物業(yè)管理培訓(xùn)-房屋維修管理

第八章房房屋維修管理理第一節(jié)房屋維修管理理概述一、房屋維修的概概念狹義的房屋維維修：僅指物業(yè)管理理公司對(duì)房屋屋的養(yǎng)護(hù)和維維修廣義的房屋維維修：養(yǎng)護(hù)、、維修、改建建。具體地說，房房屋維修包括括：對(duì)房屋的日常常保養(yǎng)對(duì)房屋破損部部位的修繕對(duì)不同等級(jí)房房屋的裝修及及功能的恢復(fù)復(fù)、改善結(jié)合房屋的維維修加固增強(qiáng)強(qiáng)房屋的抗震震能力等工作作。房屋陳舊、破破損的原因：：1．自然因素素風(fēng)吹、、雨打、日曬曬等2．使用因素素使用磨磨損、腐蝕等等3．生物因素素霉菌、、白蟻等4．地理因素素地基承載載力不均、堿堿化作用等5．災(zāi)害因素素洪水、、火災(zāi)、地震震、滑坡、颶颶風(fēng)、爆炸等房屋維修的特特點(diǎn)：1．受原有條條件的限制2．大量、經(jīng)經(jīng)常性3.項(xiàng)目目多，涉及面面廣，零星分分散4.技術(shù)要求高5.具有生產(chǎn)和服服務(wù)雙重性一、房屋維修管理理的概念與特特點(diǎn)(一)房屋維修修管理的概念念房屋維修管理理：指物業(yè)管理公公司根據(jù)國(guó)家家和地方相應(yīng)應(yīng)的標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)規(guī)定，對(duì)其經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理的房房屋進(jìn)行維護(hù)護(hù)、修繕等的的運(yùn)籌統(tǒng)籌性性工作。房屋維修管理理的目的與任務(wù)：保證房屋的正正常使用，延延長(zhǎng)房屋的使使用年限防止和消除房房屋及其附屬屬設(shè)備發(fā)生損損毀保障使用者的的安全、改善善住用條件（二）房屋維維修管理的特特點(diǎn)1．復(fù)雜性2．計(jì)劃性3．技術(shù)性三．房屋維修修管理的意義義1．利于延長(zhǎng)長(zhǎng)房屋的使用用壽命，增強(qiáng)強(qiáng)房屋住用的的安全性能，，改善住用條條件與質(zhì)量。。2.利于保保證房屋的質(zhì)質(zhì)量和房屋價(jià)價(jià)值的追加，，使房屋保值值、增值，為為業(yè)主使用人人、物業(yè)企業(yè)業(yè)、國(guó)家?guī)韥碇苯拥慕?jīng)濟(jì)濟(jì)效益。3．利于城市市建設(shè)和管理理，美化環(huán)境境，美化生活活，促進(jìn)城市市經(jīng)濟(jì)發(fā)展。。4.利于物業(yè)業(yè)管理公司建建立良好的企企業(yè)信譽(yù)，塑塑造良好的經(jīng)經(jīng)營(yíng)形象，為為其他業(yè)務(wù)的的發(fā)展打下扎扎實(shí)的基礎(chǔ)。。5．搞好房屋屋維修，也有有利于物業(yè)管管理在經(jīng)營(yíng)中中創(chuàng)收。第二節(jié)房屋維修管理理的內(nèi)容一、房屋維修修管理的原則則1．用戶第一、服服務(wù)第一的原原則2．預(yù)防為主主，管、修結(jié)結(jié)合的原則3．經(jīng)濟(jì)、合合理、安全、、實(shí)用的原則則4．“區(qū)別對(duì)待””的原則5．有償服務(wù)的原原則二、房屋維修修管理的內(nèi)容容（一）房屋安全與質(zhì)質(zhì)量管理三方面工作：：房屋完損等等級(jí)評(píng)定房屋安全檢查查危房鑒定及排排險(xiǎn)1．房屋完損損等級(jí)評(píng)定以建設(shè)部1985頒《《房屋完損等等級(jí)評(píng)定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)》為據(jù)，按按統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)、、統(tǒng)一項(xiàng)目、、統(tǒng)一方法對(duì)對(duì)現(xiàn)有整棟房房屋進(jìn)行綜合合性的完損等等級(jí)評(píng)定。任務(wù)：搞清情況（（房屋的質(zhì)量量狀況分布）），提供管、、用、養(yǎng)、修修房依據(jù)2．房屋安全全檢查目的與任務(wù)：及時(shí)發(fā)現(xiàn)房房屋存在的安安全隱患，采采取搶修加固固、排除險(xiǎn)情情的措施。分類：按時(shí)間間隔：：定期檢查、、不定期檢查查按任務(wù)與內(nèi)容容：日常性檢檢查、隨時(shí)抽抽查、重點(diǎn)檢查、普普查3．危房鑒定定及排險(xiǎn)解危危主要工作：（1）制定危危房鑒定標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)三種情況：①①整幢危房②局部危房③危險(xiǎn)點(diǎn)（2）建立危危房鑒定機(jī)構(gòu)構(gòu)，組織鑒定定（3）確定解解危辦法4種辦法：觀觀察使用法、、處理使用用法停止使用法、、整體拆拆除法（二）房屋維修的技技術(shù)管理房屋維修的技技術(shù)管理：指指對(duì)房屋維修修工程中的各各個(gè)技術(shù)環(huán)節(jié)節(jié)，按國(guó)家的的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)進(jìn)行科學(xué)管理理。三個(gè)基本環(huán)節(jié)節(jié)：1．科學(xué)地制制定房屋維修修的設(shè)計(jì)、施施工方案，確確定經(jīng)濟(jì)合理理的修繕費(fèi)用用標(biāo)準(zhǔn)；2．監(jiān)督、保保證房屋維修修施工過程符符合技術(shù)規(guī)程程要求，確保保施工質(zhì)量與與安全生產(chǎn)；；3．建立房屋屋的技術(shù)檔案案，貫徹技術(shù)術(shù)責(zé)任制，打打下好的技術(shù)術(shù)管理基礎(chǔ)。。（三）房屋維維修的施工管管理房屋維修施工工管理就是指按照一一定施工程序序、施工質(zhì)量量標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)術(shù)經(jīng)濟(jì)要求，，運(yùn)用科學(xué)的的方法對(duì)房屋屋維修施工過過程中的各項(xiàng)項(xiàng)工作進(jìn)行有有效的科學(xué)的的管理。專業(yè)外包型房房屋維修的施施工管理工作作包括：做好維修工程程的招標(biāo)維修工程的設(shè)設(shè)計(jì)和技術(shù)交交底承包合同簽訂訂施工質(zhì)量監(jiān)管管、工程竣工工驗(yàn)收價(jià)款的結(jié)算維修技術(shù)資料料的整理、建建檔等自行維修施工工管理的基本本內(nèi)容：落實(shí)房屋維修修任務(wù)，編制制房屋維修計(jì)計(jì)劃、維修設(shè)設(shè)計(jì)方案和施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)；做好維修工程程開工前的準(zhǔn)準(zhǔn)備工作；；制定合理的材材料消耗定額額和嚴(yán)謹(jǐn)?shù)氖┦┕ご胧?；大、中修工程程?duì)施工過程程進(jìn)行嚴(yán)格質(zhì)質(zhì)量控制管理理和全面協(xié)調(diào)調(diào)銜接；加強(qiáng)對(duì)房屋維維修現(xiàn)場(chǎng)的平平面管理，合合理利用空間間。（四）房屋維維修行政管理理房屋修繕的一一般責(zé)任：所所有人承擔(dān)租賃私房的修修繕責(zé)任：依依約承擔(dān)人為損毀房屋屋的修繕責(zé)任任：行為人承承擔(dān)房管部門有權(quán)權(quán)采取修繕強(qiáng)強(qiáng)制措施第三節(jié)房屋修繕工程程一、房屋完損損等級(jí)評(píng)定房屋完損等級(jí)級(jí)：房屋的完完好與損壞程程度評(píng)定依據(jù)：1985部頒頒《房屋完損損等級(jí)評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》評(píng)定要素：房房屋的結(jié)構(gòu)、、設(shè)備、裝修修房屋結(jié)構(gòu)組成成：基礎(chǔ)、承承重構(gòu)件、非非承重墻、樓地面、屋面面等；房屋裝修組成成：門窗、墻墻、柱的飾面面、頂棚、細(xì)木裝修等；；房屋設(shè)備組成成：水衛(wèi)、電電照、暖氣空空調(diào)及一些特特殊設(shè)備（消消防、電梯、、水泵、監(jiān)視視器等）等房屋完損等級(jí)級(jí)一般分為五五類：完好房、基本本完好房、一一般損壞房、、嚴(yán)重?fù)p壞房房、危險(xiǎn)房。。1．完好房指房屋的結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝修和設(shè)設(shè)備各部分均均完好無損，，不需要修理理或經(jīng)一般小小修就能具備備正常使用功功能的房屋。。2．基本完好好房指房屋結(jié)構(gòu)基基本完好牢固固，少量構(gòu)部部件有輕微損損壞，但還穩(wěn)穩(wěn)定。屋面或或板縫局部滲滲漏，裝修和和設(shè)備有個(gè)別別零部件有影影響使用的破破損，但通過過維修可恢復(fù)復(fù)使用功能的的房屋。3．一般損壞壞房指房屋結(jié)構(gòu)有有一般性損壞壞，部分構(gòu)部部件有損壞或或變形，屋面面局部漏雨，，裝修局部有有破損，油漆漆老化，設(shè)備備管道不夠暢暢通，水、電電管線，電器器等有部分老老化、損壞或或殘缺，不能能正常使用，，需要進(jìn)行中中修或局部大大修，更換部部件的房屋。。4．嚴(yán)重?fù)p壞壞房指年久失修的的房屋，房屋屋的部分結(jié)構(gòu)構(gòu)構(gòu)件有明顯顯或嚴(yán)重傾斜斜、開裂、變變形或強(qiáng)度不不足，個(gè)別構(gòu)構(gòu)件已處于危危險(xiǎn)狀態(tài)，屋屋面或板縫嚴(yán)嚴(yán)重漏水，設(shè)設(shè)備陳舊不齊齊，管道嚴(yán)重重堵塞，水、、電、照明的的管線，電器器等殘缺及嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p壞，已已無法使用，，需要進(jìn)行大大修或改造的的房屋。5．危險(xiǎn)房屋屋指承重物件已已屬危險(xiǎn)構(gòu)件件，結(jié)構(gòu)喪失失穩(wěn)定和承載載能力，隨時(shí)時(shí)有倒塌可能能，不能確保保使用安全的的房屋。1．完損等級(jí)級(jí)評(píng)定的要求求1）要求對(duì)整整幢房屋進(jìn)行行綜合評(píng)定。。2）要求以實(shí)實(shí)際完損程度度為依據(jù)評(píng)定定，而不能以以建造年代或或原始設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)高低為依依據(jù)。3）要要求掌掌握好好評(píng)定定等級(jí)級(jí)的決決定因因素，，以結(jié)結(jié)構(gòu)部部分的的地基基基礎(chǔ)礎(chǔ)、承承重構(gòu)構(gòu)件，，以及及屋面面中最最低的的完損損標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)來評(píng)評(píng)定。。4）要要求嚴(yán)嚴(yán)格掌掌握完完好房房標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)和危危房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。5）要要求對(duì)對(duì)重要要房屋屋評(píng)定定等級(jí)級(jí)嚴(yán)格格復(fù)核核測(cè)試試。6）對(duì)對(duì)正在在施工工的房房屋要要求做做施工工前房房屋評(píng)評(píng)定。。2．完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定的的基本本做法法房屋完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定可可分為為定期期和不不定期期兩類類。定期評(píng)評(píng)定：一般般是每每隔1~3年對(duì)對(duì)所管管房屋屋進(jìn)行行一次次全面面的逐逐幢完完損等等級(jí)的的評(píng)定定?；咀鲎龇ǎ菏紫认冗M(jìn)行行組織織準(zhǔn)備備（包包括制制訂評(píng)評(píng)定工工作計(jì)計(jì)劃，，建立立評(píng)定定組織織，培培訓(xùn)評(píng)評(píng)定人人員等等）；；其其次次是實(shí)實(shí)施查查勘；；最后后是統(tǒng)統(tǒng)計(jì)匯匯總。。不定期期評(píng)定定：就是是隨機(jī)機(jī)地在在某個(gè)個(gè)時(shí)間間內(nèi)對(duì)對(duì)房屋屋狀況況進(jìn)行行抽查查。常見幾幾種情情況：（1）根根據(jù)氣氣候特特征抽抽查評(píng)評(píng)定；；（2））房屋屋經(jīng)過過中修修、大大修、、翻修修和綜綜合維維修修竣工工驗(yàn)收收后重重新評(píng)評(píng)定完完損等等級(jí)；；（3））接管管新建建房屋屋后，，要進(jìn)進(jìn)行完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定。。3.完損等等級(jí)的的評(píng)定定方法法具體是是：按按部頒頒《房房屋完完損等等級(jí)評(píng)評(píng)定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)》》的規(guī)規(guī)定，，將房房屋結(jié)結(jié)構(gòu)分分為四四類：：1）鋼鋼筋混混凝土土結(jié)構(gòu)構(gòu)；2）混混合結(jié)結(jié)構(gòu)；；3）磚磚木結(jié)結(jié)構(gòu)；；4））其他他結(jié)構(gòu)構(gòu)。再對(duì)各各種房房屋分分結(jié)構(gòu)構(gòu)、裝裝修、、設(shè)備備三個(gè)個(gè)組成成部分分進(jìn)行行評(píng)定定。前三種種類型型一種種評(píng)法法，后后一種種類型型一種種評(píng)法法。具具體見見P154-155二．房房屋維維修工工程的的分類類按房屋屋損壞壞程度度，維維修工工程性性質(zhì)，，房屋屋維修修工程程可分分為：：小修工工程中修工工程大修工工程翻修工工程綜合維維修工工程（一））小修修工程程1．小小修工工程概概念小修工工程亦亦稱零零修工工程或或養(yǎng)護(hù)護(hù)工程程，是是指物物業(yè)管管理企企業(yè)為為確保保房屋屋正常常使用用，保保持房房屋原原來的的完損損等級(jí)級(jí)而對(duì)對(duì)房屋屋使用用中正正常的的小的的損壞壞進(jìn)行行及時(shí)時(shí)修復(fù)復(fù)的預(yù)預(yù)防性性養(yǎng)護(hù)護(hù)工程程。費(fèi)用：：綜合合平均均費(fèi)用用占房房屋現(xiàn)現(xiàn)時(shí)總總造價(jià)價(jià)的1%以以下特點(diǎn)：：項(xiàng)目目簡(jiǎn)單單、零零星分分散、、量大大面廣廣、時(shí)時(shí)間緊緊迫、、持續(xù)反反復(fù)性性強(qiáng)、、服務(wù)務(wù)性強(qiáng)強(qiáng)。適用對(duì)對(duì)象：：完好好、基基本完完好房房。工程范范圍：：P155（二））中修修工程程1．中中修工工程概概念中修工工程是是指房房屋少少量主主體構(gòu)構(gòu)件已已損壞壞或不不符合合建筑筑結(jié)構(gòu)構(gòu)的要要求，，需要要牽動(dòng)動(dòng)或拆拆換進(jìn)進(jìn)行局局部維維修以以保持持房屋屋原來來的規(guī)規(guī)模和和結(jié)構(gòu)構(gòu)的工工程。。費(fèi)用：：一次維維修費(fèi)費(fèi)用是是該房房屋同同類結(jié)結(jié)構(gòu)新新建造造價(jià)的的20%以以下特點(diǎn)：：工地比比較集集中，，項(xiàng)目目較小小，工工程量量較大大，工工程的的計(jì)劃劃性、、周期期性強(qiáng)強(qiáng)適用對(duì)對(duì)象：：一般般損壞壞房屋屋維修要要求：：修后70%以上上房屋屋要符符合基基本完完好或或完好好房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)的的要求求。2．中中修工工程的的項(xiàng)目目P156（三））大修修工程程1．大大修工工程概概念大修工工程是是指無無倒塌塌或只只有局局部倒倒塌危危險(xiǎn)的的房屋屋，其其主體體結(jié)構(gòu)構(gòu)和公公用生生活設(shè)設(shè)備（（包括括上、、下水水通風(fēng)風(fēng)取暖暖等））的大大部分分已嚴(yán)嚴(yán)重?fù)p損壞，，雖不不需全全面拆拆除但但必須須對(duì)它它們進(jìn)進(jìn)行牽牽動(dòng)、、拆換換、改改裝、、新裝裝、以以保證證其基基本完完好或或完好好的工工程。。費(fèi)用：：同類類結(jié)構(gòu)構(gòu)新建建房屋屋造價(jià)價(jià)的25%以上上。特點(diǎn)：：工程程地點(diǎn)點(diǎn)集中中、項(xiàng)項(xiàng)目齊齊全、、工程程量大大、花花費(fèi)大大、具具有整整體性性，一一般與與房屋屋的抗抗震加加固固、、局部部改善善房屋屋居住住使用用條件件相結(jié)結(jié)合進(jìn)進(jìn)行。。要求：：大修修后，，房屋屋要達(dá)達(dá)到基基本完完好房房的標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)。。適用對(duì)對(duì)象：：嚴(yán)重重?fù)p壞壞房2．大大修工工程范范圍P157（四））翻修修工程程（更更新改改造工工程））1．翻翻修工工程概概念翻修工工程是是指原原來的的房屋屋需要要全部部拆除除，另另行設(shè)設(shè)計(jì)，，重新新建造造或利利用少少數(shù)主主體構(gòu)構(gòu)件在在原地地或移移動(dòng)后后進(jìn)行行更新新改造造的工工程。。特點(diǎn)：：規(guī)模模大、、投資資大、、工期期長(zhǎng)。。費(fèi)用：應(yīng)應(yīng)低于同同類結(jié)構(gòu)構(gòu)房屋的的新建造造價(jià)。要求：翻翻修后必必須達(dá)到到完好房房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)。適用對(duì)象象：危險(xiǎn)險(xiǎn)房2．翻修修工程項(xiàng)項(xiàng)目P157（五）綜綜合維修修工程1．綜合合維修工工程概念念綜合維修修工程指指成片