商品房買賣糾紛講座課件

商品房買賣糾紛的特點(diǎn)一、案件數(shù)量多，增長(zhǎng)迅速二、爭(zhēng)議多樣化

一房?jī)少u、延期交付、逾期辦證、房屋質(zhì)量糾紛三、案件群體性強(qiáng)，敏感案件增多

利益大、影響大、調(diào)解難。處理不當(dāng)可能引起群體事件。第1頁/共22頁商品房買賣糾紛的特點(diǎn)一、案件數(shù)量多，增長(zhǎng)迅速第1頁/共22頁1商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟(jì)因素

1、利益驅(qū)動(dòng)2、資金不足3、市場(chǎng)變化二、政策及政府監(jiān)管因素

1、政府招商引資2、政府監(jiān)管缺失3、政策變化。三、當(dāng)事人自身因素

1、開發(fā)商缺乏誠信。2、買房人沒有承擔(dān)房屋降價(jià)的承受能力。第2頁/共22頁商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟(jì)因素第2頁/共22頁21、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”

第3頁/共22頁1、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審3商品房買賣合同定金問題

當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。第4頁/共22頁商品房買賣合同定金問題當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣42、房屋延期交付問題

交付條件：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用。竣工、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：

1、“四方驗(yàn)收”開發(fā)商、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)收

2、“四方驗(yàn)收”+專項(xiàng)驗(yàn)收消防、環(huán)保、規(guī)劃核實(shí)等

3、政府備案

4、政府備案+水、電、氣、暖等配套工程。

第5頁/共22頁2、房屋延期交付問題第5頁/共22頁5房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》

第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。第6頁/共22頁房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案6房屋延期交付問題第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：㈠工程竣工驗(yàn)收備案表；㈡工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第7頁/共22頁房屋延期交付問題第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下7房屋延期交付問題

延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房

1、開發(fā)商交付的商品房不符合交付條件，即尚未取得備案手續(xù)。

2、開發(fā)商交付的商品房存在足以影響使用質(zhì)量問題。

3、配套設(shè)施尚未齊全，如商場(chǎng)、會(huì)所、綠地等

4、漏水、脫皮等輕微質(zhì)量瑕疵

5、開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》6、交房時(shí)開發(fā)商要求支付其他費(fèi)用導(dǎo)致交房不能第8頁/共22頁房屋延期交付問題延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房第8頁/共283、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第３３條規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第9頁/共22頁3、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地9逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負(fù)責(zé).而辦理初始登記必須具備三個(gè)條件：已合法取得房地產(chǎn)；已付清地價(jià)款；已完成建筑物的實(shí)地測(cè)繪；初始登記完成后，小業(yè)主有義務(wù)抓緊時(shí)間辦理《房地產(chǎn)證》辦理《房地產(chǎn)證》并不是單方完成的義務(wù)，小業(yè)主是房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)人，而開發(fā)商具有應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理的義務(wù)。小業(yè)主與開發(fā)商兩者互有協(xié)助履行的義務(wù)。第10頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負(fù)10逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。①屬開發(fā)商的原因：用地手續(xù)不合法；未交清土地價(jià)；超過審批面積加建，超出部分無法辦證。遲竣工遲驗(yàn)收；未能通過綜合驗(yàn)收合格，土地及房屋抵押沒有解除。②屬買房人的原因，通常是沒有及時(shí)將資料交開發(fā)商或者銀行；或者不能在約定或法定期限內(nèi)支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費(fèi)用；③第三人的原因：主要是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、政府指定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門因工作拖延、推諉、失職等因素。第11頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。第1111逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時(shí)效？房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為第12頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時(shí)效？第1124、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。而在后買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。第13頁/共22頁4、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商13商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一概念，《商品房司法解釋》第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”因此商品房重復(fù)銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。第14頁/共22頁商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一145、借用他人名義買房

借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

原因：1、規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買。第15頁/共22頁5、借用他人名義買房借名買房是指房屋的實(shí)際出資15借用他人名義買房2、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。第16頁/共22頁借用他人名義買房2、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，單位建集資房的16借用他人名義買房3、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)人為了隱匿財(cái)產(chǎn)，惡意躲債，事先就把房屋登記在他人名下，給債權(quán)人和法院以自己無財(cái)產(chǎn)的假象。第17頁/共22頁借用他人名義買房3、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不17借用他人名義買房風(fēng)險(xiǎn)首先，如果登記購房人反悔，出資人不能證明雙方之間的委托代理關(guān)系和支付購房款的事實(shí)，要想取得房屋產(chǎn)權(quán)或收回購房款都很困難；

其次，如果登記購房人有對(duì)外債務(wù)，債權(quán)人可以要求法院查封并拍賣該房產(chǎn)；

再次，如果名義產(chǎn)權(quán)人意外死亡，該房屋可能會(huì)因?yàn)槔^承關(guān)系而被其他人繼承；

最后，如果銀行最后查實(shí)實(shí)際購房人與借款人不是同一個(gè)人，銀行也可以依據(jù)貸款合同的有關(guān)規(guī)定，要求提前解除貸款合同。第18頁/共22頁借用他人名義買房風(fēng)險(xiǎn)第18頁/共22頁18借用他人名義買房

借名買房合同的效力問題：1.借名購房一般的商品房，該買賣合同應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為有效合同。

意思自治是我國合同法的一項(xiàng)基本原則，任何人有權(quán)依據(jù)《合同法》有關(guān)委托代理方面的規(guī)定，委托他人代理為一定民事法律行為，其中當(dāng)然包括代理買賣房屋。如果不存在惡意規(guī)避法律或者政策的行為，雙方當(dāng)事人自愿簽署的借名買房合同合法有效，應(yīng)具有法律效力。實(shí)際出資人可以以雙方簽訂的合同，要求登記購房人將所購房屋過戶到自己名下。第19頁/共22頁借用他人名義買房借名買房合同的效力問題：第19頁/共219借用他人名義買房2.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合同效力

對(duì)于該類合同的效力，我國法院一般認(rèn)為該類合同為無效合同，理由是經(jīng)濟(jì)適用住房是政府提供政策優(yōu)惠，具有保障性質(zhì)的政策性商品住房，國家對(duì)該類房屋的交易有特殊的規(guī)定和限制，其購買人必須滿足國家規(guī)定的條件，購買資格具有專屬性。雙方當(dāng)事人，尤其是實(shí)際出資人存在惡意規(guī)避法律或國家政策的行為，屬于《合同法》中關(guān)于違反法律規(guī)定或以合法形式掩蓋非法目的無效合同情形，其簽訂合同的標(biāo)的是買賣某種特定的購房資格，而非房屋本身，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無效。

第20頁/共22頁借用他人名義買房2.借名購買經(jīng)濟(jì)適用房等特殊房屋的合20

謝謝！第21頁/共22頁第21頁/共22頁21謝謝您的觀看！第22頁/共22頁謝謝您的觀看！第22頁/共22頁22商品房買賣糾紛的特點(diǎn)一、案件數(shù)量多，增長(zhǎng)迅速二、爭(zhēng)議多樣化

一房?jī)少u、延期交付、逾期辦證、房屋質(zhì)量糾紛三、案件群體性強(qiáng)，敏感案件增多

利益大、影響大、調(diào)解難。處理不當(dāng)可能引起群體事件。第1頁/共22頁商品房買賣糾紛的特點(diǎn)一、案件數(shù)量多，增長(zhǎng)迅速第1頁/共22頁23商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟(jì)因素

1、利益驅(qū)動(dòng)2、資金不足3、市場(chǎng)變化二、政策及政府監(jiān)管因素

1、政府招商引資2、政府監(jiān)管缺失3、政策變化。三、當(dāng)事人自身因素

1、開發(fā)商缺乏誠信。2、買房人沒有承擔(dān)房屋降價(jià)的承受能力。第2頁/共22頁商品房買賣糾紛的原因一、經(jīng)濟(jì)因素第2頁/共22頁241、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第四條規(guī)定：出賣人通過認(rèn)購、訂購、預(yù)訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔(dān)保的，因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。建設(shè)部的《商品房銷售管理辦法》規(guī)定：“符合商品房銷售條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，在訂立商品房買賣合同之前，向買受人收取預(yù)訂款性質(zhì)費(fèi)用的，訂立商品房買賣合同時(shí)，所收費(fèi)用應(yīng)當(dāng)?shù)肿鞣績(jī)r(jià)款，當(dāng)事人未能訂立商品房買賣合同的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向買受人返還所收費(fèi)用”

第3頁/共22頁1、商品房買賣合同定金問題《最高人民法院關(guān)于審25商品房買賣合同定金問題

當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣合同主要條款不能協(xié)商一致時(shí)，不能認(rèn)為任何一方存在違約行為。在這種情況下，認(rèn)購書中的定金條款就不適用了。如果因當(dāng)事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應(yīng)當(dāng)按照法律關(guān)于定金的規(guī)定處理，即買受人因自己的原因放棄購買此房屋，不來簽訂買賣合同，或者出賣人違約，不賣此房屋，那么不履行約定的義務(wù)一方無權(quán)要求返還定金；接受定金的一方不履行約定的義務(wù)，應(yīng)當(dāng)雙倍返還定金。因不可歸責(zé)于當(dāng)事人雙方的事由，導(dǎo)致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應(yīng)當(dāng)將定金返還買受人。如果買賣雙方對(duì)預(yù)售或銷售契約及補(bǔ)充協(xié)議內(nèi)容難以達(dá)成一致，而未能簽約的，不能歸責(zé)于任何一方，所以出賣人應(yīng)把定金全數(shù)返還買受人。第4頁/共22頁商品房買賣合同定金問題當(dāng)雙方對(duì)正式的商品房買賣262、房屋延期交付問題

交付條件：《城市房地產(chǎn)管理法》第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、施工，必須符合國家的有關(guān)標(biāo)準(zhǔn)和規(guī)范。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目竣工，經(jīng)驗(yàn)收合格后，方可交付使用?？⒐?、驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)：

1、“四方驗(yàn)收”開發(fā)商、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理進(jìn)行驗(yàn)收

2、“四方驗(yàn)收”+專項(xiàng)驗(yàn)收消防、環(huán)保、規(guī)劃核實(shí)等

3、政府備案

4、政府備案+水、電、氣、暖等配套工程。

第5頁/共22頁2、房屋延期交付問題第5頁/共22頁27房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法》

第四條建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)自工程竣工驗(yàn)收合格之日起15日內(nèi)，依照本辦法規(guī)定，向工程所在地的縣級(jí)以上地方人民政府建設(shè)行政主管部門（以下簡(jiǎn)稱備案機(jī)關(guān)）備案。第6頁/共22頁房屋延期交付問題《房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案28房屋延期交付問題第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下列文件：㈠工程竣工驗(yàn)收備案表；㈡工程竣工驗(yàn)收?qǐng)?bào)告?？⒐を?yàn)收?qǐng)?bào)告應(yīng)當(dāng)包括工程報(bào)建日期，施工許可證號(hào)，施工圖設(shè)計(jì)文件審查意見，勘察、設(shè)計(jì)、施工、工程監(jiān)理等單位分別簽署的質(zhì)量合格文件及驗(yàn)收人員簽署的竣工驗(yàn)收原始文件，市政基礎(chǔ)設(shè)施的有關(guān)質(zhì)量檢測(cè)和功能性試驗(yàn)資料以及備案機(jī)關(guān)認(rèn)為需要提供的有關(guān)資料；㈢法律、行政法規(guī)規(guī)定應(yīng)當(dāng)由規(guī)劃、公安消防、環(huán)保等部門出具的認(rèn)可文件或者準(zhǔn)許使用文件；㈣施工單位簽署的工程質(zhì)量保修書；㈤法規(guī)、規(guī)章規(guī)定必須提供的其他文件。商品住宅還應(yīng)當(dāng)提交《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。第7頁/共22頁房屋延期交付問題第五條建設(shè)單位辦理工程竣工驗(yàn)收備案應(yīng)當(dāng)提交下29房屋延期交付問題

延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房

1、開發(fā)商交付的商品房不符合交付條件，即尚未取得備案手續(xù)。

2、開發(fā)商交付的商品房存在足以影響使用質(zhì)量問題。

3、配套設(shè)施尚未齊全，如商場(chǎng)、會(huì)所、綠地等

4、漏水、脫皮等輕微質(zhì)量瑕疵

5、開發(fā)商未提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》6、交房時(shí)開發(fā)商要求支付其他費(fèi)用導(dǎo)致交房不能第8頁/共22頁房屋延期交付問題延期交房的表現(xiàn)--拒絕收房第8頁/共2303、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理?xiàng)l例》第３３條規(guī)定，“預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起９０日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。第9頁/共22頁3、逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題我國《城市房地31逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負(fù)責(zé).而辦理初始登記必須具備三個(gè)條件：已合法取得房地產(chǎn)；已付清地價(jià)款；已完成建筑物的實(shí)地測(cè)繪；初始登記完成后，小業(yè)主有義務(wù)抓緊時(shí)間辦理《房地產(chǎn)證》辦理《房地產(chǎn)證》并不是單方完成的義務(wù)，小業(yè)主是房產(chǎn)權(quán)屬轉(zhuǎn)移登記的申請(qǐng)人，而開發(fā)商具有應(yīng)當(dāng)協(xié)助辦理的義務(wù)。小業(yè)主與開發(fā)商兩者互有協(xié)助履行的義務(wù)。第10頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題房地產(chǎn)初始登記主要系由開發(fā)商負(fù)32逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。①屬開發(fā)商的原因：用地手續(xù)不合法；未交清土地價(jià)；超過審批面積加建，超出部分無法辦證。遲竣工遲驗(yàn)收；未能通過綜合驗(yàn)收合格，土地及房屋抵押沒有解除。②屬買房人的原因，通常是沒有及時(shí)將資料交開發(fā)商或者銀行；或者不能在約定或法定期限內(nèi)支付一定數(shù)額的契稅和相關(guān)費(fèi)用；③第三人的原因：主要是指房地產(chǎn)行政管理機(jī)構(gòu)、政府指定的測(cè)繪機(jī)構(gòu)等相關(guān)部門因工作拖延、推諉、失職等因素。第11頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題造成逾期辦理《房地產(chǎn)證》的原因。第1133逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時(shí)效？房屋過戶登記屬于物權(quán)行為而非債權(quán)行為第12頁/共22頁逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證問題逾期辦理房屋產(chǎn)權(quán)證是否有訴訟時(shí)效？第1344、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人”，“導(dǎo)致商品房買賣合同目的不能實(shí)現(xiàn)的，無法取得房屋的買受人可以請(qǐng)求解除合同、返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。而在后買方的懲罰性賠償請(qǐng)求權(quán)則體現(xiàn)在第九條的規(guī)定：賣方“故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補(bǔ)償安置房屋的事實(shí)”，“導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請(qǐng)求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請(qǐng)求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任”。第13頁/共22頁4、商品房“一房二賣問題《商品房司法解釋》第八條的規(guī)定：“商35商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一概念，《商品房司法解釋》第一條開宗明義地指出：“本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會(huì)銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價(jià)款的合同。”因此商品房重復(fù)銷售的主體是特定的，出售方僅限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。而現(xiàn)實(shí)生活中一房二賣的賣方，既可能是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，也可能是其他法人或者個(gè)人。則應(yīng)適用《合同法》和《民法通則》的規(guī)定。第14頁/共22頁商品房“一房二賣問題“一房二賣”與商品房的重復(fù)銷售，并非同一365、借用他人名義買房

借名買房是指房屋的實(shí)際出資人借用他人名義購房，并以他人名義登記房屋所有權(quán)的行為。

原因：1、規(guī)避法律或者政策。購買房產(chǎn)需要一定的資格，事實(shí)購房人沒有資格購買，而登記購房人具有資格購買。第15頁/共22頁5、借用他人名義買房借名買房是指房屋的實(shí)際出資37借用他人名義買房2、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，單位建集資房的，價(jià)格實(shí)惠，但單位員工卻沒有經(jīng)濟(jì)實(shí)力，單位有明文規(guī)定，集資房只對(duì)本單位員工出售，所以購房人與員工私下簽訂買房協(xié)議，以該員工的名義先簽訂購房合同，所有房款均由購房人支付，并另外給該員工一定的轉(zhuǎn)讓費(fèi)，待到房產(chǎn)證下來以后，再根據(jù)協(xié)議辦理過戶手續(xù)。第16頁/共22頁借用他人名義買房2、貪圖便宜享受優(yōu)惠。比如，單位建集資房的38借用他人名義買房3、轉(zhuǎn)移財(cái)產(chǎn)逃避債務(wù)。債務(wù)人不履行到期債務(wù)的，債權(quán)人有權(quán)要求債務(wù)人以其所有的動(dòng)產(chǎn)或不動(dòng)產(chǎn)償還債務(wù)。有些債務(wù)