CBRE-北京房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告+2022年第二季度

FIGURESI北京|2022年第二季度生物醫(yī)藥為多類物業(yè)貢獻(xiàn)新增需求業(yè)主主動(dòng)調(diào)整租金應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化(2022年上半年，同比變化)新租交易總量環(huán)比下降30%,自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)的凈吸納量。除CBD和新興子市場(chǎng)保持平穩(wěn)外，其它子市場(chǎng)受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。-零售物業(yè)：兩個(gè)中小型商業(yè)單體改造更新后重新入市。疫情沖擊下，短期開店信心恢復(fù)受阻。盡管尚未出現(xiàn)大規(guī)模退店，業(yè)主已調(diào)整租金策略以維系原有優(yōu)質(zhì)租戶或招募填補(bǔ)潛在騰退面積的替代租戶，平均租金環(huán)比下調(diào)1.4%。同時(shí)租戶以成本為導(dǎo)向的搬遷布局也日漸活躍。平均租金上漲幅度略有放緩。環(huán)京區(qū)域需求逐漸回暖，租金水平在疫情影響下有不同程度的波動(dòng)。由于可租賃面積增多，上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束租金快速增長(zhǎng)，其它大部分子市場(chǎng)均在方式，推動(dòng)本季度交易活躍度小幅回升。物業(yè)類型更趨均衡，也有越來越多稀缺的核心型或核心增益型資產(chǎn)已釋放到市場(chǎng)。圖表1:季度回顧空置率物業(yè)投資總額+0.5百分點(diǎn)+0.9百分點(diǎn)+3.1百分點(diǎn)+0.6百分點(diǎn)環(huán)比+0.7百分點(diǎn)年初至今-0.1百分點(diǎn)+2.8百分點(diǎn)+1.4百分點(diǎn)+0.8百分點(diǎn)-1.7百分點(diǎn)+5.0百分點(diǎn)+2.3百分點(diǎn)年初至今總額同比算，不含物管費(fèi)含稅，簡(jiǎn)單平均；物流設(shè)施租金為報(bào)價(jià)，按建筑面積計(jì)算，含物管費(fèi)不含稅，加權(quán)平均；商務(wù)園區(qū)租金為報(bào)價(jià)，按建筑面積計(jì)算，含物管費(fèi)含稅，加權(quán)平均；投資額包含所有超過1000萬美元的商業(yè)地產(chǎn)交易，且不分整售、部分所有權(quán)或散售(住宅及土地未列入)2022年上半年，北京寫字樓新增供應(yīng)量同比回落，共計(jì)19.0萬平方米。其中二季度全市錄得一個(gè)3.9萬平方米的新項(xiàng)目交付使用，該項(xiàng)目毗鄰麗澤金融商務(wù)區(qū)。凈吸納量持續(xù)走低本季度受奧密克戎疫情限制，部分租戶原有新租計(jì)劃延后，加上年初開始的互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)優(yōu)化、企業(yè)整合搬遷等活動(dòng)的持續(xù)影響，季內(nèi)新租交易總量環(huán)比下降30%。上半年全市凈吸納量?jī)H錄得6.0萬平方米，其中二季度亦是自2020年第三季度以來首次出現(xiàn)負(fù)的凈吸納量。全市空置率上半年累計(jì)上升0.7個(gè)百分點(diǎn)至17.8%。其中甲級(jí)寫字樓更有韌性，空置率環(huán)比微降0.2個(gè)百分點(diǎn)，而乙級(jí)寫字樓則環(huán)比上升1.1個(gè)百分點(diǎn)。中關(guān)村和望京等科技企業(yè)集中的子市場(chǎng)空置率漲幅靠前。租金短期向下波動(dòng)金融和TMT合占新租交易總量的58%,分居前兩大行業(yè)，主要集中在軟件開發(fā)、人工智能、產(chǎn)業(yè)數(shù)字化、證券、保險(xiǎn)以及資產(chǎn)管理等細(xì)分領(lǐng)域，其中金融的擴(kuò)租需求突出。本季度醫(yī)藥及生命科學(xué)行業(yè)新租需求放量明顯，占比進(jìn)一步攀升。分子市場(chǎng)，CBD和麗澤為新租需求主力釋放區(qū)，CBD行業(yè)結(jié)構(gòu)最均衡，麗澤租戶行業(yè)也日漸多元。此外，麗澤、通州和石景山等新興區(qū)域逐步承接更多的跨區(qū)、升級(jí)搬遷需求。全市平均成交租金每月每平方米310.7元，同樣本比上半年累計(jì)下降0.4%。除CBD和新興子市場(chǎng)保持平穩(wěn)外，其它子市場(chǎng)受空置率抬升的影響租金均出現(xiàn)不同程度的下調(diào)。下半年，部分新項(xiàng)目受疫情影響將延期交付，預(yù)計(jì)全市寫字樓市場(chǎng)僅有18.1萬平方米新增供應(yīng)入市，且均來自新興區(qū)域，供給側(cè)壓力適度緩解。隨著疫情影響逐步消退，市場(chǎng)活躍度有望逐步回升，核心區(qū)域可租面積的增加將吸引租戶升級(jí)或回流。近期各區(qū)陸續(xù)出臺(tái)的紓困政策和穩(wěn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展實(shí)施方案都會(huì)助力企業(yè)信心和市場(chǎng)情緒的恢復(fù)；上半年政府頒布的《關(guān)于推進(jìn)北京全球財(cái)富管理中心建設(shè)的意見》也將進(jìn)一步推動(dòng)金融板塊多元發(fā)展。2022年上半年錄入兩個(gè)新項(xiàng)目均為改造更新后重開的中小型商業(yè)單體，分別為華潤(rùn)集團(tuán)旗下位于核心商圈西單的雙層地下商業(yè)街，及位于外圍朝青商圈的姚家園萬象匯，帶來共計(jì)7.8萬平方米的新增供應(yīng)。西單更新場(chǎng)首店街區(qū)潮流定位吸引了大批優(yōu)質(zhì)品牌入駐，如備受年輕客群追捧的美妝新零售-HARMAY全國(guó)旗艦店，以及華為MSC旗艦店等。而姚家園萬象匯則從原來超市形態(tài)為主的樂都匯廣場(chǎng)轉(zhuǎn)型本輪疫情沖擊下，短期內(nèi)消費(fèi)意愿和零售商開店信心恢復(fù)受阻，多數(shù)項(xiàng)目客流量同比顯著下降。截至季末尚未出現(xiàn)大規(guī)模退店，全市空置率季度環(huán)比僅提升0.9個(gè)百分點(diǎn)至6.7%,和去年底基本持平。關(guān)店現(xiàn)象主要集中在一些前期高速擴(kuò)張、近年業(yè)績(jī)下滑的網(wǎng)紅茶飲、韓妝及快時(shí)尚品牌。對(duì)租金較敏感的中端餐飲業(yè)態(tài)受疫情影響也相對(duì)明顯。但2020年以來由消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變和行業(yè)洗牌引起的業(yè)主品牌調(diào)整，給奢侈品(如GUCCl、BURBERRY)、新能源汽車(如蔚來、福特、凱迪拉克)及定位商務(wù)人群的高端餐飲(如北京宴、乙十六)等優(yōu)質(zhì)品牌在開店、擴(kuò)店或位置調(diào)整上提供更多可選機(jī)會(huì)。與2020年首輪疫情后相比，不少業(yè)主本次應(yīng)對(duì)更加迅速，已調(diào)整租金策略以維系原有優(yōu)質(zhì)租戶或招募填補(bǔ)潛在騰退面積的替代租戶。個(gè)別項(xiàng)目亦考慮重新調(diào)整業(yè)態(tài)和品牌結(jié)構(gòu)，如將業(yè)績(jī)下滑的影劇院業(yè)態(tài)轉(zhuǎn)型調(diào)整為其他沉浸式或參與度更高的體驗(yàn)類業(yè)態(tài)，如脫口秀、小劇場(chǎng)等，以帶動(dòng)人流量與消費(fèi)活力。在業(yè)主的積極應(yīng)對(duì)下，全市購(gòu)物中心首層平均租金報(bào)價(jià)季度環(huán)比下調(diào)1.4%至每天每平方米35.5元，全市各商圈均有表現(xiàn)，其中次級(jí)商圈下降幅度相大興等外圍區(qū)域，將填補(bǔ)當(dāng)?shù)貐^(qū)域型購(gòu)物中心空白。為落實(shí)《北京市統(tǒng)籌疫情防控和穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的實(shí)施方案》,政府近期發(fā)放了122億元消費(fèi)券，覆蓋餐飲、購(gòu)物、教育、文體娛樂及出行等多個(gè)領(lǐng)域，有助于加快助推復(fù)商復(fù)市，提振消費(fèi)信圖表4:零售物業(yè)主要新項(xiàng)目和品牌開業(yè)情況商業(yè)建筑面積(平方米)華潤(rùn)集團(tuán)西單更新場(chǎng)西單華潤(rùn)集團(tuán)時(shí)尚配飾太古里南區(qū)運(yùn)動(dòng)休閑太古里西區(qū)西直門咖啡茶飲嘉里中心數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度注：核心零售商圈為CBD、王府井、三里屯、西單數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度+0.5%季度環(huán)比2022年第二季度順義空港入市一個(gè)高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)項(xiàng)目，帶來9.1萬平方米的新增供應(yīng)，也是上半年唯一新項(xiàng)目。上半年新租需求以第三方物流為主，占新租總量的48%,二季度醫(yī)藥企業(yè)活躍度亦有提升。新租活動(dòng)集中在兩大機(jī)場(chǎng)所在的順義及大興區(qū)域，同時(shí)租戶以成本為導(dǎo)向的搬遷布局也日漸活躍。疫情管控一定程度上延遲整體需求放量，空置率小幅攀升但仍位于6.1%的低位。全市平均租金上半年同樣本比環(huán)比上漲1.5%至每月每平方米55.3元，其中二季度上漲0.5%略有放緩。本季度通州租金漲幅居各子市場(chǎng)之首，其他子市場(chǎng)表現(xiàn)平穩(wěn)。廊坊連續(xù)第五個(gè)季度新增供應(yīng)放量，新入市項(xiàng)目位于安次，上半年新增供應(yīng)總量達(dá)37.8萬平方米；而天津則在北辰新增一處8.8萬平方米的高標(biāo)倉(cāng)儲(chǔ)設(shè)施，為上半年唯一入市項(xiàng)目。需求方面第三方物流助廊坊本季度去化速度提升，在天津武清疫情管控期間，個(gè)別短租需求轉(zhuǎn)移至廊坊近京片區(qū)，上半年全市凈吸納總量為6.3萬平方米。天津本季度需求環(huán)比穩(wěn)中有升，第三方物流、零售業(yè)及制造業(yè)均有表現(xiàn)，上半年凈吸納量達(dá)6.5萬平方米，其中濱海新區(qū)占比最高，而武清本季度錄得全市上半年最大單筆成交。津廊兩地的租金水平在疫情影響下有不同程度的波動(dòng)。下半年，北京物流設(shè)施市場(chǎng)預(yù)計(jì)將迎來43.8萬平方米的新增供應(yīng)，有望推動(dòng)更多租賃需求在平谷、經(jīng)開區(qū)及房山等平原新城落地。日前平谷馬坊鎮(zhèn)積極布局并與11家物流頭部企業(yè)及投資方簽訂投資協(xié)議，規(guī)劃占地面積2,900畝，涉及汽車、醫(yī)藥、電商零售、跨境貿(mào)易等諸多領(lǐng)域。日漸充裕的可租面積有望給予北京城配需求更多可選空間。同期廊坊和天津亦將分別迎來44.9萬與48.2萬平方米的新增供應(yīng)入市。隨著環(huán)京市場(chǎng)汽車及生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)發(fā)展的持續(xù)發(fā)力，北京順義、大興及經(jīng)開區(qū)，廊坊臨空經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)及廣陽，以及天津?yàn)I海新區(qū)等皆有相關(guān)項(xiàng)目落地或投產(chǎn)，將帶動(dòng)關(guān)聯(lián)物流需求增長(zhǎng)。注：核心物流區(qū)域?yàn)轫樍x空港、通州馬駒橋、大興京南數(shù)據(jù)來源：世邦魏理仕研究部，2022年第二季度+0.6百分點(diǎn)季度環(huán)比-0.2%季度環(huán)比生物醫(yī)藥新租需求占比超TMT居首2022年上半年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)迎來共計(jì)四個(gè)新項(xiàng)目交付使用，共計(jì)體量32.6萬平方米，其中二季度錄得兩個(gè)生物醫(yī)藥專項(xiàng)園區(qū)，分別位于大興和經(jīng)開區(qū)子市場(chǎng)，兩個(gè)新項(xiàng)目均引入了行業(yè)優(yōu)質(zhì)租戶，去化表現(xiàn)突出。上半年整體市場(chǎng)新租需求放緩，錄得凈吸納量約10.9萬平方米，同比下降68%。但二季度貢獻(xiàn)凈吸納量達(dá)8.5萬平方米。上半年生物醫(yī)藥行業(yè)占新租需求35%超過TMT,相關(guān)產(chǎn)業(yè)定位的子市場(chǎng)需求旺盛，大興和經(jīng)開區(qū)子市場(chǎng)具備研發(fā)制造功能的項(xiàng)目出租率可觀，本季度錄得來自醫(yī)藥外包類等租戶的大面積租賃交易。其他區(qū)域中，泛中關(guān)村集群連續(xù)兩個(gè)季度凈吸納量錄得負(fù)值，子市場(chǎng)間表現(xiàn)略有分化：頭部互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)的面積整合以及相關(guān)上下游企業(yè)的需求放緩，外加疫情管控影響企業(yè)租賃策略決策和落地，使得上地和中關(guān)村軟件園子市場(chǎng)持續(xù)有面積騰退且去化緩慢，空置率連續(xù)兩個(gè)季度攀升；而北清路子市場(chǎng)憑借租金成本和集成電路、生命科學(xué)等產(chǎn)業(yè)集聚優(yōu)勢(shì)，空置率連續(xù)第八個(gè)季度下行。而電子城、豐臺(tái)科技園等其他子市場(chǎng)上半年去化表現(xiàn)則較為平緩。全市商務(wù)園區(qū)上半年租金緩慢下行，截至二季度末平均租金報(bào)價(jià)每月每平方米161.0元。由于上半年可租賃面積較以往明顯增多，上地、中關(guān)村軟件園和東升結(jié)束去年租金快速增長(zhǎng)，使得泛中關(guān)村集群上半年同樣本比環(huán)比持平；其它區(qū)域中除大興子市場(chǎng)上半年租金小幅上漲，其他子市場(chǎng)均在下降渠道，但經(jīng)開區(qū)租金下降幅度季內(nèi)收窄。2022年下半年北京商務(wù)園區(qū)市場(chǎng)預(yù)計(jì)還將迎來87.3萬平方米的新增供應(yīng)。近期政府發(fā)布《北京市關(guān)于實(shí)施“三大工程”進(jìn)一步支持和服務(wù)高新技術(shù)企業(yè)發(fā)展的若干措施》,釋放加大對(duì)高新技術(shù)企業(yè)技術(shù)創(chuàng)新的支持力度，強(qiáng)化融資、人才服務(wù)保障，支持拓展產(chǎn)品市場(chǎng)渠道，完善空間和用地供給，優(yōu)化創(chuàng)新要素配置等利好，將進(jìn)一步促進(jìn)北京國(guó)際科技創(chuàng)新中心和中關(guān)村世界領(lǐng)先科技園區(qū)建設(shè)，帶動(dòng)商務(wù)園區(qū)的區(qū)域環(huán)境完善和產(chǎn)業(yè)需求導(dǎo)入。圖表8:商務(wù)園區(qū)供求指標(biāo)圖表9:商務(wù)園區(qū)市