【吉林】新中式風(fēng)格住宅建筑方案設(shè)計(jì)

長(zhǎng)

春

中

海

凈

月

聚

業(yè)

大

街

地

塊

項(xiàng)

目T

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市

解

讀01C

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S

I

S長(zhǎng)春站（約40分鐘）規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS區(qū)位分析長(zhǎng)春吉林大路東部快速路車行時(shí)速按平均35km/H計(jì)算至長(zhǎng)春西站，25公里（約50分鐘）世紀(jì)大街南部快速路長(zhǎng)春市政府（約18分鐘）長(zhǎng)影世紀(jì)影城長(zhǎng)影世紀(jì)城地鐵站（約5分鐘）凈月潭國(guó)家森林公園（約12分鐘）SITE項(xiàng)目地塊位于長(zhǎng)春市南關(guān)區(qū)，20分鐘通達(dá)市區(qū)。規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS地塊現(xiàn)狀位于南關(guān)區(qū)，緊鄰新城大街小學(xué)和聚業(yè)大街，四周為低密度住宅小區(qū)，北側(cè)為公共建筑，東側(cè)道路綠化形態(tài)較好。低密度社區(qū)長(zhǎng)影世紀(jì)城低密度社區(qū)喜來登酒店低密度社區(qū)未建設(shè)區(qū)域公建王府井賽特奧萊新城大街小學(xué)吉林省科技文化中心吉林省孤兒學(xué)校Site低密度社區(qū)低密度社區(qū)低密度社區(qū)長(zhǎng)春凈月高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)開發(fā)區(qū)人民法院吉林省第二實(shí)驗(yàn)遠(yuǎn)洋學(xué)校56公建北側(cè)未建設(shè)地塊規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS周邊現(xiàn)狀1

新城大街小學(xué)4啟明花園654Site133

國(guó)信·凈月別墅22

華潤(rùn)凈月臺(tái)概

念

規(guī)

劃02C

o

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P

l

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n

i

n

g規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS凈月聚業(yè)大街地塊用

地

面

積：132563平方米用

地

性

質(zhì)：二類居住用地（R2）容

積

率

：1.7建

筑

密

度：≤30%綠

地

率：≥35%建

筑

限

高：＜40米（局部50）郁金香街配建停車位指標(biāo)戶型建筑面積＞200㎡

：2.0輛/戶；144㎡

＜戶型建筑面積≤200㎡

：1.5輛/戶；90㎡

＜戶型建筑面≤144㎡

：1.2輛/戶；物業(yè)，社區(qū)等配套用房≥0.3輛/100㎡

；其他公共服務(wù)設(shè)施≥0.6輛/100㎡

；商業(yè)≥1.6輛/100㎡

；262M聚業(yè)大街279M幼兒園0.5輛/班；1.5輛/班校車位?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS地塊分析公共建筑及住宅、配套公建建筑退線表：市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥15米次干路

丙三十一路、丙聚業(yè)大街（40米及以上）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥9米道路紅線寬度（24

三十三路、郁金米—40

香街（24米及住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車位≥4米建筑性質(zhì)備注米）以上）住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車位≥1米綠化帶控制線15米12米5米公共建筑及住宅、配套公建建筑退線要求市級(jí)公建（含≥15米為僅臨街路設(shè)置地面停車位。≥9米為臨街路停車與室內(nèi)停車結(jié)合。20M≥15或≥9住宅配套公建）5M市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）建筑退線≥15或≥9≥9僅臨街路設(shè)置地面停車位≥15米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥9米住宅住宅（多層山墻）臨街路不設(shè)置地面停車位≥6米高層山墻≥4

臨街路不設(shè)多層主立面≥4

置地面停車多層山墻≥6市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥9米住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車位≥4米15M

40M多層山墻≥1泊位住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車位≥1米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥15米日照要求：住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)；托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外；市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥15米住宅多層山墻面臨街路不設(shè)置地面停車位≥1米市級(jí)公建（含住宅配套公建）住宅（除多層山墻）僅臨街路設(shè)置地面停車位≥9米住宅高層及多層主立面臨街路不設(shè)置地面停車位≥4米——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——？KEYQUESTION條件已明晰；客群已鎖定；目標(biāo)已初現(xiàn)；強(qiáng)排測(cè)算之前，我們需要面對(duì)怎樣的地形？——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目原始地形243.75248.50246.55249.50248.00243.06249.50250.00245.00247.00244.00247.50246.00249.00248.00246.00246.10249.00241.50247.00245.50243.00244.50243.00239.00242.00241.50242.50240.50238.50237.30原始地形標(biāo)高道路標(biāo)高xxx.xxxxxx.xxx——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目原始地形246.10249.00243.06248.00246.00247.00248.00243.75244.00241.50245.50244.50249.50242.50245.00248.50243.00246.55247.50242.00240.50239.00249.50246.00243.00238.50237.30250.00249.00241.50247.00原始地形標(biāo)高道路標(biāo)高xxx.xxxQuestions:·

高差較大形成諸多洼地和谷地，如何因地制宜？xxx.xxx——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS地形處理手法1.

填坡——用填土平整地形，土方量最大，但對(duì)社區(qū)環(huán)境營(yíng)造最有利；已建住宅住宅xx.xx1.5%規(guī)xx.xx劃商業(yè)道路規(guī)劃紅紅道線線路2.抬地——用分段高差的方式平整地形，可在均勻填坡的基礎(chǔ)上減少土方量，但對(duì)車行的流線有要求；已建住宅住宅xx.xx規(guī)xx.xx劃商業(yè)道路規(guī)劃紅紅線道線路3.創(chuàng)新架板方式——用梁柱架板的方式平整地形；建設(shè)別墅之后，業(yè)主可根據(jù)自己的需求開挖地下空間，增加私有性及附加值。已建住宅住宅xx.xx1.5%規(guī)xx.xx劃商業(yè)道路規(guī)劃紅紅道線線路——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目地形處理246.10243.06挖方243.75246.20（地面）241.50（地庫地板）242.50直接建246.20（地面）241.50（地庫地板）挖方直接建246.20（地面）241.50（地庫地板）246.55246.20（地面）241.50（地庫地板）挖方填方246.20（地面）241.50（地庫地板）挖方247.20（地面）242.50（地庫地板）247.70（地面）243.00（地庫地板）237.30241.50247.00——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目地形處理商業(yè)9.0m1商業(yè)9.0m住宅住宅256.70基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20247.70247.60247.20商業(yè)248.50239.10商業(yè)規(guī)247.70劃243.00

(地庫底板)242.50

(地庫底板)道規(guī)241.50(地庫底板)238.5路劃紅地庫3.5m紅道線線路246.102245.80243.06挖方243.75246.552242.50239.10商業(yè)7.5m住宅住宅直接建直接建1挖方基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20挖方246.20245.80挖方填方238.60商業(yè)規(guī)237.30劃241.50

(地庫底板)規(guī)238.70道劃1路紅地庫3.5m紅238.60道線線路2247.60247.00241.50——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目地形處理商業(yè)9.0m3商業(yè)9.0m住宅住宅255.20253.00基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20247.70247.20246.10商業(yè)243.90商業(yè)規(guī)246.20劃規(guī)244.00243.00

(地庫底板)242.50

(地庫底板)道劃241.50

(地庫底板)路道紅地庫3.5m紅路線線246.104243.30243.06243.90挖方3243.754242.50246.103商業(yè)4.5m住宅住宅直接建填方直接建挖方246.55挖方基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）246.20挖方246.20243.30239.50商業(yè)237.30規(guī)241.70劃241.50

(地庫底板)規(guī)道劃路紅地庫3.5m紅道4線線239.50路241.50247.00——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS項(xiàng)目地形處理5商業(yè)4.5m住宅住宅基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）247.20247.20246.20243.00242.50商業(yè)道

規(guī)242.70線

紅路

劃242.50

(地庫底板)241.50

(地庫底板)規(guī)劃地庫3.5m線

紅道路246.10243.065243.006243.30挖方243.75246.556242.50商業(yè)4.5m住宅直接建填方住宅直接建挖方挖方基地內(nèi)地面（室內(nèi)外高差300mm）247.70挖方247.70246.20243.30243.00商業(yè)237.30道

規(guī)243.20線

紅路

劃243.00

(地庫底板)241.50

(地庫底板)規(guī)劃地庫3.5m線

紅道路241.50242.505247.006243.00——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS價(jià)值推演商業(yè)價(jià)值分析居住價(jià)值分析主要道路主要道路未建設(shè)區(qū)域未建設(shè)區(qū)域公建公建啟明花園啟明花園新新城

郁城

郁大

金街

香小

路學(xué)一級(jí)商業(yè)二類住宅區(qū)大

金街

香小

路學(xué)聚業(yè)大街聚業(yè)大街三級(jí)商業(yè)國(guó)信·國(guó)信·凈月別墅凈月別墅華潤(rùn)凈月臺(tái)華潤(rùn)凈月臺(tái)一類住宅區(qū)：西側(cè)為新城大街小學(xué)，人流支撐最全面，商業(yè)價(jià)值最高；南側(cè)有已規(guī)劃建設(shè)小區(qū)，商業(yè)價(jià)值次之。小區(qū)內(nèi)部道路對(duì)其影響最小，居住價(jià)值最高。二類住宅區(qū)：東側(cè)為城市主干道人流量大但有綠地隔離；商業(yè)價(jià)值較低。北側(cè)為公建和未建設(shè)區(qū)域，人流較少；商業(yè)價(jià)值最低。沿城市次干道，道路對(duì)居住有一定影響，東側(cè)為城市主干道但有綠地隔離，居住價(jià)值次之?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS價(jià)值推演幼兒園位置推導(dǎo)幼兒園布置原則：?

對(duì)日照要求最高，在滿足日照情況的基礎(chǔ)上，減少對(duì)地塊完整性的破壞；新城大街小學(xué)?

滿足500m半徑要求，全面覆蓋自有地塊；12玉潭小學(xué)北側(cè)區(qū)域布置幼兒園影響區(qū)內(nèi)建筑排布，對(duì)區(qū)內(nèi)建筑的量和形態(tài)影響較大。西側(cè)靠近新城大街小學(xué)，人流較大此區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高，利用西側(cè)布置商業(yè)提升地塊價(jià)值。位于地塊東南角，不影響地塊建筑排布形態(tài)保證地塊的完整性，此處商業(yè)價(jià)值較低，位于兩條道路交叉口居住價(jià)值較低，利用幼兒園完善?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS價(jià)值推演售樓處位置推導(dǎo)主要人流道路居住小區(qū)主要人流道路售樓處布置原則：已建設(shè)道路次要人流道路啟明花園?

沿人流量大的道路布置；?

沿街布置售樓處昭示性好；新城大街小學(xué)國(guó)信凈月別墅華潤(rùn)凈月臺(tái)北側(cè)道路尚未建設(shè)且人流量較小，不適宜布置售樓處。西側(cè)靠近新城大街小學(xué)，此區(qū)域商業(yè)價(jià)值最高，利用西側(cè)布置商業(yè)提升地塊價(jià)值。聚業(yè)大街為城市主干道人流較大，但商業(yè)價(jià)值低于西側(cè)和南側(cè)，可利用地塊東側(cè)布置售樓處。——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS價(jià)值推演商業(yè)區(qū)域住宅區(qū)域幼兒園區(qū)域售樓處位置推導(dǎo)次要人流道路次要人流道路次要人流道路已建設(shè)道路已建設(shè)道路已建設(shè)道路主要人流道路主要人流道路主要人流道路1.2.3.用幼兒園做售樓處利用沿街商業(yè)做售樓處利用小區(qū)入口做售樓處?

前區(qū)廣場(chǎng)有利于打造景觀形象；?

與商鋪樣板段和小區(qū)入口同時(shí)打造，前區(qū)氛圍佳。?

轉(zhuǎn)角布置昭示形象好；?

幼兒園做售樓處后期改造成本較大；?

臨路一側(cè)布置昭示形象性較好；?

前區(qū)廣場(chǎng)有利于打造景觀形象；——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS售樓處結(jié)合入口——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS售樓處結(jié)合入口——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃解讀PLAN

ANALYSIS我們的設(shè)計(jì)輸入條件是怎樣的結(jié)論？純

低

層

別

墅F

A

R

≤

1

.

7密

度

≤

3

0

%限

高

≤

5

0

m從平均層數(shù)的推出純聯(lián)排做不足容積率地

塊條

件平均層數(shù)5

.

6

7高

層

+

洋

房去化速度快高層+別墅+洋房高

層

+

別

墅產(chǎn)品多樣性貨值最大——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——高

層

+

洋

房規(guī)劃策略Planning

Strategy總平面圖項(xiàng)目面積備注㎡總建設(shè)用地面積總建筑面積132563.00282960.00㎡地上建筑面積住宅建筑面積225357.10㎡205980.00124800.0081180.0019377.10460.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層洋房其中公建建筑面積社管用房社區(qū)商業(yè)其中其中16687.10310.00居家養(yǎng)老用房文化活動(dòng)站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站公共廁所其中250.00120.0050.00幼兒園1500.0054772.60地下車庫建筑面積人防面積11268225357.101.70㎡計(jì)容建筑面積容積率㎡％建筑占地面積建筑密度綠地率28040.0021.15%35%㎡％％戶戶戶輛輛輛總戶數(shù)1482960高層戶數(shù)洋房戶數(shù)機(jī)動(dòng)車停車位其中其中5222217445洋房：面積：81180㎡地面停車位地下停車位比例：39%1772高層：面積：124800㎡比例：61%貨值成本利潤(rùn)總利潤(rùn)（億）產(chǎn)品高層面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本1248001.31622400.2227456戶型配比15017056700244801.42.079380489600.220.22124745385.627.7832.734.95洋房商業(yè)16687.12.236711.620.254171.8——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy方案分析方案分析：高品質(zhì)洋房社區(qū)；去化速度較快；但貨值不高

；產(chǎn)品面積段小，競(jìng)爭(zhēng)力高！指標(biāo)：建筑密度：21.15%高層：124800㎡洋房：81180㎡商業(yè)：16687.10㎡貨值：32.73億——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy交通分析地庫出入口小區(qū)出入口消防緊急出入口消防緊急出入口小區(qū)出入口地庫出入口小區(qū)出入口圖例：地庫出入口小區(qū)出入口地庫出入口消防出入口幼兒園出入口車行流線消防車行流線人行入戶流線——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》第五條（一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy戶型分布洋房150㎡高層130㎡圖例：高層（130㎡

）洋房（150㎡

）幼兒園一層商業(yè)二層商業(yè)商墅——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型170戶型專屬庭院，私享入戶空間地下室1F庭院面積58.58㎡庭院面積172㎡贈(zèng)送露臺(tái)5.49㎡贈(zèng)送露臺(tái)3.96㎡套房面積28.92㎡贈(zèng)送地下室區(qū)域贈(zèng)送地下室區(qū)域79.81㎡87.05㎡ABAB客廳面積47.43㎡客廳面積41.13㎡套房面積30.42㎡二層客廳挑空偷送區(qū)域7.3mAB采光車庫采光車庫6.4m28.6㎡33.55㎡主臥套間二層客廳挑空偷送區(qū)域主臥套間7.2m7.2m7.2米超寬橫向大客廳采光井15.75㎡21.6㎡贈(zèng)送露臺(tái)贈(zèng)送露臺(tái)采光井庭院面積27.46㎡——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型150戶型3F贈(zèng)送露臺(tái)7.34㎡衛(wèi)生間干濕分離套間面積22.11㎡客廳面積37.10㎡5.2mC

-

1C

-

17.2m主臥套間7.2米超寬橫向大客廳7.65㎡贈(zèng)送露臺(tái)——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型150戶型標(biāo)準(zhǔn)層間干濕分離廳面積37.10㎡5.2mC

-

2C

-

27.2m米超寬橫向大客廳——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型138戶型8F間干濕分離廳面積37.10㎡5.2mC

-

3C

-

37.2m米超寬橫向大客廳——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型276戶型9F單梯專屬入戶，私享電梯前室空間衛(wèi)生間干濕分離超大開敞式廚房D套間面積67.44㎡套間面積27.17㎡客廳面積48.51㎡5.0m10.1m10.1米超寬橫向大客廳15.6米超寬大陽臺(tái)15.6m主臥生活區(qū)臥室套間——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis洋房戶型標(biāo)準(zhǔn)層對(duì)比本案戶型本案戶型——150?

南北通透，超大四面寬；?

7.2M寬景陽臺(tái)；?

優(yōu)質(zhì)的動(dòng)靜分區(qū)；?

廚房方正，公共衛(wèi)生間干濕分離；?

戶型面積段為150面積段小，總價(jià)低，去化速度快；PK全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型——160華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型?

南北通透，四面寬；?

7.0M寬景陽臺(tái)；?

衛(wèi)生間干濕分離；?

戶型面積段為160面積段較大，總價(jià)高，去化速度慢；全贈(zèng)送面積半贈(zèng)送面積Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——戶型分析HouseAnalysis高層戶型130戶設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：?

南北通透，戶型方正；?

南北向雙陽臺(tái)；?

超大套間；南北向雙陽臺(tái)?

戶型面積段小，總價(jià)低，去化速度快。南北通透大寬廳套間面積22.08㎡臥室套間南北向雙陽臺(tái)戶型分析HouseAnalysis高層戶型本案戶型本案戶型——130?

南北通透，戶型方正，南向三開間；?

南北向雙陽臺(tái)；?

超大套間。?

戶型面積段為130面積段小，總價(jià)低，去化速度快；PK華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型——140華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型?

南北通透，戶型方正，南向三開間；?

衛(wèi)生間干濕分離；?

超大套間?

戶型面積段為140面積段較大，總價(jià)高，去化速度慢；al

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy強(qiáng)排方案比較四面寬洋房置換為三面寬洋房指標(biāo)對(duì)比：四面寬洋房方案三面寬洋房方案130㎡120㎡高層戶面積高層總面積洋房戶面積洋房總面積商業(yè)總面積總貨值124800.00㎡

112996.80㎡150㎡140㎡81180.00㎡16687.10㎡32.73億

33.21億93840.00㎡15830.30㎡優(yōu)勢(shì)：產(chǎn)品面積段減小，去化速度快；洋房總量增加，總貨值增加；劣勢(shì)：洋房產(chǎn)品減少一個(gè)面寬，產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)力不如原方案?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——方案二高層+洋房+別墅規(guī)劃策略Planning

Strategy總平面圖項(xiàng)目面積備注㎡總建設(shè)用地面積總建筑面積132563.00295919.35㎡地上建筑面積住宅建筑面積225357.10㎡206884.10144564.1040320.0022000.0018473.00460.00㎡㎡高層洋房別墅其中其中㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡公建建筑面積其中社管用房社區(qū)商業(yè)其中15783.00310.00居家養(yǎng)老用房文化活動(dòng)站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站公共廁所250.00120.0050.00幼兒園1500.0070562.25地下車庫建筑面積人防面積11267.86225357.101.70㎡㎡計(jì)容建筑面積容積率建筑占地面積建筑密度綠地率30955.0023.35%35%㎡％％戶戶戶戶輛輛輛總戶層戶數(shù)其中其中洋房戶數(shù)別墅戶數(shù)110別墅：面積：22000㎡比例：10%機(jī)動(dòng)車停車位2213358地面停車位地下停車位洋房：1855面積：40320㎡比例：20%貨值成本利潤(rùn)總利潤(rùn)（億）高層：面積：144564.1㎡比例：70%產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本高層洋房合院商業(yè)144564.1403201.31.42.52.2187933.33564480.220.220.250.2531804.108870.428.4033.415.0122000550005500.003945.75戶型配比1578334722.60規(guī)劃策略Planning

Strategy方案分析方案分析：增加低層貨量，產(chǎn)品多樣性；總貨值提升；指標(biāo)：建筑密度：23.35%高層：144564.1㎡洋房：40320㎡別墅：22000㎡商業(yè)：15783㎡貨值：33.41億——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy交通分析地庫出入口小區(qū)出入口消防緊急出入口消防緊急出入口小區(qū)出入口圖例：地庫出入口小區(qū)出入口地庫出入口小區(qū)出入口消防出入口幼兒園出入口地庫出入口車行流線消防車行流線人行入戶流線——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》第五條（一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy戶型分布合院200㎡洋房140㎡高層130㎡圖例：高層（130㎡

）合院（200㎡

）洋房（140㎡

）幼兒園二層商業(yè)——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——方案三高

層

+

別

墅規(guī)劃策略Planning

Strategy方案分析聯(lián)排別墅方案方案分析：聯(lián)排別墅量最大化。指標(biāo)：高層：175577㎡別墅：31110㎡商業(yè)：15980.1㎡貨值：34.12億——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy強(qiáng)排方案比較聯(lián)排別墅產(chǎn)品置換為高層16F+合院別墅方案指標(biāo)對(duì)比：16F方案聯(lián)排方案170㎡高層200㎡單戶面積別墅總面積高層總面積商業(yè)總面積總貨值31110㎡175577㎡15980.1㎡169481㎡37600㎡15886.1㎡34.12億

34.93億聯(lián)排別墅改合院別墅，別墅總量增加，貨值提高?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy強(qiáng)排方案比較高層16F+合院別墅方案置換為高層17F+合院別墅方案指標(biāo)對(duì)比：高層16F方案

高層17F方案層數(shù)層高16F17F3.0M2.9M別墅總面積

37600.00㎡44000.00㎡162887.1㎡15780㎡169481㎡15886.1㎡高層總面積商業(yè)總面積總貨值34.93億

35.65億高層層高3.0米改2.9米，高層棟數(shù)減少，合院別墅總量進(jìn)一步提高?！猅he

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy總平面圖項(xiàng)目面積備注㎡總建設(shè)用地面積總建筑面積132563.00311867.78㎡地上建筑面積住宅建筑面積225357.10㎡206887.10162887.1044000.0018470.00460.00㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡㎡高層別墅其中公建建筑面積社管用房社區(qū)商業(yè)其中其中15780.00310.00居家養(yǎng)老用房文化活動(dòng)站社區(qū)衛(wèi)生服務(wù)站公共廁所其中250.00120.0050.00幼兒園1500.0086510.68地下車庫建筑面積人防面積11267.86225357.101.70㎡㎡計(jì)容建筑面積容積率建筑占地面積建筑密度綠地率39526.8029.82%35%㎡％％戶戶戶輛輛輛總戶層戶數(shù)別墅戶數(shù)機(jī)動(dòng)車停車位其中其中2198280地面停車位地下停車位別墅：面積：44000㎡1918比例：21%貨值成本利潤(rùn)總利潤(rùn)（億）產(chǎn)品面積單價(jià)總價(jià)總貨值單價(jià)總價(jià)總成本高層：面積：162887.1㎡比例：79%高層合院商業(yè)162887.1

1.3

211753.230.220.250.2535835.1611000394530.5635.655.0844000157802.52.211000034716戶型配比——Plan

A—nd—DT

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Object——規(guī)劃策略Planning

Strategy方案分析方案分析：別墅貨值最大化，指標(biāo)：建筑密度：29.82%高層：162887.10㎡別墅：44000㎡商業(yè)：15780㎡貨值：35.65億——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy交通分析消防緊急出入口小區(qū)出入口地庫出入口小區(qū)出入口地庫出入口消防緊急出入口小區(qū)出入口圖例：小區(qū)出入口地庫出入口地庫出入口消防出入口幼兒園出入口車行流線消防車行流線人行入戶流線——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy日照分析結(jié)論：根據(jù)《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》第五條（一）住宅的臥室、起居室（廳）的日照應(yīng)當(dāng)滿足大寒日不低于2小時(shí)標(biāo)準(zhǔn)；（二）托兒所、幼兒園中的活動(dòng)室及寢室的日照應(yīng)當(dāng)滿足冬至日不低于3小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)?；顒?dòng)場(chǎng)地應(yīng)當(dāng)有不少于1/2的活動(dòng)面積在標(biāo)準(zhǔn)的建筑日照陰影線之外。其間距按照《長(zhǎng)春市生活居住建筑日照管理辦法》要求控制。本基地內(nèi)住宅均滿足以上要求——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——規(guī)劃策略Planning

Strategy戶型分布合院200㎡高層130㎡圖例：高層（130㎡

）合院（200㎡

）幼兒園一層商業(yè)二層商業(yè)商墅——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN——設(shè)計(jì)亮點(diǎn)：戶型分析?

較聯(lián)排別墅合院有更好的舒適性和私密性；?

組團(tuán)性更好，增強(qiáng)小區(qū)人文性和豐富性；?

較聯(lián)排別墅有更大的贈(zèng)送率；HouseAnalysis合院戶型——改造前?

較聯(lián)排別墅，合院有更大的貨值提升性。全贈(zèng)送面積戶型分析HouseAnalysis合院戶型——改造后戶型分析HouseAnalysis本案戶型合院戶型對(duì)比?

南北通透，南向兩開間；?

贈(zèng)送南北向觀景大露臺(tái)；?

庭院、起居室上空可加建；?

主要居室空間朝南；本案戶型——200?

總建筑面積204.83㎡

。?

戶型面積段小，總價(jià)低，去化速度快；PK全贈(zèng)送面積華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型華潤(rùn)凈月臺(tái)戶型——260?

南北通透，南向三開間；?

主要居住空間朝南；?

后期業(yè)主可加建；?

南向觀景大露臺(tái)；?

總建筑面積260.26㎡

。?

戶型面積段大，總價(jià)高，去化速度慢；全贈(zèng)送面積——The

Conceptual

Design

Scheme

inCHANGCHUN