標(biāo)桿房企商業(yè)街項(xiàng)目定位及規(guī)劃設(shè)計(jì)建議(圖文并茂51P)

商業(yè)街定位和商業(yè)規(guī)劃設(shè)計(jì)建議11/17/2022商業(yè)街開發(fā)目標(biāo)1、商業(yè)街的開發(fā)實(shí)現(xiàn)利潤最大化；2、是一條有特色的商業(yè)街，有人氣，入駐商家經(jīng)營情況良好，產(chǎn)生很好的社會(huì)效應(yīng)；3、商業(yè)街的成功開發(fā)，為陽光房產(chǎn)的品牌帶來提升和增值；4、做為蠡湖新城內(nèi)副中心區(qū)級(jí)商業(yè)街；2無錫商業(yè)市場(chǎng)概況1項(xiàng)目價(jià)值分析2戰(zhàn)略選擇與定位3客戶構(gòu)成分析4成功案例借鑒5物業(yè)發(fā)展建議63無錫的經(jīng)濟(jì)與商業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀有足夠的空間供新項(xiàng)目發(fā)展（萬元）無錫市近5年來城市居民的生活水平日漸提高，消費(fèi)力逐日提升；2002年，無錫市的恩格爾系數(shù)已經(jīng)達(dá)到0.39，居民生活屬于富裕型，除了具有最基本的溫飽需求，也產(chǎn)生了對(duì)高層次精神文化消費(fèi)的需要資料來源：無錫市統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告無錫有主要商圈11個(gè)，覆蓋46條特色商業(yè)街，多數(shù)為自然形成，缺乏整體規(guī)劃意識(shí)，對(duì)市場(chǎng)變化適應(yīng)性差1234567891011宏觀數(shù)據(jù)4無錫的46條商業(yè)街基本可分為3類：中心區(qū)綜合街、副中心區(qū)綜合街、特色商業(yè)街；特色商業(yè)街以餐飲、休閑、服飾、建材為多；只有五愛路、北大街集餐飲、休閑于一體，但商家檔次一般，排布也較雜；目前的商業(yè)不足以滿足無錫市民對(duì)高檔休閑及高層次精神文化生活的需求資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告46條商業(yè)街綜合與特色各占一半，綜合街感覺雜亂，特色街沒有主題，特色不足商業(yè)分析5無錫目前的商業(yè)還是以餐飲、服飾等為主，分別在30%左右，居民生活配套占15%左右，其余在25%左右。資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告這三條街的功能配比中，餐飲、服飾、飾品的數(shù)量分別排在了前三位，總數(shù)占到一半以上休閑、文化類商業(yè)數(shù)量很少，總數(shù)只占一成不到，難以完全滿足市民高層次文化生活需要餐飲、零售占主導(dǎo)，滿足居民日常生活；休閑、文化類商業(yè)缺少商業(yè)分析6中心綜合街副中心綜合街特色商業(yè)街高檔低檔趨強(qiáng)在無錫，不論市區(qū)、市郊都缺少高檔商業(yè)這正是我們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)目前商業(yè)低檔為主；高檔商業(yè)缺乏，市場(chǎng)留白商業(yè)分析目前的商業(yè)較多為自然形成，缺少合理規(guī)劃與正確管理，商業(yè)檔次較低7市場(chǎng)最大占有者市場(chǎng)次要占有者市場(chǎng)稀缺者傳統(tǒng)行業(yè)占市場(chǎng)主要分額，文化、娛樂類稀缺無錫目前商業(yè)市場(chǎng)中所缺乏的娛樂、文化類商業(yè)正是我們可以進(jìn)入的空白點(diǎn)資料來源：無錫主要商業(yè)街調(diào)查報(bào)告商業(yè)分析8失敗項(xiàng)目問題多多，建筑、規(guī)劃、管理皆值得關(guān)注靈山仿古商業(yè)街：位于靈山大佛風(fēng)景區(qū)出口處，為游客出口必經(jīng)之路；目前只有一半商家入駐，其中以旅游紀(jì)念品店為最多，另有少量茶室和佛教用品店項(xiàng)目概況項(xiàng)目圖片項(xiàng)目問題

建筑風(fēng)格單一，風(fēng)格營造限于表面；空置率高，商業(yè)氣氛不足；入駐商家缺乏個(gè)性，產(chǎn)品種類少，檔次很低；廣告、店招少；客戶單一，季節(jié)性強(qiáng)；新地假日廣場(chǎng)：位于無錫新區(qū)長江北路、新光路；已建成一年，商家入駐稀少，檔次一般；部分餐廳有獨(dú)特個(gè)性，吸引固定客戶區(qū)位一般，建筑規(guī)劃不佳；鋪位可售，難以控制業(yè)態(tài)；開發(fā)商管理不善，指示牌不夠統(tǒng)一，重要節(jié)點(diǎn)沒有重點(diǎn)利用，整體感覺雜亂南禪寺步行街：位于朝陽廣場(chǎng)南邊，古運(yùn)河附近；商家云集，人流攢動(dòng)，以餐飲為主，也有休閑、零售、服務(wù)類商業(yè)，業(yè)態(tài)種類較多；業(yè)態(tài)種類過多，沒有嚴(yán)格按功能分區(qū)；管理處沒有對(duì)廣告、風(fēng)格等進(jìn)行統(tǒng)一管理；廣告、燈光等嚴(yán)重影響傳統(tǒng)建筑的詮釋本項(xiàng)目可引以為戒的：1、建筑風(fēng)格必須自成一格，或單一的透徹，或融合的完美2、功能分布必須合理化，不但對(duì)商家有利，更為顧客構(gòu)筑舒適消費(fèi)環(huán)境3、指示系統(tǒng)必須清晰，不讓每一個(gè)顧客因?yàn)椴粩嗟恼覍ざ速M(fèi)休閑消費(fèi)的時(shí)間與精力4、開發(fā)商管理必須到位，招商控制、廣告制作、燈光布置等都要做到細(xì)致周到旅游商業(yè)9新興項(xiàng)目規(guī)劃成熟，建筑風(fēng)格、形象包裝、資源利用等獨(dú)特之處值得借鑒現(xiàn)代城市中的傳統(tǒng)亮色，傳統(tǒng)文化中的現(xiàn)代融合形象包裝特色鮮明，與整體風(fēng)格相符，廣告整齊建筑風(fēng)格獨(dú)具特色，在現(xiàn)代建筑中融入傳統(tǒng)元素業(yè)態(tài)分布合理、清晰，入駐商家檔次較高崇安寺生活廣場(chǎng)是無錫一條新興商業(yè)街，地理位置佳；建筑規(guī)劃布局較合理，現(xiàn)代與傳統(tǒng)巧妙結(jié)合，風(fēng)格獨(dú)特；目前沒有完全建成，但已有商鋪幾乎全部入駐，招示整齊。本項(xiàng)目可借鑒的：1、整體形象包裝到位，特色鮮明2、建筑風(fēng)格以現(xiàn)代為主，又與傳統(tǒng)元素和諧相融3、功能設(shè)置符合項(xiàng)目位置，充分利用周邊資源旅游商業(yè)10餐飲、休休閑、服服務(wù)業(yè)為為主，滿滿足居民民日常需需求，文文化內(nèi)涵涵沒有得得到提升升這三個(gè)案案例均為為市區(qū)內(nèi)內(nèi)住宅底底樓商業(yè)業(yè)因地處市市中心，，有部分分產(chǎn)品展展示、營營業(yè)廳設(shè)設(shè)置于此此，且數(shù)數(shù)量最多多，但對(duì)對(duì)于市郊郊項(xiàng)目，，此類型型商業(yè)會(huì)會(huì)有所減減少休閑、餐餐飲與美美容美發(fā)發(fā)數(shù)量占占到第2、3位位，但規(guī)規(guī)劃分布布較雜，，整體檔檔次不高高，文化化內(nèi)涵不不夠項(xiàng)目周邊大盤盤規(guī)劃的商業(yè)業(yè)以商業(yè)服務(wù)務(wù)和購物為主主，較多的為為社區(qū)配套，，旅游服務(wù)、、文化娛樂略略顯不足資料來源：世世聯(lián)地產(chǎn)社區(qū)商業(yè)11蠡湖新城目前前成熟度不夠夠，但知名度度已經(jīng)形成，，周邊度假村、、療養(yǎng)院眾多多，但商業(yè)、、娛樂配套不不夠，難以滿滿足游客度假假休閑需求本項(xiàng)目位于歷歷史氣息濃厚厚，旅游資源源豐富的蠡湖湖新城。規(guī)劃劃總面積約20平方公里里，是由開放放公園、居住住區(qū)和城市公公共設(shè)施組成成的旅游服務(wù)務(wù)中心和高品品質(zhì)的“新新湖城”。項(xiàng)目周邊有眾眾多著名旅游游景點(diǎn)，且項(xiàng)項(xiàng)目位于“蠡蠡湖十景”觀觀景帶的東端端，共享部分分旅游資源周邊有眾多的的度假村、飯飯店等，客戶戶來源豐富地段價(jià)值蠡湖公園渤公島黿頭渚公園寶界山風(fēng)景區(qū)環(huán)湖觀景帶度假村、飯店店項(xiàng)目地塊12項(xiàng)目位于蠡湖湖新城旅游帶帶末端，旅游游人群必經(jīng)之之路，RBD輻射范圍內(nèi)內(nèi)，環(huán)境價(jià)值值較高環(huán)境價(jià)值環(huán)湖觀景帶帶新城CBD本項(xiàng)目地塊塊RBDRBD（ResortBusinessDistrict游憩商商業(yè)區(qū))中外定義：：Stephen·L·J··Smith——建立在在城鎮(zhèn)與城城市里，由由各類紀(jì)念念品商店、、旅游吸引引物、餐館館等高度集集中組成、、吸引大量量旅游者的的一個(gè)特定定的零售商商業(yè)區(qū)。保繼剛、古古詩韻——城市中中以游憩與與商業(yè)服務(wù)務(wù)為主的各各種設(shè)施（（如購物、、飲食、娛娛樂、文化化、交往、、健身設(shè)施施等）集聚聚的特定區(qū)區(qū)域。RBD形成成條件：城市旅游業(yè)業(yè)發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)上升區(qū)域是當(dāng)?shù)氐貧v史文化化與自然風(fēng)風(fēng)景的代表表處于帶狀旅旅游區(qū)東部部的本項(xiàng)目目具備RBD的部分分特征！13自然風(fēng)光、、人文底蘊(yùn)蘊(yùn)、蠡湖十十景、交通通便利，環(huán)環(huán)境價(jià)值節(jié)節(jié)節(jié)高升蠡湖之光——船帆景觀大道——公共綠地地環(huán)境價(jià)值項(xiàng)目入口附近的人行斑馬線自然資源蠡蠡溪河14戰(zhàn)略選擇與與定位——SWOT分析優(yōu)勢(shì)（S））：片區(qū)優(yōu)勢(shì)，，蠡湖新城城被重點(diǎn)規(guī)規(guī)劃處于新城RBD輻射射圈內(nèi)地塊具有自自然資源交通便利開發(fā)商有一一定影響力力區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)動(dòng)的第一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目目劣勢(shì)（W））：片區(qū)不夠成成熟、商業(yè)業(yè)氛圍不足足周邊為交通通要道，道道路寬，不不便通行區(qū)域內(nèi)啟動(dòng)動(dòng)的第一個(gè)個(gè)商業(yè)項(xiàng)目目，有一定定風(fēng)險(xiǎn)性機(jī)會(huì)（O））：無錫經(jīng)濟(jì)發(fā)發(fā)展快，居居民生活水水平提高無錫旅游業(yè)業(yè)增長較快快無錫現(xiàn)有商商業(yè)缺少文文化、休閑閑、娛樂類類主題項(xiàng)目目無錫缺乏高高檔次商業(yè)業(yè)項(xiàng)目威脅（T））：新城內(nèi)旅游游配套商業(yè)業(yè)將逐漸形形成周邊大盤自自有配套商商業(yè)抓住有利時(shí)時(shí)機(jī)與市場(chǎng)場(chǎng)空白，努努力成為帶帶動(dòng)區(qū)域商商業(yè)，引導(dǎo)導(dǎo)區(qū)域商業(yè)業(yè)的蠡湖標(biāo)標(biāo)志性商業(yè)業(yè)區(qū)SWOT分分析15戰(zhàn)略選擇與與定位——戰(zhàn)略選選擇行業(yè)老大領(lǐng)導(dǎo)者市場(chǎng)的先驅(qū)者引領(lǐng)市場(chǎng)走勢(shì)壟斷市場(chǎng)非行業(yè)老大，中大規(guī)模市場(chǎng)挑戰(zhàn)者努力改變市場(chǎng)規(guī)則強(qiáng)調(diào)產(chǎn)品差異形成自身標(biāo)準(zhǔn)次/非主流市場(chǎng)追隨者借助已有市場(chǎng)企圖以小克大以價(jià)格為自身優(yōu)勢(shì)敏銳的機(jī)會(huì)主義者補(bǔ)缺者尋找市場(chǎng)空白挖掘潛在客戶產(chǎn)品創(chuàng)新與需求點(diǎn)蠡湖新城特特色商業(yè)的的領(lǐng)導(dǎo)者無錫市場(chǎng)商商業(yè)街的補(bǔ)補(bǔ)缺者我們要做RBD、社社區(qū)商業(yè)、、特色文化化娛樂商業(yè)業(yè)街的結(jié)合合體！戰(zhàn)略選擇16客戶主要來來源于周邊邊新導(dǎo)入的的高素質(zhì)的的社區(qū)業(yè)主主，以及來來蠡湖旅游游度假的客客源；蠡湖湖新城完全全建成后，，CBD區(qū)區(qū)的商務(wù)和和辦公客源源也是另一一支主力軍軍；偶得客戶群群游離客戶群群重點(diǎn)客戶群群核心客戶群群蠡湖新城高高尚住宅區(qū)區(qū)的業(yè)主、、來蠡湖旅旅游客源和和度假客源源蠡湖新城金金融文化區(qū)區(qū)域的商務(wù)務(wù)客源和辦辦公人群其它片區(qū)的的社區(qū)人口口，和大學(xué)學(xué)的學(xué)生來自市區(qū)的的商務(wù)客源源商圈客戶17案例借鑒———（上海海）新天地地、（深圳圳）波托菲菲諾（無錫）蠡蠡湖一號(hào)商業(yè)部分面面積：商業(yè)街：14000平米、超超市12000平米米、會(huì)所8000平平米；商業(yè)街的屬屬性：新城開發(fā)中中的CBD輻射板塊塊；大型社區(qū)的的開放型商商業(yè)街；有文化、自自然、旅游游、游樂資資源為依托托；（深圳）華華僑城波托托菲諾借鑒成功因因素：1、大型社社區(qū)的開放放型商業(yè)街街，內(nèi)外共共享；2、具備一一定的規(guī)模模，形成集集中的商業(yè)業(yè)核心區(qū)；；3、商業(yè)具具備特色，，對(duì)于住宅宅銷售產(chǎn)生生促進(jìn)作用用；（上海）新新天地借鑒成功因因素：1、功能定定位與項(xiàng)目目對(duì)旅游資資源的挖掘掘；2、業(yè)態(tài)比比例與商業(yè)業(yè)形態(tài)；3、建筑元元素的利用用，獨(dú)特風(fēng)風(fēng)格的形成成；案例差異點(diǎn)點(diǎn)：波托菲諾環(huán)環(huán)境成熟，，而本項(xiàng)目目及整個(gè)片片區(qū)剛起步步；案例差異點(diǎn)點(diǎn)：新天地位于于上海市中中心區(qū)域，，是舊改大大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目，而本本項(xiàng)目處于于新城次中中心區(qū)域，，體量要小?。还δ芏ㄎ粯I(yè)態(tài)布局人流導(dǎo)入建筑風(fēng)格…………案例比較18案例一（深深圳）波托托菲諾1、銷售中中心2、風(fēng)情商商業(yè)街3、水岸會(huì)會(huì)所4、天鵝堡堡一期5、純水岸岸一期案例分析3512419波托托菲菲諾諾的的商商業(yè)業(yè)采采用用多多種種功功能能組組合合的的方方式式進(jìn)進(jìn)行行社社區(qū)區(qū)商商業(yè)業(yè)功功能能劃劃分分功能定位功能劃分關(guān)聯(lián)品牌A區(qū)精品街以化妝品、首飾為主，輔以藝術(shù)品、小提琴、紀(jì)念品等尼古拉·巴索蒂小提琴行、范思哲、PAULSMITH、“OROP”（歐羅普）首飾行、FRED首飾行B區(qū)水邊休閑街酒吧、紅酒專賣、咖啡吧、茶坊；冰激凌、PIZZA、通心粉、巧克力、甜點(diǎn)等古羅馬咖啡吧、丹桂軒、SPR咖啡、Illy咖啡、可頌坊、舞鶴、金莎巧克力等C區(qū)社區(qū)服務(wù)街美容美發(fā)、銀行、郵電局、鮮花店、干洗店、家政服務(wù)店等自由選擇社區(qū)性超市或大型超市的社區(qū)店后期引進(jìn)ABC水岸岸商商業(yè)業(yè)以以高高檔檔休休閑閑美美食食為為主主題題（丹丹桂桂軒軒、、SPR咖咖啡啡、、Illy咖咖啡啡、、可可頌頌坊坊、、舞舞鶴鶴））社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)街街滿滿足足了了社社區(qū)區(qū)業(yè)業(yè)主主基基本本的的生生活活需需求求（美美容容美美發(fā)發(fā)、、銀銀行行、、郵郵電電局局、、鮮鮮花花店店、、干干洗洗店店、、家家政政服服務(wù)務(wù)店店等等））精品品商商業(yè)業(yè)街街以以時(shí)時(shí)尚尚品品牌牌、、藝藝術(shù)術(shù)品品、、紀(jì)紀(jì)念念品品為為主主（尼古拉·巴巴索蒂小提琴琴行、范思哲哲、（歐羅普普）首飾行、、FRED首首飾行）案例業(yè)態(tài)20商業(yè)街風(fēng)格：：意大利式風(fēng)風(fēng)情街結(jié)合鐘鐘樓設(shè)計(jì)；以意大利特色色商店、酒吧吧、咖啡廳和和社區(qū)配套服服務(wù)商業(yè)設(shè)施施為主。通過過意式商業(yè)風(fēng)風(fēng)情街結(jié)合鐘鐘樓的設(shè)計(jì)展展現(xiàn)小鎮(zhèn)精致致生活的主題題。商業(yè)突出了項(xiàng)項(xiàng)目的主題，，水岸廣場(chǎng)、、浪漫的建筑筑風(fēng)格、燕棲棲湖，一同構(gòu)構(gòu)成了一幅意意大利風(fēng)情的的美麗圖畫。。案例定位21售樓處設(shè)在入入口廣場(chǎng)，同同內(nèi)部商業(yè)精精品街連為一一體，有助于于展示社區(qū)主主題形象，同同時(shí)吸引看房房人和游客進(jìn)進(jìn)入景色更佳佳的湖岸與木木棧道，營造造售場(chǎng)氛圍。。ABC案例總總結(jié)22波托菲菲諾商業(yè)全全部只只租不不售，，長期期經(jīng)營營。同同時(shí)，，對(duì)于于商業(yè)業(yè)街進(jìn)進(jìn)行合合理規(guī)規(guī)劃，，定向向招租租，嚴(yán)嚴(yán)格控控制商商家進(jìn)進(jìn)入，，限制制同業(yè)業(yè)競爭爭。水岸商商業(yè)前前期以以低租租金引引入丹丹桂軒軒、舞舞鶴，，奠定定社區(qū)區(qū)商業(yè)業(yè)高檔檔形象象。丹桂軒軒在高高端客客戶中中具有有很高高的聲聲譽(yù)，，是商商界名名流聚聚會(huì)、、交流流的常常選地地。因因經(jīng)營營良好好，目目前已已經(jīng)擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)規(guī)模，，承租租部分分會(huì)所所面積積。案例經(jīng)營23南京路商圈地鐵口地鐵口新天地淮海中路商務(wù)圈案例二（上上海）新天天地舊改啟動(dòng)項(xiàng)項(xiàng)目新天地為上上海太平橋橋改造的啟啟動(dòng)項(xiàng)目城市中心的的中心新天地距淮淮海中路高高檔消費(fèi)商商業(yè)區(qū)600米左右右占地面積52萬m2太平橋改造造的范圍緊鄰淮海中中路商務(wù)圈圈－－北至太太倉路－－西至馬馬當(dāng)路－－南至自自忠路－－東至西西藏南路原自然街坊坊23個(gè)原居住人口口7萬人案例參考24新天地項(xiàng)目目整體包括括了南北兩兩里的商業(yè)業(yè)、高級(jí)住住宅、甲級(jí)級(jí)寫字樓區(qū)區(qū)、集團(tuán)總總部等；太平橋改造造規(guī)劃A太平橋人人工湖綠地地，占地4.4萬，，水面面積積1.2萬萬，地下為為車庫，已已成為市中中心景觀B新天地地，占地地3萬，，建面6萬，分分南、北北里。C翠湖天天地高級(jí)級(jí)住宅小小區(qū)，總總建68萬D企業(yè)天天地甲級(jí)級(jí)寫字樓樓區(qū)，總總建面50萬，，興建辦辦公樓、、酒店、、商場(chǎng)等等E瑞安集集團(tuán)總部部大樓，，區(qū)域的的標(biāo)志性性建筑案例參考考25新天地項(xiàng)項(xiàng)目定位位：國際際化休閑閑、文化化、娛樂樂中心功能定位位：集餐飲、、購物、、娛樂等等功能于于一身客戶定位位：上海的小小資一族族、居住住在上海海的外籍籍人士以以及到達(dá)達(dá)上海的的中外游游客功能構(gòu)成成客戶定位位具有shoppingmall功能能提供一種種集購物物、餐飲飲、住宿宿、休閑閑、娛樂樂和觀光光旅游為為一體的的“一站站式”消消費(fèi)的場(chǎng)場(chǎng)所定位三步步曲：多多功能，，旅游景景點(diǎn)，國國際化將餐飲、、娛樂、、購物和和旅游、、文化等等等全部部集在一一起上海市中中心具有有歷史文文化特色色的都市市旅游景景點(diǎn)希望來到到上海的的人，一一定要來來看看上上海新天天地，將將上海新新天地建建成來上上海必到到之地一個(gè)國際際交流和和聚會(huì)的的地點(diǎn)會(huì)有很多多的活動(dòng)動(dòng)在新天天地舉行行，很多多人在上上海新天天地聚會(huì)會(huì)案例定位位26現(xiàn)代（時(shí)時(shí)尚）商商業(yè)+傳傳統(tǒng)（石石庫門））建筑元元素；商商業(yè)因建建筑具有有了人文文歷史的的底蘊(yùn)，，建筑應(yīng)應(yīng)商業(yè)具具有了都都市時(shí)尚尚的活力力，是一一個(gè)融合合了歷史史與現(xiàn)代代，東方方與西方方的產(chǎn)物物；案例參考考27新天地北北里主要要以石庫庫門建筑筑表現(xiàn)手手法，以以臨街式式商鋪為為主；新天地北北里，面面積不到到兩公頃頃，原先先由縱橫橫交錯(cuò)的的15個(gè)個(gè)里弄，，密布著著3萬平平方米的的舊房屋屋，其中中最早的的建于1911年，最最遲的建建于1933年年。案例參考考28新天地南南里—現(xiàn)現(xiàn)代建筑筑為表現(xiàn)現(xiàn)手法，，集中式式商鋪為為主；案例參考考29新天地業(yè)業(yè)態(tài)分布布和組成成餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂22家，其中11家為歐美風(fēng)味24家，主要為工藝品、飾品、家居用品12家，主要為酒吧、藝術(shù)工作室、迪士高等35－40％35－40％20－25％1.2－1.4萬1.2－1.4萬0.7－0.88萬平米北里業(yè)態(tài)態(tài)主要為為餐飲、、零售/服務(wù)和和藝術(shù)休休閑娛樂樂，3.5萬平平南里以一一座總建建面為2.5萬萬平米的的購物、、娛樂、、休閑中中心為主主。該中中心共五五層，商商業(yè)業(yè)態(tài)態(tài)包括國國際影城城、劇院院餐廳、、家居用用品、健健身及水水療俱樂樂部、酒酒店式服服務(wù)公寓寓（53套單元元）、麥麥當(dāng)勞餐餐廳、哈哈根達(dá)斯斯、甜品品店等。。餐飲零售/服務(wù)藝術(shù)休閑娛樂37％45％18％0.82萬平1萬平0.4萬平估算的業(yè)業(yè)態(tài)比例例零售：餐餐飲：休休閑娛樂樂38％：：42％％：20％案例業(yè)態(tài)態(tài)30根據(jù)《城城市居住住區(qū)設(shè)計(jì)計(jì)規(guī)范》》，一般般城市居居住區(qū)商商業(yè)面積積按社區(qū)區(qū)人口估估算一般般為0.7-0.91平米/人；假設(shè)按現(xiàn)現(xiàn)有的初初步方案案做人口口數(shù)量推推導(dǎo)，每每戶人口口2.5人；本項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)必須走外向向型商業(yè)，并并且除了社區(qū)區(qū)商業(yè)外，還還需劃分新的的業(yè)態(tài)種類，，滿足其它客客戶的需求；；僅按照一般城城市居住區(qū)商商業(yè)計(jì)，5700平米的的商業(yè)足以滿滿足社區(qū)居住住人口獨(dú)棟聯(lián)排多層洋房高層建筑面積432405596085240173400套數(shù)1232807101734居住人口30770017754335住宅建筑面積總?cè)藬?shù)社區(qū)商業(yè)面積40784071175700平米左右現(xiàn)有規(guī)劃的公公建面積：超超市12000平米、商商業(yè)街14000平米、、會(huì)所8000平米，總總數(shù)34000平米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于5700平米。注明：此外公公建中還有13000平平米酒店式公公寓項(xiàng)目分析31結(jié)合案例分析析和項(xiàng)目自身身?xiàng)l件，給本本項(xiàng)目的借鑒鑒：波托菲諾的商業(yè)采用三三種功能組合合的方式進(jìn)行行劃分：分為為精品街、水水邊休閑街、、社區(qū)服務(wù)街街；新天地分為南里和北北里，北里以以臨街式商鋪鋪主要是餐飲飲、零售/服服務(wù)和藝術(shù)休休閑娛樂為主主；南里以集集中式商鋪主主要是購物、、娛樂、休閑閑中心為主；；項(xiàng)目目定定位位功能劃分案例例蠡湖湖一一號(hào)號(hào)商商業(yè)業(yè)街街將本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的商商業(yè)業(yè)面面積積，，統(tǒng)統(tǒng)籌籌布布局局，，合合理理安安排排集集中中式式商商業(yè)業(yè)和和臨臨街街商商鋪鋪之之間間的的關(guān)關(guān)系系；；建建議議整整體體商商業(yè)業(yè)沿沿蠡蠡湖湖路路、、蠡蠡溪溪路路自自然然的的劃劃分分為為三三個(gè)個(gè)功功能能區(qū)區(qū)：：社區(qū)區(qū)服服務(wù)務(wù)區(qū)區(qū)、、休休閑閑娛娛樂樂區(qū)區(qū)、、文文化化旅旅游游區(qū)區(qū)；；項(xiàng)目定位波托托菲菲諾諾的意意大大利利小小鎮(zhèn)鎮(zhèn)的的精精致致生生活活；；新天天地地的的定定位位：：國際際化化休休閑閑、、文文化化、、娛娛樂樂中中心心；；商圈圈定定位位：：蠡湖湖新新城城副副中中心心級(jí)級(jí)商商業(yè)業(yè)；；項(xiàng)目目功功能能定定位位：：無錫錫首首條條水水岸岸文文化化、、娛娛樂樂、、旅旅游游休休閑閑街街；；32建筑筑風(fēng)風(fēng)格格：：現(xiàn)代代商商業(yè)業(yè)形形態(tài)態(tài)+充充滿滿異異域域風(fēng)風(fēng)情情元元素素（（地地中中海海式式、、普普羅羅旺旺斯斯式式、、邁邁阿阿密密式式、、西西班班牙牙式式））；；在在商商業(yè)業(yè)街街中中引引入入水水景景；；在在商商業(yè)業(yè)街街端端頭頭設(shè)設(shè)置置標(biāo)標(biāo)志志性性建建筑筑物物；；建筑風(fēng)格案例例波托托菲菲諾諾的意意大大利利式式風(fēng)風(fēng)情情街街和和鐘鐘樓樓的的結(jié)結(jié)合合設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)；；新天天地地是現(xiàn)代代（（時(shí)時(shí)尚尚））商商業(yè)業(yè)+傳傳統(tǒng)統(tǒng)（（石石庫庫門門））建建筑筑元元素素；；蠡湖湖一一號(hào)號(hào)商商業(yè)業(yè)街街建筑細(xì)部波托托菲菲諾諾售樓樓處處設(shè)設(shè)在在入入口口廣廣場(chǎng)場(chǎng)，，同同內(nèi)內(nèi)部部商商業(yè)業(yè)精精品品街街連連為為一一體體，，有有助助于于展展示示社社區(qū)區(qū)主主題題形形象象；；新天地地建筑集中式式商鋪鋪以現(xiàn)現(xiàn)代為為主，，臨街街式商商鋪以以石庫庫門為為主；；商業(yè)街街的兩個(gè)個(gè)入口口，緊緊鄰小小區(qū)入入口，，一方方面有有助于于人口口導(dǎo)入入，另另一方方面有有利于于展示示社區(qū)區(qū)主題題形象象；集集中式式商業(yè)業(yè)以現(xiàn)現(xiàn)代建建筑風(fēng)風(fēng)格為為主，，而臨臨街商商鋪突突出異異域風(fēng)風(fēng)情；；結(jié)合案例例分析和和項(xiàng)目自自身?xiàng)l件件，給本本項(xiàng)目的的借鑒：：項(xiàng)目定位位33項(xiàng)目整體體功能區(qū)區(qū)劃分功能劃分分注：原方方案中各各商業(yè)公公建面積積，超市市：12000平米、、商業(yè)步步行街：：原14000平米建建議增加加到19000、原會(huì)會(huì)所8000平平米建議議減少到到3000平米米；集中式商業(yè)（超市）社區(qū)服務(wù)區(qū)休閑娛樂區(qū)文化旅游藝術(shù)區(qū)A：12000平米B：5700平米C：7300平米D：6000平米34D區(qū)文化化旅游藝藝術(shù)區(qū)：：人文旅旅游、購購物、SOHO、展示示等功能能；功能劃分分業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)以小型劇劇院、博博物館、、美術(shù)館館之一或或組合的的文化中中心作為為核心；；文化藝術(shù)術(shù)中心，，能夠聚聚集人氣氣，且提提升商業(yè)業(yè)街的文文化形象象和藝術(shù)術(shù)檔次；；奧地利薩薩爾斯堡堡藝術(shù)節(jié)節(jié)戲劇區(qū)區(qū)小劇院院上海多倫倫路文化化街美術(shù)術(shù)館案例：上上海有泰泰康路文文化街、、多倫路路文化街街35D區(qū)文化化旅游藝藝術(shù)區(qū)：：人文旅旅游、購購物、SOHO、展示示等功能能；功能劃分分業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)二層是藝藝術(shù)工作作室、視視覺設(shè)計(jì)計(jì)機(jī)構(gòu)（建筑筑設(shè)計(jì)計(jì)、服服裝裝設(shè)計(jì)計(jì)、產(chǎn)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)計(jì)、室室內(nèi)設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、廣廣告設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、禮禮品設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、廣廣告攝攝影影、陶陶藝設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、環(huán)環(huán)境設(shè)設(shè)計(jì)計(jì)、動(dòng)動(dòng)漫畫畫設(shè)設(shè)計(jì)、、家具具設(shè)設(shè)計(jì)、、圖案案設(shè)計(jì)計(jì)等等）一層沿外外街展開開的是畫畫廊、文文物商店店、藝術(shù)術(shù)品店、、服裝專專賣店等等；泰康路各各類工作作室多倫路各各類文化化藝術(shù)商商店泰康路各各類商家家36C區(qū)休閑閑娛樂區(qū)區(qū)：餐飲飲、購物物、消遣遣、娛樂樂、游玩玩等功能能；外街街為餐飲飲、購物物為主；；功能劃分分業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)沿外街為為餐飲、、購物為為主；這這兩個(gè)功功能需要要人流容容易到達(dá)達(dá)，容易易展示，，過路客客是這兩兩個(gè)功能能使用的的主力客客戶之一一；特色餐飲飲、咖啡啡店、茶茶樓、名名糖水點(diǎn)點(diǎn)心店、、高級(jí)外外國餐廳廳面積大大，大小小不一，，穿插設(shè)設(shè)置；定向規(guī)劃劃招商的的吳江路路美食休休閑街和平廣場(chǎng)場(chǎng)上海古古北新區(qū)區(qū)早期的的各色餐餐飲聚集集地；洛城和平平廣場(chǎng)旁旁又一新新建定向向招商各各國餐飲飲的聚集集地；37C區(qū)休閑閑娛樂區(qū)區(qū)：餐飲飲、購物物、消遣遣、娛樂樂、游玩玩等功能能；內(nèi)街街為消遣遣、娛樂樂、游玩玩為主；；功能劃分分業(yè)態(tài)分區(qū)區(qū)沿內(nèi)側(cè)為為消遣、、娛樂、、游玩為為主；安安排在內(nèi)內(nèi)街環(huán)境境優(yōu)美，，不受馬馬路噪音音灰塵的的影響；；高級(jí)酒吧吧、一般般酒吧、、俱樂部部、健身身設(shè)施、、高級(jí)桌桌球房、、舞廳；；上海衡山山路：內(nèi)內(nèi)街可以以通過花花壇、噴噴泉、座座椅、景景觀燈、、水景、、樹壇等等營造出出非常優(yōu)優(yōu)美的的休閑環(huán)環(huán)境；新天地內(nèi)街街38B區(qū)社區(qū)服服務(wù)區(qū)：購購物、服務(wù)務(wù)功能；功能劃分業(yè)態(tài)分區(qū)社區(qū)服務(wù)區(qū)區(qū)的業(yè)態(tài)主主要是便利利店、美容容美發(fā)、按按摩店、房房屋中介店店、生鮮超超市、影像像制品、點(diǎn)點(diǎn)心店、家家政服務(wù)書書店文化用用品等面積需求不不大，但種種類繁多；；寧波東海花花園，商業(yè)業(yè)配套有銀銀行、美容容美發(fā)、洗洗衣房等深圳東?；ɑ▓@39建筑設(shè)計(jì)面積配比主營業(yè)態(tài)面積合作商家文化藝術(shù)中心美術(shù)館、藝術(shù)館、小劇院；2000-5000㎡和文化機(jī)構(gòu)、院校合作工作室設(shè)計(jì)機(jī)構(gòu)各類藝術(shù)、視覺設(shè)計(jì)工作室或公司100-300㎡與無錫知名藝術(shù)家、藝術(shù)機(jī)構(gòu)合作購物畫廊、文物商店、藝術(shù)品店、服裝專賣店30-150㎡與工作室合作引入上海的品牌商家D區(qū)文化旅旅游藝術(shù)區(qū)區(qū)這個(gè)區(qū)域更更多的是““筑巢引鳳鳳”的方法法，吸引藝藝術(shù)者和機(jī)機(jī)構(gòu)的加盟盟；許多商家是是前店后工工作室形式式；主營業(yè)態(tài)經(jīng)營內(nèi)容規(guī)模合作商家日常生活便利店、生活小用品50-100㎡羅森便利店等生鮮超市生鮮、水果300-1000㎡選擇地方特色生活服務(wù)美容、花店、書店、SPA、房屋中介50-100㎡選擇具有地方特色商家各類業(yè)態(tài)面面積規(guī)模B區(qū)社區(qū)服服務(wù)區(qū)商業(yè)街商家家選擇要素素：形象檔次與與項(xiàng)目總體體定位吻合合；相同經(jīng)營內(nèi)內(nèi)容商家不不超過兩家家40建筑設(shè)計(jì)面積配比各類業(yè)態(tài)面面積規(guī)模主營業(yè)態(tài)面積合作商家大型餐飲湖鮮、海鮮為主的大型酒樓2000-4000㎡無錫的大型酒樓特色餐飲各國、各地的特色餐飲200-500㎡巴國布衣、小肥羊咖啡、茶樓咖啡店、中式茶樓200-500㎡真鍋、上島咖啡、青藤閣等名糖水點(diǎn)心店港式糖水店、點(diǎn)心店50-150㎡甜蜜蜜、克麗絲汀酒吧各類酒吧、音樂吧、書吧、陶藝吧、各國風(fēng)情吧；150-400㎡選擇一家國外運(yùn)營酒吧機(jī)構(gòu)俱樂部、歌城綜合性歌城、高檔俱樂部3000-8000㎡選擇實(shí)力機(jī)構(gòu)合作娛樂游玩桌球房、健身娛樂；500-2000㎡品牌商家C區(qū)休閑娛娛樂區(qū)休閑娛樂商商家選擇要要素：經(jīng)營內(nèi)容及及方式具有有自身特色色；具有一定的的市場(chǎng)美譽(yù)譽(yù)度，能快快速提升特特色休閑街街知名度及及檔次；特色鮮明，，擁有固定定客戶；41不同環(huán)境條條件中的步步行距離控控制(m)建筑設(shè)計(jì)長度控制本項(xiàng)目步行行長度距離離本項(xiàng)目步行行街長度在在550至至650米米，在有遮遮蓋的情況況下商業(yè)街街更具吸引引力；常用用的的遮遮蓋蓋形形式式有有：：騎騎樓樓式式、、拱拱廊廊式式和和街街道道式式；；比較較適適合合本本項(xiàng)項(xiàng)目目的的是是拱拱廊廊式式；；42沿街外側(cè)側(cè)商鋪沿蠡湖路路和蠡溪溪路（外外側(cè)）為為進(jìn)深12米的的商鋪，，有小面面積地下下室。一一層鋪面面可自由由分割、、布置。。同時(shí)也也可以分分割為兩兩個(gè)進(jìn)深深6米的的商鋪，，店面分分別可開開向外側(cè)側(cè)和里側(cè)側(cè)的步行行街。沿街的商商鋪為二二層，二二層鋪面面的進(jìn)深深在10米，留留出步行行通道，，屋頂做做綠化有少部分局部二層復(fù)三層，三層由商鋪和露臺(tái)組成，一般情況下三層商鋪和其正下方的二層商鋪為一家。休閑游樂樂區(qū)和文文化旅游游藝術(shù)區(qū)區(qū)由獨(dú)特特風(fēng)格的的展示廳廳和店鋪鋪構(gòu)成；；商鋪到了了三層，，商家要要的就很很少，但但諸如高高級(jí)餐廳廳、酒吧吧需要一一個(gè)風(fēng)情情露臺(tái)一一樣，三三層局部部退臺(tái)設(shè)設(shè)計(jì)，不不但豐富富了立面面，也增增加了情情趣建筑設(shè)計(jì)計(jì)樓層布置置43在蠡溪路路、蠡湖湖路路口口，以及及兩邊商商業(yè)街的的東西開開口處須須配合相相應(yīng)的建建筑異域域風(fēng)格，，采取代代表性的的處理方方式以形形成整體體的氣勢(shì)勢(shì)；或在開口口處設(shè)立立鐘樓、、代表整整體商業(yè)業(yè)街檔次次和展示示的精神神堡壘；；商業(yè)街的的入口處處，必須須用醒目目、夸張張、藝術(shù)術(shù)的手法法、通過過建筑或或構(gòu)筑物物表現(xiàn)出出商業(yè)街街的整體體氣勢(shì)，，吸引人人流關(guān)注注、駐足足，同時(shí)時(shí)也能成成為商業(yè)業(yè)街的地地理標(biāo)志志；建筑物到到了端頭頭可以放放大，或或形成大大面積廣廣告位精神堡堡壘是是廣告告牌、、是霓霓虹燈燈更是是“什什么樣樣”的的商業(yè)業(yè)街的的直接接表達(dá)達(dá)；端頭設(shè)設(shè)計(jì)44將水系系引入入到商商家的的屋前前和屋屋后，，形成成水岸岸邊商商家的的形態(tài)態(tài)，富富有情情趣，，且可可引導(dǎo)導(dǎo)人流流順?biāo)孪?，不不至流流失；；加?qiáng)商商業(yè)街街底層層與二二層之之間的的融匯匯貫通通，每每150米米設(shè)置置旋轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)樓梯梯，方方便客客戶的的上下下，樓樓梯也也是一一種別別致的的風(fēng)景景；商業(yè)街街的起起始處處從蠡蠡溪河河開始始，因因此水水系的的引入入商業(yè)業(yè)街的的景觀觀中，，是本本商業(yè)業(yè)街區(qū)區(qū)別與與無錫錫其他他商業(yè)業(yè)街的的最大大特色色；杭州西湖天地蛇口海海上世世界麗江大大研古古鎮(zhèn)水系時(shí)時(shí)斷時(shí)時(shí)續(xù)的的出現(xiàn)現(xiàn)在街街景中中，給給街帶帶來了了靈氣氣，在在風(fēng)水水上水水更是是聚財(cái)財(cái)?shù)南笙笳?；；水系引引?/p>