房地產(chǎn)設(shè)計階段成本優(yōu)化管控及經(jīng)驗分享

房地產(chǎn)產(chǎn)設(shè)計計階段段成本本優(yōu)化化管控控及龍湖湖經(jīng)驗驗分享享第一部部分（戰(zhàn)略略部分分）：龍湖在在企業(yè)業(yè)戰(zhàn)略略上的的成本本控制制1、房地產(chǎn)產(chǎn)市場的新格局局新挑戰(zhàn)戰(zhàn)思考兩兩個問問題，，求解解一個個答案案龍湖思考兩兩個問問題——1、在在同樣樣的政政策環(huán)環(huán)境下下，為為什么么企業(yè)業(yè)發(fā)展展速度度快慢慢差距距很大大？2、同同等發(fā)發(fā)展速速度下下，為為什么么企業(yè)業(yè)的盈盈利能能力差差距很很大？？？龍湖求解一一個答答案——如何彎彎道超超車，，實現(xiàn)現(xiàn)逆市市突破破；既既能脫脫穎而而出，，還能能優(yōu)雅雅前行行？資金問問題、、進度度問題題、設(shè)設(shè)計問問題、、銷售售問題題、管管理問問題，，企業(yè)業(yè)所面面臨的的問題題有很很多很很多……面對諸諸多問問題，，企業(yè)業(yè)一定定要有有系統(tǒng)統(tǒng)思維維，善善于運運用方方法論論（DiscourseontheMethod）），繪繪制出出“問題樹樹”，采取取一體體化解解決方方案，，切勿勿“頭痛醫(yī)醫(yī)頭腳腳痛醫(yī)醫(yī)腳”。龍湖根本之之道：：采取取業(yè)務(wù)務(wù)與管管理一一體化化解決決方案案龍湖清晰界界定3個關(guān)關(guān)系：：1、授授權(quán)關(guān)關(guān)系2、邊邊界關(guān)關(guān)系3、接接口關(guān)關(guān)系其中，，項目目開發(fā)發(fā)流程程體系系設(shè)計計要全全面兼兼顧三三個主主體：：總部→區(qū)域城市公公司→→項目目最終形形成基基于價價值鏈鏈的三三級流流程體體系：：一級：：主干干流程程或核核心流流程二級：：業(yè)務(wù)務(wù)流程程三級：：操作作流程程根本之之道：：采取取業(yè)務(wù)務(wù)與管管理一一體化化解決決方案案蘭德··中國國房地地產(chǎn)管管理咨咨詢的的先驅(qū)驅(qū)與領(lǐng)領(lǐng)導者者“龍湖的的產(chǎn)品開開發(fā)實實施標標準手手冊””龍湖產(chǎn)品線線的《《項目目開發(fā)發(fā)實施施標準準》：：◎城市市選擇擇◎項目目規(guī)模模和項項目選選址◎項目目獲取取模式式、投投資模模式及及風險險控制制◎項項目目目目標標體體系系和和開開發(fā)發(fā)計計劃劃基基準準◎項項目目啟啟動動◎規(guī)規(guī)劃劃設(shè)設(shè)計計模模式式◎工工程程建建設(shè)設(shè)模模式式◎項項目目營營銷銷與與招招商商模模式式◎物物業(yè)業(yè)運運營營與與物物業(yè)業(yè)服服務(wù)務(wù)模模式式◎項項目目后后評評估估新挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)：：如如何何確確保保把把房房子子賣賣出出去去？？??！原先先———你只只要要獲獲得得土土地地，，無無論論做做出出什什么么產(chǎn)產(chǎn)品品（（房房子子）），，幾幾乎乎都都能能賣賣出出去去，，甚甚至至客客戶戶要要托托關(guān)關(guān)系系才才能買買到到?。‖F(xiàn)在在———你不不能能保保證證把把房房子子賣賣出出去去。。如如此此，，就就是是積積壓壓………如果果積積壓壓，，就就可可能能導導致致血血本本無無歸歸，，甚甚至至多年年積積累累也也會會隨隨之之歸歸零零！！所以以———最現(xiàn)現(xiàn)實實的的挑挑戰(zhàn)戰(zhàn)是是：：如如何何確確保保把把房房子子賣賣出出去去??！進而而———如何何提提高高產(chǎn)產(chǎn)品品競競爭爭力力是是重重中中之之重重！！-1-2：：房產(chǎn)產(chǎn)新格格局局下的的龍龍湖湖的的設(shè)設(shè)計計產(chǎn)產(chǎn)品品怎怎么么做做？？-12-1.房企企，，要要以以什什么么為為導導向向？？◆土地地導導向向———顯然然已已經(jīng)經(jīng)過過時時?。　糍Y金金導導向向———是先先導導條條件件，，屬屬于于企企業(yè)業(yè)戰(zhàn)戰(zhàn)略略層層面面◆營銷銷導導向向———營銷銷導導向向是是什什么么？？是是滿滿足足市市場場需需求求◆市場場導導向向———又是是滿滿足足誰誰的的需需求求？？◆客戶戶導導向向———是滿滿足足客客戶戶的的需需求求◆產(chǎn)品品導導向向———必須須做做出出滿滿足足客客戶戶需需求求的的產(chǎn)產(chǎn)品品所以以，，房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的導導向向是是：：戰(zhàn)戰(zhàn)略略導導向向下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品導導向向！房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品進進化化論論是什什么么引引致致了了房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品發(fā)發(fā)生生了了如如此此巨巨大大的的變變化化？？◎首先先是是市市場場需需求求的的變變化化。。即即使使市市場場競競爭爭不不激激烈烈，，開開發(fā)發(fā)商商也也不不會會去去開開發(fā)發(fā)毫毫無無競競爭爭優(yōu)優(yōu)勢勢的的產(chǎn)產(chǎn)品品。。◎其次次是是開開發(fā)發(fā)商商所所具具有有的的作作品品觀觀念念和和創(chuàng)創(chuàng)新新精精神神。。◎促使使房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品品不不斷斷進進化化的的另另一一個個重重要要因因素素是是科科技技進進步步，，以以及及越越來來越越深深入入人人心心的的環(huán)環(huán)保保觀觀念念。?！虻谒乃?，，也也是是最最主主要要的的，，人人們們對對和和諧諧人人際際關(guān)關(guān)系系的的追追求求房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場的的發(fā)發(fā)展展史史，，表表現(xiàn)現(xiàn)在在產(chǎn)產(chǎn)品品上上，，就就是是一一個個不不斷斷升升級級換換代代的的歷史史。。確確定定無無疑疑的的是是，，這這一一趨趨勢勢還還將將持持續(xù)續(xù)下下去去。。蘭德德··中中國國房房地地產(chǎn)產(chǎn)管管理理咨咨詢詢的的先先驅(qū)驅(qū)與與領(lǐng)領(lǐng)導導者者房地地產(chǎn)產(chǎn)的的未未來來趨趨勢勢◆市場場：：產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)化化、、金金融融化化、、集集中中化化◆企業(yè)業(yè)：：專專業(yè)業(yè)協(xié)協(xié)同同化化，，管管治治透透明明化化，，運運營營高高效效化化◆產(chǎn)品品：：復復合合化化、、標標準準化化、、生生態(tài)態(tài)化化、、智智能能化化小結(jié)———房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)導導向向：：龍湖湖地地產(chǎn)產(chǎn)的的模模式式-戰(zhàn)戰(zhàn)略略下下的的產(chǎn)產(chǎn)品品導導向向———龍湖湖的的目目標標：善于于發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)新新的的市市場場需需求求，，并并研研發(fā)發(fā)出出新新的的產(chǎn)產(chǎn)品品———如何何在在成成本本壓壓越越來來越越大大的的競競爭爭環(huán)環(huán)境境下下，，將將新新產(chǎn)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)化化為為可可獲獲得得利利潤潤優(yōu)優(yōu)勢勢的標標準準化化產(chǎn)產(chǎn)品品線線，，是是企企業(yè)業(yè)必必須須要要解解決決的的一一大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略問問題題………企業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展戰(zhàn)戰(zhàn)略略產(chǎn)品戰(zhàn)略產(chǎn)品品線線規(guī)規(guī)劃劃標準準化化連連鎖鎖開開發(fā)發(fā)標準準化化產(chǎn)品品線線構(gòu)建建步步驟驟3：：龍湖湖產(chǎn)品品規(guī)規(guī)劃劃產(chǎn)品品戰(zhàn)略略使命命、、愿愿景景、、目目標標商業(yè)業(yè)模式式開發(fā)發(fā)模式式產(chǎn)業(yè)業(yè)鏈鏈價值值鏈鏈市場場戰(zhàn)略略管控控模式式職能能戰(zhàn)略略產(chǎn)品品戰(zhàn)略略組織織保保障障（組組織織結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)））法人人治理理內(nèi)控控體體系系風險險控控制制制度度流流程程保保障障（制制度度建建設(shè)設(shè)））資金金保保障障計劃劃運運營營…人力力資資源源報報紙紙（薪資考考核等））戰(zhàn)略層面策略層面支撐、保障體系運營層面發(fā)展模式企業(yè)總體體戰(zhàn)略與與產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略的關(guān)關(guān)系戰(zhàn)略產(chǎn)品戰(zhàn)略略是企業(yè)業(yè)核心戰(zhàn)略之之一。在在很大程度上上，企業(yè)業(yè)商業(yè)模式依依附于產(chǎn)產(chǎn)品模式（如如萬達模模式、恒大模模式），，市場戰(zhàn)略、、品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略也都體現(xiàn)現(xiàn)在產(chǎn)品品戰(zhàn)略上。經(jīng)營策略發(fā)展模式式與產(chǎn)品品模式的的選擇企業(yè)發(fā)展展模式的的選擇：：□規(guī)模增長長模式&質(zhì)量效效益增長模式式□重資產(chǎn)模模式&輕輕資產(chǎn)模模式（快速周周轉(zhuǎn)模式式&現(xiàn)金金流滾資產(chǎn)模模式）商業(yè)及開開發(fā)模式式的選擇擇：——傳統(tǒng)劃分分方式，，可以分分為五種種：綜合合開發(fā)類類、地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類、房產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)類類、物業(yè)業(yè)持有類類和金融融投資類。?？梢詤R匯總為四四種：一一二級聯(lián)聯(lián)動開發(fā)發(fā)模式，，二級開開發(fā)模式式、二三三級聯(lián)動動開發(fā)模模式和一一二三級聯(lián)動動開發(fā)模模式?！凑债a(chǎn)品品標準化化程度劃劃分，可可以分為為兩種：：差異化化開發(fā)模模式，標標準化開開發(fā)模式式。資產(chǎn)擴張張的回報率貢貢獻土地升值值速度升值速度度高升值速度度低效率改進進的回報率貢貢獻0負回報回報率貢貢獻正回報資產(chǎn)擴張張的負價值貢獻獻區(qū)間0.2產(chǎn)品戰(zhàn)略略基本內(nèi)內(nèi)容不同企業(yè)業(yè)的產(chǎn)品品戰(zhàn)略內(nèi)容容有很大區(qū)區(qū)別，但但涉及的的方面或或要解決決的問題題（即戰(zhàn)略架構(gòu)構(gòu)）都差不多多。其中中后四部部分是重重點?！镀髽I(yè)發(fā)發(fā)展戰(zhàn)略略》之《《產(chǎn)品戰(zhàn)戰(zhàn)略》：：一、產(chǎn)品品戰(zhàn)略（一）產(chǎn)產(chǎn)品戰(zhàn)略略總體指指導思想想（二）產(chǎn)產(chǎn)品理念念（三）產(chǎn)產(chǎn)品定位位（四）產(chǎn)產(chǎn)品目標標（五）產(chǎn)品品體系、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)品系列和產(chǎn)產(chǎn)品品牌牌（六）產(chǎn)品品研發(fā)與與設(shè)計創(chuàng)創(chuàng)新（七）產(chǎn)品品線規(guī)劃劃與產(chǎn)品品標準化化（八）產(chǎn)產(chǎn)品實現(xiàn)現(xiàn)二、戰(zhàn)略略實施（一）保保障措施施（二）實實施計劃劃及績效效評價重中之重重：產(chǎn)品品體系、、產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)、產(chǎn)產(chǎn)品系列列與產(chǎn)品品品牌房地產(chǎn)企企業(yè)一定定要構(gòu)筑筑好“項目池”！房地產(chǎn)企企業(yè)有“兩池”——◆資金池：：是資金金流入、、流出的的“容器”◆項目池：：共有多多少項目目，是由由哪些項項目組成成的構(gòu)筑好“項目池”還不行，，還要做做好產(chǎn)品品體系和和產(chǎn)品結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)計計。即使只有有幾個項項目，你可可以不做做產(chǎn)品系系列和品品牌規(guī)劃劃，但不不能不做做好產(chǎn)品品體系和和結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計!資金池資金池項目池產(chǎn)品產(chǎn)品項目池產(chǎn)品實現(xiàn)產(chǎn)品實現(xiàn)示例：龍龍湖產(chǎn)品品品牌體體系…………別墅商業(yè)洋房公寓3大業(yè)務(wù)務(wù)：地產(chǎn)產(chǎn)/商業(yè)業(yè)/物業(yè)業(yè)；18年沉淀淀（1994－－2012）440億億元上市市公司市市值；383億億元年銷銷售額，，7374名員工工；14個地區(qū)區(qū)，79個開發(fā)發(fā)項目，，9個開開業(yè)商場場；28萬名業(yè)業(yè)主；3376萬平米米土地儲儲備面積積；1047萬平米米物業(yè)管管理面積積。龍湖產(chǎn)品研發(fā)發(fā)與設(shè)計計創(chuàng)新◆龍湖房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品的升升級換代代速度很很快◆龍湖不惜投入入大量研研發(fā)費和和人員，，進行產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)和創(chuàng)新新工作◆龍湖提倡倡要實現(xiàn)“彎道超車車”，最佳方方式不是是跟隨，，而是創(chuàng)創(chuàng)新在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略略專項規(guī)規(guī)劃”中：◆研發(fā)與創(chuàng)創(chuàng)新要設(shè)設(shè)定目標標◆研發(fā)與創(chuàng)創(chuàng)新更要要有保障障：1）組織織保障2）資金金保障3）績效效保障及及獎懲蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導者者在“龍湖產(chǎn)品戰(zhàn)略略專項規(guī)規(guī)劃”中中，要明明確：◆龍湖重點做哪哪幾個產(chǎn)產(chǎn)品線；；別墅：滟滟瀾山；；度假別別墅：小小院青城城；商業(yè)業(yè)：天街街系列◆每個產(chǎn)品品線的盈盈利模式式（財務(wù)務(wù)模型））設(shè)計；；◆根據(jù)產(chǎn)品品戰(zhàn)略目目標，每每個產(chǎn)品品線實現(xiàn)現(xiàn)預期標標準化率率目標的的研究計計劃和實實施計劃。產(chǎn)品標準準化：實實現(xiàn)復制制開發(fā)蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導者者一線房企企產(chǎn)品線線開發(fā)情情況其實，不不只是萬萬科和恒恒大。據(jù)據(jù)2011年底底中國房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)協(xié)會和和蘭德咨咨詢聯(lián)合合發(fā)布的的《房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品線研研究綠皮皮書》報報告顯示示，目前前房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)界的的幾乎所所有一線線房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)都都已經(jīng)形形成了多多個產(chǎn)品品系列和和多條產(chǎn)產(chǎn)品線，，并在不不同城市市的不同同項目上進行行著標準準化連鎖鎖、復制制開發(fā)。。例如：：■龍湖的滟滟瀾山系系列、天天街系列列、大城城小院系系列，等等等?！鋈f科的城城市花園園系列，，四季花花城系列列，金色色系列、、TOP系列；；■恒大的華華府系列列、綠洲洲系列、、金碧天天下系列列；■保利的花花園系列列、林語語系列、、山莊系系列；■綠城的玫玫瑰系列列、丹桂桂系列、、百合系系列、御御園系列列；■萬達的廣廣場系列列、華府府系列；；而且，不不僅是一一線房企企，就連連第二、、第三梯梯隊的大大中型房房地產(chǎn)企企業(yè)，以以及相對對低調(diào)的的央企地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)，，近年來來也逐漸漸形成了了自己的的產(chǎn)品系系列，也也開始了了標準化化產(chǎn)品線線的連鎖、復復制開發(fā)發(fā)。最新統(tǒng)計計，目前前全國共共有，6個滟滟瀾山，18個橡橡樹灣,46個恒大大綠洲，49個萬萬達廣場場，……推行標準準化產(chǎn)品品線開發(fā)發(fā)是戰(zhàn)略略眼光問問題，不不是能否否問題澄清對產(chǎn)產(chǎn)品標準準化的認認識誤區(qū)區(qū)——◎產(chǎn)品標標準化并并不排斥斥創(chuàng)新，，而是具具有競爭爭力的成成熟創(chuàng)新新產(chǎn)品的的標準化化◎產(chǎn)品標標準化不不是完全全復制標標準化藍藍圖，而而是部分分復制◎產(chǎn)品標標準化不不是從一一個項目目復制到到另一個個項目，，而是同同一產(chǎn)品品系列的的復制◎產(chǎn)品標標準化不不僅是產(chǎn)產(chǎn)品研發(fā)發(fā)部分的的事◎產(chǎn)品標標準化率率不是越越高越好好，也不不可能達達到100%，，合理區(qū)區(qū)間是30%－－70%◎一個企企業(yè)的產(chǎn)產(chǎn)品線數(shù)數(shù)量不是是越多越越好，有有2-4個足矣矣◎總有部部分項目目難以歸歸類，可可歸屬到到企業(yè)產(chǎn)產(chǎn)品體系系(xA＋＋yB＋＋N)中中的N類類項目推行產(chǎn)品品線開發(fā)發(fā)的主要要意義是是能夠提提高項目目的杠桿桿化率，，能夠從從根本上上提高開開發(fā)效率率和效益益，還可以降低低管理的的難度和和復雜性性，這也也正式一一線企業(yè)業(yè)當初推推行標準準化開發(fā)發(fā)的初始始目的。。中小企業(yè)業(yè)可以先先從建立立一、兩兩個產(chǎn)品品線開始始，標準準化率目目標可以以設(shè)定到到30%（項目目利潤率率可以提提高10%以以上）。。類似的的成功案案例已有有很多。。所有，，產(chǎn)品線線開發(fā)不不是能否否問題，，而是戰(zhàn)戰(zhàn)略眼光光或思維認識問問題。蘭德·中中國房地地產(chǎn)管理理咨詢的的先驅(qū)與與領(lǐng)導者者項目（Project）人員（People）流程（Process）產(chǎn)品（Product）資金池項目池規(guī)模（S）產(chǎn)品創(chuàng)新新產(chǎn)品標準準化周轉(zhuǎn)率、、杠桿率率高效率流程標準準化有序、高高效HR標準化執(zhí)行到位位1結(jié)論：““創(chuàng)新+標準化化”是當當務(wù)之急急、必由由之路??！根據(jù)“戰(zhàn)略目標標保障四四要素”，標準化化體系建建設(shè)從三三個方面面入手：：戰(zhàn)略目標標保障23房企投資收益益M=S×f；f=利潤率×周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率×杠桿率率標準化體系蘭德·中國房房地產(chǎn)管理咨咨詢的先驅(qū)與與領(lǐng)導者產(chǎn)品線標準化化工作的常見見問題1.認識不統(tǒng)統(tǒng)一，有些領(lǐng)領(lǐng)導和部門重重視程度不夠夠；2.營銷策劃劃思維主導，，有悖產(chǎn)品導導向原則；3.產(chǎn)品標準準構(gòu)成不全面面、不系統(tǒng)，，邏輯關(guān)系凌凌亂；4.建模標準準不科學、不不合理——“白圖”與“藍圖”常混淆；5.后期投入入不足，標準準庫建設(shè)緩慢慢；6.一線公司司的傳統(tǒng)開發(fā)發(fā)思維根本上上企業(yè)產(chǎn)品開開發(fā)模式的轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變……第二部分（戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)部分）：：龍湖設(shè)計階段段的成本控制制1.打破思維定勢勢、變不可能能為可能2.價值工程3.客戶敏感和關(guān)關(guān)注的可以適適當提高成本本客戶不敏感和和不關(guān)注的嚴嚴格控制成本本龍湖設(shè)計階段段控制成本的的總原則龍湖控制成本本的總原則4.凡是控制成本本的后果會帶帶來客戶抱怨怨的，累計疊疊加導致品牌牌美譽度降低低的，都是失失敗的成本控控制。5.成本控制需要要與時俱進，，針對不同的的產(chǎn)品和不同同的階段采取取不同的策略略。6.讓很多人想象象不到的：龍龍湖高管超出出業(yè)界人士想想象的高薪恰恰恰是成本控控制的一種體體現(xiàn)。吳亞軍總結(jié)的的龍湖崛起秘秘訣1.精于計算、成成本控制2.財務(wù)部門是公公司計劃主導導部門3.設(shè)計部門是成成本控制的牽牽頭部門4.高度關(guān)注設(shè)計計、以及設(shè)計計階段的成本本控制設(shè)計交底是解解決設(shè)計和成成本平衡的必必要保證5.長期的戰(zhàn)略性性的最好的合合作資源是成成本控制的制制勝法寶6.企業(yè)文化的競競爭才是最高高端的競爭7.景觀是龍湖最最好的美容師師和整容師，，也是成本控控制的重點吳亞軍總結(jié)的的龍湖崛起秘秘訣會所住宅樣板區(qū)物業(yè)是不容忽忽視的成本控控制的環(huán)節(jié)1、龍湖對成本的的定義成本是指為達達到特定目的的而發(fā)生的價價值投入。成本不僅是指指產(chǎn)品成本，，而且還反映映各部門控制制成本的成本本。成本不僅指耗耗費已發(fā)生的的實際成本，，還包括在經(jīng)經(jīng)營活動中，，可能發(fā)生的的預計成本以以及變動成本本。在龍湖，沒有有成本意識的的工程師是不不稱職的工程程師，全員成成本意識和全全員營銷意識識一樣重要。。以經(jīng)濟合理性性最小的成本本提升設(shè)計產(chǎn)產(chǎn)品的競爭力力，注重成本本和品質(zhì)之間間的動態(tài)平衡衡管理，并形形成行業(yè)成本本優(yōu)勢。即保證成本的的支出獲得最最大的效益建立目標成本本管理為導向向的成本管理理體系2、龍湖設(shè)計成本管理的宗宗旨龍湖對成本管管理思維的定定義3、項目成本管管理思維管理思維思維是一個分分析、比較的的過程：處理理問題的過程程；

思維維是一個發(fā)現(xiàn)現(xiàn)問題和探索索問題的過程程：

思維是是一個運用頭頭腦推理的過過程；

思維維是一種理解解、溝通、分分析、創(chuàng)新等等一系列活動動的總稱；思思維是一種種智慧的活動動表現(xiàn)；思思維是一種邏邏輯能力；思思維就是想想答案……思維：圍繞既既定重心，通通過一系列方方法和手段，，獲取最優(yōu)結(jié)結(jié)果施工管理動態(tài)反饋合同結(jié)算及時結(jié)算合約規(guī)劃與招標事前定價規(guī)劃設(shè)計步步跟蹤拿地、新項目目可研準確測算成本管理思維維數(shù)據(jù)分析與儲儲存工作的重心準確測算、步步跟蹤、事事前定價、動動態(tài)反饋、及及時結(jié)算動態(tài)成本動態(tài)成本管理理作業(yè)過程管理理成本管理軟件件結(jié)算成本控制系統(tǒng)信息系統(tǒng)目標成本管理鏈條成本、工程文文件管理工具管理制度造價管理方案優(yōu)化招標管理變更簽證管理預結(jié)算管理成本體系成本信息化成本軟件信息月報成本數(shù)據(jù)庫目標成本動態(tài)成本結(jié)算成本綜合成本項目整體成本的控制風險精確管理萬科成本管理理模式－動態(tài)態(tài)成本1234及時了解項目目成本狀況，，為經(jīng)營決策策提供依據(jù)預測市場變化化，修正待發(fā)發(fā)生成本應(yīng)對對市場變化項目之間能夠夠有效對比動態(tài)成本價值值動態(tài)成本的管管理價值產(chǎn)品分攤，了了解每種產(chǎn)品品成本狀況動態(tài)成本=未結(jié)算合同+已結(jié)算合同+非合同性成本本+待發(fā)生成本動態(tài)成本構(gòu)成成簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整簽約金額變更簽證結(jié)算調(diào)整已發(fā)生成本合同性成本非合同性成本已結(jié)算成本未結(jié)算成本待發(fā)生成本動態(tài)成本萬科成本管理理模式－動態(tài)態(tài)成本成本管理貫穿穿房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過程，其其中從目標成成本到結(jié)算成成本之間的動動態(tài)成本管理理尤為重要，，規(guī)劃設(shè)計部要要介入事前、、事中、事后后的成本決策策。規(guī)劃設(shè)計部是是成本控制的的牽頭和重要要決策部門。。4、龍湖提倡的的全過程的成成本管理理念念投資測算過程包括投投資論證階段段測算和設(shè)計計階段測算，這這一階段運用價值工程分析，確定合理功功能，有效控控制投資。是把技術(shù)與經(jīng)濟結(jié)合起來來的管理技術(shù)術(shù)，通過對產(chǎn)品品的功能分析析，達到產(chǎn)品適當?shù)牡膬r值，以最低的成本去實現(xiàn)產(chǎn)品的的必要功能。5、價值工程在設(shè)設(shè)計成本管理理的應(yīng)用1、功能不變，成本本下降2、功能大幅提高，成本略有有增加3、功能提高，，成本降低4、功能略有降低，成本大幅降降低5、成本不變，，功能提高如何有效提高產(chǎn)品的價值；FC所以上表也表表示為：功能（或效用用）價值=成本（或費用用）用數(shù)學公式表表示V=表中的價值不是從價價值構(gòu)成的角度來來理解的，而是從功功能角度出發(fā)理解價值值的，表現(xiàn)為功能與成本之比比；成本也不是一般意義上的的成本，它是是構(gòu)成產(chǎn)品壽命周期的的成本，包括括建造成本和使用成本。?如何有效提高產(chǎn)品的價值n價值工程兼顧顧功能、成本，力求以最低成本本，實現(xiàn)（1）推行價值工工程管理，提提升局部或樓盤的的性價比必要的功能，提高產(chǎn)產(chǎn)品價值。功能品質(zhì)（銷銷售價格）與成本的的比值即性價價比，從單個個部品部件到到整個樓盤可提高高性價比產(chǎn)品類型組合合戶型面積組合合產(chǎn)品交付標準準單體建筑高度度、高寬比、、建筑體型；地下室方案、、埋深、面積積、層數(shù)、層層高地面及地下停停車方式和車車位數(shù)量、土建車庫與機械車庫的技技術(shù)經(jīng)濟比較電梯、空調(diào)的的配置方式土方平衡、基基礎(chǔ)形式、主主體結(jié)構(gòu)形式式、擋墻形式式人防工程決策供水供電方式式（2）技術(shù)經(jīng)濟比比較提高價值的方式分部分項工程功能不變降低成本成本不變提高功能成本略有增加功能提高更大降低一些次要功能使成本大幅度降低運用新科技、新技術(shù)、既提高功能，又降低項目成本業(yè)主不能直接感知的工程項目（包括基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)、綜合管網(wǎng)、能源動力設(shè)施等）√防水工程√√外墻保溫√√家居智能化設(shè)施√√√√景觀、裝修√√√門窗√√√戶型優(yōu)化√注：以綠化工工程為例，在在成本不變的的情況下，改改變植物的搭搭配和密度，，可以改善綠綠化效果；或者者在達到綠化化效果的前提提下，改變植植物品種，可可以降低成本本。成本管理未來來的發(fā)展方向向重心前移方案優(yōu)化管理理創(chuàng)新（二）管理篇篇合理確定目標標成本與有效效控制成本2.1龍湖設(shè)計成本管理的基本內(nèi)容目標成本是根據(jù)產(chǎn)品定定位、產(chǎn)品預預期售價和期期望利潤，結(jié)結(jié)合目前市場場價格情況，，參考歷史成成本數(shù)據(jù)資料料，并同時預預測未來價格格走向，預先制定并力力爭控制的產(chǎn)產(chǎn)品成本目標成本作為為產(chǎn)品未來成本的控控制依據(jù)，是產(chǎn)品設(shè)計計、采購、施施工等整個項項目開發(fā)過程程的指導和控控制性文件，，是企業(yè)各部部門通過技術(shù)、經(jīng)經(jīng)濟和管理等等措施的努力力，需要實現(xiàn)現(xiàn)的產(chǎn)品成本本的控制線產(chǎn)品的成本，，產(chǎn)品的品質(zhì)質(zhì)、質(zhì)量時間的成本生生產(chǎn)的速度度、進度人力的成本管管理人員多多少和水平資金的成本資資金的利息息管理的成本管管理的程度度、精細度報建的成本、、銷售的成本本123456建筑產(chǎn)品的特特殊性：①固定性③體積龐大②多樣性④生產(chǎn)期長建筑產(chǎn)品造價的特點：①單件性：相相同的設(shè)計計擺放的位置置改變造價不不一樣②分部組合：：基礎(chǔ)、結(jié)構(gòu)構(gòu)、砌體、裝裝修、門窗……③多次性：投資資估算、設(shè)計計概算、施工工圖預算、合合同價、結(jié)算價價、決算價影響設(shè)計成本本的因素成本項目策劃銷售定位合作資源項目設(shè)計/部品定位資金來源經(jīng)營目標/盈利指標自身管理能力力項目開發(fā)節(jié)奏奏/現(xiàn)場施工政策與市場環(huán)環(huán)境2.2、龍湖管理的方法成本管理的基基本方法-------目標管理目標的確定與控制兩兩方面1、目標確定的依依據(jù)……經(jīng)驗數(shù)據(jù)庫、、市場調(diào)研、、產(chǎn)品把握2、實現(xiàn)目標動態(tài)監(jiān)監(jiān)控的手段……高度的信息化和龍湖設(shè)計44個階段，精細細化的管理糾糾偏3、目標管理的過程—PDCA循環(huán)成本動態(tài)控制制過程PDCA循環(huán)目標成本管理理內(nèi)容編制目標成本本或計劃成本本分階段對目標成本或計計劃成本進行行檢查、修正對目標成本或計劃成本本與實際成本進行行比較，對項項目標成本進行行后評估動態(tài)成本：是項目各個個時期實施施過程中體現(xiàn)的實際際成本與預預期成本的控制制結(jié)果建造成本：：指項目的建建筑安裝成成本。包括括：開發(fā)前前期準備費費、主體建建筑工程費費、主體安安裝工程費費、社區(qū)管管網(wǎng)工程費費、園林環(huán)環(huán)境費、配配套設(shè)施費費6大項。開發(fā)成本：：指項目的制制造成本。。開發(fā)成本本=土地獲得價價款+建造成本+開發(fā)間接費費完全成本：：完全成本=開發(fā)成本+期間費用。。完全成本本中不包含含營業(yè)稅金金。項目成本：：在未特別說說明時，一一般指項目目的“開發(fā)成本”。幾個基本房房地產(chǎn)成本本概念客戶導向原原則：成本本配置的合合理性及準準確性事前控制原原則：及時時性及指導導性目標成本的的兩大原則則目標成本管管理原則客戶導向原原則：目標成本編編制應(yīng)以客客戶價值為為導向，科科學權(quán)衡項項目中各科科目的成本本分配，以以求實現(xiàn)成成本和客戶戶價值的對對應(yīng)關(guān)系。。成本配置的的合理性及及準確性事前控制原原則：目標成本是是對項目整整體運作的的綱領(lǐng)性的的經(jīng)濟文件件，將約束束設(shè)計、采采購、項目目管理、銷銷售等項目目實施全過過程的成本本支出。及時性及指指導性設(shè)計階段的的無效成本本無效成本的的管理原則則和控制方方法無效成本無效成本房地產(chǎn)項目目實施過程程中產(chǎn)生的的對形成產(chǎn)產(chǎn)品、提升升價值、促促進營銷沒沒有作用，，無法獲得得客戶認同同和補償，，屬于費用用浪費的成成本。實質(zhì)：能否獲得補補償設(shè)計環(huán)節(jié)涉涉及的無效效成本原因現(xiàn)象事例設(shè)計失誤拆除和重建后期加固與補強某項目中央步道種植池500高拆除改為300高由拆除改為200高。設(shè)計保守經(jīng)濟性不合理多層建筑假設(shè)在砼含量合理前提下，其合理的鋼筋含量為55kg/m2，最終設(shè)計量為70kg/m2。則可認為其中15kg/m2的鋼筋用量為無效成本。設(shè)計效果把握不準拆除與重建某項目一期別墅外墻涂料更改顏色，費用增加57.3萬元。展示廳第一次裝修與設(shè)想風格不協(xié)調(diào)，拆除、重新裝修，約10萬元。萬成本管理理模式－無無效成本管理原則限額設(shè)計；；設(shè)計方案優(yōu)優(yōu)化；加強施工圖圖事前審核核，做好圖圖紙會審工工作，減少少設(shè)計變更更；確定合理的的施工技術(shù)術(shù)方案(降低廢品率率)；加強供應(yīng)商商考察；加大集中采采購力度；；嚴格執(zhí)行現(xiàn)現(xiàn)場簽證制制度；提高專業(yè)能能力；加強部門間間信息溝通通?？刂品椒ù_定準確合合理的目標標成本以數(shù)據(jù)為語語言，展現(xiàn)現(xiàn)公司費用用的浪費情情況激發(fā)領(lǐng)導層層、全員的的成本意識識清楚了解成成本構(gòu)成，，做到“心心里有數(shù)””推動各部門門提高專業(yè)業(yè)能力、加加強計劃管管理萬科成本管管理模式－－無效成本本效果：“無效成本本”成為項項目部、設(shè)設(shè)計部的““口頭禪””；無效成成本的總結(jié)結(jié)深受公司司領(lǐng)導層的的重視。管理思維作作業(yè)業(yè)過程的管管理方法成成本本效果曲線線設(shè)計招標施工SPEND曲線項目周期成本發(fā)生的成本本形成的成本本新項目發(fā)展展成本控制重重點放在那那兒？70%～80%20%銷售及物管管目標成本：：是企業(yè)預先確定的的、在一定定時期內(nèi)和經(jīng)過過努力所要要實現(xiàn)的成本目標，，是成本的的控制線。目標成本的的作用為什么要進行目標成成本管理利潤=售價-成本為開發(fā)決策提供依依據(jù)提前鎖定投投資合理確定銷銷售價格加強成本的的計劃性預測投資效益目標成本：：目標成本的的作用目標成本測測算的條件件經(jīng)討論確定的方案或或設(shè)計圖市場價格及其走勢的準確確把握整理建筑標準與工程程造價的匹匹配關(guān)系相應(yīng)項目工程程造價歷史史成本數(shù)據(jù)庫庫?正向測算：：???測算依據(jù)（產(chǎn)品標準、歷歷史成本數(shù)據(jù)庫、市市場情況））測算方式（估算、概概算、預算算）團隊工作?反向倒逼：：???確定銷售價格水平平；確定利潤要要求；反推計算成成本水平目標成本測測算的方法法目標成本管管理原則不僅限于成成本目標值本本身、更要關(guān)注成成本背后的的產(chǎn)品目標目標不是上上限而是基準準，目標的作作用在于心心中有數(shù);“算了再做”而不是是“做了再算”2.3龍湖實現(xiàn)目目標成本的的路徑1）采取傳統(tǒng)統(tǒng)工序前置置:提前做好80%的準備工作作,以“成本換時間間”；雖然會由于于最終沒有有獲得土地地而損失前前期投入，，但從總體體上看認為為值得。2）采用工序序并聯(lián)作業(yè)業(yè)：在保證時間間周期的前前提下，盡盡可能將各各項作業(yè)交交叉進行。。2.3龍湖實現(xiàn)目目標成本的的路徑3）采取規(guī)模模復制模式式：采取“拿來主義”，再適當調(diào)調(diào)改。2.3龍湖實現(xiàn)目目標成本的的路徑4）重視長期性性工作：對市場的調(diào)調(diào)查了解把把握準確。。計劃管理是是時間成本本的保障流程優(yōu)化可可降低時間間成本和因因失誤引發(fā)發(fā)的成本增增加2.3龍湖實現(xiàn)目目標成本的的路徑指標控制和和成本配置置2.4設(shè)計階段的的成本管理理---用好兩大工工具指標控制結(jié)構(gòu)指標砼含量鋼筋含量地下室方案案地下室層高高鋼筋含量停車效率窗地比景觀軟硬景景比例喬木、灌木木、草皮比比例石材、磚材材、木材、、水景比例例地上住宅指指標，無地地下室時，，補充基礎(chǔ)礎(chǔ)指標25％30％成本配置外立面外墻：石材材、磚材、、涂料的選選擇及比例例門窗：型材材、玻璃、、五金欄桿：型材材、式樣大堂、電梯梯廳的裝修修標準景觀電梯配置精裝修單元門、入入戶門賣場、樣板板房：套數(shù)數(shù)、標準示范區(qū)：數(shù)數(shù)量、范圍圍、檔次管理思維作作業(yè)業(yè)過程的管管理方法規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計采購執(zhí)行采購策劃方案優(yōu)化目標成本可可控優(yōu)化創(chuàng)利優(yōu)化采購計劃（（事前可控控）：季度、月度度、周度采采購計劃清清晰、可行行估算、概算算：供方資源管理方法基基礎(chǔ)礎(chǔ)工作預結(jié)算基礎(chǔ)工作招標進度控制合理性進度控制準確性總結(jié)分析付款額度控制進度控制簽證變更真實性1、提高全員員成本意識識（1）部門間密切切協(xié)作（2）各專業(yè)工工程師盡職職盡責2.5龍湖成本控控制的管理理因素2、加強市場場與客戶意意識（1）加強對市場場的了解，，把握房地地產(chǎn)市場的的發(fā)展方向向。（2）了解與分析析客戶需求求，把握產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)展趨趨勢。2.5龍湖成本控控制的管理理因素3、加強對設(shè)設(shè)計公司的的管理與協(xié)協(xié)調(diào)（1）做好設(shè)計計招標（2）做好合同同管理（3）實行中期期溝通、監(jiān)監(jiān)督（4）落實獎懲懲措施2.5龍湖成本控控制的管理理因素4、建立管理理程序與制制度（1）完善甲方方設(shè)計標準準（2）堅持全程程優(yōu)化設(shè)計計（3）專家會議議評審制度度（4）內(nèi)部審核核制度化項目的建安安、運營成成本中絕大大多數(shù)決定定于設(shè)計階階段最終成本效效益最大化化體現(xiàn)在哪哪里？項目的設(shè)計計階段對于于產(chǎn)品的品品質(zhì)具有決決定性的作作用2.5龍湖成本控控制的管理理因素1、設(shè)計管理理部門具備備市場意識識和策劃能能力---導演的能力力。能準準確確把把握握項項目目市市場場意意圖圖，，確確定定正正確確的的產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)設(shè)計計方方向向。。2、設(shè)設(shè)計計部部門門要要嚴嚴格格執(zhí)執(zhí)行行成成果果標標準準;準確確執(zhí)執(zhí)行行各各階階段段設(shè)設(shè)計計成成果果標標準準，，3、減減少少人人為為增增加加的的工工作作復復雜雜度度：：戶型型種種類類適適量量為為準準。。4、優(yōu)優(yōu)化化工工作作流流程程，，將將先先后后串串行行工工作作變變?yōu)闉椴⒉⑿行星扒爸弥茫海簩a(chǎn)產(chǎn)品品創(chuàng)創(chuàng)新新設(shè)設(shè)計計、、部部品品工工作作前前置置，，規(guī)規(guī)劃劃、、建建筑筑設(shè)設(shè)計計、、結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)、、設(shè)設(shè)備備、、與與功功能能平平面面同同步步開開展展，，使使方方案案可可高高效效實實施施；；2.6龍湖湖對設(shè)設(shè)計計管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求5、提提高高決決策策效效率率；；公司司內(nèi)內(nèi)部部的的決決策策機機制制項目目公公司司、、區(qū)區(qū)域域公公司司、、集集團團三三者者的的關(guān)關(guān)系系；；完美美、、效效率率、、風風險險之之間間找找平平衡衡6、選選擇擇優(yōu)優(yōu)秀秀的的設(shè)設(shè)計計服服務(wù)務(wù)商商選擇擇合合適適的的人人做做合合適適的的事事可可以以事事半半功功倍倍7、加加強強合合作作伙伙伴伴管管理理建立立長長期期合合作作伙伙伴伴：：設(shè)設(shè)計計單單位位、、供供應(yīng)應(yīng)商商、、模模型型制制作作等等各各個個涉涉及及設(shè)設(shè)計計的的單單位位；；在設(shè)設(shè)計計過過程程中中,持續(xù)續(xù)定定期期的的進進行行技技術(shù)術(shù)溝溝通通和和審審核核；；力求求合合同同約約定定清清晰晰：：含含鋼鋼量量、、目目標標成成本本；；2.6龍湖湖對設(shè)設(shè)計計管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求8、輸輸入入條條件件多多一一些些約約束束和和意意識識,少一一些些隨隨意意;市場場定定位位;成本本目目標標;政府府要要求求;9、計計劃劃執(zhí)執(zhí)行行力力,隨時時”拉警警報報”;10、標標準準化化與與創(chuàng)創(chuàng)新新,循環(huán)環(huán)式式上上升升;11、不不斷斷提提高高設(shè)設(shè)計計管管理理人人員員的的專專業(yè)業(yè)水水平平和和職職業(yè)業(yè)素素養(yǎng)養(yǎng);2.6龍湖湖對設(shè)設(shè)計計管管理理人人員員11條素素質(zhì)質(zhì)的的要要求求（三三））實實戰(zhàn)戰(zhàn)篇篇土地地投投資資論論證證階階段段完成成土土地地投投資資論論證證階階段段《項目目目目標標成成本本（（土土地地版版））》項目目啟啟動動階階段段完成成《項目目目目標標成成本本（（啟啟動動版版））》方案案設(shè)設(shè)計計階階段段完成成《項目目目目標標成成本本（（方方案案版版））》初步步設(shè)設(shè)計計階階段段完成成《項目目目目標標成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》如無無初初步步設(shè)設(shè)計計，，需需在在招招標標圖圖紙紙完完成成后后30個工工作作日日內(nèi)內(nèi)完完成成《項目目目目標標成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》龍湖湖成成本本管管理理實實施施細細則則以以及及標標準準模模塊塊工程程實實施施階階段段《項目目目目標標成成本本（（執(zhí)執(zhí)行行版版））》編制制完完成成后后15個工工作作日日內(nèi)內(nèi)，，由由項項目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負負責責，，組組織織項項目目團團隊隊成成員員及及其其他他相相關(guān)關(guān)人人員員，，參參照照集集團團合合約約規(guī)規(guī)劃劃體體系系對對目目標標成成本本進進行行分分解解，，形形成成《項目目目目標標成成本本分分解解及及合合約約規(guī)規(guī)劃劃》。項目目竣竣工工成成本本確確認認項目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負負責責提提供供開開發(fā)發(fā)成成本本、、營營銷銷費費用用的的數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)，，計計財財部部負負責責提提供供分分攤攤到到該該項項目目的的管管理理費費用用、、財財務(wù)務(wù)費費用用和和公公司司層層面面發(fā)發(fā)生生的的營營銷銷費費用用。。最最后后由由項項目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理匯匯總總形形成成《項目目竣竣工工成成本本》。龍湖湖成成本本管管理理實實施施細細則則以以及及標標準準模模塊塊項目目竣竣工工結(jié)結(jié)算算項目目竣竣工工結(jié)結(jié)算算完完成成后后30個工工作作日日內(nèi)內(nèi)，，由由項項目目成成本本經(jīng)經(jīng)理理負負責責，，按按規(guī)規(guī)定定格格式式形形成成《項目目成成本本總總結(jié)結(jié)和和分分析析》，并并輸輸入入成成本本系系統(tǒng)統(tǒng)。。龍湖湖成成本本管管理理實實施施細細則則以以及及標標準準模模塊塊設(shè)計計階階段段成成本本管管理理三三大大工工具具1、目標標成成本本測測算算與與分分解解2、投投資資分分析析模模型型3、歷歷史史成本本數(shù)據(jù)據(jù)庫庫項目目投投資資經(jīng)經(jīng)濟濟分分析析模模型型模型型內(nèi)內(nèi)容容包包括括項目目基基礎(chǔ)礎(chǔ)資資料料工程程分分期期成本本測測算算建設(shè)設(shè)進進度計計劃付款款計計劃劃銷售售及及回回款款資金金來來源源運運用用指標標計算算模型型是是什什么么模型型就就是是模模擬項項目目整整個個運運作作過過程程，，通通過過數(shù)數(shù)據(jù)據(jù)之之間的邏邏輯輯運運算算，，得得出出項項目目的的評評價指指標標，，從而而衡衡量量項項目的的優(yōu)優(yōu)劣劣可以以通通過過模模型進進行行項項目目的的實實時時跟蹤蹤，，從從而而了了解解項項目收益的動態(tài)變化情況。編制模型的意義為土地投資決策提供依據(jù)；通過對項目參數(shù)的設(shè)置置，可以控制項目目實際運作過程中的風險；通過模型可以實現(xiàn)對對項目收益情況的實時時跟蹤，從而為項目運運作過程中的決策提供依依據(jù)；將公司所有項目的模型型進行疊加就可以以了解公司層面的現(xiàn)金流情況。模型的基本結(jié)結(jié)構(gòu)影響模型評價價指標的主要因素項目的總投資資、總銷售、、投資支付時間和和銷售實現(xiàn)的時間構(gòu)成成了模型主要要內(nèi)容，模型型由以下幾個個模塊組成：基基礎(chǔ)數(shù)據(jù)表、、項目分期情情況、成本測測算、項目進度度及付款計劃劃、銷售及回回款計劃、資資金來源及運用用表和現(xiàn)金流流量表。模型中基本指標凈現(xiàn)值指在項目計算算期內(nèi)，按行業(yè)基準折折現(xiàn)率或其他設(shè)定折現(xiàn)率計計算的各年凈凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值之之和。凈現(xiàn)值是一個絕絕對指標，項項目的凈現(xiàn)值越大越越好。內(nèi)部收益率是指項目投資資實際可望達達到的報酬率，也是使投資項目的凈現(xiàn)值等于零零時的折現(xiàn)率。內(nèi)部收收益率是一個相對對指標，項目目的內(nèi)部收益率越高越越好?，F(xiàn)金成本收益率指投入1元的成本項目可以帶帶來的現(xiàn)金收收入，該指標不是衡量項目收益高高低的指標，，而是衡量項目現(xiàn)金收益情情況的指標。權(quán)益資本乘數(shù)數(shù)指項目的權(quán)益益資本與項目總投資的比值，該指指標反應(yīng)的是1元的自有資金金的投入可以駕馭多少元的總投資，該該指標越大越越好。項目指標的衡衡量體系評價項目優(yōu)劣的指標系統(tǒng)統(tǒng)包含有三個指標標：項目的內(nèi)部收益率；；項目的現(xiàn)金成本收益益率；項目的的權(quán)益資本乘數(shù)。從三個主要的方面衡衡量項目的優(yōu)劣：：項目的內(nèi)部收收益率：從項目動態(tài)收收益的角度；項目的現(xiàn)金成成本收益率：從項目現(xiàn)金金流的角度；項目的權(quán)益資資本乘數(shù)：從從權(quán)益資本使使用效率的角角度。nnnn項目拿地階段――決策支持，風風險控制項目研發(fā)階段段――經(jīng)濟控制，設(shè)計計優(yōu)化項目建設(shè)階段段――成本控制，銷銷售控制項目竣工階段段――對比分析，指指導新項目模型在項目運運作各階段的的作用投資經(jīng)濟分析析模型在項目目運作各階段段所起的作用用不同成都龍湖項目目精彩成本控控制案例.ppt節(jié)能措施建筑體形系數(shù)數(shù)建筑體形系數(shù)數(shù)在0.35之內(nèi)窗墻面積比窗墻比大于0.30的朝向應(yīng)采用用隔熱斷橋鋁鋁合金中空玻玻璃窗，玻璃璃為5+12+5中空玻璃。窗窗墻比小于0.30的朝向應(yīng)采用用隔熱斷橋鋁鋁合金中空玻玻璃窗，玻璃璃為5+6+5中空玻璃。外墻保溫外墻采用200厚頁巖空心磚磚外貼30厚ZL膠粉聚苯顆粒粒外墻外保溫溫隔熱材料。。屋頂保溫采用珍珠巖保保溫磚保溫節(jié)節(jié)能屋面。戶門保溫戶門采用雙面面金屬門板加加保溫、隔熱熱材料的隔層層門，滿足防防火、保溫、、隔熱、防盜盜的功能。給排水節(jié)能設(shè)設(shè)計所有衛(wèi)生潔具具均采用符合合國家標準的的節(jié)水型材料料，節(jié)約用水水。暖通節(jié)能設(shè)計計所有設(shè)備均采采用節(jié)能產(chǎn)品品。合理進行風管管系統(tǒng)設(shè)計，，降低管路阻阻力，從而降降低設(shè)備功率率。成本敏感點分分析成都宏濟路項目成本測算

序號項目工作量

單價總投資

（萬元）

估算說明比重1土地費用

30,381

41.12%2前期工程費

1,362

1.84%3開發(fā)期稅費

3,257

4.41%4配套設(shè)施費

676

0.92%5基礎(chǔ)設(shè)施費

2,878

3.89%6建安及裝修工程費

34,970

47.33%7工程其它費用

363

0.49%

開發(fā)成本

73,8871+2+3+4+5+6+7100.00%8管理費用73,887

3%2,217

9銷售費用115,502

3%3,465

10財務(wù)費用

2,335

11不可預見費

-

項目總成本

81,9031+2+……+11

建筑單體建安成本分解模板（宏濟路）建筑面積277,948平米

戶數(shù)214戶

費用類別說明參照項目數(shù)量單價(元)單位平米單價（元）總價（元）比例基礎(chǔ)

不含主材價差參照紫都城1-11～1-12棟277,94860.0元/平米6016,676,8804.8%主體結(jié)構(gòu)

包括結(jié)構(gòu)、砌體、樓地面和室內(nèi)粗裝修參照水晶酈城結(jié)算資料650277,948630.0元/平米630175,107,24050.6%主材價差

172.547,946,03013.8%防水

指地面、墻體防水及屋面防水參照紫都城1-11～1-12棟277,94811.5元/平米11.53,196,4020.9%設(shè)備及安裝

124.335,311,13010.0%外裝工程費

參照水晶酈城暫估，增加40元/平米277,948210.0元/平米210.058,369,08016.9%大堂裝修

含天棚裝飾參照水晶酈城暫估1180,000.0元/個0.6180,0000.1%電梯前室及公共過道精裝修

包括樓梯的地磚、公共墻面等參照紫都城1-11～1-12棟277,94812.0元/平米12.03,335,3761.0%門及其他

24.5-2.0%合計

1,246340,122,138100%調(diào)整后合計

調(diào)整系數(shù)1.5%1,264

成本敏感點分分析鋼材占項目投投資的14.3%.斷橋鋁合金占占項目投資的的10.64%.混凝土含量占占項目投資的的9.14%.外保溫材料（（聚苯顆粒））占投資的7.98%.工程難點分析析工程難點1、基坑護壁支支護：

基坑坑開挖臨銷售售樣板區(qū)（即即正式工程的的幼兒園）和和臨周邊市政政道路均較近近，可能需要要做垂直支護護；2、地下室施工工：

大面積積無變形縫地地下室的大體體積混凝土澆澆注存在較大大的抗裂防水水隱患，需要要從設(shè)計和施施工方面重視視；3、施工場地管管理：

地下下室占地面積積較大，現(xiàn)場場布置受較大大局限，需要要分期分階段段利用好現(xiàn)有有場地；設(shè)計管理重點點措施設(shè)計管控重點點戶型面積及公公攤率的控制制成本與節(jié)能設(shè)設(shè)計的控制建筑與景觀的的關(guān)系的細致致設(shè)計地下室頂板設(shè)設(shè)計與景觀設(shè)設(shè)計的配合商業(yè)的深入設(shè)設(shè)計調(diào)研與設(shè)設(shè)計人防設(shè)計（與與建筑初步設(shè)設(shè)計同步進行行）對各種敏感點點進一步研究究十三、美譽度度分析1、市中心超大大中庭花園社社區(qū)：通過精精心規(guī)劃，使使小區(qū)中心形形成25000多平方米的超超大共享景觀觀面積，樓間間距短軸最長長約100米，長軸方向向間距250米，寬闊的視視野，茂密的的植物，創(chuàng)造造出市中心稀稀缺的大型城城市森林景觀觀社區(qū)。2、雙泳池配置置：室外游泳泳池和室內(nèi)恒恒溫游泳館的的人性化設(shè)計計，讓不同需需求的業(yè)主在在不同的季節(jié)節(jié)有其個性的的選擇。3、住宅超低公公灘率，公共共交通面積設(shè)設(shè)計緊湊，使公灘率控制制在16%以下，帶給業(yè)業(yè)主真正的實實惠。4、入戶大堂與與地下車庫挑挑空設(shè)計，配配以自然景觀觀的引入，和和精致的裝修修，有效提升升住宅的品質(zhì)質(zhì)。5、6米挑高景觀花花園，給住戶戶帶來經(jīng)濟與與使用的實惠惠。6、首層戶型半半下沉花園，，送超大地下下室，提高了了首層戶型的的品質(zhì)，增增加了賣點點。7、沿街二層（（沿宏濟路為為三層）戶型型送底商屋頂頂花園，局部部覆土300-500，可種植物，，統(tǒng)一廊架，，增加二層賣賣點。本案的成本控控制的幾個亮亮點總結(jié)：1、沒有采用結(jié)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，，而是把剪力力墻全部作為為劃分鋪面的的分隔墻，同同樣保證鋪面面空間的完成成和使用。2、節(jié)能計算，，外墻的展開開面積，使得得窗墻比變小小，進而使窗窗的等級變低低。3、窗型本身的的設(shè)計尤為重重要，同時引引發(fā)設(shè)計流程程的調(diào)整。4、景觀設(shè)計的的動態(tài)成本增增加（堆坡造造景改變平地地景觀），但但因為能夠帶帶來品質(zhì)和銷銷售價格的提提升，而得到到實施和采納納。5、會所面積嚴嚴格控制，裝裝修標準嚴格格控制，裝修修面積嚴格控控制。lll4、設(shè)計主要階階段的成本控控制方案設(shè)計（概念設(shè)計計）初步設(shè)計（擴初設(shè)計）施工圖設(shè)計概念設(shè)計施工/安裝使用控制的阻力控制的成本控制的效果主要控制價值值區(qū)lll總平規(guī)劃階段段通過對設(shè)計計方案的比較，本階段投投資控制的效效果約為75%～80%，控制投資的阻力最小小，控制投資資需要的成本本最低深化設(shè)計至施施工圖設(shè)計階段段，通過對建建筑標準的比較，本階段投投資控制的效效果約為15%～20%施工圖設(shè)計結(jié)結(jié)束至施工階階段（實施階階段），通過過對施工方案的比較，本階段投資控制制效果約為5%以內(nèi)，控制投資資阻力較大，，控制成本較高4.1龍湖在總平規(guī)劃設(shè)計階段的成本控控制若項目研發(fā)階階段決定了項項目總投資的的90%，那么總圖階階段就已決定定了總投資的的80%。若項目研發(fā)階階段已將成本本控制了70%，那么總圖階階段就已將成成本控制了50%?？倛D決定了產(chǎn)產(chǎn)品的形態(tài)和和空間的品質(zhì)質(zhì)。總圖決定了景景觀的構(gòu)架與與格局?？倛D決定了物物業(yè)管理成本本的基礎(chǔ)加強預控。在控制成本低低的階段進行行控制這是全程設(shè)計計的效益和核核心價值4.1.1通過與政府的的博弈，獲得得最有利的規(guī)規(guī)劃條件指標標，獲得最大大的經(jīng)濟效益益，從而降低低開發(fā)成本。。1、重慶龍湖北北城天街，用用地性質(zhì)住宅宅由住宅變?yōu)闉樯虡I(yè)。（（大幅增增加銷售價值值，節(jié)約成本本）2、成都龍湖弗弗萊明戈首層層車庫，不計計入容積率。。（增加開發(fā)面面積，節(jié)約成成本）3、成都晶藍半半島，不修人人防，改為異異地建設(shè)。（縮短開發(fā)周周期，節(jié)約成成本）4.1.2用足建筑容積積率和建筑密密度，保證最最大化效益從從而控制成本本。1、用足容積率率和建筑密度度1.1用足容積率影響容積率有有幾個客觀因因素：日照規(guī)規(guī)范、間距要要求、退紅要要求、限高要要求等。也有有幾個人為操操作因素：產(chǎn)產(chǎn)品定位、不不利地塊的利利用度、單體體樓型選擇等等。1.2用足建筑密度度建筑密度主要要與首層建筑筑面積有關(guān)2、用足規(guī)劃法法規(guī)的邊界總用地面積：：56640㎡㎡代征道路：6225㎡㎡代征綠地：1338㎡㎡消防站用地：：2800建設(shè)用地：約約49077㎡㎡容積率：≤3.8地上總建筑面面積：176000㎡公建面積占20%-40%住宅面積占60%-80%綠地率：≥30%集中綠地：6000㎡建筑限高：80m用地內(nèi)另含公公交場站一座座，占地2500平方米，廉租租房建筑面積積：6000平米，不含在在以上總建筑筑面積指標內(nèi)內(nèi)規(guī)劃條件規(guī)劃難點：建筑限高從80米突破到90米；日照；1.1案例：北京唐唐寧ONE--好地段的沿街街底層商業(yè)面面積更是寸土土寸金，絕不不能放過。1.2用足建筑密度度4.1.3不平衡使用容容積率，是提提高貨值的有有效辦法，從從而控制成本本。不平衡使用容容積率各業(yè)態(tài)市場分分析總體規(guī)劃業(yè)態(tài)態(tài)配比運用兩種業(yè)態(tài)態(tài)之間的產(chǎn)品品類型，賣高高一級業(yè)態(tài)的的價格，提升升溢價空間，，相應(yīng)間接降降低了低業(yè)態(tài)態(tài)的成本。類聯(lián)排別墅洋洋房案例1.1不平衡使用容容積率案例A--成都郫縣項目目建設(shè)用地77.88畝建設(shè)用地111.32畝地塊經(jīng)濟技術(shù)指標凈用地面積126139.64㎡15米和40米代征綠地40728.70㎡地上可建設(shè)面積520300.00㎡容