房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)-房地產(chǎn)與房地產(chǎn)業(yè)

房地地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)學(xué)1、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)2、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)及及其其運(yùn)運(yùn)行行的的一一般般規(guī)規(guī)律律3、、區(qū)區(qū)位位理理論論與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)價(jià)格格的的空空間間分分布布4、、土土地地制制度度與與土土地地市市場(chǎng)場(chǎng)5、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)理理論論6、、住住房房保保障障政政策策及及其其分分析析7、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場(chǎng)場(chǎng)的的運(yùn)運(yùn)行行機(jī)機(jī)制制與與宏宏觀觀調(diào)調(diào)控控1.1房房地地產(chǎn)產(chǎn)1.1.1房地地產(chǎn)產(chǎn)的的概概念念房地地產(chǎn)產(chǎn)是是土土地地和和房房屋屋財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)的的合合稱稱，，又又稱稱不不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)。?！胺糠康氐禺a(chǎn)產(chǎn)””有有廣廣義義和和狹狹義義兩兩種種解解釋釋。。狹義義的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指土土地地、、建建筑筑物物及及其其他他地地上上附附著著物物，，包包括括物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體和和依依托托于于物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體的的權(quán)權(quán)益益。。在在這這里里強(qiáng)強(qiáng)調(diào)調(diào)房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體與與權(quán)權(quán)益益的的結(jié)結(jié)合合，，是是說說兩兩者者密密不不可可分分。。其其中中，，物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體是是指指一一般般的的土土地地或或房房屋屋，，它它是是權(quán)權(quán)益益的的載載體體，，也也是是一一切切經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)活活動(dòng)動(dòng)的的物物質(zhì)質(zhì)基基礎(chǔ)礎(chǔ)。。依依托托于于物物質(zhì)質(zhì)實(shí)實(shí)體體上上的的權(quán)權(quán)益益表表現(xiàn)現(xiàn)為為一一種種權(quán)權(quán)利利，，或或者者是是人人們們擁擁有有的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)的的財(cái)財(cái)產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)利利有有著著不不同同的的權(quán)權(quán)屬屬狀狀態(tài)態(tài)和和豐豐富富的的內(nèi)內(nèi)涵涵，，如如所所有有權(quán)權(quán)、、使使用用權(quán)權(quán)、、占占有有權(quán)權(quán)、、抵抵押押權(quán)權(quán)與與相相應(yīng)應(yīng)的的權(quán)權(quán)能能等等。。房房地地產(chǎn)產(chǎn)也也可可以以說說是是土土地地和和土土地地上上的的建建筑筑物物、、固固著著物物及及其其衍衍生生的的權(quán)權(quán)利利與與義義務(wù)務(wù)關(guān)關(guān)系系的的總總和和。房地地產(chǎn)產(chǎn)與與房房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)廣義義的的房房地地產(chǎn)產(chǎn)是是指指除除上上述述內(nèi)內(nèi)容容外外，，還還包包括括諸諸如如水水、、礦礦藏藏、、森森林林等等自自然然資資源源。。《日日本本民民法法典典》》第第270條規(guī)規(guī)定定，，土土地地包包括括地地表表及及地地表表之之上上于于法法令令限限制制的的空空間間。。實(shí)實(shí)際際上上，，土土地地應(yīng)應(yīng)包包括括地地球球表表面面及及地地表表之之上上和和之之下下延延伸伸的的一一定定空空間間，，因因?yàn)闉椴徊还芄苁鞘峭镣恋氐厮杏腥巳诉€還是是土土地地使使用用人人，，取取得得土土地地的的目目的的不不僅僅是是為為了了土土地地本本身身，，更更重重要要的的是是為為了了利利用用土土地地從從事事各各種種活活動(dòng)動(dòng)。。如如從從事事房房地地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)發(fā)，，建建筑筑物物自自身身不不僅僅需需要要一一定定的的高高度度與與面面積積，，而而且且可可能能為為了了結(jié)結(jié)構(gòu)構(gòu)安安全全和和地地基基穩(wěn)穩(wěn)固固要要開開挖挖做做深深基基礎(chǔ)礎(chǔ)或或樁樁基基礎(chǔ)礎(chǔ)，，也也可可能能為為了了滿滿足足使使用用和和改改造造環(huán)環(huán)境境的的要要求求在在地地表表修修筑筑其其他他設(shè)設(shè)施施或或景景物物。。1.1.2房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特性性房地地產(chǎn)產(chǎn)的的特特性性是是由由自自然然特特性性及及社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)特特性性所所決決定定的的，，具具體體表表現(xiàn)現(xiàn)為為以以下下幾幾個(gè)個(gè)方方面面：：（1）位位置置的的固固定定性性房地地產(chǎn)產(chǎn)位位置置的的固固定定性性，，可可以以概概括括為為三三個(gè)個(gè)方方面面，，即即自自然然地地理理位位置置的的固固定定性性和和交交通通位位置置與與社社會(huì)會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)位位置置的的相相對(duì)對(duì)固固定定性性。。（2）壽壽命命耐耐久久性性房地地產(chǎn)產(chǎn)的的壽壽命命耐耐久久性性又又稱稱效效用用長(zhǎng)長(zhǎng)期期性性。。對(duì)對(duì)于于土土地地它它在在地地球球表表面面的的空空間間位位置置是是永永存存的的。。人人們們對(duì)對(duì)土土地地只只要要給給予予適適當(dāng)當(dāng)?shù)牡谋１Ｗo(hù)護(hù)，，其其利利用用價(jià)價(jià)值值一一般般都都不不會(huì)會(huì)滅滅失失。。土土地地具具有有不不可可毀毀滅滅性性。。建筑物只只要建造造完整、、質(zhì)量合合格并進(jìn)進(jìn)行正常常使用和和維修，，其壽命命可達(dá)數(shù)數(shù)十年、、上百年年，甚至至更長(zhǎng)。。我國(guó)法法律規(guī)定定，城市市規(guī)劃區(qū)區(qū)范圍內(nèi)內(nèi)的土地地所有權(quán)權(quán)歸國(guó)家家所有，，而通過過政府出出讓的土土地使用用權(quán)都有有明確的的出讓使使用最高高年限，，如住宅宅用地為為70年，工業(yè)業(yè)用地為為50年，教育育、科技技、文化化、衛(wèi)生生、體育育用地為為50年，商業(yè)業(yè)、旅游游、娛樂樂用地為為40年，綜合合或其他他用地為為50年。（3）價(jià)值的的雙重性性價(jià)值的雙雙重性是是指房地地產(chǎn)中土土地價(jià)值值的雙重重性。在在現(xiàn)實(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)生活活中，房房屋建造造就其價(jià)價(jià)值形成成來說，，與一般般商品沒沒有差異異。土地價(jià)值值的雙重重性是由由于土地地本身的的雙重屬屬性造成成的：一一方面，，土地是是自然的的產(chǎn)物而而不是人人類勞動(dòng)動(dòng)的產(chǎn)物物；另一一方面，，土地又又是社會(huì)會(huì)產(chǎn)物。。作為自然然物的土土地沒有有價(jià)值，，但是具具有使用用價(jià)值，，即有一一定的生生產(chǎn)能力力和有用用性，這這是土地地的自然然屬性。。作為自自然物的的土地，，如果不不投入資資本和勞勞動(dòng)就不不會(huì)具有有經(jīng)濟(jì)價(jià)價(jià)值。馬馬克思主主義經(jīng)濟(jì)濟(jì)學(xué)認(rèn)為為，作為為自然物物的土地地沒有價(jià)價(jià)值，但但之所以以有價(jià)格格，主要要是由于于土地所所有權(quán)的的存在，，而所有有權(quán)關(guān)系系本身無無非就是是一種經(jīng)經(jīng)濟(jì)利益益或權(quán)利利的表現(xiàn)現(xiàn)。（4）價(jià)值高大大性房地產(chǎn)價(jià)值值高，一方方面為單位位價(jià)值高，，具體表現(xiàn)現(xiàn)在單位面面積價(jià)格的的數(shù)值高；；另一方面面為價(jià)值大大，即總體體價(jià)值大，，是其他產(chǎn)產(chǎn)品難以相相比的。（5）需求的普普遍性（功功能的多重重性）房地產(chǎn)的使使用價(jià)值具具有效用的的多層次性性，因此兼兼有生活資資料和生產(chǎn)產(chǎn)資料的雙雙重性質(zhì)。。（6）產(chǎn)權(quán)分割割性與權(quán)益益的流動(dòng)性性房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)權(quán)是由一系系列權(quán)利組組成的，這這些不同的的權(quán)利可以以同時(shí)分屬屬于不同的的產(chǎn)權(quán)主體體，由不同同的權(quán)利人人支配，如如所有權(quán)、、使用權(quán)、、占有權(quán)、、抵押權(quán)等等。因此，，房地產(chǎn)交交易實(shí)際上上是產(chǎn)權(quán)的的交易，即即各種權(quán)利利的流轉(zhuǎn)，，既可以是是全部產(chǎn)權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移，，也可以是是部分產(chǎn)權(quán)權(quán)的轉(zhuǎn)移。。（7）保值增值值性房地產(chǎn)的增增值性是說說因具有耐耐久性，不不僅可以保保存它的價(jià)價(jià)值，而且且隨著時(shí)間間的推移，，價(jià)值還會(huì)會(huì)自然增加加。一般來說，，引起房地地產(chǎn)增值的的原因主要要有以下幾幾個(gè)方面：：a有效需求增增加致使稀稀缺性增加加，從而引引起市場(chǎng)價(jià)價(jià)格上漲，，如居民收收入增加、、人口增長(zhǎng)長(zhǎng)、居住水水平提高等等；b通貨膨脹，，在這里主主要強(qiáng)調(diào)價(jià)價(jià)格水平上上漲的現(xiàn)象象；c外部經(jīng)濟(jì)環(huán)環(huán)境條件的的改善，如如經(jīng)開發(fā)投投入使得該該社區(qū)公用用設(shè)施齊全全、環(huán)境優(yōu)優(yōu)美d對(duì)建筑物本本身進(jìn)行的的投資改造造，如室內(nèi)內(nèi)外裝修改改造、更換換或增加設(shè)設(shè)備等。前三個(gè)原因因引起的價(jià)價(jià)值增加，，稱為房地地產(chǎn)的自然然增值。1.1.3房地產(chǎn)分類類房地產(chǎn)可分分為土地、、土地及地地上物。地上物可分分為構(gòu)筑物物（基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施）及建建筑物（住住宅物業(yè)和和非住宅物物業(yè)（工業(yè)業(yè)物業(yè)和商商業(yè)物業(yè)（（寫字樓、、零售物業(yè)業(yè)和酒店））））1.1.4房地產(chǎn)價(jià)值值的表現(xiàn)形形式：存量量與流量像其他經(jīng)濟(jì)濟(jì)變量一樣樣，房地產(chǎn)產(chǎn)可以用存存量和流量量?jī)煞N方式式來表示。。流量是指每每年竣工的的新建筑物物價(jià)值減去去因毀損或或廢棄而滅滅失的房地地產(chǎn)價(jià)值。。其中每年年新竣工建建筑物價(jià)值值是國(guó)家最最大的投資資。在美國(guó)，該該投資占GDP(亦為流量指指標(biāo))的比重約為為7％(其中60％是對(duì)建筑筑業(yè)的工人人及建筑設(shè)設(shè)備的支付付，40%是對(duì)建筑材材料的支付付)。存量是指所所有的建筑筑物和土地地的價(jià)值之之和，是國(guó)國(guó)民財(cái)富(亦為存量指指標(biāo))中最大的一一部分。需要注意的的是：土地地是不可再再生的商品品，其價(jià)值值只能用存存量而不是是流量指標(biāo)標(biāo)來表示。。1.2房地產(chǎn)業(yè)1.2.1房地產(chǎn)業(yè)的的一般概念念房地產(chǎn)業(yè)作作為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門存在在，它不僅僅包括生產(chǎn)產(chǎn)環(huán)節(jié)，而而且也包括括流通和服務(wù)環(huán)節(jié)。。確切地說說，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是指從從事房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資、、開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、管理理和服務(wù)等等經(jīng)濟(jì)實(shí)體所組組成的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。房房地產(chǎn)業(yè)包包括房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、消費(fèi)費(fèi)等各個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域的經(jīng)濟(jì)濟(jì)組織和經(jīng)紀(jì)人人以及各類類專業(yè)人員員，他們是是互相依存存、互相聯(lián)聯(lián)系、互相相提供服務(wù)務(wù)的有機(jī)整整體。1.2.2房地產(chǎn)業(yè)的的劃分聯(lián)合國(guó)在《《全部經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)產(chǎn)業(yè)業(yè)分類的國(guó)國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)》》中，把經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)分分為十大類類，其中房地產(chǎn)業(yè)被被列入第八八類，由四四個(gè)部分組組成：①出租和經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)產(chǎn)(非住宅建筑筑、公寓房房間、住宅宅)；③進(jìn)行土地地功能分區(qū)區(qū)和房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)；③不動(dòng)產(chǎn)出出租人；④通過合同同或收費(fèi)方方式經(jīng)營(yíng)的的租賃、買買賣、管理理、評(píng)估房房地產(chǎn)的代代理人、經(jīng)經(jīng)理人和管管理者。聯(lián)合國(guó)所確確定的房地地產(chǎn)業(yè)是指指由從事房房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的企企業(yè)、中介介機(jī)構(gòu)和經(jīng)經(jīng)紀(jì)人組成的產(chǎn)業(yè)部部門。我國(guó)現(xiàn)行產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的分類類我國(guó)現(xiàn)行行行業(yè)分類標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)把房地地產(chǎn)業(yè)列為為第三產(chǎn)業(yè)業(yè)的第二層層次。根據(jù)據(jù)《中國(guó)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)年鑒2001》介紹，在在我國(guó)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)業(yè)體系中，，根據(jù)社會(huì)會(huì)生產(chǎn)活動(dòng)動(dòng)歷史發(fā)展展的順序?qū)?duì)產(chǎn)業(yè)的劃劃分，房地地產(chǎn)業(yè)是歸歸屬于第三三產(chǎn)業(yè)的一一個(gè)重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門。。從國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的的三次產(chǎn)業(yè)業(yè)分類看，，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)主要是農(nóng)農(nóng)業(yè)。第二二產(chǎn)業(yè)主要要是工業(yè)和和建筑業(yè)。。第三產(chǎn)業(yè)業(yè)主要是流流通行業(yè)和和各類服務(wù)務(wù)行業(yè)，房房地產(chǎn)業(yè)在在第三產(chǎn)業(yè)業(yè)中屬于第第二層次。。第一層次次是流通部部門，包括括交通運(yùn)輸輸、倉(cāng)儲(chǔ)及及郵電通信信業(yè)、批發(fā)發(fā)和零售貿(mào)貿(mào)易、餐飲飲業(yè)；第二二層次是為為生產(chǎn)和生生活服務(wù)的的部門，除除房地產(chǎn)業(yè)業(yè)外，還包包括金融、、保險(xiǎn)業(yè)，，地質(zhì)勘查查業(yè)、水利利管理業(yè)，，社會(huì)服務(wù)務(wù)業(yè)，農(nóng)、、林、牧、、漁服務(wù)業(yè)業(yè)，交通運(yùn)運(yùn)輸輔助業(yè)業(yè)，綜合技技術(shù)服務(wù)、、第三層次次是為提高高科學(xué)文化化水平和居居民素質(zhì)服服務(wù)的部門門，包括教教育、文化化、衛(wèi)生、、體育、社社會(huì)福利、、科學(xué)研究究業(yè)等；第第四層次是是為社會(huì)公公共需要服服務(wù)的部門門。1.2.3房地產(chǎn)業(yè)與與房地產(chǎn)的的聯(lián)系和區(qū)區(qū)別房地產(chǎn)業(yè)與與房地產(chǎn)兩兩者之間既既有聯(lián)系又又有區(qū)別:從聯(lián)系上看看，房地產(chǎn)產(chǎn)是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的基礎(chǔ)礎(chǔ)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)投資建建設(shè)和經(jīng)營(yíng)管管理以及服服務(wù)的對(duì)象象是房地產(chǎn)產(chǎn)。因此，，沒有房地地產(chǎn)，也就沒有房房地產(chǎn)業(yè)。。但兩者還是是有明顯的的區(qū)別的，，主要表現(xiàn)現(xiàn)在房地產(chǎn)產(chǎn)是一個(gè)自自然屬性的不不動(dòng)產(chǎn)，而而房地產(chǎn)行行業(yè)是一個(gè)個(gè)具有社會(huì)會(huì)屬性的運(yùn)運(yùn)行機(jī)制，是由生生產(chǎn)環(huán)節(jié)、、流通環(huán)節(jié)節(jié)和服務(wù)環(huán)環(huán)節(jié)三方面面所組成的的，是人們直接參參與的一種種經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)。房地產(chǎn)業(yè)與與建筑業(yè)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中是既有有密切聯(lián)系系又有實(shí)質(zhì)質(zhì)性區(qū)別的兩兩個(gè)經(jīng)濟(jì)部部門，一方方面，在經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)中中，由于它它們的勞動(dòng)對(duì)象和和經(jīng)營(yíng)對(duì)象象都是房地地產(chǎn)，二者者是相互滲滲透和交叉叉的；另一方面，，兩者從活活動(dòng)范圍、、產(chǎn)業(yè)歸屬屬、經(jīng)營(yíng)內(nèi)內(nèi)容、經(jīng)營(yíng)營(yíng)方式等方面面看，都有有明顯的區(qū)區(qū)別。所謂謂建筑業(yè)，，是指從事事各類建筑產(chǎn)品開開發(fā)建設(shè)的的物質(zhì)生產(chǎn)產(chǎn)部門，建建筑業(yè)主要要由土木工工程建筑業(yè)、線路路管道設(shè)備備安裝業(yè)和和勘察設(shè)計(jì)計(jì)業(yè)組成。。建筑業(yè)是直直接從事房房屋生產(chǎn)和和其他建筑筑物的改造造、裝修、、安裝等的一一個(gè)物質(zhì)生生產(chǎn)部門。。房地產(chǎn)業(yè)主主要從事的的是地產(chǎn)和和房產(chǎn)的經(jīng)經(jīng)營(yíng)，并對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品進(jìn)行管理理服務(wù)，同同時(shí)兼營(yíng)房房地產(chǎn)的投投資開發(fā)建建設(shè)，是介介于第二產(chǎn)業(yè)與第第三產(chǎn)業(yè)之之間、以第第三產(chǎn)業(yè)為為主的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。因因此，在國(guó)際上和和我國(guó)都已已明確規(guī)定定建筑業(yè)屬屬于第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，房地地產(chǎn)業(yè)屬于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。1.2.4房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)的的特點(diǎn)作為一個(gè)獨(dú)獨(dú)立的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門，房房地產(chǎn)業(yè)有有其自身活活動(dòng)的特點(diǎn)點(diǎn)。認(rèn)識(shí)房房地產(chǎn)業(yè)的的特點(diǎn)，有助于更好好地把握房房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)動(dòng)的客客觀規(guī)律。。(1)房地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)區(qū)域域差異巨大大、級(jí)差收收益明顯的的行業(yè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展和人們們生活水平平客觀上存存在的差別別，決定了了不同地區(qū)區(qū)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)需求程度的差異。。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的布局結(jié)結(jié)構(gòu)、規(guī)模模和發(fā)展速速度等因受受本地區(qū)社社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平的的影響而產(chǎn)生重重大差別，，這也是由由產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)歷史演變變規(guī)律所決決定的。按一般產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)歷史史演變規(guī)律律考察，第第三產(chǎn)業(yè)只只有在第一一、二產(chǎn)業(yè)業(yè)有了相當(dāng)當(dāng)程度的發(fā)展后才有有可能發(fā)展展起來，當(dāng)當(dāng)然這并不不意味著只只有第一、、二產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展成熟以以后才能發(fā)發(fā)展第三產(chǎn)業(yè)，，而只是說說在第一、、二產(chǎn)業(yè)尚尚處于落后后狀態(tài)時(shí)會(huì)會(huì)影響第三三產(chǎn)業(yè)發(fā)展展的規(guī)模和和速度。而房地地產(chǎn)業(yè)正是是屬于第三三產(chǎn)業(yè)的一一個(gè)重要組組成部分。。與此相對(duì)對(duì)應(yīng)，一個(gè)個(gè)地區(qū)房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展程程度，也必必然受到這這個(gè)地區(qū)本本身經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展水平及及該地區(qū)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)狀狀況的制約約。我國(guó)是一個(gè)個(gè)國(guó)土遼闊闊、各地區(qū)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展水平平極不平衡衡的國(guó)家。?，F(xiàn)實(shí)的地地區(qū)差異使房地產(chǎn)業(yè)業(yè)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)在各地區(qū)區(qū)的差異也也相當(dāng)巨大大，而且這這種差異將將會(huì)隨著地地區(qū)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展變化處于于不斷的變變動(dòng)和發(fā)展展之中。房房地產(chǎn)業(yè)自自身這種區(qū)區(qū)域性的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)特性，，會(huì)使得各各個(gè)地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)價(jià)格、房房地產(chǎn)業(yè)及及房地產(chǎn)企企業(yè)的收益益有較大的的區(qū)別，造造成級(jí)差收收益明顯。。（2）從行業(yè)特特征來看，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個(gè)具具有高度綜綜合性和高高度關(guān)聯(lián)性性的行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的的綜合性體體現(xiàn)在它是是橫跨生產(chǎn)產(chǎn)、流通和和消費(fèi)領(lǐng)域域的產(chǎn)業(yè)部部門，它以以流通領(lǐng)域?yàn)橹?，但但又參與房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)、經(jīng)營(yíng)的的決策、組組織、管理理，還兼有有部分生產(chǎn)產(chǎn)職能，如如勘察、設(shè)計(jì)、、規(guī)劃和土土地開發(fā)等等；它雖然然不直接屬屬于消費(fèi)，，但又與消消費(fèi)過程緊緊緊結(jié)合交交叉在一起，在在消費(fèi)過程程中承擔(dān)維維修、改造造、保養(yǎng)、、裝飾等生生產(chǎn)任務(wù)，，提供售后后維修和各各項(xiàng)物業(yè)管理服服務(wù)。因此此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)存在在于房地產(chǎn)產(chǎn)的前期準(zhǔn)準(zhǔn)備階段、、開發(fā)銷售售階段和消費(fèi)階階段全過程程；正是由由于房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、流流通過程較較長(zhǎng)、消費(fèi)費(fèi)過程更長(zhǎng)長(zhǎng)的這種特特殊狀況，決定定了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)具有高高度綜合性性，是個(gè)開開發(fā)經(jīng)營(yíng)周周期較長(zhǎng)，，與多行業(yè)業(yè)、多部門門、多學(xué)科相結(jié)結(jié)合的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門，又又是個(gè)占用用資金量大大、資金周周轉(zhuǎn)較慢的的資金密集集型產(chǎn)業(yè)部部門，還是個(gè)物業(yè)業(yè)管理周期期長(zhǎng)、售后后服務(wù)任務(wù)務(wù)重的服務(wù)務(wù)性產(chǎn)業(yè)部部門。房地產(chǎn)業(yè)的的關(guān)聯(lián)性體體現(xiàn)在它與與眾多的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門相相聯(lián)系，或或者其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門作作為房地產(chǎn)業(yè)的初始始投入部門門，或者房房地產(chǎn)業(yè)作作為其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)部門的的生產(chǎn)中間間產(chǎn)品的部部門，或者者對(duì)房地產(chǎn)商品品的需求會(huì)會(huì)引致對(duì)其其他產(chǎn)品的的進(jìn)一步需需求。房地地產(chǎn)業(yè)聯(lián)系系著涉及國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)方方方面面的產(chǎn)業(yè)業(yè)部門。它它不僅涉及及建材工業(yè)業(yè)、房屋設(shè)設(shè)備工業(yè)、、建筑機(jī)械械工業(yè)和冶冶金、化工工、森工、機(jī)械械、電子、、儀表、通通訊等生產(chǎn)產(chǎn)資料生產(chǎn)產(chǎn)部門，還還涉及到家家用電器、、紡織、家家具等民用工業(yè)業(yè)以及旅游游、園林、、運(yùn)輸業(yè)、、商業(yè)、其其他服務(wù)業(yè)業(yè)等。（3）從投資過過程來看，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一個(gè)高高投資、高高風(fēng)險(xiǎn)的行行業(yè)房地產(chǎn)業(yè)的的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)過程，是是大量資金金的運(yùn)作過過程，一個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，少則需投資資數(shù)百萬，，多則數(shù)億億甚至數(shù)十十億元。與與其他一般般產(chǎn)業(yè)相比比，它是一個(gè)高投資資的行業(yè)。。由于房地地產(chǎn)業(yè)投資資數(shù)量大、、投資周期期長(zhǎng)、變現(xiàn)現(xiàn)性差，往往出現(xiàn)市市場(chǎng)價(jià)格波波動(dòng)、供求求變化大，，所以涉及及風(fēng)險(xiǎn)類型型也比較復(fù)復(fù)雜。因此，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)回報(bào)率率一般較高高，但確定定性也較差差，是一個(gè)個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)的的行業(yè)。（4）從社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)方面來來看，房地地產(chǎn)業(yè)受政政府政策影影響很大，，是與法律律制度緊密相相關(guān)的行業(yè)業(yè)由于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)動(dòng)中的重要要性，各地地政府一般般都對(duì)房地地產(chǎn)市場(chǎng)十分關(guān)關(guān)注，為不不斷調(diào)整房房地產(chǎn)業(yè)在在開發(fā)、交交易、使用用過程中的的法律關(guān)系和經(jīng)濟(jì)利利益關(guān)系，，經(jīng)常會(huì)有有新的政策策或措施出出臺(tái)，加之之房地產(chǎn)的的不可移動(dòng)性、使用用周期的長(zhǎng)長(zhǎng)期性、價(jià)價(jià)值的高大大性以及與與周圍環(huán)境境的高度相相關(guān)性，使得房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)難免免受到相關(guān)關(guān)政策調(diào)整整所帶來的的影響，如如土地供給給政策、住房政策、、金融政策策、財(cái)政稅稅收政策等等。因此，，它要求有有完備的法法律、法規(guī)，以規(guī)范范、協(xié)調(diào)各各經(jīng)濟(jì)主體體之間的權(quán)權(quán)利關(guān)系，，從而保證證和促進(jìn)房房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展展。1.2.5房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展機(jī)制制所謂房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展機(jī)制，是是指房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)得以順順利進(jìn)行的的前提條件件和應(yīng)遵循的原原則。促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展，必須認(rèn)認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的內(nèi)在機(jī)機(jī)制，從而而創(chuàng)造條件，推推動(dòng)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)活動(dòng)的深深入進(jìn)行。。我國(guó)的房房地產(chǎn)業(yè)是是在土地使用制度改改革、房改改及房地產(chǎn)產(chǎn)法制建設(shè)設(shè)等基礎(chǔ)上上發(fā)展起來來的。(1)城鎮(zhèn)土地使使用制度改改革。土地使用制制度改革前前，我國(guó)的的城鎮(zhèn)土地地使用采用用行政劃撥撥制，特點(diǎn)是是“無償、、無限期、、無流動(dòng)””，即用地地單位提出出用地申請(qǐng)后，經(jīng)主主管部門批批準(zhǔn)，直接接劃撥給用用地單位使使用，用地地單位無需繳納費(fèi)費(fèi)用(地租或地價(jià)價(jià))，且其使用用也沒有時(shí)時(shí)間限制。。自1988年3月憲法修正正案和1990年國(guó)務(wù)院《《城鎮(zhèn)國(guó)有有土地使用用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓讓暫行條例例》實(shí)行后后，我國(guó)的的城鎮(zhèn)國(guó)有有土地使用用權(quán)制度發(fā)生了深深刻的變化化，實(shí)行土土地有償、、有限期、、有流動(dòng)的的土地使用制度改改革。用地地單位在用用地申請(qǐng)得得到批準(zhǔn)后后，只有在在繳納規(guī)定的土地地使用權(quán)出出讓金后才才可獲得一一定年期內(nèi)內(nèi)的土地使使用權(quán)，且該土地使使用權(quán)在法法律規(guī)定的的范圍內(nèi)可可以轉(zhuǎn)讓、、出租或抵抵押。實(shí)行土地使使用制度改改革，使得得土地使用用權(quán)可以作作為商品在在市場(chǎng)中流動(dòng)，也也使房地產(chǎn)產(chǎn)投資商獲獲得土地使使用權(quán)并在在其上開發(fā)發(fā)可以出售、出租租的商品房房成為可能能。(2)城鎮(zhèn)住房制制度改革。。長(zhǎng)期以來，，我國(guó)實(shí)行行國(guó)家統(tǒng)一一投資、建建設(shè)、分配配和管理的的福利制住房房制度。象象征性征收收的房租根根本不足以以維持基本本的修繕費(fèi)，更無無法投入再再循環(huán)利用用。國(guó)家的的投資無法法收回，形形成了“投資―――包袱―――再投資―――再背包包袱”的惡惡性循環(huán)。。同時(shí)，由于住房分分配的黑箱箱操作制度度，滋生了了腐敗現(xiàn)象象，群眾怨怨聲載道。實(shí)行住住房制度改改革后，住住房的商品品性得以承承認(rèn)和體現(xiàn)現(xiàn)，國(guó)家在住房投投資、建設(shè)設(shè)和分配、、管理體制制上都進(jìn)行行了重大改改革，初步建立了了住房市場(chǎng)場(chǎng)，為推進(jìn)進(jìn)住房的商商品化、社社會(huì)化打下下了基礎(chǔ)，也為發(fā)發(fā)展房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)提供了了必要條件件。(3)房地產(chǎn)法制制建設(shè)。房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)涉及及的面很廣廣，產(chǎn)權(quán)和和經(jīng)濟(jì)關(guān)系系復(fù)雜，不不僅要有完善善的市場(chǎng)體體系和價(jià)格格體系為其其服務(wù)，還還必須要有有完整的法律法規(guī)規(guī)來規(guī)范和和調(diào)整各種種產(chǎn)權(quán)關(guān)系系和經(jīng)濟(jì)關(guān)關(guān)系。目前，中國(guó)國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)法律法規(guī)規(guī)體系由法法律、行政政法規(guī)、部部門規(guī)章、規(guī)規(guī)范性文件件和技術(shù)法法規(guī)等構(gòu)成成。房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的各主要要環(huán)節(jié)均有有法可依，，法律體系系已初步建建立，為保保障房地產(chǎn)市場(chǎng)和和房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的健康發(fā)發(fā)展創(chuàng)造了了良好的環(huán)環(huán)境。（4)房地產(chǎn)金融融業(yè)的發(fā)展展。房地產(chǎn)價(jià)值值大，資金金占用量大大，回收期期長(zhǎng)，相應(yīng)應(yīng)的開發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)成本也大大，要有巨巨額固定資資金和流動(dòng)動(dòng)資金作墊墊支。為了了使其正常運(yùn)轉(zhuǎn)，，必須要有有專門的金金融業(yè)務(wù)系系統(tǒng)來為其其融通資金金。不僅如此，從從國(guó)際慣例例來看，居居民購(gòu)買住住房也需要要借助金融融業(yè)的支持。所以以，建立和和完善專門門的房地產(chǎn)產(chǎn)金融體系系對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)生產(chǎn)和消費(fèi)的發(fā)發(fā)展有至關(guān)關(guān)重要的意意義。(5)其他配套制制度的改革革。房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展涉及及方方面面面的各種配配套制度的的改革，如工資制度度改革、消消費(fèi)政策改改革等。我國(guó)的工資資制度的基基本特征是是低工資制制，居民家家庭住房消消費(fèi)占收入的的比重很小小。只有通通過工資制制度和收入入制度的改改革，把住房消費(fèi)費(fèi)和工資聯(lián)聯(lián)系起來，，增加居民民工資中的的住房消費(fèi)費(fèi)含量，使城市居民民租得起或或買得起商商品房，住住房分配才才能走進(jìn)市市場(chǎng)，從而真正實(shí)實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)的商品化化和社會(huì)化化。同時(shí)，，我國(guó)自建國(guó)以來來，實(shí)行低低消費(fèi)、高高積累的消消費(fèi)政策，，遏制了人人們的正常消費(fèi)需需求，使得得資金大量量沉淀在銀銀行或金融融機(jī)構(gòu)，資資金的循環(huán)和有效效利用率很很低。這也也在一定程程度上影響響了人們對(duì)對(duì)住房消費(fèi)的投入入力度，制制約了包括括住房市場(chǎng)場(chǎng)在內(nèi)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的發(fā)展。1.3房地產(chǎn)業(yè)與與國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的關(guān)系房地產(chǎn)業(yè)是是國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的一個(gè)重重要產(chǎn)業(yè)，，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展與與國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展緊緊密相關(guān)，，充分認(rèn)識(shí)識(shí)它的地位位與作用，，對(duì)研究房房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的的規(guī)律性和和促進(jìn)房地地產(chǎn)業(yè)在新新世紀(jì)更好好地發(fā)展具具有重要意意義。1.3.1房地產(chǎn)業(yè)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中的地位位與作用（1）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)所謂基礎(chǔ)性性，是指一一個(gè)產(chǎn)業(yè)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)中是社會(huì)會(huì)再生產(chǎn)和各種經(jīng)濟(jì)濟(jì)活動(dòng)的載載體，是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)不不可缺少的的組成部分分。房地產(chǎn)業(yè)是是國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的基本承承載體，主主要是說房房地產(chǎn)業(yè)作作為在工業(yè)化化、城市化化和現(xiàn)代化化興起、發(fā)發(fā)展過程中中所形成的的一個(gè)獨(dú)立產(chǎn)業(yè)，，推動(dòng)了工工業(yè)化、城城市化和現(xiàn)現(xiàn)代化的進(jìn)進(jìn)展，已經(jīng)經(jīng)成為現(xiàn)代社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)大系統(tǒng)統(tǒng)中一個(gè)重重要的有機(jī)機(jī)組成部分分。在當(dāng)今今許多經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)的的國(guó)家和地地區(qū)，房地地產(chǎn)業(yè)已成成為經(jīng)濟(jì)繁繁榮的基本本支撐點(diǎn)，是為生生產(chǎn)乃至整整個(gè)社會(huì)活活動(dòng)提供基基礎(chǔ)性條件件的重要產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。據(jù)有關(guān)資料料表明，2004年全國(guó)房地地產(chǎn)開發(fā)完完成投資總總額13,158.25億元，占18.78%，增加的產(chǎn)產(chǎn)值約占GDP增長(zhǎng)量的2％。房地產(chǎn)業(yè)成成為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)礎(chǔ)性產(chǎn)業(yè)主主要體現(xiàn)在在以下幾方方面：①房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是社會(huì)一一切部門不不可缺少的的物質(zhì)條件件。②房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是社會(huì)勞勞動(dòng)力生產(chǎn)產(chǎn)和素質(zhì)提提高的先決決條件。國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展在很大大程度上取取決于社會(huì)會(huì)生產(chǎn)力的的發(fā)展，而而勞動(dòng)者是生產(chǎn)力力中最基本本、最活躍躍的因素，，當(dāng)代經(jīng)濟(jì)濟(jì)的競(jìng)爭(zhēng)歸歸根結(jié)底是人才、、勞動(dòng)力素素質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。比如，，住宅是勞勞動(dòng)力維持持生命、恢復(fù)體力和和養(yǎng)育后代代的基本生生活消費(fèi)品品或生存消消費(fèi)資料。。如果沒有住宅及及與之相配配套的文化化、娛樂、、教育、衛(wèi)衛(wèi)生、體育育、公共設(shè)施等用用地和用房房，就沒有有勞動(dòng)力的的生產(chǎn)和再再生產(chǎn)，勞勞動(dòng)力的素質(zhì)也難難得到提高高。③房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)建設(shè)與與發(fā)展的重重要物質(zhì)基基礎(chǔ)。在現(xiàn)現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)中，，城市是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中中最主要的的資產(chǎn)，其其中土地、、房屋、道路及其他他公用設(shè)施施是城市資資產(chǎn)中最主主要的組成成內(nèi)容，這這些資產(chǎn)的開發(fā)和和建設(shè)直接接影響城市市的形成與與發(fā)展。一一個(gè)城市的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)是否合合理以及基基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)的完善善程度，是是決定該城城市能否持續(xù)、高高效益地經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行的的基本條件件。④房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是城市環(huán)環(huán)境革命、、更新改造造的重要?jiǎng)觿?dòng)力。城市市懸生產(chǎn)力發(fā)發(fā)展到一定定階段的產(chǎn)產(chǎn)物，是區(qū)區(qū)域發(fā)展的的中心，是是經(jīng)濟(jì)密集的社會(huì)會(huì)有機(jī)體。。我國(guó)的城城市建設(shè)自自改革開放放以來有長(zhǎng)長(zhǎng)足的發(fā)展，但也也因環(huán)境污污染和生態(tài)態(tài)破壞而付付出了沉重重的代價(jià)。。許多城市的建設(shè)設(shè)經(jīng)驗(yàn)證明明，通過房房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)，將原城城區(qū)老工業(yè)業(yè)實(shí)施搬遷改造，，改變?cè)すI(yè)用地用用途，實(shí)現(xiàn)現(xiàn)土地大幅幅度增值，，通過舊有房屋的的改造，實(shí)實(shí)施大面積積的立體綠綠化和市政政設(shè)施建設(shè)設(shè)，可以實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代代城市規(guī)劃劃的既定目目標(biāo)，改善善城市功能能，提升城城市形象和競(jìng)爭(zhēng)力力。⑤房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)積累資資金的重要要來源。房房地產(chǎn)業(yè)是是一個(gè)高附加加值的產(chǎn)業(yè)業(yè)，利用土土地開發(fā)和和房屋建設(shè)設(shè)，可以為為國(guó)家提供大量積積累資金；；由于土地地資源的稀稀缺和人們們對(duì)房屋需需求的巨大潛力，，房地產(chǎn)存存在著升值值的趨勢(shì)；；房地產(chǎn)稅稅收是國(guó)家家財(cái)政收入的重要要來源，據(jù)據(jù)有關(guān)資料料，房地產(chǎn)產(chǎn)征稅目前前相當(dāng)于全全國(guó)財(cái)政收入的2％左右，通通過房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、物業(yè)業(yè)管理和中中介服務(wù)的發(fā)展展與提高，，對(duì)國(guó)家財(cái)財(cái)政貢獻(xiàn)的的目標(biāo)將來來可以達(dá)到到4％。（2）房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)導(dǎo)性產(chǎn)業(yè)所謂先導(dǎo)性性，是指本本行業(yè)的發(fā)發(fā)展能帶動(dòng)動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展。。房地產(chǎn)業(yè)是是產(chǎn)業(yè)鏈長(zhǎng)長(zhǎng)、關(guān)聯(lián)度度大的產(chǎn)業(yè)業(yè)，能夠直直接或間接接的引導(dǎo)和影影響相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。據(jù)統(tǒng)計(jì)計(jì)，我國(guó)每每增加1億元的住宅投資，，其他23個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)就相應(yīng)增增加投入1.479億元；被帶動(dòng)的直接接相關(guān)或間間接相關(guān)較較大的產(chǎn)業(yè)業(yè)有60多個(gè)。在房房地產(chǎn)開發(fā)中，僅住住宅建設(shè)需需要的建筑筑材料和零零部件就達(dá)達(dá)2009種以上。同時(shí)，住宅宅消費(fèi)的提提高還能帶帶動(dòng)建材、、化工、家家電、裝飾飾及家具等生產(chǎn)資資料和生活活資料消費(fèi)費(fèi)的相應(yīng)增增長(zhǎng)，其比比率大約是是1：6。房地產(chǎn)業(yè)與與其相關(guān)性性較大的幾幾個(gè)產(chǎn)業(yè)的的具體關(guān)系系分析如下下：①房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)建筑業(yè)業(yè)的帶動(dòng)作作用房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展直接接為建筑業(yè)業(yè)開拓市場(chǎng)場(chǎng)、籌集資資金，促進(jìn)進(jìn)其資金的周周轉(zhuǎn)。房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展、大量量的土地開開發(fā)和房屋屋建設(shè)，擴(kuò)大了對(duì)建建筑業(yè)的需需求，為建建筑業(yè)提供供更為廣闊闊的市場(chǎng)和和發(fā)展機(jī)會(huì)。建筑業(yè)業(yè)為房地產(chǎn)業(yè)業(yè)提供大量勞勞務(wù)和技術(shù)服服務(wù)，建筑業(yè)業(yè)的發(fā)展要以房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展為前提條件件。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與建筑業(yè)之之間是共命運(yùn)、同同發(fā)展、息息息相關(guān)。②房地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)建材、冶金金、化工、電電子等產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展的促進(jìn)作用房地產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展，為為冶金、化工工、電子等產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來生機(jī)。房地地產(chǎn)開發(fā)面積積增多、開發(fā)發(fā)項(xiàng)目增加、、建筑標(biāo)準(zhǔn)的的不斷提氘?dāng)U大了了對(duì)這些產(chǎn)業(yè)業(yè)的社會(huì)需求求，直接或間間接地促進(jìn)了了這些產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展。③房地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)金融業(yè)的推推動(dòng)作用房地產(chǎn)業(yè)與金金融業(yè)有著密密切的關(guān)系。。房地產(chǎn)業(yè)的的投資額度灰、資金周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)期長(zhǎng)，房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展僅靠開發(fā)商商自有資金是是難以實(shí)現(xiàn)的，必必須依靠金融融業(yè)的大力支支持；與此同同時(shí)，．房地地產(chǎn)業(yè)因預(yù)期投資資收益率高、、居民住房抵抵押貸款風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)小等特點(diǎn)，，也是吸引金融業(yè)業(yè)投資的重要要領(lǐng)域。因此此，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的景氣會(huì)帶帶動(dòng)金融業(yè)的興旺旺；房地產(chǎn)業(yè)業(yè)低迷，首當(dāng)當(dāng)其沖受損的的就是金融業(yè)業(yè)。（3）房地產(chǎn)業(yè)將將成為我國(guó)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支支柱性產(chǎn)業(yè)所謂支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，是指在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中起著骨骨干性、支撐性作用的行行業(yè)。一個(gè)產(chǎn)業(yè)在國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的的地位和作用用，主要取決決于該產(chǎn)業(yè)的性質(zhì)、特點(diǎn)點(diǎn)、重要性以以及與其他相相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)的的關(guān)系。一個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)是否是支柱柱產(chǎn)業(yè)，一般般有四個(gè)基本本條件：一是是在國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展中有著舉足足輕重的地位位；二是其增增加值在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)中占5％以上，對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的貢獻(xiàn)度大，，能為國(guó)家提提供大量積累累；三是符合產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)演進(jìn)方方向，有利于于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)優(yōu)化；四是產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的關(guān)聯(lián)度強(qiáng)，，能夠帶動(dòng)眾眾多的相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展。依依據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，從我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展的戰(zhàn)略目目標(biāo)要求看，，房地產(chǎn)業(yè)是是主要從事城城市房地產(chǎn)開發(fā)建建設(shè)、經(jīng)營(yíng)管管理和修繕服服務(wù)的產(chǎn)業(yè)，，有條件成為為國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展中中的支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)。①房地產(chǎn)業(yè)就就其產(chǎn)業(yè)性質(zhì)質(zhì)來看，能為為生產(chǎn)乃至整整個(gè)社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)提供基基礎(chǔ)性條件，，屬于生產(chǎn)要要素產(chǎn)業(yè)。同同時(shí)，也能為為人們提供基本的的生活資料。。房地產(chǎn)業(yè)為為社會(huì)提供的的房地產(chǎn)品，，是國(guó)民經(jīng)濟(jì)各行行業(yè)最基本最最重要的生產(chǎn)產(chǎn)資料，是社社會(huì)活動(dòng)不可可缺少的物質(zhì)條件件。房地產(chǎn)市場(chǎng)的的建立，促進(jìn)進(jìn)了社會(huì)主義義市場(chǎng)體系的的建立和完善，房屋和土土地作為生產(chǎn)產(chǎn)要素參與流流通，使其得得以優(yōu)化配置置和合理利用，成成為國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)循環(huán)鏈中的的重要物質(zhì)要要素。土地有有償、有期限、有流流動(dòng)地使用和和住宅的商品品化，有利于于引導(dǎo)消費(fèi)、、轉(zhuǎn)變消費(fèi)觀念和和調(diào)整消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)，并能為為城市建設(shè)開開辟資金渠道道，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展。②我國(guó)是一個(gè)個(gè)發(fā)展中的大大國(guó)，對(duì)房地地產(chǎn)有旺盛的的需求。目前我國(guó)正處于于工業(yè)化、城城市化的加速速發(fā)展時(shí)期，，特別是隨著著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展和人們收入入水平的不斷斷提高，居住住消費(fèi)將繼續(xù)續(xù)成為主要的消費(fèi)費(fèi)熱點(diǎn)，人們們用于居住消消費(fèi)的支出將將有較大幅度度的提高，居住消消費(fèi)的范圍，，也將從單一一的住宅實(shí)物物消費(fèi)擴(kuò)大到到包括物業(yè)管理服服務(wù)、中介服服務(wù)、法律服服務(wù)、電子購(gòu)購(gòu)物等連帶消消費(fèi)領(lǐng)域。2004年底，我國(guó)城城鎮(zhèn)人均住房房建筑面積為為23.8平方米，距離小康標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)38平方米差14平方米，因此此，房地產(chǎn)的的市場(chǎng)需求將是持續(xù)旺盛盛的。全國(guó)三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例為15∶52∶33。從發(fā)達(dá)國(guó)家(3∶36∶61)、中等收入國(guó)國(guó)家(10∶38∶52)，房地產(chǎn)業(yè)作為為為生產(chǎn)和生活活服務(wù)的第三三產(chǎn)業(yè)，必將將成為國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，得到了迅速發(fā)發(fā)展。③依據(jù)產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)關(guān)聯(lián)度的的標(biāo)準(zhǔn)衡量，，應(yīng)該充分肯肯定房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的地位。。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)其他相關(guān)行行業(yè)所產(chǎn)生的的關(guān)聯(lián)度。較其他他行業(yè)更強(qiáng)，，它所帶動(dòng)的的上游相關(guān)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和下游相相關(guān)產(chǎn)業(yè)不僅聯(lián)結(jié)結(jié)長(zhǎng)、范圍廣廣，而且能夠夠帶動(dòng)其行業(yè)業(yè)質(zhì)量的提高高和產(chǎn)業(yè)的增長(zhǎng)。。通過房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的連連帶效益，促促進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的快速發(fā)展。這這種產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)聯(lián)作用可以說說是全方位、、多層次的，，具體表現(xiàn)在：房地產(chǎn)業(yè)直接接為建筑業(yè)開開拓市場(chǎng)、籌籌集資金，促促使其資金周轉(zhuǎn)。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，能直接接帶動(dòng)土地開開發(fā)和勞務(wù)引引進(jìn)的發(fā)展，，促進(jìn)建材、冶冶金、機(jī)械等等基礎(chǔ)工業(yè)的的發(fā)展，并促促進(jìn)紡織、電電子、家具、裝飾等等行業(yè)的發(fā)展展。房地產(chǎn)業(yè)對(duì)各各種消費(fèi)服務(wù)務(wù)市場(chǎng)也有相相關(guān)的啟動(dòng)效效益，包括物業(yè)管理服務(wù)務(wù)的興起和發(fā)發(fā)展直接參與與商業(yè)、旅店店服務(wù)業(yè)活動(dòng)動(dòng)，為城市第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)注入了新新的活力。通通過房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的投資導(dǎo)向向作用，可以有力力地促進(jìn)城市市基礎(chǔ)設(shè)施、、特別是市政政公用事業(yè)的的發(fā)展，而且還能能促進(jìn)與城市市基礎(chǔ)發(fā)展相相關(guān)的能源、、通訊、交通通運(yùn)輸?shù)仁聵I(yè)的發(fā)發(fā)展，使產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨合合理。房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，促進(jìn)了了金融業(yè)、商商業(yè)和服務(wù)業(yè)業(yè)乃至整個(gè)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，使國(guó)民民經(jīng)濟(jì)三次產(chǎn)產(chǎn)業(yè)之間的比比例也更趨合合理。④房地產(chǎn)業(yè)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)度度比其他行業(yè)業(yè)更大，更具有推動(dòng)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的的能量。在發(fā)發(fā)達(dá)國(guó)家和地地區(qū)中，房地地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展所提提供的社會(huì)財(cái)財(cái)富，在國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值中中所占的比重重都已超過10％，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)已經(jīng)成為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支支柱產(chǎn)業(yè)之一一。同時(shí)，投資于房房地產(chǎn)，也能能獲得較高的的利潤(rùn)，所以以房地產(chǎn)業(yè)是是人們樂于投資的的一個(gè)產(chǎn)業(yè)。。從統(tǒng)計(jì)資料料來看，我國(guó)國(guó)改革開放以以來所吸收的外國(guó)國(guó)直接投資額額中，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所占的比比重達(dá)到25％左右，通過房地地產(chǎn)業(yè)帶動(dòng)吸吸收的投資項(xiàng)項(xiàng)目占到40％左右。需要認(rèn)識(shí)的是是，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)從可以成為為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的的支柱產(chǎn)業(yè)之一到真正成成為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)，應(yīng)隨國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展而逐步形成成。我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)有了很大發(fā)發(fā)展，但總體體看，仍處于于發(fā)展進(jìn)程的的起步階段，房地地產(chǎn)市場(chǎng)的建建立和發(fā)展還還具有許多初初級(jí)形態(tài)的特特征。缺乏執(zhí)行用地地計(jì)劃和城市市規(guī)劃的嚴(yán)肅肅性，盲目批批租土地，大量開發(fā)用地地的取得缺乏乏市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，，開發(fā)商競(jìng)相相囤積土地，，加劇了房地產(chǎn)市市場(chǎng)的投機(jī)性性；投資方向缺乏乏有力的宏觀觀引導(dǎo)與調(diào)控控，房地產(chǎn)開開發(fā)結(jié)構(gòu)不盡合理；企業(yè)經(jīng)營(yíng)行為為缺乏規(guī)范，，達(dá)不到規(guī)模模經(jīng)濟(jì)，收益益分配缺乏必要的調(diào)節(jié)；；有些城市和地地區(qū)房地產(chǎn)市市場(chǎng)交易信息息不暢，中介介服務(wù)水平有待提高，市市場(chǎng)功能有待待完善（4）房地產(chǎn)業(yè)在在國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展中的作用用①房地產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展有利于于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的的升級(jí)目前我三大產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的增加值值結(jié)構(gòu)，與相相同發(fā)展水平平的國(guó)家相比存在著較大大的結(jié)構(gòu)偏差差（全國(guó)三次產(chǎn)業(yè)業(yè)的比例為15∶52∶33。從發(fā)達(dá)國(guó)家(3∶36∶61)、中等收入國(guó)國(guó)家(10∶38∶52)）。因此，在“十五”計(jì)計(jì)劃時(shí)期至2010年，我國(guó)三大大費(fèi)業(yè)的結(jié)構(gòu)構(gòu)調(diào)整的主要要任務(wù)就是大力力發(fā)展第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)。其中，，房地產(chǎn)業(yè)就就是一個(gè)重要要的產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)產(chǎn)的發(fā)展，不不僅為第二產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)優(yōu)化帶來來機(jī)遇，也為第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展帶來更多的的需求空間。。②房地產(chǎn)業(yè)能能夠帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)展我國(guó)已進(jìn)入工工業(yè)化發(fā)展的的加速時(shí)期，，這一階段是是房地產(chǎn)業(yè)作為支柱產(chǎn)業(yè)業(yè)的形成時(shí)期期，各產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展需要房房地產(chǎn)業(yè)的快快速發(fā)展，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也也將對(duì)經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展起到巨巨大的推動(dòng)作作用。③房地產(chǎn)業(yè)能能夠促進(jìn)城市市經(jīng)濟(jì)的繁榮榮房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展，能夠促促進(jìn)城市建設(shè)設(shè)與改造，有有助于優(yōu)化城市經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)，提高城市市的集聚效益益；有利于城城市生態(tài)環(huán)境境的改善，促進(jìn)房房地產(chǎn)資源的的合理配置；；有利于優(yōu)化化城市產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)，增加城市財(cái)政政收入；有利利于市場(chǎng)體系系的培育和完完善，促進(jìn)城城市經(jīng)濟(jì)的繁榮與與發(fā)展。④房地產(chǎn)業(yè)能能夠帶動(dòng)消費(fèi)費(fèi)市場(chǎng)的拓展展人們對(duì)物業(yè)功功能、環(huán)境質(zhì)質(zhì)量和社區(qū)服服務(wù)持續(xù)不斷斷的追求和更新，必然帶帶動(dòng)和促進(jìn)房房地產(chǎn)及相關(guān)關(guān)消費(fèi)市場(chǎng)的的發(fā)展。有了了合適的住房，人人們還希望創(chuàng)創(chuàng)造更舒適的的居住條件與與空間，如通通過室內(nèi)裝飾、購(gòu)購(gòu)置新式家具具、電器等改改善生活的環(huán)環(huán)境等。這樣樣，無疑會(huì)會(huì)增加加對(duì)裝裝修材材料、、家電電、家家具、、廚具具、衛(wèi)衛(wèi)生潔潔具的的需求求。在室內(nèi)內(nèi)使用用面積積、標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)不不斷增增加和和提高高、室室內(nèi)環(huán)環(huán)境不不斷改改善的的同時(shí)，，人們們對(duì)室室外環(huán)環(huán)境也也提出出了更更高的的要求求，如如交通通、綠綠化、、安靜程程度等等。⑤房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)能夠夠優(yōu)化化城市市消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)住房消消費(fèi)是是居民民消費(fèi)費(fèi)中的的最重重要組組成部部分。。在傳傳統(tǒng)的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)體制下下，我我國(guó)住住房實(shí)實(shí)行的的是實(shí)實(shí)物性性、行行政性性分配配政策策，人人們對(duì)對(duì)住房消消費(fèi)沒沒有選選擇的的自由由，租租金支支出占占生活活總消消費(fèi)的的比例例不到到2％，因因此，，無法法形成成合理理的消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)。。隨著著經(jīng)濟(jì)濟(jì)的發(fā)發(fā)展、、居民收入入的提提高和和住房房制度度改革革的深深化，，個(gè)人人購(gòu)買買住房房已成成為熱熱點(diǎn)。住住房二二級(jí)市市場(chǎng)的的不斷斷發(fā)育育、住住房金金融的的持續(xù)續(xù)鼓勵(lì)勵(lì)政策策和措措施，使使我國(guó)國(guó)城鎮(zhèn)鎮(zhèn)居民民個(gè)人人成為為住房房消費(fèi)費(fèi)的主主流。。⑥房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展能能夠帶帶動(dòng)就就業(yè)建筑業(yè)業(yè)是勞勞動(dòng)密密集型型產(chǎn)業(yè)業(yè)，吸吸收勞勞動(dòng)力力的容容量很很大。。隨著著房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展，建建筑業(yè)業(yè)的就就業(yè)人人數(shù)有有了很很大增增加。。據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)，，我國(guó)建建筑業(yè)業(yè)從1980年到2004年，職職工人人數(shù)由由982.7萬人增增加到到2800多萬人人，在在全社社會(huì)就就業(yè)人人數(shù)中中的比比重相相應(yīng)也也有較較大提提高。。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的大力力發(fā)展展，帶帶動(dòng)了了建筑筑業(yè)和和消費(fèi)費(fèi)工業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展，，物業(yè)管管理人人員也也隨之之增加加，從從而可可以容容納更更多的的勞動(dòng)動(dòng)力就就業(yè)，，緩解全全社會(huì)會(huì)的就就業(yè)壓壓力。。當(dāng)然，，如果果房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展不當(dāng)當(dāng)，也也可能能對(duì)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)生不不良或負(fù)負(fù)面影影響。。房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展需需要同同國(guó)民民經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展展保持持一定定的比例例，同同時(shí)又又要有有相應(yīng)應(yīng)的管管理、、監(jiān)控控措施施，否否則就就會(huì)出出現(xiàn)“泡沫””經(jīng)濟(jì)，，危及金金融業(yè)，，沖擊相相關(guān)產(chǎn)業(yè)業(yè)，影響響一個(gè)地地區(qū)甚至至整個(gè)國(guó)家家經(jīng)濟(jì)的的發(fā)展。。1.3.2房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的關(guān)系（1）房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)與國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的關(guān)系系房地產(chǎn)業(yè)業(yè)與國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的相互關(guān)關(guān)系，不不僅是一一個(gè)局部部與整體體的關(guān)系，，而且有有著內(nèi)在在的密切切聯(lián)系和和相關(guān)性性。從宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量量來看；；房地產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)濟(jì)是是整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要組成部分分，它對(duì)對(duì)一國(guó)的的經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展與增增長(zhǎng)有不不可忽視視的重要要作用；；而國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展水平平和速度度，又會(huì)會(huì)制約房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展水平。。從產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)系統(tǒng)統(tǒng)來看，，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于于第三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的一一個(gè)子系系統(tǒng)，實(shí)踐踐證明，，它的發(fā)發(fā)展?fàn)顩r況如何對(duì)對(duì)實(shí)現(xiàn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)平衡和和結(jié)構(gòu)優(yōu)化有著著重要影影響；而而一國(guó)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的總體體狀況，，對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空空間、規(guī)規(guī)模也起起著制約約作用，，國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的作用方向，，主要表表現(xiàn)在兩兩個(gè)方面面：帶動(dòng)動(dòng)或制約約。若社社會(huì)總供供給與總需求發(fā)發(fā)展平衡衡，通貨貨穩(wěn)定，，結(jié)構(gòu)協(xié)協(xié)調(diào)，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)持續(xù)健健康發(fā)展，房地地產(chǎn)業(yè)就就具有良良好的發(fā)發(fā)展條件件；反之之，若經(jīng)經(jīng)濟(jì)過熱熱、結(jié)構(gòu)失衡，，國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)整體體素質(zhì)不不高，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展展就會(huì)受受到限制。房地產(chǎn)業(yè)業(yè)對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)的的作用方方向，也也可分為為兩個(gè)方方面：促促進(jìn)或牽制制。在整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)運(yùn)行過過程中，，如果房房地產(chǎn)運(yùn)運(yùn)行狀態(tài)態(tài)良好，，經(jīng)濟(jì)效率率高，發(fā)發(fā)展勢(shì)頭頭正常，，就會(huì)對(duì)對(duì)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)起到到強(qiáng)有力力的促進(jìn)作用。。我們知知道，房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)作為國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的重要要產(chǎn)業(yè)部部門，具有先導(dǎo)導(dǎo)性，它它又是一一個(gè)基礎(chǔ)礎(chǔ)行業(yè)，，與其他他行業(yè)的的相關(guān)程程度很大，房地地產(chǎn)業(yè)的的健康發(fā)發(fā)展對(duì)整整個(gè)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)、、城市經(jīng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)發(fā)展可以起到積積極的推推動(dòng)作用用。如果房地地產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展規(guī)模模失控，，市場(chǎng)炒炒作嚴(yán)重重，交易易不規(guī)范范，房地產(chǎn)價(jià)價(jià)格飛漲漲，則會(huì)會(huì)對(duì)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)產(chǎn)生牽制制作用。。從質(zhì)上上來考慮，如果果房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)運(yùn)運(yùn)行質(zhì)量量很差，，效率很很低，那那么，盡盡管國(guó)民經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有所所傾斜，，在整體體上也會(huì)會(huì)導(dǎo)致國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)效率降低。從量上來來考慮，，在國(guó)民民經(jīng)濟(jì)和和地區(qū)經(jīng)經(jīng)濟(jì)要求求快速發(fā)發(fā)展時(shí)，，如房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展過慢，，其開發(fā)發(fā)規(guī)模過過小，投投資結(jié)構(gòu)構(gòu)、竣工工面積等都不能能滿足和和適應(yīng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展展要求，，就會(huì)產(chǎn)產(chǎn)生牽制制作用；；由于社會(huì)會(huì)可用資資源的數(shù)數(shù)量有限限，如果果房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展展過快，，就會(huì)導(dǎo)致致國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)的結(jié)結(jié)構(gòu)比例例不平衡衡，使經(jīng)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)構(gòu)的均衡衡遭到破壞，這這時(shí)房地地產(chǎn)業(yè)的的過快發(fā)發(fā)展將以以其他產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、行行業(yè)的相相對(duì)過慢發(fā)展為為代價(jià)，，易造成成資源的的結(jié)構(gòu)性性供不應(yīng)應(yīng)求和供供過于求求的狀況。在現(xiàn)實(shí)經(jīng)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行過程中中，房地地產(chǎn)業(yè)與與國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)之間間的相互互作用和影影響，可可以通過過一些經(jīng)經(jīng)濟(jì)參數(shù)數(shù)、變量量來說明明。（2）國(guó)民民經(jīng)濟(jì)對(duì)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的影影響①國(guó)民收收入對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響響在宏觀經(jīng)經(jīng)濟(jì)學(xué)中中，國(guó)民民收入有有兩種基基本涵義義：一是是廣義的的國(guó)民收入入，類似似于通常常所說的的國(guó)民生生產(chǎn)總值值；二是是狹義的的國(guó)民收入，是是指用來來衡量一一個(gè)國(guó)家家在一定定時(shí)期投投入的生生產(chǎn)資源源生產(chǎn)出來的產(chǎn)產(chǎn)品和勞勞務(wù)的價(jià)價(jià)值或由由此形成成的收入入的數(shù)量量指標(biāo)體體系。從國(guó)民收收入總量量來看，，如果假假定國(guó)民民收入分分配比例例不變，，在排除了了通貨膨膨脹因素素以后，，國(guó)民收收入的增增長(zhǎng)與房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)展一般成成正相關(guān)關(guān)關(guān)系。。因?yàn)椋瑖?guó)國(guó)民收人人的增長(zhǎng)長(zhǎng)既反映映了一般般消費(fèi)者者有效需需求的增增長(zhǎng)，也反反映了社社會(huì)投資資水平與與可供投投資的資資源數(shù)量量的增加加。比如在住宅宅消費(fèi)支支出占消消費(fèi)者收收入比例例不變的的情況下下，一般般消費(fèi)者購(gòu)買力力的增加加同時(shí)也也表現(xiàn)為為對(duì)房地地產(chǎn)商品品支出的的增加。。另一方面面，社會(huì)會(huì)總體投投資水平平的增加加也使得得對(duì)工業(yè)業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)、商業(yè)業(yè)、服務(wù)務(wù)業(yè)房地地產(chǎn)等的的需求增增加，從從而國(guó)民民收入總總量的增增加會(huì)促促使房地地產(chǎn)業(yè)有有所發(fā)展展。②消費(fèi)水水平對(duì)房房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影響響社會(huì)消費(fèi)費(fèi)水平實(shí)實(shí)際上就就是個(gè)人人可支配配收入中中除去儲(chǔ)儲(chǔ)蓄以后后的余額部部分。在在社會(huì)實(shí)實(shí)際生活活中，決決定個(gè)人人消費(fèi)支支出有許許多因素，如個(gè)個(gè)人收入入水平，，特別是是個(gè)人可可支配收收入水平平、商品品價(jià)格水平、存存款利率率水平、、收入分分配狀況況、消費(fèi)費(fèi)者偏好好、家庭庭財(cái)產(chǎn)狀況、、消費(fèi)費(fèi)信貸貸狀況況和消消費(fèi)者者年齡齡構(gòu)成成以及及制度度、風(fēng)風(fēng)俗習(xí)習(xí)慣等等。其中個(gè)個(gè)人收收入水水平是是決定定消費(fèi)費(fèi)水平平的主主導(dǎo)因因素，，而消消費(fèi)水水平的的高低和和結(jié)構(gòu)構(gòu)的性性質(zhì)，，也會(huì)會(huì)對(duì)整整個(gè)國(guó)國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)及及其內(nèi)內(nèi)部各各產(chǎn)業(yè)業(yè)包括括房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的發(fā)展展產(chǎn)生生重大大的影影響。。一般般而言言，消消費(fèi)水水平越越高的的國(guó)家對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)商商品等等價(jià)高高耐用用產(chǎn)品品的需需求也也會(huì)越越大；；反之之，則則會(huì)減少少。根根據(jù)恩恩格爾爾定律律，隨隨著人人均國(guó)國(guó)民收收入水水平的的提高高，人人們用于于食物物等生生活必必需品品的支支出部部分的的絕對(duì)對(duì)量也也會(huì)增增加，，但相相對(duì)量即即占總總收入入的比比重會(huì)會(huì)減少少?？煽梢?，，在既既定收收入水水平、、邊際際消費(fèi)傾傾向下下，消消費(fèi)結(jié)結(jié)構(gòu)的的變化化，即即衣、、食、、住、、行之之間的的比重重的變化化，一一定會(huì)會(huì)影響響房地地產(chǎn)商商品的的需求求水平平，進(jìn)進(jìn)而對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)業(yè)規(guī)模模產(chǎn)生生膨脹脹或收收縮的的效應(yīng)應(yīng)。③信貸貸規(guī)模模對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的影響響信用是是指以以償還還和付付息為為條件件的借借貸行行為。。它體體現(xiàn)一一定的的債權(quán)債債務(wù)關(guān)關(guān)系，，是調(diào)調(diào)劑社社會(huì)資資金余余缺的的一種種形式式。信信用規(guī)規(guī)模就就是指在在一個(gè)個(gè)經(jīng)濟(jì)濟(jì)社會(huì)會(huì)中經(jīng)經(jīng)過這這種借借貸行行為，，協(xié)調(diào)調(diào)社會(huì)會(huì)盈余余資金金和不足足資金金的相相對(duì)數(shù)數(shù)量和和絕對(duì)對(duì)數(shù)量量。對(duì)對(duì)于一一個(gè)經(jīng)經(jīng)濟(jì)社社會(huì)來來說，，信用規(guī)規(guī)模是是有一一定限限度的的，它它受整整個(gè)社社會(huì)信信用體體系的的金融融制度度、社會(huì)經(jīng)經(jīng)濟(jì)總總體狀狀況等等條件件的限限制。。在一一定的的經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件件下，，信用用在社會(huì)會(huì)不同同產(chǎn)業(yè)業(yè)之間間的分分布，，對(duì)每每一個(gè)個(gè)產(chǎn)業(yè)業(yè)的發(fā)發(fā)展產(chǎn)產(chǎn)生相相當(dāng)重重要的影影響。。同時(shí)時(shí)，信信用規(guī)規(guī)模的的產(chǎn)業(yè)業(yè)分布布實(shí)際際上是是由該該產(chǎn)業(yè)業(yè)本身身的發(fā)展展前景景、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)收收益率率水平平的高高低決決定的的。而而房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)突出出的產(chǎn)業(yè)業(yè)特性性，使使其必必然會(huì)會(huì)受到到信用用規(guī)模模大小小及其其分布布的強(qiáng)強(qiáng)烈影影響。從從本質(zhì)質(zhì)上講講房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)是一一個(gè)大大規(guī)模模資金金運(yùn)作作的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，，單依依靠企業(yè)業(yè)自有有資金金來運(yùn)運(yùn)作將將會(huì)捉捉襟見見肘，，因此此信貸貸規(guī)模模的大大小、、支出的的比例例結(jié)構(gòu)構(gòu)對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)有有重大大的影影響。。④利率率水平平對(duì)房房地業(yè)業(yè)的影影響房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)發(fā)進(jìn)行行的投投資活活動(dòng)是是一種種實(shí)質(zhì)質(zhì)性投投資，，實(shí)質(zhì)質(zhì)性投投資與利利率的的高低低有著著密切切關(guān)系系。一一般理理論認(rèn)認(rèn)為，，低利利率對(duì)對(duì)實(shí)質(zhì)質(zhì)性投資資有刺刺激作作用，，高利利率則則不利利于投投資規(guī)規(guī)模的的擴(kuò)大大。低低利率率有利于于投資資，是是因?yàn)闉樵谄淦渌麠l條件不不變的的情況況下，，作為為進(jìn)行行開發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)周周期較較長(zhǎng)的的房地地產(chǎn)開開發(fā)，，減少少了房房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)業(yè)的利利息支支出，，在相同同售價(jià)價(jià)情況況下，，會(huì)增增加企企業(yè)盈盈利，，使得得房地地產(chǎn)開開發(fā)更更有利利可圖，，于是是更刺刺激了了房地地產(chǎn)投投資規(guī)規(guī)模的的擴(kuò)大大。長(zhǎng)長(zhǎng)期利利率反反映了了一般社社會(huì)的的投資資利潤(rùn)潤(rùn)率，，它對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影影響，，主要要表現(xiàn)現(xiàn)在兩兩個(gè)方面面：一一方面面反映映了房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的機(jī)機(jī)會(huì)成成本的的一般般水平平，長(zhǎng)長(zhǎng)期利率率越高高，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資的機(jī)機(jī)會(huì)成成本越越大，，因而而會(huì)抑抑制房房地產(chǎn)產(chǎn)投資；；另一一方面面，房房地產(chǎn)產(chǎn)投資資中的的使用用財(cái)務(wù)務(wù)杠桿桿導(dǎo)致致投資資成本本增大，，風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)程度度提高高，收收益的的不穩(wěn)穩(wěn)定性性增加加，往往往會(huì)會(huì)限制制房地地產(chǎn)投資資進(jìn)而而壓縮縮其投投資規(guī)規(guī)模。。⑤經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)率對(duì)對(duì)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)的影影響經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)是是一種種長(zhǎng)期期經(jīng)濟(jì)濟(jì)現(xiàn)象象，是是指一一國(guó)潛潛在國(guó)國(guó)民產(chǎn)產(chǎn)出或或經(jīng)濟(jì)生生產(chǎn)能能力的的持續(xù)續(xù)增加加。經(jīng)經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)的的衡量量標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)就是是一國(guó)國(guó)商品品和勞務(wù)務(wù)總量量，即即國(guó)民民生產(chǎn)產(chǎn)總值值的增增長(zhǎng)狀狀況，，或人人均國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總總值的增增長(zhǎng)狀狀況。。國(guó)民民生產(chǎn)產(chǎn)總值值(GNP)是指一一個(gè)國(guó)國(guó)家(或地區(qū)區(qū))所有常住住單位位在一一定時(shí)時(shí)期內(nèi)內(nèi)收入入初次次分配配的最最終結(jié)結(jié)果。。一國(guó)常常住單單位從從事生生產(chǎn)活活動(dòng)所所創(chuàng)造造的增增加值值在初初次分分配中中主要分分配給給該國(guó)國(guó)的常常住單單位，，但也也有一一部分分以生生產(chǎn)稅稅及進(jìn)進(jìn)口稅稅(扣除生生產(chǎn)和和進(jìn)口口補(bǔ)貼貼)、勞動(dòng)動(dòng)者報(bào)報(bào)酬和和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)收人人等形形式分分配給給非常住住單位位；同同時(shí)，，國(guó)外外生產(chǎn)產(chǎn)所創(chuàng)創(chuàng)造的的增加加值也也有一一部分分以生生產(chǎn)稅及及進(jìn)口口稅(扣除生生產(chǎn)和和進(jìn)口口補(bǔ)貼貼)、勞動(dòng)動(dòng)者報(bào)報(bào)酬和和財(cái)產(chǎn)產(chǎn)收入入等形式式，分分配給給該國(guó)國(guó)的常常住單單位，，從而而產(chǎn)生生了國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總總值的的概念，，它等等于國(guó)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總總值加加上來來自國(guó)國(guó)外的的凈要要素收收入。。與國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值值不同同，國(guó)國(guó)民生生產(chǎn)總總