房地產(chǎn)設(shè)計(jì)階段成本優(yōu)化管控及經(jīng)驗(yàn)分享

房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計(jì)計(jì)階段段成本本優(yōu)化化管控控及龍湖湖經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)分享享第一部部分（戰(zhàn)略略部分分）：龍湖在在企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略上的的成本本控制制1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)的新格局局新挑戰(zhàn)戰(zhàn)思考兩兩個(gè)問問題，，求解解一個(gè)個(gè)答案案龍湖思考兩兩個(gè)問問題——1、在在同樣樣的政政策環(huán)環(huán)境下下，為為什么么企業(yè)業(yè)發(fā)展展速度度快慢慢差距距很大大？2、同同等發(fā)發(fā)展速速度下下，為為什么么企業(yè)業(yè)的盈盈利能能力差差距很很大？？？龍湖求解一一個(gè)答答案——如何彎彎道超超車，，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)逆市市突破破；既既能脫脫穎而而出，，還能能優(yōu)雅雅前行行？資金問問題、、進(jìn)度度問題題、設(shè)設(shè)計(jì)問問題、、銷售售問題題、管管理問問題，，企業(yè)業(yè)所面面臨的的問題題有很很多很很多……面對(duì)諸諸多問問題，，企業(yè)業(yè)一定定要有有系統(tǒng)統(tǒng)思維維，善善于運(yùn)運(yùn)用方方法論論（DiscourseontheMethod）），繪繪制出出“問題樹樹”，采取取一體體化解解決方方案，，切勿勿“頭痛醫(yī)醫(yī)頭腳腳痛醫(yī)醫(yī)腳”。龍湖根本之之道：：采取取業(yè)務(wù)務(wù)與管管理一一體化化解決決方案案龍湖清晰界界定3個(gè)關(guān)關(guān)系：：1、授授權(quán)關(guān)關(guān)系2、邊邊界關(guān)關(guān)系3、接接口關(guān)關(guān)系其中，，項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)流程程體系系設(shè)計(jì)計(jì)要全全面兼兼顧三三個(gè)主主體：：總部→區(qū)域城市公公司→→項(xiàng)目目最終形形成基基于價(jià)價(jià)值鏈鏈的三三級(jí)流流程體體系：：一級(jí)：：主干干流程程或核核心流流程二級(jí)：：業(yè)務(wù)務(wù)流程程三級(jí)：：操作作流程程根本之之道：：采取取業(yè)務(wù)務(wù)與管管理一一體化化解決決方案案蘭德··中國國房地地產(chǎn)管管理咨咨詢的的先驅(qū)驅(qū)與領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)者者“龍湖的的產(chǎn)品開開發(fā)實(shí)實(shí)施標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)手手冊(cè)””龍湖產(chǎn)品線線的《《項(xiàng)目目開發(fā)發(fā)實(shí)施施標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》：：◎城市市選擇擇◎項(xiàng)目目規(guī)模模和項(xiàng)項(xiàng)目選選址◎項(xiàng)目目獲取取模式式、投投資模模式及及風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控制制◎項(xiàng)項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)體體系系和和開開發(fā)發(fā)計(jì)計(jì)劃劃基基準(zhǔn)準(zhǔn)◎項(xiàng)項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)◎規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)模模式式◎工工程程建建設(shè)設(shè)模模式式◎項(xiàng)項(xiàng)目目營(yíng)營(yíng)銷銷與與招招商商模模式式◎物物業(yè)業(yè)運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)與與物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)模模式式◎項(xiàng)項(xiàng)目目后后評(píng)評(píng)估估新挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)：：如如何何確確保保把把房房子子賣賣出出去去？？！！原先先———你只只要要獲獲得得土土地地，，無無論論做做出出什什么么產(chǎn)產(chǎn)品品（（房房子子）），，幾幾乎乎都都能能賣賣出出去去，，甚甚至至客客戶戶要要托托關(guān)關(guān)系系才才能買買到到??！現(xiàn)在在———你不不能能保保證證把把房房子子賣賣出出去去。。如如此此，，就就是是積積壓壓………如果果積積壓壓，，就就可可能能導(dǎo)導(dǎo)致致血血本本無無歸歸，，甚甚至至多年年積積累累也也會(huì)會(huì)隨隨之之歸歸零零！！所以以———最現(xiàn)現(xiàn)實(shí)實(shí)的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)是是：：如如何何確確保保把把房房子子賣賣出出去去?。∵M(jìn)而而———如何何提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力力是是重重中中之之重重??！-1-2：：房產(chǎn)產(chǎn)新格格局局下的的龍龍湖湖的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品品怎怎么么做做？？-12-1.房企企，，要要以以什什么么為為導(dǎo)導(dǎo)向向？？◆土地地導(dǎo)導(dǎo)向向———顯然然已已經(jīng)經(jīng)過過時(shí)時(shí)??！◆資金金導(dǎo)導(dǎo)向向———是先先導(dǎo)導(dǎo)條條件件，，屬屬于于企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略層層面面◆營(yíng)銷銷導(dǎo)導(dǎo)向向———營(yíng)銷銷導(dǎo)導(dǎo)向向是是什什么么？？是是滿滿足足市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求◆市場(chǎng)場(chǎng)導(dǎo)導(dǎo)向向———又是是滿滿足足誰誰的的需需求求？？◆客戶戶導(dǎo)導(dǎo)向向———是滿滿足足客客戶戶的的需需求求◆產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向———必須須做做出出滿滿足足客客戶戶需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品所以以，，房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的導(dǎo)導(dǎo)向向是是：：戰(zhàn)戰(zhàn)略略導(dǎo)導(dǎo)向向下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向！房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品進(jìn)進(jìn)化化論論是什什么么引引致致了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)生生了了如如此此巨巨大大的的變變化化？？◎首先先是是市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求的的變變化化。。即即使使市市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)不不激激烈烈，，開開發(fā)發(fā)商商也也不不會(huì)會(huì)去去開開發(fā)發(fā)毫毫無無競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的的產(chǎn)產(chǎn)品品。。◎其次次是是開開發(fā)發(fā)商商所所具具有有的的作作品品觀觀念念和和創(chuàng)創(chuàng)新新精精神神。?！虼偈故狗糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品不不斷斷進(jìn)進(jìn)化化的的另另一一個(gè)個(gè)重重要要因因素素是是科科技技進(jìn)進(jìn)步步，，以以及及越越來來越越深深入入人人心心的的環(huán)環(huán)保保觀觀念念。?！虻谒乃模?，也也是是最最主主要要的的，，人人們們對(duì)對(duì)和和諧諧人人際際關(guān)關(guān)系系的的追追求求房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的發(fā)發(fā)展展史史，，表表現(xiàn)現(xiàn)在在產(chǎn)產(chǎn)品品上上，，就就是是一一個(gè)個(gè)不不斷斷升升級(jí)級(jí)換換代代的的歷史史。。確確定定無無疑疑的的是是，，這這一一趨趨勢(shì)勢(shì)還還將將持持續(xù)續(xù)下下去去。。蘭德德··中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理咨咨詢?cè)兊牡南认闰?qū)驅(qū)與與領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者者房地地產(chǎn)產(chǎn)的的未未來來趨趨勢(shì)勢(shì)◆市場(chǎng)場(chǎng)：：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化、、金金融融化化、、集集中中化化◆企業(yè)業(yè)：：專專業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)同同化化，，管管治治透透明明化化，，運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)高高效效化化◆產(chǎn)品品：：復(fù)復(fù)合合化化、、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化、、生生態(tài)態(tài)化化、、智智能能化化小結(jié)———房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)導(dǎo)導(dǎo)向向：：龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的模模式式-戰(zhàn)戰(zhàn)略略下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品導(dǎo)導(dǎo)向向———龍湖湖的的目目標(biāo)標(biāo)：善于于發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新新的的市市場(chǎng)場(chǎng)需需求求，，并并研研發(fā)發(fā)出出新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品———如何何在在成成本本壓壓越越來來越越大大的的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)環(huán)環(huán)境境下下，，將將新新產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為可可獲獲得得利利潤(rùn)潤(rùn)優(yōu)優(yōu)勢(shì)勢(shì)的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，是是企企業(yè)業(yè)必必須須要要解解決決的的一一大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略問問題題………企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品品線線規(guī)規(guī)劃劃標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化連連鎖鎖開開發(fā)發(fā)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化產(chǎn)品品線線構(gòu)建建步步驟驟3：：龍湖湖產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃產(chǎn)品品戰(zhàn)略略使命命、、愿愿景景、、目目標(biāo)標(biāo)商業(yè)業(yè)模式式開發(fā)發(fā)模式式產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈價(jià)值值鏈鏈?zhǔn)袌?chǎng)場(chǎng)戰(zhàn)略略管控控模式式職能能戰(zhàn)略略產(chǎn)品品戰(zhàn)略略組織織保保障障（組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)））法人人治理理內(nèi)控控體體系系風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)控控制制制度度流流程程保保障障（制制度度建建設(shè)設(shè)））資金金保保障障計(jì)劃劃運(yùn)運(yùn)營(yíng)營(yíng)…人力力資資源源報(bào)報(bào)紙紙（薪資考考核等））戰(zhàn)略層面策略層面支撐、保障體系運(yùn)營(yíng)層面發(fā)展模式企業(yè)總體體戰(zhàn)略與與產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略的關(guān)關(guān)系戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略略是企業(yè)業(yè)核心戰(zhàn)略之之一。在在很大程度上上，企業(yè)業(yè)商業(yè)模式依依附于產(chǎn)產(chǎn)品模式（如如萬達(dá)模模式、恒大模模式），，市場(chǎng)戰(zhàn)略、、品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略也都體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品品戰(zhàn)略上。經(jīng)營(yíng)策略發(fā)展模式式與產(chǎn)品品模式的的選擇企業(yè)發(fā)展展模式的的選擇：：□規(guī)模增長(zhǎng)長(zhǎng)模式&質(zhì)量效效益增長(zhǎng)模式式□重資產(chǎn)模模式&輕輕資產(chǎn)模模式（快速周周轉(zhuǎn)模式式&現(xiàn)金金流滾資產(chǎn)模模式）商業(yè)及開開發(fā)模式式的選擇擇：——傳統(tǒng)劃分分方式，，可以分分為五種種：綜合合開發(fā)類類、地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類、物業(yè)業(yè)持有類類和金融融投資類。?？梢詤R匯總為四四種：一一二級(jí)聯(lián)聯(lián)動(dòng)開發(fā)發(fā)模式，，二級(jí)開開發(fā)模式式、二三三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開發(fā)模模式和一一二三級(jí)聯(lián)動(dòng)動(dòng)開發(fā)模模式?！凑债a(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化化程度劃劃分，可可以分為為兩種：：差異化化開發(fā)模模式，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化開開發(fā)模式式。資產(chǎn)擴(kuò)張張的回報(bào)率貢貢獻(xiàn)土地升值值速度升值速度度高升值速度度低效率改進(jìn)進(jìn)的回報(bào)率貢貢獻(xiàn)0負(fù)回報(bào)回報(bào)率貢貢獻(xiàn)正回報(bào)資產(chǎn)擴(kuò)張張的負(fù)價(jià)值貢獻(xiàn)獻(xiàn)區(qū)間0.2產(chǎn)品戰(zhàn)略略基本內(nèi)內(nèi)容不同企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品戰(zhàn)略內(nèi)容容有很大區(qū)區(qū)別，但但涉及的的方面或或要解決決的問題題（即戰(zhàn)略架構(gòu)構(gòu)）都差不多多。其中中后四部部分是重重點(diǎn)?！镀髽I(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略》之《《產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略》：：一、產(chǎn)品品戰(zhàn)略（一）產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略略總體指指導(dǎo)思想想（二）產(chǎn)產(chǎn)品理念念（三）產(chǎn)產(chǎn)品定位位（四）產(chǎn)產(chǎn)品目標(biāo)標(biāo)（五）產(chǎn)品品體系、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)品系列和產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌（六）產(chǎn)品品研發(fā)與與設(shè)計(jì)創(chuàng)創(chuàng)新（七）產(chǎn)品品線規(guī)劃劃與產(chǎn)品品標(biāo)準(zhǔn)化化（八）產(chǎn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)現(xiàn)二、戰(zhàn)略略實(shí)施（一）保保障措施施（二）實(shí)實(shí)施計(jì)劃劃及績(jī)效效評(píng)價(jià)重中之重重：產(chǎn)品品體系、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)品系列列與產(chǎn)品品品牌房地產(chǎn)企企業(yè)一定定要構(gòu)筑筑好“項(xiàng)目池”！房地產(chǎn)企企業(yè)有“兩池”——◆資金池：：是資金金流入、、流出的的“容器”◆項(xiàng)目池：：共有多多少項(xiàng)目目，是由由哪些項(xiàng)項(xiàng)目組成成的構(gòu)筑好“項(xiàng)目池”還不行，，還要做做好產(chǎn)品品體系和和產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)計(jì)。即使只有有幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目，你可可以不做做產(chǎn)品系系列和品品牌規(guī)劃劃，但不不能不做做好產(chǎn)品品體系和和結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)!資金池資金池項(xiàng)目池產(chǎn)品產(chǎn)品項(xiàng)目池產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)示例：龍龍湖產(chǎn)品品品牌體體系…………別墅商業(yè)洋房公寓3大業(yè)務(wù)務(wù)：地產(chǎn)產(chǎn)/商業(yè)業(yè)/物業(yè)業(yè)；18年沉淀淀（1994－－2012）440億億元上市市公司市市值；383億億元年銷銷售額，，7374名員工工；14個(gè)地區(qū)區(qū)，79個(gè)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目，，9個(gè)開開業(yè)商場(chǎng)場(chǎng)；28萬名業(yè)業(yè)主；3376萬平米米土地儲(chǔ)儲(chǔ)備面積積；1047萬平米米物業(yè)管管理面積積。龍湖產(chǎn)品研發(fā)發(fā)與設(shè)計(jì)計(jì)創(chuàng)新◆龍湖房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的升升級(jí)換代代速度很很快◆龍湖不惜投入入大量研研發(fā)費(fèi)和和人員，，進(jìn)行產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)和創(chuàng)新新工作◆龍湖提倡倡要實(shí)現(xiàn)“彎道超車車”，最佳方方式不是是跟隨，，而是創(chuàng)創(chuàng)新在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略略專項(xiàng)規(guī)規(guī)劃”中：◆研發(fā)與創(chuàng)創(chuàng)新要設(shè)設(shè)定目標(biāo)標(biāo)◆研發(fā)與創(chuàng)創(chuàng)新更要要有保障障：1）組織織保障2）資金金保障3）績(jī)效效保障及及獎(jiǎng)懲蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導(dǎo)者者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略略專項(xiàng)規(guī)規(guī)劃”中中，要明明確：◆龍湖重點(diǎn)做哪哪幾個(gè)產(chǎn)產(chǎn)品線；；別墅：滟滟瀾山；；度假別別墅：小小院青城城；商業(yè)業(yè)：天街街系列◆每個(gè)產(chǎn)品品線的盈盈利模式式（財(cái)務(wù)務(wù)模型））設(shè)計(jì)；；◆根據(jù)產(chǎn)品品戰(zhàn)略目目標(biāo)，每每個(gè)產(chǎn)品品線實(shí)現(xiàn)現(xiàn)預(yù)期標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化率率目標(biāo)的的研究計(jì)計(jì)劃和實(shí)實(shí)施計(jì)劃。產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化：實(shí)實(shí)現(xiàn)復(fù)制制開發(fā)蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導(dǎo)者者一線房企企產(chǎn)品線線開發(fā)情情況其實(shí)，不不只是萬萬科和恒恒大。據(jù)據(jù)2011年底底中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)會(huì)和和蘭德咨咨詢聯(lián)合合發(fā)布的的《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線研研究綠皮皮書》報(bào)報(bào)告顯示示，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的的幾乎所所有一線線房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)都都已經(jīng)形形成了多多個(gè)產(chǎn)品品系列和和多條產(chǎn)產(chǎn)品線，，并在不不同城市市的不同同項(xiàng)目上進(jìn)行行著標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化連鎖鎖、復(fù)制制開發(fā)。。例如：：■龍湖的滟滟瀾山系系列、天天街系列列、大城城小院系系列，等等等?！鋈f科的城城市花園園系列，，四季花花城系列列，金色色系列、、TOP系列；；■恒大的華華府系列列、綠洲洲系列、、金碧天天下系列列；■保利的花花園系列列、林語語系列、、山莊系系列；■綠城的玫玫瑰系列列、丹桂桂系列、、百合系系列、御御園系列列；■萬達(dá)的廣廣場(chǎng)系列列、華府府系列；；而且，不不僅是一一線房企企，就連連第二、、第三梯梯隊(duì)的大大中型房房地產(chǎn)企企業(yè)，以以及相對(duì)對(duì)低調(diào)的的央企地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，近年來來也逐漸漸形成了了自己的的產(chǎn)品系系列，也也開始了了標(biāo)準(zhǔn)化化產(chǎn)品線線的連鎖、復(fù)復(fù)制開發(fā)發(fā)。最新統(tǒng)計(jì)計(jì)，目前前全國共共有，6個(gè)滟滟瀾山，18個(gè)橡橡樹灣,46個(gè)恒大大綠洲，49個(gè)萬萬達(dá)廣場(chǎng)場(chǎng)，……推行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化產(chǎn)品品線開發(fā)發(fā)是戰(zhàn)略略眼光問問題，不不是能否否問題澄清對(duì)產(chǎn)產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化的認(rèn)認(rèn)識(shí)誤區(qū)區(qū)——◎產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化并并不排斥斥創(chuàng)新，，而是具具有競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力的成成熟創(chuàng)新新產(chǎn)品的的標(biāo)準(zhǔn)化化◎產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化不不是完全全復(fù)制標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化藍(lán)藍(lán)圖，而而是部分分復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化不不是從一一個(gè)項(xiàng)目目復(fù)制到到另一個(gè)個(gè)項(xiàng)目，，而是同同一產(chǎn)品品系列的的復(fù)制◎產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化不不僅是產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)部分的的事◎產(chǎn)品標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)化率率不是越越高越好好，也不不可能達(dá)達(dá)到100%，，合理區(qū)區(qū)間是30%－－70%◎一個(gè)企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品線數(shù)數(shù)量不是是越多越越好，有有2-4個(gè)足矣矣◎總有部部分項(xiàng)目目難以歸歸類，可可歸屬到到企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品體系系(xA＋＋yB＋＋N)中中的N類類項(xiàng)目推行產(chǎn)品品線開發(fā)發(fā)的主要要意義是是能夠提提高項(xiàng)目目的杠桿桿化率，，能夠從從根本上上提高開開發(fā)效率率和效益益，還可以降低低管理的的難度和和復(fù)雜性性，這也也正式一一線企業(yè)業(yè)當(dāng)初推推行標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化開發(fā)發(fā)的初始始目的。。中小企業(yè)業(yè)可以先先從建立立一、兩兩個(gè)產(chǎn)品品線開始始，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化率目目標(biāo)可以以設(shè)定到到30%（項(xiàng)目目利潤(rùn)率率可以提提高10%以以上）。。類似的的成功案案例已有有很多。。所有，，產(chǎn)品線線開發(fā)不不是能否否問題，，而是戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光光或思維認(rèn)識(shí)問問題。蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導(dǎo)者者項(xiàng)目（Project）人員（People）流程（Process）產(chǎn)品（Product）資金池項(xiàng)目池規(guī)模（S）產(chǎn)品創(chuàng)新新產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化周轉(zhuǎn)率、、杠桿率率高效率流程標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化有序、高高效HR標(biāo)準(zhǔn)化執(zhí)行到位位1結(jié)論：““創(chuàng)新+標(biāo)準(zhǔn)化化”是當(dāng)當(dāng)務(wù)之急急、必由由之路?。「鶕?jù)“戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)保障四四要素”，標(biāo)準(zhǔn)化化體系建建設(shè)從三三個(gè)方面面入手：：戰(zhàn)略目標(biāo)標(biāo)保障23房企投資收益益M=S×f；f=利潤(rùn)率×周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率×杠桿率率標(biāo)準(zhǔn)化體系蘭德·中國房房地產(chǎn)管理咨咨詢的先驅(qū)與與領(lǐng)導(dǎo)者產(chǎn)品線標(biāo)準(zhǔn)化化工作的常見見問題1.認(rèn)識(shí)不統(tǒng)統(tǒng)一，有些領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)和部門重重視程度不夠夠；2.營(yíng)銷策劃劃思維主導(dǎo)，，有悖產(chǎn)品導(dǎo)導(dǎo)向原則；3.產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)構(gòu)成不全面面、不系統(tǒng)，，邏輯關(guān)系凌凌亂；4.建模標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)不科學(xué)、不不合理——“白圖”與“藍(lán)圖”?；煜?；5.后期投入入不足，標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)庫建設(shè)緩慢慢；6.一線公司司的傳統(tǒng)開發(fā)發(fā)思維根本上上企業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變……第二部分（戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)部分）：：龍湖設(shè)計(jì)階段段的成本控制制1.打破思維定勢(shì)勢(shì)、變不可能能為可能2.價(jià)值工程3.客戶敏感和關(guān)關(guān)注的可以適適當(dāng)提高成本本客戶不敏感和和不關(guān)注的嚴(yán)嚴(yán)格控制成本本龍湖設(shè)計(jì)階段段控制成本的的總原則龍湖控制成本本的總原則4.凡是控制成本本的后果會(huì)帶帶來客戶抱怨怨的，累計(jì)疊疊加導(dǎo)致品牌牌美譽(yù)度降低低的，都是失失敗的成本控控制。5.成本控制需要要與時(shí)俱進(jìn)，，針對(duì)不同的的產(chǎn)品和不同同的階段采取取不同的策略略。6.讓很多人想象象不到的：龍龍湖高管超出出業(yè)界人士想想象的高薪恰恰恰是成本控控制的一種體體現(xiàn)。吳亞軍總結(jié)的的龍湖崛起秘秘訣1.精于計(jì)算、成成本控制2.財(cái)務(wù)部門是公公司計(jì)劃主導(dǎo)導(dǎo)部門3.設(shè)計(jì)部門是成成本控制的牽牽頭部門4.高度關(guān)注設(shè)計(jì)計(jì)、以及設(shè)計(jì)計(jì)階段的成本本控制設(shè)計(jì)交底是解解決設(shè)計(jì)和成成本平衡的必必要保證5.長(zhǎng)期的戰(zhàn)略性性的最好的合合作資源是成成本控制的制制勝法寶6.企業(yè)文化的競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)才是最高高端的競(jìng)爭(zhēng)7.景觀是龍湖最最好的美容師師和整容師，，也是成本控控制的重點(diǎn)吳亞軍總結(jié)的的龍湖崛起秘秘訣會(huì)所住宅樣板區(qū)物業(yè)是不容忽忽視的成本控控制的環(huán)節(jié)1、龍湖對(duì)成本的的定義成本是指為達(dá)達(dá)到特定目的的而發(fā)生的價(jià)價(jià)值投入。成本不僅是指指產(chǎn)品成本，，而且還反映映各部門控制制成本的成本本。成本不僅指耗耗費(fèi)已發(fā)生的的實(shí)際成本，，還包括在經(jīng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，，可能發(fā)生的的預(yù)計(jì)成本以以及變動(dòng)成本本。在龍湖，沒有有成本意識(shí)的的工程師是不不稱職的工程程師，全員成成本意識(shí)和全全員營(yíng)銷意識(shí)識(shí)一樣重要。。以經(jīng)濟(jì)合理性性最小的成本本提升設(shè)計(jì)產(chǎn)產(chǎn)品的競(jìng)爭(zhēng)力力，注重成本本和品質(zhì)之間間的動(dòng)態(tài)平衡衡管理，并形形成行業(yè)成本本優(yōu)勢(shì)。即保證成本的的支出獲得最最大的效益建立目標(biāo)成本本管理為導(dǎo)向向的成本管理理體系2、龍湖設(shè)計(jì)成本管理的宗宗旨龍湖對(duì)成本管管理思維的定定義3、項(xiàng)目成本管管理思維管理思維思維是一個(gè)分分析、比較的的過程：處理理問題的過程程；

思維維是一個(gè)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題和探索索問題的過程程：

思維是是一個(gè)運(yùn)用頭頭腦推理的過過程；

思維維是一種理解解、溝通、分分析、創(chuàng)新等等一系列活動(dòng)動(dòng)的總稱；思思維是一種種智慧的活動(dòng)動(dòng)表現(xiàn)；思思維是一種邏邏輯能力；思思維就是想想答案……思維：圍繞既既定重心，通通過一系列方方法和手段，，獲取最優(yōu)結(jié)結(jié)果施工管理動(dòng)態(tài)反饋合同結(jié)算及時(shí)結(jié)算合約規(guī)劃與招標(biāo)事前定價(jià)規(guī)劃設(shè)計(jì)步步跟蹤拿地、新項(xiàng)目目可研準(zhǔn)確測(cè)算成本管理思維維數(shù)據(jù)分析與儲(chǔ)儲(chǔ)存工作的重心準(zhǔn)確測(cè)算、步步跟蹤、事事前定價(jià)、動(dòng)動(dòng)態(tài)反饋、及及時(shí)結(jié)算動(dòng)態(tài)成本動(dòng)態(tài)成本管理理作業(yè)過程管理理成本管理軟件件結(jié)算成本控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)目標(biāo)成本管理鏈條成本、工程文文件管理工具管理制度造價(jià)管理方案優(yōu)化招標(biāo)管理變更簽證管理預(yù)結(jié)算管理成本體系成本信息化成本軟件信息月報(bào)成本數(shù)據(jù)庫目標(biāo)成本動(dòng)態(tài)成本結(jié)算成本綜合成本項(xiàng)目整體成本的控制風(fēng)險(xiǎn)精確管理萬科成本管理理模式－動(dòng)態(tài)態(tài)成本1234及時(shí)了解項(xiàng)目目成本狀況，，為經(jīng)營(yíng)決策策提供依據(jù)預(yù)測(cè)市場(chǎng)變化化，修正待發(fā)發(fā)生成本應(yīng)對(duì)對(duì)市場(chǎng)變化項(xiàng)目之間能夠夠有效對(duì)比動(dòng)態(tài)成本價(jià)值值動(dòng)態(tài)成本的管管理價(jià)值產(chǎn)品分?jǐn)?，了了解每種產(chǎn)品品成本狀況動(dòng)態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本本+待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本構(gòu)成成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動(dòng)態(tài)成本萬科成本管理理模式－動(dòng)態(tài)態(tài)成本成本管理貫穿穿房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程，其其中從目標(biāo)成成本到結(jié)算成成本之間的動(dòng)動(dòng)態(tài)成本管理理尤為重要，，規(guī)劃設(shè)計(jì)部要要介入事前、、事中、事后后的成本決策策。規(guī)劃設(shè)計(jì)部是是成本控制的的牽頭和重要要決策部門。。4、龍湖提倡的的全過程的成成本管理理念念投資測(cè)算過程包括投投資論證階段段測(cè)算和設(shè)計(jì)計(jì)階段測(cè)算，這這一階段運(yùn)用價(jià)值工程分析，確定合理功功能，有效控控制投資。是把技術(shù)與經(jīng)濟(jì)結(jié)合起來來的管理技術(shù)術(shù)，通過對(duì)產(chǎn)品品的功能分析析，達(dá)到產(chǎn)品適當(dāng)?shù)牡膬r(jià)值，以最低的成本去實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品的的必要功能。5、價(jià)值工程在設(shè)設(shè)計(jì)成本管理理的應(yīng)用1、功能不變，成本本下降2、功能大幅提高，成本略有有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降降低5、成本不變，，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值；FC所以上表也表表示為：功能（或效用用）價(jià)值=成本（或費(fèi)用用）用數(shù)學(xué)公式表表示V=表中的價(jià)值不是從價(jià)價(jià)值構(gòu)成的角度來來理解的，而是從功功能角度出發(fā)理解價(jià)值值的，表現(xiàn)為功能與成本之比比；成本也不是一般意義上的的成本，它是是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的的成本，包括括建造成本和使用成本。?如何有效提高產(chǎn)品的價(jià)值n價(jià)值工程兼顧顧功能、成本，力求以最低成本本，實(shí)現(xiàn)（1）推行價(jià)值工工程管理，提提升局部或樓盤的的性價(jià)比必要的功能，提高產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值。功能品質(zhì)（銷銷售價(jià)格）與成本的的比值即性價(jià)價(jià)比，從單個(gè)個(gè)部品部件到到整個(gè)樓盤可提高高性價(jià)比產(chǎn)品類型組合合戶型面積組合合產(chǎn)品交付標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)單體建筑高度度、高寬比、、建筑體型；地下室方案、、埋深、面積積、層數(shù)、層層高地面及地下停停車方式和車車位數(shù)量、土建車庫與機(jī)械車庫的技技術(shù)經(jīng)濟(jì)比較電梯、空調(diào)的的配置方式土方平衡、基基礎(chǔ)形式、主主體結(jié)構(gòu)形式式、擋墻形式式人防工程決策供水供電方式式（2）技術(shù)經(jīng)濟(jì)比比較提高價(jià)值的方式分部分項(xiàng)工程功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低運(yùn)用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項(xiàng)目成本業(yè)主不能直接感知的工程項(xiàng)目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動(dòng)力設(shè)施等）√防水工程√√外墻保溫√√家居智能化設(shè)施√√√√景觀、裝修√√√門窗√√√戶型優(yōu)化√注：以綠化工工程為例，在在成本不變的的情況下，改改變植物的搭搭配和密度，，可以改善綠綠化效果；或者者在達(dá)到綠化化效果的前提提下，改變植植物品種，可可以降低成本本。成本管理未來來的發(fā)展方向向重心前移方案優(yōu)化管理理創(chuàng)新（二）管理篇篇合理確定目標(biāo)標(biāo)成本與有效效控制成本2.1龍湖設(shè)計(jì)成本管理的基本內(nèi)容目標(biāo)成本是根據(jù)產(chǎn)品定定位、產(chǎn)品預(yù)預(yù)期售價(jià)和期期望利潤(rùn)，結(jié)結(jié)合目前市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格情況，，參考?xì)v史成成本數(shù)據(jù)資料料，并同時(shí)預(yù)預(yù)測(cè)未來價(jià)格格走向，預(yù)先制定并力力爭(zhēng)控制的產(chǎn)產(chǎn)品成本目標(biāo)成本作為為產(chǎn)品未來成本的控控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)、采購、施施工等整個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)過程程的指導(dǎo)和控控制性文件，，是企業(yè)各部部門通過技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟(jì)和管理等等措施的努力力，需要實(shí)現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品成本本的控制線產(chǎn)品的成本，，產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)、質(zhì)量時(shí)間的成本生生產(chǎn)的速度度、進(jìn)度人力的成本管管理人員多多少和水平資金的成本資資金的利息息管理的成本管管理的程度度、精細(xì)度報(bào)建的成本、、銷售的成本本123456建筑產(chǎn)品的特特殊性：①固定性③體積龐大②多樣性④生產(chǎn)期長(zhǎng)建筑產(chǎn)品造價(jià)的特點(diǎn)：①單件性：相相同的設(shè)計(jì)計(jì)擺放的位置置改變?cè)靸r(jià)不不一樣②分部組合：：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)、砌體、裝裝修、門窗……③多次性：投資資估算、設(shè)計(jì)計(jì)概算、施工工圖預(yù)算、合合同價(jià)、結(jié)算價(jià)價(jià)、決算價(jià)影響設(shè)計(jì)成本本的因素成本項(xiàng)目策劃銷售定位合作資源項(xiàng)目設(shè)計(jì)/部品定位資金來源經(jīng)營(yíng)目標(biāo)/盈利指標(biāo)自身管理能力力項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏奏/現(xiàn)場(chǎng)施工政策與市場(chǎng)環(huán)環(huán)境2.2、龍湖管理的方法成本管理的基基本方法-------目標(biāo)管理目標(biāo)的確定與控制兩兩方面1、目標(biāo)確定的依依據(jù)……經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫、、市場(chǎng)調(diào)研、、產(chǎn)品把握2、實(shí)現(xiàn)目標(biāo)動(dòng)態(tài)監(jiān)監(jiān)控的手段……高度的信息化和龍湖設(shè)計(jì)44個(gè)階段，精細(xì)細(xì)化的管理糾糾偏3、目標(biāo)管理的過程—PDCA循環(huán)成本動(dòng)態(tài)控制制過程PDCA循環(huán)目標(biāo)成本管理理內(nèi)容編制目標(biāo)成本本或計(jì)劃成本本分階段對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)計(jì)劃成本進(jìn)行行檢查、修正對(duì)目標(biāo)成本或計(jì)劃成本本與實(shí)際成本進(jìn)行行比較，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目標(biāo)成本進(jìn)行行后評(píng)估動(dòng)態(tài)成本：是項(xiàng)目各個(gè)個(gè)時(shí)期實(shí)施施過程中體現(xiàn)的實(shí)際際成本與預(yù)預(yù)期成本的控制制結(jié)果建造成本：：指項(xiàng)目的建建筑安裝成成本。包括括：開發(fā)前前期準(zhǔn)備費(fèi)費(fèi)、主體建建筑工程費(fèi)費(fèi)、主體安安裝工程費(fèi)費(fèi)、社區(qū)管管網(wǎng)工程費(fèi)費(fèi)、園林環(huán)環(huán)境費(fèi)、配配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)6大項(xiàng)。開發(fā)成本：：指項(xiàng)目的制制造成本。。開發(fā)成本本=土地獲得價(jià)價(jià)款+建造成本+開發(fā)間接費(fèi)費(fèi)完全成本：：完全成本=開發(fā)成本+期間費(fèi)用。。完全成本本中不包含含營(yíng)業(yè)稅金金。項(xiàng)目成本：：在未特別說說明時(shí)，一一般指項(xiàng)目目的“開發(fā)成本”。幾個(gè)基本房房地產(chǎn)成本本概念客戶導(dǎo)向原原則：成本本配置的合合理性及準(zhǔn)準(zhǔn)確性事前控制原原則：及時(shí)時(shí)性及指導(dǎo)導(dǎo)性目標(biāo)成本的的兩大原則則目標(biāo)成本管管理原則客戶導(dǎo)向原原則：目標(biāo)成本編編制應(yīng)以客客戶價(jià)值為為導(dǎo)向，科科學(xué)權(quán)衡項(xiàng)項(xiàng)目中各科科目的成本本分配，以以求實(shí)現(xiàn)成成本和客戶戶價(jià)值的對(duì)對(duì)應(yīng)關(guān)系。。成本配置的的合理性及及準(zhǔn)確性事前控制原原則：目標(biāo)成本是是對(duì)項(xiàng)目整整體運(yùn)作的的綱領(lǐng)性的的經(jīng)濟(jì)文件件，將約束束設(shè)計(jì)、采采購、項(xiàng)目目管理、銷銷售等項(xiàng)目目實(shí)施全過過程的成本本支出。及時(shí)性及指指導(dǎo)性設(shè)計(jì)階段的的無效成本本無效成本的的管理原則則和控制方方法無效成本無效成本房地產(chǎn)項(xiàng)目目實(shí)施過程程中產(chǎn)生的的對(duì)形成產(chǎn)產(chǎn)品、提升升價(jià)值、促促進(jìn)營(yíng)銷沒沒有作用，，無法獲得得客戶認(rèn)同同和補(bǔ)償，，屬于費(fèi)用用浪費(fèi)的成成本。實(shí)質(zhì)：能否獲得補(bǔ)補(bǔ)償設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)涉涉及的無效效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計(jì)失誤拆除和重建后期加固與補(bǔ)強(qiáng)某項(xiàng)目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計(jì)保守經(jīng)濟(jì)性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計(jì)量為70kg/m2。則可認(rèn)為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設(shè)計(jì)效果把握不準(zhǔn)拆除與重建某項(xiàng)目一期別墅外墻涂料更改顏色，費(fèi)用增加57.3萬元。展示廳第一次裝修與設(shè)想風(fēng)格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。萬成本管理理模式－無無效成本管理原則限額設(shè)計(jì)；；設(shè)計(jì)方案優(yōu)優(yōu)化；加強(qiáng)施工圖圖事前審核核，做好圖圖紙會(huì)審工工作，減少少設(shè)計(jì)變更更；確定合理的的施工技術(shù)術(shù)方案(降低廢品率率)；加強(qiáng)供應(yīng)商商考察；加大集中采采購力度；；嚴(yán)格執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)簽證制制度；提高專業(yè)能能力；加強(qiáng)部門間間信息溝通通?？刂品椒ù_定準(zhǔn)確合合理的目標(biāo)標(biāo)成本以數(shù)據(jù)為語語言，展現(xiàn)現(xiàn)公司費(fèi)用用的浪費(fèi)情情況激發(fā)領(lǐng)導(dǎo)層層、全員的的成本意識(shí)識(shí)清楚了解成成本構(gòu)成，，做到“心心里有數(shù)””推動(dòng)各部門門提高專業(yè)業(yè)能力、加加強(qiáng)計(jì)劃管管理萬科成本管管理模式－－無效成本本效果：“無效成本本”成為項(xiàng)項(xiàng)目部、設(shè)設(shè)計(jì)部的““口頭禪””；無效成成本的總結(jié)結(jié)深受公司司領(lǐng)導(dǎo)層的的重視。管理思維作作業(yè)業(yè)過程的管管理方法成成本本效果曲線線設(shè)計(jì)招標(biāo)施工SPEND曲線項(xiàng)目周期成本發(fā)生的成本本形成的成本本新項(xiàng)目發(fā)展展成本控制重重點(diǎn)放在那那兒？70%～80%20%銷售及物管管目標(biāo)成本：：是企業(yè)預(yù)先確定的的、在一定定時(shí)期內(nèi)和經(jīng)過過努力所要要實(shí)現(xiàn)的成本目標(biāo)，，是成本的的控制線。目標(biāo)成本的的作用為什么要進(jìn)行目標(biāo)成成本管理利潤(rùn)=售價(jià)-成本為開發(fā)決策提供依依據(jù)提前鎖定投投資合理確定銷銷售價(jià)格加強(qiáng)成本的的計(jì)劃性預(yù)測(cè)投資效益目標(biāo)成本：：目標(biāo)成本的的作用目標(biāo)成本測(cè)測(cè)算的條件件經(jīng)討論確定的方案或或設(shè)計(jì)圖市場(chǎng)價(jià)格及其走勢(shì)的準(zhǔn)確確把握整理建筑標(biāo)準(zhǔn)與工程程造價(jià)的匹匹配關(guān)系相應(yīng)項(xiàng)目工程程造價(jià)歷史史成本數(shù)據(jù)庫庫?正向測(cè)算：：???測(cè)算依據(jù)（產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)、歷歷史成本數(shù)據(jù)庫、市市場(chǎng)情況））測(cè)算方式（估算、概概算、預(yù)算算）團(tuán)隊(duì)工作?反向倒逼：：???確定銷售價(jià)格水平平；確定利潤(rùn)要要求；反推計(jì)算成成本水平目標(biāo)成本測(cè)測(cè)算的方法法目標(biāo)成本管管理原則不僅限于成成本目標(biāo)值本本身、更要關(guān)注成成本背后的的產(chǎn)品目標(biāo)目標(biāo)不是上上限而是基準(zhǔn)準(zhǔn)，目標(biāo)的作作用在于心心中有數(shù);“算了再做”而不是是“做了再算”2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)成本的的路徑1）采取傳統(tǒng)統(tǒng)工序前置置:提前做好80%的準(zhǔn)備工作作,以“成本換時(shí)間間”；雖然會(huì)由于于最終沒有有獲得土地地而損失前前期投入，，但從總體體上看認(rèn)為為值得。2）采用工序序并聯(lián)作業(yè)業(yè)：在保證時(shí)間間周期的前前提下，盡盡可能將各各項(xiàng)作業(yè)交交叉進(jìn)行。。2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)成本的的路徑3）采取規(guī)模模復(fù)制模式式：采取“拿來主義”，再適當(dāng)調(diào)調(diào)改。2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)成本的的路徑4）重視長(zhǎng)期性性工作：對(duì)市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查了解把把握準(zhǔn)確。。計(jì)劃管理是是時(shí)間成本本的保障流程優(yōu)化可可降低時(shí)間間成本和因因失誤引發(fā)發(fā)的成本增增加2.3龍湖實(shí)現(xiàn)目目標(biāo)成本的的路徑指標(biāo)控制和和成本配置置2.4設(shè)計(jì)階段的的成本管理理---用好兩大工工具指標(biāo)控制結(jié)構(gòu)指標(biāo)砼含量鋼筋含量地下室方案案地下室層高高鋼筋含量停車效率窗地比景觀軟硬景景比例喬木、灌木木、草皮比比例石材、磚材材、木材、、水景比例例地上住宅指指標(biāo)，無地地下室時(shí)，，補(bǔ)充基礎(chǔ)礎(chǔ)指標(biāo)25％30％成本配置外立面外墻：石材材、磚材、、涂料的選選擇及比例例門窗：型材材、玻璃、、五金欄桿：型材材、式樣大堂、電梯梯廳的裝修修標(biāo)準(zhǔn)景觀電梯配置精裝修單元門、入入戶門賣場(chǎng)、樣板板房：套數(shù)數(shù)、標(biāo)準(zhǔn)示范區(qū)：數(shù)數(shù)量、范圍圍、檔次管理思維作作業(yè)業(yè)過程的管管理方法規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)采購執(zhí)行采購策劃方案優(yōu)化目標(biāo)成本可可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購計(jì)劃（（事前可控控）：季度、月度度、周度采采購計(jì)劃清清晰、可行行估算、概算算：供方資源管理方法基基礎(chǔ)礎(chǔ)工作預(yù)結(jié)算基礎(chǔ)工作招標(biāo)進(jìn)度控制合理性進(jìn)度控制準(zhǔn)確性總結(jié)分析付款額度控制進(jìn)度控制簽證變更真實(shí)性1、提高全員員成本意識(shí)識(shí)（1）部門間密切切協(xié)作（2）各專業(yè)工工程師盡職職盡責(zé)2.5龍湖成本控控制的管理理因素2、加強(qiáng)市場(chǎng)場(chǎng)與客戶意意識(shí)（1）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)場(chǎng)的了解，，把握房地地產(chǎn)市場(chǎng)的的發(fā)展方向向。（2）了解與分析析客戶需求求，把握產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨趨勢(shì)。2.5龍湖成本控控制的管理理因素3、加強(qiáng)對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)公司的的管理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)（2）做好合同同管理（3）實(shí)行中期期溝通、監(jiān)監(jiān)督（4）落實(shí)獎(jiǎng)懲懲措施2.5龍湖成本控控制的管理理因素4、建立管理理程序與制制度（1）完善甲方方設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)（2）堅(jiān)持全程程優(yōu)化設(shè)計(jì)計(jì)（3）專家會(huì)議議評(píng)審制度度（4）內(nèi)部審核核制度化項(xiàng)目的建安安、運(yùn)營(yíng)成成本中絕大大多數(shù)決定定于設(shè)計(jì)階階段最終成本效效益最大化化體現(xiàn)在哪哪里？項(xiàng)目的設(shè)計(jì)計(jì)階段對(duì)于于產(chǎn)品的品品質(zhì)具有決決定性的作作用2.5龍湖成本控控制的管理理因素1、設(shè)計(jì)管理理部門具備備市場(chǎng)意識(shí)識(shí)和策劃能能力---導(dǎo)演的能力力。能準(zhǔn)準(zhǔn)確確把把握握項(xiàng)項(xiàng)目目市市場(chǎng)場(chǎng)意意圖圖，，確確定定正正確確的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)方方向向。。2、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)部部門門要要嚴(yán)嚴(yán)格格執(zhí)執(zhí)行行成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn);準(zhǔn)確確執(zhí)執(zhí)行行各各階階段段設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)成成果果標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，，3、減減少少人人為為增增加加的的工工作作復(fù)復(fù)雜雜度度：：戶型型種種類類適適量量為為準(zhǔn)準(zhǔn)。。4、優(yōu)優(yōu)化化工工作作流流程程，，將將先先后后串串行行工工作作變變?yōu)闉椴⒉⑿行星扒爸弥茫海簩a(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、部部品品工工作作前前置置，，規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、設(shè)設(shè)備備、、與與功功能能平平面面同同步步開開展展，，使使方方案案可可高高效效實(shí)實(shí)施施；；2.6龍湖湖對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求5、提提高高決決策策效效率率；；公司司內(nèi)內(nèi)部部的的決決策策機(jī)機(jī)制制項(xiàng)目目公公司司、、區(qū)區(qū)域域公公司司、、集集團(tuán)團(tuán)三三者者的的關(guān)關(guān)系系；；完美美、、效效率率、、風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)之之間間找找平平衡衡6、選選擇擇優(yōu)優(yōu)秀秀的的設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)服服務(wù)務(wù)商商選擇擇合合適適的的人人做做合合適適的的事事可可以以事事半半功功倍倍7、加加強(qiáng)強(qiáng)合合作作伙伙伴伴管管理理建立立長(zhǎng)長(zhǎng)期期合合作作伙伙伴伴：：設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位、、供供應(yīng)應(yīng)商商、、模模型型制制作作等等各各個(gè)個(gè)涉涉及及設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的單單位位；；在設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)過過程程中中,持續(xù)續(xù)定定期期的的進(jìn)進(jìn)行行技技術(shù)術(shù)溝溝通通和和審審核核；；力求求合合同同約約定定清清晰晰：：含含鋼鋼量量、、目目標(biāo)標(biāo)成成本本；；2.6龍湖湖對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求8、輸輸入入條條件件多多一一些些約約束束和和意意識(shí)識(shí),少一一些些隨隨意意;市場(chǎng)場(chǎng)定定位位;成本本目目標(biāo)標(biāo);政府府要要求求;9、計(jì)計(jì)劃劃執(zhí)執(zhí)行行力力,隨時(shí)時(shí)”拉警警報(bào)報(bào)”;10、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化化與與創(chuàng)創(chuàng)新新,循環(huán)環(huán)式式上上升升;11、不不斷斷提提高高設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理人人員員的的專專業(yè)業(yè)水水平平和和職職業(yè)業(yè)素素養(yǎng)養(yǎng);2.6龍湖湖對(duì)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求（三三））實(shí)實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)篇篇土地地投投資資論論證證階階段段完成成土土地地投投資資論論證證階階段段《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（土土地地版版））》項(xiàng)目目啟啟動(dòng)動(dòng)階階段段完成成《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（啟啟動(dòng)動(dòng)版版））》方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段完成成《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（方方案案版版））》初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)階階段段完成成《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》如無無初初步步設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，需需在在招招標(biāo)標(biāo)圖圖紙紙完完成成后后30個(gè)工工作作日日內(nèi)內(nèi)完完成成《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》龍湖湖成成本本管管理理實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則以以及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模模塊塊工程程實(shí)實(shí)施施階階段段《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》編制制完完成成后后15個(gè)工工作作日日內(nèi)內(nèi)，，由由項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，組組織織項(xiàng)項(xiàng)目目團(tuán)團(tuán)隊(duì)隊(duì)成成員員及及其其他他相相關(guān)關(guān)人人員員，，參參照照集集團(tuán)團(tuán)合合約約規(guī)規(guī)劃劃體體系系對(duì)對(duì)目目標(biāo)標(biāo)成成本本進(jìn)進(jìn)行行分分解解，，形形成成《項(xiàng)目目目目標(biāo)標(biāo)成成本本分分解解及及合合約約規(guī)規(guī)劃劃》。項(xiàng)目目竣竣工工成成本本確確認(rèn)認(rèn)項(xiàng)目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)提提供供開開發(fā)發(fā)成成本本、、營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，計(jì)計(jì)財(cái)財(cái)部部負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)提提供供分分?jǐn)倲偟降皆撛擁?xiàng)項(xiàng)目目的的管管理理費(fèi)費(fèi)用用、、財(cái)財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)費(fèi)用用和和公公司司層層面面發(fā)發(fā)生生的的營(yíng)營(yíng)銷銷費(fèi)費(fèi)用用。。最最后后由由項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理匯匯總總形形成成《項(xiàng)目目竣竣工工成成本本》。龍湖湖成成本本管管理理實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則以以及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模模塊塊項(xiàng)目目竣竣工工結(jié)結(jié)算算項(xiàng)目目竣竣工工結(jié)結(jié)算算完完成成后后30個(gè)工工作作日日內(nèi)內(nèi)，，由由項(xiàng)項(xiàng)目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負(fù)負(fù)責(zé)責(zé)，，按按規(guī)規(guī)定定格格式式形形成成《項(xiàng)目目成成本本總總結(jié)結(jié)和和分分析析》，并并輸輸入入成成本本系系統(tǒng)統(tǒng)。。龍湖湖成成本本管管理理實(shí)實(shí)施施細(xì)細(xì)則則以以及及標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)模模塊塊設(shè)計(jì)計(jì)階階段段成成本本管管理理三三大大工工具具1、目標(biāo)標(biāo)成成本本測(cè)測(cè)算算與與分分解解2、投投資資分分析析模模型型3、歷歷史史成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫庫項(xiàng)目目投投資資經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)分分析析模模型型模型型內(nèi)內(nèi)容容包包括括項(xiàng)目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料工程程分分期期成本本測(cè)測(cè)算算建設(shè)設(shè)進(jìn)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃付款款計(jì)計(jì)劃劃銷售售及及回回款款資金金來來源源運(yùn)運(yùn)用用指標(biāo)標(biāo)計(jì)算算模型型是是什什么么模型型就就是是模模擬項(xiàng)項(xiàng)目目整整個(gè)個(gè)運(yùn)運(yùn)作作過過程程，，通通過過數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)之之間的邏邏輯輯運(yùn)運(yùn)算算，，得得出出項(xiàng)項(xiàng)目目的的評(píng)評(píng)價(jià)指指標(biāo)標(biāo)，，從而而衡衡量量項(xiàng)項(xiàng)目的的優(yōu)優(yōu)劣劣可以以通通過過模模型進(jìn)進(jìn)行行項(xiàng)項(xiàng)目目的的實(shí)實(shí)時(shí)時(shí)跟蹤蹤，，從從而而了了解解項(xiàng)項(xiàng)目收益的動(dòng)態(tài)變化情況。編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對(duì)項(xiàng)目參數(shù)的設(shè)置置，可以控制項(xiàng)目目實(shí)際運(yùn)作過程中的風(fēng)險(xiǎn)；通過模型可以實(shí)現(xiàn)對(duì)對(duì)項(xiàng)目收益情況的實(shí)時(shí)時(shí)跟蹤，從而為項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作過程中的決策提供依依據(jù)；將公司所有項(xiàng)目的模型型進(jìn)行疊加就可以以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。模型的基本結(jié)結(jié)構(gòu)影響模型評(píng)價(jià)價(jià)指標(biāo)的主要因素項(xiàng)目的總投資資、總銷售、、投資支付時(shí)間和和銷售實(shí)現(xiàn)的時(shí)間構(gòu)成成了模型主要要內(nèi)容，模型型由以下幾個(gè)個(gè)模塊組成：基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、、項(xiàng)目分期情情況、成本測(cè)測(cè)算、項(xiàng)目進(jìn)度度及付款計(jì)劃劃、銷售及回回款計(jì)劃、資資金來源及運(yùn)用用表和現(xiàn)金流流量表。模型中基本指標(biāo)凈現(xiàn)值指在項(xiàng)目計(jì)算算期內(nèi)，按行業(yè)基準(zhǔn)折折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計(jì)計(jì)算的各年凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之之和。凈現(xiàn)值是一個(gè)絕絕對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)項(xiàng)目的凈現(xiàn)值越大越越好。內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目投資資實(shí)際可望達(dá)達(dá)到的報(bào)酬率，也是使投資項(xiàng)目的凈現(xiàn)值等于零零時(shí)的折現(xiàn)率。內(nèi)部收收益率是一個(gè)相對(duì)對(duì)指標(biāo)，項(xiàng)目目的內(nèi)部收益率越高越越好?，F(xiàn)金成本收益率指投入1元的成本項(xiàng)目可以帶帶來的現(xiàn)金收收入，該指標(biāo)不是衡量項(xiàng)目收益高高低的指標(biāo)，，而是衡量項(xiàng)目現(xiàn)金收益情情況的指標(biāo)。權(quán)益資本乘數(shù)數(shù)指項(xiàng)目的權(quán)益益資本與項(xiàng)目總投資的比值，該指指標(biāo)反應(yīng)的是1元的自有資金金的投入可以駕馭多少元的總投資，該該指標(biāo)越大越越好。項(xiàng)目指標(biāo)的衡衡量體系評(píng)價(jià)項(xiàng)目?jī)?yōu)劣的指標(biāo)系統(tǒng)統(tǒng)包含有三個(gè)指標(biāo)標(biāo)：項(xiàng)目的內(nèi)部收益率；；項(xiàng)目的現(xiàn)金成本收益益率；項(xiàng)目的的權(quán)益資本乘數(shù)。從三個(gè)主要的方面衡衡量項(xiàng)目的優(yōu)劣：：項(xiàng)目的內(nèi)部收收益率：從項(xiàng)目動(dòng)態(tài)收收益的角度；項(xiàng)目的現(xiàn)金成成本收益率：從項(xiàng)目現(xiàn)金金流的角度；項(xiàng)目的權(quán)益資資本乘數(shù)：從從權(quán)益資本使使用效率的角角度。nnnn項(xiàng)目拿地階段――決策支持，風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控制項(xiàng)目研發(fā)階段段――經(jīng)濟(jì)控制，設(shè)計(jì)計(jì)優(yōu)化項(xiàng)目建設(shè)階段段――成本控制，銷銷售控制項(xiàng)目竣工階段段――對(duì)比分析，指指導(dǎo)新項(xiàng)目模型在項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)作各階段的的作用投資經(jīng)濟(jì)分析析模型在項(xiàng)目目運(yùn)作各階段段所起的作用用不同成都龍湖項(xiàng)目目精彩成本控控制案例.ppt節(jié)能措施建筑體形系數(shù)數(shù)建筑體形系數(shù)數(shù)在0.35之內(nèi)窗墻面積比窗墻比大于0.30的朝向應(yīng)采用用隔熱斷橋鋁鋁合金中空玻玻璃窗，玻璃璃為5+12+5中空玻璃。窗窗墻比小于0.30的朝向應(yīng)采用用隔熱斷橋鋁鋁合金中空玻玻璃窗，玻璃璃為5+6+5中空玻璃。外墻保溫外墻采用200厚頁巖空心磚磚外貼30厚ZL膠粉聚苯顆粒粒外墻外保溫溫隔熱材料。。屋頂保溫采用珍珠巖保保溫磚保溫節(jié)節(jié)能屋面。戶門保溫戶門采用雙面面金屬門板加加保溫、隔熱熱材料的隔層層門，滿足防防火、保溫、、隔熱、防盜盜的功能。給排水節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)所有衛(wèi)生潔具具均采用符合合國家標(biāo)準(zhǔn)的的節(jié)水型材料料，節(jié)約用水水。暖通節(jié)能設(shè)計(jì)計(jì)所有設(shè)備均采采用節(jié)能產(chǎn)品品。合理進(jìn)行風(fēng)管管系統(tǒng)設(shè)計(jì)，，降低管路阻阻力，從而降降低設(shè)備功率率。成本敏感點(diǎn)分分析成都宏濟(jì)路項(xiàng)目成本測(cè)算

序號(hào)項(xiàng)目工作量

單價(jià)總投資

（萬元）

估算說明比重1土地費(fèi)用

30,381

41.12%2前期工程費(fèi)

1,362

1.84%3開發(fā)期稅費(fèi)

3,257

4.41%4配套設(shè)施費(fèi)

676

0.92%5基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)

2,878

3.89%6建安及裝修工程費(fèi)

34,970

47.33%7工程其它費(fèi)用

363

0.49%

開發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費(fèi)用73,887

3%2,217

9銷售費(fèi)用115,502

3%3,465

10財(cái)務(wù)費(fèi)用

2,335

11不可預(yù)見費(fèi)

-

項(xiàng)目總成本

81,9031+2+……+11

建筑單體建安成本分解模板（宏濟(jì)路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費(fèi)用類別說明參照項(xiàng)目數(shù)量單價(jià)(元)單位平米單價(jià)（元）總價(jià)（元）比例基礎(chǔ)

不含主材價(jià)差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結(jié)構(gòu)

包括結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面和室內(nèi)粗裝修參照水晶酈城結(jié)算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價(jià)差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設(shè)備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費(fèi)

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個(gè)0.6180,0000.1%電梯前室及公共過道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門及其他

24.5-2.0%合計(jì)

1,246340,122,138100%調(diào)整后合計(jì)

調(diào)整系數(shù)1.5%1,264

成本敏感點(diǎn)分分析鋼材占項(xiàng)目投投資的14.3%.斷橋鋁合金占占項(xiàng)目投資的的10.64%.混凝土含量占占項(xiàng)目投資的的9.14%.外保溫材料（（聚苯顆粒））占投資的7.98%.工程難點(diǎn)分析析工程難點(diǎn)1、基坑護(hù)壁支支護(hù)：

基坑坑開挖臨銷售售樣板區(qū)（即即正式工程的的幼兒園）和和臨周邊市政政道路均較近近，可能需要要做垂直支護(hù)護(hù)；2、地下室施工工：

大面積積無變形縫地地下室的大體體積混凝土澆澆注存在較大大的抗裂防水水隱患，需要要從設(shè)計(jì)和施施工方面重視視；3、施工場(chǎng)地管管理：

地下下室占地面積積較大，現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)布置受較大大局限，需要要分期分階段段利用好現(xiàn)有有場(chǎng)地；設(shè)計(jì)管理重點(diǎn)點(diǎn)措施設(shè)計(jì)管控重點(diǎn)點(diǎn)戶型面積及公公攤率的控制制成本與節(jié)能設(shè)設(shè)計(jì)的控制建筑與景觀的的關(guān)系的細(xì)致致設(shè)計(jì)地下室頂板設(shè)設(shè)計(jì)與景觀設(shè)設(shè)計(jì)的配合商業(yè)的深入設(shè)設(shè)計(jì)調(diào)研與設(shè)設(shè)計(jì)人防設(shè)計(jì)（與與建筑初步設(shè)設(shè)計(jì)同步進(jìn)行行）對(duì)各種敏感點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)一步研究究十三、美譽(yù)度度分析1、市中心超大大中庭花園社社區(qū)：通過精精心規(guī)劃，使使小區(qū)中心形形成25000多平方米的超超大共享景觀觀面積，樓間間距短軸最長(zhǎng)長(zhǎng)約100米，長(zhǎng)軸方向向間距250米，寬闊的視視野，茂密的的植物，創(chuàng)造造出市中心稀稀缺的大型城城市森林景觀觀社區(qū)。2、雙泳池配置置：室外游泳泳池和室內(nèi)恒恒溫游泳館的的人性化設(shè)計(jì)計(jì)，讓不同需需求的業(yè)主在在不同的季節(jié)節(jié)有其個(gè)性的的選擇。3、住宅超低公公灘率，公共共交通面積設(shè)設(shè)計(jì)緊湊，使公灘率控制制在16%以下，帶給業(yè)業(yè)主真正的實(shí)實(shí)惠。4、入戶大堂與與地下車庫挑挑空設(shè)計(jì)，配配以自然景觀觀的引入，和和精致的裝修修，有效提升升住宅的品質(zhì)質(zhì)。5、6米挑高景觀花花園，給住戶戶帶來經(jīng)濟(jì)與與使用的實(shí)惠惠。6、首層戶型半半下沉花園，，送超大地下下室，提高了了首層戶型的的品質(zhì)，增增加了賣點(diǎn)點(diǎn)。7、沿街二層（（沿宏濟(jì)路為為三層）戶型型送底商屋頂頂花園，局部部覆土300-500，可種植物，，統(tǒng)一廊架，，增加二層賣賣點(diǎn)。本案的成本控控制的幾個(gè)亮亮點(diǎn)總結(jié)：1、沒有采用結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，，而是把剪力力墻全部作為為劃分鋪面的的分隔墻，同同樣保證鋪面面空間的完成成和使用。2、節(jié)能計(jì)算，，外墻的展開開面積，使得得窗墻比變小小，進(jìn)而使窗窗的等級(jí)變低低。3、窗型本身的的設(shè)計(jì)尤為重重要，同時(shí)引引發(fā)設(shè)計(jì)流程程的調(diào)整。4、景觀設(shè)計(jì)的的動(dòng)態(tài)成本增增加（堆坡造造景改變平地地景觀），但但因?yàn)槟軌驇砥焚|(zhì)和銷銷售價(jià)格的提提升，而得到到實(shí)施和采納納。5、會(huì)所面積嚴(yán)嚴(yán)格控制，裝裝修標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格格控制，裝修修面積嚴(yán)格控控制。lll4、設(shè)計(jì)主要階階段的成本控控制方案設(shè)計(jì)（概念設(shè)計(jì)計(jì)）初步設(shè)計(jì)（擴(kuò)初設(shè)計(jì)）施工圖設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果主要控制價(jià)值值區(qū)lll總平規(guī)劃階段段通過對(duì)設(shè)計(jì)計(jì)方案的比較，本階段投投資控制的效效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小小，控制投資資需要的成本本最低深化設(shè)計(jì)至施施工圖設(shè)計(jì)階段段，通過對(duì)建建筑標(biāo)準(zhǔn)的比較，本階段投投資控制的效效果約為15%～20%施工圖設(shè)計(jì)結(jié)結(jié)束至施工階階段（實(shí)施階階段），通過過對(duì)施工方案的比較，本階段投資控制制效果約為5%以內(nèi)，控制投資資阻力較大，，控制成本較高4.1龍湖在總平規(guī)劃設(shè)計(jì)階段的成本控控制若項(xiàng)目研發(fā)階階段決定了項(xiàng)項(xiàng)目總投資的的90%，那么總圖階階段就已決定定了總投資的的80%。若項(xiàng)目研發(fā)階階段已將成本本控制了70%，那么總圖階階段就已將成成本控制了50%。總圖決定了產(chǎn)產(chǎn)品的形態(tài)和和空間的品質(zhì)質(zhì)。總圖決定了景景觀的構(gòu)架與與格局?？倛D決定了物物業(yè)管理成本本的基礎(chǔ)加強(qiáng)預(yù)控。在控制成本低低的階段進(jìn)行行控制這是全程設(shè)計(jì)計(jì)的效益和核核心價(jià)值4.1.1通過與政府的的博弈，獲得得最有利的規(guī)規(guī)劃條件指標(biāo)標(biāo)，獲得最大大的經(jīng)濟(jì)效益益，從而降低低開發(fā)成本。。1、重慶龍湖北北城天街，用用地性質(zhì)住宅宅由住宅變?yōu)闉樯虡I(yè)。（（大幅增增加銷售價(jià)值值，節(jié)約成本本）2、成都龍湖弗弗萊明戈首層層車庫，不計(jì)計(jì)入容積率。。（增加開發(fā)面面積，節(jié)約成成本）3、成都晶藍(lán)半半島，不修人人防，改為異異地建設(shè)。（縮短開發(fā)周周期，節(jié)約成成本）4.1.2用足建筑容積積率和建筑密密度，保證最最大化效益從從而控制成本本。1、用足容積率率和建筑密度度1.1用足容積率影響容積率有有幾個(gè)客觀因因素：日照規(guī)規(guī)范、間距要要求、退紅要要求、限高要要求等。也有有幾個(gè)人為操操作因素：產(chǎn)產(chǎn)品定位、不不利地塊的利利用度、單體體樓型選擇等等。1.2用足建筑密度度建筑密度主要要與首層建筑筑面積有關(guān)2、用足規(guī)劃法法規(guī)的邊界總用地面積：：56640㎡㎡代征道路：6225㎡㎡代征綠地：1338㎡㎡消防站用地：：2800建設(shè)用地：約約49077㎡㎡容積率：≤3.8地上總建筑面面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m用地內(nèi)另含公公交場(chǎng)站一座座，占地2500平方米，廉租租房建筑面積積：6000平米，不含在在以上總建筑筑面積指標(biāo)內(nèi)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點(diǎn)：建筑限高從80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐唐寧ONE--好地段的沿街街底層商業(yè)面面積更是寸土土寸金，絕不不能放過。1.2用足建筑密度度4.1.3不平衡使用容容積率，是提提高貨值的有有效辦法，從從而控制成本本。不平衡使用容容積率各業(yè)態(tài)市場(chǎng)分分析總體規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)配比運(yùn)用兩種業(yè)態(tài)態(tài)之間的產(chǎn)品品類型，賣高高一級(jí)業(yè)態(tài)的的價(jià)格，提升升溢價(jià)空間，，相應(yīng)間接降降低了低業(yè)態(tài)態(tài)的成本。類聯(lián)排別墅洋洋房案例1.1不平衡使用容容積率案例A--成都郫縣項(xiàng)目目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容