物業(yè)公司內(nèi)部管理方案

目錄一、內(nèi)部管理情況 2（一） 內(nèi)部管理制度和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)情況 21、 內(nèi)部管理制度 22、 質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn) 22（二） 實(shí)行信息化管理等情況 28一、內(nèi)部管理情況（一）內(nèi)部管理制度和質(zhì)量控制標(biāo)準(zhǔn)情況1、內(nèi)部管理制度前言為加強(qiáng)公司正規(guī)化管理，強(qiáng)化對(duì)員工的管理，使各項(xiàng)工作有章可循、有據(jù)可依，特制定本《內(nèi)部規(guī)章制度》，各部門(mén)員工應(yīng)根據(jù)本部門(mén)工作分工，加強(qiáng)對(duì)本制度的學(xué)習(xí)和領(lǐng)會(huì)，認(rèn)真執(zhí)行本規(guī)章制度中公共制度和相對(duì)應(yīng)制度，并嚴(yán)格加以實(shí)施。第一部分崗位職責(zé)1.1物業(yè)項(xiàng)目經(jīng)理崗位職責(zé)1、 嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)家、省、市有關(guān)物業(yè)管理的方針、政策。2、 帶領(lǐng)全體員工對(duì)物業(yè)轄區(qū)實(shí)行全方位管理，保證物業(yè)完好狀態(tài)，提高使用效益。3、 注意經(jīng)濟(jì)效益，精心理財(cái)，開(kāi)源節(jié)流，滿足師生需求。4、 抓好精神文明建設(shè)，維護(hù)師生合法權(quán)益，樹(shù)立良好的企業(yè)形象。5、 制訂和完善公司各項(xiàng)規(guī)章制度，建立良好的工作秩序。6、 制訂年度工作計(jì)劃，明確目標(biāo)、任務(wù)，督促所屬部門(mén)履行崗位職責(zé)，堅(jiān)持年終考核。7、 重視人才，合理使用干部，按照德、勤、能、績(jī)定期進(jìn)行考核。8、 調(diào)動(dòng)各方積極因素，共同管好物業(yè)。定期向集團(tuán)公司匯報(bào)工作及經(jīng)營(yíng)收支情況，以各種方式聽(tīng)取師生和使用人的建議、意見(jiàn)和要求，并及時(shí)答復(fù)，認(rèn)真解決。9、 關(guān)心員工生活，努力提高員工工資福利，改善工作條件。10經(jīng)常與上級(jí)公司和政府相關(guān)部門(mén)溝通，理順關(guān)系，創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。1.2客服部崗位職責(zé)客服人員在項(xiàng)目經(jīng)理統(tǒng)一安排下，負(fù)責(zé)文檔資料的保存和管理，做好各項(xiàng)基礎(chǔ)性工作。1、負(fù)責(zé)部門(mén)的文件撰寫(xiě)、整理工作;2、 負(fù)責(zé)為師生辦理入住手續(xù)，建立師生信息臺(tái)賬；3、 做好員工的考勤、考核管理；4、 負(fù)責(zé)管理轄區(qū)內(nèi)師生檔案和物業(yè)檔案，做好保密工作，防止遺失、損壞；5、 負(fù)責(zé)本部門(mén)各類(lèi)通知、公函、報(bào)告的收發(fā)；6、 負(fù)責(zé)接聽(tīng)服務(wù)電話，屬于師生投訴及報(bào)修的要做好記錄，并及時(shí)轉(zhuǎn)交處理，對(duì)于緊急突發(fā)事件及時(shí)向本部門(mén)負(fù)責(zé)人或公司領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)；7、 熟悉各種收費(fèi)程序，負(fù)責(zé)接待上門(mén)交費(fèi)的師生，并做好收費(fèi)記錄；8、 熱情接待來(lái)訪的師生及其他人士，對(duì)他們的咨詢事項(xiàng)給予熱情、周到的答復(fù)和解釋?zhuān)?負(fù)責(zé)辦理各類(lèi)外來(lái)人員的出入證件；10負(fù)責(zé)向轄區(qū)內(nèi)師生發(fā)出書(shū)面繳交各項(xiàng)磯用的通知書(shū)；11通過(guò)各種媒介做好宣傳工作；12負(fù)責(zé)組織師生意見(jiàn)征詢活動(dòng)和社區(qū)文化活動(dòng)；1.3保安人員崗位職責(zé)（一）、總則1、 貫徹執(zhí)行公安機(jī)關(guān)和上級(jí)部門(mén)制訂的各項(xiàng)法規(guī)和制度，努力維護(hù)好物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的治安安全；2、 遵守公司規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)，完成公司交給的其它工作任務(wù)；3、 負(fù)責(zé)做好對(duì)轄區(qū)內(nèi)的巡邏、值班工作，做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的登記工作；4、 負(fù)責(zé)做好機(jī)動(dòng)車(chē)輛的管理和收費(fèi)工作；5、 負(fù)責(zé)做好綜合管理費(fèi)收取工作；6、 熟悉樓宇情況、以動(dòng)態(tài)、巡查等方式預(yù)防、發(fā)現(xiàn)、制止各類(lèi)事故如：打架斗毆、盜竊等事件，提高應(yīng)急處理能力；7、 按規(guī)定著裝，文明值勤，嚴(yán)格交接班手續(xù)，認(rèn)真做好值班記錄和交接班記錄；8、講究文明、禮貌待人，耐心說(shuō)服、遵守物業(yè)轄區(qū)各項(xiàng)管理規(guī)定。（二）、保安隊(duì)隊(duì)長(zhǎng)崗位職責(zé)保安隊(duì)長(zhǎng)在項(xiàng)目經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)保安隊(duì)的各項(xiàng)管理工作。1、 了解和掌握保安隊(duì)的情況，根據(jù)物業(yè)領(lǐng)導(dǎo)的要求和意圖，結(jié)合實(shí)際，建立和健全各項(xiàng)工作細(xì)則的獎(jiǎng)懲條例，抓好實(shí)施組織和監(jiān)督工作，對(duì)物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車(chē)輛交通工作全面實(shí)施管理；2、 主持保安業(yè)務(wù)工作會(huì)議，督促檢查各項(xiàng)規(guī)章制度的落實(shí)，重點(diǎn)是保安相關(guān)規(guī)定的落實(shí)情況，組織隊(duì)員學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)知識(shí)和形體儀表訓(xùn)練，認(rèn)真做好培養(yǎng)和業(yè)務(wù)訓(xùn)練，提高全體隊(duì)員的整體素質(zhì)。；3、 經(jīng)常定期不定期檢查保安隊(duì)員的工作情況，做好監(jiān)督、檢查和考評(píng)工作，落實(shí)崗位責(zé)任制和獎(jiǎng)懲條例；4、 掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)，認(rèn)真做好思想工作，抓好保安隊(duì)伍的思想建設(shè)，關(guān)心隊(duì)員的生活狀況和業(yè)務(wù)水平，做好全體隊(duì)員的思想教育、法制教育和職業(yè)精神教育，幫助下屬正確處理好工作中的各種問(wèn)題，為下屬解決實(shí)際問(wèn)題；5、 教育培養(yǎng)所屬班長(zhǎng)，不斷培養(yǎng)他們的組織指揮能力和管理水平；6、 處理有關(guān)保安方面的事務(wù)，重大治安問(wèn)題和事故及時(shí)向領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，并釆取果斷措施，控制事態(tài)發(fā)展。7、 完成公司交辦的收費(fèi)等其它工作任務(wù)。（三）、保安班長(zhǎng)崗位職責(zé)保安班長(zhǎng)在保安隊(duì)長(zhǎng)的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)保安隊(duì)日常事務(wù)的實(shí)施工作。1、 負(fù)責(zé)組織當(dāng)班的保安工作，監(jiān)督和指導(dǎo)認(rèn)真做好執(zhí)勤工作，及時(shí)糾正和登記違紀(jì)違章現(xiàn)象；2、 檢查本班人員的著裝儀容、內(nèi)務(wù)衛(wèi)生，保管好配備的通訊器材、保安設(shè)施、自衛(wèi)武器等物品；3、 負(fù)責(zé)填寫(xiě)《值班記錄》，登記本班獎(jiǎng)罰情況，檢查各巡邏點(diǎn)情況；4、 按照保安部（隊(duì)）制定的培訓(xùn)計(jì)劃搞好組織實(shí)施工作，定期召開(kāi)班務(wù)會(huì)，經(jīng)常對(duì)隊(duì)員進(jìn)行具體的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和崗位培訓(xùn)，提高本人和全班的整體素質(zhì)和業(yè)務(wù)水平，能及時(shí)解決當(dāng)班時(shí)間內(nèi)的各種突發(fā)事件。5、 及時(shí)做好上傳下達(dá)和請(qǐng)示匯報(bào)工作，與轄區(qū)師生搞好關(guān)系；6、 熟悉在緊急情況下本班的組織指揮，處理好一般性的治安事件和師生的投訴，落實(shí)安全措施，預(yù)防各種事故，工作中有處理不當(dāng)?shù)氖聭?yīng)及時(shí)向上級(jí)請(qǐng)示匯報(bào)；7、團(tuán)結(jié)本班人員，堅(jiān)持做好經(jīng)常性思想工作，熟悉和掌握隊(duì)員的思想動(dòng)態(tài)、工作表現(xiàn)和工作能力。8、完成公司下達(dá)的其他任務(wù)。（四）保安員崗位職責(zé)1、 門(mén)崗熟悉物業(yè)轄區(qū)的概況、平面布局及樓幢分布情況；保持威嚴(yán)可敬的儀表儀容，樹(shù)立良好的精神風(fēng)貌；負(fù)責(zé)做好大宗物品出物業(yè)轄區(qū)的管理工作，對(duì)裝修人員及裝修物品的出入進(jìn)行管理，制止閑雜人員隨意進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)；負(fù)責(zé)做好對(duì)機(jī)動(dòng)車(chē)輛的出入管理和收費(fèi)工作。熟悉保安設(shè)施設(shè)備的操作規(guī)程及報(bào)警設(shè)施的使用方法；做好本崗位的清潔衛(wèi)生和交接班工作。負(fù)責(zé)回答解決師生及來(lái)訪人員提出屬于本崗職責(zé)內(nèi)的問(wèn)題；對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止。2、 巡邏崗嚴(yán)格遵守公司規(guī)章制度，實(shí)行24小時(shí)巡視巡邏制度，嚴(yán)格執(zhí)行隊(duì)列行走標(biāo)準(zhǔn)，樹(shù)立公司良好形象和個(gè)人道德風(fēng)范；樹(shù)立強(qiáng)烈的責(zé)任感，全面做好物業(yè)轄區(qū)的治安、消防、車(chē)輛、以及師生求援、報(bào)警等工作，確保物業(yè)轄區(qū)治安安全，秩序井然；熟知本人責(zé)任區(qū)域內(nèi)情況，了解物業(yè)轄區(qū)內(nèi)其它區(qū)域房屋的地形以及各條通道的布局，做到勤巡邏、勤檢查，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理；熟悉物業(yè)轄區(qū)消防設(shè)施的配置，并能熟練使用各種消防器材，掌握防火自救知識(shí)；巡查公共設(shè)備設(shè)施使用和公共衛(wèi)生保潔情況，發(fā)現(xiàn)設(shè)施受損及時(shí)上報(bào)，對(duì)任何有損物業(yè)轄區(qū)物業(yè)管理的行為，及時(shí)進(jìn)行規(guī)勸和制止；加強(qiáng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)的機(jī)動(dòng)車(chē)輛管理，維持車(chē)輛停放秩序；積極參加職業(yè)道德和業(yè)務(wù)、消防培訓(xùn)，努力提髙自身素質(zhì)。消防員（保安員兼）崗位職責(zé)1、 切實(shí)貫徹“預(yù)防為主，防消結(jié)合”的指導(dǎo)方針，認(rèn)真學(xué)習(xí)有關(guān)消防知識(shí)，掌握各種滅火器的使用方法；2、 積極做好防火宣傳和教育，建立消防值班和消防設(shè)施臺(tái)帳定期進(jìn)行安全檢查，一旦發(fā)現(xiàn)火警即可投入使用；3、 物業(yè)轄區(qū)一旦發(fā)生火警，全體員工必須全力投入搶險(xiǎn)工作，履行義務(wù)消防員的職責(zé)，不得臨陣借故逃避；4、 發(fā)生火警事故時(shí)，迅速報(bào)告有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)，撥打火警電話119,向消防部門(mén)報(bào)警，組織人員搶救險(xiǎn)情，組織撤離危險(xiǎn)地帶，并做好妥善安排，做好現(xiàn)場(chǎng)安全保衛(wèi)工作，嚴(yán)防趁火打劫撈取不義之財(cái)，協(xié)助有關(guān)部門(mén)查清起火原因；5、 加強(qiáng)轄區(qū)內(nèi)動(dòng)用明火的控制和管理。1.4監(jiān)控值班員崗位職責(zé)1、 嚴(yán)密監(jiān)視保安對(duì)象的各種情況，發(fā)現(xiàn)可疑或不安全跡象，及時(shí)通知值班保安處理，并及時(shí)通過(guò)對(duì)講機(jī)或電話向隊(duì)長(zhǎng)報(bào)告，且隨時(shí)匯報(bào)變動(dòng)情況直到問(wèn)題處理完畢。2、 熟悉所管理設(shè)備的性能、操作程序，能獨(dú)立進(jìn)行操作，并能進(jìn)行簡(jiǎn)單的維修；3、 出現(xiàn)異常情況時(shí)，堅(jiān)持、確認(rèn)、匯報(bào)，并做好情況記錄；4、 負(fù)責(zé)設(shè)備的日常巡視、情況記錄；5、 保持機(jī)房干凈、整潔；做好交接班工作。維修人員崗位職責(zé)1、 執(zhí)行公司決定，服從管理、遵守紀(jì)律，樹(shù)立良好的服務(wù)意識(shí)；2、 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)樓宇的樓幢號(hào)、單元、戶數(shù)和房屋結(jié)構(gòu)、水施、電施等管線走向；3、 嚴(yán)格遵守服務(wù)內(nèi)容與服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，及時(shí)受理師生提出的各種報(bào)修；4、 積極為師生提供多項(xiàng)便民服務(wù)，并做到服務(wù)周到、熱情、規(guī)范，無(wú)投訴；5、 工作時(shí)間按規(guī)定著裝，佩戴工作牌，嚴(yán)格遵守操作規(guī)程以確保安全，預(yù)防意外事故的發(fā)生；6、 工作完畢及時(shí)清理施工現(xiàn)場(chǎng)雜物，服務(wù)過(guò)程須請(qǐng)師生簽字認(rèn)可；7、 愛(ài)護(hù)工具，杜絕浪費(fèi)，按規(guī)定領(lǐng)用工具和維修材料。8、 負(fù)責(zé)對(duì)共用部位設(shè)施的巡視和保養(yǎng)。9、 按月做好報(bào)修、維修記錄的匯總和材料釆購(gòu)的計(jì)劃編制。1.5保潔工崗位職責(zé)331、 遵守公司制定的各類(lèi)規(guī)章制度；2、 尊重領(lǐng)導(dǎo)，服從分配，及時(shí)完成工作任務(wù)；3、 上崗佩戴好工作證，穿戴好服裝，并保持整潔；4、 文明服務(wù)，作風(fēng)廉潔，拾金不昧；5、 按照服務(wù)內(nèi)容和服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)對(duì)物業(yè)轄區(qū)進(jìn)行清潔衛(wèi)生打掃，維護(hù)物業(yè)轄區(qū)的良好的衛(wèi)生環(huán)境秩序；6、 及時(shí)清洗公共部位的亂涂、亂畫(huà)、亂張貼的廣告、標(biāo)語(yǔ)等；7、 對(duì)保潔范圍內(nèi)物業(yè)的異常情況及時(shí)向保安員或管理員匯報(bào)；8、 對(duì)亂扔廢棄物的現(xiàn)象應(yīng)予以制止，并及時(shí)清除；9、 妥善使用并保管好清掃、保潔的工具，做到勤儉節(jié)約、以舊換新，對(duì)無(wú)故損壞的酌情賠償。1.6綠化工崗位職責(zé)1、 遵守公司的規(guī)章制度；2、 服從公司領(lǐng)導(dǎo)和管理人員的檢查監(jiān)督，工作時(shí)侃戴好上崗證；3、 綠化養(yǎng)護(hù)操作場(chǎng)地及道路兩旁整潔有序，無(wú)危及車(chē)輛、行人的現(xiàn)象；4、 對(duì)師生說(shuō)話和勸阻有損綠化的行為要溫和有禮；5、 正確并熟練操作使用園林器械，妥善保管好綠化工具設(shè)施、農(nóng)藥、化肥及其他用品，嚴(yán)格使用化肥和農(nóng)藥；6、 花草樹(shù)木及時(shí)澆水，防止過(guò)旱和過(guò)澇；7、 對(duì)花草樹(shù)木定期培土、施肥、除雜草和除病蟲(chóng)害，對(duì)新栽的花草樹(shù)木要及時(shí)修剪、補(bǔ)苗、澆水，保證成活率達(dá)90%以上；8、 熟悉物業(yè)轄區(qū)內(nèi)的綠化概況，充分利用綠地面積，合理布局、種植花草、樹(shù)木；9、 對(duì)工作過(guò)程中發(fā)現(xiàn)的物業(yè)轄區(qū)的異常情況及時(shí)向保安或管理員匯報(bào)。第二部分公共制度全體員工均為公司物業(yè)轄區(qū)的管理人員，無(wú)論其工作崗位、分工，需共同遵循以下制度。接待來(lái)信來(lái)訪來(lái)電投訴制度為了實(shí)現(xiàn)“管理無(wú)盲點(diǎn)，服務(wù)無(wú)挑剔，師生無(wú)怨言”的管理目標(biāo)，不斷完善管理體系，提高員工素質(zhì)，不斷改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，嚴(yán)格認(rèn)真對(duì)待師生反饋的每一信息，特制定本制度：1、 實(shí)行“首問(wèn)責(zé)任制”，公司每一位員工，無(wú)論其部門(mén)分工，均有義務(wù)接受師生的任何來(lái)訪來(lái)電、投訴，屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或能夠給予解決的，理應(yīng)場(chǎng)予以解決；不屬于自己職權(quán)范圍內(nèi)或不能予以解決的，不得任何理由推托、回避，應(yīng)將師生反應(yīng)的問(wèn)題當(dāng)場(chǎng)予以接待，而后轉(zhuǎn)告相對(duì)應(yīng)部門(mén)。2、 每一位員工都有責(zé)任收集來(lái)自師生關(guān)于物業(yè)管理的看法、建議、意見(jiàn)等。3、 公司員工接聽(tīng)所有來(lái)電時(shí)，第一句必須為：“您好，港潔物業(yè)”。4、 受理投訴時(shí)，必須熱情接待，主動(dòng)詢問(wèn)，面帶微笑，不得推諉、無(wú)理拒絕，并做到一視同仁。5、 當(dāng)被投訴者受理投訴時(shí)，受理者必須如實(shí)記錄，不得提出回避。6、 對(duì)投訴內(nèi)容要認(rèn)真記錄，及時(shí)派人處理或向主管匯報(bào)并在24小時(shí)內(nèi)予以解決或答復(fù)，做到事事有著落，件件有回音。7、 凡由市政設(shè)施如水、電、氣、道路、郵電、通訊等所引起的投訴，應(yīng)努力做好解釋工作，積極同市政有關(guān)部門(mén)辦理交涉,盡早為師生排憂解難，決不允許推托了事.8、 員工應(yīng)認(rèn)真做好本職工作，積極為師生提供滿意管理服務(wù)，減小投訴，把矛盾消滅在投訴之前。9、 對(duì)師生的投訴應(yīng)及時(shí)進(jìn)行分析總結(jié)，對(duì)反復(fù)出現(xiàn)的問(wèn)題，應(yīng)組織有關(guān)部門(mén)進(jìn)行深入探討并找出解決辦法，防止重復(fù)發(fā)生。10、 對(duì)投訴要記錄，投訴資料要存檔。1.7管理人員文明服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)1、 熱愛(ài)本職工作，努力學(xué)習(xí)管理技術(shù)，提高管理水平，樹(shù)立“師生至上，服務(wù)第一”理念。2、 上班時(shí)間統(tǒng)一著裝，佩戴工作牌，保持儀表端莊，精神飽滿，不得有不雅觀的舉止。3、 主動(dòng)向來(lái)訪客人問(wèn)好，待人彬彬有禮，端莊大方，解答提問(wèn)掌握適度。4、 工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情，自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)，不以權(quán)謀私。5、遵守制度，精簡(jiǎn)辦事程序，團(tuán)結(jié)協(xié)作，互相配合，互相監(jiān)督，按質(zhì)按量完成本職工作。6、 對(duì)師生應(yīng)熱情，遇個(gè)別師生無(wú)理言行時(shí)，做到耐心說(shuō)服，曉之以理，動(dòng)之以情，不以惡言相待，不得與師生發(fā)生打罵行為。7、 熱情處理師生來(lái)信、來(lái)訪，積極為他們排憂解難。對(duì)師生的投訴、批評(píng)、建議，要及時(shí)進(jìn)行調(diào)查處理或向上級(jí)匯報(bào)。做到事事有著落，件件有回音。不推諉、扯皮、更不允許有打擊報(bào)復(fù)的現(xiàn)象發(fā)生。1.8員工文明服務(wù)要求1、 熱愛(ài)本職工作：要樹(shù)立干好服務(wù)工作的職業(yè)志向，熱愛(ài)本職工作。刻苦學(xué)習(xí)，不斷完善和提高管理和專(zhuān)業(yè)技術(shù)水平。待師生如親人，熱情服務(wù)，盡職盡責(zé)做好工作。2、 文明管理：儀態(tài)端莊：衣著打扮端莊、整潔，給師生有一個(gè)美的感覺(jué)，使人感到親切、和藹。語(yǔ)言謙遜：在接待師生過(guò)程中，語(yǔ)言要力求文雅、謙恭準(zhǔn)確，務(wù)必做到“四個(gè)不講”即：“不講低級(jí)庸俗的口頭語(yǔ)、不講臟話、不講諷刺挖苦話、不講與管理無(wú)關(guān)的閑話”。不能取笑人、不能訓(xùn)斥人、不報(bào)復(fù)人。主動(dòng)熱情：在服務(wù)過(guò)程中要做到：“三個(gè)一樣”即：“對(duì)待生人與熟人一個(gè)樣，大人與小孩一個(gè)樣，忙時(shí)閑時(shí)一個(gè)樣”。優(yōu)質(zhì)服務(wù)：對(duì)師生負(fù)責(zé)就是對(duì)公司負(fù)責(zé)，處處應(yīng)多為師生著想，為師生提供各種便民服務(wù)。講誠(chéng)信：誠(chéng)信無(wú)欺是公司每一位員工應(yīng)有的工作作風(fēng)，也是我們經(jīng)營(yíng)管理中職業(yè)道德的一個(gè)重要內(nèi)容，為此在工作中要實(shí)事求是，做到言而有信，嚴(yán)守信用。1.9員工廉潔工作制度1、 在工作中堅(jiān)持原則，秉公辦事，不徇私情。2、 自覺(jué)抵制不正之風(fēng)，嚴(yán)守法紀(jì)。3、 不以權(quán)謀私，不利用工作之便占公司和師生的便宜。4、 不在上班時(shí)間干私活，不用公司通訊設(shè)備進(jìn)行私人活動(dòng)和聊天等。5、 業(yè)余時(shí)間，不利用公司機(jī)具、材料向師生承攬私活。6、 不亂收磯或收費(fèi)不開(kāi)收據(jù)。7、 不利用工作的特殊性質(zhì)，對(duì)流動(dòng)、外來(lái)人員進(jìn)行敲詐勒索。8、 不以次充好，弄虛作假，欺騙師生，賺取物價(jià)差額。9、 維護(hù)公司利益，遵守公司機(jī)密。10、 不利用公款拉私人關(guān)系請(qǐng)、吃、喝。11、 不挪用、拖欠和侵吞公款。12、 不索取或收受賄賂、好處，要潔身自好。13、 節(jié)約用水、用電，不浪費(fèi)公司用品，堅(jiān)持勤儉節(jié)約。14、 不得利用工作之便，要求享受商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)提供優(yōu)惠服務(wù)和物價(jià)。15、 不在報(bào)銷(xiāo)憑據(jù)中作假、謊報(bào)、多報(bào)。16、 不利用工作之便和師生對(duì)公司的信任，私下向師生推銷(xiāo)產(chǎn)品，賺取外快。10對(duì)外服務(wù)工作管理制度1、 思想面貌：細(xì)心、周到，要體現(xiàn)本公司高尚的精神面貌。2、 上班紀(jì)律：上班時(shí)間根據(jù)公司工作安排，每天必須按時(shí)到公司打卡簽到，然后外出工作；因工作原因沒(méi)有及時(shí)打卡，需填寫(xiě)《考勤補(bǔ)卡申請(qǐng)單》，由項(xiàng)目經(jīng)理簽字，并上交公司人事部；上班時(shí)必須佩戴工作證，以便接受師生監(jiān)督。3、 服務(wù)質(zhì)量：根據(jù)客戶的要求，按質(zhì)、按量、按時(shí)完成，以保證師生滿意。在工作中嚴(yán)禁向師生索取財(cái)物、吃、拿等不良行為，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，立即作辭退處理，情節(jié)嚴(yán)重者還將追究法律責(zé)任。4、 工作檢查：公司將不定期的進(jìn)行工作檢查，聽(tīng)取師生反映，如師生反映該工作人員不能勝任時(shí)，公司通過(guò)核實(shí)后，將作辭退處理。5、 工作人員如損壞師生財(cái)產(chǎn)，視損壞程度，扣獎(jiǎng)金或照價(jià)賠償。6、 凡師生付給服務(wù)費(fèi)一律交公司，并開(kāi)具發(fā)票，若私自收取小費(fèi)者，一經(jīng)發(fā)現(xiàn)，扣工資或獎(jiǎng)金，情節(jié)嚴(yán)重者作辭退處理。11鼓勵(lì)員工和師生參與管理制度1、為了改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量，提高工作效率，公司鼓勵(lì)各級(jí)員工和師生提出各種合理化建議，建議采納后視施行效果對(duì)建議人進(jìn)行物資獎(jiǎng)勵(lì)。2、員工和師生的建議范圍包括物業(yè)管理方法和手段，改進(jìn)服務(wù)質(zhì)量的措施，各種設(shè)備的使用與養(yǎng)護(hù)方法，節(jié)約能源與原材料的方式和如何增加經(jīng)濟(jì)收益等方面，所有建議均可直接遞交公司經(jīng)理或上級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)。3、 公司適時(shí)召集有關(guān)人員開(kāi)會(huì)講座各項(xiàng)建議，如有合理化建議即由相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人定出試行方案，并交公司領(lǐng)導(dǎo)審批后執(zhí)行。4、 合理化建議試行期根據(jù)具體情況分別定為15天和30天，期滿后由公司領(lǐng)導(dǎo)會(huì)同各部門(mén)負(fù)責(zé)人共同考證該項(xiàng)建議的實(shí)際使用效果，并核定獎(jiǎng)勵(lì)等級(jí)，確定獎(jiǎng)金數(shù)額。如合理化建議有明顯的建設(shè)性和實(shí)際效果，可不經(jīng)試行期直接獎(jiǎng)勵(lì)建議人。5、 員工的合理化建議記錄為員工晉級(jí)、年終評(píng)比和獎(jiǎng)勵(lì)的重要依據(jù)，多次提出優(yōu)質(zhì)合理化建議的員工將被晉升提拔或給予特別獎(jiǎng)勵(lì)。2、安全管理制度1保安人員守則一、 著裝儀表1、 工作或執(zhí)勤時(shí)，必須身著制服，穿皮鞋，佩證上崗，制服不準(zhǔn)混穿；2、 制服要保持整潔、平整，上崗前皮鞋要擦拭干凈，打好領(lǐng)帶，戴好帽子，不得敞胸露懷、卷袖子、挽褲腿。二、 行為規(guī)范1、 上班時(shí)間必須精神振作、精力集中，不得袖手、插手、背手；2、 站崗時(shí)姿態(tài)嚴(yán)整，保持立正姿勢(shì)，不得東搖西晃。不得坐臥、倚靠、打盹、吸煙、與人閑聊、吃東西、看書(shū)報(bào)、亂打電話和聽(tīng)收、錄音機(jī)等；3、 值班室內(nèi)時(shí)不得躺臥、打盹、看書(shū)報(bào)、吃零食、下棋、玩弄手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得兩、三人聊天；4、 巡邏中無(wú)情況處理時(shí)不得進(jìn)入辦公樓內(nèi)，不得邊走邊玩手機(jī)，不得聽(tīng)收、錄音機(jī)，不得與無(wú)關(guān)人員閑聊；5、 上班人員必須提前十五分鐘達(dá)到各執(zhí)勤點(diǎn)，做好交接班手續(xù)；不得遲到早退，不得擅自離開(kāi)崗位；6、 值班人員就餐必須在值班室內(nèi)就餐，不得離開(kāi)崗位到快餐店就餐；7、 不得脫離崗位，按照規(guī)定時(shí)間、指定地點(diǎn)站崗；8、 不得睡覺(jué)；9、 對(duì)師生要有禮有節(jié)，熱情受理師生各種問(wèn)題，特別是夜間值班，對(duì)師生提出的問(wèn)題要及時(shí)解決，解決不了的作好登記，三、 日常管理1、 不得遲到早退，嚴(yán)格按照規(guī)定時(shí)間站崗或巡邏；2、 認(rèn)真做好交接班，做好值班記錄和實(shí)物出入登記；2、嚴(yán)格執(zhí)行對(duì)講機(jī)管理規(guī)定和警棍使用規(guī)定；4、 做好本班崗?fù)さ那鍧嵭l(wèi)生，不得隨意張貼、懸掛與堆放與工作無(wú)關(guān)的物品；5、 門(mén)崗值班室不得會(huì)客。四、 罰則1、 違反本規(guī)定第一條、第二條（第八點(diǎn)除外）、第三條的記行政批評(píng)一次，累計(jì)記批評(píng)五次以上者作辭退處理；2、 違反第二條第八點(diǎn)的，第一次記行政批評(píng)一次，第二次記行政警告一次，第三次辭退；3、 本守則不盡之處，按《公司管理規(guī)定》相關(guān)條款執(zhí)行。值班管理規(guī)定1、 保安人員實(shí)行24小時(shí)輪流值班制度。2、 值班人員分3個(gè)班，上早七點(diǎn)，下晚七點(diǎn)；上12小時(shí)，休24小時(shí)；3、 各班保安員必須按照編排的值班表上崗工作，并嚴(yán)格履行崗位責(zé)任制的要求，堅(jiān)守崗位，巡邏人員要按時(shí)巡查，提高警惕，及時(shí)處理各種突發(fā)事件。4、 當(dāng)值班人員發(fā)現(xiàn)情況時(shí)，應(yīng)做好控制工作，并及時(shí)報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)、隊(duì)長(zhǎng)或部門(mén)負(fù)責(zé)人。報(bào)告時(shí)簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)和特征等；及時(shí)勸阻和處理在物業(yè)區(qū)域違法管理規(guī)定的人員和事件；遇緊急事件及重大事故應(yīng)報(bào)告相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)；在當(dāng)班期間發(fā)生的問(wèn)題及處理經(jīng)過(guò)，在《值班記錄》做好記錄。2.2交接班制度為認(rèn)真做好崗位的工作交接和保安器材交接，減少因交接不清引起的工作失誤及保安器材損失，特制定本制度。1、 本班相互轉(zhuǎn)換崗位時(shí)，須認(rèn)真做好崗位交接。2、 接班人須提前15分鐘簽到上班，接班人未到，交班人不得離崗，否則33由此產(chǎn)生的一切后果由交班人負(fù)責(zé)。3、接班班長(zhǎng)在正點(diǎn)時(shí)組織全班人員集合，講明注意事項(xiàng)，然后各保安員到各自崗位換班;2、本班與下班交接時(shí)，要將本班工作情況詳細(xì)交待給下一班，以便下一班開(kāi)展工作;3、保安人員交接班時(shí)，必須認(rèn)真填寫(xiě)《港潔物業(yè)保安交接班登記表》，并簽名確認(rèn)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，交接雙方必須當(dāng)面說(shuō)明，如果交班人離開(kāi)后，接班人才發(fā)現(xiàn)屬于上一班的問(wèn)題，應(yīng)立即報(bào)告領(lǐng)班或部門(mén)負(fù)責(zé)人處理;4、交接班須正點(diǎn)、守時(shí)，非特殊情況，不得超時(shí)接班;3對(duì)講機(jī)使用制度對(duì)講機(jī)是保安人員必備的重要通訊工具，全體人員必須執(zhí)行對(duì)講機(jī)使用規(guī)定，熟悉對(duì)講機(jī)的使用功能，愛(ài)護(hù)并熟練使用對(duì)講機(jī)。1、使用規(guī)定使用對(duì)講機(jī)要本著“愛(ài)護(hù)設(shè)備、小心輕放，妥善保管、正確操作”的原則，不得磕、碰、扔、摔以及玩弄對(duì)講機(jī)，保持對(duì)講機(jī)清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù);②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī),禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中②持機(jī)人負(fù)責(zé)保管和使用對(duì)講機(jī),禁止轉(zhuǎn)借他人或拆卸機(jī)器，各治安人員的對(duì)講機(jī)一律掛在腰帶右后側(cè)，站崗、巡邏時(shí)不得拿在手中;③發(fā)現(xiàn)對(duì)講機(jī)有損壞或通訊失靈,持機(jī)人應(yīng)立即向直屬上級(jí)報(bào)告，由部門(mén)主管檢查后進(jìn)行處理，嚴(yán)禁自行拆修;嚴(yán)格按規(guī)定頻率使用，嚴(yán)禁亂按或亂調(diào)其他頻率（保安使用2頻道，工程維修人員使用3頻道）;嚴(yán)格按照對(duì)講機(jī)充電程序充電，不得待機(jī)充電，電池使用完畢后方可進(jìn)行充電，以保障電池的性能、壽命和使用效果;⑥交接班時(shí)⑥交接班時(shí),損壞或通訊失靈,損壞或通訊失靈,立即報(bào)告當(dāng)班班長(zhǎng)。2、對(duì)話要求①呼叫對(duì)方,先報(bào)自己崗位，再呼對(duì)方，為：“我是XXX,呼叫①呼叫對(duì)方,收接方回話后，呼方要簡(jiǎn)明扼要地將情況講清楚，收接方收到情況或信號(hào)后，應(yīng)回答“清楚"或“明白"；對(duì)講機(jī)僅限于進(jìn)行公事聯(lián)絡(luò)，用對(duì)講機(jī)講話應(yīng)使用規(guī)范禮貌用語(yǔ)，嚴(yán)禁用對(duì)講機(jī)講粗言穢語(yǔ)、開(kāi)玩笑或談工作無(wú)關(guān)的事情；凡違反以上規(guī)定者將嚴(yán)肅處理。對(duì)講機(jī)丟失、損壞的，視情節(jié)追究相關(guān)人員的責(zé)任，賠償損失，并處以相對(duì)應(yīng)的經(jīng)濟(jì)處罰。2.4監(jiān)控系統(tǒng)操作制度1、 加強(qiáng)學(xué)習(xí)，不斷提高業(yè)務(wù)技能，熟練掌握監(jiān)控系統(tǒng)的操作。2、 值班員必須嚴(yán)格按照操作規(guī)程監(jiān)控錄像，愛(ài)護(hù)設(shè)備，不得擅自修改系統(tǒng)各種設(shè)置、刪除資料和進(jìn)行非法操作，嚴(yán)禁私自在電腦上安裝各種軟件，不得進(jìn)行玩游戲、打字等其他操作，確保其正常運(yùn)作，違者從嚴(yán)處理，并承擔(dān)所造成的一切后果。3、 未經(jīng)上級(jí)部門(mén)主管批準(zhǔn)，不得隨意播放監(jiān)控錄像的錄像內(nèi)容；4、 未經(jīng)上級(jí)部門(mén)主管批準(zhǔn)，無(wú)關(guān)人員不得進(jìn)入監(jiān)控室；5、 保持監(jiān)控設(shè)備的清潔，定期進(jìn)行擦拭、維護(hù)；6、 確保監(jiān)控室的衛(wèi)生和秩序，營(yíng)造良好的工作環(huán)境；5物品出入登記制度1、 為維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域師生的財(cái)產(chǎn)安全，確保轄區(qū)的公共秩序，轄區(qū)內(nèi)的師生或住用人攜帶物品出入轄區(qū)時(shí)必須進(jìn)行登記；2、 值班人員對(duì)攜帶進(jìn)入物業(yè)轄區(qū)的可疑物品應(yīng)進(jìn)行盤(pán)查、詢問(wèn)，屬于易燃、易爆、劇毒等危險(xiǎn)性物品嚴(yán)禁進(jìn)入轄區(qū)；3、 值班人員對(duì)攜帶大件物品出物業(yè)轄區(qū)的：屬師生的，值班人員確屬熟悉、認(rèn)識(shí)的登記其情況，并承擔(dān)由此可能引發(fā)的后果后放行；對(duì)自稱(chēng)是師生，值班人員不熟悉、認(rèn)識(shí)的，必須核對(duì)其師生資料或登記其身份證件后方可放行；屬外來(lái)人員的必須登記其身份證件號(hào)碼等相關(guān)內(nèi)容，進(jìn)行相關(guān)的聯(lián)系，認(rèn)證其攜帶物品合法后方可放行；4、 值班人員應(yīng)嚴(yán)格檢查所攜帶物品的性質(zhì)，能夠進(jìn)行適當(dāng)?shù)谋P(pán)問(wèn)，對(duì)未能執(zhí)行物品出入登記，將給予相對(duì)應(yīng)的處罰，造成后果的視情節(jié)追究相關(guān)責(zé)任。2.6重大事件報(bào)告制度一、 重大事件報(bào)告制度為及時(shí)妥善處理重大事件或突發(fā)事件，避免和控制事件發(fā)生，特制定重大事件處理報(bào)告制度。1、 重大或突發(fā)事件包括：火災(zāi)、電梯困人、爆炸、突發(fā)停電、水浸、盜竊、械斗等破壞性行為；刑事案件：用戶集體投訴（5戶以上）；發(fā)電機(jī)、高低壓電柜、通訊設(shè)備等大廈主要設(shè)備施舍故障；房屋主體結(jié)構(gòu)遭受破壞等；2、 發(fā)生重大或突發(fā)事件，參與事件處理的部門(mén)或當(dāng)值主管立即到現(xiàn)場(chǎng)處理，同時(shí)盡快口頭向公司領(lǐng)導(dǎo)報(bào)告，并根據(jù)事發(fā)情節(jié)決定是否報(bào)告公安、消防等機(jī)構(gòu)協(xié)助處理；3、 參與事件處理的部門(mén)經(jīng)理在事件處理后立即填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，于12小時(shí)內(nèi)以書(shū)面形式遞交公司領(lǐng)導(dǎo)，詳細(xì)記錄事件發(fā)生的時(shí)間、地點(diǎn)、經(jīng)過(guò)，以及事件發(fā)生的初步原因和處理經(jīng)過(guò)；4、 重大事件報(bào)告表由部門(mén)經(jīng)理簽名后上報(bào)，如部門(mén)經(jīng)理不在而事情緊急時(shí)，可由當(dāng)值主管簽名上報(bào)；5、 參與事件處理的部門(mén)應(yīng)在事件處理完畢后24小時(shí)填寫(xiě)重大事件總結(jié)表上報(bào)公司領(lǐng)導(dǎo)，如實(shí)匯報(bào)事件的詳細(xì)處理過(guò)程及結(jié)果，找出事件發(fā)生的主要原因，提出避免類(lèi)似情況發(fā)生的預(yù)防措施。二、 緊急事件處理程序1、突發(fā)事件處理程序凡遇突發(fā)事件（指兇殺、火災(zāi)、搶劫、盜竊、勒索、打架、鬧事、傷亡或重大糾紛等），必須保持冷靜，立即釆取措施，并報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、保安部；簡(jiǎn)要說(shuō)明事發(fā)的地點(diǎn)、性質(zhì)、人數(shù)、特征及損失價(jià)值；驅(qū)散無(wú)關(guān)人員，保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)，留意現(xiàn)場(chǎng)周?chē)那闆r；查看本轄區(qū)各類(lèi)記錄、出入登記和監(jiān)控錄像，檢查有無(wú)可疑情況和人員；對(duì)勒索、打架事件，監(jiān)控中心應(yīng)密切注意事發(fā)現(xiàn)場(chǎng)的情況變化；對(duì)糾紛事件應(yīng)及時(shí)了解具體原因，積極協(xié)調(diào)，勸阻爭(zhēng)吵，平息事態(tài)；對(duì)傷亡事件應(yīng)做好現(xiàn)場(chǎng)保護(hù)和通知搶救工作，對(duì)明確死亡的，應(yīng)報(bào)告派出所處理;對(duì)涉及刑事及重大責(zé)任事故或因治安、刑事案件導(dǎo)致的傷亡事故，應(yīng)立即報(bào)告服務(wù)中心負(fù)責(zé)人、保安部，并由公安機(jī)關(guān)調(diào)查處理；相關(guān)責(zé)任人在接到突發(fā)事件后應(yīng)立即趕到現(xiàn)場(chǎng)，做好疏通控制工作，防止事態(tài)擴(kuò)大；保安部組織人員除維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)外，還需負(fù)責(zé)指揮調(diào)派人員做好布控堵截，根據(jù)事態(tài)的大小程度報(bào)公安機(jī)關(guān)、有關(guān)部門(mén)及公司總經(jīng)理。2、 斗毆等暴力事件的處理程序處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭(zhēng)吵；巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式報(bào)告保安部，簡(jiǎn)要說(shuō)明現(xiàn)場(chǎng)的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無(wú)使用武器等），如能處理的，及時(shí)處理，否則監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)，等待保安部指令；保安部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的保安員立即到現(xiàn)場(chǎng)制止，將肇事者帶往保安部接受調(diào)查，如場(chǎng)面無(wú)法控制，應(yīng)盡快報(bào)告公安機(jī)關(guān)；斗毆事件中物業(yè)轄區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)好現(xiàn)場(chǎng)并拍照，留下目擊者，扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償；如涉及刑事案件，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理；事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送醫(yī)院搶救；如嫌疑人逃跑，應(yīng)跟蹤截?fù)糇凡?，隨時(shí)報(bào)告罪犯動(dòng)向3、 盜竊等破壞事件的處理程序巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)物業(yè)轄區(qū)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場(chǎng)嫌疑人，如人力不夠，用對(duì)講機(jī)、電話或其他方式盡快向其他值班人員求助，簡(jiǎn)要說(shuō)明情況，并監(jiān)視現(xiàn)場(chǎng)等待保安部的指令；保安部接報(bào)后，應(yīng)迅速安排適當(dāng)數(shù)量保安人員到現(xiàn)場(chǎng)制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往保安部接受調(diào)查；事件如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)保護(hù)現(xiàn)場(chǎng)，留下目擊者，不要觸動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)一切物品，特別是罪犯留下來(lái)的指印、腳印、煙頭等物品；做好詳細(xì)記錄，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償；如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)處理。4、 電梯困人的處理程序值班人員接到電梯應(yīng)急電話或巡查發(fā)現(xiàn)電梯，立即報(bào)告主管，組織相關(guān)人員到現(xiàn)場(chǎng)協(xié)助控制和解救被困人員，同時(shí)將被困電梯的具體方位、停留樓層通知電梯維保；監(jiān)控中心通過(guò)電視監(jiān)控觀察電梯內(nèi)人員情況，使用電梯應(yīng)急電話與被困者聯(lián)系，做好解釋安慰工作；如遇特殊情況無(wú)法消除故障或被困人員有嚴(yán)重不適時(shí)，應(yīng)立即報(bào)消防部門(mén)或求助有關(guān)部門(mén)解決；部門(mén)經(jīng)理填寫(xiě)重大事件報(bào)告表，詳細(xì)記錄故障及處理經(jīng)過(guò)。5、 停電停水的處理程序接通知物業(yè)轄區(qū)在短時(shí)間停電停水，應(yīng)在停電前通知轄區(qū)內(nèi)的師生；未預(yù)知的情況下物業(yè)轄區(qū)內(nèi)突然發(fā)生停電停水，立即聯(lián)系工程維修部，啟動(dòng)應(yīng)急水源，盡快釆取措施恢復(fù)供電供水，并對(duì)師生做好解釋工作；保安部派出適當(dāng)?shù)谋０踩藛T維護(hù)秩序，以防有人趁機(jī)制造事端。6、 發(fā)現(xiàn)有人觸電的處理立即趕赴現(xiàn)場(chǎng)，切斷電源；在未切斷電源之前，切不可用人體接觸電源，以防自己也觸電，要用絕緣的東西把人拉開(kāi)；立即進(jìn)行人工急救，并送醫(yī)院急救。第二章消防管理制度7消防安全檢查制度為規(guī)范物業(yè)轄區(qū)的消防工作，檢查和防止消防隱患，特制定如下制度：1、 每月末及節(jié)日前，結(jié)合綜合管理考評(píng)對(duì)物業(yè)轄區(qū)公共區(qū)域、設(shè)施進(jìn)行安全檢查；2、 檢查工作由服務(wù)中心組織，工程、保安、項(xiàng)目經(jīng)理參與；3、 檢查項(xiàng)目：各部門(mén)（服務(wù)中心）配備的消防器材、消防栓設(shè)施是否齊全、有效；房間所使用的電器是否符合安全規(guī)定；設(shè)有消防報(bào)警系統(tǒng)的物業(yè)轄區(qū)指示燈、煙感及報(bào)警系統(tǒng)是否正常。3、檢查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)轄區(qū)內(nèi)各種設(shè)施設(shè)備有變異，或違反消防規(guī)定的問(wèn)題，要立即查明原因，及時(shí)處理，不能立即解決的，由公司出具整改通知書(shū)，限期整改。8消防培訓(xùn)制度為貫徹落實(shí)“預(yù)防為主、防消結(jié)合”的消防工作方針，特制定本制度。1、 公司對(duì)在職員工的消防知識(shí)培訓(xùn)每年很多于一次；2、 公司對(duì)新入職的員工的消防培訓(xùn)，培訓(xùn)率要達(dá)到100%；3、 培訓(xùn)內(nèi)容包括：學(xué)習(xí)消防理論知識(shí)熟悉使用常用滅火器材開(kāi)展消防綜合演練4、 公司每年至少對(duì)師生開(kāi)展消防宣傳教育培訓(xùn)，包括：物業(yè)轄區(qū)防火的各種規(guī)定消防應(yīng)急通道的位置及緊急情況的疏散方法滅火器管理規(guī)定1、 滅火器是物業(yè)轄區(qū)內(nèi)消防器材之一，在緊急情況及消防狀態(tài)下使用；2、 保安部負(fù)責(zé)滅火器的管理工作；3、 員工不得亂動(dòng)、辦理或非緊急情況下使用存放的滅火器；4、 滅火器購(gòu)回后，保安部應(yīng)在滅火器上貼明購(gòu)入時(shí)間或充氣日期；5、 在每次的消防檢查中，要對(duì)滅火器進(jìn)行檢查，及時(shí)更換失效或損壞的滅火器，并在瓶身標(biāo)簽上注明失效日期?；馂?zāi)處理制度1、 發(fā)現(xiàn)初期火警，在場(chǎng)人員應(yīng)該：及時(shí)報(bào)告物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管，報(bào)告內(nèi)容包括火警具體地點(diǎn)、燃燒物性質(zhì)、火勢(shì)蔓延方向；立即利用附近的滅火器器械撲救，盡量控制火勢(shì)發(fā)展；2、 物業(yè)轄區(qū)當(dāng)值主管接到現(xiàn)場(chǎng)報(bào)告后：帶領(lǐng)消防人員，攜帶消防人員以最快速度到達(dá)火警現(xiàn)場(chǎng)；立即指揮在場(chǎng)人員進(jìn)行滅火撲救；指揮火警現(xiàn)場(chǎng)及可能受影響范圍的人員疏散；3、 當(dāng)撲救無(wú)效，當(dāng)值主管及時(shí)決定：①將滅火人員撤離至安全距離內(nèi)；立即向上級(jí)匯報(bào)；情況如本部門(mén)或服務(wù)中心無(wú)法處理，火情失去控制，應(yīng)立即報(bào)告消防部門(mén)。第四部分工程維修制度9工程維修管理制度1、 工程部門(mén)人員按照規(guī)定進(jìn)行例行巡查，在例行巡查中發(fā)現(xiàn)物業(yè)維修有關(guān)問(wèn)題，記錄在案，及時(shí)匯報(bào)，以便維修。2、 每一維修工程，事先應(yīng)分析原因，區(qū)分責(zé)任，做好解釋工作。3、 每一維修工程，工程部門(mén)應(yīng)在區(qū)分責(zé)任之后，及時(shí)制定維修方案，指定專(zhuān)人負(fù)責(zé)，并明確修復(fù)時(shí)間，不得無(wú)故拖延。4、 工程部門(mén)在確定每件維修工作時(shí)，應(yīng)填寫(xiě)物業(yè)維修申報(bào)單，做好維修存檔工作。5、 每逢中大雨以上，工程部門(mén)人員應(yīng)及時(shí)檢查排水、排污設(shè)施狀況，以防止意外。6、 每年汛期期間（5-10月），應(yīng)每月安排一次排水、排污設(shè)施例行清理檢查，以防堵塞。7、 師生的房屋裝修工作，工程部門(mén)要做好施工監(jiān)督，嚴(yán)禁違章裝修行為。8、 工程部門(mén)應(yīng)在年初做好年度維修預(yù)算、季度維修計(jì)劃及年底維修物業(yè)專(zhuān)題報(bào)告。2.10維修材料管理制度1、 為加強(qiáng)維修材料的管理，使維修材料在維修過(guò)程中得到合理的使用，避免材料的浪費(fèi)，特制訂本規(guī)定。2、 釆購(gòu)員根據(jù)工程維修部的材料計(jì)劃單釆購(gòu)材料，所釆購(gòu)的材料必須合乎維修使用的要求。3、 倉(cāng)庫(kù)材料必須分類(lèi)堆放，并做好材料入賬登記，以便備查。4、 發(fā)放材料時(shí)，材料保管員應(yīng)審核維修單的項(xiàng)目要求，合理發(fā)放材料，作好簽領(lǐng)記錄。5、 維修工領(lǐng)到材料后，必須如實(shí)按申報(bào)單使用，維修完畢后將實(shí)際耗用材料的名稱(chēng)及數(shù)量，填報(bào)進(jìn)維修單，并要求師生簽證，對(duì)未用完的材料必須退還材料庫(kù)。6、 材料保管員必須對(duì)材料的出、入庫(kù)負(fù)責(zé)，不能私自轉(zhuǎn)賣(mài)材料，不能將材料轉(zhuǎn)送給他人，一經(jīng)查實(shí)，按情節(jié)給予罰款或辭退處理。7、 工程維修部經(jīng)理每周要對(duì)維修過(guò)的師生進(jìn)行材料的使用抽查回訪，檢核材料使用情況，回訪中如發(fā)現(xiàn)維修工虛報(bào)領(lǐng)取材料，必須向項(xiàng)目經(jīng)理及上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)，按其情節(jié)輕重將給予罰款、警告或辭退處理。8、 當(dāng)月的維修材料釆購(gòu)情況以及材料的耗用情況，由材料保管員以表格的形式，在當(dāng)月底送交辦公室及財(cái)務(wù)部。第五部分綠化制度2.11病蟲(chóng)害防治規(guī)范1、 綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)根據(jù)季節(jié)、氣候及病蟲(chóng)活動(dòng)規(guī)律制定出詳細(xì)的防治計(jì)劃，防治計(jì)劃應(yīng)包括：A、 年度及季度的病蟲(chóng)害預(yù)防計(jì)劃；B、 病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)的治療計(jì)劃及用藥計(jì)劃；C、 病蟲(chóng)害防治的費(fèi)用預(yù)算計(jì)劃。2、 應(yīng)堅(jiān)持預(yù)防為主防治結(jié)合的原則。當(dāng)病蟲(chóng)害發(fā)生時(shí)應(yīng)及時(shí)給予有效治療，盡可能的防止其蔓延和擴(kuò)散。3、 綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)熟悉經(jīng)常出現(xiàn)蟲(chóng)類(lèi)和病原菌。4、 對(duì)園林植物病蟲(chóng)害的防治方法應(yīng)采用減少病蟲(chóng)來(lái)源，選用抗蟲(chóng)性品種、選擇化學(xué)藥劑防治等；5、 綠化工在噴農(nóng)藥時(shí)必須穿長(zhǎng)衣、長(zhǎng)褲、戴手套及口罩，站在上風(fēng)口嚴(yán)格按說(shuō)明書(shū)規(guī)定進(jìn)行操作，噴農(nóng)藥時(shí)要求均勻，以防多次出現(xiàn)藥害、少藥處病蟲(chóng)未除，噴藥時(shí)低壓并壓低槍口，農(nóng)花必須妥善保管，以防出現(xiàn)意外事故。6、 植物用藥后，不要定期觀察防治效果，對(duì)于出現(xiàn)藥害或無(wú)效的治療結(jié)果，應(yīng)歸結(jié)原因并作相對(duì)應(yīng)的補(bǔ)救措施，同時(shí)做好相關(guān)記錄，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治登記表》，并上交辦公室存檔管理。7、 綠化負(fù)責(zé)人應(yīng)每月一次檢查植物病蟲(chóng)害防治情況，并對(duì)防治結(jié)果作相對(duì)應(yīng)評(píng)價(jià)，見(jiàn)《病蟲(chóng)害防治檢查表》，并上交辦公室存檔?；攫B(yǎng)護(hù)規(guī)范1、綠化工每天上班后巡查一遍園區(qū)內(nèi)花草，及時(shí)清除殘花黃葉、斷枝、雜物，對(duì)個(gè)別提前謝的花草要及時(shí)抽換，以保護(hù)整個(gè)花壇的整體效果；對(duì)室外種（二）實(shí)行信息化管理等情況隨著物業(yè)企業(yè)的不斷增多，行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)將越來(lái)越激烈，如何科學(xué)精準(zhǔn)的管理企業(yè)是每個(gè)企業(yè)必須思考的問(wèn)題。為了適合新的發(fā)展形式，加速物業(yè)管理企業(yè)現(xiàn)代化管理進(jìn)程，增強(qiáng)企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，物業(yè)管理企業(yè)信息化管理建設(shè)是行業(yè)發(fā)展的必然趨勢(shì)，也是必經(jīng)之路。1、 先建立好公司基礎(chǔ)信息化建設(shè)只有公司的基礎(chǔ)資料完善和科學(xué)了，公司才能站在公司戰(zhàn)略管理規(guī)劃的高度尋求精細(xì)化管理的信息化，才能為快速發(fā)展和標(biāo)準(zhǔn)化管理提供信息化管理平臺(tái)。2、 使日常收費(fèi)變的清晰化物業(yè)收費(fèi)應(yīng)該是物業(yè)經(jīng)營(yíng)中最核心業(yè)務(wù)之一，因?yàn)橛际瞧髽I(yè)經(jīng)營(yíng)者的目標(biāo)。在物業(yè)企業(yè)日常的財(cái)務(wù)收費(fèi)工作中，費(fèi)用計(jì)算、收款、手工開(kāi)票、財(cái)務(wù)統(tǒng)計(jì)、欠費(fèi)催交等工作量都較大，而且極容易出錯(cuò)。通過(guò)物業(yè)管理系統(tǒng)信息化建設(shè)，則能夠?qū)崿F(xiàn)計(jì)算費(fèi)用精準(zhǔn)快捷計(jì)費(fèi)收款，電子打印賬單、票據(jù)，日常的收費(fèi)統(tǒng)計(jì)報(bào)表自動(dòng)生成、欠費(fèi)資料一目了然，能夠減輕財(cái)務(wù)或客服收費(fèi)人員較大的工作負(fù)荷，同時(shí)解決財(cái)務(wù)和業(yè)務(wù)計(jì)算口徑的一致性，快速對(duì)賬和財(cái)務(wù)核算。3、 使客戶服務(wù)精準(zhǔn)化物業(yè)經(jīng)營(yíng)公司是一個(gè)服務(wù)性企業(yè)，面對(duì)的對(duì)象是租戶或師生等客戶，如何對(duì)不同的等級(jí)或性質(zhì)的客戶提供專(zhuān)業(yè)化、針對(duì)性、及時(shí)性、人性化的服務(wù)、可監(jiān)控的服務(wù)？通過(guò)物業(yè)信息化軟件建設(shè)，在客戶服務(wù)方面建立客戶的詳細(xì)資料檔案，包括客戶（含師