最新最全房地產(chǎn)營銷策劃方案范本149

一品國國際花花園項目營營銷策策劃提提報2014.4.141、房房地產(chǎn)產(chǎn)市場場淺析析2、一一品國國際項項目認認知3、營營銷戰(zhàn)戰(zhàn)略診診斷4、營營銷策策略推推廣5、形形象推推廣設(shè)設(shè)計6、公公司簡簡介與與案例例目錄錄第一部部分：：房地地產(chǎn)市市場淺淺析老城板板塊東北新新區(qū)板板塊城東板板塊新野已已經(jīng)形形成三三足鼎鼎立的的競爭爭格局局老城板板塊：：供應(yīng)量量較少少，僅僅有漢漢城廣廣場、、名都都商城城、陽陽光花花園等等商業(yè)業(yè)帶住住宅項項目，，檔次次不高高，規(guī)規(guī)模不不大，，且都都屬于于尾盤盤，，均價價約3000元元/平平米左左右。。城東板板塊：：在售的的主要要有凱凱旋城城、福福地名名鉆、、頤景景苑(書香人人家處處于尾尾盤狀狀態(tài))，盤量量皆超超過10萬萬方，，屬于于銷售售熱點點片區(qū)區(qū)，均均價約約3200左右右。目目前還還有部部分土土地處處于待待推狀狀態(tài)。。后期期競爭爭激烈烈。東北新新區(qū)板板塊：政府府重點點打造造的行行政中中心區(qū)區(qū)，目目前有有儒林林新城城、希希爾頓頓國際際公館館及一一品國國際花花園，，體量量均在在40萬方方以上上，現(xiàn)現(xiàn)正處處于前前期蓄蓄客階階段。。片區(qū)區(qū)還有有大片片土地地待開開發(fā)，，片區(qū)區(qū)呈大大盤競競爭格格局，，未來來競爭爭激烈烈。未來競競爭分分析東北新新區(qū)與與城東東兩大大板塊塊形成成直接接競爭爭，板板塊內(nèi)內(nèi)各樓樓盤短短兵相相接老城板板塊勢勢微，，東北北新區(qū)區(qū)板塊塊與城城東板板塊供供應(yīng)量量激增增，兩兩大板板塊間間將展展開激激烈競競爭。。兩板板塊均均屬于于新區(qū)區(qū)，且且板塊塊內(nèi)各各樓盤盤相距距很近近，外外部條條件基基本相相同。。因此此產(chǎn)品品自身身的競競爭力力將成成為制制勝的的決定定因素素。市場容容量有有限，，供應(yīng)應(yīng)量激激增，，未來來競爭爭激烈烈據(jù)實地地踩盤盤及與與同行行交流流，統(tǒng)統(tǒng)計12年年新野野銷售售約1900套，年年度總總銷售售面積積約22萬方。。平均均每月月去化化158套。新新野自自2011年5月以來來成交交土地地面積積約18萬方，，未來來供應(yīng)應(yīng)量預(yù)預(yù)計達達50萬方左左右。。市場場將形形成供供過于于求的的局面面。當(dāng)當(dāng)前市市場在在售戶戶型以以110-130平米的的的剛剛需三三房為為主，，同質(zhì)質(zhì)化競競爭激激烈。。競爭項項目資資源配配套對對比表表項目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯·頤景苑儒林新城希爾頓國際公館建筑風(fēng)格新古典中式現(xiàn)代新古典現(xiàn)代新古典園林風(fēng)格法式園林江南園林法式皇家園林蘇式園林法式園林景觀資源內(nèi)部240米濱水景觀帶，80畝法式園林，最大70米寬景樓間距千米濱水水景帶，江南風(fēng)情園林20畝中心花園，最高107米寬景樓距5萬平生態(tài)綠化，社區(qū)水景社區(qū)外60畝景觀廣場、濱水景觀帶社區(qū)配套3萬平商業(yè)街3萬平廣場，2萬平商業(yè)步行街，國際雙語幼兒園，老年活動中心、醫(yī)務(wù)室、室內(nèi)健身房國際雙語幼兒園，商業(yè)街4萬平大型商業(yè)，社區(qū)醫(yī)院，康樂球場、幼兒園希爾頓酒店競爭項項目推推廣特特征對對比表表項目宇信凱旋城奧通福地名鉆鑫匯·頤景苑儒林新城希爾頓國際公館推廣高度新野地標(biāo)一座城市的驕傲新野首席5S好房子標(biāo)準，引領(lǐng)人居典范別墅級人生極境唯此一景國際化極致考究形象定位新野地標(biāo)．純粹法蘭西TreeHouse優(yōu)質(zhì)生活城鉆石品質(zhì)名仕城邦20萬㎡墅質(zhì)洋房社區(qū)46萬㎡生態(tài)宜居大盤城市作品極致考究推廣戰(zhàn)略高舉高打，深耕品質(zhì)，持續(xù)通過活動及名人策略聚集人氣，提升品牌形象通過震撼的現(xiàn)場體驗及高性價比的產(chǎn)品取勝走高性價比路線推廣較為平實，以2萬抵6萬大幅優(yōu)惠蓄客依托酒店，樹立高端形象。通過0元成為會員形式蓄客主推賣點板樓、80畝法式園林、新古典外立面、宇信地產(chǎn)品牌、品質(zhì)用材社區(qū)配套優(yōu)越、CLD區(qū)位板樓，20畝中心園林、新古典建筑規(guī)模、寬樓間距、景觀、社區(qū)運動設(shè)施法式景觀、酒店式物管、新古典建筑主要推廣渠道道旗、戶外、活動、派單活動、戶外、道旗戶外、道旗、活動、網(wǎng)站、派單戶外、臨時外展、行政單位定點宣傳戶外、外展、宣傳車、派單第二部部分：：項目目認知知2.1、項目目概況況2.2、賣點點總結(jié)結(jié)2.3、13年項目目定位位2.1項目概概況項目概概況【一品國國際花花園】位于新新野東東北新新區(qū)南南陽大大道旁旁，地地屬縣縣城新新區(qū)，，比鄰鄰老城城區(qū)，，南臨臨南陽陽大道道，北北接三三里河河南路路，西西靠金金州路路和老老城區(qū)區(qū)居民民房，，東臨臨三國國大道道與新新野五五星級級酒店店。一期總總用地地92955㎡，總總建240443㎡，其其中住住宅面面積208095㎡。建筑密度33%，容積率2.58，綠地率31%，總戶數(shù)1427戶，總車位位500個，其中地地上車位283個，地下車車位217個。85—91㎡兩房262套，102—130㎡三房991套，139—141㎡四房174套。老城區(qū)本案行政中心東北新區(qū)位處東北新新區(qū)核心，，共享5分鐘老城生生活圈配套套，坐擁三三里河一線線濱水美景景2.2賣點總結(jié)品牌全國化布局局的集團公公司，城市市運營專家家作為新野招招商引資的的重點企業(yè)業(yè)，南陽希希爾頓房地地產(chǎn)20年沉淀，布布局全國，，多個成功功案例佐證證，實力與與專業(yè)更勝勝一籌。希希爾頓攜手手新野縣政政府，20億打造新野野中心，改改變城市格格局。品質(zhì)國際視野打打造一品華華宅新野招商引引資重點項項目，城市市房地產(chǎn)的的標(biāo)桿。古古典英倫經(jīng)經(jīng)典建筑，，國際級會會所，精品品建筑，高高檔用材，，精工品質(zhì)質(zhì)城市難覓覓其它。地段城市中心國國際品質(zhì)特特區(qū)位處東北新新區(qū)核心與與城市門戶戶口岸位置置，與市政政府僅一河河之隔，與與老城中心心僅5分鐘車程。。緊鄰城市市主干道，，交通便利利。規(guī)模超百萬方恢恢弘體量總用地近600畝，總建面面積超百萬萬方，新野野第一大盤盤即將誕生生！大品牌牌，大社區(qū)區(qū)，大享受受!教育享受一站式式便利教育育社區(qū)幼兒園園，周邊幼幼兒園、小小學(xué)及中學(xué)學(xué)林立，一一站式便利利教育，讓讓孩子贏在在起跑線上上。規(guī)劃墅質(zhì)寬景洋洋房社區(qū)稀缺一梯兩兩戶墅質(zhì)電電梯花園洋洋房，兩梯梯兩戶、兩兩梯三戶板板式高層。。整體建筑筑北高南低低，通透采采光俱佳。。配套酒店、超市市、廣場、、公園等配配套一應(yīng)俱俱全3萬㎡商業(yè)配配套，60畝春風(fēng)廣場場，五星級級酒店，千千畝河濱公公園……更享老城區(qū)區(qū)5分鐘成熟生生活配套。。景觀奢享7萬平米大花花園知名機構(gòu)打打造7萬㎡綠化空空間，9大景觀組團團。架空層層種植綠化化，進一步步增加社區(qū)區(qū)綠化空間間。大部分分高層可觀觀三里河水水景。戶型市場主流戶戶型85—141㎡兩房、三三房、四房房，客戶選選擇面大，，以三房為為主，符合合市場主流流需求。團隊實力團隊通通力協(xié)作廣銀集團、、希爾頓房房地產(chǎn)、知知名物管2.3、13年項目定位位核心優(yōu)勢品牌：縣招招商重點企企業(yè)，全國國布局的集集團化公司司，實力雄雄厚規(guī)模：百萬萬方建筑群群，運營城城市(涵括住宅、、商業(yè)、辦辦公等）地段：新區(qū)區(qū)核心，行行政單位搬搬遷于此，，交通及配配套逐步完完善品質(zhì)：古典典英倫建筑筑，開發(fā)商商擁有打造造精品樓盤盤的實力和和經(jīng)驗產(chǎn)品：洋房房產(chǎn)品，市市場稀缺。。兩梯兩戶戶、兩梯三三戶板式高高層。資源：千米米濱水美景景，60畝廣場，3萬平商業(yè)，，5星酒店，1800平幼兒園項目定位（（方案一））城中心·百萬方都市市綜合體區(qū)域?qū)傩越缃缍ù笮蜕鐓^(qū)開發(fā)商實力力體現(xiàn)氣勢上壓制制競品集酒店、商商業(yè)、廣場場、住宅、、辦公、學(xué)學(xué)校及公園園于一體產(chǎn)品屬性界界定，與競競品形成區(qū)區(qū)隔開發(fā)商運營營城市，并并非簡單的的住宅開發(fā)發(fā)城市未來·百萬方行政政級宜居大大盤項目定位（（方案二））新城中心，，潛力無窮窮廣銀遠見未未來，運營營城市格局局大型社區(qū)開發(fā)商實力力體現(xiàn)氣勢上壓制制競品行政中心區(qū)區(qū)資源、配套套、產(chǎn)品及及品質(zhì)優(yōu)勢勢決定項目目的宜居屬屬性第三部分：：營銷戰(zhàn)略診診斷一品國際項項目屬于新新野新區(qū)最最大的項目目之一也是最有代代表性和影影響力的項項目，無論其開發(fā)發(fā)理念、規(guī)規(guī)劃設(shè)計、、產(chǎn)品定位位、銷售執(zhí)執(zhí)行、物業(yè)服服務(wù)（售樓樓部物業(yè)服服務(wù)）、開開發(fā)商實力力還是未來發(fā)發(fā)展?jié)摿Φ鹊?，都可謂是新野首屈一一指一品國際項項目屬于新新野新區(qū)最最大的項目目之一但是，好的的產(chǎn)品卻沒沒有叫賣，，甚至不賣賣座。什么原因？？我們從客觀觀和主觀兩兩方面分析析，得出如如下結(jié)論：：客觀方面：：1、國家房地地產(chǎn)宏觀政政策的調(diào)整整，對購房房者心理產(chǎn)產(chǎn)生影響；；2、政策影響響導(dǎo)致新區(qū)區(qū)建設(shè)的推推進速度期期望值降低低；3、短期內(nèi)（（2012年至今），，市場供應(yīng)應(yīng)量迅速增增長；4、同業(yè)間無無序競爭、、惡性競爭爭；5、新野縣域域市場的房房地產(chǎn)消費費觀念沒有有質(zhì)的升級級；6、我們不了了解新野市市場需求與與特性，水水土不服；；主觀方面：：1、我們的目目標(biāo)客戶定定位模糊或或不準確；；2、我們的廣廣告定位與與設(shè)計大眾眾化，沒有有鮮明特征征；3、策劃、推推廣、營銷銷、活動、、制作等銜銜接不暢；；4、營銷、促促銷策略與與產(chǎn)品定位位不符；5、價格策略略出現(xiàn)重大大失誤（并并非價高））；6、營銷手段段單一，策策略調(diào)整、、跟進不及及時；7、產(chǎn)品賣點點挖掘不到到位……宣傳推廣語語：【一品國際際】/新野野首席城市市運營商大大新野地地產(chǎn)領(lǐng)航先先鋒/【一品國際際】/世界界涌入新野野一品品領(lǐng)先一步步/【一品國際際】/一品品國際新新野主主流生活締締造者/【一品國際際】/一品品國際城城市精英英和貴族住住宅供應(yīng)商商/【一品國際際】/英倫倫春色一一品人人生/第四部分：：營銷策略略及推廣一品國際運運作的關(guān)鍵鍵一、策略先先行大盤開發(fā)模模式借鑒案例分析及及精英會營營銷模式探探究系統(tǒng)定位及及形象及客客戶定位二、贏在執(zhí)執(zhí)行整合營銷傳傳播大盤開發(fā)模模式主題社區(qū)開開發(fā)模式通過社區(qū)英英倫城邦主主題吸引特特定消費群群體，提升升社區(qū)的影影響力，支支撐項目開開發(fā)。中心城鎮(zhèn)大大盤模式以區(qū)域規(guī)劃劃為城市次次中心、區(qū)區(qū)域性中心心為基礎(chǔ)，，通過政府府基礎(chǔ)設(shè)施施建設(shè)為前前提的開發(fā)發(fā)模式。緊縮城市開開發(fā)模式在通過城市市大盤開發(fā)發(fā)中濃縮城城市的主要要功能，通通過建“城城中城”來來保持項目目的相對獨獨立性。案例分析——碧桂園營銷啟動模模式：體驗營銷+圈層營銷+活動營銷推廣傳播手手段：戶外+公交車體+樣板房+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會+賣場展示營銷啟動切切入：產(chǎn)品作為營營銷主線社區(qū)配套：：五星級酒店店、4萬平方米商商業(yè)、幼兒兒園案例分析——世茂河濱花花園營銷啟動模模式：情景展示+會員營銷+活動營銷推廣傳播手手段：戶外+公交車體+市區(qū)接待+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+房展會+賣場展示+電臺營銷啟動切切入：產(chǎn)品作為營營銷主線社區(qū)配套：：五星級酒店店、農(nóng)貿(mào)市市場、商業(yè)業(yè)、會所案例分析——格林美郡營銷啟動模模式：情景展示+會員營銷+活動營銷推廣傳播手手段：戶外+報廣+電視+短信+雜志+道旗+圍墻+電臺+網(wǎng)站營銷啟動建建筑風(fēng)格作作為營銷主主線切入社區(qū)配套：：社區(qū)商業(yè)營銷模模式產(chǎn)品營銷模模式營銷推廣放放在產(chǎn)品品品質(zhì)上，體體驗營銷或或情景展示示，感受產(chǎn)品，對對產(chǎn)品品質(zhì)質(zhì)要求比較較高，多適適用于想通通過產(chǎn)品來來塑造品牌牌的開發(fā)商商概念營銷模模式以項目的靈靈魂作為與與客戶達成成共鳴的營營銷模式，，多在與客戶在精精神層面交交流，營銷銷費用較高高，多適用用于全國影影響力的開開發(fā)商價值營銷模模式注重產(chǎn)品價價值闡述，，包括區(qū)域域價值，前前景價值，，城市功能價值，，多用于有有區(qū)域影響響力的開發(fā)發(fā)商一品國際在在營銷推廣廣上要站在在城市的高高度引領(lǐng)新野的的居住模式式開發(fā)商定位位新野首席城城市運營商商大大新野地產(chǎn)產(chǎn)領(lǐng)航先鋒鋒精于業(yè)惠惠于于民精筑山河信信達天天下至善建筑至至美生生活新野最具影影響力品牌牌地產(chǎn)一品國際精精神和理念念的傳達，，同時又表表達了一品品國際的社社會責(zé)任感感開發(fā)商定位位新野首席城城市運營商商大大新野野地產(chǎn)領(lǐng)航航先鋒一品國際為為城市創(chuàng)造造價值領(lǐng)跑地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)營城市未未來新興品牌運運作建筑至至美生活新野最具影影響力品牌牌地產(chǎn)一品國際作作為大型地地產(chǎn)公司，，承擔(dān)運營營城市的責(zé)任品牌落地新野首席城城市運營商商大大新野野地產(chǎn)領(lǐng)航航先鋒世界涌入新新野一一品領(lǐng)先一一步一品國際新新野野主流生活活締造者一品國際城城市精精英和貴族族住宅供應(yīng)應(yīng)商一品國際定定位一城一一宅一一人人生城：寓意著著大盤，同同時又表達達了將來這這里配套會會非常完善善，同時又又非常大氣氣；宅：釋義永永不滿足的的向上心和和表現(xiàn)欲，，在新野又又是家的物物質(zhì)表現(xiàn)，，故強調(diào)了了項目對精精英人群的的歸屬感；；人生：人的的本性是不不滿足，幸幸福是人們們的渴求被被滿足后愉愉悅感受，，人類的最最終追求是是幸福。因因為人的本本性是不滿滿足，------不滿足導(dǎo)致致了人們的的渴求------渴求獲得了了滿足-----人們就獲得得了幸福。。人生就是人人們渴求幸幸福的享受受和享受幸幸福的過程程。英倫春色一一品品人生風(fēng)景美筑悠悠雅生生活項目精神定定位客戶群體定定位公務(wù)員、企企業(yè)高管、、個體戶、、返鄉(xiāng)置業(yè)業(yè)客戶：主力35-60歲，總價承承受能力45萬左右，有有一定積蓄蓄，自住改改善型需求求為主，兼兼有一定投投資性需求求，對配套套要求高。。教師師、、醫(yī)醫(yī)生生等等白白領(lǐng)領(lǐng)階階層層：：主力力28-50歲，，總總價價承承受受能能力力40萬左左右右，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐卦泳用衩?，，有有結(jié)結(jié)婚婚置置業(yè)業(yè)及及改改善善型型居居住住需需求求，，以以首首次次置置業(yè)業(yè)為為主主。。企業(yè)業(yè)中中層層管管理理人人員員：：次主主力力25-40歲，，總總價價承承受受能能力力30萬左左右右，，當(dāng)當(dāng)?shù)氐卦泳用衩瘢?，以以首首次次置置業(yè)業(yè)需需求求為為主主，，收收入入不不高高，，想想留留在在南南陽陽，，支支付付能能力力有有限限，，僅僅能能在在外外圍圍區(qū)區(qū)域域購購置置小小面面積積公公寓寓產(chǎn)產(chǎn)品品。。金字字塔塔尖尖上上層層客客戶戶素素描描1、生生活活習(xí)習(xí)慣慣：：注注重重生生活活質(zhì)質(zhì)量量，，追追求求高高品品質(zhì)質(zhì)的的生生活活2、生生活活態(tài)態(tài)度度：：希希望望能能有有一一套套彰彰顯顯身身份份的的居所所3、消消費費取取向向：：他他們們注注重重小小區(qū)區(qū)的的品品質(zhì)質(zhì)、、環(huán)環(huán)境境、、配套套、、地地段段、、功功能能等等。?？蛻魬籼靥卣髡魉麄儌冎髦饕獊韥碜宰员颈镜氐?，，處處在在社社會會的的上上流流階階層層。。他們們事事業(yè)業(yè)有有成成、、手手中中積積蓄蓄較較多多，，追追求求生生活活品品質(zhì)質(zhì)、、注注重重生生活活理理念念，，渴渴望望有有一一套套能能證證明明其其身身份份和和地地位位的的居居所所，，對對居居所所，，他他們們更更多多是是看看重重產(chǎn)產(chǎn)品品附附加加值值，，關(guān)關(guān)注注建建筑筑細細節(jié)節(jié)，，同同時時能能感感受受到到身身份份及及地地位位的的凸凸顯顯。。置業(yè)業(yè)敏敏感感點點價值值取取向向購買力40-80萬置業(yè)特征公務(wù)員、私營業(yè)主、教師、白領(lǐng)等居住現(xiàn)狀已有一套及以上住房或租房置業(yè)目的首置首改，改善性住房或者婚房來源新野本地、返鄉(xiāng)置業(yè)、周邊縣市需求特征能夠代表新野高端水平，產(chǎn)品豪華和闊綽，配套高端，物管優(yōu)良需求物業(yè)洋房或高層客戶戶寫寫真真品質(zhì)質(zhì)＞價格格＞配套套環(huán)境境＞功能能＞項目目綜綜合合區(qū)區(qū)域域中國國新新野野城城的的后后花花園園新野野人人居居大大盤盤英英倫倫優(yōu)優(yōu)雅雅生生活活新野野后后花花園園精精英英生生活活圈圈優(yōu)雅雅生生活活意意境境十十足足項目目物物質(zhì)質(zhì)定定位位一品品生生活活百百萬萬英英倫倫風(fēng)風(fēng)情情人人居居大大盤盤我們們還還買買不不起起幸幸福福的的時時候候，，我我們們絕絕不不應(yīng)應(yīng)該該走走得得離離櫥櫥窗窗太太近近，，盯盯著著幸幸福福出出神神。?！渴勘缺葋唩喴黄谄谛涡蜗笙蠖ǘㄎ晃痪⒂R菁菁英英主打打精精神神廣廣告告語語產(chǎn)品品魅魅力力核核心心活力力新新野野城城才才智智精精英英匯匯產(chǎn)品品力力和和利利基基力力賣點（建筑）企劃表現(xiàn)主流戶型稀缺一梯兩戶墅質(zhì)電梯花園洋房，兩梯兩戶、兩梯三戶板式高層小戶型花園洋房所謂大城小戶當(dāng)此不負陳距超大陳距不在和陽光捉迷藏戶型北高南低淺進深陽光空氣更自由戶型北高南低淺進深陽光爬上我的床建筑風(fēng)格古典英倫經(jīng)典建筑如果建筑是風(fēng)景這里到處是風(fēng)景建筑風(fēng)格當(dāng)建筑成為風(fēng)景入戶花園和孩子第一個問候在入戶花園入戶花園入戶花園花園入戶產(chǎn)品品力力和和利利基基力力賣點（景觀）企劃表現(xiàn)景觀率31%景觀率現(xiàn)在有但今后不在有英倫景觀家的風(fēng)景中人在油畫中植物認不清楚綠化植物只認識回家的路親水平臺親水景觀陽光氧吧一個都不能少賣點(建筑）企劃表現(xiàn)高檔材質(zhì)同樣70年讓你節(jié)省一套房賣點（規(guī)劃）企劃表現(xiàn)市政規(guī)劃緊隨城市發(fā)展步伐與河相伴賣點（客群）企劃表現(xiàn)高級精英時代精英匯聚地悠雅生活大新野白領(lǐng)白領(lǐng)小戶型新野貴族部落白領(lǐng)菁英匯白領(lǐng)域賣點(SP戶外活動）企劃表現(xiàn)緣分愛情從新野開始緣分與一品同行賣點（風(fēng)情街）企劃表現(xiàn)風(fēng)情街在這兒不僅是購物天堂更是藝術(shù)殿堂文化寓意一街購物時尚一幅英倫油畫賣點（價格）企劃表現(xiàn)按揭付款按揭付款96折一次性95折老帶新老業(yè)主成功介紹新客戶購買房子，新客戶可額外享受99折，老業(yè)主可獲贈2000元物業(yè)管理費。性價比貴族的品質(zhì)工薪的價格性價比用二房的預(yù)算實現(xiàn)三房夢想產(chǎn)品力和利基力價格格與與推推案案低價價搶搶先先入入市市先行行回回籠籠資資金金后期期保保證證利利潤潤客戶戶信信心心保保證證價格格穩(wěn)穩(wěn)步步上上漲漲一期期二期期付款款方方式式設(shè)設(shè)計計1、新新野野市市場場都都是是讓利利優(yōu)優(yōu)惠惠的習(xí)習(xí)慣慣，，故故建建議議尊尊重重市市場場習(xí)習(xí)慣慣2、建議議三三種種付付款款方方式式:一次次性性銀銀行行按按揭揭一一老老帶帶新新尊重重市市場場習(xí)習(xí)慣慣三三種種方方式式自自選選執(zhí)行行政政府府文文件件適適當(dāng)當(dāng)讓讓利利客客戶戶營銷銷總總綱綱區(qū)域域特特征征區(qū)域域發(fā)發(fā)展展階階段段成功功營營銷銷方方向向陌生生區(qū)區(qū)域域、、認認知知度度低低區(qū)域域發(fā)發(fā)展展迅迅速速，，擁擁有有一一定定區(qū)域域價價值值區(qū)域域高高成成熟熟度度，，區(qū)區(qū)域域價價值已已被被充充分分認認可可區(qū)域域““嬰嬰兒兒””期期區(qū)域域““少少年年””期期區(qū)域域““成成年年””期期“告告訴訴別別人人她她會會長長的的更更美美””重新新定定義義區(qū)區(qū)域域價價值值，，提提升升形形象象“告告訴訴別別人人她她的的美美與與眾眾不不同同””基于于區(qū)區(qū)域域價價值值，，重重新新定定義義產(chǎn)產(chǎn)品品“告告訴訴別別人人她她是是完完美美的的””利用用成成熟熟區(qū)區(qū)域域價價值值，，項項目目全全方方位位打打造造外外的的細細節(jié)節(jié)放放大大營銷銷總總綱綱成功功營營銷銷方方向向成功功營營銷銷動動作作重新新定定義義區(qū)區(qū)域域價價值值，，提提升升形形象象基于于區(qū)區(qū)域域價價值值，，重重新新定定義義產(chǎn)產(chǎn)品品利用用成成熟熟區(qū)區(qū)域域價價值值，，項項目目全全方方位位打打造造外外在在的的細細節(jié)節(jié)放放大大營造造時尚尚感感營造造稀缺缺感感營造造身份份感感推廣廣路路線線設(shè)設(shè)計計造勢勢期期蓄水水期期一期期強強銷銷期期二期期強強銷銷期期區(qū)域域價價值值品牌牌價價值值項目目價價值值精英英文文化化形象象力力大社社區(qū)區(qū)項目目產(chǎn)產(chǎn)品品力力利利基基力力區(qū)域域前前景景城市市功功能能品牌牌運運營營商商新野野人人居居形形象象大大使使區(qū)域域優(yōu)優(yōu)勢勢、、產(chǎn)產(chǎn)業(yè)業(yè)優(yōu)優(yōu)勢勢、、自自然然景景觀觀優(yōu)優(yōu)勢勢、、配配套套優(yōu)優(yōu)勢勢、、階階層層優(yōu)優(yōu)勢勢項目目規(guī)規(guī)模模、、建建筑筑風(fēng)風(fēng)格格、、商商業(yè)業(yè)特特色色、、項項目目景景觀觀小戶戶型型、、白白領(lǐng)領(lǐng)公公寓寓、、價價格格優(yōu)優(yōu)勢勢、、投投資資概概念念、、樣樣板板房房、、藝藝術(shù)術(shù)文文化化前期期造造勢勢概概念念推推廣廣建立立項項目目品品牌牌為后后期期銷銷售售火火爆爆造造勢勢新聞聞營營銷銷論壇壇營營銷銷活動動營營銷銷戶外外公交交道旗旗圍墻墻現(xiàn)場場看看板板軟文文活動動營營銷銷（（五五一一、、十十一一））口碑碑營營銷銷圈圈層層維維護護DM短信信信信函函電電視視報報廣廣雜雜志志鄉(xiāng)鄉(xiāng)村村橫橫幅幅4月月5月月7月月6月月8月月9月月10月月11月月12月月1月月關(guān)系系營營銷銷活動動營營銷銷網(wǎng)路路營營銷銷下鄉(xiāng)鄉(xiāng)推推廣廣電視視廣播播電電臺臺報廣廣軟文文鄉(xiāng)鎮(zhèn)鎮(zhèn)橫橫幅幅造勢勢期期—新聞聞營營銷銷營銷銷視視角角：：中國國新新野野—““浦東東新新區(qū)區(qū)””營銷銷時時間間：：2014年4——5月月新聞聞方方式式：：政府府報報道道媒媒體體報報道道領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)巡巡視視公公益益活活動動新聞聞視視角角：緊急急尋尋找找新新野野的的浦浦東東新新區(qū)區(qū)一品品國國際際就就是是新新野野的的浦浦東東新新區(qū)區(qū)的的101個理理由由淺析析一一品品國國際際對對新新野野的的重重大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意義義數(shù)風(fēng)風(fēng)流流人人物物還還看看今今朝朝—中國國新新野野一一品品國國際際底特特律律因因汽汽車車城城而而聞聞名名休休斯斯頓頓英英航航天天城城而而著著稱稱新新野野必必將將以以一一品品國國際際而而揚揚名名菁英英居居住住模模式式解解讀讀—新野野區(qū)區(qū)域域居居住住文文化化歡迎迎進進入入中中國國新新野野的的浦浦東東新新區(qū)區(qū)菁菁英英生生活活中國國新新野野一一品品國國際際—攜手手共共建建新新野野””浦浦東東新新區(qū)區(qū)““切入入方方式式：：橫向向—與周周邊邊縣縣市市新新區(qū)區(qū)對對比比縱縱向向—與底底特特律律休休斯斯頓頓比比較較新聞聞參參與與者者：新野野新新區(qū)區(qū)管管委委一一品品國國際際媒媒體體新新極極限限軟文文方方向向區(qū)域域價價值值緊急急尋尋找找新新野野的的““浦浦東東新新區(qū)區(qū)””一品品國國際際就就是是新新野野的的浦浦東東新新區(qū)區(qū)的的101個理理由由淺析析一一品品國國際際對對新新野野的的重重大大戰(zhàn)戰(zhàn)略略意意義義底特特律律因因汽汽車車城城而而聞聞名名休休斯斯頓頓英英航航天天城城而而著著稱稱新新野野必必將將以以一一品品國國際際而而揚揚名名屬風(fēng)風(fēng)流流人人物物還還看看今今朝朝---一品品國國際際花花園園之之魅魅力力一品品國國際際品品牌牌一品品國國際際新新野野首首席席城城市市運運營營商商一品品國國際際攜攜手手新新野野新新城城共共創(chuàng)創(chuàng)新新野野““浦浦東東新新區(qū)區(qū)””國際際地地產(chǎn)產(chǎn)智智慧慧締締造造新新野野““浦浦東東新新區(qū)區(qū)””生生活活項目目價價值值淺析析新新野野““浦浦東東新新區(qū)區(qū)””配配套套項項目目一一品品國國際際一一品品生生活活一品品國國際際一一品品生生活活新新野野人人居居形形象象大大使使菁英英文文化化新野野菁菁英英文文化化淺淺析析菁英英居居住住模模式式解解讀讀---新野野一一品品生生活活的的居居住住文文化化歡迎迎進進入入新新野野一一品品生生活活的的菁菁英英生生活活造勢勢期期—公益益活活動動營營銷銷主題題活活動動：：愛情情從從新新野野開開始始緣緣分分與與一一品品同同行行活動動時時間間：：2014年5月上旬活動目標(biāo)：讓新野主流人人群(26—40歲)都知道一品國國際培養(yǎng)社社區(qū)文化同同時得到客戶戶信息活動地點：大型酒店參加對象：縣域未婚人員員新野精英英未婚人士年年紀22-40參加人數(shù)：原則上定男女女各60人；不允許帶帶家長活動延伸：設(shè)立一品生活活有緣人QQ群，微信，為為后期交流，，同時可以發(fā)發(fā)布項目信息息承辦單位：南陽日報南南陽房產(chǎn)超市市網(wǎng)新野在在線等媒體活動形式：連環(huán)速速配活活動個個性展造勢期—活動營銷主題活動：“一品地產(chǎn)杯杯”籃球?qū)箍官惢顒訒r間：2014年5月—6月活動目標(biāo)：一品員工及縣縣域精英了了解一品國際際同時我們們得到客戶信信息活動地點：公園院?；蚧驈V場參加對象：一品員工單獨獨組隊個人人可以自由組組隊比賽規(guī)則：采用3對三的形式比比賽10分鐘以分數(shù)數(shù)高者獲勝活動延伸：設(shè)立”一品地地產(chǎn)杯“QQ群“，微信，，為后期交流流，同時可以以發(fā)布項目信信息承辦單位：南陽日報南南陽房產(chǎn)超市市網(wǎng)新野在在線等媒體蓄水期—活動營銷活動主題：房地產(chǎn)政策發(fā)發(fā)展與研究高高峰論壇活動時間：2014年6月活動目標(biāo)：形成熱點，展展示開發(fā)商實實力，擴大一一品國際的知知名度，同同時可有效降降低媒體推廣廣費用活動地點：大型酒店參加對象：邀請全國知名名房產(chǎn)策劃專專家、城市規(guī)規(guī)劃專家；城城市精英人群群，德高德高高望重的意見見領(lǐng)袖；各大新聞媒體體。蓄水期—活動營銷活動主題：關(guān)注”留守兒兒童“送愛心心活動活動方式：利用節(jié)點假日日返鄉(xiāng)期，組組織返鄉(xiāng)人更更愛家的聯(lián)歡歡活動，同時時贈送返鄉(xiāng)車車票活動目的：引起返鄉(xiāng)人群群關(guān)注并認可可項目活動對象：外出務(wù)工/本本地或者外地地經(jīng)商改善型型客戶群體活動地點：下鄉(xiāng)、下地市市蓄水期—關(guān)系營銷活動主題：皇家酒會活動目的：為政府排憂保保證新野野精英人群的的生活無憂同同時促進產(chǎn)產(chǎn)品去化回回籠資金活動房源：一期剩余樓盤盤活動方式:1依托區(qū)域關(guān)系系開展產(chǎn)產(chǎn)品推介酒會會2酒會告知房源源，同時告知知優(yōu)惠措施包包含三點：：首先是精英英會的低價入入市一品品國際本身就就是讓利其其次是一品國國際際隊內(nèi)部認購購客戶有特備備額度的讓利利優(yōu)惠但是是強調(diào)付款方方式第三三個事鼓勵政政府適當(dāng)補貼貼契稅減免免等3政府補貼方式式：鑒于精英英匯項目的特特殊性同時時政府協(xié)商貼貼補的方式和和貼補金額但但是這部部分的資金可可以協(xié)商在后后期規(guī)費中減減免以減減少政府的資資金壓力同同時減輕了一一品國際的資資金壓力可謂謂雙贏4只要是是前期期內(nèi)部部認購購的客客戶另另外外可以以建議議贈送送一定定時間間的物物管費費用等等5同時程程度后后期購購買的的價格格政策策會有有一定定的調(diào)調(diào)整甚甚至至可以以告知知上漲漲幅度度6聯(lián)系貸貸款銀銀行在在貸貸款方方式還還貸方方式辦辦理理手續(xù)續(xù)上靈靈活多多樣化化蓄水期期—下鄉(xiāng)活活動活動方方案：：針對人人群各各個個擊破破---下鄉(xiāng)掃掃巷“下鄉(xiāng)鄉(xiāng)”針針對周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)客客群：：巡演演活動動---外國樂樂隊巡巡演巡演活活動的的目的的是要要當(dāng)?shù)氐匚匆娨娺^活活動的的形式式造成成影響響,形成口口碑,擴擴大知知曉度度,外外國樂樂隊的的表演演與項項目現(xiàn)現(xiàn)代、、時時尚、、高高檔的的形象象相吻吻合尤尤為當(dāng)當(dāng)?shù)厝喝罕娝猜劼剺芬娨姡?，容容易易吸引引眼球球、形形成成話題題、迅迅速速傳播播.“下鄉(xiāng)鄉(xiāng)”針針對周周邊鎮(zhèn)鎮(zhèn)區(qū)客客群：：露露天天電影影看露天天電影影目前前已經(jīng)經(jīng)比較較少見見了,但但是農(nóng)農(nóng)村卻卻具有有巨大大的吸吸引力力,同同時時在放放電影影中間間放映映一品品國際際項目目宣傳傳片發(fā)發(fā)放放小禮禮品,積積累累客戶戶資源源.“掃巷””針對對縣域域周邊邊拆遷遷客群群,大量量派單單組織學(xué)學(xué)生上上門進進行市市場調(diào)調(diào)查,可可以以贈送送小禮禮品,實實則則是調(diào)調(diào)查的的時候候宣宣傳菁菁英匯匯擴擴大一一品國國際的的品牌牌度,重重點鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)—重點轟轟炸蓄水期期—網(wǎng)絡(luò)營營銷展展開1、和房房超網(wǎng)網(wǎng)聯(lián)合合開展展“尋尋找新新野菁菁英””的活活動，，開開始網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)上上一品品國際際的品品牌宣宣傳2、在新新野本本土最最大的的門戶戶網(wǎng)站站房產(chǎn)產(chǎn)貼吧吧板塊塊長長期置置頂帖帖子，，主題題中中國新新野新新野野人居居形象象大使使—一品國國際3、開始始建立立一品品國際際菁菁英匯匯QQ群、、微信信，圈圈層客客戶，，應(yīng)應(yīng)道購購房方方向，，同時時維系系原來來的2個QQ群。蓄水期期—一品匯匯啟動動啟動策策略:"連圈圈帶養(yǎng)養(yǎng)"客戶會會名稱稱：一品國國際菁菁英居居住促促進委委員會會簡簡稱““一品品匯””菁英匯匯會會員權(quán)權(quán)益：：第一類類、品品牌商商家折折扣權(quán)權(quán)益；；可享享受聯(lián)聯(lián)盟品品牌商商家的的消費費折扣扣及不不定期期獲得得折扣扣券（聯(lián)盟盟品牌牌商家家建議議；大大賣場場、家家具賣賣場、、餐飲飲、服服飾、、美容容、旅旅游、、健身身等））（折扣扣券發(fā)發(fā)放形形式：：前往往售樓樓處領(lǐng)領(lǐng)取。。）第二類類、積積分類類權(quán)益益；可可享客客戶會會的有有獎積積分制制度。。第三類類、活活動類類權(quán)益益；免免費參參與客客戶會會不定定期活活動及及職業(yè)業(yè)講座座第四類類、銷銷售權(quán)權(quán)權(quán)益益；可可享受受購買買一品品國際際名下下的項項目不不定額額優(yōu)惠惠第五類類、服服務(wù)類類權(quán)益益；可可獲得得特定定銀行行VIP客戶權(quán)權(quán)益可享受受專人人置業(yè)業(yè)顧問問的全全程過過問服服務(wù)可作為為未來來小區(qū)區(qū)物業(yè)業(yè)VIP卡使用用，獲獲得超超值的的物業(yè)業(yè)服務(wù)務(wù)一品匯匯蓄蓄水方方式1、定點點蓄水水；通通過團團購洽洽談、、精英英聯(lián)誼誼會的的形式式在項項目周周邊主主要人人流活活動區(qū)區(qū)域定定點招招募會會員2、活動動蓄水水；通通過房房展會會、客客戶活活動、、活動動現(xiàn)場場招募募會員員3；售樓樓處蓄蓄水；；在前前往售售樓處處的客客戶中中招募募會員員4、一品品國際際網(wǎng)站站蓄水水；一一品國國際網(wǎng)網(wǎng)站設(shè)設(shè)置客客戶板板塊，，客戶戶可直直接在在網(wǎng)上上填寫寫入會會申請請表5、聯(lián)合合蓄水水：可可與網(wǎng)網(wǎng)站聯(lián)聯(lián)合，，網(wǎng)站站的標(biāo)標(biāo)準客客戶可可自動動成為為客戶戶會員員一品匯匯會會員維維護：：1、定期期資料料更新新2、不定定期活活動、、講座座3、會員員生日日賀卡卡郵寄寄，節(jié)節(jié)假日日賀卡卡郵寄寄、短短信問問候4、不定定期商商家折折扣券券郵寄寄5、重點點客戶戶的定定期電電話回回訪與與座談?wù)?、短信信平臺臺，銷銷售信信息傳傳達一品匯匯售卡卡—提前蓄蓄客售鉆石石VIP卡，僅僅針對對一品品匯會會員銷銷售，，設(shè)置置一定定門檻檻，可可以退退，目目的是是保證證開盤盤當(dāng)時時現(xiàn)場場人氣氣；鉆石會會員入入會條條件:2000元，但但是開開盤可可以享享受“2000抵20000”的活動動普通卡卡：所所有一一品匯匯會會員都都可以以得到到普通通卡正式開開盤時時，鉆鉆石卡卡擁有有優(yōu)先先選房房權(quán)利利，且且根據(jù)據(jù)卡號號依次次選房房；鉆鉆石卡卡全部部選完完后，，普通通卡會會員方方可選選房。。蓄水期期—電臺和和信函函傳媒媒棄原來不不顧客客戶感感受，，以打打擾為為基礎(chǔ)礎(chǔ)的被被動式式廣告告?zhèn)鞑ゲソ⑵鸨皇苁鼙娫试试S的的傳播播方式式。它它會不不知不不覺中中侵入入你的的肌體體，讓讓你對對它產(chǎn)產(chǎn)生好好感，，并主主動傳傳播它它。根據(jù)名名單，，點對對點郵郵寄““親筆筆產(chǎn)品品推薦薦信””電臺文文案增增加““開車車購房房，終終身免免費洗洗車””蓄水期期—全城炒炒作印制100元現(xiàn)現(xiàn)金卡卡進行銷銷售，，購房房可抵抵5000元或印制制3000元元代金金券免費發(fā)發(fā)放，，購房房直抵抵。全城炒炒作銷售期期—優(yōu)惠活活動針對潛潛在細細分客客戶群群體，，精準準定位位，落落地實實施1.城城區(qū)結(jié)結(jié)婚置置業(yè)剛剛需群群體活動主主題：：“購購房有有大愛愛”———婚婚紗照照，紅紅包貼貼心送送活動方方式：：購房房送婚婚紗照照（婚婚紗照照價格格=全全額房房價的的萬分分之一一）婚禮當(dāng)當(dāng)天貼貼心紅紅包（（金額額500———1000））活動合合作方方：新新野知知名婚婚紗影影樓活動截截止時時間：：一年年內(nèi)銷售期期—優(yōu)惠活活動2.周周邊鄉(xiāng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)需需要進進城置置業(yè)的的客戶戶群體體活動主主題：：“你你買房房，我我裝修修”———10000裝修修基金金免費費送活動方方式：：購房房即送送10000裝裝修基基金活動合合作方方：港港灣裝裝飾（（需洽洽談））活動截截止時時間：：購房房之日日起1年內(nèi)內(nèi)針對項項目問問題，，給出出研究究建議議：1、銷銷售問問題：：A需需要要解決決顧問問信仰仰引導(dǎo)導(dǎo)與樹樹立B顧顧問的的談判判技巧巧要實實戰(zhàn)性性培訓(xùn)訓(xùn)2、客客戶心心理抗抗拒問問題：：需顧問問在談?wù)勁兄兄薪鉀Q決，但但一定定要有有針對對性的的說辭辭培訓(xùn)訓(xùn)。3、關(guān)關(guān)于推推廣問問題：：需要實實際的的東西西來操操作，，大而而空必必定會會落空空，一一定要要換位位從消消費者者角度度重新新認識識市場場。4、物物業(yè)服服務(wù)問問題：：這是一一個較較為關(guān)關(guān)鍵的的問題題，是是整個個樓盤盤出賣賣相、、讓客客戶認認知并并得到到美譽譽度的的窗口口，必必須嚴嚴格改改進。。5、關(guān)關(guān)于價價格：：沒有降降價銷銷售的的，通通過樓樓盤賣賣點的的強化化以及及各種種活動動促銷銷即可可。2014年營銷銷推廣廣費用用預(yù)算算廣告類戶外廣告報紙廣告南陽日報南陽晚報高炮雜志廣告網(wǎng)絡(luò)廣告網(wǎng)網(wǎng)廣播廣告交通音樂臺電視廣告南陽新野電視臺公交廣告直投廣告DM等其他廣告短信印刷類信函傳媒印刷類樓書、名片包裝制作類圍墻、道旗等制作類模型SP活動開盤活動房展會sp活動合計（萬元）請大家家一起起感受受英倫倫格調(diào)調(diào)第五部部分：：形象象推廣廣設(shè)計計標(biāo)志標(biāo)志組組合表表現(xiàn)項目圖圖騰紙杯效效果名片效效果門牌室內(nèi)吊吊旗戶外高高炮廣廣告戶外高高炮廣廣告戶外高高炮廣廣告一品國國際壹品國際圍墻廣廣告圍墻廣廣告圍墻廣廣告還在留留戀于于新英英倫風(fēng)風(fēng)格的的設(shè)計計嗎？？我們還還有一一套方方案形象推推廣設(shè)設(shè)計陜西新新極限限房產(chǎn)產(chǎn)營銷銷策劃劃有限限公司司于2001年8月16日成立立于中中國西西安，，是一一家以以從事事房地地產(chǎn)全全案策策劃、、代理理銷售售、房房產(chǎn)媒媒體運運營為為核心心業(yè)務(wù)務(wù)的房房地產(chǎn)產(chǎn)綜合合服務(wù)務(wù)商。。致力力于為為開發(fā)發(fā)商提提供專專業(yè)的的市場場調(diào)研研、項項目定定位、、產(chǎn)品品策劃劃、規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計、、代理理銷售售、形形象宣宣傳、、媒體體推廣廣、物物業(yè)顧顧問等等綜合合服務(wù)務(wù)。我們的的案例例世博廣廣場打打造社社旗中中心的的方向向每個城城市都都有自自己的的靈魂魂，靈靈魂不不僅是是簡單單位置置上的的中心心，而而是城城市價價值的的中心心；是是城市市財富富，城城市功功能，，城市市榮耀耀高度度聚合合的中中心?。≌譜I設(shè)計中中，我我們的的設(shè)計計師采采用圓圓形，，向心心力的的表現(xiàn)現(xiàn)，準準確且且形象象的說說明了了世博博廣場場就是是社旗旗未來來發(fā)展展的中中心，，是引引導(dǎo)社社旗未未來發(fā)發(fā)展的的向心心力及及標(biāo)桿桿。是是首席席集““吃、、住、、玩、、樂、、游、、購””為一一條龍龍的大大型綜綜合性性商業(yè)業(yè)領(lǐng)域域，星星級酒酒店、、高檔檔購物物中心心、娛娛樂中中心、、休閑閑會所所、特特色餐餐飲，，無論論想要要什么么，都都可以以在這這里得得到最最大化化的滿滿足。。世博廣廣場Vi部分展展示Vip貴賓卡卡名片紙杯世博廣廣場Vi部分展展示中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示物料設(shè)設(shè)計中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示圖為““幸運運大抽抽獎““，猜猜謎迎迎中秋秋”活活動期期間針針對業(yè)業(yè)主所所設(shè)計計的抽抽獎券券，一一等獎獎為2011年西安安世界界園藝藝博覽覽會門門票一一張。。中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示中央廣廣場|龍街設(shè)設(shè)計展展示金橋水水岸設(shè)設(shè)計展展示金橋水水岸設(shè)設(shè)計展展示金橋水水岸設(shè)設(shè)計展展示金橋水水岸設(shè)設(shè)計展展示金橋水水岸設(shè)設(shè)計展展示我們的的資質(zhì)質(zhì)我們的的資質(zhì)質(zhì)所獲榮榮譽策劃案案例12年來，，根植植中原原腹地地，成成功代代理運運營了了南陽陽錦江江公寓寓、社社旗香香山公公園、、社旗旗世博博廣場場、三三門峽峽宏江江中央央廣場場、南南陽宏宏江中中央廣廣場，，鄭州州宏江江中央央廣場場、漯漯河宏宏江中中央廣廣場等等項目目，為為近萬萬戶居居民家家庭打打造了了舒適適宜居居的生生活空空間，，連續(xù)續(xù)多年年被市市建委委和房房管局局授予予先進進企業(yè)業(yè)和優(yōu)優(yōu)秀企企業(yè)榮榮譽稱稱號??！鄭州宏宏江*中央央廣場場項目目鳥瞰瞰漯河宏宏江*中央央廣場場項目目鳥瞰瞰三門峽峽宏宏江江