【三亞】新中式高層+洋房+疊墅住宅文本2020

ARCHITECTURAPLANNING

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4PRE-PHASEANALYSES愿景這是一場寄情山A

CONFIDANTNEEDST這也是“漁夫”和“IT'SALSOA

GATHERINGOFFISHE這更是回歸內(nèi)心深I(lǐng)T'S

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RETREATTO

THPRE-PHASEANALYSES讀地城市區(qū)位分析烏魯木齊Wulumuqi北京Beijing呼和浩特Huhehaote天津Tian石家莊Shijiazhuang蘭州Lanzhou西安Xian拉薩Lasa成都Chengdu重慶Chongqing長沙Changsha昆明Kunming廣州南寧NanningGuangzhou香港Hong

Ko澳門Macao海南省三亞Sanya南海三亞市，是海南省地級(jí)市，地處海南島的最南端。是擁有熱帶海濱風(fēng)景特色的國際旅游城市，有“東方夏威夷”的美稱。基地區(qū)位分析崖州區(qū)崖州site灣三亞鳳三南山文化旅游度假區(qū)大小洞天旅游區(qū)南山海上觀音灣塘紅天涯海角風(fēng)景名勝區(qū)西島南海項(xiàng)目基地位于三亞市鳳凰區(qū)，南側(cè)臨近紅塘灣和南海，距離三亞鳳凰國際機(jī)場17.4km，路程僅需20min。距市中心較遠(yuǎn)，但周邊旅游資源豐富。城市交通分析SITE西線高灣塘紅南海南海項(xiàng)目基地南側(cè)有西線高速公路和225國道，分別向東側(cè)去往機(jī)場與市中心方向，西側(cè)通往崖州區(qū)方向，交通便利，可達(dá)性高。周邊交通分析旅游區(qū)內(nèi)部道路SITE三亞市日出觀光旅游區(qū)內(nèi)部路網(wǎng)已建成一部分，現(xiàn)狀道路可到達(dá)基地東側(cè)。規(guī)劃路網(wǎng)成網(wǎng)格狀，基地周邊為環(huán)狀路網(wǎng)，交通便捷。上位規(guī)劃非建設(shè)用地非建設(shè)用地SITE圖例：圖例：SITE項(xiàng)目基地位于三亞市日出觀光旅游區(qū)，是該區(qū)域中的二類居住用地，東側(cè)緊鄰旅游區(qū)的核心公共服務(wù)中心，內(nèi)部含有精品酒店、商業(yè)、頤樂學(xué)堂、健康促進(jìn)中心等。北側(cè)為連接背景山體的中央主題公園。南側(cè)臨近西線高速公路和225國道。周邊環(huán)境分析住宅度假小villa住宅公寓公寓公酒店商業(yè)街度假小villa舊房子基地度假小villa商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地度假小villa中小學(xué)用地排水設(shè)施用地基地北側(cè)、西側(cè)被大面積低密度旅居產(chǎn)品環(huán)繞，南側(cè)

、東側(cè)緊鄰公建、社區(qū)商業(yè)中心。道路分析橫一路基地橫二路次入口路次入口路基地南側(cè)、西側(cè)為區(qū)內(nèi)主道路，北側(cè)、東側(cè)為區(qū)內(nèi)次道路。主入口路為景觀大道，次入口路南側(cè)為高速路，通往機(jī)場、三亞市區(qū)。西線視線分析視線開闊視線開闊基地視線開闊視線開闊商業(yè)服務(wù)設(shè)施用地中小學(xué)用地基地南側(cè)、東側(cè)為低層別墅，西側(cè)為商業(yè)街，視線開闊。南側(cè)為中小學(xué)及商服用地，且用地高程低，建成后對(duì)基地影響小，視線相對(duì)開闊。高程分析43.040.246.035.046.438.3147.038.0343.637.737.0基地地勢整體呈北高低。用地價(jià)值分析商業(yè)街設(shè)有音樂噴泉與水幕電影，對(duì)于基地臨商業(yè)街一側(cè)住宅，可考慮利用。商業(yè)街小學(xué)建成后可能對(duì)基地南側(cè)的住宅有一定的噪音干擾。￥￥￥￥￥￥￥￥￥￥基地現(xiàn)狀122314586734基地現(xiàn)狀562314586778規(guī)劃要點(diǎn)規(guī)劃控制指標(biāo)要求用地性質(zhì)：二類居住用地用地面積：91884.63㎡計(jì)容開發(fā)面積：約110262㎡容積率:

1.2建筑限高：36m綠化率：≥40％建筑密度：≤30％用地東側(cè)有6棟原有別墅未能拆除土木鋪淘寶店：https://520/RESEARCH研究B05地塊整體定位近郊度假型

—

福壽康養(yǎng)SUBURBANRESORT

-

FUSHUKA采集熱帶山海風(fēng)光、弘揚(yáng)福壽人文風(fēng)韻、融合禪意園林風(fēng)貌

小鎮(zhèn)慢閑風(fēng)情讓

度

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心養(yǎng)老客群是我們的全部么？ARE

SENIOR

CITIZENS

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WE

HAVE目標(biāo)客群核心客群：族選擇因周邊配套小區(qū)品質(zhì)生態(tài)環(huán)境以城市中產(chǎn)階級(jí)為主的中高端旅居、度假、養(yǎng)老客群，每年住1-3個(gè)月或更久。這類用戶對(duì)社區(qū)居住環(huán)境以及康養(yǎng)、休閑、文娛等方面的度假型配套尤為注重。需要通過打造特色景觀、個(gè)性服務(wù)、品質(zhì)設(shè)施，營造高品質(zhì)的度假體驗(yàn)感以及溫馨的社區(qū)歸屬感。目標(biāo)客群衍生客群：族選擇通勤產(chǎn)品居住紅塘灣臨空產(chǎn)業(yè)園、崖州灣科技城內(nèi)的中高層管理人員以及引進(jìn)的中高端人才。這類用戶群體屬于剛需客戶，常住三亞，有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力，項(xiàng)目周邊競品較少。注重基地道路和生活設(shè)施配套，提供更加便捷的城市體驗(yàn)；注重戶型設(shè)計(jì)和居住內(nèi)部空間打造，以保證優(yōu)質(zhì)的家庭、私人生活。目標(biāo)客群補(bǔ)充客群：本地高端改善/投資人群選擇因可達(dá)性高端體臨近學(xué)三亞都市圈有較高的經(jīng)濟(jì)實(shí)力及社會(huì)地位的常住家庭，以剛改、投資或周末度假為主要訴求。中心城區(qū)用地不足，這類群體屬于高端客戶或剛需補(bǔ)充，需要高品質(zhì)的居住空間和完善的教育、醫(yī)療等配套，也關(guān)注投資價(jià)值。項(xiàng)目存在哪些困難？WHAT

ARE

THE

RISKS

OF

THEPROJECT在小鎮(zhèn)一期二期的高品質(zhì)投入，口碑初步建立，配套逐步完善后B05地塊如何操盤？如何快速回籠資金？核心客群的訴求如何把握？HOW

TO

GRASP

THEDEMANDS

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CORE

CUSTOMERS歸隱客群在乎哪些產(chǎn)品痛點(diǎn)地塊地處小鎮(zhèn)中心緊鄰小鎮(zhèn)商業(yè)核心全國限墅令下，不贈(zèng)送挑空的海南疊墅如何溢價(jià)？UNDER

THE

NATIONWIDE

VILLA

RESTRICTION

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VILLA如何有效規(guī)避項(xiàng)目不利因素？HOW

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PROJECT?東側(cè)老房子拆除不順利地塊地處小鎮(zhèn)中心緊鄰小鎮(zhèn)商業(yè)核心如何利用商業(yè)中心的資源，又如何做到承前啟后的作用HOW

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FUTUREPLANNING設(shè)計(jì)ANDDESIGN強(qiáng)排推導(dǎo)11F小高層+4F疊拼6F洋房6F洋房+4F疊拼強(qiáng)排推導(dǎo)優(yōu)勢：疊拼總量最大化，貨值最大化方案一××11F小高層（100+120）11F小高層+4F疊拼(L型布局)劣勢：小高層與疊拼組團(tuán)未分區(qū)，對(duì)北地塊遮擋嚴(yán)重，空間形態(tài)差4F疊拼(140+120)滿足日照及間距要求下，小高層沿西側(cè)及北側(cè)布置，疊拼占地最大化優(yōu)勢：小高層與疊拼分區(qū)明確，對(duì)北地塊影響有限方案二11F小高層（100+120）11F小高層+4F疊拼(東西分區(qū)布局)4F疊拼(140+120)劣勢：小高層占地較大滿足日照及間距要求下，小高層集中布置在東側(cè)，與疊拼分區(qū)明確方案三優(yōu)勢：小高層與疊拼分區(qū)明確，小高層區(qū)圍合成大花園，對(duì)疊拼干擾小11F小高層（100+120）11F小高層+4F疊拼(東西分區(qū)布局)4F疊拼(140+120)劣勢：部分小高層?xùn)|西向布置滿足日照及間距要求下，最大化景觀花園小高層集中布置在東側(cè)，同時(shí)圍合大花園強(qiáng)排推導(dǎo)優(yōu)勢：整體布局沿中軸對(duì)稱，形態(tài)較好方案四11F小高層（100+120）××11F小高層+4F疊拼(對(duì)稱布局)劣勢：小高層與疊拼組團(tuán)未分區(qū)，對(duì)北地塊遮擋嚴(yán)重4F疊拼(140+120)滿足日照及間距要求下，小高層居中布置，整體格局沿中軸對(duì)稱11F小高層（100+120）優(yōu)勢：小高層占地最小化，對(duì)北地塊遮擋最少方案五11F小高層+6F疊拼(L型布局)6F疊拼(140+120)劣勢：6F疊拼產(chǎn)品力差，總貨值低滿足日照及間距要求下，小高層集中布置在東側(cè)強(qiáng)排推導(dǎo)在方案二基礎(chǔ)上優(yōu)化空間形態(tài)疊拼最大化等于貨值最大化么？IS

STACKINGMAXIMIZATION

EQUALTO

GOODS

VALUE

MAXIMIZATION11F高層適合我們這個(gè)地塊么？IS

THE

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11F

SUITABLE

FOR

OUR

PLOT大量疊拼符合我們項(xiàng)目定位么？DOES

A

LARGE

NUMBER

OF

OVERLAPPING

MATCH

OUR

PROJECT

POSITIONING強(qiáng)排推導(dǎo)高低配與全6F對(duì)比產(chǎn)品類型

面積（萬平米）

單價(jià)（萬元）

貨值（億元）產(chǎn)品類型

面積（萬平米）

單價(jià)（萬元）

貨值（億元）小高層洋房7.25915.970240小高層洋房10.899210.899226.158080疊拼3.649.464疊拼合計(jì)10.899225.4342426.15808總貨值：25億總貨值：26億方案生成全6F洋房強(qiáng)排，總圖資源有剩余。方案生成嘗試在地塊南側(cè)排布疊加產(chǎn)品。方案生成拔高地塊東側(cè)產(chǎn)品，升為11F；增加疊墅產(chǎn)品，使其成規(guī)模。方案生成將地塊東側(cè)兩棟樓轉(zhuǎn)向東北側(cè)商業(yè)街，視野更加開闊；總圖樓棟適當(dāng)移位，層數(shù)適當(dāng)增減，使布局更加靈動(dòng)。方案生成最終體量生成?？偲矫鎴D總體經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)名稱數(shù)值單位㎡總用地面積可用地面積91884.6391884.63㎡總建筑面積165401.65

㎡110261.56

㎡106346.56

㎡地上計(jì)容建筑面積住宅建筑面積10F-11F小高層

20232.56㎡㎡㎡其中6F-8F洋房4F疊拼73634.0012480.00小區(qū)車行出入口小區(qū)人行出入口配套及商業(yè)建筑面積配套公建3915.003915.001800.00550.00㎡㎡㎡㎡8F8F7F7F11F11F幼兒園居委會(huì)社區(qū)衛(wèi)生室150.00㎡7F8F6F6F8F7F11F其中社區(qū)服務(wù)中心200.00㎡物業(yè)管理服務(wù)350.0085.0060.00㎡㎡㎡㎡11F11F其中其中老年服務(wù)站6F8F8F6F11F11F文化活動(dòng)室其中開閉所&配電房公廁660.0060.006F6F8F8F6F6F㎡㎡㎡㎡㎡㎡商業(yè)其中不計(jì)容建筑面積架空層面積小區(qū)車行出入口小區(qū)人行出入口3F幼兒園商鋪10F55140.101500.002646.007F6F6F7F10F4F4F4F4F4F4F4F4F太陽能補(bǔ)償面積地下建筑面積10F50994.10㎡非人防地下室面4F13680.00㎡4F4F4F4F4F4F積6F小高層地下室贈(zèng)送面積洋房地下室贈(zèng)送面積疊拼地下室贈(zèng)送面積非機(jī)動(dòng)車地下室面積6F1760.008160.002688.001830.10㎡㎡㎡其中4F4F6F其中㎡㎡人防地下室面積

22876.00小區(qū)人行出入口容積率密度1.2024.90%40.00%3008綠地率總?cè)藬?shù)人戶輛輛輛輛輛輛輛輛總戶數(shù)940機(jī)動(dòng)車停車位1128地上停車位地下停車位非人防停車位人防停車位非機(jī)動(dòng)車位住宅配套701058456其中其中其中60212201063157中軸架空層效果圖11F高層效果圖6F洋房效果圖總圖功能分析組團(tuán)1十字公共空間景觀大道景觀水景休閑草坪層疊泳池私密庭院無邊水池尊享泳池（地下）水瀑會(huì)客廳圖書館（架空）活動(dòng)室（架空）組團(tuán)2休閑水池水面棧道開放私密庭院尊享泳池（地下）組團(tuán)3景觀水池溪澗水景水岸步道林間小路景觀小品水岸步道圖書館（架空層）溪澗水景會(huì)景觀小品組團(tuán)4私密溪澗水道水岸平臺(tái)開放綠坪戲水池景觀大道林間小路層疊泳池休閑草坪組團(tuán)5露天泳池派對(duì)池泳池平臺(tái)多功能草坪游樂場臨水思悼韻論繁隱總圖功能分析私密庭院尊享泳池（地下）層疊泳池休閑草坪云深之處樵歌出林總圖功能分析水面棧道休閑水池尊享泳池（地下）私密庭院四時(shí)耕桑禮下歸家總圖功能分析水岸步道景觀小品溪澗水景林間小路視線分析視野資源景觀資源景觀視線戶型分布圖例多高層

100㎡多高層

120㎡戶型配比表多高層

130㎡多高層

180㎡疊拼120㎡產(chǎn)品小高層（10F-11F）合計(jì)面積段㎡

戶數(shù)（戶）戶數(shù)比面積面積比1001801831119.47%

18252.5616.7%1.17%198020232.5616800460801052028801.8%1941683848210012013018017.87%40.85%8.72%15.4%42.3%9.7%洋房（6F-8F）疊拼140㎡161.70%2.6%合計(jì)65048762805760672012480幼兒園

3F1201405.11%5.11%5.3%6.2%疊拼(4F)48合計(jì)96940配套

（住宅底層）總計(jì)（包含太陽能補(bǔ)償面積）100%

108992.56

100.0%交通分析橫一路次入口路圖例人行出入口車行出入口車行流線人行流線地下車庫出入口消防分析消防出入口橫一路次入口路消防出入口圖例消防出入口消防車道消防登高場地消防出入口天際線分析5F15M圖例5F周邊建筑地塊建筑15M11F33M豎向分析47.30M（±0.000）47.30M（±0.000）42.30M（-0.500）47.30M（±0.000）47.30M（±0.000）36.50M（-10.500）42.30M（-0.500）圖例42.30M（-0.500）42.30M（-0.500）42.30M（-0.500）建筑底標(biāo)高42.30M（-0.500）絕對(duì)標(biāo)高黃海高程場地剖面景觀綠化分析日照分析日照依據(jù)1.地理位置：東經(jīng)109°24′,北緯18°23′2.計(jì)算時(shí)間：冬至日，九時(shí)至十五時(shí)3.計(jì)算精度：1分鐘4.采樣點(diǎn)間距：0.5m5.最小掃略角：8°6.計(jì)算軟件：天正日照日照結(jié)果1.經(jīng)計(jì)算結(jié)果統(tǒng)計(jì)，住宅滿足三亞市冬至日照1小時(shí)要求。2.經(jīng)計(jì)算結(jié)果統(tǒng)計(jì)，幼兒園滿足三亞市冬至日三小時(shí)要求。圖例：6小時(shí)3小時(shí)4小時(shí)5小時(shí)0小時(shí)1小時(shí)2小時(shí)地下車庫地下建筑面積：50994.10

㎡其中非人防地下室面積：13680.00

㎡人防地下室面積:22876.00

㎡小高層地下室贈(zèng)送面積:1760.00

㎡洋房地下室贈(zèng)送面積：8160.00

㎡疊拼地下室贈(zèng)送面積:2688.00

㎡非機(jī)動(dòng)車地下室面積:1830.10

㎡地下停車位:1071個(gè)下沉庭院下沉庭院下平接城市道路出入口平接城市道路地下室（絕對(duì)標(biāo)高42M）平面上下沉庭院下沉庭院出入口平接城市道路地下室（絕對(duì)標(biāo)高37M）平面APARTMENT戶型LAYOUT

DESIGN舒緩

/愜意

/浪漫的生活感受身邊美好的人、美好的事……遠(yuǎn)離喧囂，回歸安寧，感受優(yōu)雅，有看淡風(fēng)輕云的氣度，有從容不迫的堅(jiān)持；不急不緩，享受寧靜的自由。極致平墅

大面寬

大景寬

度假感受戶型設(shè)計(jì)景觀洋房

100㎡

優(yōu)享2+1戶型特點(diǎn)?

3.5面寬?

8.2*5.4m大方廳?

8.8m景觀陽臺(tái)?

5.2m景觀飄窗?

候鳥行李間標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型設(shè)計(jì)景觀洋房

120㎡

優(yōu)享3+1戶型特點(diǎn)?

4面寬?

8.8*6.3m大方廳?

9.9m景觀陽臺(tái)?

洄游雙動(dòng)線?

候鳥行李間標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型設(shè)計(jì)景觀洋房

130㎡

奢享3+1房戶型特點(diǎn)?

4面寬?

獨(dú)梯入戶?

南北雙陽臺(tái)?

8.4*5.4m大方廳?

11.4m景觀陽臺(tái)?

陽光SPA?

候鳥行李間標(biāo)準(zhǔn)層平面圖何止于寬MORE

THAN

W戶型設(shè)計(jì)星空洋房120㎡

漫時(shí)3房戶型特點(diǎn)?

8.8*6.6m大方廳?

12.6m景觀陽臺(tái)?

5.2m景觀餐廳?

星光SPA標(biāo)準(zhǔn)層平面圖戶型設(shè)計(jì)星空洋房140㎡

漫時(shí)2+1戶