物業(yè)籌建管理方案

物業(yè)籌建管理方案物業(yè)籌建管理方案物業(yè)籌建管理方案資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月物業(yè)籌建管理方案版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁(yè)次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：****物業(yè)籌備方案（報(bào)審稿）物業(yè)籌備組2018年10月10日

目錄一、*******項(xiàng)目概況 4二、本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營(yíng)模式 4三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營(yíng)性物業(yè) 5四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo) 6五、*******物業(yè)組織架構(gòu) 7*******物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型） 7*******服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營(yíng)型） 8客服部開(kāi)展工作示意圖 9職能部門(mén)及崗位職責(zé)說(shuō)明（略，詳見(jiàn)附件） 10六、物業(yè)績(jī)效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見(jiàn)附件） 10七、*******物業(yè)組建及運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算 10*******預(yù)期年?duì)I收 10*******物業(yè)營(yíng)收測(cè)算 12*******物業(yè)人員配置表 18布崗示意圖 23員工保險(xiǎn)及福利 24環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù) 25行政辦公費(fèi) 26開(kāi)辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表 27八、現(xiàn)階段急需工作 301、專(zhuān)業(yè)人才的招聘和培養(yǎng)儲(chǔ)備 302、明確物業(yè)與公司其他部門(mén)責(zé)權(quán)利 303、房屋的承接查驗(yàn)及資料的移交 304、物業(yè)用房及社區(qū)活動(dòng)室布置方案需盡快審批實(shí)施； 315、維修（保障金）基金計(jì)提。 316、老配電房需整改及物資庫(kù)房需盡快解決 317、設(shè)立綜合審計(jì)（內(nèi)審）部 31九、武漢市物業(yè)服務(wù)星級(jí)標(biāo)準(zhǔn)（略，詳見(jiàn)附件） 31十、業(yè)主手冊(cè)及裝修管理文件（略，詳見(jiàn)附件） 31十一、進(jìn)度表（略，詳見(jiàn)附件） 31

一、*******項(xiàng)目概況*******小區(qū)目前房屋主體是由1、2#地小高層公寓、公司自有房產(chǎn)、老商業(yè)區(qū)、新商城綜合體四部分組成。整個(gè)項(xiàng)目（住宅小區(qū)+商業(yè)綜合）規(guī)劃建筑面積46萬(wàn)平方米左右。整個(gè)小區(qū)道路都是相互連通處于開(kāi)放式狀態(tài)，小區(qū)周?chē)鷽](méi)有圍墻及相應(yīng)的安防措施，南面緊臨森林大道出入口較多，老商業(yè)區(qū)管理不規(guī)范，路面和街面臟亂，車(chē)輛停放無(wú)序狀態(tài)。從物業(yè)管理角度看，除****外小區(qū)整體分布不是規(guī)則的地塊，并且相互有咬合，特別是老商業(yè)部分與2#地住宅出入通道高度重合，停車(chē)和營(yíng)業(yè)時(shí)段的噪聲對(duì)園區(qū)管理的影響；綜合來(lái)看管理環(huán)境還是比較復(fù)雜，管理難度高。****住宅區(qū)和底商比達(dá)到****2，現(xiàn)總體租售率勉強(qiáng)達(dá)到****。整個(gè)項(xiàng)目增值變現(xiàn)成為當(dāng)務(wù)之急，先期交付部分房之后無(wú)論是收房業(yè)戶(hù)的需要還是房屋租售的需要，物業(yè)服務(wù)急需同步跟上。二、本項(xiàng)目適合自主運(yùn)營(yíng)模式（一）優(yōu)勢(shì)分析1、本土化優(yōu)勢(shì)。由于直接對(duì)口公司相關(guān)部門(mén)和領(lǐng)導(dǎo)，對(duì)于公司整體經(jīng)營(yíng)策略把握更為貼近，能上下保持一心。而如果外包物業(yè)，我司沒(méi)有相關(guān)專(zhuān)業(yè)人員對(duì)外判單位作業(yè)過(guò)程和結(jié)果的把控，很容易背離公司進(jìn)行物業(yè)管理的初衷；2、成本優(yōu)勢(shì)。自主經(jīng)營(yíng)，花的每一分錢(qián)都是自己的，因此在管理中必然會(huì)更重視成本管理的績(jī)效。3、團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢(shì)。由于一開(kāi)始就可以著手建立自己的企業(yè)文化，這種文化熏陶下的員工具有更強(qiáng)的團(tuán)隊(duì)歸屬感，因而員工隊(duì)伍結(jié)構(gòu)將更趨向于穩(wěn)定，這對(duì)于物業(yè)持續(xù)發(fā)展來(lái)說(shuō)相當(dāng)重要。（二）劣勢(shì)分析一、經(jīng)驗(yàn)劣勢(shì)。由于不具有或不完全具有物業(yè)服務(wù)的管理經(jīng)驗(yàn)，在管理理念和管理思路上將遭遇重大挑戰(zhàn)。如不能及時(shí)調(diào)整思路，跟上行業(yè)發(fā)展的步伐，將有可能導(dǎo)致失敗。二、專(zhuān)業(yè)知識(shí)劣勢(shì)。物業(yè)管理是一個(gè)對(duì)相關(guān)知識(shí)積累度要求較高的行業(yè)，這需要對(duì)內(nèi)部培訓(xùn)及培訓(xùn)考核要有高度重視和計(jì)劃。三、本項(xiàng)目適合綜合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)1、物業(yè)用工成本上漲但物業(yè)費(fèi)增長(zhǎng)很難。人力成本所占比例最大，大約在60%左右。如果公司閑置資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)納入到物業(yè)服務(wù)中心，由物業(yè)進(jìn)行統(tǒng)一調(diào)度和安排，充分利用人力資源，降低人力綜合成本；2、物業(yè)有與業(yè)主、租戶(hù)最短距離的先天優(yōu)勢(shì)，可以成為業(yè)主經(jīng)營(yíng)資產(chǎn)的最佳合作伙伴。以業(yè)主潛在的和未來(lái)的需求為導(dǎo)向，整合資源、豐富服務(wù)的內(nèi)涵、延伸服務(wù)的范圍，實(shí)行多元化經(jīng)營(yíng)，為企業(yè)創(chuàng)造新的經(jīng)營(yíng)模式，增加服務(wù)中心利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。萬(wàn)科、綠城為代表的優(yōu)秀企業(yè)率先通過(guò)調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，向業(yè)主提供基本服務(wù)的同時(shí)，積極開(kāi)展多種經(jīng)營(yíng)，實(shí)現(xiàn)了企業(yè)凈利潤(rùn)的持續(xù)增長(zhǎng)。3、空置的房屋租售過(guò)程中需要物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的密切配合，如此才能更好的將空置房屋資產(chǎn)變現(xiàn)，這樣加速空置資產(chǎn)利用率，減少隱形損耗；4、屬地原則，*******土地產(chǎn)權(quán)為公司所有，作為產(chǎn)權(quán)單位對(duì)產(chǎn)權(quán)范圍內(nèi)整體公共利益需要負(fù)有管理服務(wù)義務(wù)。如屬地范圍內(nèi)的基礎(chǔ)公共設(shè)施、消防設(shè)施保障義務(wù)。區(qū)域住宅數(shù)量住宅面積底商面積商住比****19820******0001:***2#地**1640******5001:***合計(jì)**30***6000***5001:***四、物業(yè)的服務(wù)定位與目標(biāo)1、***地住宅**市三星級(jí)物業(yè)服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)。服務(wù)于民，為業(yè)主提供優(yōu)質(zhì)的基礎(chǔ)服務(wù)，保障小區(qū)環(huán)境整潔、安全的同時(shí)給營(yíng)銷(xiāo)創(chuàng)造良好的租售環(huán)境；2、依托****地三星級(jí)服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)積累和業(yè)績(jī)承接3#地商城的物業(yè)和外接業(yè)務(wù)，進(jìn)而增強(qiáng)物業(yè)自我造血能力；3、通過(guò)不斷組織開(kāi)展社區(qū)活動(dòng)，提高居民的幸福指數(shù)進(jìn)而實(shí)現(xiàn)物業(yè)的社會(huì)價(jià)值；4、利用物業(yè)有與業(yè)主、租戶(hù)最短距離的先天優(yōu)勢(shì)積極參與空置資產(chǎn)的租售，以達(dá)到快速增值的目的。五、*******物業(yè)組織架構(gòu)*******物業(yè)組織架構(gòu)（單純服務(wù)型）服務(wù)中心經(jīng)理1人服務(wù)中心經(jīng)理1人副經(jīng)理1人客服部5人財(cái)務(wù)部2人綜合行政內(nèi)勤2人員工食堂2人工程部7人秩序部20人環(huán)境部21人經(jīng)理1人*******服務(wù)中心組織架構(gòu)（綜合運(yùn)營(yíng)型）經(jīng)理1人行政綜合品質(zhì)內(nèi)勤4人財(cái)務(wù)行政綜合品質(zhì)內(nèi)勤4人財(cái)務(wù)2人招商策劃運(yùn)營(yíng)部6人 招商策劃運(yùn)營(yíng)部6人管理（客服）部管理（客服）部5人秩序20人工程維修秩序20人工程維修7人環(huán)境21人 客服部開(kāi)展工作示意圖工程、環(huán)境、秩序?qū)I(yè)主管房管前臺(tái)經(jīng)理、副經(jīng)理工程、環(huán)境、秩序?qū)I(yè)主管房管前臺(tái)經(jīng)理、副經(jīng)理業(yè)主、其他相關(guān)方業(yè)主、其他相關(guān)方說(shuō)明：通常綜合商業(yè)物業(yè)分營(yíng)運(yùn)、服務(wù)兩大體系。營(yíng)運(yùn)由物業(yè)經(jīng)營(yíng)、租賃代理、策劃推廣三大板塊組成；服務(wù)由物業(yè)培訓(xùn)、政策咨詢(xún)、工程咨詢(xún)、物業(yè)管理四大板塊組成。每一板塊獨(dú)立成型，但又互為支援，互為補(bǔ)充?？头孔鳛樯虡I(yè)體物業(yè)營(yíng)運(yùn)、物業(yè)服務(wù)兩大體系之中物業(yè)基礎(chǔ)服務(wù)的轉(zhuǎn)運(yùn)樞紐核心，擔(dān)負(fù)服務(wù)中心和業(yè)主聯(lián)系的紐帶，其他專(zhuān)業(yè)部門(mén)在做好本職工作基礎(chǔ)上無(wú)條件配合支持客服部的報(bào)事報(bào)修安排。職能部門(mén)及崗位職責(zé)說(shuō)明（略，詳見(jiàn)附件）六、物業(yè)績(jī)效考核評(píng)分及獎(jiǎng)懲方案（略，詳見(jiàn)附件）七、*******物業(yè)組建及運(yùn)營(yíng)收支預(yù)算*******預(yù)期年?duì)I收序號(hào)項(xiàng)目預(yù)期年收入（元）備注入住期年收入成熟期年收入物業(yè)費(fèi)、泊車(chē)服務(wù)費(fèi)等2,713,3234,487,989受租售因素影響，前兩年為入住期預(yù)期收益-1,181,624593,043*******年支出費(fèi)用預(yù)算序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用（元）備注占比單項(xiàng)年費(fèi)用單項(xiàng)月費(fèi)用1人員工資2,498,600208,217%2保險(xiǎn)及福利457,52238,127%3環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)43,2003,600參照原13萬(wàn)㎡項(xiàng)目，預(yù)估值%4維修保養(yǎng)120,00017,667%5設(shè)備運(yùn)行能源費(fèi)280,00023,333%6電梯維保費(fèi)200,00016,66740部電梯，每部電梯每年5000元%7行政辦公費(fèi)48,3604,030含外聯(lián)及社區(qū)活動(dòng)費(fèi)用%8固定資產(chǎn)折舊費(fèi)37,2253,102%9小計(jì)3,684,907307,076%10稅金210,04017,503按%計(jì)提%11小計(jì)00%12服務(wù)費(fèi)用總支出3,894,946324,5799項(xiàng)+11項(xiàng)%*******物業(yè)人員配置表序號(hào)部門(mén)人數(shù)人均月工資（含社保補(bǔ)貼）年工資（一年13個(gè)月計(jì)算，含社保補(bǔ)貼）人員配備說(shuō)明1物業(yè)經(jīng)理16007,000含社保補(bǔ)貼部分，下同2客服部客服部主管15007,500經(jīng)理助理（副經(jīng)理）兼任前臺(tái)12003,400前臺(tái)接待、易耗品庫(kù)管、收費(fèi)房屋管家112003,7001#地1~6#樓731戶(hù)住宅，48個(gè)商業(yè)門(mén)面房屋管家212003,7002#地1~3#樓811戶(hù)住宅，37個(gè)商業(yè)門(mén)面房屋管家3120037,700老區(qū)1~16#樓房屋管家4020001#地7#樓及4#地商戶(hù)小計(jì)5221,000客服管家不設(shè)倒休3財(cái)務(wù)部24000104,000出納會(huì)計(jì)各一人，會(huì)計(jì)兼采購(gòu)、內(nèi)勤等部分內(nèi)勤工作4綜合行政2350091,000人均工資。職責(zé)：外聯(lián)、人事、內(nèi)勤、品質(zhì)、庫(kù)管，可考慮會(huì)計(jì)兼任一職5招商運(yùn)營(yíng)部64000312,000人均4000，6人年工資288000元。園區(qū)底商和3#地商城招商、宣傳、運(yùn)營(yíng)策劃6工程維修部領(lǐng)班1430055,900非專(zhuān)職綜合維修42800145,600設(shè)備運(yùn)行24000104,000高壓電工1人，低壓電工1人，主責(zé)強(qiáng)弱電公共設(shè)施維護(hù)保養(yǎng)及零星維修小計(jì)7305,5007秩序部領(lǐng)班1350045,500出入口132600101,4001#地7#樓主出入口一班一人兼收費(fèi)，三班倒花園行人出入口0260001#地7#樓東設(shè)為活動(dòng)人行出入口，需要時(shí)人工開(kāi)啟出入口232600101,400家**********設(shè)置為4#地雙向出口一班一人兼收費(fèi)，三班倒出入口3026000農(nóng)貿(mào)超市處可設(shè)置單向入口監(jiān)控中心32600101,400主監(jiān)控中心一班一人，三班倒1#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專(zhuān)人值守2#地監(jiān)控室026000分區(qū)管理一班一人，兩班倒。整體綜合管理不設(shè)專(zhuān)人值守園區(qū)巡邏62600202,800園區(qū)巡邏一班二人，三班倒，集中裝修期后可調(diào)整為一班1人車(chē)場(chǎng)管理026000倒休42600135,200單休，每6人配備1人倒休小計(jì)20687,7008環(huán)境部保潔領(lǐng)班1350045,500保潔員13230089,7001#地1~7#樓樓內(nèi)保潔員22230059,8001#地1~7#樓外及******等前停車(chē)場(chǎng)保潔員32230059,8002#地1~3#樓內(nèi)保潔員41230029,9002#地1~3#樓外及*******2#地車(chē)庫(kù)2230059,8002#地車(chē)庫(kù)配備洗地機(jī)，如不配備設(shè)2人老區(qū)42300119,600保潔兼服務(wù)員綠化工2220057,200倒休42300119,600單休，每6人配備1人倒休小計(jì)21640,9009食堂主廚1250032,500幫廚1200026,000小計(jì)258,500103#地招商中心水吧030000如需：服務(wù)人員1人，前停車(chē)場(chǎng)及招商中心內(nèi)3人，形象崗暫設(shè)，一班一人，三班倒，3人。年工資252000元保潔028000保安032000合計(jì)662,498,600布崗示意圖員工保險(xiǎn)及福利序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用計(jì)算依據(jù)備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1社會(huì)保險(xiǎn)127,29610,60817人x624元（單位繳納部分981元扣除個(gè)人社保補(bǔ)貼357）/人/月管理人員及工程、客服17人購(gòu)買(mǎi)社保2工作餐288,00024,000400元/人/月60人包兩餐3節(jié)假日加班費(fèi)22,7861,89950%人員值班，基本工資2%計(jì)提法定節(jié)假日11天4服裝費(fèi)13,4401,120--人均20元/月5意外傷害6,000500--60人，人均100元/年合計(jì)457,52238,127環(huán)境衛(wèi)生及綠化養(yǎng)護(hù)序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用（元）計(jì)算依據(jù)備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1生活垃圾清運(yùn)費(fèi)432003600經(jīng)驗(yàn)估值每戶(hù)元2化糞池清掏費(fèi)一次/年；3000元/次；3綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)4生活水箱清洗消毒一次/年；3000元/次；5清潔物耗費(fèi)--6滅蟲(chóng)害消殺費(fèi)--7其他--合計(jì)432003600--

行政辦公費(fèi)序號(hào)項(xiàng)目單項(xiàng)費(fèi)用備注年費(fèi)用（元/年）月費(fèi)用（元/月）1通訊費(fèi)3000250含座機(jī)電話、寬帶2辦公用品低耗960803員工招聘、培訓(xùn)費(fèi)36003004社區(qū)文化活動(dòng)2880054005外聯(lián)120001000合計(jì)483604030

開(kāi)辦物資配備預(yù)估費(fèi)用表項(xiàng)目單位單價(jià)數(shù)量費(fèi)用合計(jì)年限月均費(fèi)用年均費(fèi)用一、辦公用品1辦公桌椅柜套90054,5005759002其它辦公用具批1,00011,0002425003電腦臺(tái)2,500512,50052082,5004打印機(jī)部1,45011,4505242905電話機(jī)部200120053406復(fù)印機(jī)部3,50013,500558700二、員工宿舍用品0001床套380103,8005637602熱水器臺(tái)1,50011,5005253003電視機(jī)部3,00013,0005506004鐵皮柜等其它用品組1,00055,0005831,000三、工程工具0001對(duì)講機(jī)部50031,5003425002應(yīng)急燈部10044002172003沖擊機(jī)部1,50023,0005506004手電鉆部50021,0005172005切割機(jī)臺(tái)78017805131566疏通機(jī)臺(tái)1,50011,5005253007萬(wàn)用表個(gè)100220036678絕緣表個(gè)50021,0003283339砂輪機(jī)臺(tái)2001200366710氣泵臺(tái)01050011鋁合金梯部50021,00051720012工衣柜套2002400578013材料架若干1,00055,000104250014個(gè)人工具套50042,0002831,000四、保安執(zhí)勤用品0001對(duì)講機(jī)部50063,0003831,0002應(yīng)急燈部10044002172003雨衣套120101,2003334004警棍根75107505131505盾牌個(gè)18059005151806滅火器具60301,80011501,8007巡更系統(tǒng)套3,00013,000550600五、清潔用品0001手推車(chē)部300103,0003831,0002雜物車(chē)部3,60027,20032002,4003垃圾桶個(gè)150304,50031251,5004園區(qū)道路機(jī)動(dòng)清掃車(chē)輛60,000160,00051,00012,0005手推室內(nèi)電動(dòng)清洗車(chē)輛8,000216,00052673,200六、綠化工具0001枝剪個(gè)3026032202高枝剪個(gè)1823631123鋤頭個(gè)2024031134鏟鍬個(gè)3026032205人力斗車(chē)部30526103172036膠管卷2001200281007綠籬機(jī)臺(tái)1,90011,900353633合計(jì)159,0863,10237,225月折舊費(fèi)3,102年折舊費(fèi)