房地產(chǎn)營銷策劃報告模板專題

新聚聚仁仁機機構(gòu)構(gòu)知知識識研研究究中中心心房地地產(chǎn)產(chǎn)營營銷銷策劃劃體體系系五大大核核心心報報告告模板板策劃劃工工作作好像像就就是是寫報報告告，，寫各各種種各各樣樣的的報報告告———前期期定定位位報報告告、、物物業(yè)業(yè)發(fā)發(fā)展展建建議議報報告告、、營營銷銷總總綱綱、、營銷銷執(zhí)行行報報告告、、開盤盤方方案案，，開開盤盤總總結(jié)結(jié)，，活活動動方方案案，，階階段段性性營營銷銷執(zhí)執(zhí)行行報報告告，，結(jié)結(jié)案案報報告告……為什么寫寫報告？？怎么寫報報告？仍然是我我們面對對的頭等等問題，，善泳者者溺水而而亡，不不僅僅是是杯具，，也是一一出蕩氣氣回腸的的洗具?。懺谇懊婷娴脑拡蟾嬷皇鞘菧贤ǖ牡墓ぞ叨皇悄磕康?！其目的是是與甲方方統(tǒng)一思路路進而推推動順應(yīng)應(yīng)大勢的的營銷執(zhí)執(zhí)行工作作！因此報告必須須要簡明明扼要、、重點突突出！至于其他他諸如厚厚厚的市市場研究究、項目目分析等等等，可可全部作作為附件件。策劃能力力的表現(xiàn)現(xiàn)不僅僅僅是撰寫寫報告，，更重要要的是利利用報告告達到將將自己的的觀點滲滲透給發(fā)發(fā)展商并并影響其其決策執(zhí)執(zhí)行。營銷策劃劃是一門門溝通與與執(zhí)行的的藝術(shù)?。蟾嫣峋V綱一、營銷策劃的工作邏輯三、開盤總結(jié)二、營銷策劃總綱及營銷執(zhí)行報告四、階段性營銷執(zhí)行報告五、結(jié)案報告主要目的的：適應(yīng)應(yīng)市場競競爭及營營銷策劃劃體系建建設(shè)的需需要，先先建立營營銷策劃劃的關(guān)鍵鍵報告體體系，再再優(yōu)化營營銷策劃劃的核心心工作流流程。1、基于甲方急需需的營銷流流程2、縮短新新人學(xué)習習曲線、、提高成成熟人員員執(zhí)行效效率3、建立營銷策劃劃類報告告的品控控機制4、初步建建立最佳營銷銷實踐的的經(jīng)驗積累累途徑一、營銷銷策劃的的八大工工作階段段營銷投標提案階段營銷計劃階段營銷總結(jié)策略方案調(diào)整項目投標期項目投標報告：四個模塊的排列組合整體定位投標產(chǎn)品定位建議，設(shè)計方案調(diào)整營銷介入期銷售籌備期營銷策略報告營銷執(zhí)行報告成交客戶分析開盤總結(jié)開盤強銷期階段營銷執(zhí)行報告100%銷售結(jié)案報告銷售持續(xù)期尾盤期銷售蓄客期認籌及開盤方案價格策略與價格表企劃投標提案項目進度市場研究策略制定或調(diào)整核心要點營銷介入期宏觀市場調(diào)查，競爭項目調(diào)查，專業(yè)人士訪談，目標客戶訪談，項目資料索取，首次溝通會項目價值體系及整體營銷思路的厘定市場調(diào)研及策略總綱的撰寫確定總體解決方案銷售籌備期宏觀政策調(diào)整區(qū)域市場整體走勢競爭項目的營銷動態(tài)項目營銷執(zhí)行報告制定費用預(yù)算表年度推廣計劃明確營銷執(zhí)行計劃銷售蓄客期認籌方案制定價格策略與價格表媒體資源評估與階段推廣計劃認籌結(jié)果分析與方案調(diào)整價格表的最終確定開盤方案籌備細化方案，創(chuàng)造銷售條件，積累客源，蓄勢待發(fā)開盤強銷期前期策略分析與方案調(diào)整快速去化，營造開盤熱銷銷售持續(xù)期階段性營銷總結(jié)與下階段營銷計劃階段性營銷總結(jié)分析與調(diào)整尾盤期發(fā)現(xiàn)問題，針對性制定解決方案針對性解決難點，完成項目資金回籠二、執(zhí)行行策劃的的六大工工作周期期三、七大大報告沉沉淀與五五大評審審節(jié)點3-發(fā)展商答疑并梳理目標3-項目營銷執(zhí)行報告1-項目投標報告2-項目營銷總綱或策略總綱4-認籌及開盤方案5-開盤總結(jié)6-季度營銷執(zhí)行報告7-結(jié)案報告四、重點點報告寫寫作的九九陽神功功3-發(fā)展商答疑并梳理目標3-發(fā)展商目標界定與解析1-解讀項目資料或標書要求2-現(xiàn)場實地踏勘與市場調(diào)研4-項目啟動會及動腦會5-報告撰寫6-初稿動腦會并修正7-終稿完成8-內(nèi)審會并修正，確定提報策略9-向甲方提案，甲方反饋及經(jīng)驗總結(jié)報告提綱綱一、營銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營銷策劃總綱及營銷執(zhí)行報告四、階段性營銷執(zhí)行報告五、結(jié)案報告本工作的的指導(dǎo)思思想——先建立基基本的報報告模板板，推薦薦案例，，再優(yōu)化化模板。。一、營銷總綱綱及執(zhí)行行報告之之天龍八八部二、撰寫寫營銷總總綱及執(zhí)執(zhí)行報告告的五個個一法則則三、目標標界定與與目標分分解模塊塊解析及及示意案案例四、策略略推導(dǎo)模模塊解析析及示意意案例五、總攻攻略方向向與執(zhí)行行模塊解解析及示示意案例例六、總控控圖模塊塊解析及及示意案案例七、工作作計劃表表解析及及示意案案例報告提綱綱本模板研研發(fā)心得得，與各各位同仁仁共勉1、世聯(lián)、合合富輝煌煌、中原原地產(chǎn)等等南方營營銷公司司，由于于現(xiàn)場銷銷售執(zhí)行行并非其其最強項項，且銷銷售線和和策劃線線分離，，以策劃劃領(lǐng)導(dǎo)銷銷售，導(dǎo)導(dǎo)致其報報告內(nèi)容容總綱多多、分析析多、具具體執(zhí)行行少，客客戶渠道道突破的的問題尤尤其嚴重重。2、營銷總總綱個人人理解其其核心應(yīng)應(yīng)該是項項目總精精神的確確立，而而行銷執(zhí)執(zhí)行報告告的重點點應(yīng)在甲甲方開盤盤目標指指引下的的形象攻攻略、媒媒體組合合策略、、客戶渠渠道突破破、價格格與推售售策略。。3、本體分分析模塊塊/客戶需求求模塊/產(chǎn)品差異異化，與與項目總總精神密密切聯(lián)系系。4、主委——策劃經(jīng)理理/專案——執(zhí)行策劃劃師——市場策劃劃助理是是營銷策策略生成成與分解解執(zhí)行機機制的組組織機構(gòu)構(gòu)邏輯。。當前，項項目營銷銷總綱提提案結(jié)束束之后，，甲方通通常會針針對營銷銷總綱反反復(fù)探討討，希望望能與實實戰(zhàn)相結(jié)結(jié)合，因因此又出出現(xiàn)一種種常見的的報告類類型，含含深化后后的總綱綱的營銷銷執(zhí)行報報告，即即策略執(zhí)執(zhí)行報告告。但無論何何種營銷銷報告，，均有三三大推演演邏輯：：1、與甲方方溝通，，明確或設(shè)設(shè)定目標標2、甲方目目標與本本體條件件、市場場形勢、、競爭態(tài)態(tài)勢發(fā)生生矛盾，，產(chǎn)生項項目營銷最核核心要解解決問題題3、從本體體、競爭爭、客戶戶、案例例四個層層面出發(fā)發(fā)，挖掘掘各種機機會，制制定合適適的營銷銷策略并并分解執(zhí)執(zhí)行以解答問題題營銷總綱綱通常于于開盤前前1年左右撰撰寫，營營銷執(zhí)行報告告根據(jù)甲方方需求寫寫作時間間不固定定，通常常是項目目開盤前前3—9個月。1、目標界界定與目目標分解解2、競爭態(tài)態(tài)勢（與誰競競爭）B、鎖定競競爭對手手A、宏觀市場場態(tài)勢C、競爭市市場格局局B、目標界界定A、項目概概況C、目標分分解D、目標下下的問題題(一）營銷銷總綱及及執(zhí)行報報告之天天龍八部部D、競爭產(chǎn)產(chǎn)品格局局E、競爭爭項目客客戶分析析F、競爭爭策略確確定5、營銷總總綱推導(dǎo)導(dǎo)3、項目本本體條件件B、項項目資源源占有A、項目目本體研研究B、精神神屬性界界定4、項目客客戶定位位B、項項目核心心價值點點梳理C、項目目形象定定位A、SWOT策略推導(dǎo)導(dǎo)D、營銷銷總綱C、客戶需需求與競競爭策略略的對接接A、物理屬屬性界定定6、營銷總總攻略B、媒體推推廣攻略略A、品牌形形象攻略略C、現(xiàn)場展展示攻略略7、營銷總總控圖D、客戶渠渠道攻略略含媒體計計劃表E、銷售售服務(wù)攻攻略F、價格格與推售售策略8、項目工工作進度度表（二）六六個一法法則法則一：一種方法論法則二：一個策略推導(dǎo)法則三：一棵價值樹法則四：一個總攻略法則五：一張營銷總控圖法則六：一張工作進度表目標界定定與目標標分解的的方法論論1、年度銷售目標、年度回款計劃2、實現(xiàn)均價期望、營銷費用預(yù)算4、工程進度安排、重要工程節(jié)點3、目前所遇問題、項目難點分析速度目標標總綱類報報告：年年度總銷銷及回款款目標執(zhí)行類報報告：開開盤賣多多少，月月均銷售售多少套套等等；；價格目標標入市價格格、整體體實收均均價等等等；品牌目標標啟動品牌牌建立、、建立差差異化品品牌個性性、品牌牌維護護等。與甲方的的溝通法則1一個方法法論三種目標標導(dǎo)向模模式目標界定定示例1本案需要要實現(xiàn)的的目標本報告以以核心目目標為重重心，進進而實現(xiàn)現(xiàn)基本目目標項目目標標：占據(jù)北城城區(qū)域豪豪宅領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)者地位位，以及及影響長長沙高端端市場的的影響力力項目品牌目標標：本案是萬萬科在長長沙區(qū)域域布局完完整化的的北極，，并肩負負著萬科科品牌形形象在長長沙升級級的重任任客戶目標標：形成持續(xù)續(xù)的優(yōu)良良CSR指標（萬萬科客戶戶滿意度度），萬萬科與中中原攜手手再創(chuàng)集集團客戶戶滿意度度第一北城豪宅宅領(lǐng)導(dǎo)者者基本目標標銷售目標標：2010年計劃完完成銷售售簽約5個億，6個月銷售售周期，，預(yù)期需需完成銷銷售率約約100%，銷售面面試10萬方，預(yù)預(yù)算價格格洋房月月6500元/平，高層層（精裝裝）5500元/平優(yōu)良客戶戶滿意度度品牌形象象升級低成本高高速高價價核心目標標目標界定定示例2山無長勢勢，水無無常形各個項目目，處于于不同的的競爭態(tài)態(tài)勢、政政策環(huán)境境、操作作階段，，一定會會有各不不相同的的問題描描述。報告終歸歸是為解解決核心心問題而而寫，故故所有的的目標其其核心終終歸指向向三者中中的一個個，以有有效集中中火力于于一點，，中央突突破。凡是不能能被描述述的，就就無法被被真正界界定！凡凡是不能能被分解解的目標標，就無無法真正正被解決決！目標界定定目標下的的問題(解讀目標標）解決問題題的方法法真問題與與偽問題題之分。。何為真問問題，何何為偽問問題，關(guān)鍵是結(jié)結(jié)合目標標，直接影響響到項目目目標實實現(xiàn)的則則是真問問題，反反之，若是解決決了這個個問題并并不能實實現(xiàn)目標標則為偽偽問題。。這其中中還需需注意意的是是，問問題必必須是是獨立立的，，不可可有從從屬關(guān)關(guān)系，，即問問題A不可包包含問問題B。目標界界定與與目標標分解解的方方法論論法則1一個方方法論論目標解解讀示示例1目標解解讀示示例2方法必必須是是圍繞繞目標標、圍圍繞解解決問問題展展開的的。如果方方法部部分所所提出出的銷銷售執(zhí)執(zhí)行安安排不不能解解決問問題，，則必須須重新新檢討討。目標界界定目標下下的問問題解決問問題的的方法法目標界界定與與目標標分解解的方方法論論法則1一個方方法論論策略是是目標標下解解決問問題的的方法法的統(tǒng)統(tǒng)領(lǐng)。。推導(dǎo)策策略的的工具具就是是SWOT分析：：項目分分析（（優(yōu)勢勢、劣劣勢））和市市場分分析（（機會會、威威脅）），從從而推推導(dǎo)出出本項項目的的策略略。策略推推導(dǎo)工工具：：項目目的SWOT分析法則2一個策策略推推導(dǎo)

項目本體條件（項目賣點挖掘）

市場機會分析

客戶需求分析

項目競爭分析策略推導(dǎo)過程策略推推導(dǎo)工工具：：項目目的SWOT分析法則2一個策策略推推導(dǎo)SWOT分析優(yōu)勢S(自身內(nèi)部）共享優(yōu)勢（地段價值、配套等）獨享優(yōu)勢（規(guī)模、容積率、地形地勢、產(chǎn)品、景觀、自身配套、品牌等）劣勢W（自身內(nèi)部）可弱化劣勢（配套、地段、噪音、周邊環(huán)境等）不可弱化劣勢干擾型劣勢（品牌）機會O（外部環(huán)境）政策及規(guī)劃區(qū)域關(guān)注度市場供求交投活躍程度消費導(dǎo)向威脅T（外部環(huán)境）政策及規(guī)劃導(dǎo)向區(qū)域關(guān)注度競爭對手市場供求消費導(dǎo)向發(fā)揮優(yōu)勢，搶占機會利用機會，弱化劣勢發(fā)揮優(yōu)勢，轉(zhuǎn)化威脅減小劣勢，規(guī)避威脅一般來來說是是四種種策略略：發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，搶占占機會會發(fā)揮優(yōu)優(yōu)勢，，轉(zhuǎn)化化威脅脅抓住機機會，，克服服劣勢勢減小劣劣勢，，避免免威脅脅并非所所有的的項目目的營營銷策策略都都必須須包含含這四四條策策略，，須根據(jù)據(jù)項目目自身身的情情況及及所處處的市市場環(huán)環(huán)境確確定營營銷策策略，，如金地藝藝境褐褐石系系洋房房自身優(yōu)優(yōu)勢明明顯且且在片片區(qū)內(nèi)內(nèi)并無無競爭爭對手手，則則策略略就是是發(fā)揮揮優(yōu)勢勢，搶搶占機機會；；曲江悅悅規(guī)模小小，區(qū)域競競爭激激烈，，但戶戶型配配比極極為適適應(yīng)剛剛需客客群，則策策略就就是抓抓住區(qū)域競競品供供應(yīng)間間歇期期的機會，，克服服劣勢勢。項目核核心價價值體體系：：本體體研究究與核核心資資源占占有案例1：金地地灣流流域核核心價價值點點梳理理案例3：武漢漢華潤潤橡樹樹灣價價值樹樹法則3一棵價價值樹樹案例2：招商商海廷廷核心心價值值點梳梳理FAB是項目目價值值點梳梳理的的工具具，以以便推推導(dǎo)出出項目目的形形象定定位。。即“人人有我我有，，人有有我優(yōu)優(yōu)，人人無我我有””。。但它它不是是策略略工具具。FABF（Features）項目本身的性質(zhì)屬性本項目A（Advantages)相對于競爭對手的優(yōu)勢本項目B（Benefits))項目給客戶的利益（價值）本項目營銷策策略確確定分分兩步步走：：確定競競爭標標桿，，營銷銷策略略表達達。法則4一個總總攻略略1、確定定競爭爭標桿桿:尋找標標桿產(chǎn)產(chǎn)品，，不局局限于于競爭爭對手手，可可選取取同區(qū)區(qū)域或或不同同區(qū)域域內(nèi)的的成功功操作作的標標桿項項目，，分析析其在在產(chǎn)品品、價價格、、渠道道、推推廣方方面的的成功功之處處，總總結(jié)對對項目目有利利的經(jīng)經(jīng)驗。。價格渠道推廣產(chǎn)品標桿產(chǎn)品案例：武武漢金地地瀾菲溪溪岸競爭爭標桿案案例分析析敏銳的機會主義者次/非主流市場領(lǐng)導(dǎo)者壟斷價格產(chǎn)品有不可重復(fù)性過河拆橋挑戰(zhàn)者改變游戲規(guī)則強調(diào)新的評估標準強調(diào)產(chǎn)品的特色和價值追隨者搭便車以小博大，殺傷戰(zhàn)術(shù)價格戰(zhàn)的制造者補缺者目標明確，挖掘客戶瞄準市場縫隙創(chuàng)新產(chǎn)品和需求點行業(yè)老大非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場2、營銷策策略表達達:波士頓矩矩陣總攻略：：在策略的的指導(dǎo)下下，根據(jù)據(jù)消費者者的購買買行為及及過程確確定的營銷安排排。包含的內(nèi)內(nèi)容涉及及到整個營銷銷環(huán)節(jié)的的組織，如推廣廣、展示示、價格格等?？偣ヂ允琼椖磕磕繕伺c執(zhí)執(zhí)行安排排之間的的關(guān)鍵點點可以將總總攻略理理解為上傳下達達的工具具。營銷策略略指導(dǎo)營營銷總攻攻略，營營銷總攻攻略是所所有營銷銷策略的的行動方方案。法則4一個總攻攻略總攻略的四個過程程：如何讓客戶叫好？業(yè)主口碑業(yè)內(nèi)口碑市場口碑讓客戶知道讓客戶認可讓客戶購買讓客戶叫好如何讓消費購買？價格策略推售策略如何讓消費者認可？項目展示現(xiàn)場服務(wù)客戶體驗如何讓消費者知道？形象定位媒體推廣法則4一個總攻攻略角色區(qū)分分，建立立霸主地地位形象上的的領(lǐng)導(dǎo)者者，策略略上的挑挑戰(zhàn)者，，改變游游戲規(guī)則則，建立立新的物業(yè)類類型建立強勢勢的第一一意象第一展示示第一口碑碑第一財務(wù)務(wù)安排確?？蛻魬舻氖蟠罂驮幢乇貧⒏偁幉呗月云放撇呗月钥蛻舨呗月浴靖偁幭碌牡牟呗詸z檢討與修修正】代表性的的項目命命名與百仕達達聯(lián)動進進行片區(qū)區(qū)營造借華僑城城打華僑僑城片區(qū)策略略代表性的的項目命命名(已完成)領(lǐng)導(dǎo)片區(qū)區(qū)炒作超越片區(qū)區(qū)競爭總攻略示示例1明確差異異化形形成差差異化傳傳播差異異化【國際頂級灣區(qū)物業(yè)總攻略】營銷推廣攻略展示攻略讓客戶買？讓客戶來？銷售服務(wù)攻略【國際頂級級灣區(qū)物物業(yè)總攻攻略】營銷推廣廣攻略事件營銷銷全國推廣廣全國同步步發(fā)售，，開設(shè)項項目全國國推廣接接待站，，占領(lǐng)一一線城市市，安排排專人、、專線售樓處建建立客戶戶服務(wù)中中心，2004.7月完成，，接待全全國參觀觀團申請800全國免費費電話，，2004.7月完成全國性網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)、刊刊物發(fā)布布項目信信息6.6：中信紅紅樹灣新新聞發(fā)布布會、售售樓處揭揭幕、VIP增值卡發(fā)發(fā)售7.18：產(chǎn)品溝溝通會（（規(guī)劃、、戶型、、園林設(shè)設(shè)計、物物管及俱俱樂部方方案講解解溝通）），客服服中心成成立8.8：首批樣樣板房開開放，業(yè)業(yè)內(nèi)參觀觀日8.20：開始算算價，確確認選房房資格，，收取誠誠意金8.28：選房，，消化前前期積累累客戶，，實現(xiàn)銷銷售目標標9.19：開盤慶慶典，客客戶營銷銷活動品牌策略略競爭＋客客戶策略略第一階段段（5.1-5.30）：灣區(qū)區(qū)物業(yè)，，比肩全全球。深深南路廣廣告牌＋＋工地廣廣告牌＋＋網(wǎng)絡(luò)第二階段段（5.31-8.1）：決戰(zhàn)戰(zhàn)宣言，，新灣區(qū)區(qū)物業(yè)指指數(shù)。廣廣告牌＋＋網(wǎng)絡(luò)＋＋特報、、商報、、第三階段段（8.2-8.28）：公告告選房，，國際頂頂級灣區(qū)區(qū)生活。。媒體全全面覆蓋蓋第四階段段（8.29-9.18）：中信信紅樹灣灣全情綻綻放。媒媒體全面面覆蓋片區(qū)＋品品牌策略略客戶策略略競爭＋品品牌策略略深圳推廣廣占領(lǐng)要道道：深南南、濱河河、觀瀾瀾、機場場及高速速地盤包裝裝，針對對百仕達達廣告牌牌、燈光光工程、、地盤圍圍墻體現(xiàn)現(xiàn)規(guī)模，，競爭和和借勢媒體攻略略渠道利用用：世聯(lián)聯(lián)資源網(wǎng)網(wǎng)、業(yè)界界及行會會傳播競爭＋品品牌策略略片區(qū)＋競競爭策略略【國際頂級級灣區(qū)物物業(yè)總攻攻略】展示攻略略核心價值值展示賣場氛圍圍營造產(chǎn)品價值值展示策略屬性性私家街區(qū)區(qū)建立新的的傳播途途徑，根根據(jù)項目目推售節(jié)節(jié)奏不同同階段推推出不同同的影視視宣傳片片TOHO超大私家家院落TOHO樣板區(qū)，，外立面面與綠植植輝映，，私家花花園與共共享園林林布置高檔私人人主題俱俱樂部私人主題題俱樂部部概念及及運作模模式引人人，會所所功能確確定頂級品質(zhì)質(zhì)公共空空間住戶大堂堂高檔裝裝修，注注重細節(jié)節(jié)和品質(zhì)質(zhì)，電子子屏發(fā)布布項目信信息、保保安值班班亮點特色色樣板房房體驗式售售樓處滿足銷售售功能同同時賦予予新的功功能（詳詳見售樓樓處建議議）電梯廳突突出自然然通風和和采光，，按交樓樓標準裝裝修，體體現(xiàn)檔次次和品質(zhì)質(zhì)看樓電梯梯按交樓樓標準裝裝飾，體體現(xiàn)舒適適尺度和和平穩(wěn)感感背景音樂樂、示范范大使、、每間房房間的功功能面積積小標識識牌景觀衛(wèi)生生間、景景觀窗面面的通透透與開闊闊性體現(xiàn)現(xiàn)內(nèi)庭院園園林景觀觀的精心心裝飾，，達到室室內(nèi)外自自然景觀觀的完美美結(jié)合示范層做做工程樣樣板參與體驗驗式園林林售樓處周周邊、看看樓通道道沿線、、TOHO樣板區(qū)園園林8.5到位完善準確確導(dǎo)示系系統(tǒng)大尺度強強昭示性性，放大大的字體體、箭頭頭，對比比強烈同同時又保保證品質(zhì)質(zhì)看樓通道道項目賣點點信息釋釋放，沿沿線園林林實景展展示圍墻建立項目目視覺識識別系統(tǒng)統(tǒng)，樹立立項目形形象和規(guī)規(guī)模門樓有效區(qū)隔隔項目范范圍，樹樹立項目目形象客戶策略略競爭＋客客戶策略略關(guān)鍵物料料關(guān)鍵物料料高品質(zhì)系系列模模型系列影視視宣傳片片區(qū)域模型型2004.5月底完成成，利用用觸摸屏屏體現(xiàn)對對周邊環(huán)環(huán)境的直直觀感受受小區(qū)模型型突出建建筑立面面效果和和園林細細節(jié)會所模型型是對未未來俱樂樂部概念念和生活活的模擬擬分戶模型型直觀的的向客戶戶傳遞戶戶型結(jié)構(gòu)構(gòu)與特點點，注重重品質(zhì)和和細節(jié)建立新的的傳播途途徑，根根據(jù)項目目推售節(jié)節(jié)奏不同同階段推推出不同同的影視視宣傳片片《產(chǎn)品說明明書》2004.5月底完成成，內(nèi)容容包括項項目區(qū)域域、規(guī)劃劃、建筑筑、戶型型、園林林、配套套及材料料策略屬性性品牌＋客客戶策略略《灣區(qū)報導(dǎo)導(dǎo)》每月一期期，及時時傳遞項項目的各各項動態(tài)態(tài)信息，，并開辟辟時光留留駐專欄欄，聘請請攝影大大師拍攝攝，刊登登不同時時間段與與項目相相關(guān)的各各種照片片《灣區(qū)物業(yè)業(yè)》2004.5月底完成成，內(nèi)容容包括對對國際知知名灣區(qū)區(qū)的研究究和項目目的指數(shù)數(shù)提煉品牌＋競競爭策略略客戶策略略客戶策略略競爭策略略灣區(qū)置業(yè)業(yè)指南2004.5月底完成成，內(nèi)容容包括對對國際知知名灣區(qū)區(qū)的研究究和項目目的指數(shù)數(shù)提煉競爭策略略【國際頂級級灣區(qū)物物業(yè)總攻攻略】展示攻略略銷售資料料200問、置業(yè)業(yè)計劃、、認購書書、預(yù)售售許可證證等相關(guān)關(guān)法律文文件競爭策略略銷售服務(wù)務(wù)攻略銀行綜合合服務(wù)大大使TOHO預(yù)約看樓樓項目賣點點信息釋釋放，沿沿線園林林實景展展示VIP增值卡整合中信信資源，，突破地地產(chǎn)預(yù)售售限制客戶＋品品牌策略略銀行綜合合服務(wù)大大使，按按揭付款款一條龍龍服務(wù)品牌＋客客戶策略略人性化體體貼服務(wù)務(wù)路口、停停車場、、售樓處處、住戶戶大堂、、電梯廳廳專業(yè)服服務(wù)人員員引入國際際品牌物物管，學(xué)學(xué)習采用用香港物物業(yè)管理理公共契契約模式式，并公公示契約約內(nèi)容從總攻略略的方向向到總攻攻略的具具體舉措措，這是是一個創(chuàng)創(chuàng)意的過過程。根據(jù)核心心策略，，選擇重重點。法則4一個總攻攻略形象定位媒體推廣策略現(xiàn)場展示策略客戶渠道策略銷售服務(wù)策略價格策略推售策略景觀小品共享平臺賣場的標準化展示形象墻小區(qū)入口停車場中心廣場售樓大廳音樂影像區(qū)共享平臺強勢視覺識別系統(tǒng)人流匯集焦點會所功能展示區(qū)會所休閑洽談區(qū)主體核心體驗系統(tǒng)看樓通道樣板房核心洽談區(qū)過渡性體驗系統(tǒng)核心售賣系統(tǒng)1、客戶體體驗流程程工具案例：2010年長沙萬萬科城現(xiàn)現(xiàn)場展示示攻媒體組合營銷節(jié)點推廣主題推廣策略時間軸2、媒體推推廣計劃劃工作一個總控控圖——將分解后后的策略略關(guān)鍵舉舉措進行行可控性安安排總控圖是是為完成成目標的的各個單單位的動動態(tài)計劃劃表。因此總控控圖是與與時間節(jié)節(jié)點相關(guān)關(guān)聯(lián)的，，包括營營銷節(jié)點點、工程程節(jié)點等等?？偪貓D一一般包含含銷售目目標、工工程節(jié)點點、推廣廣計劃、、活動安安排、關(guān)關(guān)鍵物料料等，部部分競爭爭激烈的的項目會會增加各各個時間間節(jié)點上上競爭對對手的情情況，使使營銷安安排更有有針對性性。備注：總總控圖與與總攻略略最大的的區(qū)別就就在與總總控圖是是將總攻攻略下的的營銷動動作結(jié)合合銷售目目標、工工程進度度等動態(tài)態(tài)的時間間節(jié)點進進行工作作安排，，如什么么時間什什么必須須到位等等，總控控圖也是是利用營營銷推動動發(fā)展商商工程部部進行工工作安排排的重要要工具。。而總攻攻略則是是純營銷銷安排且且是相對對靜態(tài)的的。法則5一張總控控圖一個總控控圖——將分解后后的策略略關(guān)鍵舉舉措進行行可控性安安排開盤前總總控圖半年或年年度總控控圖案例：武武漢融僑僑華府2008年營銷推推廣部署署法則5一張總控控圖媒體安排營銷節(jié)點09.045月06月7月8月9月10月11月12月10.023月4月5月6月整體形象鋪墊期起勢蓄客期開盤強銷期持銷期媒體主題關(guān)鍵物料銷售目標關(guān)鍵工作工程節(jié)點銷售階段一張計劃劃表，即即項目工工作進度度表，但但是含營營銷工作作的總計計劃表，，以便協(xié)協(xié)調(diào)企劃劃部、策策劃部。。計劃表則則是我們們新聚仁機機構(gòu)的項項目工作作進度表表。計劃表是是在總控控圖的基基礎(chǔ)上進進行營銷銷執(zhí)行工工作的細細化分解解，計劃表一一般分兩兩個部分分，策略略安排部部分和工工作分解解部分，，因此工工作計劃劃表有時時也會與與總控圖圖結(jié)合起起來。關(guān)鍵點是是所有工工作必須須落實到到：“什么時時間？””“誰？””“做什么么？”案例：新聚仁紅紅谷新城城N組團案前前工作進進度表-5.23法則6一張工作作計劃表表總綱報告告案例推推薦模板型案案例：1、2008年華潤幸福里里策略執(zhí)行報報告2、深圳熙園山山院2011年度營銷策略略201006103、合肥綠色港港灣2009年營銷總綱優(yōu)秀案例1、2010年4月金地藝境項項目營銷策劃劃報告2、長沙輝煌國國際城2010年營銷策略及及執(zhí)行報告3、2011年無錫保利·香檳國際營銷銷策略總綱4、2010年深圳國香山山水連城項目目產(chǎn)品規(guī)劃研研判及營銷策策略5、2008年東莞松山湖湖光大·錦繡山河營銷銷策略總綱營銷執(zhí)行報告告案例推薦模板型案例：：1、西安金地芙芙蓉世家2009年銷售執(zhí)行報報告2、東莞金域中中央銷售執(zhí)行行報告2006.03.02優(yōu)秀案例3、長沙恒德爵爵世名邸2011年下半年營銷銷策略執(zhí)行報報告4、2010年長沙萬科城城營銷執(zhí)行報報告5、2010年長沙萬博匯匯項目精準營營銷執(zhí)行報告告6、2010年長沙萬科金金域華府營銷銷執(zhí)行報告7、2009年深圳城濱雅雅苑營銷執(zhí)行行報告8、長沙湘麓國國際公寓2011年度營銷執(zhí)行行報告報告提綱一、營銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營銷策劃總綱及營銷執(zhí)行報告四、階段性營銷執(zhí)行報告五、結(jié)案報告本工作的指導(dǎo)導(dǎo)思想——先建立基本的的報告模板，，推薦案例，，再優(yōu)化模板板。一、項目概況二、推售戶型型三、項目分析析四、銷售結(jié)果果分析五、開盤流程程組織六、客戶分析析七、總結(jié)與借借鑒報告提綱1、項目概況2、推售戶型B、戶型配比A、樓棟/戶型分布C、戶型分析B、地理位置A、開發(fā)團隊C、經(jīng)濟技術(shù)指指標D、規(guī)劃及配套套開盤總結(jié)之七七種武器4、銷售結(jié)果分分析B、折扣優(yōu)惠A、價格分布C、銷售結(jié)果3、項目分析B、項目現(xiàn)場包包裝A、項目優(yōu)劣勢勢分析C、項目廣告推推廣D、關(guān)鍵營銷節(jié)節(jié)點回顧D、價格與銷售售率的關(guān)聯(lián)分分析5、開盤流程組組織B、選房流程平平面圖A、選房組織安安排C、選房流程6、客戶分析B、客戶語錄A、客戶描述C、客戶總結(jié)D、現(xiàn)場表現(xiàn)及及結(jié)果分析（（含圖片）成交結(jié)果與前前期客戶定位位的關(guān)聯(lián)分析析7、總結(jié)與借鑒鑒1、2008年佛山市金地地九瓏璧首批批洋房開盤總總結(jié)2、2007年保利佛山市市千燈湖一號號公館開盤總總結(jié)3、2010長沙嘉盛國際際廣場開盤總總結(jié)4、2009年深圳中信紅紅樹灣19棟第二批公寓寓推售總結(jié)模板案例推薦薦報告提綱一、營銷策劃的工作流程三、開盤總結(jié)二、營銷策劃總綱及營銷執(zhí)行報告四、階段性營銷執(zhí)行報告五、結(jié)案報告本工作的指導(dǎo)導(dǎo)思想——先建立基本的的報告模板，，推薦案例，，再優(yōu)化模板板。一、本季度工工作總結(jié)二、下季度工工作計劃三、模板案例例及優(yōu)秀案例例推薦報告提綱B、本季度成交情況分析析A、本季度主要營銷工作作回顧C、本季度成交客戶分析析一、本季度工工作總結(jié)d、本季度上門客戶分析析E、本季度工作啟示（含媒體效果果分析及客戶戶通路拓展分分析）B、下季度11月份營銷策略略A、下季度目標設(shè)定C、下季度關(guān)鍵營銷節(jié)點點安排D、下季度營銷工工作細化鋪排排二、下季度工工作計劃模板案例及優(yōu)優(yōu)秀案例推薦薦模板案例1、深圳蘭喬圣圣菲項目2008年10月工作總結(jié)及及11月營銷推廣計計劃優(yōu)秀案例2、惠州中信城城市時代2008年第3季度銷