聯(lián)排排中中間間套套雙雙拼拼產(chǎn)產(chǎn)品品與與端端頭頭類類獨(dú)獨(dú)棟棟產(chǎn)產(chǎn)品品，，面積均在168-174㎡左右，且單單價(jià)均等，造造成總價(jià)出現(xiàn)現(xiàn)重疊，雙拼拼別墅僅去化化1套物業(yè)類型產(chǎn)品面積供應(yīng)套數(shù)去化套數(shù)去化率%雙拼167.89-187.13612.8%類獨(dú)棟167.9-277.54942222.9%已銷售物業(yè)類型建筑面積單價(jià)總價(jià)類獨(dú)棟167.9012388208類獨(dú)棟179.6611688210類獨(dú)棟167.9012588211類獨(dú)棟167.9013188221類獨(dú)棟167.9013188221類獨(dú)棟176.0812988229類獨(dú)棟176.0812988229類獨(dú)棟179.6612788230類獨(dú)棟179.6612988233類獨(dú)棟179.6613388241類獨(dú)棟187.1013388250雙拼187.1013388250類獨(dú)棟223.9412788286類獨(dú)棟213.6213788295類獨(dú)棟213.6213988299類獨(dú)棟213.6214188303類獨(dú)棟234.0913788323類獨(dú)棟234.0913788323類獨(dú)棟234.0913788323類獨(dú)棟234.0913788323類獨(dú)棟277.5414388399類獨(dú)棟277.5414388399雙拼、類獨(dú)棟棟產(chǎn)品出現(xiàn)面面積、總價(jià)重重疊海投香格里墅墅個(gè)案小結(jié)：擁有優(yōu)質(zhì)的山山地、溪流景景觀資源，項(xiàng)項(xiàng)目景觀面上上占有優(yōu)勢，，具備打造度度假休閑地產(chǎn)產(chǎn)及山地景觀觀地產(chǎn)優(yōu)勢；；但資源共享性強(qiáng)，優(yōu)勢勢差距小；受市場下行及及項(xiàng)目配套缺缺乏影響，開開盤僅去化22套，銷售率約約17%，整體去化不不理想。銷售舉步維艱艱：2014年片區(qū)去化共共3萬㎡，單盤去去化6000㎡，且未來市場約有有100萬㎡的市場供供應(yīng)量，銷售售壓力巨大項(xiàng)目規(guī)模2013年成交2014年成交庫存已出讓未開發(fā)在售項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)之旅6800畝1.4萬㎡13070㎡4萬㎡20萬㎡當(dāng)代鳳凰谷12000畝0.15萬㎡1589㎡3.9萬㎡20萬㎡十里藍(lán)山11000畝1.8萬㎡8801㎡4.15萬㎡9.7萬㎡中冶海西7500畝2.5萬㎡3644㎡6萬㎡17.88萬㎡海投香格里墅1881畝——5441㎡7.5萬㎡5.8萬㎡合計(jì)3.9萬畝5.85萬㎡3.25萬㎡25.55萬㎡73.38萬㎡待售項(xiàng)目中華漢文苑3000畝待開發(fā)項(xiàng)目總規(guī)模1.19萬畝龍人古琴1800畝福隆項(xiàng)目4236畝福信中翎2880畝數(shù)據(jù)來源：長長泰房地產(chǎn)備備案，截止至至2014年12月2013別墅銷售套數(shù)43510568——2212014別墅銷售套數(shù)3912431727138累計(jì)銷售373172248527共726套區(qū)域樓盤銷售售情況項(xiàng)目名稱推售套數(shù)成交套數(shù)成交面積（㎡）銷售金額（萬元）成交均價(jià)（元/㎡）開盤時(shí)間香格里墅1302754417312130002014.05當(dāng)代鳳凰谷15121589206614000