房地產(chǎn)項(xiàng)目建造成本全過(guò)程管理模板

目錄第一講講房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的目標(biāo)標(biāo)成本本第二講講房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目的的建造造成本本管理理第三講講房房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理常常見問(wèn)問(wèn)題對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本的基本本認(rèn)識(shí)識(shí)目標(biāo)成成本的的構(gòu)成成目標(biāo)成成本的的不同同階段段和作作用一二三第一講講、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本四房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的責(zé)責(zé)任成成本管管理一、對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本的的基本本認(rèn)識(shí)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理的的特點(diǎn)1、2、房地產(chǎn)產(chǎn)成本本管理的的原則3、1、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的全全成本本可以以理解解為以以建造造商品品房為為目的的，從從購(gòu)買買土地地、前前期策策劃、、設(shè)計(jì)計(jì)、施施工到到竣工工入伙伙為止止的房房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)全過(guò)過(guò)程所所支付付的相相關(guān)成成本和和費(fèi)用用的總總和。。(1)成本的的概念念、費(fèi)費(fèi)用的的概念念房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)企業(yè)業(yè)的成成本分分為項(xiàng)項(xiàng)目開開發(fā)成成本和和期間間費(fèi)用用兩部部分，，什么么為成成本？？什么么為費(fèi)費(fèi)用?成本的的概念念：財(cái)務(wù)上上解釋釋為““成本本是指指企業(yè)業(yè)為生生產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品，，提供供勞務(wù)務(wù)而發(fā)發(fā)生的的各種種耗費(fèi)費(fèi)?！薄狈康禺a(chǎn)產(chǎn)成本本科目目中的的成本本主要要包括括：土土地成成本、、建造造成本本及資資金成成本。。(1)成本的的概念念、費(fèi)費(fèi)用的的概念念費(fèi)用的的概念念：財(cái)務(wù)上上解釋釋為““指日日?；罨顒?dòng)或或主要要業(yè)務(wù)務(wù)發(fā)生生的耗耗費(fèi)，，是為為了取取得收收入而而發(fā)生生的資資源耗耗費(fèi)。?！狈康禺a(chǎn)產(chǎn)成本本科目目中的的費(fèi)用用主要要包括括：銷銷售費(fèi)費(fèi)用、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用及管管理費(fèi)費(fèi)用。。（2）房地地產(chǎn)的的全成成本概概念和和范圍圍房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的成成本有有以下下幾大大部分分:土地成成本、、建造造成本本、資資金成成本、、營(yíng)銷銷費(fèi)用用、管管理費(fèi)費(fèi)用、、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用、稅稅務(wù)費(fèi)費(fèi)用等等。其中土土地成成本、、建造造成本本、資資金成成本和和稅務(wù)務(wù)費(fèi)用用在總總成本本中所所占比比例較較大。。..\第一講講附件件\成本經(jīng)經(jīng)驗(yàn)數(shù)數(shù)據(jù).ppt2、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的特點(diǎn)點(diǎn)3、房地產(chǎn)項(xiàng)目成本管理的特點(diǎn)大家思考2、房地地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目成成本管管理的的特點(diǎn)點(diǎn)1、成本管理的綜合性標(biāo)的物有：質(zhì)量目標(biāo)、進(jìn)度目標(biāo)、效率、工作量要求、資源消耗如何達(dá)到一個(gè)平衡點(diǎn)？如何力求優(yōu)化實(shí)現(xiàn)各項(xiàng)目標(biāo)之間的平衡是房地產(chǎn)成本控制的關(guān)鍵，也是難點(diǎn)。2、成本管理的全面性房地產(chǎn)項(xiàng)目成本控制貫穿于整個(gè)房地產(chǎn)開發(fā)實(shí)施過(guò)程，包括建設(shè)過(guò)程及銷售過(guò)程的所有費(fèi)用。3、成本管理的時(shí)效性事先計(jì)劃；事前控制、事中控制、事后控制。3、房地產(chǎn)產(chǎn)成本本控制制的原原則1、設(shè)置科學(xué)的成本控制目標(biāo)。2、設(shè)計(jì)階段的成本控制是重點(diǎn)。3、變被動(dòng)控制為主動(dòng)控制。

4、采取經(jīng)濟(jì)與技術(shù)結(jié)合的成本控制手段。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本構(gòu)構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的全全成本本可分分為二二大部部分:一、直直接成成本二、間間接成成本二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本構(gòu)構(gòu)成直接成成本分分為四四個(gè)部部分:1、土地地成本本；2、建造造成本本；3、資金金成本本；4、開發(fā)發(fā)費(fèi)用用。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本構(gòu)構(gòu)成間接成成本分分為四四個(gè)部部分:1、營(yíng)銷銷費(fèi)用用；2、財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用用；3、管理理費(fèi)用用；4、稅金金。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本構(gòu)構(gòu)成其中建建造成成本又又分為為四個(gè)個(gè)部分分:1、前期期費(fèi)用用；2、建安安費(fèi)用用；3、市政政費(fèi)用用；4、公用用配套套。建造成成本是是我們?cè)陧?xiàng)目目開發(fā)發(fā)過(guò)程程中進(jìn)進(jìn)行成成本管管理的的重點(diǎn)點(diǎn)。二、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的目目標(biāo)成成本構(gòu)構(gòu)成2、目標(biāo)標(biāo)成本本測(cè)算算—典型案案例（1）、..\第一講講附件件\興業(yè)里里擴(kuò)初初匯報(bào)報(bào).pptx..\第一講講附件件\興業(yè)里里目標(biāo)標(biāo)成本本.xlsx（2）、第一講講附件件\麓山項(xiàng)項(xiàng)目目目標(biāo)成成本及及財(cái)務(wù)務(wù)指標(biāo)標(biāo)測(cè)算算（規(guī)規(guī)劃方方案階階段））.xlsx三、目目標(biāo)成成本的的不同同階段段和作作用1、目標(biāo)標(biāo)成本本可分分為四四個(gè)階階段:（1）可研研階段段；（（2）規(guī)劃劃方案案階段段；（3）擴(kuò)初初階段段；（（4）施工工階段段。2、目標(biāo)標(biāo)成本本不同同階段段的作作用三、目目標(biāo)成成本的的不同同階段段和作作用可研階階段市場(chǎng)定定位階階段規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段施工階階段初步設(shè)計(jì)完成后，地區(qū)公司應(yīng)在15個(gè)工作日內(nèi)按照設(shè)計(jì)結(jié)果進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，作為施工階段的成本控制目標(biāo)。批復(fù)定位報(bào)告后15個(gè)工作日內(nèi)，地區(qū)公司應(yīng)按照所確定的物業(yè)類型和檔次做出相應(yīng)的成本盈利預(yù)測(cè)，各小組成員按照分工進(jìn)行審核，作為規(guī)劃設(shè)計(jì)階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。完成土地吸納后10個(gè)工作日內(nèi)各類表格，經(jīng)確認(rèn)審批后作為市場(chǎng)定位階段選擇方案的成本控制目標(biāo)。在主體工程開工或主包合同簽訂（以先到者為準(zhǔn)）、項(xiàng)目竣工驗(yàn)收后的15個(gè)工作日內(nèi)，編報(bào)《項(xiàng)目建安成本預(yù)測(cè)明細(xì)表》，作為項(xiàng)目竣工結(jié)算的建安成本控制目標(biāo)。上報(bào)資資料：：《項(xiàng)目成成本盈盈利預(yù)預(yù)測(cè)表表》、《建安成成本目目標(biāo)控控制表表》、《項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)金流流量預(yù)預(yù)測(cè)表表》、《項(xiàng)目建建安成成本預(yù)預(yù)測(cè)明明細(xì)表表》。三、目目標(biāo)成成本的的不同同階段段和作作用可研目目標(biāo)成成本土地招招拍掛掛（拿拿地））前完完成原則上上不同同階段段的的目目標(biāo)成成本小小于可可研究究目標(biāo)標(biāo)成本本是審核核商業(yè)業(yè)計(jì)劃劃書的的依據(jù)據(jù)預(yù)目標(biāo)標(biāo)成本本開工前前30天完成成確定工工程成成本是審批批工程程招標(biāo)標(biāo)的依依據(jù)計(jì)劃目目標(biāo)成成本成立項(xiàng)項(xiàng)目公公司前前完成成用以指指導(dǎo)項(xiàng)項(xiàng)目的的規(guī)劃劃方案案設(shè)計(jì)計(jì)評(píng)審審方案案設(shè)計(jì)計(jì)的依依據(jù)之之一目標(biāo)控控制成成本規(guī)劃、、建筑筑方案案經(jīng)政政府批批準(zhǔn)30天內(nèi)完完成是指導(dǎo)導(dǎo)初步步設(shè)計(jì)計(jì)和施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)的依依據(jù)方案設(shè)計(jì)階段項(xiàng)目可研階段項(xiàng)目開工前項(xiàng)目開盤前初步設(shè)設(shè)計(jì)和和施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)階階段目標(biāo)成成本開盤前前30天完成成確定所所有非非工程程成本本是簽訂訂該項(xiàng)項(xiàng)目經(jīng)經(jīng)營(yíng)管管理責(zé)責(zé)任書書的依依據(jù)三、目目標(biāo)成成本的的不同同階段段和作作用3、制定定目標(biāo)標(biāo)成本本的分分工..\第一講講附件件\集團(tuán)成成本管管理制制度(示例一一）.docx四、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的責(zé)責(zé)任成成本管管理規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理招標(biāo)采采購(gòu)階階段的的成本本管理理甲供材材料設(shè)設(shè)備的的成本本管理理一二三第二講講、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的建建造成成本管管理四項(xiàng)目施施工階階段的的成本本管理理第二講講、房房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目的建建造成成本管管理房地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)目目成本本管理理的主主要過(guò)過(guò)程在在于規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段、、招標(biāo)標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段段、項(xiàng)項(xiàng)目施施工階階段。。成本管管理最最有效效是在在規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)階段段，項(xiàng)項(xiàng)目成成本確確定比比重最最大的的發(fā)生生在招招標(biāo)階階段，，成本本管理理最復(fù)復(fù)雜、、變更更工作作量最最大的的發(fā)生生在項(xiàng)項(xiàng)目施施工階階段。。一、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的建造造成本本管理理初步設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的成本本管理理開展限限額設(shè)設(shè)計(jì)，，有效效控制成成本采用各各項(xiàng)措措施，有效效控制制造價(jià)價(jià)設(shè)計(jì)階階段成成本管管控設(shè)計(jì)方方案經(jīng)經(jīng)濟(jì)性性比較較是指指在多多方案案選擇擇的情情況下下，由由設(shè)計(jì)計(jì)人員員提出出滿足足營(yíng)銷銷要求求的多多種設(shè)設(shè)計(jì)思思路，，成本本控制制人員員進(jìn)行行經(jīng)濟(jì)濟(jì)比較較，尋尋找綜綜合最最優(yōu)的的規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)方案案。多種設(shè)計(jì)方案經(jīng)濟(jì)性比較。推行限額設(shè)計(jì)

一、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)階階段的的建造造成本本管理理（一））規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)階段段的建建造成成本控控制通過(guò)設(shè)設(shè)計(jì)方方案的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)性比比較從從而降降低工工程造造價(jià)是是發(fā)揮揮項(xiàng)目目?jī)?yōu)勢(shì)勢(shì)的一一個(gè)主要要方式式。具體操操作方方法大大體的的思路路是：：規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中心心負(fù)責(zé)責(zé)總體體規(guī)劃劃，在在仔細(xì)細(xì)研究營(yíng)營(yíng)銷中中心意意見（（在各各項(xiàng)調(diào)調(diào)研的的基礎(chǔ)礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行的的定位位），，找出出可進(jìn)進(jìn)行多多方案設(shè)設(shè)計(jì)的的專業(yè)業(yè)和環(huán)環(huán)節(jié)，，根據(jù)據(jù)初步步設(shè)計(jì)計(jì)專業(yè)業(yè)分工工，明明確多多方案案設(shè)計(jì)計(jì)的專專業(yè)和人人員。。由規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)中中心結(jié)結(jié)合營(yíng)營(yíng)銷中中心意意見向向設(shè)計(jì)計(jì)單位位提出出主要要方案和可可替代代方案案，成成本控控制中中心負(fù)負(fù)責(zé)根根據(jù)這這些方方案進(jìn)進(jìn)行造造價(jià)比比較，，確定定綜合最最優(yōu)的的設(shè)計(jì)計(jì)方案案。成成本控控制中中心向向規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)中心心提出出成本本控制制建議議，考慮慮最低低成本本方案案的可可行性性。（一））規(guī)劃劃設(shè)計(jì)計(jì)階段段的建建造成成本控控制規(guī)劃方方案階階段的的成本本關(guān)注注點(diǎn)..\第一講講附件件\項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃方方案匯匯報(bào).docx單體方方案階階段的的成本本關(guān)注注點(diǎn)..\第一講附附件\項(xiàng)目單體體方案匯匯報(bào).docx擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)階段的的成本關(guān)關(guān)注點(diǎn)..\第一講附附件\項(xiàng)目擴(kuò)初初設(shè)計(jì)匯匯報(bào).docx（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本某地產(chǎn)集集團(tuán)限額額設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)：（1）項(xiàng)目檔檔次界定定超高檔：：售價(jià)為為當(dāng)?shù)仄狡骄績(jī)r(jià)價(jià)200%以上的項(xiàng)項(xiàng)目。高檔：售售價(jià)為當(dāng)當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)140%以上的項(xiàng)項(xiàng)目。中檔：售售價(jià)為當(dāng)當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80－140%的項(xiàng)目。。低檔：售售價(jià)為當(dāng)當(dāng)?shù)仄骄績(jī)r(jià)80%以下的項(xiàng)項(xiàng)目。別墅項(xiàng)目目，以與與當(dāng)?shù)貏e別墅的平平均房?jī)r(jià)價(jià)相對(duì)比比，參照照上述標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)確定定檔次。。..\第二講附附件\產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)影響成成本.pptx（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本1.1設(shè)計(jì)管理部門應(yīng)嚴(yán)格把控各項(xiàng)結(jié)構(gòu)材料指標(biāo)含量，在設(shè)計(jì)任務(wù)書中應(yīng)列入各主項(xiàng)指標(biāo)限量。1.2在滿足當(dāng)?shù)匾?guī)劃要求的情況下，盡量減少地下車庫(kù)面積、層高。1.3對(duì)于地下室結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)，除重點(diǎn)控制鋼筋、砼用量指標(biāo)外，還應(yīng)該盡可能地降低地下室頂板覆土的厚度,頂板覆土以1米左右為宜。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)1、結(jié)構(gòu)設(shè)設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本2.1采取專項(xiàng)評(píng)審辦法，嚴(yán)格控制外墻面積和開窗面積。2.2注意控制“窗積比”。非別墅類之地上物業(yè)的窗積比（外立面門窗面積與所在樓層面積之比）控制在0.30以內(nèi)，以0.25－0.28為宜。2.3單方造價(jià)控制指標(biāo)。高檔別墅項(xiàng)目的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過(guò)350元/m2，高檔非別墅物業(yè)（多層/小高層/高層/超高層）的外立面門窗總造價(jià)攤至其地上建筑面積不應(yīng)超過(guò)200元/m2；中檔非別墅物業(yè)不得超過(guò)140元／m2。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)2、外立面面門窗設(shè)設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本3.1設(shè)計(jì)部門要注意控制“墻積比”。（外墻面積與地上建筑面積之比），對(duì)于非別墅項(xiàng)目，其合理的墻積比（外墻面積與地上建筑面積之比），應(yīng)控制在1.2左右，不宜超過(guò)1.5。3.2除超過(guò)高檔次項(xiàng)目以外，不得使用在除造型線條以外大面積采用氟碳噴涂、高級(jí)彈性涂料或金屬漆，應(yīng)選用合資品牌的中等檔次外墻涂料，控制使用Low-E玻璃和大截面型材。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)3、外立面面裝飾設(shè)設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本3.3中檔及以下項(xiàng)目，不得選用大比例成規(guī)模的幕墻類飾面，如石材幕墻、玻璃幕墻、金屬板類幕墻。3.4高檔別墅外立面總造價(jià)（不包括抹灰底層和保溫層）攤至地上建筑面積應(yīng)控制在350元／m2以下。高檔非別墅物業(yè)應(yīng)控制在160元／m2以下；中檔物業(yè)應(yīng)控制在110元／m2以下。3.5若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)3、外立面面裝飾設(shè)設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本4.1帶電梯物業(yè)，其消防樓梯禁止?jié)M鋪地磚；樓梯扶手應(yīng)以簡(jiǎn)單的鋼質(zhì)材料為主，不得使用木質(zhì)裝飾性扶手。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)4、公共部部位裝飾飾設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本4.2大堂裝飾：超高檔次項(xiàng)目的大堂可以使用進(jìn)口石材，地面和墻面可以滿鋪石材。高檔項(xiàng)目，墻面不宜選用石材，即使選用，石材用量應(yīng)控制在20%以內(nèi)；地面可以使用進(jìn)口石材。中檔項(xiàng)目墻面不得選用高檔次大規(guī)格拋光磚；地面可以使用少量國(guó)產(chǎn)石材。低檔項(xiàng)目墻面不得使用拋光磚；地面不得使用石材。大堂裝飾單方造價(jià)（不含通風(fēng)設(shè)備及燈具），高檔及以上項(xiàng)目控制在3,000-4,000元/m2以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在2,500元/m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)20萬(wàn)。低檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元/m2以下，且單個(gè)大堂裝飾造價(jià)不得超過(guò)10萬(wàn)元。對(duì)于高檔及以下檔次項(xiàng)目，大堂裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，宜控制在25元/m2以下。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)4、公共部部位裝飾飾設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本4.3電梯廳裝飾：超高檔次項(xiàng)目，地面可以使用進(jìn)口石材，墻可以選用高檔次拋光磚。高檔項(xiàng)目，地面可以使用少量進(jìn)口石材，但石材總量不得超過(guò)50%；墻面可以使用較高檔次拋光磚。中檔項(xiàng)目，地面不得使用進(jìn)口石材，使用國(guó)產(chǎn)石材總量不得超過(guò)20%；墻面不得選用大規(guī)格高檔次拋光磚（尺寸宜小于400mm×400mm）。低檔項(xiàng)目，地面不得使用石材，拋光磚的規(guī)格不得超過(guò)400mm×400mm；墻面不得使用拋光磚。高檔項(xiàng)目電梯廳裝飾造價(jià)攤至地上建筑面積，應(yīng)控制在80元／m2以下。中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在50-60元/m2。4.4若項(xiàng)目成本利潤(rùn)率低于15%，則應(yīng)考慮降低一個(gè)檔次選擇用料。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)4、公共部部位裝飾飾設(shè)計(jì)（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本5.1超高檔項(xiàng)目可以選用原裝進(jìn)口電梯。高檔及以下檔次項(xiàng)目只準(zhǔn)選用集中采購(gòu)品牌電梯。5.2在電梯裝飾標(biāo)準(zhǔn)上，高檔項(xiàng)目，層門可以選用發(fā)紋不銹鋼材質(zhì)，宜選用小門套。中檔及以下檔次項(xiàng)目，層門只準(zhǔn)選用噴漆鋼板材質(zhì)。5.3在電梯附加功能上，實(shí)用性不強(qiáng)、使用頻率不高的功能不宜選配。5.4在運(yùn)行速度上，要求實(shí)事求是，不得故意選用更高速度等級(jí)的梯型。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)5、電梯選選型（二）開開展限額額設(shè)計(jì)，，有效控控制建造造成本6.1安防功能應(yīng)強(qiáng)調(diào)實(shí)用性，不得為迎合廠商和市場(chǎng)的愿望而增加華而不實(shí)但造價(jià)昂貴的噱頭功能。對(duì)非別墅類物業(yè)，高檔項(xiàng)目安防工程造價(jià)應(yīng)控制3,000元／戶以下；中檔項(xiàng)目應(yīng)控制在1,500元／戶以下。6.2直飲水、地暖、鍋爐、熱水器、太陽(yáng)能、戶內(nèi)智能控制系統(tǒng)等，應(yīng)把握好尺度，注意功能的實(shí)用性和造價(jià)的經(jīng)濟(jì)性，不可盲目地與其他樓盤攀比。（2）推行限限量與限限額設(shè)計(jì)計(jì)6、安防功功能和其其他附加加功能推行限量量與限額額設(shè)計(jì)7、室外工工程設(shè)計(jì)計(jì)7.1應(yīng)重點(diǎn)關(guān)關(guān)注園林林設(shè)計(jì)。。注意軟軟景與硬硬景的比比例搭配配。7.2限額指標(biāo)標(biāo)：物業(yè)類型檔次按空地面積

單方造價(jià)限額（元／m2）

按項(xiàng)目總建筑面積

單方造價(jià)限額（元／m2）

別墅超高

500750高

400600中

300450非別墅超高650180高

400120中

300－40080－120低

30080推行限量量與限額額設(shè)計(jì)8、精裝修修工程精裝修工工程必須須先行制制定物料料配置清清單，并并經(jīng)內(nèi)部部充分討討論確定定后執(zhí)行行，切忌忌一味追追求奢華華。對(duì)于于高檔非非別墅類類物業(yè)，，其室內(nèi)內(nèi)精裝修修單方造造價(jià)（以以室內(nèi)裝裝飾面積積計(jì)算，，不包括括空調(diào)系系統(tǒng)）應(yīng)應(yīng)控制在在1,500元／m2以下；中中檔應(yīng)控控制在700－800元／m2。推行建造造標(biāo)準(zhǔn)工程管理理策劃合約管理理策劃招標(biāo)過(guò)程程管理甲供物資資管理1、2、3、4、二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理1、編制的時(shí)間在《項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》經(jīng)過(guò)公司內(nèi)部?jī)杉?jí)評(píng)審和政府規(guī)劃主管部門審批完成后，項(xiàng)目部應(yīng)根據(jù)《項(xiàng)目定位報(bào)告》、《規(guī)劃設(shè)計(jì)方案》、《項(xiàng)目發(fā)展綱要》等項(xiàng)目文件，對(duì)項(xiàng)目發(fā)展過(guò)程中的工程管理內(nèi)容進(jìn)行總體策劃，并編制《工程管理策劃報(bào)告》。2、策劃的內(nèi)容工程管理策劃包括總平面布置、工程進(jìn)度、工程質(zhì)量、工程成本、安全文明施工、項(xiàng)目部架構(gòu)及運(yùn)作模式、公司內(nèi)外關(guān)系協(xié)調(diào)等策劃內(nèi)容。3、工程管理策劃的作用進(jìn)行工程管理策劃，可對(duì)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本等因素進(jìn)行綜合考慮和統(tǒng)一安排，從而促進(jìn)工程進(jìn)度、質(zhì)量、成本、安全文明施工等工程管理目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。1、工程管管理策劃劃二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理3、工程管理策劃的作用

可從工程管理角度對(duì)分期分區(qū)劃分、施工圖出圖順序、選材定樣時(shí)間和建筑、結(jié)構(gòu)、安裝形式選擇提出具體要求，促使建筑設(shè)計(jì)能夠更好地滿足項(xiàng)目發(fā)展總目標(biāo)的要求?？蓮墓こ坦芾斫嵌葘?duì)工程標(biāo)段劃分、工程分判和甲供材采購(gòu)、工程成本控制等合約管理方面提出具體要求，促使建安成本管理能夠更好地滿足項(xiàng)目成本控制總目標(biāo)的要求。..\第二講附件\工程管理策劃指引.docx可從工程管理角度對(duì)售樓區(qū)的設(shè)置、分期分區(qū)銷售等方面提出建議。..\第二講附件\海洋三期項(xiàng)目策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分).docx1、工程管管理策劃劃二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理1、編制的時(shí)間工程管理策劃完成之后，項(xiàng)目第一項(xiàng)工程招標(biāo)開始之前內(nèi)完成項(xiàng)目合約策劃報(bào)告的編制工作。2、策劃的內(nèi)容包括但不限于：a.項(xiàng)目概述b.合約策劃綜述c.招標(biāo)分判計(jì)劃d.建安成本目標(biāo)計(jì)劃e.人員配置計(jì)劃f.總結(jié)g.附件等等。

項(xiàng)目概述：項(xiàng)目的位置、占地面積、容積率、總建筑面積、物業(yè)類型、項(xiàng)目定位，項(xiàng)目預(yù)計(jì)開工時(shí)間、開盤時(shí)間、竣工時(shí)間、項(xiàng)目總發(fā)展周期、項(xiàng)目的總建安成本等。2、合約管管理策劃劃二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理2、策劃的內(nèi)容合約策劃綜述：策劃目的、合約分判總體思路、合約管理架構(gòu)、標(biāo)段劃分、時(shí)間節(jié)點(diǎn)控制思路、工程量清單編制原則、工程價(jià)款支付、前置工程合約分判、與其它部門的銜接、不利因素分析及應(yīng)對(duì)措施。招標(biāo)分判計(jì)劃：包括招標(biāo)分判概述、主包工程分判、分包工程分判、工程監(jiān)理單位的招標(biāo)、工料測(cè)量師行（或造價(jià)咨詢公司）的招標(biāo)。材料及設(shè)備采購(gòu)計(jì)劃：包括材料設(shè)備的供應(yīng)方式和采購(gòu)計(jì)劃。2、合約管管理策劃劃二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理2、策劃的內(nèi)容建安成本管理：根據(jù)成本預(yù)測(cè)確立成本控制目標(biāo)，分析建安成本控制重點(diǎn)，從合約管理角度制定相應(yīng)建安成本控制措施，合理、有效地降低項(xiàng)目發(fā)展成本，以實(shí)現(xiàn)合約統(tǒng)籌的根本目的。

人員配置：土建、水電、物資等專業(yè)合約人員以及地盤QS的合理配置計(jì)劃總結(jié)：概括本策劃報(bào)告的中心指導(dǎo)思想和主要思路。

附件：項(xiàng)目發(fā)展進(jìn)度計(jì)劃圖和施工平面標(biāo)段劃分圖。

..\第二講附件\海洋三期合約策劃報(bào)告（獨(dú)棟別墅部分）.docx2、合約管管理策劃劃二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理1、招標(biāo)工作計(jì)劃

分判工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)元的，在招標(biāo)工作開始前，由合約管理部制定該項(xiàng)工程招標(biāo)工作計(jì)劃。..\第二講附件\招標(biāo)工作計(jì)劃（模板）.doc..\第二講附件\招標(biāo)工作計(jì)劃（示例一）.doc分判工程招標(biāo)工作計(jì)劃總體上要滿足工程施工進(jìn)度需要，同時(shí)可根據(jù)各部門在本項(xiàng)工程上的工作準(zhǔn)備情況，適當(dāng)調(diào)整各個(gè)環(huán)節(jié)的工作時(shí)間。

3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理2、投標(biāo)單位入圍要求分判合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)100萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于4家。主（總）包工程建筑面積超過(guò)5萬(wàn)平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)1,000萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于6家；主（總）包工程建筑面積超過(guò)10萬(wàn)平方米的、其它工程合同金額預(yù)計(jì)超過(guò)3,000萬(wàn)元的，投標(biāo)單位數(shù)量不得少于8家。在投標(biāo)單位中，試用和合格承建商的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量的50%；問(wèn)題：主要原因是……？。3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)經(jīng)濟(jì)標(biāo)由合約管理部負(fù)責(zé)分析；技術(shù)標(biāo)由項(xiàng)目部負(fù)責(zé)評(píng)定；設(shè)計(jì)方案的合理性和經(jīng)濟(jì)性由設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)評(píng)定。議標(biāo)單位由公司領(lǐng)導(dǎo)召集相關(guān)部門負(fù)責(zé)人（或合約評(píng)審委員會(huì)及類似機(jī)構(gòu)）討論決定。合同金額超過(guò)100萬(wàn)的招標(biāo)，不得實(shí)行“開標(biāo)即定標(biāo)”制，必須組織一次或多次議標(biāo)后，方可定標(biāo)。每次選擇議標(biāo)單位的數(shù)量，原則上不得少于投標(biāo)單位數(shù)量或上次參加議標(biāo)單位數(shù)量的50%。議標(biāo)單位的選擇，應(yīng)以標(biāo)價(jià)為順序，不得跨越標(biāo)價(jià)順序人為地挑選投標(biāo)單位安排議標(biāo)。3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)對(duì)于帶方案或設(shè)計(jì)的招標(biāo)工程，投標(biāo)方案或施工組織設(shè)計(jì)評(píng)審?fù)ㄟ^(guò)后，其投標(biāo)總價(jià)方為有效。定標(biāo)會(huì)議：定標(biāo)會(huì)議的成員原則上是：總經(jīng)理、合約主管領(lǐng)導(dǎo)、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、合約管理部負(fù)責(zé)人、項(xiàng)目部負(fù)責(zé)人、會(huì)議秘書（由合約管理部指定專人擔(dān)任）。定標(biāo)會(huì)議的討論意見由會(huì)議秘書做出書面記錄后會(huì)簽。同次招標(biāo)，以投標(biāo)單位數(shù)量計(jì)算，中標(biāo)機(jī)率不得超過(guò)40%，且中標(biāo)單位必須為有效最低標(biāo)單位。3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理3、評(píng)標(biāo)、議標(biāo)、定標(biāo)..\第二講附件\工程議標(biāo)定標(biāo)規(guī)則（示例）.docx3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理招標(biāo)文件范本范本一：..\第二講附件\總承包工程招標(biāo)文件范本一范本二：..\第二講附件\招標(biāo)文件示范文本發(fā)布原稿\施工總承包招標(biāo)文件范本(總價(jià)合同)問(wèn)題：兩個(gè)范本之間最典型的差別？3、招標(biāo)過(guò)程管理理二、招招標(biāo)采購(gòu)購(gòu)階段的的建造成成本管理理案例第二講附件\地產(chǎn)大廈二期總承包工程評(píng)標(biāo)報(bào)告.docx..\第二講附件\地產(chǎn)大廈二期評(píng)標(biāo)分析表（附件2-附件10）.xls問(wèn)題：簡(jiǎn)單列舉以上招標(biāo)、評(píng)標(biāo)方式的優(yōu)劣。..\第二講附件\紫御鋁合金門窗評(píng)標(biāo)報(bào)告..\第二講附件\石材供貨評(píng)標(biāo)報(bào)告..\第二講附件\可視對(duì)講設(shè)備上會(huì)報(bào)告.doc3、招標(biāo)過(guò)程管理理為什么要甲供物資？房地產(chǎn)項(xiàng)目甲供物資的種類？如何控制甲供物資成本？三、甲甲供材料料設(shè)備的的成本管管理一是能較較好的控控制工成成本，能能通過(guò)甲甲方集中中購(gòu)買及及利用甲甲方付款款方面的的優(yōu)勢(shì)達(dá)達(dá)到降低低成本的的目的；；為什么要要甲供物物資？三、甲甲供材料料設(shè)備的的成本管管理二就是能能較好的的控制材材料質(zhì)量量，滿足足甲方設(shè)設(shè)計(jì)要求求（如各類裝飾飾性材料料，石材材、墻地地磚等））。三就是如如果采用用乙供，無(wú)法包包死單價(jià)價(jià)，或即即使合同同包死單單價(jià)，但但當(dāng)材料料漲價(jià)時(shí)時(shí)施工單位因因無(wú)能力力承受而而重新討討價(jià)還價(jià)價(jià)，并影影響工期期。2、甲供物資的種類（集團(tuán)一）2.1建筑材料包括：外墻磚、電線電纜、U-PVC排水、電工管材管件。2.2裝飾性材料、設(shè)備包括：拋光磚、墻地磚、石材、馬賽克、木地板、潔具、淋浴隔、水暖裝飾件、五金、爐具、熱水器、抽油煙機(jī)、微波爐、消毒碗柜、排氣扇、燈具、康體娛樂(lè)設(shè)施等。2.3機(jī)電設(shè)備包括：電梯、發(fā)電機(jī)組、水泵、閥門、變頻柜、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、戶內(nèi)配電箱、冷卻塔、熱水爐、煤氣調(diào)壓柜、不銹鋼水箱等。備注：其其中紅色色物資為為集團(tuán)集集中采購(gòu)購(gòu)物資2、甲供物物資的種種類（（集團(tuán)一一）2、甲供物物資的種種類（（集團(tuán)二二）2、甲供物資的種類（集團(tuán)二）2.1集中采購(gòu)包括：電梯、柴油發(fā)電機(jī)組、空調(diào)主機(jī)、空調(diào)末端、冷卻塔、LED顯示屏、大商業(yè)地面石材、外墻涂料。2.2非集中采購(gòu)包括：電纜、風(fēng)機(jī)、水泵、消防報(bào)警設(shè)備、變壓器、斷路器、防水卷材、復(fù)合風(fēng)管、影院設(shè)備。3、甲供物物資的控控制要點(diǎn)點(diǎn)3.1甲供材應(yīng)應(yīng)供量管管理3.1.1在施工過(guò)過(guò)程中甲甲供材必必須有應(yīng)應(yīng)供量，，并作為為控制超超供的依依據(jù)，嚴(yán)嚴(yán)禁拖延延到結(jié)算算時(shí)才計(jì)計(jì)算應(yīng)供供量的現(xiàn)現(xiàn)象。3.1.2合理確定定甲供材材的損耗耗率：甲甲供材損損耗應(yīng)計(jì)計(jì)入應(yīng)供供量中，，實(shí)物工工程量或或報(bào)價(jià)中中不得再再計(jì)算損損耗。3、甲供物物資的控控制要點(diǎn)點(diǎn)3.2甲供材節(jié)節(jié)超管理理3.2.1甲供材在在施工過(guò)過(guò)程中應(yīng)應(yīng)按照應(yīng)應(yīng)供量進(jìn)進(jìn)行超供供控制，，如果出出現(xiàn)超供供，應(yīng)在在最近一一期工程程進(jìn)度款款中予以以扣回。。3.2.2甲供材節(jié)節(jié)約應(yīng)在在完工結(jié)結(jié)算時(shí)計(jì)計(jì)算確認(rèn)認(rèn)。3.2.3超供扣款款和節(jié)約約補(bǔ)款的的計(jì)價(jià)應(yīng)應(yīng)在合同同中約定定，為平平衡風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。3、甲供物物資的控控制要點(diǎn)點(diǎn)3.3樣板選型型管理3.3.1結(jié)合項(xiàng)目目定位。。3.3.2根據(jù)項(xiàng)目目發(fā)展的的市場(chǎng)定定位標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和設(shè)計(jì)計(jì)管理部部的具體體要求，，開展選選板工作作。3.3.3設(shè)計(jì)挑選選樣板，，應(yīng)參考考項(xiàng)目成成本計(jì)劃劃，同時(shí)時(shí)兼顧招招標(biāo)的可可操作性性，選擇擇適合本本項(xiàng)目的的產(chǎn)品。。3.3.4采購(gòu)樣板板應(yīng)確認(rèn)認(rèn)三套。。3、甲供物物資的控控制要點(diǎn)點(diǎn)3.4現(xiàn)場(chǎng)領(lǐng)料料管理3.4.1現(xiàn)場(chǎng)卸貨貨及看管管：應(yīng)明明確規(guī)定定卸貨的的責(zé)任單單位、卸卸貨的方方式、卸卸貨的時(shí)時(shí)間要求求、卸貨貨的地點(diǎn)點(diǎn)。3.4.2物資需求計(jì)劃劃：承建商須須對(duì)其提出的的物資需求數(shù)數(shù)量的準(zhǔn)確性性負(fù)責(zé)。3.4.3物資的驗(yàn)收、、接收：物資資驗(yàn)收重點(diǎn)是是檢查包裝是是否完整、包包裝所示的物物資外觀特征征與采購(gòu)要求求是否相符、、包裝如有損損壞是否影響響物資的完整整等，此外清清點(diǎn)本批物資資數(shù)量。某地產(chǎn)集團(tuán)集集中采購(gòu)數(shù)據(jù)據(jù)序號(hào)合同采購(gòu)金額（億元）比例1

電梯3.3844.60%2

電線電纜1.2816.90%3

管材管件0.749.70%4

外墻磚0.739.60%5

拋光磚0.445.80%6

中央空調(diào)0.364.80%7

閥門0.283.60%8戶內(nèi)配電箱0.243.10%9

發(fā)電機(jī)組0.11.30%10

潔具0.040.50%2008年各集中采購(gòu)購(gòu)合同金額比比例表注：潔具集中中采購(gòu)自08年8月份開始，故故采購(gòu)金額相相對(duì)較小。4、合格供方品品牌庫(kù)相關(guān)工工作合格供方品牌庫(kù)相關(guān)工作..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫(kù)工作匯報(bào)\2010年供方評(píng)審工作匯報(bào).pptx..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫(kù)工作匯報(bào)\各類評(píng)審標(biāo)準(zhǔn)..\第二講附件\2010年合格供方品牌庫(kù)發(fā)布原稿5、區(qū)域采購(gòu)相相關(guān)工作區(qū)域采購(gòu)相關(guān)工作..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購(gòu)招標(biāo)項(xiàng)目.xlsx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路\2011年蘇南公司區(qū)域采購(gòu)管理辦法.docx..\第二講附件\蘇南公司區(qū)域戰(zhàn)略采購(gòu)工作思路\2011年蘇南區(qū)域采購(gòu)工作思路匯報(bào).docx四、施工階階段的成本管管理施工階段的成本管理合約交底設(shè)計(jì)變更控制工程簽證控制竣工結(jié)算管理1、合約交底要要點(diǎn)作用在于向現(xiàn)場(chǎng)人員介紹分判工程承包范圍（著重說(shuō)明范圍模糊、與其他分判工程有工序交接的劃分界線）、包干形式、重要合同條件以及本分判工程特別的合同條件并明確現(xiàn)場(chǎng)管理要求，督促施工單位盡早開始前期準(zhǔn)備，確保各項(xiàng)工序緊密搭接。合約交底1、合約交底要要點(diǎn)1.1規(guī)定合約金額額超過(guò)200萬(wàn)元的分判工工程，合約管管理部負(fù)責(zé)向向項(xiàng)目部和設(shè)設(shè)計(jì)管理部作作合約交底。。合約交底1.2進(jìn)場(chǎng)交底的依依據(jù)是合同，，這是雙方都都必須遵守的的基本內(nèi)容。。1.3進(jìn)場(chǎng)交底會(huì)議議紀(jì)要必須由由專人整理，，是今后工程管理理的依據(jù)之一一，又是施工工過(guò)程中出現(xiàn)現(xiàn)索賠、反索索賠事宜的重重要證據(jù)。2、設(shè)計(jì)變更控控制經(jīng)統(tǒng)計(jì)，合約約執(zhí)行過(guò)程中中的變更增加加成本約占簽簽約合約額的的10%，假如按建安安成本占開發(fā)發(fā)總成本50%計(jì)算，即變更更成本將占到到總成本5%，基本等于設(shè)設(shè)計(jì)費(fèi)用及營(yíng)營(yíng)銷費(fèi)用之和和。2、設(shè)計(jì)變更指指令設(shè)計(jì)變更指令因產(chǎn)品定位改變、設(shè)計(jì)失誤、成本優(yōu)化、報(bào)建驗(yàn)收需要或其他設(shè)計(jì)補(bǔ)充等原因而提出，必須發(fā)生的變更。Ⅰ類變更指令Ⅱ類變更指令因設(shè)計(jì)效果改進(jìn)或其他各部門根據(jù)其專業(yè)角度需求等原因而提出，值得商榷的變更。2、設(shè)計(jì)變更指指令設(shè)計(jì)部門、合合約部門和項(xiàng)項(xiàng)目部對(duì)設(shè)計(jì)變更指令進(jìn)行造冊(cè)冊(cè)管理并跟蹤蹤實(shí)施。設(shè)計(jì)計(jì)部門跟蹤設(shè)設(shè)計(jì)意圖的實(shí)實(shí)施、關(guān)注實(shí)實(shí)際成本動(dòng)向向；合約部門門應(yīng)及時(shí)跟蹤蹤成本情況，，跟蹤關(guān)聯(lián)施施工合同內(nèi)Ⅱ類變更指令累累計(jì)金額情況況，適時(shí)做出出預(yù)警。成本動(dòng)態(tài)預(yù)警警3、工程簽證控控制不發(fā)生工程簽簽證，即不涉涉及施工單位位費(fèi)用變化的的各類要求及及指示。工程簽證指令令即為通常所稱稱的施工期間間現(xiàn)場(chǎng)項(xiàng)目部部向施工單位位所發(fā)的臨時(shí)時(shí)委托函件或或工作聯(lián)系函函件。Ⅰ類管理指令Ⅱ類管理指令發(fā)生工程簽證證，導(dǎo)致施工工單位責(zé)任及及相關(guān)費(fèi)用變變化的各類要要求及指示。。工程簽證指令令控制項(xiàng)目部和合約部門對(duì)工程管理指令進(jìn)行造冊(cè)管理并跟蹤實(shí)施。項(xiàng)目部組織施工單位進(jìn)行施，并在指令完成后及時(shí)進(jìn)行封閉。合約部門應(yīng)及時(shí)跟蹤成本執(zhí)行情況，并適時(shí)做出預(yù)警。成本動(dòng)態(tài)預(yù)警