技術(shù)專題住宅價格制定課件

四大突破NO.1垂直系數(shù)（層差）模式研發(fā)NO.2提出“價格質(zhì)檢”工具NO.3公式提升到理論層面NO.4利用價格桿杠進行推售控制第1頁/共48頁四大突破NO.1垂直系數(shù)（層差）模式研發(fā)第1頁/共41一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第2頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第2頁/共48頁2快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)第3頁/共48頁快速、均衡、銷售控制目標(biāo)第3頁/共48頁3一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第4頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第4頁/共48頁4

銷售總額折前×綜合折扣實收均價=

總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積

單價折后單價折前=

綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣

=

總建筑面積第5頁/共48頁銷52種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積

=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積

=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積

+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強

或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積第6頁/共48頁2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面6方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)

=均價×(1+水平系數(shù))×(1+垂直系數(shù))×(1+特殊系數(shù))×(1+增值系數(shù))×(1+銷控系數(shù))=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）

×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）×（1+銷控系數(shù)）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)第7頁/共48頁方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)（推薦）公式源自7參數(shù)釋義均價——

項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——

反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。銷控系數(shù)——推售控制的調(diào)價系數(shù)。第8頁/共48頁參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。第8頁/共48頁8一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第9頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第9頁/共48頁9水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖第10頁/共48頁水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好910四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅第11頁/共48頁四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅第11朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3

北向≤0.45

南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向第12頁/共48頁朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-12水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭第13頁/共48頁水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項目取值范圍考慮因素一、平面13沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式第14頁/共48頁沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式第14頁/共48頁14矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第15頁/共48頁矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同15矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第16頁/共48頁矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線16梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力第17頁/共48頁梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位17梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。第18頁/共48頁梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小18倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）第19頁/共48頁倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價19倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。第20頁/共48頁倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和20橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高第21頁/共48頁橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層21橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。第22頁/共48頁橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層22沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高第23頁/共48頁沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層23沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。第24頁/共48頁沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格24特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。第25頁/共48頁特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

第25頁/25增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積

單位成本單位建安成本×（1+15%）保底折算率==

均價均價參數(shù)釋義：單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）

15%——包括財務(wù)費用約6%、勘察設(shè)計費4%、管理費用2%、行政費用3%第26頁/共48頁增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑增26前期選擇面要廣，快速回籠資金；先投資---后自住，先低高素質(zhì)單位---后中等素質(zhì)單位；前期推出少量特惠單位，制造搶購；制定價格標(biāo)桿，以比價效應(yīng)突顯其他單位的超值；推售控制出發(fā)點第27頁/共48頁前期選擇面要廣，快速回籠資金；推售控制出發(fā)點第27頁/共427推售控制單位搭配中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向第28頁/共48頁推售控制單位搭配中期前期后期：價格標(biāo)桿中期前期：中期前期：28價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向第29頁/共48頁價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期前期后期：29中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價格桿杠－景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數(shù)修正第30頁/共48頁中期前期后期：價格標(biāo)桿中期前期：中期前期：低價入市，火爆中期30R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）

=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進去第31頁/共48頁R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P31一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第32頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第32頁/共48頁32步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均價×綜合系數(shù)折后總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)銷控系數(shù)第33頁/共48頁步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后33一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第34頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第34頁/共48頁34面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:

項目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi);乘除時是否用函數(shù)ROUND進行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價格審核第35頁/共48頁面積:準(zhǔn)確性審核價格審核第35頁/共48頁35將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684第36頁/共48頁將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)100936價格審核合理性單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障第37頁/共48頁價格審核合理性單價各單元排序是否合理？注：若有競爭對手價格37價格審核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價5000第38頁/共48頁價格審核合理性單價12365748均價5000均價排序是否38價格審核合理性總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較第39頁/共48頁價格審核合理性總價各單元排序是否合理？注：若有競爭對手價格39價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障:園林2+1與路邊2房78㎡65㎡9各戶型的總價排序是否合理?各戶型的最低最高總價及差額是否合理?各戶型間的競爭度設(shè)計是否合理?與競爭對手同類產(chǎn)品是否有競爭力?投資性物業(yè)的租金能否大于月供?第40頁/共48頁價格審核合理性總價小屏障:12345678無屏障:小屏障:40一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第41頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第41頁/共48頁41總體性統(tǒng)計

1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）4,273.915,093.779,367.68

折前銷售總額（元）23,148,16626,804,82549,952,99148,154,684折前銷售均價（元）5,4165,2625,3325,141

1棟2棟合計\均價0.964折后平層面積（㎡）3,877.354,722.478,599.82

平層折前總額（元）20396166.3424352441.8344,748,60843,137,658平層折前均價（元）5,2605,1575,2035,016

1棟2棟合計\均價0.964折后復(fù)式面積（㎡）396.56371.30767.86

復(fù)式折前總額（元）275200024520005,204,0005,016,656復(fù)式折前均價（元）6,9406,6046,7776,533第42頁/共48頁總體性統(tǒng)計1棟2棟合計\均價0.964折后總面積（㎡）42結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價和引導(dǎo)客戶購房，以及促銷措施的制定。折前價格表平層分戶型統(tǒng)計

2房2+13房3+1合計套數(shù)（套）1111591091建筑面積（㎡）715.66855.85,929.3610998599.82折前銷售額（元）3,543,119.724591143.2330,570,345.226,044,00044,748,608折后銷售額（元）3,415,5674,425,86229,469,8135,826,41643,137,658折后套均總價（元）310,506402,351499,488582,642474,040折后均價（元/㎡）4,7735,1724,9705,3025,016第43頁/共48頁結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計讓項目組和售樓員掌握各房型的價格水平，便于口頭報價43一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式（重點）

2、取值（重點）

3、推售控制（重點）

4、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第44頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第44頁/共48頁44定價說明書一、公式及系數(shù)取值說明1、公式2、系數(shù)取值說明（包括：水平、垂直、特殊、增值、銷控五大系數(shù)和綜合折扣系數(shù)）二、價格統(tǒng)計1、整體性統(tǒng)計（折前和折后價格表的銷售額、均價統(tǒng)計）2、結(jié)構(gòu)性統(tǒng)計（折前價格表各房型的面積、套數(shù)、銷售額、套平均總價、套平均單價）三、價格分析1、平層折后單價分析（各單元綜合系數(shù)示意平面圖、各單元均價分布圖、各單元單價區(qū)間示意圖、各房型單價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析）2、平層折后總價分析（各單元總價區(qū)間示意圖、各房型總價區(qū)間的套數(shù)分布圖，并進行合理性分析）3、與競爭對手進行價格競爭力分析4、投資性物業(yè)的投資回報分析四、附表附表1、水平系數(shù)打分表附表2、垂直系數(shù)表附表3、特殊系數(shù)表附表4、增值系數(shù)表附表5、銷控系數(shù)表附表6、優(yōu)惠方案附表7、A類客戶意向購買房號表附表8、競爭對手價格第45頁/共48頁定價說明書一、公式及系數(shù)取值說明第45頁/共48頁45Exel應(yīng)用統(tǒng)計函數(shù)SUM（）…………求和AVERGE（）…………平均值COUNT（）…………個數(shù)COUNTIF（）…………滿足某條件的個數(shù)IF()…………條件函數(shù)MAX（）…………最大值MIN（）…………最小值數(shù)字函數(shù)ROUND（）…………四舍五入INT（）…………取整操作拆分窗口凍結(jié)窗口隱藏、取消隱藏單元格的引用：A2、$A$2、$A2、A$2的區(qū)別選擇性粘貼：粘貼鏈接實例演示第46頁/共48頁Exel應(yīng)用統(tǒng)計函數(shù)實例演示第46頁/共48頁46Theend!第47頁/共48頁Theend!第47頁/共48頁47謝謝大家！第48頁/共48頁謝謝大家！第48頁/共48頁48四大突破NO.1垂直系數(shù)（層差）模式研發(fā)NO.2提出“價格質(zhì)檢”工具NO.3公式提升到理論層面NO.4利用價格桿杠進行推售控制第1頁/共48頁四大突破NO.1垂直系數(shù)（層差）模式研發(fā)第1頁/共449一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第2頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第2頁/共48頁50快速、均衡、銷售控制合理的價位定價方法取得發(fā)展商認(rèn)同目標(biāo)第3頁/共48頁快速、均衡、銷售控制目標(biāo)第3頁/共48頁51一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第4頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第4頁/共48頁52

銷售總額折前×綜合折扣實收均價=

總建筑面積原理注意：折前銷售總額不能用均價×總建筑面積

單價折后單價折前=

綜合折扣∑單價折前×單位建筑面積×綜合折扣

=

總建筑面積第5頁/共48頁銷532種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面積

=（總價不考慮贈送面積+總價贈送面積）÷建筑面積

=（單價不考慮贈送面積×建筑面積+單價贈送面積×贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×建筑面積

+單價贈送面積×贈送面積}÷建筑面積修正基準(zhǔn)與修正標(biāo)準(zhǔn)不統(tǒng)一，規(guī)律性不強

或=單價已考慮贈送面積×（建筑面積+折算后的贈送面積）÷建筑面積

={[試算價×（1+水平系數(shù)）±層差－干擾]×（建筑面積+贈送面積×折算率÷實用率）}÷建筑面積第6頁/共48頁2種常用的方法方法一、水平系數(shù)±層差法單價折后=總價÷建筑面54方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)

=均價×(1+水平系數(shù))×(1+垂直系數(shù))×(1+特殊系數(shù))×(1+增值系數(shù))×(1+銷控系數(shù))=均價×（1+水平系數(shù)）×（1+垂直系數(shù)）×（1+特殊系數(shù)）

×（1+∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積）×（1+銷控系數(shù)）（推薦）公式源自市場比較法；以均價為基準(zhǔn)進行各影響因素逐一修正（因素相乘，非相加）；系數(shù)的規(guī)律性更強；通過綜合系數(shù)，直觀表現(xiàn)任意兩個單位的價格差幅；注意：綜合系數(shù)需進行平均值歸1處理借鑒：市場比較法公式評估價格=參照物市場價格×交易情況修正系數(shù)×交易日期修正系數(shù)

×區(qū)域因素修正系數(shù)×個別因素修正系數(shù)第7頁/共48頁方法二、系數(shù)修正法單價=均價×綜合系數(shù)（推薦）公式源自55參數(shù)釋義均價——

項目要實現(xiàn)的均價。水平系數(shù)——

反映各戶型在同一水平面（一般以中間樓層為準(zhǔn)）的價值差異。包括戶型、朝向、景觀、噪聲、暢銷度五大因素；垂直系數(shù)\層差——反映各戶型在垂直方向的價值差異。包括景觀、視野、通風(fēng)、灰塵、噪聲、蟲害、安全、私密性、心理優(yōu)越度、乘電梯便利度等。特殊系數(shù)\干擾——反映各戶型在垂直方向上局部樓層的價值突變。如機房、建筑物遮擋等干擾、帶4、8樓層的風(fēng)水講究、非贈送面積的奇偶層差異等。增值系數(shù)——反映贈送面積等方面的增值。如贈送凸窗、入戶花園、露臺、陽臺等（注：送裝修的金額應(yīng)以總裝修款加到總房價中）。贈送面積——不計容積率部分的水平投影面積。折算率——反映贈送面積的可利用價值性。實用率——等于套內(nèi)建筑面積÷建筑面積。銷控系數(shù)——推售控制的調(diào)價系數(shù)。第8頁/共48頁參數(shù)釋義均價——項目要實現(xiàn)的均價。第8頁/共48頁56一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第9頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第9頁/共48頁57水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好9-10分較好7-8分一般5-6分較差3-4分差1-2分水平系數(shù)修正項目一、平面設(shè)計1.1客廳尺寸布局1.2餐廳尺寸布局1.3臥室尺寸布局1.4廚房尺寸布局1.5衛(wèi)生間尺寸布局1.6戶內(nèi)過道合理性1.7入戶門私密性1.8實用率1.9戶梯比二、景觀視野2.1客餐廳2.2主臥2.3次臥2.4廚衛(wèi)三、朝向(日照\通風(fēng))3.1客餐廳3.2主臥3.3次臥3.4廚衛(wèi)3.5電梯間采光通風(fēng)四、噪聲灰塵4.1客餐廳4.2主臥4.3次臥4.4廚衛(wèi)4.5陽臺入戶花園五、其他調(diào)整6.1戶型面積調(diào)整6.2供求關(guān)系調(diào)整操作：以中間的標(biāo)準(zhǔn)層作為打分基準(zhǔn)層；10分制，分5個等級；項目組、售樓代表各人分別打分，取平均分或最優(yōu)打分；各因素的價格差幅等于本樓盤打分項目中最好與最差的價格差幅；好處：10分制相對于100分制更直觀，簡單；相對于直接取系數(shù)更客觀；只需調(diào)整各因素價格差幅，便可使水平系數(shù)合理化，無需再調(diào)分值；方法一：直接取系數(shù)水平系數(shù)方法二：各因素的價格差幅×分值（推薦）評價：系數(shù)取值和調(diào)整繁鎖第10頁/共48頁水平系數(shù)=∑各因素的價格差幅×分值×10÷100打分標(biāo)準(zhǔn)好958四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅第11頁/共48頁四大水平因素重要性景觀戶型朝向噪聲普通住宅一般公寓高檔住宅第59朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-20-1.5可上下浮動1%廣東節(jié)能標(biāo)準(zhǔn)——窗墻比東西≤0.3

北向≤0.45

南向≤0.5假設(shè)：同一戶型的廳、房、廚衛(wèi)為同一朝向第12頁/共48頁朝向南北東西+1.5-2.5+2.5+2.5+1.0-60水平系數(shù)各因素差幅取值參考

打分項目取值范圍考慮因素一、平面設(shè)計0-21%

1.1客廳尺寸布局0-4%開間、進深、位置的合理性；電視墻、沙發(fā)墻的利用性；1.2餐廳尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.3臥室尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.4廚房尺寸布局0-2%開間、進深、位置的合理性；1.5衛(wèi)生間尺寸布局0-3%開間、進深、位置的合理性；1.6陽臺入戶花園0-1%開間、進深、位置的合理性；觀景陽臺與生活陽臺設(shè)置的必要性1.7戶內(nèi)過道合理性0-1%有沒浪費現(xiàn)象1.8入戶門私密性0-3%是否能從電梯廳或公共走道看到客廳、餐廳、臥室、洗手間等1.9實用率最大與最小實用率之差1.10戶梯比0-1%

二、景觀視野看園林好15%、看園林中等10%、看園林一般5%，無景觀02.1客餐廳有觀景陽臺（50-60%）/無觀景陽臺（30-40%）2.2主臥有觀景陽臺（30%）/無觀景陽臺（20-25%）2.3次臥（15%）

2.4廚衛(wèi)（5%）

三、朝向(日照\通風(fēng))

單邊戶型一般比中間戶型高1-2%3.1客餐廳（50%）

3.2主臥（25%）

3.3次臥（15%）

3.4廚衛(wèi)（10%）

3.5電梯間采光通風(fēng)0-1%

四、噪聲灰塵0-10%需考慮是否采取了隔音措施4.1客餐廳0-3%

4.2主臥0-3%

4.3次臥0-2%

4.4廚衛(wèi)0-0.5%

4.5陽臺入戶花園0-1%

五、其他調(diào)整

6.1戶型面積調(diào)整0-2%小戶型建造成本相對較高，可提高單價6.2供求關(guān)系調(diào)整0-10%項目內(nèi)部競爭；與其他項目現(xiàn)戶型的競爭第13頁/共48頁水平系數(shù)各因素差幅取值參考打分項目取值范圍考慮因素一、平面61沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式第14頁/共48頁沙漏矩形梯形倒梯形橢圓5種基本垂直系數(shù)模式第14頁/共48頁62矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第15頁/共48頁矩形模式的應(yīng)用價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同63矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線（y=x+b）上升,層差相同，各樓層單位價格適中；適用范圍：景觀視野較佳的單元。第16頁/共48頁矩形模式----案例向小區(qū)，看水景，視野好價格分布：價格直線64梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。低樓層無景觀，價格不能高高層層無景觀，視野差，價格不能高中層單位承擔(dān)主要的價格壓力第17頁/共48頁梯形模式的應(yīng)用價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位65梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小價格分布：壓低低層和高層單位價格，拉高中層單位價格；適用范圍：向小區(qū)外，景觀視野較差的單元。第18頁/共48頁梯形模式----案例朝社區(qū)路，對面擬建廠房或住宅區(qū)，樓距較小66倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距?。☉?yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。低層看園林可拉高其價格中層景觀一般，視野較窄，價格不能高高層無景觀，樓距小，應(yīng)壓低其價格（此曲線不合理）第19頁/共48頁倒梯形模式的應(yīng)用價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價67倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和高層價格，壓低中層單位價格；適用范圍：看園林，樓距小（應(yīng)用時須降低高層系數(shù)，慎用）。第20頁/共48頁倒梯形模式----案例看小區(qū)園林，樓距小價格分布：拉高低層和68橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。低層看小面積園林，起價可適中中低層無景觀視野差，價格不宜高中高層視野好價格開始攀升高層視野好，但無景觀，價格不宜太高第21頁/共48頁橢圓模式的應(yīng)用價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層69橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層汽車維修廠、醫(yī)院價格分布：拉高中高層價格,降低中低層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向小區(qū)外,地面只有小面積園林,外圍景觀差,但視野開闊。第22頁/共48頁橢圓模式----案例朝龍觀路，樓下商業(yè)街廣場，對面為5-8層70沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。低層看小面積園林，起價可適中中低層看園林價格可拔高些中高層景觀較差，視野一般應(yīng)壓低其價格高層視野采光較好，價格可適度拉高第23頁/共48頁沙漏模式的應(yīng)用價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層71沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格分布：拉高中低層價格,壓低中高層價格,低層和高層價格適中；適用范圍：向園林,樓距適中。第24頁/共48頁沙漏模式----案例小區(qū)中間，看園林，被樓包圍，距離適中價格72特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

干擾：機房噪聲、建筑物遮擋、車庫入口、平臺影響、景觀視野突變層；風(fēng)水：帶3、4、6、7、8、9的樓層；奇偶層差異：非贈送面積的奇偶層差異；其他：如復(fù)式的尊貴感、共享空中花園等。第25頁/共48頁特殊系數(shù)考慮因素：影響垂直方向局部價值突變的因素

第25頁/73增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑凸窗：真凸窗、假凸窗、凸窗占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；陽臺：室外、室內(nèi)、景觀、必要性、私密性；露臺：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性；入戶花園：景觀、朝向、噪聲、必要性、私密性、封閉的可能性；隱形衣櫥：占所在功能區(qū)的面積比率、必要性；夾層：高度、采光通風(fēng)、景觀視野、布局合理性。增值系數(shù)=∑贈送面積×折算率÷實用率÷建筑面積

單位成本單位建安成本×（1+15%）保底折算率==

均價均價參數(shù)釋義：單位建安成本——取值參考（多層1100、小高層1600、高層2100）

15%——包括財務(wù)費用約6%、勘察設(shè)計費4%、管理費用2%、行政費用3%第26頁/共48頁增值系數(shù)（折算率）考慮因素：將贈送的面積換算成統(tǒng)一價格口徑增74前期選擇面要廣，快速回籠資金；先投資---后自住，先低高素質(zhì)單位---后中等素質(zhì)單位；前期推出少量特惠單位，制造搶購；制定價格標(biāo)桿，以比價效應(yīng)突顯其他單位的超值；推售控制出發(fā)點第27頁/共48頁前期選擇面要廣，快速回籠資金；推售控制出發(fā)點第27頁/共475推售控制單位搭配中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向第28頁/共48頁推售控制單位搭配中期前期后期：價格標(biāo)桿中期前期：中期前期：76價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向第29頁/共48頁價格桿杠－景觀朝向差的單位用拋物線銷控系數(shù)修正中期前期后期：77中期自住為主空間與景觀空氣并重價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★★前期自住景觀型客戶價格敏感度低產(chǎn)品質(zhì)素★★★★后期：價格標(biāo)桿自住為主完全享受型客戶完全不考慮價格，搶到就行產(chǎn)品質(zhì)素★★★★★中期投資、自住空間為主，也考慮景觀空氣價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：投資、自住均好型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★★中期自住中高享受型價格敏感度產(chǎn)品質(zhì)素★★★★前期：低價入市，火爆投資為主追求空間型客戶價格敏感度高產(chǎn)品質(zhì)素★中期投資、自住空間與高度并重型價格敏感度中高產(chǎn)品質(zhì)素★★前期：通常的滯銷單位自住為主視野空氣享受型客戶價格敏感度中等產(chǎn)品質(zhì)素★★樓層低中高差中優(yōu)景觀/朝向價格桿杠－景觀朝向優(yōu)與中的單位用反拋物線銷控系數(shù)修正第30頁/共48頁中期前期后期：價格標(biāo)桿中期前期：中期前期：低價入市，火爆中期78R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P關(guān)系+1-P關(guān)系）×（R前期×P前期+1-P前期）

=（0.96×15%+0.98×85%)×(0.99×10%+1-10%)×(0.97×40%+1-40%)=0.977×0.999×0.988

≈0.9643

=0.964(取整到小數(shù)點后3位)綜合折扣付款方式及優(yōu)惠(實例)：一次性付款：96折(R一次性），假設(shè)占15%（P一次性）銀行按揭：98折（R按揭），假設(shè)占85%（P按揭）關(guān)系戶：額外99折（R關(guān)系），假設(shè)占10%（P關(guān)系）銷售前期：額外97折（R前期），假定銷售率為40%（P前期）注：銷售中后期促銷優(yōu)惠也應(yīng)考慮進去第31頁/共48頁R綜合=（R一次性×P一次性+R按揭×P按揭）×（R關(guān)系×P79一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第32頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第32頁/共48頁80步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后單價表折后價格表折前價格表折后單價分析折后總價分析價格統(tǒng)計表銷售統(tǒng)計表折后單價=均價×綜合系數(shù)折后總價=折后單價×建筑面積折前總價=折后總價÷綜合折扣系數(shù)銷控系數(shù)第33頁/共48頁步驟水平系數(shù)垂直系數(shù)增值系數(shù)特殊系數(shù)綜合系數(shù)折后81一、定價目標(biāo)二、價格制定

1、公式

2、取值（重點）

3、步驟三、價格審核（重點）四、價格統(tǒng)計五、定價說明書六、實例演示內(nèi)容導(dǎo)航第34頁/共48頁一、定價目標(biāo)內(nèi)容導(dǎo)航第34頁/共48頁82面積:各單位的建筑面積、套內(nèi)建筑面積各棟建筑面積、套內(nèi)建筑面積總建筑面積、總套內(nèi)建筑面積方法:

項目組及售樓代表核對各單位面積；分棟匯總，將查丈報告分棟匯總面積和總面積標(biāo)注在旁邊核對.價格:檢查單元格引用是否正確（特別是奇偶層面積）;用函數(shù)SUM求和時,要注意不要把不應(yīng)求和的隱藏單元格計算在內(nèi);乘除時是否用函數(shù)ROUND進行四舍五入。準(zhǔn)確性審核價格審核第35頁/共48頁面積:準(zhǔn)確性審核價格審核第35頁/共48頁83將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)1009782839391957684第36頁/共48頁將標(biāo)準(zhǔn)層綜合系數(shù)標(biāo)于平面圖上價格審核合理性綜合系數(shù)100984價格審核合理性單價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障第37頁/共48頁價格審核合理性單價各單元排序是否合理？注：若有競爭對手價格85價格審核合理性單價12365748均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障均價排序是否合理?均價差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?各單元最低最高價是否合理?各單元最低最高價差額是否合理?競爭性單元差額是否合理?與對手相比價格是否有競爭力?了解各戶型單價區(qū)間的數(shù)量分布為制定推售方案提供依據(jù)均價5000小區(qū)內(nèi)外價格屏障9均價5000第38頁/共48頁價格審核合理性單價12365748均價5000均價排序是否86價格審核合理性總價各單元排序是否合理？同一單元不同樓層價差是否合理？是否有因誤操作造成的明顯錯誤？（曲線突變）有利于售樓員掌握價格規(guī)律，便于引導(dǎo)客戶。注：若有競爭對手價格，可加入比較第39頁/共48頁價格審核合理性總價各單元排序是否合理？注：若有競爭對手價格87價格審核合理性總價小屏障:小區(qū)內(nèi)外3房97-102㎡12345678無屏障:水景3房與園林3+1102㎡110㎡小屏障:園林2+1與路邊3房78㎡97㎡大屏障: