新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響-以萬科為例

新收入準(zhǔn)則對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)影響——以萬科為例摘要2017年7月5日國家財(cái)政部發(fā)布《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》也就是我們所說的新收入準(zhǔn)則。新準(zhǔn)則的出現(xiàn)是為了改善更多原有準(zhǔn)則存在的缺陷。同時(shí)也表明了一點(diǎn)，收入是企業(yè)利潤的的源頭。新收入準(zhǔn)則的實(shí)施對(duì)企業(yè)的財(cái)務(wù)經(jīng)營管理等各方面必然產(chǎn)生的重大而廣泛的影響。通過研究會(huì)計(jì)領(lǐng)域的歷年發(fā)展經(jīng)歷，我們發(fā)現(xiàn)其中存在一定的規(guī)律，即對(duì)于企業(yè)來說，收入準(zhǔn)則的變革在不同程度上決定了其財(cái)務(wù)績效，同時(shí)也在極大地影響了企業(yè)管理質(zhì)量以及運(yùn)營效率，進(jìn)而對(duì)行業(yè)市場經(jīng)濟(jì)的發(fā)展造成了積極或消極的影響。本課題的研究工作是以收入準(zhǔn)則的變革作為文章內(nèi)容的引線，依據(jù)這種研究重點(diǎn)，首先對(duì)新收入準(zhǔn)則的歷次重大變革做一下匯總，奠定理論基礎(chǔ)；接著基于這種變革，深入分析和探討房地產(chǎn)市場產(chǎn)生的波動(dòng)狀況；此外，本課題以萬科房地產(chǎn)公司作為研究對(duì)象，以實(shí)證分析的方法，有力地佐證本文關(guān)于收入準(zhǔn)則的基礎(chǔ)理論；最后根據(jù)反映出的問題提出針對(duì)性的建議和舉措，完善房地產(chǎn)行業(yè)面對(duì)準(zhǔn)則變革的應(yīng)對(duì)機(jī)制。而將新收入準(zhǔn)則應(yīng)用于房地產(chǎn)企業(yè)的收入確認(rèn)是本文的創(chuàng)新之處。關(guān)鍵詞：新收入準(zhǔn)則；影響；措施

AbstractOnJuly5,2017,theMinistryofFinanceissuedthe"AccountingStandardsforBusinessEnterprisesNo.14-Revenue",whichiswhatwecallthenewincomestandard.Thenewguidelinesemergedtoimprovethedeficienciesofmoreexistingstandards.Italsoshowsabit,incomeisthesourceofcorporateprofits.Theimplementationofthenewincomestandardwillinevitablyhaveamajorandextensiveimpactonallaspectsofthecompany'sfinancialmanagement.Bystudyingthedevelopmentexperienceinthefieldofaccounting,wefindthatthereisacertainlaw,thatis,forenterprises,thechangeofincomestandardsdeterminestheirfinancialperformancetovaryingdegrees,andalsogreatlyaffectsthequalityofmanagementandoperationalefficiency.Andthushaveapositiveornegativeimpactonthedevelopmentoftheindustrymarketeconomy.Theresearchworkofthissubjectisbasedonthechangeofincomestandardastheleadofthearticlecontent.Basedonthisresearchfocus,firstlysummarizethemajorchangesofthenewincomestandardandlayatheoreticalfoundation;thenbasedonthischange,in-depthanalysisanddiscussionInaddition,thistopicusesVankeRealEstateCompanyastheresearchobject,andempiricallyanalyzesthebasictheoryofincometheoryinthispaper.Finally,itputsforwardtargetedsuggestionsandmeasuresbasedonthereflectedproblems.Improvetheresponsemechanismoftherealestateindustrytofacethechangesinstandards.Theapplicationofthenewincomecriteriatorealestatecompanies'revenuerecognitionistheinnovationofthispaper.Keywords:newincomecriteria;impact;measures目錄第1章緒論 11.1背景 11.3研究內(nèi)容 11.4研究方案： 2第2章收入準(zhǔn)則的變遷及新舊收入準(zhǔn)則的對(duì)比分析 22.1新收入準(zhǔn)則修訂的內(nèi)容 22.2研究現(xiàn)狀 42.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀 42.2.2國外研究現(xiàn)狀 42.3新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比分析 52.3.1收入確認(rèn)模型不同 52.3.2收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同 52.3.3對(duì)于包含多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理指引不同 52.3.4對(duì)于某些特定交易（或事項(xiàng)）的收入確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定不同 5第3章萬科使用新收入準(zhǔn)則的分析 63.1企業(yè)概況 63.2新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表影響分析 63.2.1對(duì)收入確認(rèn)各部份進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析 63.2.2提前采用新收入準(zhǔn)則對(duì)報(bào)表的影響 8第4章對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響 114.1對(duì)合同的影響 114.2對(duì)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的影響 114.3企業(yè)核算經(jīng)營管理的影響 114.4對(duì)稅收管理的影響 114.5對(duì)會(huì)計(jì)流程，內(nèi)部控制的影響 114.6對(duì)財(cái)務(wù)的影響 124.7對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表和披露的影響 12第5章新收入準(zhǔn)則實(shí)行應(yīng)對(duì)的措施 125.1時(shí)刻跟蹤和過度期間跟蹤財(cái)政部對(duì)于收入確認(rèn)指引的變化 125.2認(rèn)真學(xué)習(xí)和探究新收入準(zhǔn)則 125.3設(shè)立跨職能的專業(yè)部門 125.4評(píng)估和調(diào)整企業(yè)的經(jīng)營模式 135.5提前做好企業(yè)規(guī)劃，確定長遠(yuǎn)措施 13第6章結(jié)語 13參考文獻(xiàn) 14第1章緒論1.1背景（一）國內(nèi)背景：雖然我們2006年頒布了“收入準(zhǔn)則”和“建造合同準(zhǔn)則”，但隨著我國的改革開放，我國市場經(jīng)濟(jì)突飛猛進(jìn)，一帶一路戰(zhàn)略使我國的經(jīng)濟(jì)總量得到了很大的提高，交易和事項(xiàng)也越來越復(fù)雜。會(huì)計(jì)實(shí)際中出現(xiàn)了很多新的收入計(jì)量和確認(rèn)的問題。例如如何會(huì)計(jì)正確的會(huì)計(jì)處理包含多重交易的同，如何正確區(qū)分的總額法與凈額法的收入，如何對(duì)可變價(jià)等特定事項(xiàng)進(jìn)行正確的指引等。這些客觀存在的問題都要求我們必須要完善現(xiàn)有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則。解決我們實(shí)際存在的問題（二）國際背景：2014年5月，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)和美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)聯(lián)合發(fā)布了《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)――與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入》（以下簡稱國際報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)）。它改變了原有的收益計(jì)量模式，突出了會(huì)計(jì)主體在確認(rèn)收入時(shí)應(yīng)真實(shí)反映產(chǎn)品或服務(wù)交付給客戶的模式。確認(rèn)的收入數(shù)額應(yīng)反映主體在交付貨物或提供服務(wù)過程中獲得的數(shù)額，并應(yīng)確認(rèn)收入確認(rèn)的統(tǒng)一五步計(jì)量模式，包括確定與客戶的合同和確定個(gè)人在合同中履行義務(wù)的情況，確立交易價(jià)格的變動(dòng)范圍，并且將其與獨(dú)立性質(zhì)的履行義務(wù)有機(jī)結(jié)合，同時(shí)保障所有義務(wù)所擁有的收入。因此，為了解決我國存在的問題，并與國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則接軌，我頒布了“企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)--收入”，即新的收入準(zhǔn)則。1.3研究內(nèi)容（1）通過深入了解和查閱資料，主要研究內(nèi)容如下：在新收益準(zhǔn)則下，現(xiàn)行收益準(zhǔn)則和建筑合同準(zhǔn)則將被統(tǒng)一的收益確認(rèn)模型所認(rèn)可，以確定收益對(duì)企業(yè)的影響，并提出可行的建議。通過比較現(xiàn)行的收入標(biāo)準(zhǔn)和新的會(huì)計(jì)處理涉及多種交易安排的合同的收入標(biāo)準(zhǔn)，分析利弊并說明影響。新收入準(zhǔn)則對(duì)于一定環(huán)境下的交易（或事物），十分重視對(duì)收入確認(rèn)的書面規(guī)范，同時(shí)也規(guī)范了相應(yīng)的計(jì)量，反觀當(dāng)前的收入準(zhǔn)則卻并沒有頒布相關(guān)明確規(guī)定，分析這些差異對(duì)企業(yè)的暫時(shí)性和長遠(yuǎn)性的影響和作用。1.4研究方案：“文獻(xiàn)法”：通過查閱大量相關(guān)文獻(xiàn)資料，可以加深對(duì)新收入標(biāo)準(zhǔn)的認(rèn)識(shí)，并通過國內(nèi)外知名學(xué)者的解讀和看法，對(duì)其進(jìn)行思考，整理出文獻(xiàn)資料。梳理研究方向和思路，通過前期的文獻(xiàn)法的基礎(chǔ)上，再加上實(shí)習(xí)期間了解到一些相關(guān)企業(yè)財(cái)務(wù)信息。進(jìn)行實(shí)證研究法，對(duì)新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的影響影響進(jìn)行分析。所運(yùn)用的線性方法中，統(tǒng)計(jì)學(xué)中的描述分析法可以對(duì)新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)收入的影響描述，在運(yùn)用分組差異性檢驗(yàn)驗(yàn)證新收入準(zhǔn)則對(duì)不同企業(yè)的的不同影響。第2章收入準(zhǔn)則的變遷及新舊收入準(zhǔn)則的對(duì)比分析2.1新收入準(zhǔn)則修訂的內(nèi)容（1）收入確認(rèn)原則從“轉(zhuǎn)移商品的的所有權(quán)及風(fēng)險(xiǎn)和報(bào)酬”模式向“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”的模式轉(zhuǎn)變。在我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，確認(rèn)收益的原則是確認(rèn)貨物所有權(quán)后的收益以及轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)和收益，但在實(shí)踐中，商品的風(fēng)險(xiǎn)和收益的轉(zhuǎn)移并不容易判斷。這就產(chǎn)生了這樣一種可能性，即同一件事可能在不同的時(shí)間被企業(yè)證實(shí)。而在新的準(zhǔn)則中，收入確認(rèn)的原則為“控制權(quán)的轉(zhuǎn)移”，取得控制權(quán)即能夠?qū)嵸|(zhì)性商品或服務(wù)來獲得收入金額。比如一些手表，電視。手機(jī)等零配件的供應(yīng)商，他們生產(chǎn)出來的產(chǎn)品只適合相應(yīng)的手表，電視，手機(jī)的配置，而且這些零配件的供應(yīng)商除了給手表，電視手機(jī)等廠家提供的零配件沒有替代用途，并按完成的工作量來收取報(bào)酬。在現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，實(shí)行的是生產(chǎn)零配件的所有者需要在商品交付時(shí)刻才可以對(duì)收入做出準(zhǔn)確的認(rèn)定，而新準(zhǔn)則的實(shí)施，改變了收入的確認(rèn)時(shí)期，將時(shí)間提前至進(jìn)行制造的某個(gè)時(shí)期內(nèi)。（2）確認(rèn)了統(tǒng)一的收入模式—控制權(quán)模式即將現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和建造合同統(tǒng)一起來在我國當(dāng)前?，F(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和建造合同的區(qū)分不是非常的仔細(xì)，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中經(jīng)常出現(xiàn)相似的交易事項(xiàng)用了不同會(huì)計(jì)處理，造成會(huì)計(jì)信息的可比性較差。會(huì)計(jì)信息的真實(shí)性失真。在新收入準(zhǔn)則中，新的收入模型采用統(tǒng)一的五步法確認(rèn)模型控制權(quán)模式。然后再確認(rèn)時(shí)符合一段時(shí)間確認(rèn)還是一定時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。不再區(qū)分“現(xiàn)行收入準(zhǔn)則”和“建造合同準(zhǔn)則”模型。提高了企業(yè)信息的可比性，更加規(guī)范了的經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理。（3）對(duì)于包含多重交易合同的會(huì)計(jì)處理提供了明確的指引對(duì)于交易價(jià)格的分配，應(yīng)按照合同同約定中各項(xiàng)履約義務(wù)所承諾的商品或服務(wù)相對(duì)單獨(dú)的單位分?jǐn)們r(jià)格進(jìn)行分配。如沒有直觀的相對(duì)單位分?jǐn)們r(jià)格，則按照市場評(píng)估法，余值法進(jìn)行確認(rèn)。例如在生活常見的買手機(jī)送話費(fèi)，存話費(fèi)送寬帶等捆綁業(yè)務(wù)。在合同簽訂給付手機(jī)時(shí)手機(jī)履約合同完成，而通信服務(wù)那里由于一般話費(fèi)都是分幾個(gè)月返還，所以服務(wù)周期有點(diǎn)長。在我國現(xiàn)行會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中，他們的總收入時(shí)不表變的。因?yàn)橥ㄐ判袠I(yè)可以通過公允價(jià)值來遞延。因此，在會(huì)計(jì)實(shí)務(wù)中，不同會(huì)計(jì)要素在同一會(huì)計(jì)期間的分配存在著收入差異。在新的收入指引中，指引明確規(guī)定這些業(yè)務(wù)必須是兩項(xiàng)獨(dú)立的經(jīng)營運(yùn)作，并根據(jù)所承諾的評(píng)稅單價(jià)分別計(jì)算。（4）對(duì)非常規(guī)的特定事項(xiàng)提供了明確的指引新收入準(zhǔn)則對(duì)很多特定的事項(xiàng)給出了明確的指引，包含可變對(duì)價(jià)的合同、總額法與凈額法在劃分的區(qū)別、配備質(zhì)保紙質(zhì)約定的銷售、售后回購、配備消費(fèi)者附加購買選擇權(quán)的銷售以及面向消費(fèi)者的知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可的頒發(fā)等等。在新收入準(zhǔn)則當(dāng)中，對(duì)于總額法和金哥法收入的區(qū)分，取決與會(huì)計(jì)主體反映的角色和地位，是代理人還是供應(yīng)商，如處于供應(yīng)商，則收入采用總額法，若代理人，收入采用凈額法確認(rèn)收入、對(duì)于附有銷售回售的的銷售，對(duì)退貨權(quán)資產(chǎn)的認(rèn)定是非常有必要的，此外還需要同時(shí)認(rèn)定預(yù)期退款負(fù)債；對(duì)于回購權(quán)來說，新準(zhǔn)則的解釋會(huì)依據(jù)其時(shí)期的不同以及價(jià)格的變化范圍而有所差異，對(duì)應(yīng)的項(xiàng)目則有租賃交易以及融資交易等；而對(duì)于回購義務(wù)來說，會(huì)根據(jù)消費(fèi)者的主要經(jīng)濟(jì)因素而發(fā)生變革，視經(jīng)濟(jì)因素賦予其要求權(quán)，當(dāng)滿足相應(yīng)條件后，則會(huì)被視作銷售交易，其中交易包含了租賃交易、融資交易以及配備的銷售退回款項(xiàng)等；而對(duì)于已經(jīng)擁有知識(shí)產(chǎn)權(quán)許可的消費(fèi)者，則會(huì)依據(jù)事實(shí)性質(zhì)劃分相應(yīng)的時(shí)間和區(qū)域分別處理。（5）新收入準(zhǔn)則收入確認(rèn)計(jì)量的辦法和步驟-五步法在新收入準(zhǔn)則中，新的收入模型采用統(tǒng)一的五步法確認(rèn)模型控制權(quán)模式。然后再確認(rèn)時(shí)符合一段時(shí)間確認(rèn)還是一定時(shí)點(diǎn)確認(rèn)。不再區(qū)分“現(xiàn)行收入準(zhǔn)則”和“建造合同準(zhǔn)則”模型。提高了企業(yè)信息的可比性，更加規(guī)范了的經(jīng)營管理和財(cái)務(wù)管理。第第2步識(shí)別履約義務(wù)第3步確定交易價(jià)格第4步分?jǐn)偨灰變r(jià)格第5步確認(rèn)收入第1步識(shí)別合同2.2研究現(xiàn)狀2.2.1國內(nèi)研究現(xiàn)狀馮炳純的《2017年新收入準(zhǔn)則的變化及對(duì)企業(yè)預(yù)期影響研究》從會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)、財(cái)務(wù)指標(biāo)、稅務(wù)管理、財(cái)務(wù)披露及職業(yè)判斷等方面提出了2017年新收入準(zhǔn)則對(duì)企業(yè)的預(yù)期影響,并為企業(yè)提出了具體的應(yīng)對(duì)新收入準(zhǔn)則落實(shí)的具體措施。在對(duì)《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)——收入》等條款的認(rèn)知上，武迪基于合同約定在關(guān)于收入確認(rèn)方面的理論基礎(chǔ)，對(duì)新準(zhǔn)則作了深入研究，認(rèn)為新準(zhǔn)則可以擁有更多的優(yōu)勢(shì)，如對(duì)于企業(yè)來說，可以加強(qiáng)管理層的合同認(rèn)同以及相應(yīng)的管理，使得市場經(jīng)濟(jì)違約情況大大的減少，保障了市場健康的發(fā)展。此外，基于收益信息水平的提高，企業(yè)需要在業(yè)務(wù)、財(cái)務(wù)部門做好協(xié)調(diào)工作，既要保障會(huì)計(jì)行業(yè)的員工可以及時(shí)得到相關(guān)技能的培訓(xùn)，又可以保證兩個(gè)部門的合作機(jī)制能夠正常運(yùn)行。這樣，不僅有利于市場中的契約精神的傳承，同時(shí)保證了市場經(jīng)濟(jì)發(fā)展的穩(wěn)定。向延飛的《新收入準(zhǔn)則下客戶合同收入確認(rèn)會(huì)計(jì)的研究》從多方面來研究收入的確認(rèn)和計(jì)量。2.2.2國外研究現(xiàn)狀表1國外研究文獻(xiàn)頒布時(shí)間表時(shí)期機(jī)構(gòu)項(xiàng)目或條例2002年6月國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)收入確認(rèn)相關(guān)準(zhǔn)則聯(lián)合項(xiàng)目美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)2010年6月國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)《征求意見稿：源于客戶合同的收入》美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更新的征求意見稿2012年12月雙方理事會(huì)《討論稿：對(duì)源于客戶合同收入的初步觀點(diǎn)》2014年5月28日國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)《國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)——源于客戶合同的收入》美國財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則委員會(huì)《會(huì)計(jì)準(zhǔn)則更新第2014-09號(hào)：源于客戶合同的收入》2016年4月國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)《對(duì)國際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的澄清》對(duì)于國外的研究中，主要以權(quán)威機(jī)構(gòu)發(fā)布的相關(guān)條例以及相關(guān)項(xiàng)目如上表。其中，對(duì)于2016年4月頒布的規(guī)定，主要是以履約義務(wù)、主體責(zé)任方以及代理方為考慮對(duì)象并對(duì)規(guī)定作了相應(yīng)的修改。而在事務(wù)簡化方面，國際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則理事會(huì)作了相應(yīng)的簡化工作，主要用以合同變更時(shí)期以及合同簽訂時(shí)期。2.3新舊收入準(zhǔn)則對(duì)比分析2.3.1收入確認(rèn)模型不同舊準(zhǔn)則認(rèn)定業(yè)務(wù)收入的相關(guān)對(duì)象是有差異的，其分類包含銷售產(chǎn)品收入、勞務(wù)服務(wù)收入、資產(chǎn)所有權(quán)收入以及建造合同等。而新準(zhǔn)則沒有延續(xù)舊規(guī)的相關(guān)條例，而是把收入準(zhǔn)則整合建造合同之后，作為比較統(tǒng)一的認(rèn)定模型。2.3.2收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的判斷標(biāo)準(zhǔn)不同在舊準(zhǔn)則實(shí)行的環(huán)境中，確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的嚴(yán)格依據(jù)是企業(yè)把產(chǎn)品所有權(quán)具有的風(fēng)險(xiǎn)以及回報(bào)轉(zhuǎn)給下游企業(yè)。與之不同的是，新準(zhǔn)則是以控制權(quán)的轉(zhuǎn)移作為嚴(yán)格依據(jù)，其中，第四條明文規(guī)定，企業(yè)認(rèn)定收入的時(shí)間應(yīng)該控制在產(chǎn)品控制權(quán)交付時(shí)期；而在第五條規(guī)定的內(nèi)容中，對(duì)控制權(quán)轉(zhuǎn)移的相關(guān)表征做了更加清晰的指導(dǎo)，規(guī)范了交易各方之間的合同簽訂內(nèi)容中的條件，和第四條類似，也是將收入確認(rèn)時(shí)間控制在產(chǎn)品控制權(quán)交付時(shí)期。不過，與預(yù)想不同的是，交易在實(shí)際中有可能出現(xiàn)偏差，使得收入確認(rèn)時(shí)點(diǎn)的認(rèn)定比較模糊。例如，一家企業(yè)于2017年5月份接了某項(xiàng)建筑項(xiàng)目，簽訂的合同上顯示，項(xiàng)目總包價(jià)格為500萬元，倘若出現(xiàn)成本費(fèi)用高于總價(jià)的情況，那么甲方只需要承擔(dān)成本費(fèi)用即可。而在9月30日，成本費(fèi)用已經(jīng)累計(jì)為400萬元，如果這時(shí)發(fā)生類似于天氣干擾的情況，額外支出的成本則不能按照預(yù)想去估算。因此，即使接項(xiàng)目的企業(yè)不能按時(shí)的建設(shè)完畢，那么這個(gè)產(chǎn)生的400萬元是可以獲得相應(yīng)的補(bǔ)償，而這個(gè)款項(xiàng)則會(huì)被計(jì)入收入中。在對(duì)待收入確認(rèn)這方面，舊準(zhǔn)則采取的是“風(fēng)險(xiǎn)報(bào)酬轉(zhuǎn)移”的法文規(guī)定，而新準(zhǔn)則采取的是“控制權(quán)轉(zhuǎn)移”的法文規(guī)定，兩者在這方面擁有較高的一致性。2.3.3對(duì)于包含多重交易安排的合同的會(huì)計(jì)處理指引不同舊準(zhǔn)則在對(duì)包含多重交易而簽訂的合同的規(guī)定有些含糊不清，因此，在新準(zhǔn)則里的第七項(xiàng)中，在這方面做了十分明確的規(guī)范，以合同的會(huì)計(jì)處理作為規(guī)定重點(diǎn)，同時(shí)引進(jìn)了“履約義務(wù)”等先進(jìn)理論。2.3.4對(duì)于某些特定交易（或事項(xiàng)）的收入確認(rèn)和計(jì)量的規(guī)定不同原有準(zhǔn)則的第五項(xiàng)規(guī)定顯示，企業(yè)對(duì)于銷售產(chǎn)品的收入范圍，應(yīng)該以與下游企業(yè)的簽訂的合同或者相關(guān)協(xié)議作為定價(jià)標(biāo)準(zhǔn)，除了已經(jīng)不產(chǎn)生法律效力的相同合同或協(xié)議。在第二項(xiàng)中，對(duì)于負(fù)債處理的劃定，是不屬于收入的一項(xiàng)，包括那種代替三方而回收的資金。此外，在第三十四項(xiàng)中，對(duì)于如何判斷交易主體方的歸屬問題，該規(guī)定給出了明確的回答，即在產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓之前，產(chǎn)品的主要控制權(quán)掌握在哪一方的手中。倘若掌握在企業(yè)手中，那么應(yīng)當(dāng)認(rèn)定企業(yè)為主體的責(zé)任方，這個(gè)時(shí)候應(yīng)采取總額法來進(jìn)行處理；相反，倘若企業(yè)僅是擁有代理的身份，那么則采取凈額法來進(jìn)行處理，并且其收入的認(rèn)定是根據(jù)預(yù)期的費(fèi)用支出作為參考的。假設(shè)企業(yè)是以代理的身份出現(xiàn)的，只有在轉(zhuǎn)讓給委托方之后，企業(yè)才可以具有控制權(quán)，在這里，根據(jù)新規(guī)，企業(yè)收受的除了代理費(fèi)用之外的資金都不能視作營業(yè)收入，這樣才能更精確的展示交易的本質(zhì)?？偠灾乱?guī)進(jìn)行變革的地方以特殊交易（或事項(xiàng)）為主，對(duì)其中的收入準(zhǔn)則做了明確規(guī)定。第3章萬科使用新收入準(zhǔn)則的分析3.1企業(yè)概況萬科是我國城鎮(zhèn)化的最大住宅開發(fā)商之一，它在香港聯(lián)交所的主板的一家集團(tuán)。在2017年入選了《財(cái)富》世界財(cái)富的500強(qiáng)和福布斯的全球上市企業(yè)的300強(qiáng)。在2017年的合同金額中位列全球房地產(chǎn)企業(yè)的第一名，是一家房地產(chǎn)的巨頭。在2017年開始提前了使用香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)，和我國財(cái)政部在2017年7月5日頒布的《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第14號(hào)—收入》的內(nèi)容基本一致。在收入準(zhǔn)則生效期間，房地產(chǎn)領(lǐng)域的相關(guān)業(yè)務(wù)需要在某個(gè)時(shí)期進(jìn)行認(rèn)定，這樣就改變了之前的給付物業(yè)所有權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)點(diǎn)確認(rèn)了方式。萬科提前采用新收入準(zhǔn)則，對(duì)于企業(yè)的經(jīng)營管理影響巨大。3.2新收入準(zhǔn)則對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表影響分析3.2.1對(duì)收入確認(rèn)各部份進(jìn)行財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)分析萬科的收入確認(rèn)主要分成四個(gè)部分：酒店服務(wù)，物業(yè)管理，物業(yè)投資，房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及建筑服務(wù)。(1)酒店服務(wù)的確認(rèn)以酒店服務(wù)的會(huì)計(jì)期間為基數(shù)進(jìn)行確認(rèn)(2)物業(yè)管理的收入確認(rèn)為管理服務(wù)期間為履約期間。萬科每月開出的的賬單，并依據(jù)發(fā)票根據(jù)該公司的履約進(jìn)程完工來確認(rèn)收入。若物業(yè)管理屬于外包業(yè)務(wù)，萬科作為委托一方根據(jù)履約義務(wù)的進(jìn)度和類別來分別分?jǐn)倖为?dú)的交易價(jià)格，若單獨(dú)的履約義務(wù)的價(jià)格無法直接得出，可通過評(píng)估市場法，余值法來進(jìn)行交易價(jià)格的非分配(3)物業(yè)投資：根據(jù)經(jīng)營租賃的合同所約定的出租金額及期間采用直接法進(jìn)行確認(rèn)(4)房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)及建筑服務(wù)：建筑服務(wù)萬科根據(jù)合同的約定的履約情況按一段時(shí)間的方式來確認(rèn)收入，并基于每份合同截止報(bào)告期末已發(fā)生的成本在預(yù)算成本中的比例來進(jìn)行估計(jì)特定交易完成的情況。收入的各部分如下表：表3-1萬科的收入確認(rèn)表（單位：人民幣千元）日期20172016房地產(chǎn)開發(fā)活動(dòng)下出售及建造物業(yè)220,157,369148,180,135提供其他建筑服務(wù)2,304,6611,143,012租金收入107,60597,136提供物業(yè)管理服務(wù)2,656,3431,959,060提供酒店服務(wù)1,673,8081,707,634合計(jì)226,899,786153,086,977表3-2萬科的收入明細(xì)表（單位：人民幣千元）項(xiàng)目房地產(chǎn)開發(fā)建筑物業(yè)投資物業(yè)管理酒店經(jīng)營集團(tuán)合計(jì)與客戶之間的合同產(chǎn)生的收入220,157,36922,089,3673,121,8521,814,135247,182,723在某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)159,350,465159,350,465在一段時(shí)間內(nèi)確認(rèn)60,806,90422,089,3673,121,8521,814,13587,832,258其他收入來源：租金收入107,605107,605分部收入220,157,36922,089,367107,6053,121,8521,814,135247,290,328分部間收入(19,784,706)(465,509)(140,327)(20,390,542)來源于外部客戶的收入220,157,3692,304,661107,6052,656,3431,673,808226,899,786于合營企業(yè)及聯(lián)營公司經(jīng)營成果所佔(zhàn)份額(344,375)(7,929)(352,304)投資物業(yè)之公允價(jià)值變動(dòng)及轉(zhuǎn)至投資物業(yè)之收益504,718504,718計(jì)入費(fèi)用的物業(yè)、廠房及設(shè)備、無形資產(chǎn)、土地使用權(quán)的折舊和攤銷152,37929,72419,056623,343824,502為獲取與客戶之間的合同而產(chǎn)生的增量成本的攤銷573,462–573,462分部業(yè)績42,308,30074,067586,881486,548190,87143,646,667于2017年12月31日抵銷分部間金額后的總分部資產(chǎn)970,470,16816,950,4028,368,9933,225,93511,948,7601,010,964,258對(duì)合營企業(yè)和聯(lián)營公司的投資30,912,12418,26030,930,384資本開支1,819,19325,60654,98760,5741,458,7413,419,101抵銷分部間金額后的總分部負(fù)債659,723,64214,987,13434,2561,856,2341,263,264677,864,530根據(jù)萬科財(cái)務(wù)報(bào)告的披露，我們得出的結(jié)論是，由于萬科及早采用新的收入準(zhǔn)則，萬科的產(chǎn)品在實(shí)施過程中是不可替代的。并有權(quán)就合同期間累計(jì)完成的履行義務(wù)要求付款。收入是按照在一段時(shí)間內(nèi)履行義務(wù)的方式確認(rèn)的，并按照輸入負(fù)荷法，根據(jù)業(yè)績時(shí)間表的完成情況確認(rèn)?！案鶕?jù)收入各部分收入財(cái)務(wù)報(bào)表可知在2017年出售物業(yè)確認(rèn)收入為220159369000元，其中按一定時(shí)段收入確認(rèn)收為60806904000元，占比28%。而建筑服務(wù)，物業(yè)管理和酒店經(jīng)營都是按一段時(shí)段確認(rèn)收入，整個(gè)集團(tuán)收入總額為247182732000元，按一定時(shí)段確認(rèn)收入為878322583000元，占比為36%，而某一時(shí)點(diǎn)確認(rèn)收入為159350465000，占比為63%。結(jié)合（1）和（2）。我們可以得知，在萬科收入中，收入的方式幾乎都是按的新收入準(zhǔn)則確認(rèn)方式按一定時(shí)段來確認(rèn)收入和一定時(shí)點(diǎn)來確認(rèn)收入，使萬科的收入架構(gòu)更加晚上，提供給投資者預(yù)測未來現(xiàn)金六的金額的會(huì)計(jì)信息更加可靠和相關(guān)。3.2.2提前采用新收入準(zhǔn)則對(duì)報(bào)表的影響（1）根據(jù)萬科的報(bào)表披露，由于提前采用新收入準(zhǔn)則，導(dǎo)致了會(huì)計(jì)政策的改變和綜合財(cái)務(wù)報(bào)表確認(rèn)的調(diào)整（2）進(jìn)行重分類的調(diào)整：1：對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)工程進(jìn)度款的合同負(fù)債在以往年度列示為預(yù)收客戶賬款2：對(duì)建筑活動(dòng)有關(guān)的合同資產(chǎn)在以往年度列示為貿(mào)易及其他應(yīng)收款（三）財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的分析表3-32017年1月1日提前使用新收入準(zhǔn)則的影響（單位：千元人民幣）項(xiàng)目以前年度列示根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)重分類根據(jù)香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)調(diào)整重述在建物業(yè)268,725,626(8,949,148)259,776,478貿(mào)易及其他應(yīng)收款117,377,247(667,059)(2,201,476)114,508,712合同資產(chǎn)667,0596,089,2886,756,347預(yù)收客戶款項(xiàng)192,408,932(167,885,253)(24,523,679)貿(mào)易及其他應(yīng)付款151,789,26012,197,462163,986,722合同負(fù)債167,885,2531,996,785169,882,038遞延所得稅負(fù)債6,928,3041,680,2868,608,590留存收益39,967,1063,152,34643,119,452非控制性權(quán)益11,486,805435,46411,922,269我們從上面的報(bào)表得出。由于萬科提前采用新收入準(zhǔn)則，留存收益增加了3152.3百萬元，由于是留存收益的一次性的增長，而新收入準(zhǔn)則采納的原由為“新收入準(zhǔn)則可以為投資者提供未來現(xiàn)金流量的預(yù)測金額。時(shí)間和不確定性更能提供了可靠和相關(guān)的信息。表3-42017年12月31日使用新收入準(zhǔn)則的綜合財(cái)務(wù)狀況表（單位：千元人民幣）綜合財(cái)務(wù)狀況表（摘錄）不考慮採納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的金額採納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響報(bào)告金額在建物業(yè)487,499,976(27,737,491)459,762,485貿(mào)易及其他應(yīng)收款282,019,803(6,106,050)275,913,753合同資產(chǎn)15,737,78215,737,782對(duì)合營企業(yè)和聯(lián)營企業(yè)的投資30,581,947348,43730,930,384預(yù)收客戶賬款388,020,274(388,020,274)貿(mào)易及其他應(yīng)付款324,464,3986,419,435330,883,833合同負(fù)債346,747,257346,747,257遞延所得稅負(fù)債10,923,4615,524,18816,447,649留存收益53,856,4609,410,63263,267,092非控制性權(quán)益20,779,9172,161,44022,941,357表3-52017年12月12日使用新收入準(zhǔn)則的綜合全面收益表（單位：千元人民幣）綜合全面收益表（摘錄）不考慮采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的金額采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響報(bào)告金額收入198,133,79028,765,996226,899,786銷售成本(151,423,420)(16,690,984)(168,114,404)營銷及市場推廣成本(9,381,049)(621,351)(10,002,400)行政開支(8,348,897)47,889(8,301,008)所得稅費(fèi)用(13,904,439)(3,865,725)(17,770,164)于合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)的經(jīng)營成果所占份額(700,741)348,437(352,304)本年度利潤20,767,5437,984,26228,751,805—?dú)w屬于本公司股東應(yīng)占利潤19,805,2326,258,28626,063,518—?dú)w屬于非控制權(quán)益應(yīng)占的利潤962,3111,725,9762,688,287表3-52017年12月12日使用新收入準(zhǔn)則的綜合現(xiàn)金流量表（單位：千元人民幣）綜合現(xiàn)金流量表（摘錄）不考慮采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的金額采納香港財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則第15號(hào)的影響報(bào)告金額經(jīng)營活動(dòng)的現(xiàn)金流量年度利潤20,767,5437,984,26228,751,805于合營企業(yè)及聯(lián)營企業(yè)經(jīng)營成果所佔(zhàn)份額700,741(348,437)352,304營運(yùn)資本變化：在建物業(yè)及持作銷售的落成物業(yè)(153,535,602)18,788,343(134,747,259)貿(mào)易及其他應(yīng)收款(158,942,467)3,237,515(155,704,952)合同資產(chǎn)(8,981,435)(8,981,435)合同負(fù)債176,865,219176,865,219貿(mào)易及其他應(yīng)付款131,729,488(1,934,125)129,795,363預(yù)收客戶賬款195,611,342(195,611,342)我們可以從報(bào)表看出，由于期初的留存收益調(diào)整了3152.3百萬元，在2017年年年末時(shí)留存收益9410.6百萬元，達(dá)到了26063.5百萬元而收徒到年末調(diào)增了28765996萬元，2017年的收入達(dá)到了226899786完元。而如果沒有采用新收入準(zhǔn)則的話，收入為198133790萬元2017年收入為而本年利潤調(diào)增了7894262萬元，達(dá)到了28751805萬元。通過了提前使用新收入準(zhǔn)則，對(duì)于萬科的財(cái)務(wù)和經(jīng)營管理產(chǎn)生里了重大大影響，加強(qiáng)了萬科在全球房地產(chǎn)企業(yè)中的財(cái)務(wù)和經(jīng)營管理產(chǎn)生的影響萬科通過提前采用新收入準(zhǔn)則。讓萬科的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)更加科學(xué)化，經(jīng)營管理得到一定的提升和完善由于提前采用新收入準(zhǔn)則，對(duì)一些房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)行一定時(shí)段的方式來確認(rèn)收入，使收入模式更加多元化和科學(xué)化。同時(shí)也使收入金額上升了很多，提高了企業(yè)在房地產(chǎn)行業(yè)的競爭力和地位由于新收入準(zhǔn)則的使用涉及多個(gè)領(lǐng)域和部門，新收入準(zhǔn)則的會(huì)使用使萬科的財(cái)務(wù)人員的技能進(jìn)一步提升，同時(shí)會(huì)讓信息共享化得到進(jìn)一步的提高，提高了企業(yè)的工作效率，促進(jìn)企業(yè)信息化的大發(fā)展。第4章對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響4.1對(duì)合同的影響在新的收入標(biāo)準(zhǔn)中，五步法的第一步是對(duì)合同進(jìn)行識(shí)別，表明合同是收入確認(rèn)的基礎(chǔ)，企業(yè)合同協(xié)議的內(nèi)容影響著投入的確定。企業(yè)應(yīng)對(duì)簽訂的合同進(jìn)行整理，以確定其合同條款是否符合新的收入標(biāo)準(zhǔn)中的合同要求，合同是否具有商業(yè)和經(jīng)濟(jì)性質(zhì)，是否考慮重新簽訂合同。。在合同梳理的過程中，財(cái)務(wù)人員和其他部門的人員一起來完成4.2對(duì)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的影響在信息時(shí)代的今天，企業(yè)會(huì)計(jì)電算化也越來越普遍。企業(yè)會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)的收入數(shù)據(jù)都來自電算化軟件的票據(jù)模塊，而新的收益準(zhǔn)則以合同為基礎(chǔ)的收入確認(rèn)時(shí)間，不僅要求將契約引入信息系統(tǒng)，還需要對(duì)合同進(jìn)行細(xì)分和分解。。將合同與賬單模塊的數(shù)據(jù)相對(duì)接，這一些的系統(tǒng)連接必然要求之前的會(huì)計(jì)信息系統(tǒng)進(jìn)行升級(jí)。而且系統(tǒng)的升級(jí)需要時(shí)間和技術(shù)公司的技術(shù)幫助，這對(duì)企業(yè)都是一筆不小的成本支出。4.3企業(yè)核算經(jīng)營管理的影響新的收入標(biāo)準(zhǔn)嚴(yán)格以收入確認(rèn)的五步模式為基礎(chǔ)，統(tǒng)一了以往的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和建筑合同準(zhǔn)則。收入確認(rèn)的時(shí)間可以提前或延遲，由企業(yè)判斷其是否屬于某一時(shí)期或某一時(shí)間點(diǎn)。4.4對(duì)稅收管理的影響新收入準(zhǔn)則的收入確認(rèn)原則為商品或服務(wù)的控制權(quán)轉(zhuǎn)移，它體現(xiàn)了資產(chǎn)負(fù)債的觀念，而目前在我國的稅法中采用的為收入費(fèi)用的觀念。我國稅法在商品銷售，提供勞務(wù)等方面有了明確的規(guī)定，依據(jù)收入計(jì)量是否能夠可靠的計(jì)量來作為納稅的依據(jù)。由于會(huì)計(jì)和稅法上收入確認(rèn)的方法不一致，需要對(duì)納稅進(jìn)行調(diào)整4.5對(duì)會(huì)計(jì)流程，內(nèi)部控制的影響新的收入標(biāo)準(zhǔn)的確認(rèn)原則和方法發(fā)生了重大變化，企業(yè)需要修改會(huì)計(jì)程序和內(nèi)部控制制度，使它們能夠在開始到結(jié)束時(shí)獲得更可靠和更及時(shí)的會(huì)計(jì)信息，以評(píng)估和判斷收入確認(rèn)情況。，同時(shí)將收入財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)進(jìn)行相連接，是收入的評(píng)估的信息更為及時(shí)。同時(shí)，由于要求確認(rèn)收入的是屬于一定時(shí)段還是一定時(shí)點(diǎn)，需要加強(qiáng)內(nèi)部控制的管理。這都會(huì)導(dǎo)致收入確認(rèn)的時(shí)間的不穩(wěn)定，對(duì)于在在報(bào)表上披露會(huì)更加復(fù)雜4.6對(duì)財(cái)務(wù)的影響新的收入標(biāo)準(zhǔn)采用統(tǒng)一的收入確認(rèn)模式，企業(yè)在收入確認(rèn)前改變企業(yè)，是企業(yè)收入時(shí)間點(diǎn)的變化。，從而影響企業(yè)收入和計(jì)量的金額，進(jìn)而影響企業(yè)的留存收益、所得稅費(fèi)用及利潤等都會(huì)會(huì)很大的調(diào)整4.7對(duì)財(cái)務(wù)報(bào)表和披露的影響新收入準(zhǔn)則實(shí)行，要求企業(yè)需要調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債表和利潤表，要求將合同履約的義務(wù)進(jìn)行披露。報(bào)識(shí)別合同，影響交易價(jià)格分?jǐn)偟囊蛩匾约爸卮笙嚓P(guān)判斷因素等等。新收入的而實(shí)行，要求企業(yè)對(duì)合同收入要具有更多的職業(yè)判斷和估計(jì)第5章新收入準(zhǔn)則實(shí)行應(yīng)對(duì)的措施5.1時(shí)刻跟蹤和過度期間跟蹤財(cái)政部對(duì)于收入確認(rèn)