城中村改造項(xiàng)目具體操作步驟參考資料

城中村改造項(xiàng)目具體操作步驟參考資料城中村改造項(xiàng)目具體操作步驟參考資料城中村改造項(xiàng)目具體操作步驟參考資料資料僅供參考文件編號(hào)：2022年4月城中村改造項(xiàng)目具體操作步驟參考資料版本號(hào)：A修改號(hào)：1頁次：1.0審核：批準(zhǔn):發(fā)布日期：城市城中村改造項(xiàng)目項(xiàng)目主要分為三種形式:廣州市城中村舊村莊改造工作流程圖廣州市舊城改造工作流程圖廣州市舊廠房改造工作流程圖廣州市“城中村”改造有關(guān)程序一、改造項(xiàng)目啟動(dòng)程序（一）改造意愿表決?！俺侵写濉备脑熘皯?yīng)充分征詢改造范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的改造意愿，應(yīng)召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)進(jìn)行集體表決，經(jīng)應(yīng)到會(huì)代表2/3以上同意后方可進(jìn)行改造。（二）改造方式表決。納入全面改造范圍的“城中村”村集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自主改造或通過土地公開出讓招商融資進(jìn)行改造。選擇改造方式應(yīng)經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)集體表決，所做決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)應(yīng)到會(huì)代表2/3以上通過。為保證“城中村”改造工作的延續(xù)性，各村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人由班子成員擔(dān)任。二、選擇合作企業(yè)程序經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)表決確定為自主改造的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過公開招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)。(一)公開招標(biāo)的方式鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織采用公開招標(biāo)的方式，選擇有社會(huì)責(zé)任、有品牌、有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)參與“城中村”改造項(xiàng)目。公開招標(biāo)方案由村集體經(jīng)濟(jì)組織編制，并報(bào)區(qū)政府同意后，通過市政府公開招標(biāo)平臺(tái)選擇合作企業(yè)。(二)集體表決的方式1.企業(yè)資格審核。各區(qū)“三舊”改造主管部門、行政街道管轄辦事處會(huì)同村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)有意向的開發(fā)企業(yè)其資金實(shí)力、拆遷安置能力、改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)信譽(yù)、以及時(shí)間精力等方面進(jìn)行查核，確保數(shù)據(jù)真實(shí)。2.確定候選企業(yè)。村集體經(jīng)濟(jì)組織在廣泛聽取村民意見的基礎(chǔ)上需選擇1至3家開發(fā)企業(yè)作為候選企業(yè)。3.集體表決。通過召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)對(duì)各合作意向方提交的合作框架協(xié)議進(jìn)行表決。表決結(jié)果經(jīng)應(yīng)到會(huì)成員2/3以上同意后，報(bào)各區(qū)“三舊”改造主管部門備案。4.表決結(jié)果確認(rèn)。會(huì)議需當(dāng)場(chǎng)記錄和保留紀(jì)要文件，紀(jì)要文件上需有參加會(huì)議人員的簽名。5.表決過程監(jiān)督。各區(qū)“三舊”改造主管部門、行政管轄街道辦事處應(yīng)派員全程參與并監(jiān)督。（三）結(jié)果公示確定合作企業(yè)后，其結(jié)果要進(jìn)行公示，公示應(yīng)按以下要求進(jìn)行：1.公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日，公示地點(diǎn)應(yīng)包括村集體經(jīng)濟(jì)組織辦公地點(diǎn)、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期間村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將每天公示的情況以照片或影像的形式進(jìn)行記錄。2.應(yīng)公布各區(qū)“三舊”改造主管部門監(jiān)督電話及行政管轄街道辦事處監(jiān)督電話，受理投訴。公示期滿后，各區(qū)“三舊”改造主管部門將投訴受理情況書面通知村集體經(jīng)濟(jì)組織。3.選擇集體表決方式選擇合作企業(yè)的，如1/10以上有選舉權(quán)的成員對(duì)結(jié)果提出異議并經(jīng)查實(shí)，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)重新表決。（四）簽訂合作意向書如沒有收到相關(guān)投訴或投訴經(jīng)查實(shí)不影響公示結(jié)果，各區(qū)“三舊”改造主管部門將書面通知村集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體經(jīng)濟(jì)組織收到上述通知后方可與合作意向方簽訂合作意向書和共創(chuàng)廉潔承諾書。（五）報(bào)批相關(guān)資料簽訂合作意向書后一周內(nèi)，應(yīng)將相關(guān)資料向行政管轄街道辦事處、區(qū)“三舊”改造主管部門、區(qū)政府逐級(jí)報(bào)批資料。報(bào)批的資料包括：合作意向書（復(fù)印件，加蓋與原件相符公章）、共創(chuàng)廉潔承諾書、村民表決書等相關(guān)資料（復(fù)印件，加蓋與原件相符公章）、各村關(guān)于確定合作開發(fā)企業(yè)的報(bào)告、合作企業(yè)相關(guān)資料等。各級(jí)“三舊”改造機(jī)構(gòu)在審查各“城中村”改造項(xiàng)目的改造方案過程中，對(duì)沒有經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)集體表決程序，或經(jīng)表決未達(dá)到應(yīng)到會(huì)代表2/3以上同意的，不予批準(zhǔn)；對(duì)選擇合作企業(yè)沒有經(jīng)過公示的，不予批準(zhǔn)。三、改造方案編制和報(bào)批程序（一）方案編制。村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)城市規(guī)劃完成改造方案的編制工作。改造范圍內(nèi)登記在冊(cè)的或村集體提出予以保留的歷史建筑，應(yīng)制定修繕維護(hù)方案并明確責(zé)任主體。（二）方案表決。改造方案的制定應(yīng)當(dāng)充分聽取改造范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的意見，改造方案需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織80％以上成員同意后方可通過。（三）方案報(bào)批。經(jīng)表決通過的改造方案上報(bào)區(qū)政府，由區(qū)政府報(bào)請(qǐng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議。四、改造方案實(shí)施程序（一）啟動(dòng)拆遷。啟動(dòng)拆遷工程之前，應(yīng)當(dāng)與改造范圍內(nèi)被拆遷的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。當(dāng)80%以上被拆遷戶數(shù)簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，才可啟動(dòng)拆遷。（二）復(fù)建安置資金監(jiān)管1.建立監(jiān)管賬戶。區(qū)政府在符合條件的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶，按照土地出讓合同或批準(zhǔn)的改造方案的要求，將復(fù)建安置資金存入監(jiān)管賬戶。2.簽訂監(jiān)管協(xié)議。復(fù)建安置資金所有權(quán)人、監(jiān)管賬戶開戶銀行與區(qū)政府應(yīng)當(dāng)就復(fù)建安置資金的管理簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立三方監(jiān)管機(jī)制。（三）建筑工程委托。改造中由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村企合作投資的建筑工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》的法定程序和方式來選擇工程實(shí)施單位。一、改造項(xiàng)目啟動(dòng)程序（一）改造意愿表決。“城中村”改造之前應(yīng)充分征詢改造范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的改造意愿，應(yīng)召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)進(jìn)行集體表決，經(jīng)應(yīng)到會(huì)代表2/3以上同意后方可進(jìn)行改造。（二）改造方式表決。納入全面改造范圍的“城中村”村集體經(jīng)濟(jì)組織可以選擇自主改造或通過土地公開出讓招商融資進(jìn)行改造。選擇改造方式應(yīng)經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)集體表決，所做決定應(yīng)當(dāng)經(jīng)應(yīng)到會(huì)代表2/3以上通過。為保證“城中村”改造工作的延續(xù)性，各村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)成立“城中村”改造領(lǐng)導(dǎo)小組，領(lǐng)導(dǎo)小組負(fù)責(zé)人由班子成員擔(dān)任。二、選擇合作企業(yè)程序經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)表決確定為自主改造的，村集體經(jīng)濟(jì)組織可以通過公開招標(biāo)或集體表決方式選擇合作企業(yè)。(一)公開招標(biāo)的方式鼓勵(lì)村集體經(jīng)濟(jì)組織采用公開招標(biāo)的方式，選擇有社會(huì)責(zé)任、有品牌、有實(shí)力、有經(jīng)驗(yàn)的開發(fā)企業(yè)參與“城中村”改造項(xiàng)目。公開招標(biāo)方案由村集體經(jīng)濟(jì)組織編制，并報(bào)區(qū)政府同意后，通過市政府公開招標(biāo)平臺(tái)選擇合作企業(yè)。(二)集體表決的方式1.企業(yè)資格審核。各區(qū)“三舊”改造主管部門、行政街道管轄辦事處會(huì)同村集體經(jīng)濟(jì)組織對(duì)有意向的開發(fā)企業(yè)其資金實(shí)力、拆遷安置能力、改造經(jīng)驗(yàn)、商業(yè)信譽(yù)、以及時(shí)間精力等方面進(jìn)行查核，確保數(shù)據(jù)真實(shí)。2.確定候選企業(yè)。村集體經(jīng)濟(jì)組織在廣泛聽取村民意見的基礎(chǔ)上需選擇1至3家開發(fā)企業(yè)作為候選企業(yè)。3.集體表決。通過召開村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)對(duì)各合作意向方提交的合作框架協(xié)議進(jìn)行表決。表決結(jié)果經(jīng)應(yīng)到會(huì)成員2/3以上同意后，報(bào)各區(qū)“三舊”改造主管部門備案。4.表決結(jié)果確認(rèn)。會(huì)議需當(dāng)場(chǎng)記錄和保留紀(jì)要文件，紀(jì)要文件上需有參加會(huì)議人員的簽名。5.表決過程監(jiān)督。各區(qū)“三舊”改造主管部門、行政管轄街道辦事處應(yīng)派員全程參與并監(jiān)督。（三）結(jié)果公示確定合作企業(yè)后，其結(jié)果要進(jìn)行公示，公示應(yīng)按以下要求進(jìn)行：1.公示時(shí)間不少于5個(gè)工作日，公示地點(diǎn)應(yīng)包括村集體經(jīng)濟(jì)組織辦公地點(diǎn)、村社牌坊及村民主要聚集地等。公示期間村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)將每天公示的情況以照片或影像的形式進(jìn)行記錄。2.應(yīng)公布各區(qū)“三舊”改造主管部門監(jiān)督電話及行政管轄街道辦事處監(jiān)督電話，受理投訴。公示期滿后，各區(qū)“三舊”改造主管部門將投訴受理情況書面通知村集體經(jīng)濟(jì)組織。3.選擇集體表決方式選擇合作企業(yè)的，如1/10以上有選舉權(quán)的成員對(duì)結(jié)果提出異議并經(jīng)查實(shí)，應(yīng)當(dāng)提交村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)重新表決。（四）簽訂合作意向書如沒有收到相關(guān)投訴或投訴經(jīng)查實(shí)不影響公示結(jié)果，各區(qū)“三舊”改造主管部門將書面通知村集體經(jīng)濟(jì)組織，村集體經(jīng)濟(jì)組織收到上述通知后方可與合作意向方簽訂合作意向書和共創(chuàng)廉潔承諾書。（五）報(bào)批相關(guān)資料簽訂合作意向書后一周內(nèi)，應(yīng)將相關(guān)資料向行政管轄街道辦事處、區(qū)“三舊”改造主管部門、區(qū)政府逐級(jí)報(bào)批資料。報(bào)批的資料包括：合作意向書（復(fù)印件，加蓋與原件相符公章）、共創(chuàng)廉潔承諾書、村民表決書等相關(guān)資料（復(fù)印件，加蓋與原件相符公章）、各村關(guān)于確定合作開發(fā)企業(yè)的報(bào)告、合作企業(yè)相關(guān)資料等。各級(jí)“三舊”改造機(jī)構(gòu)在審查各“城中村”改造項(xiàng)目的改造方案過程中，對(duì)沒有經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員代表大會(huì)集體表決程序，或經(jīng)表決未達(dá)到應(yīng)到會(huì)代表2/3以上同意的，不予批準(zhǔn)；對(duì)選擇合作企業(yè)沒有經(jīng)過公示的，不予批準(zhǔn)。三、改造方案編制和報(bào)批程序（一）方案編制。村集體經(jīng)濟(jì)組織根據(jù)城市規(guī)劃完成改造方案的編制工作。改造范圍內(nèi)登記在冊(cè)的或村集體提出予以保留的歷史建筑，應(yīng)制定修繕維護(hù)方案并明確責(zé)任主體。（二）方案表決。改造方案的制定應(yīng)當(dāng)充分聽取改造范圍內(nèi)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的意見，改造方案需經(jīng)村集體經(jīng)濟(jì)組織80％以上成員同意后方可通過。（三）方案報(bào)批。經(jīng)表決通過的改造方案上報(bào)區(qū)政府，由區(qū)政府報(bào)請(qǐng)市“三舊”改造工作領(lǐng)導(dǎo)小組會(huì)議審議。四、改造方案實(shí)施程序（一）啟動(dòng)拆遷。啟動(dòng)拆遷工程之前，應(yīng)當(dāng)與改造范圍內(nèi)被拆遷的村集體經(jīng)濟(jì)組織成員簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議。當(dāng)80%以上被拆遷戶數(shù)簽訂拆遷安置補(bǔ)償協(xié)議后，才可啟動(dòng)拆遷。（二）復(fù)建安置資金監(jiān)管1.建立監(jiān)管賬戶。區(qū)政府在符合條件的相關(guān)金融機(jī)構(gòu)設(shè)立復(fù)建安置資金監(jiān)管賬戶，按照土地出讓合同或批準(zhǔn)的改造方案的要求，將復(fù)建安置資金存入監(jiān)管賬戶。2.簽訂監(jiān)管協(xié)議。復(fù)建安置資金所有權(quán)人、監(jiān)管賬戶開戶銀行與區(qū)政府應(yīng)當(dāng)就復(fù)建安置資金的管理簽訂監(jiān)管協(xié)議，建立三方監(jiān)管機(jī)制。（三）建筑工程委托。改造中由村集體經(jīng)濟(jì)組織或者村企合作投資的建筑工程項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)根據(jù)《廣東省實(shí)施<中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法>辦法》的法定程序和方式來選擇工程實(shí)施單位。五、城中村改造中的監(jiān)督程序（一）實(shí)行改造信息公開在“城中村”改造過程中，要通過張榜、廣播、散發(fā)宣傳單等可行的方式向村集體經(jīng)濟(jì)組織成員通告改造的進(jìn)展與步驟等相關(guān)情況。在村集體經(jīng)濟(jì)組織選擇合作意向方的過程中，對(duì)于合作意向方的信息要向村集體經(jīng)濟(jì)組織成員公開。選擇和決策合作企業(yè)的過程要實(shí)現(xiàn)“陽光操作”，確保村集體經(jīng)濟(jì)組織成員的知情權(quán)。各區(qū)政府、各區(qū)“三舊”改造機(jī)構(gòu)應(yīng)對(duì)各村改造中的相關(guān)程序進(jìn)行監(jiān)督，并及時(shí)公開監(jiān)督信息。（二）發(fā)揮政府的引導(dǎo)監(jiān)督職能各區(qū)“三舊”改造機(jī)構(gòu)以及行政街道管轄辦事處應(yīng)當(dāng)做好的指導(dǎo)和監(jiān)督，指導(dǎo)村集體經(jīng)濟(jì)組織做出有效的決策，并對(duì)整個(gè)改造過程進(jìn)行監(jiān)督。區(qū)政府要對(duì)合作企業(yè)的改造進(jìn)度進(jìn)行監(jiān)督，確保合作企業(yè)在約定的期限內(nèi)將補(bǔ)償金按期足額發(fā)給村民，確保安置資金到位，確保在約定的期限內(nèi)將合格的回遷房交付給村民使用。如果違反合同規(guī)定，區(qū)政府及時(shí)做好協(xié)調(diào)工作，協(xié)調(diào)無效時(shí)要協(xié)助村民進(jìn)行司法訴訟。（三）加強(qiáng)預(yù)防職務(wù)犯罪的宣傳各村集體經(jīng)濟(jì)組織應(yīng)設(shè)立預(yù)防職務(wù)犯罪宣傳欄。區(qū)政府應(yīng)加大預(yù)防職務(wù)犯罪工作的宣傳力度，公布舉報(bào)電話、舉報(bào)箱，及時(shí)處理村集體經(jīng)濟(jì)組織成員反映的情況和投訴，防范在“城中村”改造中出現(xiàn)權(quán)錢交易、侵害村集體經(jīng)濟(jì)組織成員利益的行為。關(guān)于廣州城中村改造步驟及應(yīng)注意問題的工作指南一、全面改造方案編制階段該階段是城中村改造的第一步，也是關(guān)鍵的一步，必須做到公開、公平、公證，以增強(qiáng)村民對(duì)改造工程的信心。該階段的工作步驟為：（一）現(xiàn)狀摸查。這工作的目的是摸清村內(nèi)建筑物、產(chǎn)權(quán)關(guān)系等，為制定改造經(jīng)濟(jì)測(cè)算以及補(bǔ)償方案提供客觀有效的數(shù)據(jù)。期間，可能由于村民的不了解，工作會(huì)產(chǎn)生一些障礙，例如不讓出門測(cè)量、村民拒絕簽字確認(rèn)現(xiàn)狀等等。對(duì)此，測(cè)量人員必須實(shí)事求是，不能因困難而放棄入門測(cè)量，甚至偽造數(shù)據(jù)，否則將耽誤制定改造經(jīng)濟(jì)測(cè)算以及補(bǔ)償方案的工作。村集體應(yīng)召集村民參加測(cè)量動(dòng)員大會(huì)，告知村民測(cè)量工作是為了研究改造的可行性，統(tǒng)計(jì)村內(nèi)資產(chǎn)，不是要拆除他們的房屋。同時(shí)，村集體還加強(qiáng)對(duì)測(cè)量人員的培養(yǎng)，要求他們必須佩戴工作證，不能強(qiáng)迫村民簽字確認(rèn)現(xiàn)狀，成立專門的工作窗口，向村民解釋相關(guān)的改造政策，以解除村民無謂的擔(dān)憂。在摸查現(xiàn)狀過程中，測(cè)量人員的測(cè)量?jī)?nèi)容應(yīng)包括房屋的基底面積、現(xiàn)狀層數(shù)、證載層數(shù)、合法建筑面積、超建面積（分為已作處理、未作處理，且應(yīng)注明結(jié)構(gòu)類型）、飄臺(tái)飄樓及陽臺(tái)面積、閣樓數(shù)量、鐵皮屋面積、水池?cái)?shù)量、水井?dāng)?shù)量、自留空地面積、自留通道面積等等，本所可提供參考樣本給村集體。同時(shí)，測(cè)量人員還應(yīng)盡量收集村民的宅基地證、集體房產(chǎn)證等復(fù)印件。村民拒絕提供的，村集體應(yīng)向天河區(qū)房管局查備案存根，以便了解村內(nèi)房屋總合法建筑面積的數(shù)據(jù)，以及產(chǎn)權(quán)證的類型。第三，測(cè)量人員應(yīng)記錄村內(nèi)房屋可能出現(xiàn)的糾紛，例如合作建房糾紛、買賣房屋糾紛（含贈(zèng)與）、家庭糾紛等等。這些糾紛往往是阻礙改造工程的主要因素之一，村集體必須給予足夠的重視。根據(jù)這些糾紛的復(fù)雜程度，村集體可選擇不同的解決方案。若合作建房糾紛、買賣房屋糾紛（含贈(zèng)與）不多，村集體可參考林和村、楊箕村的做法，強(qiáng)調(diào)補(bǔ)償待遇只能屬于村民所有，再協(xié)助合作建房人、買房人與該村民就補(bǔ)償待遇的分配問題進(jìn)行協(xié)商。若這些糾紛太多，且合作建房人、買房人對(duì)抗激烈的，為了有效推進(jìn)工作以及減輕維穩(wěn)壓力，村集體可參考文沖村的做法，在合同期內(nèi)將回遷房的使用權(quán)給予合作建房人、買房人，但產(chǎn)權(quán)歸村民所有。我們已經(jīng)對(duì)上述兩種解決方案有了固定的模板，且在談判方面有了豐富經(jīng)驗(yàn)，相信能在實(shí)踐中及時(shí)分擔(dān)村集體的工作壓力。（二）制定規(guī)劃方案，向市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組申請(qǐng)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件。根據(jù)廣州市關(guān)于“三舊”改造的意見，改造方案包括實(shí)施方案、規(guī)劃方案以及補(bǔ)償方案，且應(yīng)一起報(bào)請(qǐng)市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組審批。但是，在實(shí)踐中，規(guī)劃方案與補(bǔ)償方案往往很難同步。補(bǔ)償方案以規(guī)劃方案為前提，政府給予的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件決定了補(bǔ)償方案的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，回遷房的容積率大小決定了村民獲得回遷面積的多少。鑒于規(guī)劃方案的重要性，林和村、楊箕村、文沖村向市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組先報(bào)請(qǐng)了實(shí)施方案（含改造模式、經(jīng)濟(jì)測(cè)量、啟動(dòng)時(shí)間等內(nèi)容）、規(guī)劃方案，再根據(jù)批復(fù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件制定補(bǔ)償方案。規(guī)劃方案必須嚴(yán)格結(jié)合現(xiàn)狀摸查的結(jié)果以及民風(fēng)民俗。規(guī)劃方案的核心是容積率以及總建筑面積，決定了村集體能否完整安排村民回遷。在制定規(guī)劃方案之前，村集體應(yīng)初步統(tǒng)計(jì)村民的總回遷面積，設(shè)計(jì)單位再根據(jù)該數(shù)據(jù)制定規(guī)劃方案。規(guī)劃的建筑面積應(yīng)適當(dāng)多于回遷面積，以便在回遷時(shí)對(duì)村民的回遷面積進(jìn)行必要的調(diào)劑。根據(jù)村民一般以收租為收入來源的特點(diǎn)，規(guī)劃方案應(yīng)將村民的居住區(qū)及出租區(qū)區(qū)別開，居住區(qū)用于村民回遷后的自己居住，多以大面積為主，出租區(qū)用于村民對(duì)外放租經(jīng)營，應(yīng)多以小面積為主。規(guī)劃方案還應(yīng)尊重民風(fēng)民俗，保留與復(fù)建在村民心中地位重要的建筑，例如祠堂、神廟、牌坊、碉樓以及其他古建筑等等。（三）制定補(bǔ)償方案，報(bào)請(qǐng)市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。補(bǔ)償方案是整個(gè)改造工程中的重中之重，不僅要實(shí)現(xiàn)村民利益的最大化，還要完善制定程序，為日后可能出現(xiàn)的”拒遷戶”掃清阻礙。具體的程序應(yīng)包括以下幾方面：1、制定補(bǔ)償方案初稿。擬定初稿是為了讓村民大會(huì)有具體的對(duì)象進(jìn)行表決，加快改造步伐。初稿的好壞直接影響到村民的改造積極性，若歷經(jīng)多稿仍無法表決通過的，不僅耽誤了改造的進(jìn)程，而且可能會(huì)打擊村民對(duì)改造信心，增加對(duì)抗改造工程的不穩(wěn)定因素。因此，村集體在制定補(bǔ)償方案初稿時(shí)一定不能閉門造車，應(yīng)在區(qū)三舊辦公室、街道的指導(dǎo)下進(jìn)行，以及引進(jìn)專業(yè)人員的力量。本所先后協(xié)助了林和村、楊箕村、小新塘村等制定補(bǔ)償方案初稿，累計(jì)了豐富的工作經(jīng)驗(yàn)，相信能為村集體提供專業(yè)的技術(shù)支持。初稿應(yīng)以規(guī)劃方案為前提，以村民的意愿為對(duì)象。在規(guī)劃方案允許的范圍內(nèi)，初稿應(yīng)盡可能地體現(xiàn)村民的利益。從實(shí)踐效果來看，改造是否成功，關(guān)鍵在于村民獲得的補(bǔ)償待遇是否夠多。只要補(bǔ)償待遇滿足了大部分村民的心里預(yù)算，改造工程就算是成功了一大半。村民的預(yù)算無非是回遷面積多少及貨幣補(bǔ)償多少，若這兩者符合目前廣州三舊的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，且不遠(yuǎn)低于其他村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，則村民應(yīng)是支持改造的。由于目前其他村的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)偏高，且政府對(duì)補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)有了一定的限制，漁沙坦、柯木朗村集體在制定補(bǔ)償方案的問題要嚴(yán)峻不少。一方面是無法與其他村集體的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)持平，容易使得村民產(chǎn)生心理不平衡，阻礙動(dòng)遷工作的開展，另一方面是我們的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)又不能超出政府的要求，更是使得村民的預(yù)算大打折扣。但是，本所認(rèn)為，在政府方面，只要容積率控制好，補(bǔ)償方案又在規(guī)劃方案允許的范圍之內(nèi)，即使部分村民的回遷面積超出了政府的要求，補(bǔ)償方案也應(yīng)是可以獲得批準(zhǔn)的。由此可見，補(bǔ)償方案初稿主要應(yīng)列明一下內(nèi)容：改造主體、改造范圍、改造時(shí)間、回遷面積、超建面積的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、其他材料的補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)、臨遷費(fèi)、搬家費(fèi)、獎(jiǎng)勵(lì)金等等。方案應(yīng)對(duì)補(bǔ)償待遇進(jìn)行差別對(duì)待，應(yīng)規(guī)定遲延搬遷的村民不能享受獎(jiǎng)勵(lì)金，且臨遷費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)低于其他村民，甚至回遷面積也適當(dāng)減少等等。同時(shí)，在計(jì)算回遷面積方面，村集體還應(yīng)注意不同產(chǎn)權(quán)證之間的區(qū)別，例如宅基地記載的面積全是合法面積，但集體房產(chǎn)證記載的面積包含的違章面積，若不謹(jǐn)慎處理，回遷面積就可能因證不同而產(chǎn)生不同的結(jié)果，造成不公，阻礙改造進(jìn)程?？傊?，初稿是面向廣大村民的重要一步，村集體必須給予足夠的重視，多討論、多采集意見、多尊重街道及專業(yè)人員的意見，才能更有效推進(jìn)后續(xù)工作。2、組織成員大會(huì)對(duì)補(bǔ)償方案初稿進(jìn)行表決。根據(jù)《廣東省農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織管理規(guī)定》的規(guī)定，成員大會(huì)可以戶為單位。但是，為了謹(jǐn)慎起見，村集體應(yīng)先面向全村組織成員大會(huì)或動(dòng)員大會(huì)，向廣大村民收集對(duì)初稿的意見。再次修改初稿后，村集體再組織村內(nèi)每戶的代表進(jìn)行表決，最好以宅基地使用權(quán)人為每戶的代表。表決過程可能十分繁瑣，且須不斷對(duì)初稿進(jìn)行易稿，例如楊箕村在表決過程中就進(jìn)行了三次咨詢?nèi)伪頉Q。在上述過程中，村集體應(yīng)聘請(qǐng)公證人員對(duì)現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行公證并全程進(jìn)行錄像，證明村集體已經(jīng)組織過全體村民參與討論補(bǔ)償方案，以及組織村內(nèi)每戶的代表對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行表決。根據(jù)《廣州市人民政府關(guān)于加快推進(jìn)“三舊”改造工作的意見》，只要村集體經(jīng)濟(jì)組織80%以上成員同意的，補(bǔ)償方案就可報(bào)請(qǐng)市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，且對(duì)全體成員有約束力。因主要的對(duì)象是面對(duì)廣大村民，這一階段的工作可能顯得繁瑣且壓力甚大，但村集體一定不能回避，必須全面完善以上手續(xù)，否則有的村民就抓住程序瑕疵而大做文章，拒絕搬遷，甚至以改造不合法為由，鼓動(dòng)其他村民反對(duì)改造工程。同時(shí)，做好完善程序的工作，還能為日后起訴”拒遷戶”的司法訴訟帶來便利，加快處理疑難問題的速度。3、將成員大會(huì)通過的補(bǔ)償方案報(bào)請(qǐng)市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)。即使政府更注重城中村改造的規(guī)劃方案以及控制容積率，但根據(jù)上述“三舊”改造工作的意見規(guī)定，市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組對(duì)補(bǔ)償方案是有審批權(quán)的。為了完善手續(xù)，防止有的村民尋找拒絕搬遷的理由，村集體還應(yīng)將成員大會(huì)通過的補(bǔ)償方案報(bào)請(qǐng)市“三舊”辦公室領(lǐng)導(dǎo)小組批準(zhǔn)，由該領(lǐng)導(dǎo)小組在相關(guān)的會(huì)議紀(jì)要或其他文件中明確表示同意補(bǔ)償方案。（四）在村內(nèi)廣泛開展針對(duì)補(bǔ)償方案的宣傳工作，且在律師的協(xié)助下制定與村民簽約的補(bǔ)償安置協(xié)議書。宣傳工作的重點(diǎn)不僅是讓廣大村民了解通過后的補(bǔ)償方案，而且應(yīng)收集村集體已經(jīng)組織宣傳工作的資料。根據(jù)楊箕村、文沖村的做法，將補(bǔ)償方案制作成通俗易懂的小冊(cè)子是很好的宣傳手段。在派發(fā)過程中，村集體應(yīng)盡量要求村民簽名領(lǐng)取小冊(cè)子。同時(shí)，村集體還應(yīng)在村內(nèi)主要公示欄對(duì)補(bǔ)償方案進(jìn)行公示，并聘請(qǐng)公證人員對(duì)公示方式及內(nèi)容進(jìn)行見證，以證明村集體已經(jīng)履行充分的宣傳義務(wù)。上述工作相當(dāng)細(xì)致，但是必須的程序，在處理日后的疑難問題上有著十分重要的作用。補(bǔ)償安置協(xié)議書是村民簽署同意改造的正式文件，當(dāng)中包括改造主體及村民的權(quán)利、義務(wù)，也包括了村民具體的補(bǔ)償待遇。協(xié)議書的內(nèi)容原則上不能太多，否則因村民長(zhǎng)時(shí)間閱讀而影響總體的簽約速度，而且內(nèi)容越多，村民提出的疑問就越多，反而阻礙了村民的簽約信心。同時(shí)，內(nèi)容也不能過于豐富改造主體的權(quán)利，忽視村民的權(quán)利，甚至加大村民的義務(wù)，否則也會(huì)嚴(yán)重耽誤簽約速度。至于協(xié)議書應(yīng)否經(jīng)成員大會(huì)同意的問題，相關(guān)的法律、法規(guī)及政策文件對(duì)此沒有明確的要求，其他村集體也沒有走成員大會(huì)的程序。本所認(rèn)為，協(xié)議書是改造主體與各個(gè)村民之間的民事協(xié)議，是否經(jīng)成員大會(huì)同意并不影響其合法性，而且成員大會(huì)通過的協(xié)議書可能不利于實(shí)踐工作，這也是其他村集體都沒有該程序的原因之一。改造的核心是村民可獲得多少的補(bǔ)償待遇，協(xié)議書的內(nèi)容只要不是過于偏向改造主體的權(quán)利，又充分保障村民的應(yīng)有權(quán)利，就可用于實(shí)踐工作。（五）村集體經(jīng)濟(jì)組織在獲得以上全部審批手續(xù)后，向區(qū)政府申請(qǐng)整體啟動(dòng)城中村改造，由區(qū)政府公示改造通知。政府的公示行為能有效提升村民對(duì)改造工程的信心，體現(xiàn)了改造工作以“政府為主導(dǎo)，村集體自主改造”為原則，預(yù)防日后留守戶以無相關(guān)政府公示為由拒絕搬遷。二、全面改造組織實(shí)施階段該階段的主要工作是與廣大村民進(jìn)行簽約，是工作量最大的階段，也是村內(nèi)矛盾激化的階段。根據(jù)其他村的成功經(jīng)驗(yàn)，該階段主要分為以下幾點(diǎn)：（一）分工合作，互相監(jiān)督。在實(shí)踐中，村民的部分補(bǔ)償數(shù)據(jù)往往存在隨意性的特點(diǎn)。例如超建面積多少、鐵皮屋面積多少、其他材料補(bǔ)償多少等，因沒有合法證載，一般以測(cè)量人員的實(shí)測(cè)為準(zhǔn)，具有一定的隨意性。為了防止這種隨意性產(chǎn)生不公，在簽約階段，村集體應(yīng)將工作部門分為三個(gè)部門。測(cè)量部門。該部門主要由專業(yè)測(cè)量人員組成，統(tǒng)一佩戴村集體派發(fā)的工作證，應(yīng)村民的要求，前往村民的房屋進(jìn)行現(xiàn)狀測(cè)量，復(fù)印房屋產(chǎn)權(quán)證明以及產(chǎn)權(quán)人的身份信息。測(cè)量人員、村民應(yīng)在現(xiàn)狀表上簽名確認(rèn)。測(cè)量人員根據(jù)補(bǔ)償方案及現(xiàn)狀表制定補(bǔ)償待遇計(jì)算表（初稿），由測(cè)量人員、村民再次簽名確認(rèn)。該部門還適當(dāng)分擔(dān)了改造政策、補(bǔ)償房屋等方面的動(dòng)遷解釋工作，村集體在啟動(dòng)實(shí)施階段應(yīng)組織對(duì)該部門進(jìn)行培訓(xùn)。審核部門。該部門主要由熟悉村內(nèi)房屋狀況的村集體工作人員組成，主要審核測(cè)量部門送來的每間房屋補(bǔ)償待遇計(jì)算表（初稿），審查相關(guān)的補(bǔ)償數(shù)據(jù)是否客觀事實(shí)。對(duì)補(bǔ)償數(shù)據(jù)有異議的計(jì)算表（初稿），該部門應(yīng)退回測(cè)量部門重新測(cè)量及填寫，對(duì)無異議的，該部門應(yīng)蓋章確認(rèn)，并退回測(cè)量部門，由測(cè)量部門制定補(bǔ)償安置協(xié)議書及計(jì)算表（正稿）。簽約部門。該部門主要由律師組成，主要向村民解釋改造政策、協(xié)議內(nèi)容、解決家庭糾紛、合作建房糾紛、房屋買賣糾紛等等，促進(jìn)村民順利簽約成功。該部門還應(yīng)適當(dāng)審核補(bǔ)償數(shù)據(jù)是否客觀事實(shí)，以及計(jì)算結(jié)果是否正確，協(xié)助村民領(lǐng)取臨遷費(fèi)等。簽約成功后，該部門將每間房屋的檔案送至村集體，由村集體存檔并送至有關(guān)政府部門備案。該部門的工作是否順利，直接影響了總體的簽約率，其重要性顯而易見。在林和村、楊箕村、小新塘村的改造過程中，本所律師很好地勝任了上述工作，解決了村民對(duì)改造政策及方案有疑問、大量家庭糾紛、合作建房糾紛、房屋買賣糾紛等疑難問題，使得這些村集體能在短時(shí)間內(nèi)完成政府要求的簽約率，取得很好的實(shí)踐效果。本所有信心在漁沙坦、柯木朗兩改造項(xiàng)目中擔(dān)任好該部門的角色。（二）廣泛動(dòng)遷，及時(shí)向政府部門匯報(bào)改造進(jìn)度。動(dòng)遷工作的核心部門是測(cè)量及簽約部門，相關(guān)的注意事項(xiàng)已經(jīng)在上面進(jìn)行了陳述。此外，政府是動(dòng)遷工作的權(quán)威及信心所在，村集體離不開政府的支持。在改造過程中，村集體應(yīng)及時(shí)向政府部門匯報(bào)改造的困難及進(jìn)度，讓政府及時(shí)了解改造的情況，在必要時(shí)對(duì)村集體進(jìn)行適當(dāng)?shù)闹笇?dǎo)。在其他村的改造項(xiàng)目，本所律師負(fù)責(zé)了與政府溝通的工作，編寫了大量的書面報(bào)告，很好地銜接了政府與村集體的信息交換，取得不錯(cuò)的效果。（三）部門之間通力合作，加速簽約速度。即使改造的動(dòng)遷工作主要由測(cè)量及簽約部門負(fù)責(zé)，但村民及其他主體最相信的仍然是村集體，村集體必要時(shí)應(yīng)及時(shí)判斷兩部門提出的建議，迅速解決問題。例如，關(guān)于合作建房糾紛、買賣房屋糾紛等問題，補(bǔ)償待遇是由村民還是對(duì)方享有，應(yīng)由村集體結(jié)合其他工作部門的建議及時(shí)作出判斷，判斷遲了就耽誤簽約速度，判斷錯(cuò)了就阻礙改造工程，所以作為參謀的工作部門是否有豐富的經(jīng)驗(yàn)，就顯得尤為重要。同時(shí)，村集體又熟悉村內(nèi)家庭糾紛的情況，有村集體的協(xié)助談判，簽約部門在調(diào)解這類糾紛中可做到事半功倍。在林和村、楊箕村、小新塘村改造中，村集體的領(lǐng)導(dǎo)幾乎全面出動(dòng)，協(xié)助簽約部門做好村民間、村民與非村民間的矛盾，起到了關(guān)鍵的作用，體現(xiàn)了部門之間通力合作的重要性。（四）做好簽約及未簽約村民的統(tǒng)計(jì)工作，收集好未簽約村民的信息，如產(chǎn)權(quán)信息、拒絕簽約的理由等等。該部門的工作由測(cè)量及簽約部門聯(lián)合負(fù)責(zé)，工作是否到位影響到政府、村集體對(duì)改造形勢(shì)的判斷是否有效，所以兩部門必須認(rèn)真做好工作。在對(duì)未簽約村民積極開展動(dòng)遷工作的同時(shí)，兩部門應(yīng)做好對(duì)他們動(dòng)遷工作的通知，例如要他們簽收盡快簽約通知，或在他們住處及村內(nèi)公告欄張貼簽約通知，并拍照留底等等。（五）做好起訴“拒遷戶”的準(zhǔn)備。每個(gè)城中村改造項(xiàng)目，幾乎都面臨著如何解決“拒遷戶”的難題。就廣州而言，當(dāng)年獵德村通過司法判決及執(zhí)行拆除了八戶“拒遷戶”，今年琶洲村也通過司法判決及執(zhí)行拆除了幾戶“拒遷戶”，楊箕村對(duì)“拒遷戶”的訴訟正在審理中。廣州政府也將改造主體可向法院起訴“拒遷戶”進(jìn)行了文件規(guī)定。但是，在此之前，村集體應(yīng)做好充分的準(zhǔn)備，例如做足與“拒遷戶”的協(xié)商工作，組織股東代表表決同意起訴“拒遷戶”，在補(bǔ)償安置協(xié)議書中由村民授權(quán)改造主體起訴“拒遷戶”等等。值得注意的是，起訴“拒遷戶”應(yīng)由簽約率為絕大多數(shù)為前提，所以前期的動(dòng)遷工作仍然是重中之重，不能將主要的矛盾推向法院，否則司法手段的可操作性不強(qiáng)，反而耽誤了總體改造進(jìn)度。（六）做好融資土地的轉(zhuǎn)性工作，聘請(qǐng)律師與開發(fā)商就改造合作進(jìn)行協(xié)商。融資土地的轉(zhuǎn)性工作主要由政府指導(dǎo)進(jìn)行，在此不再陳述。在申請(qǐng)轉(zhuǎn)性之前，村集體應(yīng)加強(qiáng)集體表決的重要性，將轉(zhuǎn)性申請(qǐng)由股東代表表決同意，在補(bǔ)償安置協(xié)議書中由村民同意轉(zhuǎn)性申請(qǐng)等等。在經(jīng)土地開發(fā)中心公開拍賣確定開發(fā)商后，村集體開始與開發(fā)商就細(xì)致的合作方案進(jìn)行談判。根據(jù)其他村的經(jīng)驗(yàn)，其過程是復(fù)雜且艱辛的，村集體往往不能獨(dú)自勝任相關(guān)的談判工作，有的開發(fā)商甚至利用村集體的不了解，設(shè)定各種格式條款，損害了村集體的利益。因此，專業(yè)人員的介入就顯得相當(dāng)重要，除了可保證條款表述清晰且最大可能地減少村集體法律風(fēng)險(xiǎn)外，重點(diǎn)是提醒村集體留意各種細(xì)節(jié)，例如開發(fā)商承諾的回遷房面積是否能夠滿足村民回遷所需，回遷房的產(chǎn)權(quán)類型，回遷房的土地出讓金由誰承擔(dān)，臨遷費(fèi)如何支付，開發(fā)商的保證金是否到位，開發(fā)商承諾的回遷時(shí)間能否實(shí)現(xiàn)，遲延回遷違約條款，開發(fā)商是否就改造工程提供擔(dān)保，詳細(xì)的修改標(biāo)準(zhǔn)，甚至到車位的多少等等。本參與多條村的改造項(xiàng)目中，本所律師以村集體利益為出發(fā)點(diǎn)，在與開發(fā)商談判方面，已經(jīng)積累了豐富的經(jīng)驗(yàn)，確實(shí)做到為村集體、村民爭(zhēng)取了最大利益。（七）做好與政府相關(guān)部門的工作，加快完善相關(guān)的用地及建設(shè)手續(xù)。城中村改造目的不是要求村民搬遷，而是安排村民順利回遷至符合城市規(guī)劃且嶄新的回遷樓，所以動(dòng)遷工作固然重要，建筑工作也同等重要。在建設(shè)回遷房的實(shí)踐中，相關(guān)部門在為村集體辦理用地及建設(shè)手續(xù)中可能有點(diǎn)滯后，屆時(shí)村集體及開發(fā)商必須做好相關(guān)溝通工作，完善淤泥排放證、土地使用權(quán)證、規(guī)劃許可證、建設(shè)許可證、施工許可證等必須的證件，防止耽誤廣大村民的回遷時(shí)間。三、實(shí)施監(jiān)管階段該階段的重點(diǎn)是聯(lián)合政府監(jiān)督開發(fā)商的建設(shè)速度及質(zhì)量，主要的流程分為三點(diǎn)：（一）改造資金監(jiān)控。區(qū)政府、街道辦和村委共同監(jiān)控改造資金，按工程進(jìn)度撥付、分級(jí)負(fù)責(zé)、專款專用。市三舊辦制定具體的改造資金使用審批程序，定期抽檢，依法對(duì)建設(shè)工程費(fèi)及臨遷費(fèi)用等監(jiān)管。（二）開發(fā)建設(shè)進(jìn)度監(jiān)管。市三舊辦負(fù)責(zé)對(duì)安置房建設(shè)時(shí)序、開工時(shí)間、竣工時(shí)間、回遷時(shí)序等進(jìn)行全程監(jiān)管。在回遷房建筑未到約定的比例前，融資地塊建設(shè)項(xiàng)目不得開工。（三）配套設(shè)施建設(shè)監(jiān)管。根據(jù)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件要求的配套設(shè)施建設(shè)應(yīng)優(yōu)先建設(shè)，配套設(shè)施竣工前，融資地塊建設(shè)項(xiàng)目不得預(yù)售。該階段是保證回遷房建設(shè)質(zhì)量的重要階段，村集體應(yīng)充分發(fā)揮主觀能動(dòng)性，主動(dòng)監(jiān)督開發(fā)商的建設(shè)過程，以保障村集體及廣大村民的合法權(quán)益。應(yīng)注意的幾點(diǎn)問題包括如下幾點(diǎn)。（一）在回遷房建設(shè)到一定程度時(shí)，村集體應(yīng)敦促開發(fā)商提供樣板房，方便進(jìn)行選房。（二）在建設(shè)過程中，村集體應(yīng)有效監(jiān)督回遷房的建筑質(zhì)量及裝修質(zhì)量，監(jiān)督開發(fā)商是否使用指定的材料進(jìn)行建設(shè)。（三）村集體應(yīng)聯(lián)合政府按期撥付工程進(jìn)度款。（四）在回遷房建設(shè)竣工后，村集體組織專業(yè)人員做好驗(yàn)收工作，以確?；剡w房的建筑質(zhì)量符合法律規(guī)定和合同約定。（五）在村民回遷后，村集體應(yīng)做好后續(xù)服務(wù)工作，督促開發(fā)商對(duì)回遷房屋裝修、配件小問題及時(shí)進(jìn)行處理。四、回遷階段該階段是城中村改造的最后一步，主要是組織村民選擇回遷房以及解決各類家庭糾紛等等。選擇回遷房的方案應(yīng)考慮公平性，防止有的村民多要小面積回遷房或多要大面積回遷房等。因此，方案可考慮以每戶總回遷面積為基礎(chǔ)，限定他們選擇幾種戶型，例如200平方米總回遷面積，只可選擇一間120平方米以及一間80平方米的回遷房，不得選擇4間50平方米回遷房等。同時(shí)，為了避免家庭糾紛激化，對(duì)于產(chǎn)權(quán)無異議的回遷房，村集體可根據(jù)村民的選擇，向房管局申請(qǐng)確定回遷房的產(chǎn)權(quán)人，否則村集體就應(yīng)保持原產(chǎn)權(quán)人不變，即原宅基地使用權(quán)人是誰，對(duì)應(yīng)回遷房的產(chǎn)權(quán)人就是誰。在獵德回遷項(xiàng)目中，本所律師擔(dān)任了組織調(diào)解各類家庭糾紛、協(xié)助村民就回遷房進(jìn)行析產(chǎn)等工作。以上就是本所律師在多條村的改造中積累的部分經(jīng)驗(yàn)。因時(shí)間有限，且更多的經(jīng)驗(yàn)需要的工作過程中靈活運(yùn)用，本所律師在本指南中僅是概括性論述，也希望在日后的改造實(shí)踐中為其他村提供更為有效的幫助，共同實(shí)現(xiàn)政府、村民給予村集體的期望。重要關(guān)鍵點(diǎn)樓面地價(jià):樓面地價(jià)在項(xiàng)目中是第一核心,也是項(xiàng)目最后評(píng)估的唯一標(biāo)準(zhǔn)。樓面地價(jià)主要有土地價(jià)格、容積率及建筑屬性(商業(yè)、住宅、廠房等)等影響,在廣州政府對(duì)城中村建設(shè)種點(diǎn)在改善村民居住條件提高城市品位,使城中村建設(shè)后和諧的融入現(xiàn)代化城市。對(duì)容積率指導(dǎo)性給于左右(在城中村改造中，樓面地價(jià)的取值直接影響該村的建設(shè)規(guī)模和未來的開發(fā)風(fēng)險(xiǎn)，所以樓面地價(jià)的取值至關(guān)重要。然而這一數(shù)值往往是很難預(yù)測(cè)的一個(gè)數(shù)字，如果取大了，該村的改造將很難推動(dòng)，方案難以實(shí)現(xiàn)，如果取小了，容積率大，規(guī)劃難以審批)。土地價(jià)格在城中村改中主要是通過對(duì)村集體及村民所持有的產(chǎn)業(yè)進(jìn)行拆遷補(bǔ)償、重建費(fèi)用、土地出讓金、補(bǔ)交相應(yīng)的土地性質(zhì)的地價(jià)等費(fèi)用獲的土地開發(fā)使用權(quán)。城中村土地價(jià)格應(yīng)在政府指導(dǎo)性容積率標(biāo)準(zhǔn)下和參考周邊土地價(jià)格相比較。得出項(xiàng)目可行性的土地價(jià)格。用此土地價(jià)格去衡量城中村改造前期在獲的土地所制定的標(biāo)準(zhǔn)是否可行?？偨Y(jié):在城中村改中樓面地價(jià)和土地地價(jià)是整個(gè)項(xiàng)目的重要關(guān)鍵點(diǎn),城中村改造不僅要改造環(huán)境，還要保證改造前后村民的經(jīng)濟(jì)來源，村集體產(chǎn)業(yè)的發(fā)展空間，這樣改造才有意義。因此，面對(duì)像白云區(qū)城中村現(xiàn)狀建筑量大而合法面積少的村。除有證部分按1:1補(bǔ)償外，對(duì)于給村民創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)收入的大量無證住宅面積是否應(yīng)當(dāng)在保證村民經(jīng)濟(jì)收入不降低的情況下給予一定的復(fù)建面積呢，或者也可以通過其他方式，如：為村引進(jìn)產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目給村民提供就業(yè)機(jī)會(huì)，以保證改造后解決村民的收入來源問題。即保證改造前后居住環(huán)境改善了，村民收入有保障，集體經(jīng)濟(jì)有發(fā)展空間，這樣村民才有改造積極性。貴陽天河潭項(xiàng)目中城邊村改造貴陽天河潭項(xiàng)目中城邊村改造可以引導(dǎo)村集體和政府按土地入股的形式改造.利用國發(fā)二號(hào)文件相關(guān)規(guī)定,鄉(xiāng)村集體以土地入股的形式加入到開發(fā)商項(xiàng)目運(yùn)營中,成為項(xiàng)目小股東(鄉(xiāng)村集體只是股東,不參與項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營,但是在項(xiàng)目建成后,可以考慮經(jīng)營某些項(xiàng)目或區(qū)域).在項(xiàng)目策劃和規(guī)劃中要充分考慮鄉(xiāng)村集體的利益和村民的生活保障問題,只有很好的解決了上述問題,才能使合作穩(wěn)定安全.因?yàn)檎麄€(gè)項(xiàng)目中主要由政府、開發(fā)商、鄉(xiāng)村集體三方組成，土地是鄉(xiāng)村集體和村民生活依靠和來源。處理的好壞直接關(guān)系的到他們的生計(jì)。他們是土地的主體。政府主要是監(jiān)督和協(xié)調(diào)作用，開發(fā)商主要安置好鄉(xiāng)村集體和村民，在項(xiàng)目中規(guī)劃設(shè)計(jì)中考慮好政府的需求，這樣開發(fā)商在項(xiàng)目中就掌握了主動(dòng)權(quán)。在中國城市化的進(jìn)程中，由于城市不斷的擴(kuò)容造成對(duì)土地的大量需求，必定需要對(duì)鄉(xiāng)村集體進(jìn)行改造，將其土地納入城市化進(jìn)程中，如何處理好這個(gè)問題已經(jīng)成為城市發(fā)展的難題。在貴州抓住這個(gè)機(jī)遇。城市化新模式：農(nóng)村→就地產(chǎn)業(yè)城市化→就地人口城市化（產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移到人口轉(zhuǎn)移）貴州城邊村改造模式：形式：鄉(xiāng)村集體以土地入股的形式加入流程步驟：開發(fā)商和鄉(xiāng)村集體主要負(fù)責(zé)人以及當(dāng)?shù)卣畬?duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行前期溝通，達(dá)到初步共識(shí)，由政府和集體領(lǐng)導(dǎo)對(duì)村民進(jìn)行初步溝通。由政府和集體領(lǐng)導(dǎo)組織召開村民大會(huì)，。一、改造項(xiàng)目