房地產(chǎn)投資市場(chǎng)分析(市場(chǎng)供給量和需求量)

第三章章房房地產(chǎn)產(chǎn)投投資市市場(chǎng)分分析析學(xué)習(xí)目標(biāo)標(biāo)通過(guò)本章章的學(xué)習(xí)習(xí)，學(xué)生生應(yīng)掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析析的內(nèi)容容，重點(diǎn)點(diǎn)掌握市市場(chǎng)供給給量和需需求量的的決定因因素；熟熟悉市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查和和綜合分分析的方方法；了了解市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)方方法。一、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分分析的必必要性市場(chǎng)分析析，首先先要進(jìn)行行的工作作是市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，，通過(guò)縝縝密的調(diào)調(diào)查，經(jīng)經(jīng)由一定定的渠道道，盡可可能多地地收集到到確鑿的的市場(chǎng)資資料和工工程相關(guān)關(guān)資料，，進(jìn)而運(yùn)運(yùn)用科學(xué)學(xué)的方法法進(jìn)行詳詳盡分析析。第一節(jié)房房地產(chǎn)產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析析概述市場(chǎng)分析析具有以以下三個(gè)個(gè)方面的的作用：：可以掌握握房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需需求變化化的態(tài)勢(shì)勢(shì)，減少少投資盲盲目性，，增強(qiáng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理理的主動(dòng)動(dòng)性。有利于做做好投資資決策可為房地地產(chǎn)價(jià)格格確定乃乃至營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)策略的的制定提提供基礎(chǔ)礎(chǔ)和依據(jù)據(jù)二、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)分分析的限限度市場(chǎng)分析析的數(shù)量量有一個(gè)個(gè)限度。。在投資資分析中中如何把把握這個(gè)個(gè)度？可可以運(yùn)用用經(jīng)濟(jì)學(xué)學(xué)的知識(shí)識(shí)分析這這個(gè)問(wèn)題題。如下下圖。市場(chǎng)分析析包含調(diào)調(diào)查和預(yù)預(yù)測(cè)兩個(gè)個(gè)方面市場(chǎng)調(diào)查查是市場(chǎng)場(chǎng)預(yù)測(cè)的的基礎(chǔ)，，預(yù)測(cè)是是在調(diào)查查的基礎(chǔ)礎(chǔ)上所作作的科學(xué)學(xué)分析。。房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查是依依據(jù)一定定的原則則和科學(xué)學(xué)方法，，有計(jì)劃劃、有目目的、有有步驟、、系統(tǒng)地地收集房房地產(chǎn)市市場(chǎng)方面面的各種種情報(bào)資資料，為為預(yù)測(cè)分分析工作作提供基基礎(chǔ)和依依據(jù)。第二節(jié)房房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查一、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的內(nèi)內(nèi)容房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目基本情情況調(diào)查查房地產(chǎn)投投資建設(shè)設(shè)用地情情況調(diào)查查規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)方案的的調(diào)查1.擬投投資開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)待拆遷遷安置的的居民情情況2.擬投投資開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域內(nèi)內(nèi)待拆遷遷安置的的單位情情況3.擬投投資開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)域的的市政設(shè)設(shè)施情況況4.地下下基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施情況況1.用地地面積指指標(biāo)2.主要要建筑面面積指標(biāo)標(biāo)3.規(guī)劃劃要點(diǎn)房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目外部環(huán)環(huán)境調(diào)查查住宅需求求調(diào)查當(dāng)?shù)鼐用衩褡》繝顮顩r的調(diào)調(diào)查社會(huì)購(gòu)買(mǎi)買(mǎi)力調(diào)查查住房消費(fèi)費(fèi)水平調(diào)調(diào)查房?jī)r(jià)調(diào)查查土地使用用情況調(diào)調(diào)查住宅供應(yīng)應(yīng)量調(diào)查查金融狀況況調(diào)查競(jìng)爭(zhēng)情況況調(diào)查稅費(fèi)種類(lèi)類(lèi)及交納納標(biāo)準(zhǔn)調(diào)調(diào)查房地產(chǎn)投投資項(xiàng)目目?jī)?nèi)部條條件調(diào)查查包括調(diào)查查投資項(xiàng)項(xiàng)目的資資金來(lái)源源，業(yè)務(wù)務(wù)技術(shù)力力量，企企業(yè)開(kāi)發(fā)發(fā)能力等等。其中資金金來(lái)源調(diào)調(diào)查是內(nèi)內(nèi)部條件件調(diào)查的的主要內(nèi)內(nèi)容。二、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的程程序市場(chǎng)調(diào)查查程序大大體上有有調(diào)查準(zhǔn)準(zhǔn)備、正正式調(diào)查查、結(jié)果果分析、、撰寫(xiě)調(diào)調(diào)查報(bào)告告四個(gè)階階段調(diào)查準(zhǔn)備備階段確定調(diào)查查目標(biāo)初步情況況分析制定調(diào)查查計(jì)劃非正式調(diào)調(diào)查（試試探性調(diào)調(diào)查）正式調(diào)查查確定資料料來(lái)源確定收集集資料的的方法調(diào)查表及及問(wèn)卷設(shè)設(shè)計(jì)抽樣設(shè)計(jì)計(jì)現(xiàn)場(chǎng)實(shí)地地調(diào)查結(jié)果分析析階段資料編輯輯整理資料編輯輯整理的的一般程程序?yàn)椋海簠R總、分分類(lèi)、初初審、篩篩選、統(tǒng)統(tǒng)計(jì)調(diào)查資料料的綜合合分析市場(chǎng)調(diào)查查結(jié)果有有兩種分分析方法法：定性分析析法、定定量分析析法編撰調(diào)查查報(bào)告階階段調(diào)查報(bào)告告的主要要目的是是為房地地產(chǎn)投資資決策提提供參考考依據(jù)。。一般有有兩種形形式：一一種是專(zhuān)專(zhuān)門(mén)報(bào)告告，內(nèi)容容詳盡明明確;另另一種種是一般般調(diào)查報(bào)報(bào)告，內(nèi)內(nèi)容簡(jiǎn)單單明了。。詢(xún)問(wèn)法觀察法實(shí)驗(yàn)法1.訪(fǎng)談?wù)務(wù){(diào)查2.電話(huà)話(huà)調(diào)查3.信函函調(diào)查4.留置置問(wèn)卷調(diào)調(diào)查1.直接接觀察2.間接接觀察1.實(shí)驗(yàn)驗(yàn)求證法法2.隨即即嘗試法法三、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的方方法與技技術(shù)市場(chǎng)調(diào)查查的方法法房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查技技術(shù)調(diào)查表的的設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)要求求主主題題明確、、重點(diǎn)突突出、設(shè)設(shè)問(wèn)具體體可接受性性、簡(jiǎn)明明扼要、、可分析析性抽樣調(diào)查查隨機(jī)抽樣樣法非隨機(jī)抽抽樣法簡(jiǎn)單隨機(jī)機(jī)抽樣法法分層隨機(jī)機(jī)抽樣法法分群隨機(jī)機(jī)抽樣法法配額抽樣樣法任任意抽樣樣法判判斷抽樣樣法房地產(chǎn)市市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)是借助助歷史統(tǒng)統(tǒng)計(jì)資料料和市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查，，運(yùn)用科科學(xué)的方方法和手手段，對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)未來(lái)經(jīng)經(jīng)營(yíng)狀況況及發(fā)展展趨勢(shì)等等作出的的預(yù)計(jì)、、測(cè)算和和判斷。。市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)是房地地產(chǎn)投資資分析的的重要內(nèi)內(nèi)容，預(yù)預(yù)測(cè)的好好壞，不不僅關(guān)系系到房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)成果，，甚至關(guān)關(guān)系到房房地產(chǎn)企企業(yè)的興興衰存亡亡。第三節(jié)房房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)一、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的內(nèi)內(nèi)容宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展趨趨勢(shì)預(yù)測(cè)測(cè)產(chǎn)業(yè)政策策所帶來(lái)來(lái)的影響響預(yù)測(cè)市場(chǎng)需求求預(yù)測(cè)技術(shù)發(fā)展展預(yù)測(cè)營(yíng)銷(xiāo)前景景預(yù)測(cè)產(chǎn)品供給給能力預(yù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)價(jià)格格趨勢(shì)預(yù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)情況預(yù)預(yù)測(cè)二、房地地產(chǎn)投資資市場(chǎng)預(yù)預(yù)測(cè)的方方法德?tīng)柗品ǚㄟ@一預(yù)測(cè)方法法需要多輪反反復(fù)完成具體體步驟如下：：1.挑選專(zhuān)家家根據(jù)預(yù)測(cè)問(wèn)題題的性質(zhì)，挑挑選一定數(shù)量量的專(zhuān)家。值值得注意的是是人數(shù)應(yīng)適當(dāng)當(dāng)，不宜太多多或太少。在在整個(gè)函詢(xún)過(guò)過(guò)程中，盡可可能的不讓專(zhuān)專(zhuān)家彼此發(fā)生生聯(lián)系，讓每每位專(zhuān)家充分分發(fā)揮自己的的見(jiàn)解。專(zhuān)家權(quán)威性匿名真實(shí)性省費(fèi)實(shí)用性2.實(shí)施第一輪：預(yù)測(cè)小組將將預(yù)測(cè)目標(biāo)及及有關(guān)資料函函寄給選定的的專(zhuān)家，請(qǐng)其其據(jù)此提出預(yù)預(yù)測(cè)意見(jiàn)，預(yù)預(yù)測(cè)小組根據(jù)據(jù)反饋的意見(jiàn)見(jiàn)分析歸納，，提出初步預(yù)預(yù)測(cè)結(jié)果；第二輪：預(yù)測(cè)小組將將初步預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果及補(bǔ)充的的有關(guān)資料再再函寄給專(zhuān)家家，專(zhuān)家據(jù)此此對(duì)自己第一一次預(yù)測(cè)意見(jiàn)見(jiàn)補(bǔ)充修正，，闡明理由。。預(yù)測(cè)小組再再統(tǒng)計(jì)歸納結(jié)結(jié)果。第三輪：請(qǐng)專(zhuān)家再次次修改，補(bǔ)充充完善其第二二輪預(yù)測(cè)意見(jiàn)見(jiàn)，并申述理理由，預(yù)測(cè)小小組統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)測(cè)結(jié)果。第四輪：在前三輪征征詢(xún)專(zhuān)家的基基礎(chǔ)上，再次次請(qǐng)專(zhuān)家全面面審查、補(bǔ)充充、修改、核核實(shí)預(yù)測(cè)意見(jiàn)見(jiàn)，預(yù)測(cè)小組組作出最后統(tǒng)統(tǒng)計(jì)預(yù)測(cè)結(jié)果果。專(zhuān)家的預(yù)測(cè)經(jīng)經(jīng)多次反復(fù)可可能趨向一致致，但不會(huì)完完全一致，預(yù)預(yù)測(cè)小組可采采用各種方法法處理，如““四分位法””、“評(píng)分法法”等，最后后得出預(yù)測(cè)的的結(jié)論。時(shí)間序列法時(shí)間序列是指指對(duì)事物觀察察統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)據(jù)按時(shí)間順序序排列的數(shù)據(jù)據(jù)列。時(shí)間序列法是是運(yùn)用數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法尋找找數(shù)據(jù)隨時(shí)間間變化的規(guī)律律，按此規(guī)律律推測(cè)未來(lái)。。簡(jiǎn)單移動(dòng)平均均法預(yù)測(cè)公式式中Ft——第t期預(yù)測(cè)值Xi——第I期已知數(shù)據(jù)n——移動(dòng)平均數(shù)組組中數(shù)據(jù)個(gè)數(shù)數(shù)，人為選擇擇。一般地，，反映較長(zhǎng)時(shí)時(shí)期因素對(duì)預(yù)預(yù)測(cè)值影響，，n取大些。反之之，則取小些些。加權(quán)移動(dòng)平均均法預(yù)測(cè)公式式中Wi——移動(dòng)平均數(shù)組組中各期數(shù)據(jù)據(jù)的權(quán)數(shù)指數(shù)平滑法預(yù)測(cè)公式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a<1)式中Vt——本期實(shí)際數(shù)V‘t——本期預(yù)測(cè)數(shù)V‘t-1——下期預(yù)測(cè)數(shù)a——平滑系數(shù)（由由預(yù)測(cè)人員員判斷選定，，通?？梢赃x選用若干個(gè)a值做實(shí)驗(yàn)，計(jì)計(jì)算出不同a值的預(yù)測(cè)誤差差加以比較，，選取誤差較較小的a值用于預(yù)測(cè)。。）回歸分析法回歸分析法是是一種數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計(jì)方法，它它是建立在大大量實(shí)際數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)上，，尋找隨機(jī)現(xiàn)現(xiàn)象的統(tǒng)計(jì)規(guī)規(guī)律。在采用用回歸分析法法進(jìn)行預(yù)測(cè)時(shí)時(shí)，預(yù)測(cè)對(duì)象象和影響因素素之間一定要要存在因果關(guān)關(guān)系，且樣本本數(shù)據(jù)量足夠夠（15—20個(gè)以上））；預(yù)測(cè)對(duì)象象和影響因果果的樣本數(shù)據(jù)據(jù)之間存在某某種統(tǒng)計(jì)規(guī)律律，且能夠反反映未來(lái)發(fā)展展?fàn)顟B(tài)；樣本本數(shù)據(jù)的分布布若存在著線(xiàn)線(xiàn)性趨勢(shì)，則則可采用線(xiàn)性性回歸分析法法進(jìn)行預(yù)測(cè)。。當(dāng)影響預(yù)測(cè)指指標(biāo)Y的因素為X時(shí)，可建立一一元線(xiàn)性回歸歸模型：Y=a+bX+u(u為隨機(jī)誤差））當(dāng)影響預(yù)測(cè)指指標(biāo)Y的因素為X1,X2,X3,…,Xn時(shí)，須建立多多元線(xiàn)性回歸模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u當(dāng)影響預(yù)測(cè)指指標(biāo)Y的因素可以與與Y用一元二次曲曲線(xiàn)方程來(lái)描描述的話(huà)，即可建建立一元二次次回歸模型：：Y=a+bX+cX2三、房地產(chǎn)投投資市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)的工作程序序確立預(yù)測(cè)目標(biāo)標(biāo)即明確預(yù)測(cè)目目標(biāo)和對(duì)象，，了解為什么么預(yù)測(cè)和預(yù)測(cè)測(cè)什么。預(yù)測(cè)測(cè)目標(biāo)須清楚楚、準(zhǔn)確而具具體。擬定預(yù)測(cè)工作作計(jì)劃內(nèi)容包括預(yù)測(cè)測(cè)工作各階段段的詳細(xì)安排排。收集和整理資資料資料是預(yù)測(cè)的的前提與基礎(chǔ)礎(chǔ)，資料的多多寡及可靠程程度對(duì)預(yù)測(cè)結(jié)結(jié)果有著直接接影響。選擇預(yù)測(cè)方法法根據(jù)預(yù)測(cè)的目目標(biāo)，房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供求形形態(tài)和掌握資資料的情況等等，選擇適當(dāng)當(dāng)?shù)念A(yù)測(cè)方法法。預(yù)測(cè)分析在預(yù)測(cè)過(guò)程中中，要十分注注意資料的樣樣式是否發(fā)生生變化，一旦旦發(fā)生變化，，對(duì)預(yù)測(cè)就要要加以修正。。預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)預(yù)測(cè)結(jié)果評(píng)價(jià)價(jià)的核心是審審核預(yù)測(cè)數(shù)字字與實(shí)際數(shù)值值誤差程度。。短期預(yù)測(cè)誤誤差在±5%以?xún)?nèi)，中期為為±10%，長(zhǎng)期為±20%。編制預(yù)測(cè)報(bào)告告報(bào)告宜簡(jiǎn)潔明明了，并對(duì)預(yù)預(yù)測(cè)過(guò)程、指指標(biāo)、資料來(lái)來(lái)源等作出簡(jiǎn)簡(jiǎn)明的闡釋和和論證。一、項(xiàng)目概況況（一）開(kāi)發(fā)單單位名仕家園住宅宅小區(qū)由北京京宜佳房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)責(zé)任公司和北北京萬(wàn)和總公公司合作開(kāi)發(fā)發(fā)。（二）項(xiàng)目背背景擬建的名仕家家園住宅小區(qū)區(qū)項(xiàng)目是北京京市危改項(xiàng)目目之一，該項(xiàng)項(xiàng)目已經(jīng)取得得了用地許可可證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證和建設(shè)工工程開(kāi)工許可可證。第四節(jié)房房地產(chǎn)投資市市場(chǎng)分析案例例（三）地理位位置及現(xiàn)狀名仕家園住宅宅小區(qū)位于北北京市西二環(huán)環(huán)和西三環(huán)之之間。小區(qū)北北靠蓮花池東東路，西與西西客站相望，，東隔手帕口口北街與天寧寧寺相鄰，南南距廣安門(mén)外外大街約300米。小區(qū)區(qū)由手帕口北北街向南可達(dá)達(dá)廣外大街，，向北經(jīng)過(guò)蓮蓮花池東街直直達(dá)復(fù)興門(mén)外外大街，向東東直接到達(dá)西西二環(huán)天寧寺寺和廣安門(mén)橋橋，向西可方方便直達(dá)西客客站并直通西西三環(huán)，天寧寧寺、白云觀觀、蓮花池公公園等名勝古古跡分布小區(qū)區(qū)四周。該地地段具有十分分優(yōu)越的地理理位置和極為為便利的交通通條件，是作作為居住小區(qū)區(qū)的理想位置置。（四）項(xiàng)目建建設(shè)規(guī)模及建建設(shè)內(nèi)容按照市規(guī)劃局局下達(dá)的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)條件，，擬建的名仕仕家園住宅小小區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積5.3公頃，，總建筑面積積91022平方米，總總占地面積7625平方方米，綠化率率33％，停停車(chē)泊位約275個(gè)，主主要包括3棟棟高層住宅塔塔樓。（五）配套市市政設(shè)施情況況名仕家園住宅宅小區(qū)為危改改小區(qū)。該地地塊原有建筑筑多為20世世紀(jì)50年代代逐步建成的的居民民宅，，自1994年宣武區(qū)實(shí)實(shí)施廣安門(mén)內(nèi)內(nèi)外大街道路路拓寬工程后后，周邊陸續(xù)續(xù)鋪設(shè)了供電電、電信、自自來(lái)水、污水水、雨水、燃燃?xì)?、熱力等等配套市政管管網(wǎng)，小區(qū)開(kāi)開(kāi)發(fā)已經(jīng)具備備了有利的市市政配套條件件。其中，接接入廣外雨污污水干管工程程業(yè)已完成，，燃?xì)?、電信信、電力、給給排水市政工工程正在設(shè)施施之中，均可可從周邊距離離100米左左右的廣外大大街市政管網(wǎng)網(wǎng)中方便接入入和接出。二、投資市場(chǎng)場(chǎng)分析1.北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)狀狀況北京作為全國(guó)國(guó)的經(jīng)濟(jì)、政政治、文化中中心，不僅吸吸引著國(guó)內(nèi)外外機(jī)構(gòu)、企業(yè)業(yè)入駐，也是是外地個(gè)人投投資者置業(yè)的的首選之地，，為北京市房房地產(chǎn)市場(chǎng)帶帶來(lái)了大量商商機(jī)。為了進(jìn)一步提提高市民的生生活質(zhì)量，住住宅建設(shè)一直直是北京市近近年來(lái)城市建建設(shè)的重點(diǎn)。。據(jù)統(tǒng)計(jì)，2000年北北京市住宅投投資372.5億元，比比上年增長(zhǎng)5.3％；住住宅竣工面積積1499.7萬(wàn)平方米米。其中，經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住宅宅竣工176萬(wàn)平方米，，拆除危舊房房屋63萬(wàn)平平方米，動(dòng)遷遷居民2.5萬(wàn)戶(hù)。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，“九五五”期間北京京累計(jì)完成住住宅投資1422億元，，累計(jì)竣工住住宅5979.9平方米米，分別比““八五”期間間增長(zhǎng)了1.6倍和61.3％。北京市的住宅宅價(jià)格與地段段有關(guān)?？傮w體來(lái)看，住宅宅價(jià)格沿環(huán)線(xiàn)線(xiàn)由里向外逐逐漸降低，二二環(huán)路以?xún)?nèi)住住宅平均價(jià)格格為7760元／平方米米左右，二三三環(huán)路之間為為6000元元／平方米～～8000元元／平方米，，三四環(huán)路之之間為4000元／平方方米～6000元／平方方米。此外，，北部住宅通通常比南部住住宅價(jià)格高1000元／／平方米。從住宅數(shù)量分分布來(lái)看，亞亞運(yùn)村、望京京地區(qū)、中關(guān)關(guān)村地區(qū)、京京西地區(qū)、京京東及市政交交通良好的城城鄉(xiāng)結(jié)合部和和近郊區(qū)，是是住宅相對(duì)集集中分布的幾幾個(gè)區(qū)域，這這幾個(gè)區(qū)域各各有利弊。亞運(yùn)村地區(qū)是是亞運(yùn)會(huì)之后后發(fā)展起來(lái)的的商務(wù)、居住住、娛樂(lè)為主主的高檔商住住區(qū)域。由于于上風(fēng)上水的的觀念及基礎(chǔ)礎(chǔ)配套設(shè)施的的相對(duì)完備，，亞運(yùn)村地區(qū)區(qū)是北京早期期外銷(xiāo)住宅比比較集中的區(qū)區(qū)域。然而，，自近期以來(lái)來(lái)，亞運(yùn)村地地區(qū)作為北京京高房?jī)r(jià)地區(qū)區(qū)的位置已經(jīng)經(jīng)開(kāi)始動(dòng)搖，，一方面是由由于亞北經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用房項(xiàng)目目的低價(jià)沖擊擊，另一方面面則是因?yàn)槭惺袌?chǎng)供應(yīng)量增增大，加之新新樓盤(pán)采用的的低價(jià)沖市做做法，使亞運(yùn)運(yùn)村地區(qū)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)加劇。中關(guān)村地區(qū)積積淀了深厚的的歷史文化、、人文景觀，，高校云集；；同時(shí)，因其其高科技園區(qū)區(qū)的定位帶來(lái)來(lái)了大量的市市政投入，極極具升值潛力力，其市場(chǎng)在在銷(xiāo)項(xiàng)目的銷(xiāo)銷(xiāo)售勢(shì)頭也都都不錯(cuò)。但由由于中關(guān)村地地區(qū)不再審批批新的項(xiàng)目，，市場(chǎng)供應(yīng)不不會(huì)放量，因因而住宅價(jià)格格普遍較高，，且消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)房時(shí)很難有有選擇的余地地。此外，該該地區(qū)雖然很很重視市政設(shè)設(shè)施的改造并并為此投入了了大量的人力力物力，但是是交通擁擠的的情況并未得得到顯著改善善。京東地區(qū)有著著長(zhǎng)期形成的的商務(wù)氛圍和和高消費(fèi)水平平，是眾多高高檔項(xiàng)目的首首選之地，其其目標(biāo)客戶(hù)一一般為外國(guó)公公司的駐華代代表或是該地地區(qū)的高檔寫(xiě)寫(xiě)字樓內(nèi)工作作的高級(jí)白領(lǐng)領(lǐng)。由于該地地區(qū)高昂的地地價(jià)，普通住住宅只能向其其周邊擴(kuò)展，，如望京地區(qū)區(qū)就已發(fā)展成成為規(guī)模成熟熟的大型社區(qū)區(qū)。該地區(qū)的的顯著優(yōu)點(diǎn)是是交通便捷，，配套設(shè)施比比較完善。但但其缺點(diǎn)也是是致命的，對(duì)對(duì)于大部分人人而言，該地地區(qū)亦商亦住住氣氛太濃，，上班時(shí)緊繃繃的神經(jīng)即使使下班后也得得不到放松；；另一方面，，該地區(qū)高樓樓林立，缺少少綠地和開(kāi)敞敞空間，空氣氣質(zhì)量差，噪噪音嚴(yán)重，不不能形成健康康的生活環(huán)境境。城鄉(xiāng)結(jié)合部和和近郊區(qū)因住住宅郊區(qū)化概概念的深入，，對(duì)郊區(qū)低密密度花園式住住宅的向往以以及市政配套套設(shè)施、交通通道路的改善善而引起人們們的關(guān)注，它它同時(shí)也是經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房項(xiàng)項(xiàng)目和別墅項(xiàng)項(xiàng)目的熱點(diǎn)地地區(qū)。超低的的地價(jià)是這一一區(qū)域的優(yōu)勢(shì)勢(shì)。然而，對(duì)對(duì)于每天需要要擠公交車(chē)上上下班的人來(lái)來(lái)講，從公司司到家里的路路程無(wú)疑是可可怕的噩夢(mèng)。。而且對(duì)于居居家過(guò)日子而而言，這一區(qū)區(qū)域也不是好好的選擇，它它的周邊過(guò)于于荒涼，配套套設(shè)施也不齊齊全，一切仍仍待改善。2.本項(xiàng)目所所在地區(qū)市場(chǎng)場(chǎng)分析本項(xiàng)目為于宣宣武區(qū)。老北北京有句順口口溜：“東城城富，西城貴貴，崇文窮，，宣武破”。。崇文和宣武武之所以落得得個(gè)“窮”和和“破”，很很大程度上緣緣于住房。從從歷史看，南南城多為貧民民的生活區(qū)，，基礎(chǔ)設(shè)施較較差，污染、、擾民企業(yè)多多，環(huán)境臟亂亂，治安欠佳佳。北京城位位于燕山東南南部的永定河河沖擊扇上，，南城位于沖沖擊扇的下部部，地下水質(zhì)質(zhì)量較差；而而北部區(qū)域受受盛行風(fēng)氣影影響為北京市市的上風(fēng)上水水，空氣質(zhì)量量好，基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施配套齊全全，人氣也比比南部旺。然而，這一切切都將在近幾幾年得到改善善。北京市““十五”計(jì)劃劃明確提出：：到2005年基本完成成城區(qū)現(xiàn)有的的危舊房改造造；以危舊房房改造和市政政設(shè)施建設(shè)為為突破口，加加快相對(duì)落后后的南部城區(qū)區(qū)的建設(shè)步伐伐，逐步實(shí)現(xiàn)現(xiàn)南部城區(qū)與與其它區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。實(shí)實(shí)施適當(dāng)傾斜斜政策，建設(shè)設(shè)一批關(guān)系南南部城區(qū)發(fā)展展的重大項(xiàng)目目，使南部城城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施相對(duì)落后的的狀況明顯改改善。此外，南城將將成為今后經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用房建建設(shè)的重點(diǎn)地地區(qū)，西紅門(mén)門(mén)、南苑、次次渠等地將建建為經(jīng)濟(jì)適用用房的重點(diǎn)小小區(qū)。由于房房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)發(fā)展最直接的的因素是市政政基礎(chǔ)設(shè)施的的建設(shè)，我們們不難預(yù)料，，危舊房改造造和市政設(shè)施施建設(shè)將使北北京南城的方方地產(chǎn)市場(chǎng)火火起來(lái)。投資開(kāi)發(fā)南城城的房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展商看中這這里的因素除除了政策上的的鼓勵(lì)與優(yōu)惠惠外，還由于于南城的空地地多地價(jià)低路路況好，可以以從容的做出出具有一定品品質(zhì)和特色的的樓盤(pán)，用心心良苦的開(kāi)發(fā)發(fā)商為房子添添加了更多的的綠地、增加加了更多人性性化設(shè)計(jì)。有有些項(xiàng)目采用用“拿來(lái)主義義”方式，與與著名院校、、醫(yī)院、商業(yè)業(yè)集團(tuán)合作，，使住宅的配配套設(shè)施既全全又好。而在在這一系列變變化和運(yùn)作中中，越來(lái)越多多的購(gòu)房置業(yè)業(yè)者亦會(huì)轉(zhuǎn)變變傳統(tǒng)觀念，，以新奇的眼眼光關(guān)注這個(gè)個(gè)不斷生動(dòng)起起來(lái)的嶄新的的南城。這一一方面是由于于年輕一代幾幾乎不受傳統(tǒng)統(tǒng)觀念的影響響，喜歡就好好；另一方面面，南城工業(yè)業(yè)區(qū)少，污染染指數(shù)低，空空氣質(zhì)量好，，對(duì)于幢景綠綠色生態(tài)環(huán)境境、需要面積積較大戶(hù)型的的自用型住戶(hù)戶(hù)尤為適合。。3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手與競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)樓盤(pán)分析析競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的位置與價(jià)價(jià)格項(xiàng)目名稱(chēng)位置類(lèi)型均價(jià)（萬(wàn)/平方米）博望園海淀區(qū)復(fù)興路住宅7600蓮花苑海淀區(qū)蓮花橋西南角吳家場(chǎng)村住宅6900中盛大廈海淀區(qū)西客站東北方向商住樓6500廣華軒宣武區(qū)廣安門(mén)橋西200米住宅6600廣信嘉園宣武區(qū)廣安東橋北側(cè)住宅6500立恒名苑宣武區(qū)廣安門(mén)橋西南南濱河路23號(hào)住宅6500西華經(jīng)典宣武區(qū)廣安門(mén)內(nèi)大街住宅7200似海怡家宣武區(qū)牛街和廣安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居廣安門(mén)內(nèi)大街與規(guī)劃中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武區(qū)白紙坊東街與南橫西街之間住宅6580競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)的的戶(hù)型面積積與特點(diǎn)項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶(hù)型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶(hù)型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶(hù)型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶(hù)型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶(hù)型面積大項(xiàng)目名稱(chēng)戶(hù)型面積（平方米）特點(diǎn)博望園95～184戶(hù)型面積大，價(jià)格高蓮花苑92～163戶(hù)型面積大，價(jià)格高中盛大廈136～222戶(hù)型面積大，價(jià)格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價(jià)格高似海怡家45～120小戶(hù)型淩云居55～225價(jià)高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶(hù)型面積大在以上項(xiàng)目目中，距離離名仕家園園最近的是是廣華軒。。而廣華軒軒已于去年年竣工入住住，現(xiàn)僅有有少數(shù)戶(hù)型型還有現(xiàn)房房發(fā)售，幾幾乎沒(méi)有可可供選擇的的余地。其其他項(xiàng)目均均距名仕家家園較遠(yuǎn)，，其中似海海怡家項(xiàng)目目?jī)r(jià)格較低低，但是以以45平方方米～120平方米米的小戶(hù)型型為主。博博望園、蓮蓮花苑、中中盛大廈、、西華經(jīng)典典和陶然居居的戶(hù)型面面積大，價(jià)價(jià)格也高。。廣信嘉園園的綠化率率較低，僅僅為25%。立恒名名苑的戶(hù)型型89%為為躍層復(fù)式式結(jié)構(gòu)，面面積較大，，而且容積積率偏高。。凌云居的的綠化率為為48%，，容積率僅僅為2.5，然而卻卻是用超高高的價(jià)格換換來(lái)的。（三三））項(xiàng)項(xiàng)目目竟竟?fàn)帬?zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)分分析析1.區(qū)區(qū)位位優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。從從大大的的區(qū)區(qū)位位看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目位位于于被被北北京京市市““十十五五””計(jì)計(jì)劃劃列列入入重重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)發(fā)展展地地區(qū)區(qū)的的宣宣武武區(qū)區(qū)。。由由于于歷歷史史原原因因，，宣宣武武區(qū)區(qū)的的城城市市建建設(shè)設(shè)發(fā)發(fā)展展比比較較緩緩慢慢，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目的的數(shù)數(shù)量量遠(yuǎn)遠(yuǎn)不不如如海海淀淀、、朝朝陽(yáng)陽(yáng)等等區(qū)區(qū)，，也也沒(méi)沒(méi)有有濃濃厚厚的的商商業(yè)業(yè)或或是是居居住住氛氛圍圍。。然然而而，，這這些些因因素素如如今今反反而而成成為為宣宣武武區(qū)區(qū)的的優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)所所在在。。由由于于北北京京市市政政府府已已將將宣宣武武區(qū)區(qū)的的城城建建工工作作列列入入工工作作日日程程，，可可以以預(yù)預(yù)見(jiàn)見(jiàn)其其在在今今后后幾幾年年將將有有很很大大改改善善，，這這也也吸吸引引不不少少房房地地產(chǎn)產(chǎn)商商在在此此投投資資。。隨隨著著危危舊舊房房的的拆拆除除、、改改建建，，宣宣武武區(qū)區(qū)將將有有大大量量城城區(qū)區(qū)土土地地可可用用于于住住宅宅開(kāi)開(kāi)發(fā)發(fā)和和配配套套設(shè)設(shè)施施的的建建設(shè)設(shè)，，而而不不是是像像其其他他地地區(qū)區(qū)那那樣樣，，只只能能向向郊郊外外發(fā)發(fā)展展。。從具具體體位位置置看看，，本本項(xiàng)項(xiàng)目目距距二二環(huán)環(huán)路路僅僅300米米，，與與長(zhǎng)長(zhǎng)安安街街、、金金融融街街緊緊密密相相連連，，是是西西二二環(huán)環(huán)路路中中部部的的黃黃金金地地段段。。這這樣樣既既可可充充分分享享受受干干道道的的交交通通暢暢達(dá)達(dá)和和繁繁華華便便利利，，又又因因處處于于干干道道間間臨臨街街繁繁華華區(qū)區(qū)域域后后面面而而相相對(duì)對(duì)封封閉閉和和寧寧?kù)o靜，，周周邊邊除除了了街街區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)次次要要道道路路就就是是住住宅宅區(qū)區(qū)，，正正是是一一個(gè)個(gè)鬧鬧中中取取靜靜的的理理想想居居住住之之所所。。位于于廣廣安安門(mén)門(mén)外外的的天天寧寧寺寺距距本本項(xiàng)項(xiàng)目目咫咫尺尺之之遙遙。。天天寧寧寺寺建建于于北北魏魏孝孝文文帝帝時(shí)時(shí)期期，，初初名名光光林林寺寺，，是是北北京京地地區(qū)區(qū)最最古古老老的的佛佛寺寺。。隋隋、、唐唐、、金金諸諸朝朝歷歷改改弘弘業(yè)業(yè)寺寺、、天天王王寺寺、、大大萬(wàn)萬(wàn)安安寺寺，，元元末末毀毀于于兵兵火火。。明明重重建建寺寺院院，，宣宣德德時(shí)時(shí)改改稱(chēng)稱(chēng)天天寧寧寺寺?！，F(xiàn)現(xiàn)存存殿殿宇宇為為清清代代重重修修。。天天寧寧寺寺塔塔為為遼遼天天慶慶九九年年（（公公元元1119年年））建建，，是是北北京京現(xiàn)現(xiàn)存存古古典典建建筑筑中中最最古古老老的的一一個(gè)個(gè)，，也也是是中中國(guó)國(guó)現(xiàn)現(xiàn)存存的的密密檐檐式式磚磚塔塔中中比比較較典典型型的的一一座座。。這這個(gè)個(gè)塔塔經(jīng)經(jīng)過(guò)過(guò)900多多年年風(fēng)風(fēng)霜霜雨雨雪雪的的考考驗(yàn)驗(yàn)，，依依舊舊完完整整美美麗麗，，實(shí)實(shí)為為今今日日北北京京最最珍珍貴貴的的建建筑筑藝藝術(shù)術(shù)遺遺產(chǎn)產(chǎn)之之一一。。此外外，，項(xiàng)項(xiàng)目目還還緊緊鄰鄰有有道道教教全全真真派派““北北方方第第一一叢叢林林””之之稱(chēng)稱(chēng)的的明明代代道道教教宮宮觀觀白白云云觀觀。。白白云云觀觀始始建建于于唐唐玄玄宗宗開(kāi)開(kāi)元元二二十十七七年年（（公公元元739年年）），，名名長(zhǎng)長(zhǎng)春春觀觀，，金金大大定定七七年年（（公公元元1167年年））重重建建，，正正大大四四年年（（公公元元1227年年））正正式式更更名名白白云云觀觀。。白白云云觀觀是是典典型型的的道道教教勝勝地地，，雖雖然然規(guī)規(guī)模模不不大大，，但但建建筑筑格格局局精精美美，，保保存存完完好好。。白白云云觀觀廟廟會(huì)會(huì)則則是是北北京京著著名名主主名名廟廟會(huì)會(huì)之之一一。。置置業(yè)業(yè)開(kāi)開(kāi)名名仕仕家家園園中中，，憑憑窗窗眺眺望望，，古古樸樸凝凝重重的的道道教教殿殿堂堂在在眼眼前前一一重重重重展展開(kāi)開(kāi)；；閑閑暇暇之之時(shí)時(shí)，，信信步步于于綠綠樹(shù)樹(shù)紅紅花花之之中中；；遇遇上上有有廟廟會(huì)會(huì)的的日日子子，，還還可可盡盡情情感感受受老老北北京京的的溫溫馨馨氣氣息息，，一一切切都都是是那那么么美美好好。。2.價(jià)價(jià)格格優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)。。從售售價(jià)價(jià)來(lái)來(lái)看看，，名名仕仕家家園園的的均均價(jià)價(jià)為為6300元元/平平方方米米。。以以上上項(xiàng)項(xiàng)目目中中低低于于此此價(jià)價(jià)格格的的僅僅有有似似海海怡怡家家項(xiàng)項(xiàng)目目，，而而中中盛盛大大廈廈、、廣廣華華軒軒