廈門房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批流程講解(PPT37P)

房地產(chǎn)項(xiàng)目前期報(bào)批

流程介紹

2013年1月25日主要內(nèi)容一、引言二、前期流程圖介紹三、具體流程講解四、當(dāng)前各項(xiàng)目所處流程及工作重點(diǎn)探討一、引言前期流程的快慢決定著項(xiàng)目的開發(fā)速度，對(duì)項(xiàng)目的資金回籠速度起著決定性的作用。同時(shí)前期工作需要開展項(xiàng)目定位、方案及施工圖設(shè)計(jì)、各項(xiàng)報(bào)批等大量的工作，如何在盡可能短的時(shí)間完成前期成為各房地產(chǎn)公司的主要工作，在一定程度上，前期的速度也體現(xiàn)了各家的水平。

一、引言不同開發(fā)商拿地至銷售時(shí)間對(duì)比：

標(biāo)標(biāo)企業(yè)：龍湖灌口項(xiàng)目6個(gè)月、萬科6-9個(gè)月、中海集美項(xiàng)目7個(gè)月

一般企業(yè)：陽光翡麗灣約半年，常規(guī)約1年

我們：同城灣9個(gè)月、高郡16個(gè)月，下個(gè)項(xiàng)目？？二、前期流程圖簡介

前置：技術(shù)審核節(jié)能評(píng)估責(zé)任單位：專業(yè)第三方、節(jié)能監(jiān)察中心、經(jīng)發(fā)局水土流失評(píng)估責(zé)任單位：專業(yè)第三方、水利局環(huán)境評(píng)審（開具影響類別確認(rèn)書，報(bào)告審批）責(zé)任單位：專業(yè)第三方、環(huán)保局立項(xiàng)報(bào)備責(zé)任單位：業(yè)主、發(fā)改局項(xiàng)目報(bào)建責(zé)任單位：業(yè)主、建設(shè)局方案設(shè)計(jì)責(zé)任單位：業(yè)主、設(shè)計(jì)單位用地規(guī)劃許可證責(zé)任單位：規(guī)劃局用地處方案報(bào)批責(zé)任單位：規(guī)劃局建設(shè)處、市政處土地初始登記責(zé)任單位：國土局權(quán)籍處施工圖設(shè)計(jì)及修正責(zé)任單位：設(shè)計(jì)單位建設(shè)工程規(guī)劃許可證責(zé)任單位：規(guī)劃局建設(shè)處、市政處施工圖審查責(zé)任單位：審圖所消防專項(xiàng)審查責(zé)任單位：支隊(duì)建審科或區(qū)大隊(duì)人防專項(xiàng)審查責(zé)任單位：審圖所人防設(shè)計(jì)告知書責(zé)任單位：人防辦地質(zhì)勘察責(zé)任單位：業(yè)主、勘察單位防雷專項(xiàng)審查責(zé)任單位：氣象局市政、綠化審查責(zé)任單位：市政園林局下接工程發(fā)包二、前期流程圖簡介工程招標(biāo)責(zé)任單位：業(yè)主、咨詢單位招標(biāo)報(bào)備責(zé)任單位：招標(biāo)辦中標(biāo)通知書責(zé)任單位：招標(biāo)辦中標(biāo)通知書責(zé)任單位：招標(biāo)辦簽訂施工合同責(zé)任單位：合同雙方交勞保責(zé)任單位：造價(jià)站支付及履約保函責(zé)任單位：銀行或擔(dān)保公司監(jiān)督備案責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站施工單位辦理的其它手續(xù)責(zé)任單位：施工單位建設(shè)工程施工許可證責(zé)任單位：建設(shè)局開工備案責(zé)任單位：質(zhì)監(jiān)站上接施工圖審查三、具體流程講解節(jié)能評(píng)估責(zé)任單位：專業(yè)第三方、市節(jié)能監(jiān)察中心（一）節(jié)能評(píng)估主辦單位：專業(yè)第三方、市節(jié)能監(jiān)察中心前置工作：無后置工作：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備流程：委托專業(yè)第三方編制節(jié)能評(píng)估方案，再報(bào)節(jié)能監(jiān)察中心審核批準(zhǔn)。成果：項(xiàng)目節(jié)能專篇及其附表、節(jié)能評(píng)估審查意見書。點(diǎn)評(píng)：該流程沒有實(shí)際意義，屬于比較務(wù)虛的流程，一般房建項(xiàng)目也都能滿足，拿地后可以提前做。外部資源：專業(yè)第三方階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期定位項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備三、具體流程講解（二）水土流失評(píng)估主辦單位：專業(yè)第三方、水利局前置工作：無后置工作：項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備流程：委托專業(yè)第三方編制水土流失方案，再報(bào)水利局審核批準(zhǔn)。成果：水土保持方案、節(jié)能評(píng)估審查意見書。點(diǎn)評(píng)：相對(duì)務(wù)虛的流程，該流程根據(jù)土方開挖及回填量做水土流失評(píng)估，要求項(xiàng)目施工時(shí)檢測(cè)，目前尚未遇到。土方量大小對(duì)于評(píng)估會(huì)有影響，而這個(gè)數(shù)據(jù)根據(jù)我們的方案測(cè)定，所以有操作空間，盡量按小的評(píng)估。外部資源：專業(yè)第三方階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期定位水土流失評(píng)估責(zé)任單位：專業(yè)第三方、水利局項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)備三、具體流程講解（三）方案設(shè)計(jì)主辦單位：甲方、設(shè)計(jì)單位前置工作：項(xiàng)目定位后置工作：方案審批、施工圖設(shè)計(jì)流程：設(shè)計(jì)單位根據(jù)甲方對(duì)項(xiàng)目的定位進(jìn)行方案設(shè)計(jì)，確定項(xiàng)目總平面布置、單體形體、平面功能空間布置、項(xiàng)目外立面效果等。成果：方案設(shè)計(jì)文件。點(diǎn)評(píng)：方案體現(xiàn)了項(xiàng)目定位、產(chǎn)品經(jīng)營思路和品質(zhì)，也基本上決定了項(xiàng)目建安成本的發(fā)生，為設(shè)計(jì)工作中最重要的一環(huán)。設(shè)計(jì)過程中核心問題注意提前向規(guī)劃局征求意見。外部資源：規(guī)劃局經(jīng)辦人員階段其它工作：方案設(shè)計(jì)、項(xiàng)目前期策劃方案設(shè)計(jì)項(xiàng)目定位方案審批施工圖設(shè)計(jì)三、具體流程講解（四）環(huán)境評(píng)審主辦單位：專業(yè)第三方、環(huán)保局前置工作：方案設(shè)計(jì)確定總平后置工作：方案審批、竣工環(huán)評(píng)驗(yàn)收流程：設(shè)計(jì)完成總平面及建筑功能——報(bào)環(huán)保局根據(jù)規(guī)模和用途確定需要編制的環(huán)境影響文件（報(bào)告書、報(bào)告表、登記表）——委托專項(xiàng)公司編制環(huán)境影響文件——報(bào)環(huán)保局審批。成果：環(huán)評(píng)文件及批復(fù)點(diǎn)評(píng)：不同的環(huán)境影響文件主要影響編制時(shí)間和審批，也影響收費(fèi)，報(bào)告書要求最嚴(yán)格，一般的商品房項(xiàng)目編制報(bào)告有即可，確定時(shí)注意與經(jīng)辦人員溝通。外部資源：專業(yè)第三方，第三方與環(huán)保局一般都有很好的關(guān)系，可以委托他們進(jìn)行環(huán)評(píng)定類和后續(xù)的審批溝通，如有必要適當(dāng)提高付費(fèi)。階段其它工作：項(xiàng)目前期策劃項(xiàng)目環(huán)評(píng)方案設(shè)計(jì)方案審批三、具體流程程講解（五）地質(zhì)勘勘察主辦單位：勘察公司、施施工圖審查公公司前置工作：確定樓體布置置、柱位和柱柱低軸力后置工作：地質(zhì)勘察成果果審查、施工工圖設(shè)計(jì)流程：方案或擴(kuò)初設(shè)設(shè)計(jì)確定樓體體、柱位、柱柱低軸力——勘察作業(yè)——勘察成果審查查——用于后續(xù)結(jié)構(gòu)構(gòu)設(shè)計(jì)（主要要樁基）。成果：地質(zhì)勘察報(bào)告告點(diǎn)評(píng)：主要分析地質(zhì)質(zhì)情況，為后后續(xù)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、基坑支支護(hù)的設(shè)計(jì)依依據(jù)，要求能能確實(shí)反應(yīng)地地質(zhì)情況，所所以要求每個(gè)個(gè)鉆孔都要跟跟蹤，土層需需要做相應(yīng)的的試驗(yàn)，地下水位、地地下水質(zhì)、土土層耐力、基基巖確定、基基礎(chǔ)推薦方案案都對(duì)后面的設(shè)設(shè)計(jì)起著很大大的作用，定定稿前要做相相應(yīng)審核。外部資源：涉及安全，建建議按規(guī)范勘勘察和審核。。階段其它工作作：施工圖設(shè)計(jì)準(zhǔn)準(zhǔn)備、建筑擴(kuò)擴(kuò)初設(shè)計(jì)地質(zhì)勘察方案擴(kuò)初設(shè)計(jì)計(jì)施工圖設(shè)計(jì)三、具體流程程講解（六）立項(xiàng)報(bào)報(bào)備主辦單位：發(fā)改委前置工作：節(jié)能評(píng)估、水水土流失評(píng)估估后置工作：項(xiàng)目報(bào)建、方方案報(bào)批、項(xiàng)項(xiàng)目報(bào)建流程：前置兩項(xiàng)批復(fù)復(fù)——填制相應(yīng)表格格——審批獲得批文文。成果：立項(xiàng)備案表點(diǎn)評(píng)：這個(gè)流程主要要為政府收集集固投數(shù)據(jù)，，更注重程序序?qū)徍?，但卻卻是一個(gè)關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)型的的流程，對(duì)我們來說說要注意的是是項(xiàng)目投資規(guī)模（建建設(shè)投資）的的填寫，該金金額是后期如如果在建工程程轉(zhuǎn)讓時(shí)計(jì)算算是否達(dá)到25%投資資額額的的依依據(jù)據(jù)。。外部部資資源源：：無需需使使用用外外部部資資源源。。階段段其其它它工工作作：：施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)備備節(jié)能能評(píng)評(píng)估估方案案報(bào)報(bào)批批水土土流流失失評(píng)評(píng)估估方案案報(bào)報(bào)批批項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建三、、具具體體流流程程講講解解（七七））項(xiàng)項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建主辦辦單單位位：：建設(shè)設(shè)局局前置置工工作作：：立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)備備后置置工工作作：：招投投標(biāo)標(biāo)流程程：：工商商局局開開具具股股權(quán)權(quán)關(guān)關(guān)系系證證明明———報(bào)批批———取得得報(bào)報(bào)建建表表。。成果果：：項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建表表點(diǎn)評(píng)評(píng)：：這項(xiàng)項(xiàng)批批復(fù)復(fù)是是決決定定項(xiàng)項(xiàng)目目設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)和和施施工工招招標(biāo)標(biāo)需需要要采采取取哪哪種種方方式式，，國國有有公公司司一一般般要要求求公公開開招招標(biāo)標(biāo)，，民民營營企企業(yè)業(yè)不不涉涉及及公公共共安安全全的的項(xiàng)項(xiàng)目目可可以以直直接接發(fā)發(fā)包包，，涉涉及及公公共共安安全全的的項(xiàng)項(xiàng)目目一一般般要要求求邀邀請(qǐng)請(qǐng)或或公公開開招招標(biāo)標(biāo)，，房房地地產(chǎn)產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目目一一般般會(huì)會(huì)要要求求邀邀請(qǐng)請(qǐng)或或公公開開招招標(biāo)標(biāo)。。外部部資資源源：：無需需使使用用外外部部資資源源。。項(xiàng)目目報(bào)報(bào)建建立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)備備股東東關(guān)關(guān)系系證證明明相關(guān)關(guān)招招標(biāo)標(biāo)三、、具具體體流流程程講講解解（八八））方方案案報(bào)報(bào)批批主辦辦單單位位：：規(guī)劃劃局局建建設(shè)設(shè)處處、、綜綜合合處處、、技技術(shù)術(shù)審審核核中中心心前置置工工作作：：立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)備備、、報(bào)報(bào)建建、、環(huán)環(huán)評(píng)評(píng)、、方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)后置置工工作作：：施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及審審批批流程程：：方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)———方案案技技術(shù)術(shù)審審核核———方案案效效果果專專審審方案案許許可可審審批批———取得得方方案案批批復(fù)復(fù)成果果：：方案案批批復(fù)復(fù)及及附附圖圖點(diǎn)評(píng)評(píng)：：前期期流流程程的的最最重重要要程程序序之之一一，，主主要要核核定定項(xiàng)項(xiàng)目目總總平平、、平平面面、、立立面面、、剖剖面面，，效效果果，，此此項(xiàng)項(xiàng)一一過過，，建建設(shè)設(shè)方方案案即即定定型型，，批批復(fù)復(fù)后后外外輪輪廓廓和和主主要要功功能能不不得得隨隨意意調(diào)調(diào)整整。其中中技技術(shù)術(shù)審審核核主主要要針針對(duì)對(duì)《規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)條條例例的的符符合合性性》，主主要要針針對(duì)對(duì)面面積積、、退退線線、、間間距距、、層層高高、、圖圖面面標(biāo)標(biāo)注注、、停停車車、、道道路路開開口口、、日日照照、、3D模型型等等外外項(xiàng)項(xiàng)；；方方案案效效果果專專審審主主要要是是外外立立面面表表現(xiàn)現(xiàn)、、樓樓棟棟體體量量審審核核。。外部部資資源源：：審批批人人員員、、設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)單單位位、、其其它它社社會(huì)會(huì)資資源源。。方案案報(bào)報(bào)批批立項(xiàng)項(xiàng)報(bào)報(bào)備備環(huán)評(píng)評(píng)施工工圖圖設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)及及審審批批報(bào)建建三、、具具體體流流程程講講解解（八八））方方案案報(bào)報(bào)批批主要要依依據(jù)據(jù)：：土地地出出讓讓合合同同之之規(guī)規(guī)劃劃條條件件、規(guī)劃劃管管理理技技術(shù)術(shù)條條例例、房產(chǎn)產(chǎn)面面積積測(cè)測(cè)算算細(xì)細(xì)則則、地地下下層層開開發(fā)發(fā)管管理理細(xì)細(xì)則則、、其其它它規(guī)規(guī)劃劃發(fā)發(fā)文文（（可可以以規(guī)規(guī)劃劃官官網(wǎng)網(wǎng)查查閱閱））主要要爭(zhēng)爭(zhēng)取取條條件件：：主主要要是是為為了了規(guī)規(guī)避避面面積積計(jì)計(jì)算算，，爭(zhēng)爭(zhēng)取取有有利利條條件件，，包包括括規(guī)劃劃條條件件的的限限制制性性和和建建議議性性指指標(biāo)標(biāo)（（如如密密度度、、限限高高））、、條條例例和和規(guī)規(guī)范范的的漏漏洞洞（（如如挑挑空空的的應(yīng)應(yīng)用用、、空空調(diào)調(diào)板板的的應(yīng)應(yīng)用用、、門門斗斗門門廊廊的的應(yīng)應(yīng)用用、、架架空空通通道道、、露露臺(tái)臺(tái)搭搭蓋蓋空空間間的的應(yīng)應(yīng)用用））縮短短時(shí)時(shí)間間方方法法：：1、拿拿地地時(shí)時(shí)預(yù)預(yù)先先進(jìn)進(jìn)行行方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)，，縮縮短短方方案案設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)時(shí)時(shí)間間，，標(biāo)標(biāo)桿桿企企業(yè)業(yè)一一般般是是通通過過標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)的的復(fù)復(fù)制制，，會(huì)會(huì)節(jié)節(jié)約約更更多多的的時(shí)時(shí)間間；；2、方案案基本本成型型后即即與主主辦處處室溝溝通，，爭(zhēng)取取支持持；3、審批批過程程緊密密跟蹤蹤；4、前置置方案案專審審和技技術(shù)審審批同同步進(jìn)進(jìn)行。。階段其其它工工作：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)三、具具體流流程講講解（九））用地地規(guī)劃劃審批批（開發(fā)發(fā)貸五五證之之一））主辦單單位：：規(guī)劃劃局綜綜合處處前置工工作：：立項(xiàng)報(bào)報(bào)備、、報(bào)建建、總總平設(shè)設(shè)計(jì)后置工工作：：方案批批復(fù)、、土地地初始始登記記流程：：方案總總平確確定——立項(xiàng)報(bào)報(bào)批——取得批批復(fù)成果：：用地批批復(fù)及及附圖圖點(diǎn)評(píng)：：原來與與方案案并聯(lián)聯(lián)審核核，現(xiàn)現(xiàn)改為為單獨(dú)獨(dú)審核核，程程序化化簡化化很多多，主主要依依據(jù)土土地出出讓合合同審審批，，確定定項(xiàng)目目用地地規(guī)模模、容容積率率、密密度、、綠化化率、、退線線、高高度等等，一一般只只限這這上限限，不不針對(duì)對(duì)方案案具體體值審審批。。外部資資源：：一般不不需要要特殊殊溝通通。用地規(guī)規(guī)劃立項(xiàng)報(bào)報(bào)備總平設(shè)設(shè)計(jì)土地登登記、、方案案報(bào)批批報(bào)建三、具具體流流程講講解（十））用地地初始始登記記（開發(fā)發(fā)貸五五證之之一））主辦單單位：：土房房局權(quán)權(quán)籍處處前置工工作：：用地規(guī)規(guī)劃許許可后置工工作：：產(chǎn)權(quán)登登記、、開發(fā)發(fā)代款款流程：：用地規(guī)規(guī)劃許許可——用地紅紅線放放樣——交契稅稅——申報(bào)審審批成果：：土地證證點(diǎn)評(píng)：：該流程程不影影響前前期其其它手手續(xù)辦辦理，，主要要用于于開發(fā)發(fā)貸款款，申申報(bào)時(shí)時(shí)須交交土地地成交交總價(jià)價(jià)3%的契稅稅，如如早交交會(huì)損損失一一定的的利息息，如如公司司沒有有其它它用處處可暫暫緩辦辦理。。外部資資源：：一般不不需要要特殊殊溝通通。土地初初始登登記立項(xiàng)報(bào)報(bào)備總平設(shè)設(shè)計(jì)土地登登記、、方案案報(bào)批批報(bào)建三、具具體流流程講講解（十一一）人人防設(shè)設(shè)計(jì)告告知承承諾主辦單單位：：人防辦辦前置工工作：：方案批批準(zhǔn)后置工工作：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)和審審批流程：：提供方方案批批復(fù)附附圖及及相應(yīng)應(yīng)文件件——填制表表格——取得承承諾成果：：人防告告知承承諾函函點(diǎn)評(píng)：：民建建項(xiàng)目目均需需要建建設(shè)人人防面面積，，區(qū)別別高層層（以以9層計(jì)））和多多層計(jì)計(jì)算應(yīng)應(yīng)建人人防，，主要溝溝通方方向?yàn)闉轫?xiàng)目目附帶帶或異異地建建設(shè)、、是否否給予予建設(shè)設(shè)人防防物資資庫，，如單建建式人人防一一般需需要更更高的的資質(zhì)質(zhì)的設(shè)設(shè)計(jì)單單位承承擔(dān)，，最好好與廈廈門本本地設(shè)設(shè)計(jì)院院合作作。外部資資源：：設(shè)計(jì)單單位、、人防防經(jīng)辦辦。人防告告知承承諾方案設(shè)設(shè)計(jì)施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)審批批三、具具體流流程講講解（十二二）施施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)主辦單單位：：甲主、、設(shè)計(jì)計(jì)單位位前置工工作：：方案設(shè)設(shè)計(jì)、、勘察察后置工工作：：規(guī)劃工工程證證、消消防、、施工工圖審審查、、人防防等等等專項(xiàng)項(xiàng)審查查流程：：設(shè)計(jì)——內(nèi)部審審核——相關(guān)報(bào)報(bào)批修修正——定稿——再報(bào)批批成果：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)文件件，各各專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)專篇篇點(diǎn)評(píng)：：主要落落實(shí)方方案效效果和和開發(fā)發(fā)意圖圖（如如改造造后功功能的的體現(xiàn)現(xiàn)），，需要要各專專業(yè)協(xié)協(xié)調(diào)進(jìn)進(jìn)行。。這階階段需需要將將我們們對(duì)于于效果果、功功能、、選材材、設(shè)設(shè)備選選型、、空間間利用用預(yù)留留、后后期改改造預(yù)預(yù)留、、景觀觀修正正等落落實(shí)到到位。。需要要對(duì)相相關(guān)規(guī)規(guī)范有有較好好的掌掌握，，核心心問題題（如如規(guī)劃劃、消消防相相關(guān)））須提提前溝溝通。。外部資資源：設(shè)計(jì)計(jì)單位位、審審圖所所、各各主管管部門門經(jīng)辦辦。施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)方案設(shè)設(shè)計(jì)地質(zhì)勘勘察各主管管部門門批復(fù)復(fù)人防告告知承承諾三、具具體流流程講講解（十三三）建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證審批批（開發(fā)發(fā)貸五五證之之一））主辦單單位：：規(guī)劃劃局綜綜合處處、技技術(shù)審審查中中心前置工工作：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)、規(guī)規(guī)劃技技術(shù)審審核后置工工作：：招標(biāo)、、施工工許可可證、、后期期驗(yàn)收收、開開發(fā)貸貸流程：：設(shè)計(jì)——技術(shù)審審核——規(guī)劃許許可審審批——批復(fù)取取證成果：：建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證及附附圖點(diǎn)評(píng)：：前期期是重重要的的手續(xù)續(xù)之一一，直直接影影響后后續(xù)招招標(biāo)和和開工工手續(xù)續(xù)辦理理，有有些項(xiàng)項(xiàng)目在在拍賣賣時(shí)會(huì)會(huì)約定定這個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)的完完成時(shí)時(shí)間。審核核的內(nèi)內(nèi)容與與方案案基本本一致致，但但審核核比方方案更更細(xì)致致，為為規(guī)劃劃驗(yàn)收收的主主要依依據(jù)，，將來來擬按按這階階段報(bào)報(bào)送的的效果果圖對(duì)對(duì)竣工工外立立面進(jìn)進(jìn)行驗(yàn)驗(yàn)收。。其中中技術(shù)術(shù)審核核會(huì)核核對(duì)到到效果果圖與與建筑筑圖是是否完完全一一致、、平立立面是是否完完全一一致。。外部資資源：：設(shè)計(jì)單單位、、審圖圖所、、營銷銷咨詢?cè)儐挝晃?、主主管部部門經(jīng)經(jīng)辦。。規(guī)劃許許可證證施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)技術(shù)審審核施工許許可證證招標(biāo)三、具具體流流程講講解（十三三）建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證報(bào)批批主要依依據(jù)：：土地出出讓合合同之之規(guī)劃劃條件件、規(guī)劃管管理技技術(shù)條條例、房產(chǎn)面面積測(cè)測(cè)算細(xì)細(xì)則、地下下層開開發(fā)管管理細(xì)細(xì)則、、其它它規(guī)劃劃發(fā)文文（可可以規(guī)規(guī)劃官官網(wǎng)查查閱））主要爭(zhēng)爭(zhēng)取條條件：：主要要是為為了規(guī)規(guī)避面面積計(jì)計(jì)算，，爭(zhēng)取取有利利條件件，包包括規(guī)劃條條件的的限制制性和和建議議性指指標(biāo)（（如密密度、、限高高）、、條例例和規(guī)規(guī)范的的漏洞洞（如如挑空空的應(yīng)應(yīng)用、、空調(diào)調(diào)板的的應(yīng)用用、門門斗門門廊的的應(yīng)用用、架架空通通道、、露臺(tái)臺(tái)搭蓋蓋空間間的應(yīng)應(yīng)用））縮短時(shí)時(shí)間方方法：：1、技術(shù)術(shù)審核核會(huì)耗耗費(fèi)一一定時(shí)時(shí)間，，但只只審總總平圖圖和建建筑平平、立立、剖剖，所所以在在施工工圖設(shè)設(shè)計(jì)進(jìn)進(jìn)度上上可以以這部部分先先安排排設(shè)計(jì)計(jì)；2、審批批過程程緊密密跟蹤蹤；3、方案案階段段詳細(xì)細(xì)一些些，施施工圖圖盡量量不要要對(duì)方方案做做出更更改，，特別別是外外立面面和外外輪廓廓；4、本地地院做做施工工圖，，可以以縮短短改圖圖時(shí)間間。階段其其它工工作：：施工工招標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)備備、專專項(xiàng)設(shè)設(shè)計(jì)三、具具體流流程講講解（十四四）消消防報(bào)報(bào)批主辦單單位：：市消防防支隊(duì)隊(duì)或區(qū)區(qū)消防防大隊(duì)隊(duì)前置工工作：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)后置工工作：：規(guī)劃工工程許許可證證取件件、施施工許許可證證、消消防驗(yàn)驗(yàn)收流程：：設(shè)計(jì)——報(bào)備或或報(bào)批批——取得批批復(fù)成果：：消防設(shè)設(shè)計(jì)許許可批批復(fù)或或備案案證明明點(diǎn)評(píng)：：施工圖圖階段段最重重要的的審批批手續(xù)續(xù)之一一，分分為報(bào)報(bào)備和和必審審，必必審項(xiàng)項(xiàng)目主主要為為影響響較大大的（（如一類高高層住住宅<超18層>，高度度大于于50米的公公建，，丙類類且面面積大大于2500平廠房房，總總面積積一萬萬平以以上商商場(chǎng)、、賓館，，兩千千平以以上的的影院院，五五百平平以上上的卡卡拉OK廳等娛娛樂場(chǎng)場(chǎng)所等等）。。報(bào)備備在大大隊(duì)，，必審審由支支隊(duì)辦辦。影響利利用的的主要要為消消防撲撲救面面、登登高場(chǎng)場(chǎng)地、、車道道、疏疏散寬寬度、、疏散散距離離、自自動(dòng)報(bào)報(bào)警、、排煙煙等，，建筑筑專業(yè)業(yè)對(duì)總總平布布置和和平面面布置置影響響較大大，安安裝專專業(yè)的的相對(duì)對(duì)可控控。消防報(bào)報(bào)批施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)施工許許可證證規(guī)劃工工程證證取件件三、具具體流流程講講解（十四四）消消防報(bào)報(bào)批外部資資源：：設(shè)計(jì)單單位、、意向向施工工單位位、消消防經(jīng)經(jīng)辦主要依依據(jù)：：國標(biāo)《高層民民用建建筑設(shè)設(shè)計(jì)防防火規(guī)規(guī)范》、《福建省省高層層建筑筑防火火設(shè)計(jì)計(jì)指導(dǎo)導(dǎo)意見見》、《建筑設(shè)設(shè)計(jì)防防火規(guī)規(guī)范》主要爭(zhēng)爭(zhēng)取條條件：：建筑筑類相相關(guān)問問題（（詳見見前述述）、、體系系的認(rèn)認(rèn)定縮短時(shí)時(shí)間方方法：：1、消防防審批批會(huì)耗耗費(fèi)比比較長長的時(shí)時(shí)間，，最好好在方方案階階段提提前溝溝通，，確定定大原原則；；2、報(bào)備備項(xiàng)目目的資資料提提前準(zhǔn)準(zhǔn)備，，不要要等抽抽中以以后再再準(zhǔn)備備浪費(fèi)費(fèi)時(shí)間間；3、過程程跟蹤蹤和溝溝通及及時(shí)。。階段其其它工工作：：施工招招標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)備、、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)計(jì)。三、具具體流流程講講解（十五五）施施工圖圖審查查主辦單單位：：專業(yè)業(yè)施工工圖審審核所所前置工工作：：施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)后置工工作：：人防、、市政政等專專項(xiàng)審審查、、施工工許可可證流程：：供應(yīng)商商評(píng)選選——審查溝溝通改改圖——取得審審圖報(bào)報(bào)告成果：：施工圖圖審查查合格格書及及報(bào)告告點(diǎn)評(píng)：：施工工圖批批重要要手續(xù)續(xù)。設(shè)計(jì)各各專業(yè)業(yè)全面面審查查，主主要審審查設(shè)設(shè)計(jì)文文件是是否符符合國國家強(qiáng)強(qiáng)制規(guī)規(guī)范、、地方方規(guī)范范、部部門規(guī)規(guī)范、、土地地出讓讓合同同、前前期規(guī)規(guī)劃和和其它它批文文。對(duì)于于結(jié)構(gòu)構(gòu)體系系認(rèn)定定、基基礎(chǔ)使使用形形式、、人防防設(shè)計(jì)計(jì)等的的審查查對(duì)于于成本本的影影響比比較大大，其其中消消防和和規(guī)劃劃相關(guān)關(guān)的問問題會(huì)會(huì)尊重重專業(yè)業(yè)部門門的意意見。。外部資資源：：設(shè)計(jì)單單位節(jié)約時(shí)時(shí)間方方法：1、提前前預(yù)約約施工工圖審審查所所；2、過程程及時(shí)時(shí)跟蹤蹤、及及時(shí)改改圖階段其它它工作：：招標(biāo)準(zhǔn)備備、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)施工圖審審查施工圖設(shè)設(shè)計(jì)施工許可可證方案批復(fù)復(fù)其它專項(xiàng)項(xiàng)審查三、具體體流程講講解（十六））市政、、綠化審審批主辦單位位：市政政園林局局前置工作作：施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、施施工圖審審查后置工作作：園林施工工許可證證、竣工工市政驗(yàn)驗(yàn)收流程：施施工圖設(shè)設(shè)計(jì)——施工圖審審查報(bào)告告——審批、取取件成果：市政審批批批復(fù)點(diǎn)評(píng)：主要審查查市政道道路開口口、小區(qū)區(qū)內(nèi)外接接合部排排水、各各市政管管線接入入、綠化化率。對(duì)對(duì)于市政政開口在在規(guī)劃批批復(fù)后他他們還會(huì)會(huì)針對(duì)自自己的規(guī)規(guī)范進(jìn)行行審核，，對(duì)于綠綠化率，，在這階階段可以以先出承承諾達(dá)到到要求的的綠化率率，施工工前再正正式報(bào)施施工圖。。階段其它它工作：：施工招標(biāo)標(biāo)、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)市政園林林審查施工圖設(shè)設(shè)計(jì)園林施工工許可施工圖審審查三、具體體流程講講解（十七））人防報(bào)報(bào)備主辦單位位：人防防辦前置工作作：施工圖審審查、人人防設(shè)計(jì)計(jì)告知承承諾后置工作作：施工許可可、竣工工驗(yàn)收流程：施工圖審審查人防防專篇——報(bào)備點(diǎn)評(píng)：廈門的人人防審查查現(xiàn)已移移交施工工施工圖圖審查所所，施工工圖審查查所依據(jù)據(jù)人防設(shè)設(shè)計(jì)告承承諾和相相關(guān)規(guī)范范進(jìn)行審審查，審審查過程程中審圖圖所會(huì)適適當(dāng)尊重重人防部部門的意意見，審審查結(jié)果果必須為為合格，，之后再再報(bào)人防防報(bào)備。。階段其它它工作：：施工招標(biāo)標(biāo)、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)人防報(bào)備備施工圖審審查人防驗(yàn)收收人防設(shè)計(jì)計(jì)告知承承諾三、具體體流程講講解（十八））防雷審審查主辦單位位：氣象局前置工作作：施工圖審審查后置工作作：防雷檢測(cè)測(cè)、防雷雷驗(yàn)收流程：施工圖審審查防雷雷專篇——報(bào)批點(diǎn)評(píng)：非實(shí)質(zhì)性性的審批批，一般般設(shè)計(jì)都都能符合合，但是是該項(xiàng)為為竣工驗(yàn)驗(yàn)收的其其中一項(xiàng)項(xiàng)，形式式上一定定要完成成。階段其它它工作：：施工招標(biāo)標(biāo)、專項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)防雷審查查施工圖審審查檢測(cè)、驗(yàn)驗(yàn)收三、具體體流程講講解（十九））主體施施工招標(biāo)標(biāo)主辦單位位：業(yè)主前置工作作：施工圖設(shè)設(shè)計(jì)、建建筑工程程規(guī)劃許許可證后置工作作：報(bào)標(biāo)報(bào)備備、施工工許可證證流程：施工圖設(shè)設(shè)計(jì)——邀請(qǐng)單位位考察確確定——確定招標(biāo)標(biāo)范圍——編制招標(biāo)標(biāo)文件、、清單——報(bào)標(biāo)——評(píng)定標(biāo)——招標(biāo)報(bào)備備——發(fā)出中標(biāo)標(biāo)通知書書點(diǎn)評(píng)：流流程時(shí)間間比較長長，需要要提前準(zhǔn)準(zhǔn)備，特特別是對(duì)對(duì)于邀請(qǐng)請(qǐng)單位的的考察、、施工范范圍（可可能增加加的范圍圍預(yù)估））、技術(shù)術(shù)標(biāo)要求求、工程程材料選選定、施施工合同同起草都都可以提提前確定定，節(jié)省省時(shí)間；；對(duì)于清單單編制，，在施工工圖設(shè)計(jì)計(jì)相對(duì)確確定后也也可以提提前委托托編制。。需要注注意招標(biāo)標(biāo)圖紙版版本，優(yōu)優(yōu)惠在定定標(biāo)前談?wù)劧?。階段其它它工作：：招標(biāo)報(bào)報(bào)備準(zhǔn)備備、施工工準(zhǔn)備、、施工許許可證申申報(bào)準(zhǔn)備備主體施工工招標(biāo)施工圖設(shè)設(shè)計(jì)招標(biāo)報(bào)備備、施工工許可證證規(guī)劃工程程證項(xiàng)目報(bào)建建三、具體體流程講講解（二十））招標(biāo)報(bào)報(bào)備主辦單位位：業(yè)主、招招標(biāo)辦前置工作作：招標(biāo)、施施工圖規(guī)規(guī)劃許可可后置工作作：取得中標(biāo)標(biāo)通知書書、施工工合同備備案辦理施工工許可證證流程：招標(biāo)完成成——按公開招招標(biāo)要求求提供招招標(biāo)資料料——報(bào)送——取得中通通知書成果：中標(biāo)通知知書點(diǎn)評(píng)：區(qū)別直接接發(fā)包或或者邀請(qǐng)請(qǐng)招標(biāo)情情況，直直接發(fā)包包不需要要報(bào)備，，我們直直接發(fā)出出中標(biāo)通通知書，，邀請(qǐng)招招標(biāo)則需需要報(bào)備備，資料料同公開開招標(biāo)，，但是過過程不需需要他們們監(jiān)控，，可以提提前準(zhǔn)備備資料。。階段其它它工作：：施工合合同簽訂訂、準(zhǔn)備備勞保、、開具保保函、工工程保險(xiǎn)險(xiǎn)等招標(biāo)報(bào)備備招標(biāo)作業(yè)業(yè)中標(biāo)通知知書規(guī)劃工程程證三、具體體流程講講解（二十））簽訂施施工合同同主辦單位位：業(yè)主、施施工單位位、土木木協(xié)會(huì)前置工作作：招標(biāo)作業(yè)業(yè)完成后置工作作：開具具保函、、交勞保保、辦理理工程保保險(xiǎn)等流程：洽商——簽訂——合同備案案點(diǎn)評(píng)：原則上按按招標(biāo)文文件的原原則簽訂訂，核心心條款不不給予調(diào)調(diào)整，招招標(biāo)中約約定的內(nèi)內(nèi)容基本本上都要要在合同同中體現(xiàn)現(xiàn)。有條條件的使使用模板板合同。。階段其它它工作：：工程量量清單核核對(duì)、施施工準(zhǔn)備備、開具具保函、、交勞保保等簽訂施工工合同招標(biāo)作業(yè)業(yè)施工許可證三、具體流程程講解（二十一）交交勞保主辦單位：業(yè)主、施工單單位、造價(jià)站站前置工作：招標(biāo)作業(yè)、預(yù)預(yù)算書調(diào)整后置工作：施施工許可證流程：定標(biāo)——根據(jù)定標(biāo)調(diào)定定預(yù)算書——核交勞保點(diǎn)評(píng)：繳交的依據(jù)為為預(yù)算書和施施工單位的勞勞保等級(jí)核定定，定標(biāo)時(shí)一一般確定總價(jià)價(jià)，在調(diào)定預(yù)預(yù)算時(shí)需要消消除不平衡報(bào)報(bào)價(jià)的影響。。階段其它工工作：保函函、施工合合同備案、、施工監(jiān)督督備案等交勞保招標(biāo)作業(yè)施工許可證證核實(shí)預(yù)算三、具體流流程講解（二十二））開具支付付保函和履履約保函主辦單位：：業(yè)主、施工工單位、銀銀行或擔(dān)保保公司前置工作：：簽訂施工合合同后置工作：：施工許可可證流程：定標(biāo)——簽訂施工合合同——雙方開具保保函點(diǎn)評(píng)：這個(gè)流程由由雙方委托托銀行或擔(dān)擔(dān)保公司開開具，之前前還要簽訂訂相應(yīng)的合合同，也會(huì)會(huì)浪費(fèi)較多多的時(shí)間，，除合同之之外的資料料可以提前前準(zhǔn)備，如如果需要，，也可以先先確定一份份相對(duì)簡單單的合同供供開具保函函用（一般般不提倡））。可以爭(zhēng)取分分期開具保保函，這樣樣可以減少少后期開具具項(xiàng)目的