2020年2022年我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場參與主體分析【圖】

2020年2022年我國工業(yè)地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀與市場參與主體分析【圖】

根據(jù)觀研報告網(wǎng)發(fā)布的《2022年中國工業(yè)地產(chǎn)市場分析報告-行業(yè)全景評估與未來趨勢預測》顯示，2020年，中央從加強頂層設(shè)計、優(yōu)化政策環(huán)境、抓好項目建設(shè)、強化部門協(xié)同等方面加快新基建建設(shè)進度，研究出臺推動新型基礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展的有關(guān)指導意見，同時首次明確新基建行業(yè)范圍，以5G、數(shù)據(jù)中心、云計算、工業(yè)互聯(lián)網(wǎng)、物聯(lián)網(wǎng)、人工智能、智能制造為代表的七大產(chǎn)業(yè)有望成為新型基建投資驅(qū)動下核心受益的關(guān)鍵領(lǐng)域。當前，宏觀經(jīng)濟的風險、不確定性前所未有，新一輪科技革命和產(chǎn)業(yè)革命正在拉開序幕，運營商更需加強產(chǎn)業(yè)研究，把握產(chǎn)業(yè)發(fā)展演變規(guī)律，結(jié)合政策導向，實現(xiàn)更精準的產(chǎn)業(yè)布局。

2020年以來，國家及地方出臺一系列政策促進開發(fā)區(qū)產(chǎn)業(yè)邁向中高端、加大開放創(chuàng)新力度、進一步激發(fā)企業(yè)創(chuàng)新發(fā)展活力。通過大力集聚高端創(chuàng)新資源、吸引培育一流創(chuàng)新人才、加強關(guān)鍵核心技術(shù)創(chuàng)新和成果轉(zhuǎn)移轉(zhuǎn)化等措施，著力提升開發(fā)區(qū)自主創(chuàng)新能力，致力于打造一批具有全球影響力的高科技園區(qū)。其中，國家高新區(qū)作為我國高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展最為主要的戰(zhàn)略力量，政策發(fā)展優(yōu)勢頻現(xiàn)，4月30日，科技部火炬中心印發(fā)《關(guān)于深入推進創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群高質(zhì)量發(fā)展的意見》，要求充分發(fā)揮國家高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)的產(chǎn)業(yè)聚集作用，按照“一區(qū)一主導產(chǎn)業(yè)”的布局方式，在現(xiàn)有創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群試點和培育基礎(chǔ)上，重點建設(shè)100個國家創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群，以此深入實施創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展戰(zhàn)略。2020年以來國家批準推動多個自貿(mào)區(qū)建設(shè)，并賦予自貿(mào)試驗區(qū)更大改革自主權(quán)，深入開展差別化探索，對標國際先進規(guī)則，加大開放力度，開展規(guī)則、規(guī)制、管理、標準等制度型開放。4月，《2020年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和城鄉(xiāng)融合發(fā)展重點任務(wù)》繼續(xù)提出要加快發(fā)展重點城市群，并對不同城市群的發(fā)展節(jié)奏給出了明確意見，具體表現(xiàn)為：加快實施京津冀協(xié)同發(fā)展、長三角區(qū)域一體化發(fā)展、粵港澳大灣區(qū)建設(shè)、長江經(jīng)濟帶發(fā)展、黃河流域生態(tài)保護和高質(zhì)量發(fā)展戰(zhàn)略；全面實施城市群發(fā)展規(guī)劃，推動哈長、長江中游、中原、北部灣城市群建設(shè)取得階段性進展，促進天山北坡、滇中等邊疆城市群及山東半島、黔中等省內(nèi)城市群發(fā)展。6月1日，國務(wù)院印發(fā)《海南自由貿(mào)易港建設(shè)總體方案》，在制度設(shè)計上強調(diào)以現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)體系為支撐，大力發(fā)展旅游業(yè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，不斷夯實實體經(jīng)濟基礎(chǔ)，增強產(chǎn)業(yè)競爭力。9月21日，國務(wù)院《關(guān)于印發(fā)北京、湖南、安徽自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案及浙江自由貿(mào)易試驗區(qū)擴展區(qū)域方案的通知》，其中，《中國（北京）自由貿(mào)易試驗區(qū)總體方案》，努力建成貿(mào)易投資便利、營商環(huán)境優(yōu)異、創(chuàng)新生態(tài)一流、高端產(chǎn)業(yè)集聚、金融服務(wù)完善、國際經(jīng)濟交往活躍、監(jiān)管安全高效、輻射帶動作用突出的高標準高質(zhì)量自由貿(mào)易園區(qū)。隨著自由貿(mào)易區(qū)的擴容，將不斷促進這些區(qū)域的資本、技術(shù)、土地等資源進行重新分配；同時，也將持續(xù)吸引高端產(chǎn)業(yè)向自貿(mào)區(qū)匯集，為區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展注入新的活力。2020年，全國300城共推出工業(yè)用地規(guī)劃建筑面積9.6億平方米，同比增長12.1%；共成交工業(yè)用地7.9億平方米，同比增長5.6%，推出和成交較去年均平穩(wěn)增長。從土地占比來看，2013-2020年，全國300城工業(yè)用地成交規(guī)劃建筑面積占各類用地總成交面積的比例總體呈前增后穩(wěn)的態(tài)勢，自2016年到達階段高點后，出現(xiàn)小幅下降，2018年回升至近7年高位，經(jīng)歷2019年小幅下降后，2020年再次回升至38%。工業(yè)用地成交樓面均價小幅下降，溢價率小幅上升。其中樓面均價為283元/㎡，同比小幅下降0.8%；溢價率為1.5%，較2019年上升0.1個百分點；土地出讓金為2509.9億元，同比增長9.4%。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已成為政府、企業(yè)、資本關(guān)注的焦點。隨著涉足企業(yè)的多元化，行業(yè)內(nèi)的兼并重組也愈趨激烈，呈現(xiàn)智慧化、專業(yè)化、資本化、綜合化等趨勢。中國產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)參與主體包括了傳統(tǒng)地產(chǎn)商、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商、制造業(yè)企業(yè)、金融資本等。涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的企業(yè)越來越多元化。近年來，跨界活躍在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場主體主要可以分為四大類，房地產(chǎn)企業(yè)、制造業(yè)企業(yè)、金融資本企業(yè)、電商等其他企業(yè)。具體來看，介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的品牌房企，既有保利、中鐵、首創(chuàng)等央企或國企背景的地產(chǎn)企業(yè)，也有碧桂園、遠洋、綠城等民營房地產(chǎn)企業(yè)；介入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的制造業(yè)企業(yè)，有三一集團、中集集團、華立集團、海爾集團等企業(yè)；金融資本類企業(yè)有弘毅投資、華平資本、華融集團、基匯資本等企業(yè)；電商等其他企業(yè)有京東、樂視、東百集團、菜鳥網(wǎng)絡(luò)等。產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場幾類企業(yè)

企業(yè)類型

代表性企業(yè)

傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)

包括聯(lián)東、光谷、華夏幸福、天安等國內(nèi)企業(yè)以及普洛斯等外資企業(yè)。此類企業(yè)擁有較為成熟的商業(yè)模式，但同時也面臨著路徑依賴、重資產(chǎn)化、運營模式等等的問題。2014年以來很多傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)企業(yè)都不約而同地在開始推動轉(zhuǎn)型。聯(lián)東逐步放棄之前的大規(guī)模擴張，開始實施精品化戰(zhàn)略；華夏幸福也開始培育產(chǎn)業(yè)資源、擴充二級產(chǎn)品線，同時向投資類企業(yè)進行轉(zhuǎn)型。這些決策都顯示出，目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場競爭日益加劇，轉(zhuǎn)型發(fā)展是不可逆轉(zhuǎn)的趨勢。

傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商轉(zhuǎn)型

綠地、萬科這些傳統(tǒng)的房地產(chǎn)龍頭企業(yè)已率先進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，隨后，模式較為獨特的一些中型企業(yè)也陸續(xù)跟進。這類企業(yè)在傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域積累了大量經(jīng)驗，同時也擁有較好的融資能力，缺點是由于長期的住宅開發(fā)的慣性思維，其產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商業(yè)模式并不非常清晰，畢竟與傳統(tǒng)的住宅開發(fā)銷售不同，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是個全新的運營思維領(lǐng)域。

實體企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

海爾、雨潤這些傳統(tǒng)的實體企業(yè)涉足產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已不是新聞，在目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)高速發(fā)展的形勢下，不少信息類、文化類企業(yè)目前也在主動或者被動地進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)市場，試圖在主業(yè)之外尋求新的業(yè)務(wù)增長點。這類企業(yè)通常都擁有良好的產(chǎn)業(yè)資源，但在開發(fā)、設(shè)計、建設(shè)等方面經(jīng)驗不足，同時在產(chǎn)業(yè)協(xié)同發(fā)展方面也有較大的局限性

金融類企業(yè)跨界產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)

近年來，資本市場對產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的關(guān)注度不斷加劇，隨之也順勢產(chǎn)生了跨界行動。比如復星集團、天賦資本等從事股權(quán)投資的企業(yè)也高調(diào)宣布進入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域。雖然欠缺項目的開發(fā)團隊與經(jīng)驗，但擁有強大的資本后盾和資本運營能力，不能