物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)

物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)xxx公司物業(yè)工程部維修管理制度及崗位職責(zé)文件編號：文件日期：修訂次數(shù)：第1.0次更改批準(zhǔn)審核制定方案設(shè)計，管理制度目錄TOC\o"1-3"\h\u17386物業(yè)工程部維修管理制度(含水電) 1607維修電工崗位職責(zé) 18162值班電工崗位職責(zé) 17583配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程 216072配電房安全操作規(guī)程 229856工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則 33537

一、工程部各工作崗位職責(zé) 315872

二、設(shè)備管理班組工作范圍

430301

三、工程部各班組工作細(xì)則

532242二次供水管理規(guī)程 629409工程值班管理規(guī)定 722525工程部運作程序 726653工程部職責(zé) 86095機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造 919767日常點檢由操作人員進(jìn)行 1029050主要內(nèi)容： 1016746高壓室送電操作規(guī)程 1115582弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程 1125705建筑物易漏水部份及其原因 1219717高壓運行工崗位職責(zé) 1211946工程部考核細(xì)則 1319388臨時用水、用電管理規(guī)定 1512594☆水電維修崗位職責(zé)☆ 16697設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全 178348干式變壓器保養(yǎng) 171789油浸式變壓器保養(yǎng) 1828011風(fēng)機(jī)的保養(yǎng) 198290水泵定期保養(yǎng) 1931724柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng) 2022126公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng) 2124630防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng) 215346氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 2226373對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng) 2211677疏散出口指示燈保養(yǎng) 2314973煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng) 2327347消火栓的保養(yǎng) 2310790防火卷簾門的保養(yǎng) 2315260自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 246043空調(diào)設(shè)備的保養(yǎng) 255741自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng) 2621944火災(zāi)報警控制系統(tǒng)的保養(yǎng) 2618433物業(yè)工程部工具及材料管理制度 2730296項目物業(yè)工程部材料管理制度 2823210物業(yè)工程部維修人員獎懲制度 288927物業(yè)工程部檔案管理制度 2924881物業(yè)工程部安全管理制度 3015899重要機(jī)房門禁制度 302473物業(yè)工程部日常安全管理制度 3116975高空及外墻擦洗工作 3116351有毒物品的處理 319307密閉地方的工作 319296發(fā)生意外時的處理 323425質(zhì)量記錄 32物業(yè)工程部維修管理制度(含水電)維修班工具使用管理辦法、維修電工崗位職責(zé)、值班電工崗位職責(zé)維修班工具使用管理辦法

為貫徹執(zhí)行公司物品妥善保管，合理使用，有效控制的方針，特制定本辦法。維修班工程維修使用工具分為：共用工具與私用工具。所謂共用工具是指較大件工具（如切割機(jī)、電焊機(jī)、臺鉗、電鉆之類）私用工具是指發(fā)放給個人的小件常用維修工具。共用工具使用管理：1.共用工具由值班人員保管，只允許公司內(nèi)部使用，不得以個人名義轉(zhuǎn)借他人使用，如有特別情況須由主管以上人員同意，方能借出。2.當(dāng)值班人員下班時，須在交接班記錄表上注明工具使用情況，并由接班人員清點檢查工具使用情況確認(rèn)后簽收。3.所有使用工具的人必須愛惜工具，遵守誰損壞誰賠償?shù)脑瓌t，由值班人員監(jiān)督。私用工具使用管理1.

發(fā)放給個人的工具由個人妥善保管，并由個人在工具領(lǐng)用表上簽收，離職時交還給公司。2.

個人所領(lǐng)取的工具，自己必須愛惜，人為損壞由個人賠償。3.

個人所領(lǐng)工具屬常規(guī)性磨損折舊，日久不能使用的，可申請換取新的工具，但必須提供舊件。維修電工崗位職責(zé)

1.嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度，服從領(lǐng)導(dǎo)安排，除完成日常維修任務(wù)外，有計劃地承擔(dān)其它工作任務(wù)。2.努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握大廈強弱電設(shè)備，工作原理及實操作與維修保養(yǎng)。3.執(zhí)行所管轄設(shè)備檢修計劃，按時按量完成，并填好記錄表。4.積極配合值班電工工作，出現(xiàn)故障時無條件迅速返回機(jī)房配合工作。5.嚴(yán)格執(zhí)行設(shè)備管理制度，做好交接班工作。6.交班時發(fā)生故障，上班必須協(xié)同下班工作，排除故障后才能離去。7.維修人員外出巡查或維修，必須隨身攜帶對講機(jī)，隨時隨地與部門人員保持聯(lián)系。8.在巡查過程中，發(fā)現(xiàn)不正?，F(xiàn)象，應(yīng)及時進(jìn)行處理，處理不了的應(yīng)做好記錄，不得隱瞞故障現(xiàn)象。9.做好值班室清潔工作，填好工作記錄表。10.完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其它工作。值班電工崗位職責(zé)

1.

嚴(yán)格遵守公司各項規(guī)章制度。2.

努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練掌握本大廈供電供水方式，線路管道走向反設(shè)備的原理，技術(shù)性能及實操作。3.

努力做好設(shè)備保養(yǎng)維修工作，做好防小動物工作，確保安全運行。4.

堅守崗位，定時巡視配電設(shè)備，密切監(jiān)視各儀表工作情況，準(zhǔn)確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好設(shè)備運行記錄表。5.

對來人來電報修應(yīng)及時進(jìn)行登記，并處理。6.

發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持頭腦清醒，按照操作規(guī)程及時排除故障。7.

事故未排除不許進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，直至排除故障。一般性的故障，應(yīng)交待清楚并做好記錄。8.

按規(guī)定時間做好機(jī)房與走道清潔工作。9.

完成上級交辦的其它工作。配電房管理規(guī)定/配電房安全操作規(guī)程1.

配電房是大廈供電系統(tǒng)的關(guān)鍵部位，應(yīng)設(shè)專職電工對其實行24小時運行值班，未經(jīng)主管人員以上許可，非工作人員不準(zhǔn)入內(nèi)。2.

值班是必須持證上崗，熟悉配電設(shè)備狀況，操作方法和安全注意事項。3.

值班員必須密切注意電壓表、電流表、功率因數(shù)表的指示情況，嚴(yán)禁變壓器、空氣開關(guān)超載運行。4.

配電房設(shè)備的倒閘操作由值班員單獨進(jìn)行，其他在場人員只作監(jiān)護(hù)，不得插手，嚴(yán)禁兩人同時進(jìn)行，以免發(fā)生錯誤。5.

因故停電，應(yīng)提前一天向使用用戶發(fā)生停電通知，對突發(fā)性停電事故，應(yīng)通過電話、口頭通知或廣播向用戶作出解釋。6.

保持配電房消防設(shè)備完好齊備，保證應(yīng)急燈在停電狀態(tài)下能正常啟用。7.

嚴(yán)禁在配電房內(nèi)私拉亂接，隨意改變供電運行方式。8.

配電房內(nèi)嚴(yán)禁堆放其它雜物。配電房安全操作規(guī)程1.

嚴(yán)格執(zhí)行“操作票制度”事故處理及單一刀閘拉合時，可以用操作票。2.

操作人和監(jiān)護(hù)人應(yīng)根據(jù)模擬圖板或主結(jié)線對所填操作票是否正確，并經(jīng)有關(guān)人員審核簽名。3.

操作時必須按操作順序進(jìn)行操作，每操作一項做一個記號，全部操作完成后進(jìn)行復(fù)查。4.

下列項目列操作票A.

應(yīng)拉合的開關(guān)和刀閘位置B.

檢查接地線是否拆除C.

檢查負(fù)荷分配D.

裝拆接地線E.

安裝或拆除控制器路線或電壓反感器回路保險F.

一切換順路和檢查是否確無電壓等操作，應(yīng)檢查操作電源是否正常供給5.

操作發(fā)生疑問，應(yīng)立即停止，并向有關(guān)人員匯報弄清問題后再進(jìn)行操作，不準(zhǔn)擅自更改操作票，嚴(yán)禁酒后值班操作。6.

運行中電容開關(guān)跳閘時，應(yīng)退出運行，經(jīng)檢查確認(rèn)無異常后，方可試送。7.

重要回路跳閘時且伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功時，嚴(yán)禁再次合用，帶有重合閘且無伴隨較大沖擊時，允許不檢查再強送一次，不成功，嚴(yán)禁再次合閘，帶有重合閘保護(hù)的，應(yīng)及時檢明原因，報告上級。8.

遙測電容或電纜時前后應(yīng)充分放電。9.

變壓器預(yù)備信號動作時，應(yīng)及時檢明原因報告上級。10.

操作電壓反感器前，應(yīng)考慮相應(yīng)的失壓保護(hù)和計置裝置等。11.

正常情況下發(fā)電機(jī)應(yīng)處于自投狀態(tài)，清潔發(fā)電機(jī)及附屬設(shè)備時，應(yīng)將功能選擇開關(guān)切斷，工作完畢后，恢復(fù)正常。12.

有高壓接地現(xiàn)象或雷雨天檢修電氣設(shè)備時，必須穿絕緣鞋，雷雨天氣禁止倒閘操作，巡視電氣設(shè)備不得靠近避雷器。13.

變壓器應(yīng)保護(hù)跳閘后（速斷、差動、油浸式變壓器，還有重瓦斯）應(yīng)退出檢查。14.

倒閘操作順序：停電：負(fù)荷側(cè)斷漏器負(fù)荷側(cè)刀閘母線側(cè)刀閘。送電與之操作順序相反15.

電氣設(shè)備停電后，即使是停電，在未拉開有關(guān)刀閘和做好安全措施前，不得觸及設(shè)備與柵欄，以防突然來電。16.

變壓設(shè)備發(fā)生接地時，室內(nèi)不得接近故障點4m，室外不得接近故障點8m，且應(yīng)穿戴相應(yīng)電壓等級的絕緣靴和絕緣手套。17.

巡視配電裝置，進(jìn)出變壓室，應(yīng)隨手將門鎖好，無關(guān)人員未經(jīng)批準(zhǔn)不得進(jìn)入設(shè)備房。工程部崗位職責(zé)和考核細(xì)則工程部是實施樓宇設(shè)備、設(shè)施正常運行的職能部門。工程部管理具有嚴(yán)密的科學(xué)性和較高的技術(shù)性，它是為業(yè)主（用戶）創(chuàng)造安全、文明、舒適、方便的工作環(huán)境和生活環(huán)境的基本保障和堅強后盾，是反映樓宇服務(wù)水準(zhǔn)、良好形象和社會聲譽的重要標(biāo)志。主要職責(zé)范圍是：1、負(fù)責(zé)樓宇供（配）電系統(tǒng)、電訊系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)的運行管理，維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。

2、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3、負(fù)責(zé)用戶二次裝修的審批、監(jiān)管。

4、負(fù)責(zé)對用戶室內(nèi)設(shè)施、設(shè)備提供有償維修服務(wù)。5、負(fù)責(zé)樓宇外判工程的監(jiān)管工作。

一、工程部各工作崗位職責(zé)

（一）工程部經(jīng)理崗位職責(zé)

1、在總經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，全面負(fù)責(zé)工程部的各項工作。

2、負(fù)責(zé)組織開展樓宇工程設(shè)備的維修、養(yǎng)護(hù)、運行、管理。

3、負(fù)責(zé)制定工程部管理制度和設(shè)備操作程序。

4、負(fù)責(zé)制定培訓(xùn)計劃，定期開展對本部門員工的業(yè)務(wù)培訓(xùn)。

5、負(fù)責(zé)監(jiān)督、檢查、指導(dǎo)本部門員工工作，定期對本部門各崗位進(jìn)行考核。

6、負(fù)責(zé)洽談、評估、監(jiān)督工程的外包項目，組織對外包工程的質(zhì)量驗收。

7、負(fù)責(zé)審核用戶的室內(nèi)裝修。

（二）系統(tǒng)工程師崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理的領(lǐng)導(dǎo)下，管理本系統(tǒng)的員工和所轄設(shè)備。

2、制定并監(jiān)督執(zhí)行本系統(tǒng)的設(shè)備定期保養(yǎng)規(guī)定和技改項目方案。

3、制定本系統(tǒng)員工的安全教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)計劃。4、填寫本系統(tǒng)的操作要求和工作指令。

提出本系統(tǒng)的備倉計劃，協(xié)助采購專用性較強的工具和零件。

6、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)的外判項目（含外判工程、代維工程以及儀器、儀表、工具送檢）的洽談審定，監(jiān)督并驗收施工。

7、負(fù)責(zé)與相關(guān)業(yè)務(wù)主管部門進(jìn)行業(yè)務(wù)聯(lián)系。

8、負(fù)責(zé)本系統(tǒng)各類圖紙和資料的收集、分類。

9、負(fù)責(zé)室內(nèi)二次裝修的初審。

（三）班組長崗位職責(zé)

1、在系統(tǒng)工程師的領(lǐng)導(dǎo)下，對所轄設(shè)備及員工進(jìn)行管理。

2、安排執(zhí)行所轄設(shè)備的定期保養(yǎng)規(guī)定及參與執(zhí)行有關(guān)的技改項目。

3、監(jiān)督執(zhí)行部門的工作指令。

4、負(fù)責(zé)跟進(jìn)工程單的作業(yè)情況。

5、定期組織所轄員工進(jìn)行技術(shù)和安全生產(chǎn)等業(yè)務(wù)知識交流。

6、做好本班組的技術(shù)檔案、維修保養(yǎng)記錄和交接班記錄等原始記錄。

7、負(fù)責(zé)監(jiān)督、跟進(jìn)相關(guān)外判工程的進(jìn)展情況。

8、及時反饋常用物料、維修零件、工具等材料的品質(zhì)情況。

（四）技工崗位職責(zé)

1、在領(lǐng)班的領(lǐng)導(dǎo)下，具體執(zhí)行工程設(shè)備設(shè)施的運行、保養(yǎng)和維修。

按照工作指令和有關(guān)規(guī)程進(jìn)行下列工作：

①對設(shè)備實施常規(guī)保養(yǎng)和維修。

②監(jiān)管設(shè)備的運行。③為用戶提供維修、安裝服務(wù)。

④填寫好各種原始記錄。

3、參加公司內(nèi)部組織的有關(guān)學(xué)習(xí)和培訓(xùn)。

（五）文員崗位職責(zé)

1、在部門經(jīng)理的直接領(lǐng)導(dǎo)下，負(fù)責(zé)處理本部門的日常事務(wù)。

2、負(fù)責(zé)部門工作會議的記錄整理。

3、負(fù)責(zé)打印、收集、整理工程部的文件。

4、負(fù)責(zé)工程檔案、資料、圖紙的管理工作。

5、負(fù)責(zé)查核工程部員工每月的出勤情況，匯總上報。

6、負(fù)責(zé)每月統(tǒng)計發(fā)放工程部員工的各項勞保福利用品。

7、負(fù)責(zé)接待用戶、來訪人員的咨詢、投訴等。

二、設(shè)備管理班組工作范圍

強電組：

1、負(fù)責(zé)高低壓配電房、高壓電房、發(fā)電機(jī)房、冷凍機(jī)房、電梯機(jī)房、樓層配電房及冷卻塔的日常運行、維修和保養(yǎng)。2、負(fù)責(zé)非辦公時間樓宇所有設(shè)備的應(yīng)急維修。

3、負(fù)責(zé)樓宇公共照明、室外照明燈具的啟、停。

（二）弱電組：

1、負(fù)責(zé)樓宇內(nèi)工作電壓36V以下的弱電系統(tǒng)的日常運行、維修、保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)樓宇電話、閉路電視、寬帶網(wǎng)等專線的開通與維修。

3、負(fù)責(zé)室外弱電設(shè)備的維修。

（三）維修組：

1、負(fù)責(zé)公共區(qū)域供水系統(tǒng)、供電系統(tǒng)、樓宇設(shè)備層設(shè)備的日常巡查、運行、維修和保養(yǎng)。

2、負(fù)責(zé)業(yè)主單元水電及自用設(shè)備的入室維修服務(wù)。

3、負(fù)責(zé)公共區(qū)域設(shè)施設(shè)備的巡查、維修。

負(fù)責(zé)消防設(shè)備的巡查、維修、保養(yǎng)。

三、工程部各班組工作細(xì)則

（一）強電組工作細(xì)則

1、每班每小時一次巡查高壓室；

2、每班每小時一次巡查低壓室；

3、每班每小時一次巡查發(fā)電機(jī)房；

4、每班每小時一次巡查變壓室；

5、每班每小時一次巡查冷凍機(jī)房和控制室；

6、每班一次巡查電梯機(jī)房；

7、每月一次巡查樓層配電房，并負(fù)責(zé)有關(guān)設(shè)備大的保養(yǎng)；

8、每班一次巡查冷卻塔；

9、每班按時間表啟停室外、公共區(qū)域照明、電梯及空調(diào)；

10、負(fù)責(zé)非辦公時間的緊急維修；

11、負(fù)責(zé)供配電中心、冷凍機(jī)房、控制室各類設(shè)備的保養(yǎng)及所屬設(shè)備的檢修；

12、保持供配電中心、冷凍機(jī)房及控制室環(huán)境清潔，每天打掃一次；各配電箱、電柜表面每天清潔一次；

13、每班一次防火安全檢查；

14、每月一次發(fā)電機(jī)試運行。

（二）弱電組工作細(xì)則

1、負(fù)責(zé)樓宇客戶直線電話、專線的開通及維修；

2、每班巡查消防監(jiān)控中心設(shè)備一次；

3、負(fù)責(zé)樓宇公共區(qū)域工作電壓36V以下設(shè)備的維修和保養(yǎng)；


4、負(fù)責(zé)為客戶室內(nèi)工作電壓36V以下設(shè)備提供有償維修服務(wù)；

5、每班一次防火安全檢查；6、每周一次按責(zé)任范圍巡查責(zé)任設(shè)備；

7、每天清潔一次工作區(qū)域內(nèi)環(huán)境衛(wèi)生。

（三）維修組工作細(xì)則

1、每天二次巡查水泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備的維修；泵體、地面每周清潔一次；控制室柜內(nèi)每月一次清潔除塵。

2、每天二次巡查排污泵，并負(fù)責(zé)設(shè)備維修；每月一次清潔控制柜灰塵。

3、每天二次巡查泵房，并負(fù)責(zé)室內(nèi)設(shè)備維修；每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

4、每二周一次巡查消防水泵房，每周一次清潔地面、設(shè)備表面。

5、設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。

6、每周二次巡查公共區(qū)域供電、供水系統(tǒng)，并負(fù)責(zé)維修。

7、負(fù)責(zé)樓宇公共設(shè)施的維修整改。

8、每天一次巡查轄區(qū)內(nèi)是否有火災(zāi)隱患。

9、每周一次巡查公共區(qū)域空調(diào)器，并負(fù)責(zé)維修。

10、為客戶室內(nèi)設(shè)備提供有償服務(wù)。二次供水管理規(guī)程1.目的

保證大廈二次供水水質(zhì)符合衛(wèi)生檢驗標(biāo)準(zhǔn)，保障用戶身體健康。2.

適用范圍

適用于各管理處二次供水的管理。3.

職責(zé)

3．1

管理處負(fù)責(zé)制訂年度水池（箱）清洗及消毒計劃，并監(jiān)督實施。

3．2

管理處給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理，水池（箱）的清洗、消毒及水樣抽取和送檢工作由水處理公司負(fù)責(zé)進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)監(jiān)管。

3．3

管理處管理員負(fù)責(zé)出停水告示，并通知業(yè)主。

4．

工作規(guī)程4．1

二次供水管理的要求4．1．1

二次供水由指定的給排水管理員負(fù)責(zé)管理。

4．1．2

給排水管理員負(fù)責(zé)水池（箱）的管理工作，要求每個水池（箱）結(jié)構(gòu)完整，加蓋、加鎖，水口干凈，并申辦二次供水衛(wèi)生合格證。

4．1．3

新建、擴(kuò)建和改建二次供水設(shè)施，須經(jīng)供水管理機(jī)構(gòu)和衛(wèi)生防疫站認(rèn)可。4．2

年度水池（箱）清洗及消毒計劃實施前24小時出停水告示，通知大廈用戶。4．3

放水為確保用戶的正常供水，放水工作必須提前到清洗、消毒水池（箱）的前3小時進(jìn)行，并記錄開始放水時間和結(jié)束放水時間。4．4

二次供水清洗、消毒4．4．1

工具、用具的準(zhǔn)備：工作服、掃把、尼龍刷、鐵鏟、消毒藥物、安全照明燈具、水泵、鼓風(fēng)機(jī)、口罩、眼鏡等。4．4．2

安全須知

4．4．2．1電源：水池內(nèi)作業(yè)電源要用隔離變壓器變?yōu)?6V以下安全電壓作為工作照明，最好用手電、應(yīng)急燈，三相水泵要裝有漏電開頭。

4．4．2．2缺氧；有些水池長期封閉，空氣流通差，可在水箱口處連接鼓風(fēng)機(jī)吹風(fēng)，約3小時通風(fēng)時間，然后選用如下試驗：把燃著的蠟燭放入水池，如不熄滅說明水池內(nèi)不缺氧。否則須繼續(xù)通風(fēng)直到?jīng)]問題為止。

4．4．2．3注意事項：在清洗水箱的過程中，消毒人員須帶護(hù)眼鏡、口罩，如在水箱內(nèi)感到身體不適，產(chǎn)生頭暈、眼睛酸痛、心悶、氣緊，要馬上離開水池，用清水沖洗眼睛，呼吸新鮮空氣即可恢復(fù)。

4．4．3

除雜物和清池時，先用鐵鏟鏟出池內(nèi)泥砂及各種沉積物，然后用掃把或尼龍刷從水池（箱）的頂部——四周墻壁——水池（箱）底順序，依次反復(fù)刷洗。刷洗完畢用水整體沖洗一遍，排出污水。

4．4．4

消毒

4．4．4．1用1100的滅菌凈（一般為漂白精粉）水溶液進(jìn)行消毒，用掃把或尼龍刷依次反復(fù)刷洗消毒，并將水池（箱）蓋好，封閉半小時后排出消毒水。

4．4．4．2水池（內(nèi)）注入適量自來水，用清水將上述位置反復(fù)清洗，沖洗出消毒藥水。

4．4．5

注水：在清洗工作徹底完成后，開閘向水池（箱）注水，達(dá)到標(biāo)定的水位高度，并加蓋加鎖。

4．5取樣送檢;

4．5．1

水樣抽取及送檢工作由水處理公司完成。
4．5．2

水樣抽取地點應(yīng)從底層水池和頂層水箱抽樣二支。

4．5．3

盛放水樣的容器為經(jīng)消毒處理的取樣瓶，盛容量為500毫升的水，并在瓶外貼上送樣單位及送樣日期。4．5．4

在取水樣的的當(dāng)天應(yīng)工程部安排將水樣送至衛(wèi)生防疫站受檢，并負(fù)責(zé)取回《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》。

4．5．5

如《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》結(jié)果為不合格時，應(yīng)重新取樣化驗，如再不合格應(yīng)安排重新清洗和消毒水池（箱），必要時請衛(wèi)生防疫部門派人監(jiān)督全過程，直至檢測合格為止。

4．6

記錄和報告

4．6．1

管理處給排水管理員負(fù)責(zé)記錄清洗、消毒水池（箱）的全過程，并經(jīng)機(jī)電主管審核，管理處經(jīng)理簽字后，交資料員存檔。4．6．2

衛(wèi)生防疫站的《衛(wèi)生檢測結(jié)果報告單》由管理處資料室存檔。

5．0

相關(guān)文件和記錄a）《生活飲用水二次供水設(shè)施管理制度》（附后）b）《水池（箱）清洗消毒記錄表》工程值班管理規(guī)定為了保證工程部的人員調(diào)動、車輛安排及時，提高工作效率，確保各管理處房屋設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)工作及時、有序地開展，能在緊急情況下及時組織人員迅速趕赴現(xiàn)場，排除故障，特制定本規(guī)定。

1、

工程部員工必須配備必要的通訊工具，任何時候必須保證通訊工具的暢通。

2、

總值班室設(shè)在公司工程部，由工程部管理組負(fù)責(zé)安排值班人員，實行24小時值班；3、

值班人員應(yīng)堅守崗位，做好設(shè)備故障情況的登記和各管理處的報修情況登記，以及本部門維修人員的跟蹤記錄。

4、

根據(jù)相關(guān)記錄，分清輕重緩急，合理安排人員、機(jī)具、材料、車輛，并組織實施。

5、

未能得到及時處理的報修項目，應(yīng)及時反饋信息給主管、工程部經(jīng)理，以便依照相關(guān)批示安排人員搶修。6、

遇突發(fā)性事故應(yīng)及時跟總值班室人員取得聯(lián)系，總值班室人員應(yīng)迅速向經(jīng)理和主管匯報，以便及時組織搶修，維修人員接到指令后，應(yīng)以最快的速度趕赴現(xiàn)場處理事故，使損失減至最小。工程部運作程序1．0

目的：

為了工程部的工作開展有序、高效，確保房屋、機(jī)電設(shè)備、設(shè)施正常運行，維修保養(yǎng)及時。

2．0

范圍：2．1

工程部的日常管理工作，房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

2．2

管理處負(fù)責(zé)房屋、公共設(shè)施、設(shè)備日常巡查和住戶設(shè)施的維修3．0

運作程序

管理組的運作程序：

3．1．1

根據(jù)總值班室的報告，合理調(diào)配維修人員、機(jī)具、材料、車輛，進(jìn)行房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)。

3．1．2

根據(jù)房屋及公共設(shè)施、設(shè)備狀況編制維修保養(yǎng)計劃和相應(yīng)的材料、機(jī)具計劃，報經(jīng)理及主管領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)后，組織實施。3．1．3

負(fù)責(zé)相關(guān)的法律、法規(guī)和文件、技術(shù)資料的收集、整理、歸檔、保存和發(fā)放工作。3．1．4

發(fā)生緊急情況時，根據(jù)主管、經(jīng)理的指示，迅速組織人員、車輛和物資進(jìn)行搶修工作，并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄

3．1．5

負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)工作的質(zhì)量檢查和員工的培訓(xùn)考核。

3．2

總值班室的運作程序：

3．2．1

總值班室由管理組負(fù)責(zé)管理安排人員值班，保證24小時有人接聽電話。3．2．2

負(fù)責(zé)記錄各管理處的報修和維修組的維修保養(yǎng)情況，并向管理組轉(zhuǎn)報。3．2．3

負(fù)責(zé)記錄各部室、管理處的求援電話，并向管理組報告。

3．2．4

發(fā)生緊急情況時，根據(jù)經(jīng)理和管理組的指示下達(dá)通知，調(diào)動人員、車輛、物資，保證通信暢通。并及時跟蹤相關(guān)情況，并做好記錄。

房屋修繕組、機(jī)電維修組的運作程序：

3．3．1

對于管理處不能完成的房屋修繕及公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)，經(jīng)管理處報修，由工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)，各管理處運行組配合，共同完成。3．3．2

工程部房屋修繕組、維修組負(fù)責(zé)按管理組編制的維修保養(yǎng)計劃對房屋、設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)，發(fā)現(xiàn)問題及時處理。

3．3．3

維修組人員應(yīng)長駐總部，保持通信24小時暢通，接到突發(fā)事故的報告后，應(yīng)迅速集中，趕赴現(xiàn)場進(jìn)行搶修。3．3．4

維修組人員下班后離開駐地應(yīng)向組長報告去向，以便緊急情況下能及時調(diào)度。

3．4

工程部經(jīng)理負(fù)責(zé)全面管理工作以及對外協(xié)調(diào)聯(lián)系，每月組織相關(guān)人員對房屋及機(jī)電設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行一次全面的巡視檢查。在房屋、公共設(shè)施、設(shè)備的維修保養(yǎng)時，應(yīng)參見《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》、《房屋及公共場地管理工作手冊》等相關(guān)規(guī)定和相關(guān)程序的要求。工程部職責(zé)

1、

認(rèn)真貫徹執(zhí)行國家和地方有關(guān)工程、設(shè)備管理的法規(guī)和政策及公司制定的《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》，執(zhí)行公司的有關(guān)規(guī)章制度，確保房屋、設(shè)施、設(shè)備處于安全、良好的運行狀態(tài)。

2、

負(fù)責(zé)對公司所轄房屋設(shè)施、設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng),。

3、

制訂公司各管理處大型設(shè)備、設(shè)施的中修、大修計劃，并組織實施。4、

熟悉公司各管理處的通訊、自控、智能化、電梯、發(fā)電機(jī)、供配電、給排水、通風(fēng)、空調(diào)、建筑結(jié)構(gòu)（含房屋裝修）等方面的設(shè)備、設(shè)施安裝及運行情況，為各管理處設(shè)備管理工作提供有力的技術(shù)支持，并負(fù)責(zé)大型設(shè)備、設(shè)施的更新改造工作。

5、

組織搶修公司各管理處重大設(shè)備、設(shè)施的突發(fā)故障，使之盡快恢復(fù)正常運行，并為事后分析故障原因、總結(jié)經(jīng)驗教訓(xùn)提供技術(shù)意見。

6、

負(fù)責(zé)工程施工合同、預(yù)算編制、審核，為公司領(lǐng)導(dǎo)決策提供可靠依據(jù)。

7、

負(fù)責(zé)與水、電、燃?xì)?、電話、電視等單位保持良好的協(xié)作關(guān)系，協(xié)助各管理處進(jìn)行相關(guān)業(yè)務(wù)的聯(lián)系及經(jīng)濟(jì)運行方案的制訂，降低管理成本。8、

參與各管理處房屋二次裝修工程的審核；參與公司分包工程的施工監(jiān)理及工程驗收。9、

配合相關(guān)部門做好新接物業(yè)的接管驗收。

10、

負(fù)責(zé)組織對公司所轄物業(yè)各種工程技術(shù)資料、設(shè)備說明書、維修保養(yǎng)記錄的收集、整理、存檔、建立基礎(chǔ)設(shè)施與設(shè)備臺帳；

11、

負(fù)責(zé)公司設(shè)施、設(shè)備維修材料及備品備件的采購、貯存、發(fā)放的管理工作

12、

協(xié)助公司辦公室進(jìn)行工程人員的招聘及工程人員的崗位培訓(xùn)工作，提高工程人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)。

13、

完成公司安排的其他各項任務(wù)。機(jī)電設(shè)備的維修保養(yǎng)與更新改造1、設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)

設(shè)備在使用過程中會產(chǎn)生污染、松動、泄漏、堵塞、磨損、振動、發(fā)熱、壓力異常等各種故障，影響設(shè)備正常使用，嚴(yán)重時會釀成事故。因此應(yīng)經(jīng)常對使用的設(shè)備加以檢查、保養(yǎng)和調(diào)正，隨時改善設(shè)備的技術(shù)狀態(tài)，防患于未然。（1）維護(hù)保養(yǎng)的方式：

主要方式有：清潔、緊固、潤滑、調(diào)正、防腐、防凍及外觀表面檢查；對長期運行的設(shè)備要巡視檢查、定期切換、輪流使用，進(jìn)行強制保養(yǎng)。清潔：大氣中的灰塵進(jìn)入設(shè)備內(nèi)，會加快設(shè)備的磨損和局部的堵塞，還會造成潤滑劑的惡化和設(shè)備的銹蝕，促使設(shè)備的技術(shù)性能下降，噪聲增加，所以設(shè)備的清潔工作看似簡單，是維護(hù)保養(yǎng)的一種主要方式。

緊固：設(shè)備運轉(zhuǎn)達(dá)相當(dāng)一段時間后，因多次啟停和運行時的振動，地腳螺栓和其他連接部分的緊固件可能會發(fā)生松動，導(dǎo)致更大的振動，使螺帽脫落，連接尺寸錯位和設(shè)備的位移以及密封接觸不嚴(yán)形成泄漏等故障，因此必須經(jīng)常檢查設(shè)備的緊固程度，熱脹冷縮也會使緊固件發(fā)生松動。

潤滑：潤滑是正確使用和維護(hù)設(shè)備的重要環(huán)節(jié)。潤滑油的型號、品種、質(zhì)量、潤滑方法、油壓、油溫及加油量等都有嚴(yán)格的規(guī)定。要求做到“五定”即定人、定質(zhì)、定時、定點、定量，并制定相應(yīng)的管理制度。調(diào)正：設(shè)備零部件之間的相對位置及間隙是有其科學(xué)規(guī)定的，因設(shè)備的振動、松動等因素，零部件之間的相對尺寸會發(fā)生變化，容易產(chǎn)生不正常的錯位和碰撞，造成設(shè)備的磨損、發(fā)熱、噪聲、振動甚至損壞，因此必須對有關(guān)的間隙、位置進(jìn)行調(diào)正，再加以緊固。外觀表面檢查：

設(shè)備的外表面有無損傷裂痕；

磨損是否在允許范圍內(nèi)；

防護(hù)罩等安全裝置是否完整、齊全；

溫度壓力運行參數(shù)是否正常；

電機(jī)是否超載和過熱；

傳動皮帶是否過松、斷裂或脫落；

振動和噪聲是否異常；

設(shè)備密封面的泄漏狀況；

設(shè)備油漆是否脫落，外表面是否銹蝕；

設(shè)備的防腐、保溫層是否損壞。

（2）維護(hù)保養(yǎng)工作的實施：分日常維護(hù)保養(yǎng)和定期維護(hù)保養(yǎng)。

①日常維護(hù)保養(yǎng)：要求管理處運行人員對設(shè)備進(jìn)行外觀檢查、加油，按操作規(guī)程進(jìn)行操作，定時巡視記錄各運行參數(shù)，隨時注意運行中是否有異聲、振動、異味、超載等現(xiàn)象，做好設(shè)備及環(huán)境清潔，特別是周未或節(jié)假日更應(yīng)注意。②設(shè)備的定期維護(hù)保養(yǎng)，以管理處操作人員為主、檢修人員協(xié)助。有計劃地將設(shè)備停止運行進(jìn)行維護(hù)保養(yǎng)，需要對設(shè)備進(jìn)行部分解體，并做好以下幾項工作：

a、對內(nèi)外徹底清掃、擦洗、疏通；

b、檢查運動部件運轉(zhuǎn)是否靈活及其磨損情況；

c、調(diào)正配合間隙；

d、檢查安全裝置；

e、檢查潤滑油系統(tǒng)油路和油過濾器是否堵塞；

f、清潔油箱、檢查油位指示器，換油；

g、檢查電氣線路和自動控制的元器件的動作是否正常；作用：清除事故隱患，減少磨損，延長設(shè)備壽命，發(fā)揮設(shè)備的技術(shù)功能和經(jīng)濟(jì)特性。（3）設(shè)備的點檢：對設(shè)備有針對性的檢查。

日常點檢由操作人員進(jìn)行內(nèi)容是：

①運行狀況及參數(shù)；②安全保護(hù)裝置；

③易磨損的零部件；

④易污染堵塞，經(jīng)常清洗更換的部件；⑤在運行中經(jīng)常要求調(diào)正的部位；

⑥在運行中經(jīng)常出現(xiàn)不正常的部位。計劃點檢，一般由工程部專業(yè)維修人員為主，管理處操作人員協(xié)助，主要內(nèi)容：①記錄設(shè)備的磨損情況，發(fā)現(xiàn)其他異常情況；

②更換零部件；

③確定修理的部位、部件及修理時間；④安排檢修計劃。2、設(shè)備的計劃檢修根據(jù)設(shè)備的運行規(guī)律及計劃點檢的結(jié)果可以確定其檢修間隙期，由工程部編制檢修計劃，對設(shè)備進(jìn)行預(yù)防性修理。

（1）計劃檢修的種類：小修、中修、大修和系統(tǒng)大修四種。

①小修：主要是清洗、更換和修復(fù)少量易損件，并作適當(dāng)?shù)恼{(diào)正，緊固和潤滑工作，小修一般由維修人員負(fù)責(zé)，操作人員協(xié)助；

②中修：除小修內(nèi)容外，對設(shè)備的主要零部件進(jìn)行局部的修復(fù)和更換；

③大修：對設(shè)備進(jìn)行局部或全部的解體，修復(fù)或更換磨損或腐蝕的零部件，力求使用設(shè)備恢復(fù)到原有的技術(shù)特性。在修理時，可結(jié)合技術(shù)進(jìn)步，對設(shè)備進(jìn)行技術(shù)改造；

④系統(tǒng)大修：檢修方式是一個系統(tǒng)或幾個系統(tǒng)直至整個企業(yè)性的停機(jī)大檢修，多個工種配合。（2）計劃檢修和維護(hù)保養(yǎng)的關(guān)系：維護(hù)保養(yǎng)為主，計劃檢修為輔。

（3）檢修計劃的實施和驗收管理:根據(jù)檢修計劃，可以預(yù)先安排停機(jī)檢修的日期和時間，確定修理的內(nèi)容和進(jìn)度，統(tǒng)一組織檢修的力量以及備品配件、修理材料和修理費用的準(zhǔn)備。

根據(jù)檢修計劃的實施情況和各種數(shù)據(jù)資料，進(jìn)行綜合分析統(tǒng)計，對檢修項目、內(nèi)容、進(jìn)度、費用和各類定額進(jìn)行檢查。在技術(shù)性能上由綜合管理部組織對檢修質(zhì)量進(jìn)行嚴(yán)格的檢查，要會同設(shè)備操作部門的人員一起進(jìn)行試車驗收。驗收合格后才能交付使用。同時要把檢修的記錄、零部件的更換情況以及試車驗收記錄都整理保管，歸入設(shè)備檔案內(nèi)。3、機(jī)電設(shè)備的更新改造(1)、設(shè)備的更新：采用在技術(shù)上比較先進(jìn)、使用操作規(guī)程上比較方便、經(jīng)濟(jì)上比較合理、管理上比較進(jìn)步的新型設(shè)備替代原來使用的老設(shè)備。

(2)、設(shè)備的改造

主要途徑有：

1）對設(shè)備的結(jié)構(gòu)作局部改進(jìn)；

2）增加新的零件和各種裝置；

3）對設(shè)備的參數(shù)、容量、功率、轉(zhuǎn)速、形狀和外形尺寸作調(diào)正，對設(shè)備改造，首先要對原設(shè)備進(jìn)行分析論證、編制改造方案，其內(nèi)容有：

①原設(shè)備在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上、管理上存在的主要問題、設(shè)備發(fā)生的故障情況及原因；

②設(shè)備技術(shù)改造中所應(yīng)用的新技術(shù)及其合理性、可行性；

③設(shè)備技術(shù)改造的部位和內(nèi)容；

④設(shè)備技術(shù)改造后能達(dá)到的技術(shù)性能、安全性能；

⑤預(yù)計設(shè)備技術(shù)改造后的經(jīng)濟(jì)效益；

⑥設(shè)備技術(shù)改造的費用預(yù)算以及資金來源計劃；

⑦設(shè)備技術(shù)改造的時間及停機(jī)的影響；

⑧設(shè)備技術(shù)改造后的竣工驗收和投入使用的組織工作。4、機(jī)電設(shè)備管理目標(biāo)

用好、修好、管好、改造好現(xiàn)有設(shè)備，提高設(shè)備的利用率及完好率，這是設(shè)備管理的根本目標(biāo)。

（1）

設(shè)備的有效利用率：A=T/（T+T，）

A—設(shè)備有效利用率；

T—設(shè)備有效工作時間；

T/—設(shè)備停機(jī)或無效工作時間。

（2）設(shè)備的完好率：B=Sn/S

B—設(shè)備的完好率；

Sn—設(shè)備完好的臺數(shù)；

S—設(shè)備總的臺數(shù)。

完好標(biāo)準(zhǔn)：fUYJ

=uq

①

零部件完整齊全，符合質(zhì)量要求及安全要求；②

設(shè)備運轉(zhuǎn)正常、性能良好，③

設(shè)備技術(shù)資料及運轉(zhuǎn)記錄齊全；④

設(shè)備整潔，無跑冒、滴漏現(xiàn)象；

⑤

防凍、保溫、防腐等措施完整有效。評定為不完好的設(shè)備，應(yīng)針對問題進(jìn)行整改，經(jīng)過維護(hù)、修理，消除不完好因素，升級為完好設(shè)備。如果經(jīng)過維修，仍無法達(dá)到完好設(shè)備，應(yīng)該加以改造或者報廢處理，不能長期處于不完好狀態(tài)。高壓室送電操作規(guī)程1.

關(guān)上柜門→抽出絕緣隔板→順時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)分閘→取出操作柄再次插入→順時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)合閘到位

2.

操作柄插入孔（Ⅱ）→順時針轉(zhuǎn)動180o→負(fù)荷開關(guān)合閘到位.高壓室停電操作規(guī)程。1.

操作分閘手動按鈕→負(fù)荷開關(guān)分閘到位。2.

操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→隔離開關(guān)分閘→取出操作柄驗電→無電時將操作柄插入孔(I)→逆時針轉(zhuǎn)90o→接地開關(guān)合閘到位;3.

打開儀表門→插入絕緣隔板→將閉鎖桿撥向左邊→打開柜門。弱電系統(tǒng)維修保養(yǎng)規(guī)程1、弱電系統(tǒng)設(shè)備由弱電組負(fù)責(zé)維修保養(yǎng)。2、主管工程師每年12月制訂下一年度的保養(yǎng)計劃并負(fù)責(zé)實施。3、工作過程注意做好防靜電措施。4、對要抽出的部件和拆除的端子做好記錄。5、對于有一主一備的設(shè)備不可同時退出主、備設(shè)備保養(yǎng)，一般是先主后備。6、對紅外線、激光、微波等發(fā)射裝置不能用濕式清潔劑清洗，應(yīng)用吸塵器或小氣泵進(jìn)行清潔。7、根據(jù)系統(tǒng)特點重點做好清潔和堅固接線端口的工作。8、工作結(jié)束后要測試被保養(yǎng)設(shè)備并填寫有關(guān)表格。建筑物易漏水部份及其原因一、屋頂：

A、無設(shè)計防水層

B、材料選擇不正確、泛水、落水頭、或防水施工者施工不良

C、施工面清潔不足及含水率測試不正確

二、窗戶：

A、無塞水路設(shè)計、窗框填不正確

C、窗戶氣密性不夠造成臺風(fēng)滲

D、門檻漏水、窗戶下端排水孔被水泥阻塞。

三、外墻

A、水灰比過高造成吸附現(xiàn)象

B、地震應(yīng)力造成裂縫

C、混凝土澆灌不確實造成蜂窩現(xiàn)象

D、磁磚溝疑進(jìn)水

四、浴室：

A、防水材料選擇錯誤

B、防水施工高度不足造成墻壁產(chǎn)生壁癌

C、水管破裂或老舊漏水

D、門檻漏水

E、防水層遭外力破壞。

五、地下室：A、防水施工技術(shù)不依基礎(chǔ)型式而變化

B工作縫未施做止水處理

C、結(jié)構(gòu)體不良（蜂窩、包泥、水灰比過高、級配不良．．．等）

六、伸縮縫：A、預(yù)留縫寬不足（未經(jīng)計算）

B、無排水設(shè)計（大部分是阻水設(shè)計）

C、非制式伸縮材料D、施工者專業(yè)程度不足高壓運行工崗位職責(zé)（1）嚴(yán)格遵守公司員工守則和各項規(guī)章制度。（2）努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練地掌握所轄小區(qū)內(nèi)的供電方式狀態(tài)、線路走向及所管轄設(shè)備的原理、技術(shù)性能及實際操作。（3）努力做好設(shè)備的維修保養(yǎng)工作，做好防范小動物工作，確保安全運行。（4）堅守崗位，定期巡視電器設(shè)備及水泵房，密切監(jiān)視各儀表的工作情況。正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。（5）對來人來電報修及時登記。（6）值班長負(fù)責(zé)安排電工日常維修工作。（7）負(fù)責(zé)與供電局的業(yè)務(wù)聯(lián)系，并做好登記。（8）發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜頭腦，按照操作規(guī)程及時排除故障。（9）事故未排除不進(jìn)行交接班，應(yīng)上下兩班協(xié)同工作，一般性設(shè)備故障應(yīng)交代清楚并做好記錄。（10）請假、補休需在一天前報告主管（工程師），并由主管安排合適的替班人。（11）按規(guī)定的時間做好值班室內(nèi)外清潔工作。工程部考核細(xì)則1

遵守勞動紀(jì)律，按公司的制度要求每日按時簽到。①遲到一次扣1分；②未簽到一次扣1分；③早退一次扣1分；④曠工一天扣3分。2

服從工作安排，按時、保質(zhì)、保量地完成工作任務(wù)。

①不服從安排一次扣2分；②未按時完成任務(wù)扣1分；③完成任務(wù)質(zhì)量不好一次扣2分；④未按作業(yè)程序工作一次扣1分。3

尊重領(lǐng)導(dǎo)、團(tuán)結(jié)同志，杜絕一切不利于集體的行為及言論出現(xiàn)。①不尊重領(lǐng)導(dǎo)者一次扣3分；②同志間吵架者雙方一次扣2分；③有不利于公司的行為者一次扣2分；④有不利于公司言論者一次扣2分。4

按公司的要求著裝，保證良好儀表、儀容，體現(xiàn)零點物業(yè)的精神風(fēng)貌。①未按要求著裝者一次扣1分；②留胡須、長發(fā)、帶耳環(huán)者一次扣1分；③化濃妝、留長指甲者一次扣1分；④工服不干凈、整潔者一次扣1分；⑤工作時有不雅行為舉止者一次扣1分。5

規(guī)范運用公司規(guī)定的“三種”語言，即形體語言、情緒語言和表達(dá)語言。①服務(wù)時行為不規(guī)范者一次扣1分；②服務(wù)表情冷淡者一次扣1分；③語言生硬、不禮貌者一次扣1分；④對顧客不尊重者一次扣2分；⑤未按規(guī)定程序服務(wù)者一次扣1分。6

積極參加公司各種培訓(xùn)，努力加強服務(wù)意識培養(yǎng)，自覺鉆研業(yè)務(wù)知識不斷提高服務(wù)質(zhì)量。樹立“業(yè)主至上、服務(wù)第一”的工作理念。①不認(rèn)真接受培訓(xùn)者一次扣1分；②未參加培訓(xùn)者一次扣2分；③受到顧客公證投拆者一次扣3分；④與顧客發(fā)生口角者一次扣5分；⑤就職期間取得學(xué)歷證書或技術(shù)證書者一次加5分。7

愛護(hù)公司榮譽，樹立整體觀念，反對本位思想處理好局部與全局的關(guān)系。①未制止有損公司行為者一次扣1分；②給他人工作造成障礙者一次扣1分；③影響公司整體工作步驟者一次扣2分。8

認(rèn)真學(xué)習(xí)國家法規(guī)條例，嚴(yán)格遵守公司的各種規(guī)章制度、爭當(dāng)愛崗敬業(yè)的優(yōu)秀職員。①不認(rèn)真學(xué)習(xí)法規(guī)而有工作偏差者一次扣1分；②不熟悉公司制度而有工作偏差者一次扣1分；③違反制度、違反法規(guī)者一次扣3分；④崗位職責(zé)者不明確一次扣2分。9

堅守工作崗位，遵守勞動紀(jì)律，保持嚴(yán)肅有序的工作氛圍。發(fā)揚艱苦奮斗的工作精神，培養(yǎng)厲行節(jié)約的良好習(xí)慣。①上班打瞌睡、哼小曲者一次扣2分；②擅自離開崗位者一次扣1分；③工作場合不嚴(yán)肅者一次扣1分；④作風(fēng)渙散、拈輕怕重者一次扣1分；⑤浪費財物、無節(jié)約意識者一次扣1分。10

積極交流工作經(jīng)驗，主動溝通工作疑難問題，及時匯報工作狀況。①由于缺少溝通而拖拉工作者一次扣2分；②未及時匯報工作疑難者一次扣1分；③未及時溝通而造成不良后果者扣3分。11

加強安全防范意識，及時排除一切不安全隱患，確保管理區(qū)域的人員及財物的安全。①未及時排除隱患者一次扣2分；②未排除隱患而產(chǎn)生不良后果者扣4分；③能及時排除隱患避免造成損失者一次加4分；④勇于和不法分子斗爭者一次加4分；⑤勇于補救險情者一次加4分。12

獻(xiàn)計獻(xiàn)策。建議被公司采納者一次加3分。13

配合部門經(jīng)理做好日常管理工作未配合部門經(jīng)理做好日常管理工作扣3分。14

檢查工程部衛(wèi)生、所轄區(qū)域物品，及值班工具，是否齊備。①未檢查扣2分；②檢查有遺漏扣1分。15

檢查出勤、記錄在考勤表上。①未按時記錄扣3分；②工作遺漏扣3分。16

對日常維修工作派工、記錄、協(xié)調(diào)安排各種工作。①未及時派工扣3分；②各種協(xié)調(diào)好扣3分。17

負(fù)責(zé)員工的日常考核(工作量工作時間)。①未及時考核扣4分；②考核有遺漏扣2分。18

按保養(yǎng)計劃安排員工對設(shè)備進(jìn)行保養(yǎng)①未安排工作扣3分；②工作遺漏扣2分。19

監(jiān)督、檢查員工執(zhí)行保養(yǎng)計劃情況①未檢查監(jiān)督扣3分；②未及時發(fā)現(xiàn)問題扣3分。20

協(xié)助處理客戶服務(wù)中心下達(dá)的維修單①響應(yīng)速度慢，延誤或不及時的維修扣3分；②工作質(zhì)量差、效率低扣2分。21

及時了解設(shè)備運行狀況制定維修計劃，掌握工作進(jìn)度①未按時制定計劃扣3分；②對工作進(jìn)度未進(jìn)行了解扣3分。22

完成上級臨時指派工作①未完成指派工作扣3分；②完成不及時扣3分。23

每月月底安排下月排班表①未按時完成扣3分；②排班不合理扣3分。24

記錄每天，當(dāng)班維修記錄①沒有記錄扣3分；②遺漏記錄扣3分。25

維修材料備倉情況發(fā)現(xiàn)材料不足，及時申請補充。①未及時了解、導(dǎo)致不足扣3分；②數(shù)量不合理扣3分。26

本人工作受到領(lǐng)導(dǎo)表彰或工作特別突出。部門負(fù)責(zé)人酌情予以獎勵加分1至10分。臨時用水、用電管理規(guī)定為了加強小區(qū)的水、電管理，防止出現(xiàn)浪費水、電的現(xiàn)象。確保小區(qū)水、電正常供應(yīng)，特制定

此規(guī)定：

一、前來聯(lián)系臨時用水、用電者，必須是合格的水工、電工，向管理處提交書面用水、用電申

請，寫明用水、用電量的多少，時間長短，預(yù)付用水、用電押金。

二、臨時用水、用電，不得影響業(yè)主的正常用水、用電。

三、臨地用水、用電必須安裝由主管部門檢驗合格的水表、電表。若私自啟動改變水表、電表

封印或運行回程，影響準(zhǔn)確計量的，參照供水、供電部門的有關(guān)規(guī)定給予處理。

四、臨時用水管道，不應(yīng)給小區(qū)的車輛或行人帶來不便。臨時用電最長使用期七天，需要繼續(xù)

使用的，必須提前一天，續(xù)辦延長使用手續(xù)，報管理處審核、批準(zhǔn)，但延長時間最長不得超過一個

月，否則必須拆除。

五、臨時用電線路如發(fā)生危險，并證實是由裝置不良引起，由承裝部門負(fù)責(zé)。

六、未經(jīng)申請批準(zhǔn)的臨時用水、用電管道或線路，管理處有權(quán)令其停止使用，限期拆除。逾期

不拆的，管理處強制拆除。

七、裝置臨時用電線路的技術(shù)要求：

1、裝置臨時用電線，需用絕緣線，采用懸空架設(shè)或沿墻敷設(shè)，架線時戶內(nèi)離地面不低于

米，戶外不低于米，架設(shè)時需設(shè)專用電桿和專用瓷瓶固定，禁止在樹上或腳手架上掛線。

2、全部臨時線裝置必須有一總開關(guān)控制，每一分路需裝熔斷器。

3、所有電氣設(shè)備，金屬外殼必須良好接地或接零。

4、分路線不得在燈頭內(nèi)并頭，須用丁字接法并用膠布包好。

5、臨時線必須放在地面上的部分，應(yīng)加以可靠的保護(hù)。如用膠皮線橡套電纜，則應(yīng)在過路處

設(shè)硬質(zhì)的套管保護(hù)。管口要裝護(hù)圈，以防割破電纜。

6、安裝完畢的臨時線，使用單位不得擅自改動。

7、臨地線與設(shè)備、水管、熱水管、門窗架距離應(yīng)在米以外，與道路交叉處不低于6米。

八、移動照明、潮濕環(huán)境、地下通道線路必須使用安全電壓，不聽勸阻者停止供電。

九、電焊作業(yè)必須由合格焊工進(jìn)行，作業(yè)前檢查周圍是否有可燃物，配備滅火器材。作業(yè)完成

后，仔細(xì)檢查是否遺留火種，確定無熱源后方可離開現(xiàn)場。☆水電維修崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，使用文明禮貌用語，公用設(shè)施維修要有詳細(xì)記錄，實施收費服務(wù)時先告知并做好解釋工作，維修完畢請用戶簽名。三、熟悉轄區(qū)內(nèi)水電設(shè)施分布走向，負(fù)責(zé)對水、電、電梯設(shè)施的維護(hù)保養(yǎng)并定期巡視，及時排除安全隱患，保證正常供電供水。四、進(jìn)行低壓回路檢修時，應(yīng)有足夠的自保能力，確認(rèn)電源斷開后才能工作，因故需要帶電工作，必須確保人身安全。五、負(fù)責(zé)水池、水塔、水箱的清洗消毒，保證供水質(zhì)量。杜絕因各種原因引起的自來水流失現(xiàn)象力行節(jié)約。六、保證監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作，妥善保管好監(jiān)控錄相，及時排除通訊、寬帶、有線電視等出現(xiàn)的故障，接到報修電話隨叫隨到。七、完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他任務(wù)，意處和突發(fā)事件在最短時間內(nèi)到達(dá)現(xiàn)場，盡早排除故障?！钏姵韱T崗位職責(zé)☆一、熟知水電行業(yè)管理法律法規(guī)和安全操作技術(shù)規(guī)程，遵守公司管理規(guī)章制度，牢記“服務(wù)”宗旨，樹立“節(jié)約”意識。二、著裝整齊，配戴公司服務(wù)標(biāo)志，上門服務(wù)熱情，自帶拖鞋，并使用文明禮貌用語。三、按季度到住戶家抄水表，抄表完畢當(dāng)即向業(yè)主或住戶報告用水量，取得業(yè)主或住戶認(rèn)可，需要向業(yè)主或住戶解釋時，做好耐心細(xì)致的解釋工作。四、按月到辦公和公用設(shè)施區(qū)域電表，將核算后的電量電費報各部門負(fù)責(zé)人簽字，送資產(chǎn)財務(wù)部核算。五、每兩個月到租賃戶門面抄收水費，做到上門熱情，核算準(zhǔn)確，收費及時，收入現(xiàn)金及時與資產(chǎn)財務(wù)部入帳核對。六、抄表過程中，認(rèn)真觀察發(fā)現(xiàn)計量裝置出現(xiàn)的問題及時上報，負(fù)責(zé)對業(yè)主經(jīng)營戶等反映的其他問題及偷電偷水現(xiàn)象向公司或部門負(fù)責(zé)人報告。七、配合支持水電維修員的工作并完成領(lǐng)導(dǎo)交辦的其他工作。設(shè)施設(shè)備保養(yǎng)大全干式變壓器保養(yǎng)一、

目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)1、供電局負(fù)責(zé)大廈干式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年組織保養(yǎng)一次。

2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

三、

內(nèi)容1、先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行。A、

用高壓操作手柄斷開備用變壓器高壓側(cè)接地開關(guān)，合上高壓側(cè)真空斷路器，觀察備用變壓器空載運行是否正常。

B、

逐負(fù)荷轉(zhuǎn)移到備用變壓器。

C、

斷開待保養(yǎng)變壓器高壓側(cè)真空斷路器，合上接地開關(guān)，并上鎖，掛標(biāo)示牌

D、

用手柄搖出待保養(yǎng)低壓側(cè)總空氣開關(guān)，防止反送電。2、檢查變壓器外罩有無破損，銘牌是否完好清晰，緊固外罩螺絲，以減少變壓器運行時外罩受振動產(chǎn)生的噪音。

3、檢查變壓器高低壓側(cè)與電纜或母線聯(lián)接處是否接觸良好，緊固聯(lián)接。螺絲生銹應(yīng)予更換4、緊固電壓調(diào)節(jié)聯(lián)接片的固定螺絲。5、檢查冷卻風(fēng)機(jī)是否有異常，緊固風(fēng)機(jī)電控箱內(nèi)電線接頭，并檢查里面的電器是否完好。6、用吸塵器清潔變壓器內(nèi)部灰塵。7、檢查變壓器中性點接地狀況和變壓器外罩接地線是否牢固。

8、斷開高壓側(cè)接地開關(guān)，用2500V搖表搖測變壓器一次側(cè)、二次側(cè)的線圈。相與相，相對地之間的絕緣電阻，一次側(cè)絕緣電阻不低于300兆歐，二次側(cè)絕緣電阻不低于10兆歐。9、檢查變壓器內(nèi)有無遺留工具，鎖上變壓器外罩門。

10、合上高壓側(cè)真空斷路器、變壓器空載運行無誤后，用手柄把低壓側(cè)總空氣開關(guān)搖入，并轉(zhuǎn)移部分負(fù)荷至保養(yǎng)后的變壓器，觀察其帶負(fù)荷運行情況。11、做好保養(yǎng)記錄。

四、

安全注意事項

1、操作高壓開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套。2、搖測絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。五、

相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄

油浸式變壓器保養(yǎng)

一、目的確保變壓器處于最佳運行或備用狀態(tài)。二、職責(zé)

1、供電局負(fù)責(zé)小區(qū)（大廈）油浸式變壓器保養(yǎng)，在未移交前由機(jī)電班每年保養(yǎng)一次。2、操作人員必須具有高壓進(jìn)網(wǎng)作業(yè)證。

三、內(nèi)容保養(yǎng)前先投入備用變壓器，再把待保養(yǎng)變壓器退出運行（若無備用變壓器，一般應(yīng)考慮在系統(tǒng)停電時進(jìn)行保養(yǎng)）；

1、檢查和清潔變壓器：

A、檢查磁套管是否清潔，有無裂紋與放電痕跡，螺紋有無損壞以及其他異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)應(yīng)盡快停電處理；

B、檢查各密封處有無滲漏油現(xiàn)象，嚴(yán)重時應(yīng)及時處理（用3－5毫米耐油橡膠制作密封墊，如密封繩、子老化應(yīng)用專用件更換）；

C、檢查貯油枕的油位、油色是否正常，硅膠是否吸潮變色，若發(fā)現(xiàn)油面過低應(yīng)加油；D、檢查箱頂油面溫度計的溫度與環(huán)境溫度之差是否低于55攝氏度。

E、檢查防爆管的玻璃膜是否完整；F、檢查變壓器接地情況；

G、檢查高低壓引出接頭處有無發(fā)熱變色及異?，F(xiàn)象，如發(fā)現(xiàn)引出螺桿絲牙損壞，應(yīng)現(xiàn)場測繪備料機(jī)加，并及時更換；觀看高低壓側(cè)電壓、電流是否正常；H、運行三年應(yīng)進(jìn)行油樣化驗。

2、拆裝檢查保養(yǎng)

A、檢修時應(yīng)謹(jǐn)防工具、螺釘、螺母等異物落入變壓器內(nèi)；

B、檢修前預(yù)先放掉一部分變壓器油，盛油容器必須清潔干燥，并能防潮；C、吊鐵芯前應(yīng)檢查吊裝器具是否安全，如只是將鐵芯吊起一部分檢修時，必須在箱蓋與相殼間墊上支撐物后才能進(jìn)行檢修；D、對鐵芯進(jìn)行如下檢查：

a、檢查鐵芯與夾件的接地連接銅皮是否有效接地；

b、用1000V兆歐表測量鐵軛夾件穿芯螺桿絕緣電阻是否合格，其數(shù)值不小于2兆歐；c、鐵芯底部平衡墊鐵絕緣襯墊是否完整、松動；d、鐵芯硅鋼片是否有過熱現(xiàn)象；

e、如發(fā)現(xiàn)各種螺帽松動應(yīng)加以緊固。

f、對繞組進(jìn)行絕緣老化程度的鑒定：如用手壓絕緣時，有脫落現(xiàn)象裂紋很深、絕緣物呈碳片下落，則繞組絕緣老化嚴(yán)重，需更換繞組。好的絕緣呈金黃色，手壓時有彈性。g、對分接開關(guān)進(jìn)行如下檢查：檢查開關(guān)旋轉(zhuǎn)是否靈活，零部件是否完整或松動，注意動、靜觸點是否與指示位置一致，檢查觸點是否灼傷或因過熱而變色，引線和開關(guān)連接處的螺帽是否松動等。

h、變壓器的大修及各種高壓試驗暫外委專業(yè)公司進(jìn)行，工程部負(fù)責(zé)跟蹤。

3、做好保養(yǎng)記錄和收集有關(guān)試驗報告存檔。注：器身在相對濕度為75％以下的空氣中停留的時間應(yīng)小于24小時，如器身的溫度比空氣溫度高出3－5攝氏度時，則其停留時間可適當(dāng)延長。

四、安全注意事項

1、操作高壓跌落開關(guān)應(yīng)穿好絕緣鞋，戴好絕緣手套按一定順序拉合。

2、搖測絕緣電阻必須由兩人進(jìn)行。

五、相關(guān)文件電力變壓器保養(yǎng)記錄風(fēng)機(jī)的保養(yǎng)

一、目的確保風(fēng)機(jī)手動、自動能正常起動和運轉(zhuǎn)。二、范圍：每半年對大廈所有風(fēng)機(jī)進(jìn)行一次全面保養(yǎng)，同時，應(yīng)對風(fēng)機(jī)控制柜風(fēng)閥電氣控制回路一同保養(yǎng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。四、內(nèi)容：

1、保養(yǎng)前應(yīng)先斷開風(fēng)機(jī)主電源，并掛上標(biāo)示牌。

2、手搖轉(zhuǎn)動風(fēng)輪，觀察轉(zhuǎn)動情況，調(diào)節(jié)好皮帶的松緊度，或聯(lián)軸器間隙和對中度。3、檢查各接合面的墊片和密封填料，必要時應(yīng)予更換。

4、清潔風(fēng)葉，機(jī)殼外部及電機(jī)外表面。

5、向各轉(zhuǎn)動部位加潤滑油，調(diào)節(jié)風(fēng)閥傳動機(jī)構(gòu)，動作靈活可靠。

6、檢測電機(jī)繞組的絕緣電阻，緊固電源線的接線端子，檢查電機(jī)接地是否良好。

7、檢查風(fēng)機(jī)控制柜內(nèi)各種電器是否完好，緊固各接線端子。

8、檢查風(fēng)閥傳動機(jī)構(gòu)是否靈活可靠、電線有無破損、電線接頭緊固是否良好。

9、合上風(fēng)機(jī)主電源，檢查電源指示應(yīng)正常。10、開機(jī)試驗連續(xù)運轉(zhuǎn)半小時，觀察各儀表、指示燈指示應(yīng)正常，運轉(zhuǎn)時應(yīng)無異樣聲音。

11、每月由消防管理人員開機(jī)試驗、檢查一次。

四、相關(guān)文件及記錄：風(fēng)機(jī)半年保養(yǎng)記錄。水泵定期保養(yǎng)

一、

目的確保水泵始終處于良好的運行或備用狀態(tài)。

二、

適用范圍所有小區(qū)（大廈）安裝的生活水泵，消防泵、噴灑泵、補壓泵、排污泵。

三、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。四、

內(nèi)容

1、生活水泵每周進(jìn)行一次一般性檢查保養(yǎng)（由管理處負(fù)責(zé)），每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)（由工程部負(fù)責(zé)）。

2、消防水泵和噴淋泵、補壓泵每2周進(jìn)行一次試運行（由管理處負(fù)責(zé)），運行時間10－15分鐘，消防泵起動時在管網(wǎng)頂部試消火栓出口噴水射程達(dá)6M以上，每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

3、排污泵每半年進(jìn)行一次全面保養(yǎng)。

4、水泵保養(yǎng)時應(yīng)把與泵體相連的5米范圍內(nèi)的閥門、壓力表、管道等隨泵同時保養(yǎng)。5、泵體的保養(yǎng)：

A、

檢查泵體應(yīng)無破損、銘牌完好、水流方向指示明確清晰、外觀整潔、油漆完好。B、

補充潤滑油，若油質(zhì)變色，有雜質(zhì)，應(yīng)予更換C、

檢查盤根密封情況，若有漏水應(yīng)增加或更換石棉繩填料。

D、

聯(lián)軸器的聯(lián)接螺絲和橡膠圈若有損壞應(yīng)予更換。

E、

緊固機(jī)座螺絲并防銹處理。F、

生活水泵因運轉(zhuǎn)頻繁，每年應(yīng)拆開聯(lián)軸器兩端軸承進(jìn)行清洗或更換。6、電機(jī)的保養(yǎng)

A、外觀應(yīng)整潔，銘牌完好，接地線連接良好。

B、拆開電機(jī)接線盒內(nèi)的導(dǎo)線連接片，用500V兆歐表搖測電機(jī)繞組相與相，相對地間的絕緣電阻值應(yīng)不低于兆歐。

C、電機(jī)接線盒內(nèi)三相導(dǎo)線及連接片應(yīng)牢固緊密。

7、閥門、管道及附件的保養(yǎng)

A、各個閥門的開關(guān)應(yīng)靈活可靠，內(nèi)外無滲漏。

B、單向閥動作應(yīng)靈活，閥體內(nèi)外無漏水。C、壓力表指示準(zhǔn)確，表盤清晰。

D、管道及各附件外表整潔美觀，無裂紋，油漆應(yīng)完整無脫落。

E、點動判斷水泵轉(zhuǎn)向是否正確，若有誤應(yīng)予更正。

8、控制柜的保養(yǎng)：

A、

斷開控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

B、

檢查柜內(nèi)空氣開關(guān)、接觸器、繼電器等電器是否完好，緊固各電器接觸線頭和接線端子的接線螺絲。

C、

清潔控制柜總電源，檢查各轉(zhuǎn)換開關(guān)，啟動、停止按鈕動作應(yīng)靈活可靠。

D、

合上總電源，檢查電源指示應(yīng)正常。

9、保養(yǎng)完畢起動水泵，觀察電流表、指示燈是否正常。

10、觀察水泵運轉(zhuǎn)應(yīng)平穩(wěn)，無明顯振動和異聲，壓力表指示正常，控制柜各電器無不良噪音。柴油發(fā)電機(jī)定期保養(yǎng)一、

目的確保發(fā)電機(jī)正常起動和運行。

二、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

三、

內(nèi)容

1、2周空載運行10分鐘，每半年帶負(fù)載運行半小時。

2、保養(yǎng)前應(yīng)斷開發(fā)電機(jī)自動空氣開關(guān)，把發(fā)電機(jī)控制屏上的選擇開關(guān)置于“停止”位置，拆開蓄電池正負(fù)極電源線，確保發(fā)電機(jī)不能起動。

3、檢查蓄電池電解液液位，偏低時應(yīng)根據(jù)電解液濃度加裝硫酸溶液或蒸餾水。

4、根據(jù)《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》中《柴油發(fā)電機(jī)組管理規(guī)程》柴油發(fā)電機(jī)組檢查保養(yǎng)內(nèi)容及周期進(jìn)行檢查保養(yǎng)5、檢查機(jī)組有無漏水、漏油現(xiàn)象，清潔發(fā)電機(jī)機(jī)身。6、緊固蓄電池電源線和控制屏內(nèi)電線接頭，試驗故障顯示燈應(yīng)全部亮。

7、檢查接地線是否良好。

8、檢查機(jī)房風(fēng)機(jī)運行狀況。檢查柴油箱儲油量是否能滿足發(fā)電機(jī)帶負(fù)載運行8小時。9、檢查冷卻水水位、機(jī)油油位應(yīng)處于正常位置。

10、手動試機(jī)運行正常后合上發(fā)電機(jī)自動空氣開關(guān)，把選擇開關(guān)置于“自動”位置，進(jìn)行模擬停電試驗，觀察發(fā)電機(jī)自動起動狀況。

11、發(fā)電機(jī)帶負(fù)荷運行半小時，觀察各儀表指示和機(jī)組運行是否正常。

12、填寫相關(guān)記錄。

四、相關(guān)文件及記錄

1、《機(jī)電設(shè)備管理工作手冊》2、柴油發(fā)電機(jī)運行記錄

3、柴油發(fā)電機(jī)半年保養(yǎng)記錄公共天線系統(tǒng)的維修保養(yǎng)

一、

目的保證公共天線系統(tǒng)正常工作，住戶能接收到清晰、無干擾的良好信號。二、

適用范圍管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。三、

維修住戶電視天線發(fā)生故障的檢修步驟：檢查住戶終端板上有無信號；信號是否能達(dá)到；檢查樓層分支器信號是否正常，若終端板無信號而分支器信號正常，則表明連接兩者之間的天線有問題，應(yīng)對天線進(jìn)行檢查維修或更換；大樓分支器信號不正常時應(yīng)檢查分支放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若輸出信號不正常而輸入信號正常則表明分支放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；分支放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查主放大器輸出信號和輸入信號是否正常，若主放大器輸入信號正常而輸出信號不正常，表明主放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；主放大器輸入信號不正常時，應(yīng)檢查前置放大器的輸出信號，若正常，則表明前置放大器損壞，應(yīng)對其維修或更換；若前置放大輸入信號不正常，則應(yīng)檢查天線架的方向和天線架本身是否有問題。四、

保養(yǎng)每月對公共天線系統(tǒng)做一次全面保養(yǎng)。檢查天線連接有無松動、生銹、斷裂和絕緣老化。檢查支撐桿、底座螺絲的固定情況，并加黃油防銹，檢查拉線的松緊、防雷接地是否良好。天線接收系統(tǒng)由于露天安裝，受風(fēng)吹雨淋容易生銹，凡是鐵件應(yīng)每季度在其表面刷銀粉漆一次。如遇臺風(fēng)、大雨天氣過后，應(yīng)上天臺檢查天線一次。主放大器系統(tǒng)每月除塵一次，檢查通風(fēng)是否良好，連線有無松脫，并用場強儀檢查主信號是否正常每月檢查一次分支放大器，其終端信號應(yīng)在。防盜監(jiān)控系統(tǒng)的維修和保養(yǎng)

一、目的保證大廈防盜監(jiān)控系統(tǒng)的正常工作。

二、適用范圍本公司管理的小區(qū)（大廈）防盜監(jiān)控系統(tǒng)。

三、職責(zé)：管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。

四、內(nèi)容1、維修：

（1）監(jiān)視器圖像不清晰的檢修步驟：A、調(diào)節(jié)監(jiān)視器上的旋鈕；

B、檢查視頻線有無松動；

C、校正鏡頭焦距；

D、清理鏡頭和防塵罩上灰塵；

E、檢查攝像頭或鏡頭是否損壞。

（2）監(jiān)視器沒有圖像的檢修步驟：

A、檢查攝像頭是否通電；B、檢查視頻連線有無斷裂；C、檢查攝像頭是否損壞。

（3）控制器不能控制的檢修步驟：

A、檢查控制器控制電壓有無輸出；

B、檢查控制電壓有無輸入；

C、檢查輸入插件是否損壞；D、檢查輸出插件是否損壞。

2、保養(yǎng)：

（1）

規(guī)定每月對系統(tǒng)進(jìn)行一次維護(hù)保養(yǎng)。（2）

檢查防塵罩，并清潔干凈，擦洗鏡頭，清理降溫風(fēng)扇，調(diào)校鏡頭焦距。（3）

檢查攝像設(shè)備支撐桿的固定及防腐是否良好。

（4）

檢查監(jiān)視室的通風(fēng)、照明，檢查各控制系統(tǒng)、監(jiān)視系統(tǒng)連線接觸是否良好。

（5）

對于室外攝像系統(tǒng)，檢查其防風(fēng)、防雨、防塵罩的密封，檢查避雷針接地是否良好。氣體自動滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的保證系統(tǒng)在任何時候都處于正常的備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常維護(hù)保養(yǎng)，工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)按計劃維修保養(yǎng)。三、

內(nèi)容

1、月保養(yǎng)根據(jù)貯存器壓力指標(biāo)檢查貯存壓力，在規(guī)定值的±10％范圍之內(nèi)。檢查系統(tǒng)是否機(jī)械損傷和失靈，所有的鉛封和保險帶都完好無損。檢查噴嘴在封閉空間中位置有無改動，確保沒有任何障礙阻止噴嘴噴射滅火劑。月保養(yǎng)以檢查為主，若發(fā)現(xiàn)有不合要求的應(yīng)及時糾正，確保系統(tǒng)正常。

2、年保養(yǎng)：完成月檢的全部項目。對系統(tǒng)中每個火災(zāi)探測器進(jìn)行清潔，檢查其連接的可靠性。觸發(fā)每路探測器，試驗控制器和警鈴的響應(yīng)情況。檢查管道及其支架是否松動和損壞。檢查噴嘴開孔是否堵塞。檢查手動控制裝置動作情況。清掃管道及罐的灰塵，對文字標(biāo)志脫落的要重新修復(fù)?；謴?fù)并檢查系統(tǒng)使之處理正常工作狀態(tài)。

對講、防盜報警系統(tǒng)的保養(yǎng)一、

目的保證系統(tǒng)的良好運行，保障來訪客人與住戶間的聯(lián)系和住戶在緊急情況下報警求援的可靠性。二、

職責(zé)

A、大堂保安隨時解答住戶對使用方法的咨詢；B、工程部管理組接受管理處的報修，故障處理由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)，住戶故障投訴由管理處登記。三、

內(nèi)容大堂保安一旦發(fā)現(xiàn)主機(jī)出現(xiàn)故障，應(yīng)及時通知管理處機(jī)電部。工程部管理組應(yīng)根據(jù)故障登記情況及時派專人維修。每半年對整個系統(tǒng)的主機(jī)、線路、層樓解碼器進(jìn)行一次全面檢查維修。檢查機(jī)箱電源電壓是否合乎要求，緊固各電線接頭，清掃機(jī)箱內(nèi)外灰塵。維修保養(yǎng)工作應(yīng)指定專人進(jìn)行，其他人員不得隨意拔動解碼器開關(guān)，不得對主機(jī)箱開蓋檢測箱內(nèi)元件。清潔工清潔墻壁時，應(yīng)避免對主機(jī)產(chǎn)生強大震動，并注意防止水流入主機(jī)箱內(nèi)

疏散出口指示燈保養(yǎng)

一、

目的使疏散指示燈運行良好，當(dāng)交流電斷電之后能保證每個出口指示燈亮以引導(dǎo)人員疏散。'

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、

內(nèi)容檢查出口指示燈玻璃面板有無劃傷破裂現(xiàn)象。檢查電源指示應(yīng)常亮，當(dāng)斷開交流電而采用備用電池供電時，也應(yīng)能亮，否則應(yīng)檢查修復(fù)。出口指示燈在交流電供電時應(yīng)能常亮，若不亮，則檢查修復(fù)。檢查燈具安裝是否牢固可靠。清潔燈箱外殼及顯示屏表面。每月每盞燈備用電池亮燈半小時，使電池放電后再充電，延長電池使用壽命。發(fā)現(xiàn)故障及時修理，每月檢查一次。煙溫感系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、

目的確保煙、溫感系統(tǒng)始終運行在良好狀態(tài)下，在火警情況下能及時準(zhǔn)確地報警。

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、

適用范圍大廈（小區(qū)）所有煙、溫感自動報警系統(tǒng)四、

內(nèi)容日常情況下，主控屏自檢時若發(fā)出煙感報警信號，消防中心人員應(yīng)迅速通知巡邏物管員趕赴現(xiàn)場檢查報警原因，若為誤報警，由消防專職人員對接收報警的煙感作出清潔和復(fù)位處理。每月抽取總煙數(shù)的5％，用燃著的香煙等煙源使煙感報警，試驗煙感的靈敏度，應(yīng)該全部合格，若其中一個不合格，則應(yīng)另外抽取總數(shù)的10％試驗，直至全部合格為止。對檢查出的不合格品進(jìn)行及時修復(fù)或更換。對有因樓層跑水而危及煙感及其電路的地方，應(yīng)及時作出特別檢查。溫感的保養(yǎng)方法參照煙感進(jìn)行，試驗報警靈敏度時加溫使其報警。消火栓的保養(yǎng)

一、

目的保證消火栓箱內(nèi)部配件齊全、完好，滅火時能迅速下水正常地輸出消防水。二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、

內(nèi)容1、季保養(yǎng)：栓外檢查：檢查栓門把手是否完好，栓門開關(guān)有無卡阻，鎖、玻璃有無損壞。指示燈、報警按鈕是否齊全，有無脫落。栓門是否完好。測試：隨機(jī)抽取消火栓總數(shù)的5％，按消火栓報警按鈕，消防中心應(yīng)有正確的報警顯示。2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)中的所有內(nèi)容。開栓門取出水帶，仔細(xì)檢查有無破損、發(fā)黑、發(fā)霉現(xiàn)象，如有，應(yīng)立即進(jìn)行修補、清洗或更換。將水帶交換展開交換摺邊后重新卷起。檢查水槍頭與水帶，水帶與水龍頭之間的聯(lián)接是否方便可靠，如有缺損應(yīng)及時修復(fù)。將栓內(nèi)閥門開閉一次，檢查是否靈活，并清除閥門口附近銹渣，將閥桿上油防銹。將栓內(nèi)清掃干凈，部件存放整齊后，關(guān)上栓門。逐個測試報警按鈕靈敏性和檢查指示燈顯示的正確性。

防火卷簾門的保養(yǎng)

一、

目的保證防火卷簾門時刻處于良好的備用狀態(tài)。

二、

職責(zé)由工程部維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。

三、

內(nèi)容：1、季保養(yǎng)：

（1）、手控檢查：A、

外觀檢查門軌、門扇有無變形、卡阻現(xiàn)象，手動按鈕是否良好上鎖。B、

卷簾門的電控箱指示訊號是否正常，箱體是否完好。C、

開啟按鈕箱門，按動向上（或向下）按鈕，卷簾門應(yīng)上升（或下降）。D、

在按鈕操作上升（或下降）過程中，操作人員應(yīng)密切注意卷簾門應(yīng)上升（或下降）到端部位置時能否自動停車，若不能，應(yīng)迅速手動停車，且必須待限位裝置修復(fù)（或調(diào)整）正常后方可重新操作。（2）、自控檢查：

A、

用燃著的香煙等煙源使系統(tǒng)中任一煙感動作時，自動裝置將發(fā)出報警信號，同時自動啟動卷簾門電控系統(tǒng)兩次下滑關(guān)閉卷簾門。卷簾門一次下滑至離地面米左右停車，延時90秒左右，再自動啟動卷簾門全部關(guān)閉。

B、

卷簾門關(guān)閉后，只有待煙感（或溫感）信號消失，或復(fù)位按鈕復(fù)位后方可重新開啟卷簾門。

C、

消防中心按鈕操作檢查：消防中心只設(shè)置卷簾門關(guān)閉按鈕，操作關(guān)閉按鈕卷簾門通過二次下滑關(guān)閉到位后，檢查消防中心信號指示是否正常。

D、

針對系統(tǒng)中檢查出來的缺陷及時修復(fù)。

E、

1、對卷簾門進(jìn)行清掃除塵，若有油漆脫落及局部變形的地方進(jìn)行修復(fù)，確保卷簾門外觀清潔美觀。2、年保養(yǎng)：完成季保養(yǎng)全部項目。對卷簾門控制箱自檢按鈕、故障報警消聲鍵、復(fù)位鍵進(jìn)行專門檢查。A、

緊固各電線接頭、清潔控制箱內(nèi)的灰塵，檢查箱內(nèi)電氣元件是否齊備。自動噴水滅火系統(tǒng)的保養(yǎng)

一、目的確保系統(tǒng)處于準(zhǔn)確工作狀態(tài)。二、職責(zé)：由工程部機(jī)電維修組負(fù)責(zé)保養(yǎng)，管理處機(jī)電部負(fù)責(zé)日常檢查。三、內(nèi)容：

1、每天巡視系統(tǒng)的供水總控制閥、報警控制閥及其附屬配件，進(jìn)行外觀檢查，確保系統(tǒng)處于無故障狀態(tài)。

2、每月檢查一次警鈴是否正常，報警閥啟動是否靈活，打開試警鈴閥，報警閥閥瓣應(yīng)自動開啟，延遲器延遲5-90秒后，水力警鈴應(yīng)發(fā)出報警信號，如果警鈴不動作，應(yīng)檢查整個警鈴管道，排除水垢及泥沙